党的十六届六中全会通过的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》指出：要“全面开展城市社区建设，健全新型社区管理和服务体制，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”中共上海市房屋土地资源管理局党委（以下简称“中共上海市房地资源局党委”）主动依托社区，从与广大市民百姓有着最直接、最现实和最密切联系的物业管理行业入手，探索开展社区物业管理党建联建工作，推进党的工作向行业延伸、向领域覆盖、向社会辐射，使行业党建与社区党建相融合，为提升行业管理服务水平，推进和谐社区建设开辟了一条新路。
作者：饶斌
一、开展社区物业管理党建联建的实践探索
2005年，在中共上海市普陀区委及相关部门的支持配合下，中共上海市房地资源局党委选择了在曹杨社区开展试点，探索和建立了在社区（街道）党工委统一领导和协调下，以居民区党组织为核心，房地办事处、居委会、业主委员会和物业管理企业为基础，社区党员群众共同参与的社区物业管理党建联建工作新格局。2006年，在总结曹杨社区经验的基础上，选择了全市19个区县22个社区（街道）进行了扩大试点，使整个试点工作覆盖了1002个住宅小区、766个业委会、439家物业公司。
2006年10月18日，中共上海市委组织部、中共上海市建设和交通工作委员会、中共上海市房地资源局党委联合召开上海市社区物业管理党建联建工作推进会，总结推广社区物业管理党建联建试点工作实践经验，下发了《上海市社区物业管理党建联建工作若干意见(试行)》（以下简称《若干意见》），就进一步扎实推进社区物业管理党建联建工作作了具体部署，标志着上海市社区物业管理党建联建工作进入了一个新的阶段。
2007年初，上海市房地资源局党委提出，全市社区物业管理党建联建上半年推进面不少于30%、下半年要达到50%，有条件的区县要实现全覆盖的工作目标。为了扎实推进社区物业管理党建联建，他们把这项工作列为对区县房地局考核的责任目标，实行目标管理。
中共上海市房地资源局党委的主要做法是：
1、着力抓思想认识的转变提高，形成统一共识
试点工作起步时，各方面存在一些模糊认识。物业管理部门认为，按照“条”上管理的要求，抓好业务指导就可以了；基层党组织认为，物业管理有主管部门，我们没有必要把党建工作揽过来；物业公司认为，我们是企业，搞好发展最为重要。因此，针对这些情况，上海市房地资源局党委进行认真分析，深入基层开展调研，到区县房地局、房地办事处、物业公司，通过召开不同层面的座谈会来统一思想。同时，还走访街道、小区、业委会，听取意见和建议。经过不懈努力，各方面充分认识到开展社区物业管理党建联建，不仅是“条”上责无旁贷的任务，也是“块”上工作的重要组成部分。大家普遍认为，我们不能囿于原有体制的束缚，要勇于探索和突破，坚持以党建为龙头，以共筑和谐社区为目的，努力形成合力，带领党员干部以实实在在的工作措施，服务群众、服务社会，真正发挥党的先进性，实践我们党“全心全意为人民服务”的根本宗旨。
2、依托各方，加强整合，扎实推进试点工作
社区（街道）党组织、居民区党支部、业委会、物业公司在社区党建联建工作中的作用至关重要。在试点工作中，着力发挥社区党组织“块”的资源优势，发挥物业管理行业“条”的业务管理优势，探索和建立在社区（街道）党工委统一领导和协调下，以居民区党组织为核心，以房地办事处、居委会、业委会和物业管理企业为基础，社区党员群众共同参与的社区物业管理党建联建工作新机制。着重做好四个“整合”：
一是强化组织整合。在探索建立居民区党组织、居委会、业委会、物业公司以及行政主管部门之间新型互动架构的过程中，着重体现居民区党组织的协调整合作用。通过社区物业管理党建联建试点，努力形成社区党组织、行政组织（房地局、街道办、房地办）、自治组织（居委会）、市场组织（物业公司）和业主大会执行机构（业委会）共同推进物业管理、参与社区管理的新局面。
二是强化队伍整合。在工作中，注重通过社区物业管理党建联建以及与社区党建、社区建设的互动协调，强化党员队伍整合，体现党员作用，重点整合了从事物业管理工作的党员、从事社区工作的党员，以及业主中的党员。同时，联合各方面积极开展为民服务活动，为广大党员服务群众搭建平台，以党员同志的实际行动，让群众感受到党员的先进性，扩大党在群众中的影响。
三是强化优势整合。社区党组织具有党的政治工作优势，居委会具有群众工作优势，房地主管部门具有行业管理优势，业主委员会具有自我管理优势，物业公司具有专业服务优势。在推进社区物业管理党建联建试点过程中，注重整合各方资源优势，集中力量化解因物业管理引发的各类矛盾，维护小区稳定和社会稳定。
四是强化工作整合。把推进社区物业管理党建联建工作与社区党建、社区建设、文明城区创建和平安建设等重要工作有机衔接，主动接受社区党组织的领导，主动参与社区管理的日常工作，把物业管理主动放在建设和谐社区的系统工程之中，达到整体推进的效果。
3、认真总结，加强指导，巩固和扩大试点工作成果
在工作过程中，一方面抓推进，一方面抓总结。普陀区的经验很有代表性，主要是三个方面，即“分层分类实施组织覆盖、不折不扣推进工作覆盖、有效有力搞好机制建设”。在扩大试点中，上海市房地资源局党委积极推广普陀区的经验，同时，结合不同社区的实际，加强分类指导。
一是深入基层，加强指导。结合社区物业管理党建联建的推进目标，上海市房地资源局组建了一支政治素质高、业务能力强的联络员队伍，分别联系22个试点社区（街道）；各区县局也明确联系部门和联系人，畅通工作渠道，上下联动，经常到试点街道了解实情，上情下达，并与基层同志一起研究问题、一起分析推进，起到了较好的指导作用。
二是拓展载体，搭建平台。社区党工委、居民区党组织有很多、很好的党建工作平台。物业公司作为驻区单位，具有直接服务群众的特点。因此，中共上海市房地资源局党委积极引导物业公司党组织负责人参加社区党建联谊会，引导公司经理参加企业家联谊会，通过这些工作载体，进一步调动物业公司参与社区党建的积极性。同时，与试点社区（街道）党组织联手，搭建以党员服务中心为依托的党建平台、以联席会议为基础的信息沟通平台，扩大不同群体党员之间的交流，增强党组织的凝聚力，强化社区党组织、房地部门、物业公司以及业委会之间的信息共享，提高了工作的预见性、化解矛盾的有效性，推动了公共道德实践活动的具体化，提升了工作成效。
三是完善机制，注重长效。在不断总结的基础上，着力引导和建立由社区（街道）党工委领导，居民区党组织牵头，房地办事处、物业管理企业和业委会等相关部门组成的党建工作协调机制。22个试点社区（街道）的居民区党组织都与物业企业签订了共建联建协议书，建立了双向考评机制，探索了社区在职党员和物业公司党员双重管理的有效办法，基本形成了“横向到边、纵向到底”的立体网络化管理态势，为社区物业管理党建联建工作向长效化、规范化发展奠定了基础。
（四）成效及其体会
通过社区物业管理党建联建试点，有效地整合了社区各种资源，初步形成了在社区党工委统一领导和协调下的，以居民区党组织为核心，房地办事处、居委会、业委会、物业公司和社区党员群众共同参与的工作合力和良性互动局面，为营造和谐文明的居住小区奠定了广泛的社会基础。可以说，社区物业管理党建联建对解决物业管理中存在的“维修不及时、服务不到位、收费不规范”问题起到了实实在在的、十分重要的作用，已成为提高物业管理水平、推进和谐社区建设不可或缺的重要力量。
随着工作的不断深化，开展社区物业管理党建联建的重要意义越来越被社会所认同，它既是新形势下加强基层党建工作的有效抓手，更是提高物业行业管理服务水平，推进和谐社区建设的切入点。
二、对开展社区物业管理党建联建的理性思考
物业管理是联系群众最广泛、最密切、最直接的社会公共管理领域之一，涉及每位市民群众的安居乐业。这个行业起步较晚，但改革发展很快，既有很强的服务性、群众性，又有很强的社会性、公益性。因此，需要用社会工作的基本原理和方法来指导和推进，以实现其服务居民群众、建设和谐社区的宗旨。
1、开展社区物业管理党建联建，是实现社区党建全覆盖，构建区域性大党建新格局，夯实党的执政基础的需要。随着政府职能的转变，社区的基础地位越来越重要，既是党建工作的前沿阵地，又是党的执政基础。作为社区管理重要组成部分的物业管理，与社区建设和发展有着密切联系。同时，物业管理作为房地部门一项业务工作，一项实实在在的群众工作、社会工作、党的工作，主管部门有责任、有义务全力配合，积极推动物业管理单位融入到社区工作之中。社区物业管理党建联建工作，不但从对社区物业管理领域相关群体、组织进行覆盖的角度完善了社区党建全覆盖，而且从行业党建与社区党建互补共进的角度看，着实推动了区域性大党建格局的构建。因此，开展社区物业管理党建联建，既是行业党建的需要，更是夯实党的执政基础的迫切需要，也是深入贯彻落实党的十六大精神的生动实践。
2、开展社区物业管理党建联建，是化解物业管理领域存在的大量矛盾，促进物业行风建设，增强社会和谐的需要。随着企业改制和物业管理社会化、市场化程度的不断提高，物业管理企业经济成分多元化、隶属关系多样化，积聚了不少难点和矛盾。同时，这个行业与环卫、绿化、公安、工商、供水、供电等10多个部门高度关联，反映出来的矛盾和问题往往具有综合性的特点，单靠房地部门一家去解决和突破，难度很大。开展社区物业管理党建联建工作，发挥党组织的引领、协调、监督和指导作用，对于加强相关各方的联系沟通，化解物业管理企业与业委会、业主之间的矛盾，维护社区的和谐稳定等，都有着十分重要的积极意义。
3、开展社区物业管理党建联建，是提升公共管理水平，提高党的执政能力的需要。由于物业管理、服务对象的多样化和需求的多元化，以及各方面缺乏高效的协调整合机制，使得物业管理领域的公共管理水平比较低，在一定程度上，削弱了党的社会管理能力。社区物业管理党建联建工作，以人民群众满意为出发点，通过创新工作思路，进一步整合社区党建资源、行政资源和社会资源，建立各方党组织和党员骨干联合参与的机制和平台；通过提高物业管理队伍的素质和能力，切实为群众排忧解难。从强化公共管理的角度看，社区物业管理党建联建为加强党的社会工作提供了新的抓手。从提高党的执政能力的角度看，社区物业管理党建联建为创建“管理有序、服务完善、环境优美、文明和谐”的社区提供了坚强有力的组织和思想保证。
三、认真贯彻《若干意见》，进一步推进社区物业管理党建联建工作上新的台阶
进一步推进社区物业管理党建联建工作，要以贯彻落实《若干意见》为契机，进一步聚焦重点，总结经验，加大力度，扩大试点覆盖面，努力在“条块结合、属地管理”的基础上，探索出社区物业管理党建联建工作的新方法、新途径，要在服务群众上取得新成效，在整合资源上取得新突破，在完善机制上取得新进展。
1、要进一步提高认识，增强社区物业管理党建联建工作的使命感。物业管理所具有的“服务性、群众性、社会性、公益性”特征，也决定了它是矛盾最集中，甚至会成为影响社会和谐的重点领域之一。因此，各级干部和各单位要把思想统一到巩固党的执政基础，提高党的执政能力，构建社会主义和谐社会的高度来认识；要把握机遇，乘势而上，充分利用社区物业管理党建联建这个平台，建立健全联席会议制度，加强沟通，搞好服务，把社区建设成为各种社会群体和谐相处的社会生活共同体，防范和化解因物业管理引发的纠纷和矛盾，构建和谐的社区生活环境。
2、要进一步明确任务，确保社区物业管理党建联建各项工作落到实处。要以“构建社区物业管理党建联建工作新格局、推进社区物业管理党建联建全覆盖、增强社区物业管理党建联建的工作实效”为目标，进一步聚焦重点，狠抓落实，形成社区党工委领导，职能部门分工明确，上下齐抓共管的工作格局。要发挥居民区党组织的领导核心作用，理顺社区党组织与物业管理企业、业主委员会之间的关系。针对不同性质物业管理企业和业主委员会的实际情况，通过多种形式实现党的组织覆盖和工作覆盖。具备条件的物业管理企业要建立党组织；不具备建立党组织条件的物业管理企业和业主委员会中的流动党员，可归口居民区党组织，实行属地管理；通过建立党员联络站、派遣党建指导员等途径，加强业主委员会的党建工作，切实夯实社区物业管理党建联建的组织基础。
区县房地产行业主管部门要围绕目标任务，结合管辖区域实际，把社区物业管理党建联建与行业管理有机结合，制订相应的考核制度。要充分发挥房地办事处的作用。房地办事处要积极投入到社区物业管理党建联建工作之中，建立与社区党组织的良性互动机制，在定期巡查、双向考核和引导业主正确行使权利、履行义务、依法维权等过程中，主动听取居民区党组织的意见，把对物业管理企业的监管工作落到实处；要加强对业委会的业务指导和监督，规范其日常运作，不断提高业主自我管理的能力。努力推动社区物业管理党建联建全覆盖。
3、要进一步开拓创新，不断增强社区物业管理党建联建工作实效。要从居民群众普遍关心的实际问题入手，围绕增强队伍素质、转变服务理念、改进服务方式等方面，不断充实和丰富社区物业管理党建联建工作的内涵，为党员在物业管理和社区建设中充分发挥先锋模范作用搭建平台。
区县房地产行业主管部门要发挥行业管理优势，积极支持和参与社区党建联建工作，要通过政策法规的实施，加强业务上的指导和配合，在社区党组织的统一领导下，充分发挥房地产管理部门、物业管理企业的作用，切实提高物业管理服务水平。一要进一步理顺体制。按照“条块结合，属地管理”的原则，各区县局要认真履行职责。同时要以社区物业管理党建联建为动力，进一步推进管理重心下移，充分发挥区县政府的综合协调作用，将物业管理纳入社区管理的范畴，把物业管理作为创建文明小区、安全小区的基本考核指标，建立“区、街道、小区”三级协调、监督、考核的长效机制。二要完善机制。社区物业管理党建联建是提高物业管理水平的重要平台，行业各级主管部门要抓住机遇，针对上海市商品住宅、系统房、售后公房和老式里弄等不同物业形态，推进管理与作业分开，推进房屋分类管理，规范新建小区物业管理招投标制度，建立和完善物业服务收费机制。同时，要在社区党组织的领导下，进一步发挥各方在业委会组建、换届改选中的职能作用，与居民区党组织一起把好人选关、程序关、议事关。三要切实提高为民服务能力。要围绕居民群众普遍关心的问题入手，着力加强队伍建设，加强房屋应急维修中心建设，提高服务技能，真正解决人民群众在居住生活中最关心的“急难愁”问题；要围绕营造良好的居住环境，维护居民区公共秩序，做好保洁、保绿、保安等工作，以优质的服务进一步充实和丰富社区物业管理党建联建工作的内涵，真正让居民群众体会到实实在在的效果，体现党和政府的关心。
总之，要通过社区物业管理党建联建这个平台，注重整合社区各方资源，充分运用社会工作的理念、方法，创新工作手段，为合力建设社会主义和谐社区作出更大的贡献。本文来自《党建》杂志
