前期物业服务合同研究论文

第一部分 国家宏观政策法规对物业管理可持续发展的长远推动及战略导向一、国家宏观政策对物业管理可持续发展的导向立法是行业及企业生存的保障。法律的实施程度标志着一个国家的文明程度，同样，也是一个行业健康发展的标志。先进发达国家的物业管理行业，就因为有一整套完善的法律、法规体系，保障和推进了物业管理行业的健康发展。我们国家近几年来，在物业管理的政策法规制定和出台方面做出了很大的进步，对行业的长远发展起到了积极的导向和推动作用。我国目前正处于市场经济转型期，在这个过渡时期里，应更加深入研究、调整国家相关政策、法律法规，使之更加适应市场及行业的发展需求。（一）国家“十五”纲要中提出的房地产业与物业管理业的分业经营。首次将物业管理作为独立的行业在国家发展计划纲要中提出。（二）2001年建设部下发《建设事业“十五”计划纲要》中明确提出“规范发展物业管理业，提高物业管理综合服务水平。逐步推广企业化、专业化经营的物业管理，加快物业管理的立法步伐，规范物业管理企业行为，形成合理的物业管理收费制度和规范的物业管理招投标制度，逐步解决工资中物业管理消费含量不足问题。”这一导向为物业管理消费的货币化奠定了良好的基础。（三）2003年国务院颁发《物业管理条例》（以下简称：《条例》）。同年党的十六届三中全会召开，针对经济体制改革提出科学的发展观，促进经济的协调统筹发展，对于新时期物业管理行业的改革与发展具有重要的现实指导意义。落实科学发展观，就是要坚持以人为本，坚持质量兴业，以忧患意识，以前瞻性的思路，推进物业管理行业的市场化进程，使物业管理行业在国内外的新形势下，获得健康持续发展。（四）2004年全国建设工作报告进一步提出保持房地产市场持续健康发展。坚持住房市场化的基本方向，调整住房供应政策，进一步促进住房消费。加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度。进一步搞活住房二级市场，积极培育和规范发展住房租赁市场，促进增量市场和存量市场的联动。加大住房公积金归集和贷款发放力度，进一步加强监督和规范化管理，提高使用率；完善个人住房贷款担保机制。加强宏调调控，整顿规范市场秩序。大力推进住宅产业现代化；规范发展物业管理。（五）截止到2005年上半年，建设部已经根据《条例》，先后印发《前期物业管理招标投标暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》以及《业主临时公约》、《前期物业服务合同》两个示范文本。期间，又与国家发改委共同制定了《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》两个规范性文件。（六）另外，《条例》颁布之后，各地也在按照《条例》精神，结合本地实际，制定或修订地方性物业管理条例或办法。这些配套法规和地方性法规和《条例》是一个系统的整体，使《条例》具有了更强的操作性。以深圳为例，2004年深圳市政府先后通过了《深圳市业主委员会指导规则》、完成了《深圳经济特区物业管理条例（草案送审稿）》、启动了《条例草案送审稿》附件的起草工作、制定了《深圳市物业管理招投标专家库管理办法》、出台了物业管理考评专家库管理办法等一系列的地方性法规，进一步加强对深圳物业管理行业的规范和管理。（七）《条例》实施两年多来，已经基本形成了比较完善的物业管理法规规章体系。但物业管理活动中的问题，有的是直接适用《条例》进行规范，有的则由其他法律法规进行规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，都是规范物业管理活动的法律依据。（八）目前，国家正在积极探讨制定的《物权法》亦正在成为影响物业管理行业发展的一个重要立法基础，对规范财产关系，维护经济、社会的秩序相当重要。物权法的出台，能更好地促进社会主义市场经济发展，鼓励人们创造财富的积极性。它从建筑物区分所有权出发，将物业作为私有财产加以确认。有利于揭示物业法律关系与建筑物区分所有权的内在联系，对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义。首先，《物权法》出台将更加规范物业管理业，有利于物业管理健康有序发展，推进行业的法制化进程。其次，对业主行为进行约束。将目前行业中面临的如违章搭建、侵害公共部位业主共同权利等事项在法律中进行确认，便于各方规范行为。另外，《物权法》也是对现行物业管理的一项挑战。《物权法》中，业主的诉讼资格主体地位得到确认，业主可对物业进行自管成为可能，这也是对目前物业管理企业的一项重大挑战和突破。最后，在物权的归属问题上有了更规范明晰的界定，物业管理企业、开发商、业主，按建筑物区分所有权分类划定，产权明晰，不易发生互相扯皮、推诿。有利于我国物业管理行业的良性发展。二、适应可持续发展要求，仍需建立一系列行业政策规范。（一）针对行业发展中遇到的矛盾和问题，以及新形势、新任务，制订扶持物业管理行业发展的政策措施，重点是扶持和发展具备竞争力的品牌物业管理企业，出台一些扶持性政策措施，为其创造平等竞争、一视同仁的法治环境、政策环境和市场环境，努力消除束缚资源配置的政策性和体制性障碍，积极引导企业选择符合市场发展规律、有自身特色的发展之路。（二）基于物业管理行业既有自发形成的区域化发展特征下的南北差异、全国性品牌企业推动行业规模化产业化发展特征等，深入研究其经济功效和形成方式，引导促使中小物业管理企业、欠发达地区的关联企业走向规模化、集约化、专业化的发展路径。在国家经济政策上的优惠并辅以专业上的指导和扶持。（三）建立起物业管理职业经理人制度，加快大中专院校增设物业管理专业进程，鼓励企业培养和储备多层次的人才，构筑人才高地，建立立体化人才平台。目前，物业管理行业仍未摆脱劳动密集型的行业现状，行业人才素质有待进一步提高，企业应加快人才培养，全面提高物业管理人员整体素质。构建物业管理行业从业人员从高层到基层员工的多层次平台是行业可持续发展战略的重要组件。可通过采用以下六点做法实现：1、加快培养市场需要的管理人才、科技人才和服务一线操作人员，特别要注意培养具有创新精神和创业能力的企业家。积极创造有利于人才成长的环境，促进形成相对稳定的科技骨干队伍，高度重视对青年人才的培养和使用。加强物业管理行业涉外人才培训工作，加快造就一批掌握具备工程、管理、服务、营销、金融、法律、外语等多方面知识的复合型人才，以适应行业新形势的需要。2、按照分类管理原则，对专业技术关键岗位，建立和完善行业执业资格总体框架，完善行业各类执业资格考试制度和注册管理制度，加强国际间的交流合作，逐步实现与国际标准接轨和执业资格互认。3、完善物业管理行业职业技能岗位培训与从业资格鉴定制度，争取把从业人员继续教育列入企业考核范围，大力开展职业技能岗位培训工作，推行劳动预备制度。逐步实现关键岗位、特殊工种持证上岗，以保证管理与服务质量、安全生产，提高生产效率和服务水平。参考物业管理论文、通过政策导向和人才需求信息的发布，优化人才专业结构，促进人才在行业和地域之间的合理分布。促进物业管理专业培训在全国范围的普及，为边远地区和基层单位专业技术管理人员的教育培训创造条件。加大对不同地区物业管理行业人才的培养力度，加强对物业管理欠发达地区的智力服务和人才支持。5、建立规范化的在职人员岗位培训和继续教育制度，大力发展以新技术、新成果、新规范等方面为重点的继续教育，结合科技成果的推广应用开展培训，促进行业科技进步。加强对各类培训机构培训质量的评估检查，促进提高培训质量。6、与国家教育机构密切合作，切实加强对物业管理行业中高等专业教育的指导，及时更新教学内容，构建适应市场经济和物业管理行业发展的课程体系，改进教学模式，扩大高新技术手段的应用，采取有效措施，促进产学研的结合。形成与物业管理职业经理人制度相衔接的物业管理中高等专业教育评估体系，提高专业教育教学质量。（四）推行和完善物业管理税收制度。政府政策在立法、税收、环境等方面应积极导向，运用政府的影响力，鼓励产权多元化，加快培育民营物业管理企业，强化和规范物业管理市场竞争，推动物业管理产业化进程。目前我国物业管理行业面临的营业税、增值税、所得税等造成企业整体赋税过重，与行业的微利特征形成明显反差，应从物价核定角度进行调整。《条例》已规定物业管理收费按照合同约定进行，实行市场定价方式亦是经济发展的必然要求。政府物价部门随意定价现象仍旧存在，这就容易出现决策有失公允，背离价值规律的现象。以2005年9月《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》出台为例，根据该《暂行办法》，上海市居民住宅物业费自10月1日起最高将不超过元，这一规定在上海物业管理企业中引起了不小的波动，尤其对于管理高端物业为主的品牌物业企业，影响更为明显。由于管理的大多是高档住宅，为了维持物业管理的水平，标准也定得非常高。虽然暂行办法仍然留出了一定的空间，如果物业管理公司提供的服务超过标准，那么其收费也允许超过元的上限，但是又必须要通过市物业管理协会组织的专家论证，并经区、县物价局确认备案后才可实施。这显然无法满足企业的运行实际。因而，当我国物业管理处在发展期时，应当以市场作为促进企业竞争的助推器，从宏观政策方面尽力为行业的长久发展创造一个宽松的环境。当前，中国的物业管理正处发展的重要时期，坚持以科学的发展观引导行业的整体发展方向，走可持续发展道路是行业发展的关键。这就要求物业管理企业从自身出发，固本强身，进中求变，变中求新，尽快实现两个根本性转变。一是实现经济增长方式的转变。提高科技含量，提高企业利润率和劳动生产率，从外延量的扩张转移到内涵发展的质的提高上。二是实现经营方式的转变。提高管理水平，走规模化、品牌化发展道路，坚持资本经营和多业并举，延长行业产业链，从粗放经营转向集约化管理。第二部分 构建开放的产业结构体系。一、要求加快行业市场化进程和市场体系的建设，完善行业组织结构，增强行业意识，推进行业规模化发展。（一）优化、整合物业管理行业，推进建立多元、多层次的物业管理服务体系。1、以现代企业制度为核心，建立产权明晰，多元、开放的行业格局。在可持续发展状态下，物业管理将不仅仅表现为目前国内普遍存在的公司化的物业管理服务提供者，而是更加广泛地涉及不同产权基础上的以事务所形式、职业经理人等各种专业、多元化的物业管理形式出现，从而呈现出一种开放的市场形态。《物权法》影响下的业主自治、自我管理等都将预示今后物业管理服务的多元化格局，市场需要出现多样化的物业管理服务提供者。物业管理行业的投资者也会突破传统的公司局限。2、建立一个多层级的物业服务体系。物业管理是以为物业和人提供服务为产品的。这种源自于物业类型的差异及人们对服务需求的差异，带给物业管理行业一个广阔的市场。物业管理的有序发展，需要顺应市场经济的细分化和专业化要求，根据物业的不同分类（如住宅、别墅、大厦、工业园区等），相应建立起高、中、低档多层次并存的物业服务体系，满足不同层面的市场需求，为物业管理的协调发展奠定基础。服务有需求梯次、层级，物业管理企业就需要确立不同市场客户的细分体系，以满足不同客户的服务需求，形成多层面、多方位的物业管理服务体系，逐渐细分市场，细分客户，使物业管理服务更趋专业化。同时，物业管理行业可以通过对不同层面服务的提供，实现对物业管理企业的市场分流，建立起物业企业在行业不同层面上的动态分层，形成相对完整的行业市场，满足市场的多样化需求。（二）实现规模经济以对付行业危机规模经济是通过边际成本递减原理来实现的。其经济性表现为：一定时期产品的单位成本（或者说生产一件产品的操作或运行的成本）随总产量的增加而降低。物业管理行业推行规模化发展，可使社会有限资源在行业中得到最有效的、最合理的配置，形成规模经济，产生最大的社会效益和经济效益。最典型的是WALLMART，其商业运行模式充分体现了规模经济的优势，取得了显著的成绩。随着物业管理作为社会经济生活中的“商品”之一，正越来越多地被人们广泛接受，物业管理一旦作为一种“商品”出现在生产和流通渠道中，其资源必定会受到市场规律的调控，通过物业管理的市场化、专业化、品牌化、企业体系化、活动系统化等方式，即可达到物业管理的规模化经营和管理，有效整合物业管理的上下游资源，使物业管理的行业形成一条更长和更广泛的价值链。利用价值链，深化了物业管理的内涵，拓展了物业管理服务方式和手段，实施多角化经营，以物业管理服务为核心辐射，使上下游的资源得到优化配置、充分有效利用，从而实现物业管理的优化配置，提高整个行业的现代化管理水平，产生更好的社会效益、经济效益和环境效益。由此，物业管理可突破现有局限，扩大行业内涵，获取整体规模优势，降低成本，提高优势，充分利用资源，充分利用现有的生产能力、利用现有的顾客基础等，进行多角化经营，开展环境服务业、安全服务业、工程服务业、房地产中介咨询服务业、网络配送业、物业管理咨询业等。倡导行业多角化经营战略，不是权宜之计，而是具有长远性、全局性、根本性的战略行为。多角化的多种实务相关程度较高，两者享有相近的技术和相近的顾客群，原材料也有相近的采购渠道。除了有形关系，还有共用商标、共享资源，各业务之间产生协同效应。1、实现规模经济意味着成本降低规模经济几乎可以表现在一个企业经营的每一个职能环节中：包括制造、采购、研究、开发、市场营销、售后服务网、销售能力的利用及分销等方面。其经济性表现为：一定时期产品的单位成本（或者说生产一件产品的操作或运行的成本）随总产量的增加而降低。规模经济的存在阻碍了替代者对产业的侵入，它迫使侵入者一开始就以大规模生产并承担遭受原有企业强烈抵制的风险，或者以小规模生产而接受产品成本方面的劣势，这两者都不是进入者所期望的。当存在纵向整合经济性时，即在生产或分销的各衔接环节进行整合经营，其规模经济也形成“进入壁垒”。在这种情况下，新的进入者就会面临成本上劣势以及在上下游市场中遭到“封阻”。2、成本降低后，努力提升行业经营水平及竞争力，改变物业管理传统从业方式（劳动力密集型专业），赢得空间与时间进行行业变革，打造管理技术型、集约经营型企业，提升行业地位。物业管理行业的服务集约化特征归根到底要靠技术提高，“科学技术是第一生产力”。目前，现代资讯科技和网络科技的发展已为物业管理产业化的发展提供了一个良好的平台。如何将现代社会中的信息、智能、机械、电气等纯技术层面的知识更好地运用到物业管理行业中，是提升我国物业管理可持续发展的关键。二、提高行业经营管理水平，发展资本运作，促成企业结构优化。（一）规模化发展对企业实行资本经营方式的要求。追求企业经营能力提升，调动企业积极探索适合自身发展的道路，实现跨越式发展。一方面鼓励企业坚持走资本经营之路，以资本为纽带，进行规模化、集约化经营。一方面鼓励企业坚持走多元化发展，向物业管理行业上下游领域延伸，实行多业并举。同时，鼓励企业坚持品牌经营，以品牌拓市场。实现物业管理行业企业净资产的大幅度提升，促进行业更多企业上市，增强企业活力，提高企业的资本实力和综合竞争力。（二）构建企业盈利模式，提升企业的综合盈利能力。管理与服务创新是提升企业盈利能力的关键。管理是基础，这是永恒的真理。没有管理企业就没有秩序和纪律，也就不可能产生效率；没有管理，员工就缺乏积极性，企业就会成为一盘散沙。但是管理并不是目的，管理是为经营服务的。企业经营的目的就是在市场上通过竞争获得最大的投入产出比，产生实际的利润和效益。没有良好的管理就无法实现这一目的，抓管理能创造效益。有一句话说得好：向管理要效益。这里所指的效益是指：提高质量效益，降低成本效益，节约能耗物耗效益，提高劳动生产率效益，节约一度电一度水的效益。诞生于80年代的物业管理行业一直被社会及业界公认为“微利行业”。企业只有始终抓好管理关，向管理要效益，才能在仅占企业营业收入10%的管理费酬金基础上实现利润的最大化。服务创新是人类智慧在社会经济领域的具体运用。创新一旦规模化的转化成了生产力，必然带来可观的经济收益。从物业管理看，随着社会经济的不断发展，城市住宅产业化的推进和人民住房消费能力的增强，在房地产行业不断应用新技术、新材料，规模化社区，超前、超大体积楼宇和高技术含量楼宇等，各种高档、高品质楼盘，商业物业及工业物业也随着大幅增长，引发人们对住房消费观念产生了深刻变化，生存型住房向生活型住房转变，物业管理服务深入人心，物业管理消费逐步成为人们消费支出的固定构成。如何针对这些新事物创新出物业管理服务，将之转化为生产力，是物业管理企业向市场要效益的重中之重。因而，物业管理企业应不断提高自身的管理服务水平，寻求推动物业管理提升策略，依靠科技和管理理念的创新不断为客户提供更加周到的服务，努力提升物业管理企业的经营能力，发展和提供多层次的物业服务，增强自身的盈利能力。第三部分 完善市场监管体系。行业的规范发展，不仅需要宏观政策的长远导向，更需要通过法制的刚性手段，规范市场秩序。密合的市场监管与严密的法制保障体系不可分割。一方面需要通过立法对物业管理的硬件进行规范，对物业管理涉及到的招投标、服务与费用标准等与企业和人们生活密切相关的环节进行确认，防范和约束不良市场行为。另一方面也要对行业软环境及宏观市场环境等进行有效引导，注重从行业道德、社会舆论导向、媒介宣传等各个方面对行业进行监督和规范。一、规范物业管理招投标领域，继续整顿和规范市场秩序，维护统一、开放、竞争、有序的市场秩序。二、深入研究招投标管理的方式方法，规范物业管理行业收费标准，杜绝低价竞标的不良市场行为，推进合理低价中标，强化标前、标后全过程管理。三、全面加强物业管理行业自律及诚信建设工作。诚信从企业行为泛化为行业整体特征时，就表现为行业的自律性。物业管理行业要实现可持续发展，必须建立起整个行业的自律机制。充分发挥市场的自发资源配置作用，从行业主管部门、企业、从业者等多个方面推行自律机制，通过建立科学的第三方监控方式，切实强化行业主管部门的信用，显著提升企业信用，建立个人信用，健全信用制度，弘扬信用文化，完善行业信用监管体系。四、推进行业标准化建设，设立市场准入制度，健全法规和标准体系。目前，我国物业管理行业资质规范还不够，在市场准入标准、各种不同类型物业的规范管理标准等方面还需要进一步加强。政府、企业与行业专家应共同努力编制一整套全面的标准体系，作为物业管理的运行依据和参考基准。同时，标准体系作为科研成果，也将有力的指导和推动企业的各项发展工作。（一）依据科研、制定标准，精心组织、宣传标准，抓住契机、贯彻标准，运用行业统一标准引领企业竞争力提升，直到企业竞争力的合理综合运用。随着行业规模的成长和物业管理技术的成熟，建立起科学规范的行业准入标准，通过充分的市场竞争实现社会资源向优质企业聚集，淘汰市场中追逐短期利润行为的不良企业，使有限的资源集中到优势企业，资源得到充分有效利用，实现经济的良性增长。打破新兴行业低门槛造成的行业质素整体偏低局面，利用市场充分竞争和宏观政策调控两种手段对物业行业进行引导和保护，保证行业成员的竞争力。（二）依靠统一标准促进物业管理行业新技术的开发利用，带动行业新规范的应用，保证新技术体系、规范体系的推广。建立起完善的技术评价体系，对物业管理各方行为加以规范和保障，也对其他行业的渗透和消解产生防御作用，可防止其他行业竞争者轻易进入、简单模仿而丧失竞争优势；同时，可以促进整个行业的优化，保障服务质量，从而赢得客户的信赖，保持旺盛的市场需求，达到经济增长的目的。目前我国已经出台的关于物业企业资质管理办法、服务收费规定，及对物业管理职业经理制度的积极探索，都在朝着提升行业准入机制，强化行业专业形象，提高行业整体素质的方向努力。第四部分 构建强大的技术支撑体系。物业管理要发展，就必须走技术提升的道路，建立行业的技术支撑体系。主要通过管理、营运、研发这三个方面的技术提升来实现。一、管理技术提升。从管理上看，物业管理在我国作为“舶来品”，经过20多年的发展后，在管理方面的创新仍较为局限，目前仍停留在主要依靠对国外发达地区物业管理服务的经验借鉴层面，自我创新成果屈指可数。我国物业管理要走向可持续发展，就必须冲破固有的局限，首先在管理服务上创新。从企业发展战略、人力资源管理、物业管理品质、服务体系、内部管理等各个方面，学习借鉴其他行业的成熟经验和理论，结合本行业实际，创造和形成物业管理的专业的管理技术。首先，在物业管理技术硬件投入上，从建立信息平台到加强智能、机械、电气、工程等各个方面，提升物业管理在对“物”的管理和使用寿命延长上的能力。另外，在技术软件投入上，不同类型物业在行政、人力资源、安全、设备设施管理，业主服务上应能满足物业服务及业主多样性需求，重视人性化的服务，减少“物化”的管理。二、营运技术提升。从营运上看，物业管理在我国仍旧属于劳动密集型行业，技术含量整体水平偏低。要走上行业的可持续发展道路，就必须改变这一现状。首当其冲是要降低人耗，以技术含量高的方式合理取代目前粗放型的发展模式。适应现代化城市发展中全新建筑设备、工艺、技术等需求，不断提升行业服务技术。其次，从人力资源支持力上，建立起立体化的行业人才培育体系，从行业高级管理人才到基层操作人才全面覆盖，才能真正满足行业的可持续发展要求。最后，针对目前行业发展中专业研发机构对物业管理关注度欠缺的现状，应积极主动与专业研发机构进行接触，吸引专业研发机构的注意力，提升物业管理行业在社会整体结构中的地位。三、研发能力提升。通过建立全国性理论及实践研究、实验体系，引导物业管理企业牢固树立科技强企的观念，使企业成为行业技术创新的主力军。鼓励大型物业管理企业建立企业技术研发中心，加大技术创新投入力度，加强对行业发展关键技术的研究开发。一方面坚持自主开发，利用好科研院校的力量，继续走产、学、研相结合的道路；另一方面开展各种形式的合作，积极引进国际先进技术，并加以消化吸收，形成自有核心技术和优势技术体系。通过技术革新、科技创新，实现低成本战略和利润最大化。（一）物业管理理论对实践具有能动性。理论是实践的指路明灯，为实践提供方向和引导。要坚持物业管理可持续发展，就必须建立起对物业管理的理论研究体系，加大理论研究工作力度，研究、解决、检验行业发展中的突出问题，夯实行业的理论基础，为行业的中长期发展做好准备和规划。我国物业管理行业20多年的发展经历为理论研究提供了丰富的素材，我们要善于把实践经验升华为理论知识，善于用理论创新的成果指导路线方针政策的制定，通过理论创新推动制度创新、科技创新、文化创新以及其他各方面的创新。（二）建立完善的理论研究组织架构，引导整个行业向学习型行业发展。有步骤、有计划地推进行业理论研究工作。同时各物业管理企业也要加强理论研究的水平，不断总结自身发展经验，自行或者与主管部门一起研究行业内重要的课题，不断提升企业的理论水平和学术涵养，为物业管理可持续发展奠定基础。（三）确定理论研究课题，攻坚行业发展中的理论障碍。对行业发展中面临的矛盾和问题进行深入分析，确定一段时期的课题攻坚项目，对需要研究的重点问题进行重点推行。避免把行业理论创新简单化、庸俗化；把理论联系实际简单化、庸俗化的现象。从管理层面上深入分析行业发展中面临的问题并提出有效的解决方法，站在战略高度，从政府、企业、业主三维空间寻找物业管理发展的可持续问题。结束语……参考物业管理论文

摘要：由于前期物业管理具有一定特殊性，现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，认真研究前期物业管理中的问题，对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理中的矛盾和纠纷，增强前期物业管理透明度，加强前期物业管理具有十分重要的意义。关键词：规范物业；前期物业；物业管理Abstract: Because the preliminary estate management has certain particularity, in the real life estate management's dispute concentrates to a great extent in the preliminary estate management stage, studies in the preliminary estate management earnestly the question, to the standard preliminary estate management, the safeguard preliminary estate management moves litigant's legitimate rights and interests, reduces in the estate management the contradiction and the dispute, the enhancement preliminary estate management transparency, strengthens the preliminary estate management to have the very vital word: Standard property; Preliminary property; Estate management前言本文从前期物业管理的主要内容、重要意义，以及前期物业管理中存在的主要问题，阐明加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提。一、前期物业管理的定位前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”二、前期物业管理的特殊性确定了其重要前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道：“万丈高楼平地起”，基础是高楼大厦建设的保障。物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按《重庆物业管理条例》，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物业管理，通常是分为两个不同的阶段：前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物管企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。加强前期物业管理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢” 。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。三、前期物业管理的内容确定了其特殊性《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多，〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。（一）前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的，这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件，依法共同遵守前期物业管理合同的约定，是开发商、业主与物业企业的基本义务。《前期物业服务合同（示范文本）》中，把前期物业服务的主要内容分为14个部分，例如：1 、物业共用部分的维修、养护、运行和管理；2 、物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；4、公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5 、公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容，开发商与物业企业根据小区（大厦）建设的实际和服务事项的需要和要求共同约定。（二）前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。（三）业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序，创造良好环境的一部约束全体业主的前期物业管理活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约可以称之为小区（大厦）的宪法，它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的规定，对物业使用中的禁止行为，对物业的维护、物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定，把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。（四）物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分，依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模，在物业承接验收中敷衍了事，带来后期大量的物业矛盾，如房屋质量、公用设施中的问题，业主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物营企业“替人受过”。因此，物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，以保证开发商、业主、物业企业的合法权益，提供开展物业管理的必备条件，确保物业使用安全和功能，保障房屋买受人的物业管理消费权益。应严格按照建设部1997年7月1日发布的《房屋接管验收标准》的内容，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验。四、前期物业管理中的问题《物业管理条例》颁布实施近一年时间了，然而，在前期物业管理中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面：（一）前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确。《条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容（即双方的权利义务及违约责任），没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。（二）物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。（三）共用设施设备不明确。物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。四）业主临时公约未建立或未约定。《条例》第22条明确规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。（五）前期物业管理招投标不规范。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发的物业直接给请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下” 协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标代理市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。（六）物业服务和收费“质价不符”。《条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。（七）物业管理用房未配置。《条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作，有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。（八）物业维修资金管理制度未建立。《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能接业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。上述问题，均是在前期物业管理活动中出现的问题。五、加强前期物业管理的对策鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性，由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，抓好前前期物业中的主要问题，是物业管理中的一个重要的课题，前期物业管理着重应在以下几个问题把好关口：（一）规范前期物业管理招投标行为。《条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”物业管理招标投标制度是《物业管理条例》确定的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为规范发展物业管理提供了有利的保证。目前的实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业，物业管理招投标意识正逐步深入人心，物业管理招投标市场正逐步建立。推行物业管理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理的整体水平。《条例》和《办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，可以采取以下对策：1、加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识；2、建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；3、建立健全招投标备案制度；4、培育和发展招投标中介服务机制；5 、建立和完善物业管理的仲裁机构；6、政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。（二）制定前期物业管理业主临时公约《条例》规定：建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。1、建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按《条例》规定；使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；2、建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定；3、业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了建设单位（开发商）、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题，要使前期物业管理活动健康有序发展，就必须加强前期物业管理，它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理，就会使整个物业管理活动有个好的开端，也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理，可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾，为物业管理的后期发展铺平了道路。（三）规范前期物业管理服务合同《条例》第35条明确指出：“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《条例》规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业管理服务合罔是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以， 规范前期物业管理服务合同 ， 不但有利于建管衔接 ，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同应采取以下对策：1、根据〈合同法〉的规定和〈条例〉的精神，建设单位与选聘物业管理企业，应当签订书面的前期物业管理服务合同；2、双方在前期物业管理服务合同中，重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚；3、签订物业服务合同要维护缔约双方的利益，尽量做到条款的合理合法；4 、双方对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同违约责任做出明确的约定。7月1日，重庆市出台并实施的《前期物业服务合同》（示范文本）对前期物业管理服务合同基本要素作了明确的规定，必将对规范我市前期物业管理起到积极的推动作用。

1、略论让与担保制度在我国的确立 《山西省政法管理干部学院学报》 2005年2期2、我国民法诉讼时效制度之构想，《法学研究》 2003年3期3、论禁止权利滥用原则，《法学研究》 1995年5期4、胎儿利益的民法保护《法律科学》2003年4期人大复印资料《民商法学》2003年9期（全文转载）5、形成权理论初探，《中国法学》 2003年3期6、产品责任之抗辩，《法律科学》 1998年4期7、论指示缺陷产品的无过错责任，《现代法学》 1997年2期8、论保证人的先诉抗辩权，《中国法学》 1997年1期9、略论最高额抵押，《法学评论》 1997年增刊10、论合同正义，《政法论坛》 1996年6期11、英美合同上的不正当影响，《比较法研究》 1996年3期12、软件的法律保护与文献情报工作，《图书情报工作》 1996年1期13、民法司法解释的法源性初探，《晋阳学刊》 2004年6月14、两大法系合同漏洞补充规则的探讨，《山西大学学报》 2004年5期15、民法中的不完全性法条，《山西大学学报》 2004年4期16、论民法上的事实行为，《山西大学学报》 2003年3期17、论诉讼时效的中断事由，《山西大学学报》 2002年增刊18、论民法与经济法的价值差异，《人民法院报》 、论诉讼时效完成的效力，《山西大学学报》 2002年3期20、论电子合同，《山西大学学报》 2001年5期21、论仲裁协议，《山西大学学报》 1996年3期22、朱元璋的反腐败思想及其法律实践，《山西大学学报》 1990年2期23、赠与合同的撤销，《兰州学刊》 2004年2期24、略论民法概念的讲授方法，《学术研究》 2003年1期25、民法在调节市场经济运行中的局限性，《生产力研究》 2003年3期26、个人独资企业的法律特征，《税收与企业》 2002年11期27、抗辩权略论，《福建政法管理干部学院学报》 2003年3期28、我国合同法上的可预见规则，《山西财经大学学报》 2002年专刊29、论附随义务，《山西大学学报》 2001年3期30.异议登记制度研究，《法学杂志》，2006年增刊；31.论定作人的侵权责任，《法学杂志》，2007年第3期；32.我国外贸代理制度的法律冲突及其消解，《暨南学报》2007年第6期；33、论转质，《三晋法学》第1辑，中国法制出版社2006年9月版34、论前期物业服务合同，《三晋法学》第2辑，中国法制出版社2007年9月版；35、侵害占有的侵权责任，《法律适用》，2008年第7期

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绪论物业管理前期介入的背景由于现代化的建筑和物业具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要专业的物业管理企业的前期介入物业建设项目。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从项目规划、设计开始提前介入, 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计, 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。因为物业的设计师和设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往容易从设计技术、美观等角度考虑问题。其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中及实际操作中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。随着物业管理这个新兴行业的迅速发展，物业管理机制在对建成物业的管理和对使用的服务上，发挥了积极作用，得到了社会的认可。从表面上看，物业管理是对物业的使用管理和对业主的服务。然而，随着物业管理的深层次发展，随着业主对房产质量和物业管理服务质量要求的不断提高，高水准的物业管理企业所管理小区应当成为业主的理想家园，营造设施齐全、环境幽雅、服务高位、意境独特的居住氛围。那么，摆在开发商及物业管理公司面前的一个共同问题，就是物业管理公司的前期介入。 研究意义1.从房地产开发的角度从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本(前期介入费由房地产开发商负责承担)，假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期等等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。2.从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一面是：可能增加成本费用(如果费用由物业管理公司承担)。3.从社会总体的角度从社会总体角度来看，由于前期的介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。综上分析：利明显大于弊，政府应大力扶持物业管理的早期介入。物业管理前期介入的概论物业前期介入的概况一、前期物业管理的性质与时限前期物业管理是在物业业主购买物业以前由项目开发建设选聘的物业服务企业，并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。它与项目投入使用后，由业主大会或业主委员会选聘的物业服务企业来进行物业管理是由本质上的区别的。前者的物业管理活动较之后者要复杂得多，对项目开发的整个过程直到投入使用进行管理监督，其服务内容在物业建设的不同阶段有不同的侧重，比如规划设计阶段、建筑施工阶段、代理物业销售阶段等。现实中有更多的前期物业管理者是物业开发单位自己或下属企业，这些企业服务的对象是直接服务于建设者，间接服务于未来的业主。而后者则是在投入使用后，对功能齐全已经完全交付使用的物业实施管理，服务对象只直接服务于物业的业主，其服务内容是满足关打业主的物业消费。正是由于前期物业管理是直接服务于建设者，间接服务于未来的业主，因此，在物业销售时，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。前期物业服务企业的管理活动，只限于在从与建设者签订的物业管理服务合同至投入使用后，业主大会或业主委员会，与新的物业服务企业签订新的物业管理服务合同钱的这一区间之内。按照“条例”的规定，就是前期物业服务合同至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止；前期物业服务合同可以约定期限。但是，前期物业服务合同所约定的期限并不影响新签订的物业服务合同的生效。二、 期物业管理对物业的接管验收物业的接管验收是物业项目开发建设单位将已建成的物业向前期物业服务企业一脚的过程，这是前期物业管理活动中最重要的一个关键环节。物业接管验收工作的完成，标志着物业已全面竣工开始投入使用。前期物业服务企业对验收接管的物业必须是全方位的，应当对物业的共用部位、共用设备设施进行认真的查验。对于在验收接管的过程中发现的建筑质量问题，安装质量问题等，及时向建设单位提出，并要求其处理。接管验收的结果双方应该签署书面报告。而且建设单位还应当按照国家规定的保修期间和保修范围，承担物业的保修责任。物业建设单位在向前期物业服务企业移交物业时，其所开发建设的物业必须是经过建筑竣工验收合格以上的，对没有进行竣工验收的或竣工验收不合格的建筑物，前期物业服务企业就应当拒绝接管验收。由于物业服务企业在物业的管理活动过程中需有必要的办公场所。因此，建设单位在向前期物业服务企业移交物业时，应当按照规定在物业管理区域内提供必要的物业管理用房。物业的共用部位和共用设备、设施是所有业主的共有财产、建设单位在物业接管验收前对于业主依法享有的物业的共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权，建设段位不得转让给他人。如果建设单位在将物业的共用部位、共用设备设施擅自转让给了第三人，是对全体业主的民事侵权，自然要承担民事侵权的赔偿责任。建设段位和物业服务企业办理物业承接验收手续时，除了向物业服务企业移交物业物业的共用部位、共用设备设施等以外，按规定还应向物业服务企业移交以下资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。所有这些物业的文字资料，不但对业主来说很重要，对于物业服务企业来说也是十分重要的，物业服务企业在管理服务过程中，有许多问题的解决是需要物业的原始文字资料的。因此，前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时，应当将上述资料一并移交给业主或者业主大会。 物业管理前期介入的概念前期介入的含义：物业管理的前期介入，是一个长效服务的概念，是指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段（项目可行性阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。物业管理服务最好是在物业开发的初期，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家参与，该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管。因为大多数建筑设计院在规划设计时，往往带着理想化的理念去设计，未能充分或准确考虑日后的物业管理给住户带来的麻烦，从而给物业管理公司带来了不便甚至困难。比如，空调机的安装及排水考虑失误，造成制冷效果或装修困难；铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成 日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理的问题欠缺考虑。同时,由于物业管理公司熟知这些问题，因而能在前期介入时就提出专业意见。像广州有名的和生创展集团对物业管理的前期介入就十分重视，主要体现在物业管理参与规划与设计图纸的审查上，集团对过往工作做全面的总结，以案例形式进行培训和考核。第2章 物业前期管理的内容随着人们生活水平的不断提高，人们对物业的要求也越来越高，而物业中的相关问题也比较突出，其建成后是很难改变的，所以物业管理公司的前期介入已成为必然性。而物业管理公司自身与开发商、业主之间的存在着许多程序。物业前期管理内容分类在物业管理前期介入阶段，物业服务企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：一、物业服务企业通过投标来接洽物业管理业务无论物业服务企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系 统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业服务企业既要从自身的实际 出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业服务企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽 无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。4.选派管理人员运作物业前期管理。二、建立与业主或使用人的联络关系物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业服务企业既 应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、 门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。三、看工程建设现场物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业服务企业应根据 物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备 安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按 整改计划督促整改。四、计管理模式，草拟及制定管理制度物业服务企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式， 制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。1.筹建业主管理委员会。2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施 工管理办法等。3.设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖 区综合管理办法等。4.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。五、立服务系统和服务网络物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在 很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱 乐等部门进行联络、沟通与协调。3.建立代办服务项目网络。六、理移交接管事宜物业服务企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。1.拟订移交接管办法。2.筹备成立业主管理委员会。3.协助和办理移交接管事项。 物业前期管理的工作内容物业管理公司前期介入的工作内容一、规划设计阶段的介入在工程项目的论证阶段，物业管理公司就应对物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表意见并能得到物业建设单位的采纳。1．将就整个项目的配套设施建设进行审评并提出意见和建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。2．确定物业管理早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段物业管理的目标和要求。坚持“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，从而提高工程质量、降低工程成本，避免事后大量难以弥补的终生遗憾。3．对物业内部智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局等根据企业实际运作中积累的丰富经验论证设计方案并提供整改的书面意见。4．此阶段根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等。二、建设阶段的介入在建设阶段，将跟踪此阶段的整个过程，召集或参与多次专题讨论会。根据物业建设的进程逐步招聘相应的部门管理人员并对招聘的物业管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修守则和物业管理中涉及到的文件资料。并与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关执能部门协调，从而确定今后相应的管理方式和收费标准。三、销售阶段的介入1．在销售前，将物业管理方案整理并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来。2．销售前对租售员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对公司内的物业管理内容和模式有统一的理解。3．在租售现场设立专职的物业管理咨询人员，接受购房、租赁者的咨询，通过这种咨询和宣传沟通能更好的帮助物业的租售，也能使未来业主对物业管理竖立信心，增强未来业主对物业保值增值的信心。4．为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在租售时，让已招聘到岗的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深。