中关村天使投资发展研究报告论文

房地产可行性研究报告范文房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节 可行性研究的概念和作用一． 可行性研究的概念可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。二． 可行性研究的作用(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。（一）以投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的～。如果机会研究认为可行的，就可以。（二）初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的～。（三）详细可行性研究详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的～，大型复杂的工程约占. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。（四）可行性研究阶段工作精度表第三节 可行性研究的内容一. 可行性研究报告的结构一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?二. （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容1．项目概况主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；2．市场调查和分析在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。3．规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。4．开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。5．项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。6．项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。7．项目财务评价；依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。8．不确定性分析和风险分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。9．可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。10．研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。二．可行性研究报告的项目投资预算一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：（一）营销开支概算1．项目前研究及可行性研究的开支2．项目策划的开支3．销售策划的开支4．广告开支5．项目公司日常运作的开支6．项目及企业的公关开支（二）工程开支概算1．用于工程勘探的开支2．用于吹沙填土、平整土地的开支3．用于工程设计的开支4．用于建筑施工的开支5．用于设施配套的开支6．用于工程监理的开支（三）土地征用开支概算1．政府一次性收取的标准地价2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支3．影响公共设施而出现的赔偿开支（四）金融成本开支概算1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出2．贷款引起的利息支出3．各项保险开支4．税收和行政性收费5．不可预见开支第四节 可行性研究报告的编制一．房地产项目可行性分析常见误区1．误区一：一个标准的效益分析如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。2．误区二：先入为主的可行性研究纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。

有一定难度。《贵州农机化》是由贵州农机化杂志社主办的期刊。杂志内容专题评述 能够反映某个学科或研究领域的最新成果的研究进展、存在的问题以及今后的方向，论文篇幅不限。作者本人或所在室验室在本领域有相当的研究经历和科研成果。研究论文 反映我国植物分子生物学和分子育种领域在基础理论、应用研究和高新技术开发方面的、在国内外公开出版的刊物上尚未发表过的原始研究工作报告。研究报告 为争取时间以简要的形式发表的原始研究工作报告。论文篇幅要求在5-8个印刷页面左右。专题介绍 主要介绍植物分子生物学与分子育种领域的文献综述性论文。论文篇幅要求在6个印刷页面以上。投稿须知专题评述 能够反映某个学科或研究领域的最新成果的研究进展、存在的问题以及今后的方向，论文篇幅不限。作者本人或所在室验室在本领域有相当的研究经历和科研成果。研究论文 反映我国植物分子生物学和分子育种领域在基础理论、应用研究和高新技术开发方面的、在国内外公开出版的刊物上尚未发表过的原始研究工作报告。研究报告 为争取时间以简要的形式发表的原始研究工作报告。论文篇幅要求在5-8个印刷页面左右。专题介绍 主要介绍植物分子生物学与分子育种领域的文献综述性论文。论文篇幅要求在6个印刷页面以上。学位论文简报 主要刊登博士学位论文及优秀硕士论文之大摘要。篇幅要求在2个印刷页面。中英文同时刊登。新基因、新种质、新品种 主要刊登具有自主知识产权的新基因，经过鉴定或品种审定的新材料及品种。篇幅要求在6个印刷页面左右。新思路、新技术、新方法 主要刊登我国学者自主发明的新思路、新技术和新方法。篇幅要求在6个印刷页面左右。

北京打造全国高端创新创业发源地

10月19日，市政府印发《关于大力推进大众创业万众创新的实施意见》(以下简称《实施意见》)，并提出构建创新创业服务体系、培育创新创业发展形态、优化创新创业空间布局、完善创新创业保障机制四项主要任务。昨日，市发展改革委、市财政局、市科委、市经信委、中关村管委会相关负责人对《实施意见》进行了解读。

根据《实施意见》明确的发展目标，北京将在2017年成为全国高端创新创业的核心区和发源地，2020年成为具有全球影响力的创新创业地区。

“天使母基金”中关村成立

《实施意见》提出，创新金融机构支持方式，探索投贷联动融资模式。就在文件发布当天，中关村成立全国首个天使母基金、“领创金融”项目与15家初创企业进行授信签约两件科技金融领域的大事，为《实施意见》这一要求作出了生动注解。

阴冷的秋日，一大早来到“双创周”位于中关村展示中心的主会场，北京邮电大学研二学生金师兴心里却格外暖。这一天，他与中关村发展集团签下的贷款授信协议，将在不久后为金师兴带领的创业团队拿到贷款，这也是公司成立以来的第一笔贷款。

当天，中关村发展集团“领创金融”与15家初创企业签订了授信协议。成立仅仅半年到一年，有三五十万元的'快速贷款需求，是这十多家企业的共同特点。“三五万元以下的贷款信用卡可以解决，50万元以上的贷款银行往往也拿下了，贷款需求在10万元到50万元之间的‘夹心层’却面临贷款难的问题，‘领创金融’就是为这部分早期创业者解决难题。”中关村发展集团董事长许强说。

经过创新的大数据风控、专业的贷前审查后，中关村发展集团通过与银行合作为这些初创企业提供委托贷款。在此之后，天使投资等投资机构又会对这些企业另眼相看，更愿意贷款、投资给他们。这种银行、投资机构、金融机构之间相互为企业增信，形成“你投资过的企业我追加贷款，他提供贷款后你追加投资”的良性循环，就是《实施意见》中提及“投贷联动”的重要意义。

在“领创金融”与初创企业签约授信的同时，中关村的天使投资生态也补上了关键一环。

昨天，一支由国有资本出资引导、总规模将达10亿元的“中关村天使母基金”正式宣布成立。基金由中关村发展集团、盛景嘉成母基金，以及清控科创旗下清青创共同发起成立。基金首期3亿元将为10支到15支国内天使投资基金提供资本支撑，预计将放大带动20亿到30亿元社会资本进入天使投资，支撑创业者早期融资。

在中关村，创业投融资十分活跃。据最新统计，北京发生的创业投资案例和投资金额均占全国50%以上;中关村创业大街平均每天有一家企业获得融资，平均每家企业融资500万元。

多层次创业服务体系正形成

有没有想过有一天，“木桶短板理论”会过时，“长板理论”会当道?中关村的创新创业平台，正在起到这种优势互补，在“长板”面前弥补“短板”的效果。

当创业者的创业项目中有某一部分科研需求自己不擅长，并不意味着因为这一短板就要放弃整个项目。你可以像在“淘宝网”上一样搜索、预约仪器，也可以发布实验需求、找到理想的实验外包提供者。这是“中关村科学实验互联平台”所能完成的。

《实施意见》提出，要聚焦强化人才服务、金融服务、公共平台服务以及知识产权服务等四个方面服务，形成多元化、多层次、多渠道的创新创业服务新体系。

昨天，中关村发布32个创新创业平台，其中包括易科学主办的“中关村科学实验互联平台”、慈记网络主办的“中关村个性化移动健康管理平台”等产业创新平台，也包括YOU+青年创业社区等创业服务平台。

在北京，创业载体正越来越多样，北京已拥有各类科技企业孵化器和大学科技园区等孵化机构超过150家，已认定“北京市众创空间”65家，认定中关村创新型孵化器数十家。

创新资源京津冀共享

大半年前，从河北一家大型企业辞职，准备在秦皇岛投身创业的创业者李鹏来到了中关村创业大街参观。在这条被人们称为“创业圣地”的街上，人才、资本、技术等资源高度密集，这让李鹏心生向往：“要是秦皇岛也有这么个地方就好了!”

如今，不用大老远跑到中关村大街，李鹏也能享受到中关村的创新创业资源。一方面，中关村的各个科技园区正积极与河北、天津合作，将先进的创业服务理念“输出”至这两地;另一方面，中关村刚刚上线了“网上会客厅”，千余项可能与创业者发生关联的服务，全部搬上网，服务对象不再局限于位于北京的中关村地界。

“中关村‘网上会客厅’的定位就是，立足京津冀、服务全国。”中关村管委会副主任宣鸿说。

根据《实施意见》，北京将全面优化创新创业空间布局，推动形成区域协同创新共同体。市发改委副主任高朋介绍，具体来说，一是依托中关村核心区，形成开放度更高、服务范围更广、辐射带动力更强的创新创业型经济集聚区，放大中关村核心区在研发孵化等高端创新创业领域的引领带动作用，打造高端创新创业核心区;二是强化核心区通过管理输出、成果转化、人才培训等形式，辐射带动郊区县创新创业发展，建设郊区县创新创业特色园区和产业基地;此外，还将通过京津冀创新资源共享，打造京津冀协同创新创业体系。