小经济论文范文

经济论文格式要求及写作技巧

下面是我整理的经济论文格式要求及写作技巧，希望对大家有所帮助。

一、概念

经济论文是研究经济现象，揭示经济规律的学术论文。它是经济科学研究成果的表述，是研讨经济理论，推广研究成果，开展学术交流的工具。

二、选题

选题是写作经济论文的第一步，也是决定论文价值高低和成败的关键。显然，从写作角度来看，经济论文的写作不外乎是“写什么”和“怎样写”两个方面，而“写什么”则首当其冲。因此，论文写作必须首先把握好选题这一环节。

(一)选题的原则

1.合理性原则：合理性原则是在论题的学术价值的基础上提出的，有价值的必合理。马克思说：“价值就是客体对于主体的有用性，是客体满足主体需要的一种属性。”经济论文的价值也就是它能满足某种社会需要的属性。只要是对社会经济发展有利的课题，都应当视为是合理的，理所应当受到社会的认可与赞同。

2.必要性原则：有些课题是影响国计民生的重大课题，或学科发展中的关键问题，这类课题引人注目，急待解决，就有优先考虑之必要。如果能选择这类课题从理论上加以透彻的阐述，将是极有社会价值和深远意义的。反之，有些课题或前人已有定论，近期又无开拓性发现，或现阶段研究条件尚不成熟，其必要性就不大，不宜盲目选择。

3.建设性原则：指选题要有新意，要力求开拓新的领域，涉猎新的问题，揭示新的规律，从而对推动学科的发展具有建设性的作用。许多能够填补学科空白的课题即有这方面的价值。

4.可行性原则：指从主观条件和客观条件两方面考虑选题的可能性。主观条件包括研究者本人的文化素养、科研能力、爱好兴趣、研究方向等。选题要考虑要有浓厚兴趣，能充分发挥自己的专业特长，难易程度和自己的科研能力相适应，自己能够完成的课题。客观条件包括科研经费、科研的时间、考虑实验的条件，必要的仪器设备，充足的文献资料、导师的指点等，这些条件欠缺，选题再好，也难以展开研究。

(二)经济论文选题的方法

选题不单纯是写作目标、写作方向的问题，还包含着丰富复杂的“选”的原则和“择”的方法，这些方法大体归类如下：

1.怀疑法： 即对已有的研究成果大胆质疑，否定和纠正其中的谬误。孔子曾经说过“疑思问”，问题的提出，首先在于发现问题，而发现问题的关键，又往往在于怀疑。怀疑是问题形成的决定性因素之一，也是探寻真理的开端。马克思说他最喜爱的座右铭是“怀疑一切”，其道理正在这里，如果应疑不疑，那么问题就往往无从提起，真理即使走到我们面前，也会失之交臂。在科学研究中，运用怀疑法，常常能够纠正通说。通说，就是在社会上或某一学术领域普遍流行、被多数人所认可的观点，由于受某种形势的影响或条件的限制，这些观点的错误一时还难以被人辨别，以致形成一种流行趋势，形成“通说”。对这种通说，大胆质疑，匡正其失误，自然就有科学价值。例如对计划经济姓社，市场经济姓资的通说的怀疑与否定，就是近年来我国经济学研究中纠正通说的典型实例。

2.寻隙法： 即通过寻求学科中的空白区来发现研究课题的方法。空白区是科学发展不平衡的结果。从学科建设上来看，由于某一时期侧重于某些方面的研究而忽视了另外一些方面的建设，就出现了学科上的短缺、空白。空白，意味着许多尚待解决或尚未认识的问题，填补空白，探求解决问题的有效方法，就成了十分必要的研究课题了。填补空白，属于开拓性的研究，其难度是比较大的，但其价值之高也是一般研究无法比拟的。

3.交叉法： 即从学科之间的交叉点上发现问题。信息时代的到来，使得人类的知识体系呈现出大分化又大融合的状态。传统学科的.鸿沟分界逐渐模糊，从而出现了大量的分支学科及边缘性学科。各种学科之间建立起共同的研究对象并形成综合研究的新形式，出现了许多交叉的新课题，开拓了广阔的研究领域。这样，把自己熟练掌握的不同学科中相对独立的知识或问题结合起来，使之构成一个新的课题进行研究，是很容易引发全新的观点来的。而且还有可能创立一门新的学科。恩格斯说：“科学在两门学科的交界处是最有前途的。”这是因为任何知识之间都存在着联系，而相对独立的知识系统之间的联系并不明显，一般鲜为人知，成为“无人区”或“边远区带”，因而也就成为科学研究领域中的薄弱环节。在这种情况下，如果我们涉足这些交叉地带，发现了其中的内在联系，进行综合研究，自然易于明显突破，自成一家之言。

4.拓展法： 在选择论题的过程中，要发现一个前人未曾涉足的领域是不大容易的，更为常见的情况是在前人研究的基础上加以发展和深化，从而开拓出补充性的课题。这是因为学术领域的探究、认识不可能穷尽绝对真理，而只能逐步接近绝对真理，一种理论必须经过不断的验证、补充、丰富、发展，才能逐步成为比较完整、成熟的理论观点。在前人成果的基础上努力拓展，深化，同样会有“柳暗花明又一村”的发现。

三、结构 经济论文格式要求及写作技巧相关文章：

1. 经济论文写作技巧

2. 学术论文论文格式及字体要求

3. 标准学术论文格式模板

4. 2015小论文格式范文

5. 毕业论文

6. 论文写作

7. 毕业论文基本格式规范

8. 2014学术论文写作格式要求

9. 研究生科技小论文格式写作技巧

经过长期的写作实践，经济论文已形成了比较稳定的基本格式，主要包括标题、作者署名、摘要、绪论、本论、结论、参考文献等。

(一)标题

经济论文的标题是论文课题或论点的简明概括。揭示课题的标题如<混合经济初探)、(试论当代世界市场的基本特征)、<关贸总协定在当今世界的地位及其影响);揭示论点的标题如<应当重视非国有经济的发展》、(人关有利于发展我国外向型经济)。也有的论文采用双标题，一般正标题点明主旨，副标题交代论题，如(交通先行，一通百通——论公路建设与经济发展的关系)。无论采用哪种标题，都要准确简练，具有吸引力。

经济论文的标题是研究目录，索引等二次文献的重要著录内容，是供读者检索论文的主要标识，因此论文标题必须提供必要的信息量，能概括全文的中心内容。在实际写作中，有的论文标题过长，很难使人一目了然;有的标题又比较空洞，难以突出最重要的信息，大而无当，这些都是应当避免的。

(二)署名

作者署名的位置在经济论文的标题之下。如系合作研究撰写的论文，可按所承担任务和贡献的大小，先后具名。署名表明作者身份，也表示文责自负，即对论文的全部内容负责，一般要求用真实姓名。

(三)摘要

摘要位于经济论文正文之前，是论文的梗概，是对论文内容不加诠释和评论的概括性陈述。

摘要是经济论文的窗口，具有节省读者的时间，引导读者迅速了解全文内容的作用。同时又可以满足二次文献工作的需要，使文献索引杂志不作修改或稍作修改就可转载，避免由他人摘要所产生的误解和缺漏。

摘要是经济论文全文内容的高度浓缩，一定要经过反复推敲，简洁概括地表达出论文的要点，包括论点和主要论据，研究的目的和方法，对象和范围，成果的价值和意义等。写作时要忠实于原文、突出重点、文字精炼，语言连贯。长短一般在150—300字之间。

(四)绪论

也叫前言、导论。其主要内容包括：研究本课题的缘起、目的、要求;研究所涉及的界限、规模或范围;研究的背景和现实情况;指导思想、原则或有关的政策;对以往研究情况及相关论著的回顾;研究中所采用的方法;运用资料的来源及可靠性说明;有关术语概念的界定，等等。

这些内容在实际写作中无须面面俱到，也不需详细铺开，而是要有所侧重，有所选择，有的只需点到为止。

绪论部分在内容上要注重客观、准确，对涉及到课题的学术价值和研究结论的意义等问题要做到既不拔高夸大，也不过分谦虚，在表达上要做到简洁明快，开门见山，不要兜圈子，不要说题外话，更不必堆砌客套话。

(五)本论

本论是经济论文描述研究成果、具体展开论证的核心部分，是作者学术水平和创造才能的集中体现，直接决定着论文质量的优劣高低。

本论部分根据写作意图，或正面立论，或破除谬误，或争鸣探讨，或解决疑难。不管哪种情况，都需提炼出明确的中心论点，并以中心论点为轴心贯串全文。对中心论点的阐释与论证应当严密，做到层层深入，节节展开，使事物内部的联系及本质呈现出来，从而使文章具有无懈可击的逻辑力量。为了使材料与观点相统一，还需要对掌握到的材料进行去芜存菁，去伪存真的筛选、取舍，使之准确可靠，能够支撑、证明论点。论述要条理清楚，由表及里地开掘，自浅而深地推进，体现思维的论辩性、顺序性、有机性。

本论部分最困难的往往是分析问题。分析是使充足的材料转化为独自性的结论的思维中介，需要对材料进行周密而透彻的分解、组合，推演，使之上升为新概念、新理论。经济论文的分析要坚持定性分析与定量分析相结合，以求得最佳的数量界限。随着研究对象的日益复杂化，对事物仅做定性分析是不够的，还必须运用数学、统计学、运筹学、计量经济学等做定量分析，使研究成果更加科学化。

在经济论文中层开学术争鸣，要注意有利、有理、有节，观点的表述要中肯，态度要诚挚，语言要平和。对不同观点不要轻率简单地予以否定，而要以理服人;对分歧要实事求是地加以辨析，不要乱扣大帽子，说过头话;对是非的评价既要旗帜鲜明，也要注意留有余地，多用商讨的口吻;要正视自己研究中尚未解决的问题，并给以客观说明，决不抬高自己。

(六)结论

结论是经济论文的结束语，结论的作用。

起着归纳总结全文，完整揭示研究成果或经济论文的结论是理论分析的逻辑发展的自然归宿。它可以是中心论点的重申，或主要结论的概括，也可以是对本课题研究前景的展望，或是在研究结果基础上进行的预测。此外，研究中遗留的问题，或尚待进一步探索的问题，也可以在这一部分提出来。从表达上看，结论部分必须逻辑严密，措词考究，观点明确，文字简洁，要避免含糊其辞，模棱两可。

(七)参考文献

经济论文中凡是引用了有关资料、文章，必须在后边注明参考文献的出处。这样做既是表示对前人研究成果的尊重，不敢掠人之美，也是方便读者查阅原文出处，以便全面深入地了解有关内容。

参考文献的著录项目一般包括著者、文献篇名、发表期刊名称及期号、卷页，或出版社及版次、年月、页码等。常见的参考文献的标注方法有以下几种：

1.夹文注：直接在引文后用括号注明作者、篇名和出版发表事项。这种方法用于引文出现次数不多的经济论文，否则会不便于阅读正文。

2.页下注：也叫脚注。将同一页引用的文献按顺序编号，然后集中在本页下端依序号注明。这种方法最便于阅读，是目前在学术专著中常用的方法。

3.尾注：将全文引用的文献统一按顺序编号，然后在文未依次注明。这是一般经济论文常用的方法

写作小论文有助于提高我们的学术水平，小论文的格式有哪些要求呢？下面是由我整理的1000字小论文格式 范文 模板，欢迎大家阅读。

摘要： 随着企业规模的不断扩大，各部门所需信息既相互交错，又相对独立。这就要求各部门所用的数据库既能高度自治地 工作，又能进行信息共享。本文主要介绍多DM3数据库系统间的信息共享机制。 不同DM3数据库系统间的信息共享通过协调器实现。所有这些被协调器连接在一起的数据库系统组成了一个联邦数据库。这样既能较好地满足企业的需要，也能在保证效率的前提下，提高数据的可用性。

关键词： DBMS 复制 联邦数据库

1.引言

随着经济的发展，企业的规模越来越大，其积累的信息也越来越多。存在着各部门所处理的信息多数只对本部门有效，仅有少数信息需给 其它 某些部门共享的问题。这种信息的分布性和独立性要求对所处理的数据进行分类，使各部门既能独立地处理本部门大多数数据，也使部门间能协调处理跨部门的事务。在这种情况下，对整个企业建立一个完全的紧密耦合的分布式数据库是很困难的，也是没必要的，特别是大型企业，这样的数据库的效率往往是很低的。

为解决这个问题，我们采用以下策略：每个部门使用一套紧密耦合的数据库系统，而在存在跨部门事务处理的数据库系统间用一个协调器联起来。这样就组成了一个横跨整个企业，各部门高度自治的联邦数据库系统。

DM2是由华中理工大学数据库多媒体技术研究所研制的数据库管理系统。它采用客户/服务器模型，客户机与服务器，服务器与服务器均通过网络互连，通过消息相互通讯，组成一个紧密耦合的分布式数据库系统。它的工作流程如下：客户机登录到一台服务器上，这台服务器便成为它的代理服务器;它接收来自客户机的消息，然后根据全局数据字典决定是自己独立完成该操作，还是与其它服务器协作处理这条消息，处理完成之后，再由代理服务器将处理结果返回给客户机。

而数据字典，作为记录数据库所有元数据的系统表，它向以上过程中提供各类有用的信息，引导它们向正确的方向运行，起着“指南针”的作用。它分为局部数据字典和全局数据字典。其中，局部数据字典用于记录一个服务器站点中数据库的控制信息，如表的模式，视图的模式及各个数据区的的文件名等信息。全局数据字典用于记录分布式数据库系统中各个服务器站点上有关全局数据的控制信息，如服务器站点信息，各服务器站点的全局表名及表内码记录，各服务器站点上的全局数据视图名及视图内码记录，用户名及口令记录，用户权限记录等信息。各个局部数据字典可以各不相同，但为了保证在各个服务器上所看到的全局数据库是一致的，因此，全局数据字典必须一致。我们所关心的是全局数据字典中的基表控制块TV_CTRL_BLOCK，它的内容主要包括：全局基表总数，每个全局基表名和其对应的表内码，该基表所在的服务器站点的编号等信息。它的功能是将各个服务器站点号与存储在其上的表名及表内码联系起来。这样，代理服务器从客户消息中找到被处理的表名，然后通过查询基表控制块TV_CTRL_BLOCK,就能知道该表存在哪个服务器上，以便将相关消息发给该服务器。

由于DM2上各个服务器站点的全局字典完全相同，任何全局表的信息都会记入全局字典。若用它来构建一个企业的数据库系统，则大量只对企业某部门有用的信息将会充斥在各部门所有服务器的全局字典中，增加了冗余。而且，当对全局表进行DDL操作时，为了确保全局字典的一致性，须对所有服务器的全局字典进行加锁。DM2对全局字典的封锁方式是采用令牌环方式，即令牌绕虚环(非实环)传输，某个服务器想对全局字典进行操作，必须等令牌到达该服务器才可以执行。每个部门建立的全局表绝大多数只对本部门有用，当对这些表进行DDL操作时，却要对所有服务器的全局字典进行封锁，通过令牌来实现对全局字典的互斥访问。假如，两个部门都要分别对本部门的内部表进行DDL操作，这应该是可以并行处理的操作，现在却只能串行执行。而且，当服务器数目庞大时，每个服务器等待令牌的时间将会很长。这严重损害了数据库的效率。

为弥补以上不足，在DM2的改进版本DM3中增加了协调器，用以联接各个独立的DM3数据库子系统，并协调各子系统间的各种关系，使各子系统既能高度自治地工作，又能进行有效的信息共享。

2.体系结构

本系统可看作多个数据库子系统被协调器联起来的，高度自治的一个联邦数据库系统。其中，每个子系统独立处理本系统内部的事务，而子系统间的信息共享由复制技术提供，副本间的一致性由协调器协调处理，处理所需的信息在初始化时写入协调器的组间数据字典中。当对某子系统中的一份数据副本进行修改时，该子系统会将修改通知协调器，由协调器对该数据的其它副本进行修改，从而保证了所有副本的一致性。

由以上可知，子系统彼此并不直接接触，而是各自都与协调器直接相联，由协调器统一管理子系统间的通信。这样，当子系统对副本进行修改时，不必关心相应的子系统处于何种状态，也不必等待回应消息，以及异常处理，所有这些都由协调器进行管理。因此，既提高了系统运行的效率，也保证了子系统的独立性。其体系结构如下图所示。

协调器主要有三大功能，首先，它对协调器和服务器进行初始化，并将有关信息存入组间字典;其次，它管理不同子系统间的通信，维护副本的一致性;最后，它在子系统出现崩溃时，进行异常管理及恢复工作。

图1 DM3多数据库系统体系结构

3.主要策略

多个DM3系统间的信息共享是通过副本实现的，副本的一致性是由协调器来维持的，是一种弱一致性。通常，多数据库系统间的一致性是通过协调器周期性地访问服务器的日志来完成的。由于副本的更新带有随机性，因此，若采用这种 方法 ，可能数据被修改多次，但其相对应的副本仍未被修改，这样就损害了数据的一致性;也可能数据并未被修改，但协调器已多次访问了服务器的日志了，这样就降低了系统的效率。

所以，本系统采用的方法是当数据被修改时，由服务器通知协调器有关信息，再由协调器通知相关系统，修改相关数据。这样，数据的修改及时(仍然是弱一致性)，而协调器也不会在数据未被修改的情况下访问服务器，提高了准确性。

为了使协调器正常工作，我们对底层数据库管理系统DM2进行了修改。在基表控制块TV_CTRL_BLOCK中增加一项IsReplication。建表时，该项初始化为false;当为该表建立一个副本时，该项赋值为true。具体算法如下。

初始化算法。

协调器：

从用户或应用程序接收待连接的两个系统中的服务器名，需复制的表名;

分别登录到两个系统的服务器上;

向存有待复制表的服务器发预复制消息;

等待服务器消息;

若失败，发一条失败的消息给服务器和用户或应用程序，转11);

若成功，从消息中取出待复制表的有关信息，根据这些信息，发一条建表消息给另一个系统的服务器;

等待服务器消息;

若失败，发一条失败的消息给服务器和用户或应用程序，转11);

若成功，调数据转移程序，进行数据复制;

将有关信息写入组间字典。

退出。

服务器：

当服务器收到预复制消息后，将基表控制块TV_CTRL_BLOCK中的IsReplication赋为true。同时，取出待复制表的有关信息，组成应答消息发给协调器。

当服务器收到失败的消息后，将基表控制块TV_CTRL_BLOCK中的IsReplication赋为false。

维护算法。

协调器：

从组间字典读出相关信息，根据这些信息，登录到相应系统上;

等待消息;

从某系统的服务器上收到一条修改消息后，通过查找组间字典，确定该消息的目的地，然后将它转发过去;

若失败，定时重发;

转2);

服务器：

1)等待消息;

2)当收到某客户或应用程序的消息后，检查它是否是修改数据的操作(如delete，update或insert等);

若不是，转7);

若是，检查基表控制块TV_CTRL_BLOCK中的IsReplication是否为true;

若不是，转7);

若是，向协调器发修改消息;

继续执行服务器程序的其它部分。

恢复算法。

若协调器所联接的系统中有一个跨掉了，则对副本的修改无法及时地反映到跨掉的系统中来。这时，需要恢复算法来进行处理。

协调器：

当协调器发现有一个系统已经崩溃后，采取以下步骤。

将与该系统相关的变量open赋值为false;

打开记时器;

等待消息;

若收到的消息是其它系统发出的修改崩溃了的系统上的副本的命令，则依次将这些消息存储起来，转3);

若收到的消息是记时器发出的时间到的消息，则向崩溃的系统发登录命令;

若登录成功，将open的值改为true;

将存储的消息依次发送过去，转9);

若登录失败，转3);

退出。

4.结论

我们曾在三个DM3数据库系统上，用两个协调器进行联接。结果，运行情况良好，各副本最终都能保证一致，且各副本间存在差异的时间间隔很短。另外，在出现异常的情况下，协调器也能正常工作。

主要参考文献：

1.周龙骧等，分布式数据库管理系统实现技术，科学出版社，1998。

2.郑振楣，于戈，郭敏，分布式数据库，科学出版社，1998。

3.王珊等，数据仓库技术与联机分析处理，科学出版社，1998。

经济学毕业论文范文

经济学毕业论文我们应该要怎么写呢？我们不妨一起来参考下范文吧！希望对您有所帮助！以下是我为大家整理的经济学毕业论文范文，欢迎阅读参考。希望对您有所帮助！

经济学毕业论文

一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。