投资性房地产论文参考文献

国企如何应对新会计准则实施新企业会计准则的颁布被视为我国会计领域的历史性变革，对绝大部分国企来说，新准则的实施将使其会计处理和财务信息产生根本性改变。本期德勤视点专栏的主题即为国企如何应对新准则实施，深入剖析了新准则对国企所带来影响的几个主要方面，并提出了应对的措施建议。 新会计准则的实施对国有企业的经营运作具有深远影响，这不仅仅是因为新准则的复杂性和革新性，也是由国有企业的特殊性质所决定的 2006年2月15日，财政部正式颁布了期待以久的新会计准则，此次新准则的颁布是我国会计准则的历史性变革，基本实现了与国际财务报告准则的趋同。 虽然目前新准则仅要求自2007年1月1日起率先在上市公司实施，但是国有企业全面施行新会计准则是必然趋势。据悉，财政部计划对新准则的未来实施作出总体部署，未来3年准则实施范围将扩至全部大中型国企，而2008年准则实施范围即将扩大到央企。因此，国有企业已站在了新会计准则体系的大门口，一些企业已经逐步开始进行试点。新准则作为日趋全球化经济社会的通用规则，对国有企业来说既是挑战又是机遇，如何稳健地跨入这扇世纪之门，是国有企业决策层、管理层以及监管部门面临的迫在眉睫的新课题。 新准则一经颁布，立即引起业界的强烈反响，有赞成叫好的，也有心存疑虑的，有人认为新准则能够提高财务报表质量，也有业内人士担心新准则给企业提供了更大的利润操纵空间⋯⋯也许很多国有企业的决策管理层会产生这样的疑问，新准则到底新在哪里？对企业来说影响到底是正面还是负面的？为什么说新准则是我国会计行业的颠覆性变革？ 对于新会计准则，可以从以下两个层面进行剖析： 第一，新会计准则将对整个企业的运作产生根本性影响。长期以来，传统观念认为财务会计就是记账编报表，很多企业管理者往往忽略了财务工作的重要性，从而导致企业财务信息片面和滞后，企业的经济活动不能在财务报表中全面及时地反映。虽然原准则对财务信息也有相关要求，但很多企业的财务信息在实务中没有真正做到全面性和前瞻性。 而新准则强调会计信息需要真实地反映企业的经济实质，将财务会计工作提高到企业经营活动核心的高度，强调企业需要有一个完善有效的内部控制体系，以保证财务信息能够可靠、及时、真实地反映企业财务状况和经营活动。同时，新会计准则更着眼未来，要求财务信息对企业未来的经营决策有前瞻性和指导作用，要求“企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。” 因此，不论是从深度不是从广度来看，新准则对企业都具有深远影响，新准则对企业的管理体系、内部控制提出了更高的要求，并且要求企业的每个人、特别是企业的管理层都参与到会计核算和财务管理的活动之中。 第二，新会计准则对原会计准则进行了颠覆性改革。这一改革不仅是内容上的丰富和更新，更重要的是会计原则的改变和新会计概念的引入。 首先，新准则在理论上改革了会计核算基础原则，历史成本不再作为会计核算唯一的基本原则，而更强调了公允价值、重置成本、可变现净值、现值的重要性；尤其是“公允价值”概念在新准则中广泛运用，将大幅改变现行的会计核算体系，改变了以前我国会计核算一直以历史成本为主要依据的计价基础，意味着市场价值体系的重估。例如，若企业发生1万元的经济业务，在原准则下，按照1万元入账大多不会错，但在新准则下，按1万元入账很可能就错了，经济对象的公允价值、货币的时间价值都需要在会计处理时充分考虑。 其次，新准则引入了新的会计概念，比如金融工具、投资性房产等。尤其是金融工具概念的引入，将原来的股（债）权投资、应收（应付）款、货币资金、银行借款、金融衍生产品等原先不同性质的资产负债表项目纳入同一概念范畴，并规范会计处理。随着国内企业经济金融环境的完善和复杂化，金融工具概念的引入能够为企业处理各种复杂的经济和金融业务提供理论和实务平台。 再次，新准则在内容上也进行了扩充和细化。一方面对一些特殊经济事项进行了具体规范，如股权支付、政府补助、职工薪酬、企业年金等；另一方面对一些特殊行业首次进行了规范，如农业、石油天然气开采、保险业等；此外，新准则对信息披露进行了更加明确的规范，如财务列报、合并报表、每股收益等。 由此可见，新准则的实施是我国会计领域的重大变革，将对整个经济社会产生深远的影响。而对于国有企业来说，新准则可能在以下几个主要方面对其产生影响： 企业合并及重组并购 合并财务报表是很多大型国有企业的重要财务工作。关于合并的范围，新准则明确以控制为基础确定合并报表的合并范围，即母公司控制的所有子公司都必须纳入合并范围，包括母公司直接或间接拥有半数以上表决权的子公司和母公司拥有半数或以下的表决权但能够实施控制的子公司，而且不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。 对于国有企业在改制时常见的兼并收购，新准则提出了同一控制下的企业合并与非控制下的企业合并的概念，并规定了不同处理原则。对于同一控制下的企业合并，原则上应按照类似国际准则中的“权益结合法”的会计处理方法进行，被收购资产按照同一控制下企业的历史成本计量；非同一控制下的企业合并，原则上应按照购买法的会计处理方法进行，被收购的资产按照公允价值计量。 政府补助 政府补助在国有企业中也是一个较普遍的现象，原准则并没有相关规范。而新准则根据我国现实情况结合国际通行方法，将政府补助分为与资产相关的政府补助以及与收益相关的政府补助，与资产相关的政府补助应确认为递延收益，并在资产使用年限内摊销；与收益相关的政府补助，确认为当期损益。但是对如研发拨款等文件明确会计处理方法的，应根据其拨款时的规定处理（例如将专项拨款视同国家投资，计入资本公积）。 减值准备 减值准备对国有企业来说并不是新名词，8项减值准备的概念早已普遍运用。而新准则主要是明确了计提的减值准备不得转回，以防止企业进行利润操纵。但资产减值损失不得转回的范围仅限于固定资产、无形资产和长期股权投资等，而存货、应收款项、短期投资等其他资产减值应根据其适用的其他具体准则规定。此外，新准则在减值准备中引入了资产组的概念，当某项资产产生的主要现金流入难以独立于其他资产或资产组时，应当按照该资产所属的资产组为基础确定可收回金额，并据以确定资产的减值损失。 投资性房地产 许多国有企业都持有一定的土地和房产，新准则引入投资性房地产这个概念，就是为了规范企业持有非自用房地产的会计处理，以反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新准则规定了满足一定条件时，企业可以按公允价值计量作为投资性房地产后续计量的基准模式，并要求公允价值的变动将直接记入当期损益。因此，如果企业选择了公允价值计量模式，今后投资性房地产的市场价值和盈利能力将直接反映在企业的经营业绩之中。 债务重组 债务重组也是国有企业在进行重组改制、优化资产的过程中经常碰到的问题，新准则改变了“一刀切”的规定，将原债务重组溢利计入资本公积改为计入营业外收入，同时对于实物抵债业务引入公允价值作为计量基础。按新准则规定，一旦企业获得债务全部或部分豁免，其收益将直接反映在当期利润表中，这一重大改变将对重组企业的财务报表产生很大影响。 特殊行业 很多国有企业均涉及多种基础行业，因此在新准则中，石油天然气开采、生物资产、金融工具、原保险合同、再保险合同、套期保值等这些全新的会计准则对这些国有企业的会计核算和财务报表将产生根本性影响。 此外，股权支付、企业年金、职工薪酬等新准则的运用，也是很多国有企业在相关经济业务的核算中需认真加以考虑的。 显然，新会计准则的实施将对绝大部分国有企业的会计处理和财务信息产生根本性改变，而针对这一变革，我们的国有企业应该做一些怎样的准备呢？ 首先，新会计准则的实施要有一个有效的信息系统，以保证财务信息的及时性和可靠性。国有企业规模大、子公司众多，一些企业存在信息脱节滞后问题，要做到信息的及时正确并非易事。而在新会计准则下，很多会计处理和信息披露所需要的原始信息并非仅仅是财务方面的信息，且信息具有很强的时效性，因此企业必须建立一个有效的信息系统，保证集团内部信息沟通的畅通和正确。 其次，新会计准则的实施要有一个完善的管理体系和内部控制系统，以保证会计处理的正确公允。新准则在会计政策、确定会计处理方面给予企业管理层相当大的选择范围，比如金融资产的划分、公允价值的确定，管理层的意图和判断将对经济交易的价值确定和会计处理产生很大影响。会计处理的具有一定自由度，目的是避免简单划一的硬性规定影响财务信息的真实性，然而也势必给舞弊和操纵利润提供了机会。因此，一套有效的管理体系和内控系统能够保证企业对信息的会计处理准确公允，真实客观反映经济活动的实质意图，而不受或少受某些个人意志的影响。 再次，新会计准则的实施对财会人员和企业管理者提出了更高的要求。新会计准则强调的是对交易的经济实质理解而不是对会计准则的生搬硬套，很多方面需要的判断能力超过了财会人员的专业范围，因此企业的财会人员和企业的管理人员若缺乏必要的财务知识，会影响新准则的实施和运用，甚至导致财务报表的错报漏报。所以，对企业各级人员进行恰当培训也是顺利实施新准则所必不可少的。财会人员应该具备较高的会计专业水准，以处理复杂的会计核算；而管理层也应该掌握新准则的基本理念，了解新准则对业务流程、经营决策的影响，尤其应深刻认识到全面实施新会计准则是整个企业的所有部门和人员的任务，而不仅仅是财会人员的事。 新会计准则的实施对国有企业的经营运作具有深远影响，这不仅仅是因为新准则的复杂性和革新性，也是由国有企业的特殊性质所决定的。我们的国有企业，一方面要进行市场化运作，走国际化道路，同时又要接受相关部门的监管，保证资产的保值增值，因此国有企业管理层必须打一场有准备之仗，在各个方面为实施新会计准则打好坚实基础，确保向新准则的平稳过渡。

投资性房地产后续计量方法探讨

新准则规定，性房地产可以采用模式或公允价值模式进行计量。针对投资性房地产的两种核算模式进行比较，分析投资性房地产核算模式对企业的影响，并提出企业选择核算模式时应注意的事项。

论文关键词： 投资性房地产；成本模式；公允价值模式  随着我国主义的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业的投资观念在改变，企业持有的房地产除了用作自身生产、对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益活动。为了顺应国家经济发展的需要，促进与会计国际化趋同，部于2006年颁布了《企业会计准则第三号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则），将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自有房地产和作为存货的房地产加以区别，规范了投资性房地产的确认、计量和披露，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。投资性房地产准则的出台，对企业会计信息披露更恰当、更相关，为会计信息使用者更好地提供了决策依据。 1 投资性房地产的后续计量方法 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更对公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 成本模式 成本模式是企业在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量时，不是以市场价格来表示企业资产的现状，而是通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的状况和经营业绩，按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》对出租物、出租土地使用权进行计量，对投资性建筑物需要按期（月）计提折旧，折旧的具体计提方法同固定资产折旧类似，对投资性土地使用权需要按期（月）进行摊销，摊销的具体方法同无形资产摊销类似；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试，发生减值的应计提减值准备，已计提的减值准备在以后会计期间不允许转回。 公允价值模式 在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者清偿的金额计量，应当保证所确定的会计要素能够取得并可靠计量。对于投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。采用公允价值计量模式，应当同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。 采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间差额计入当期损益。 2 成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析 投资性房地产的初始计量核算 （1）成本模式。 企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“存款”、“在建工程”等科目。 （2）公允价值模式。 企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。 投资性房地产的后续计量核算 （1）成本模式。 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。 （2）公允价值模式。 采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目。取得的租金收入，借记“存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂。 投资性房地产的'转换计量核算 （1）成本模式。 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即由成本——成本进行结转。 ①将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。 ②将自用的物或土地使用权转换为投资性房地产时应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”，贷记“投资性房地产减值准备“科目。 ③将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。 （2）公允价值模式。 ①将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。 ②将自用房地产转换为投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。 ③将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 在两种模式下，作为投资性房地产的转换计量，成本模式遵守的基本原则是按照资产价值进行转换，不确认资产转换收益，不能反映其真实完整的价值变动。公允价值模式在转换时要按照转换日该资产的公允价值确认为投资性房地产的入账价值，无需再计提减值准备和累计折旧。如果在房地产升值迅速时，必将大大提高其净资产和资产，而当房地产迅速贬值时，则严重影响资产和当期净利润。当房价波动较大时，对利润的波动也较大。企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。 投资性房地产的处置核算 （1）成本模式。 采用成本模式计量的投资性房地产处置时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。 （2）公允价值模式。 采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；同时，将投资性房地产累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目，将该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 在两种模式下，作为投资性房地产的处置收入处理相同，都是计入“其他业务收入”科目，在结转时，成本模式只需考虑该资产已计提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。 3 模式与公允价值模式核算对企业方面的影响 对企业资产价值的影响 成本模式计量是沿用传统的资产计量方法对性房地产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录，在资产负债表日，资产的价值是固定不变的，所以反映的资产比较稳定。 公允价值模式计量对企业的资产结构产生影响，特别是目前房地产价格普遍高于其成本的情况下，在资产负债表日，投资性房地产公允价值上升会提高投资性房地产的账面价值增加其账面净资产，使资产增值发生明显的变化，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，降低企业财务风险，增强企业能力。 对企业盈利能力的影响 采用成本模式计量对企业利润的影响比较稳定，成本模式按期计提的折旧费用和摊销会增加企业成本费用，如果存在减值迹象的，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，同时准则规定“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回”，这一项规定明确了企业不得调整利润，所以成本模式一般情况下不会创造利润，除非是进行资产处置，才能调整利润。 采用公允价值模式计量对企业盈利的影响具有不确定性，公允价值模式无需计提折旧或摊销，企业成本费用就会降低，而且期末资产的账面价值与公允价值的差额计入当期损益，企业利润可随公允价值的波动方向而上下变动，公允价值的变化将加大利润的波动幅度，对企业的盈利能力带来极大的影响。 对企业所得税的影响 采用成本模式计量，准则与税法的处理基本一致。对已出租的物或工地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前余额或部分抵扣（超过税法税前扣除标准需作纳税调整），计算比较简单。 采用公允价值模式计量，会计与税法处理存在差异。会计处理上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；税法处理上，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不承认公允价值的税前列支或税前收入，不确认公允价值变化所产生的所得，对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，调减应纳税所得额，可见，采用公允价值模式计量对所得税纳税调整的核算，势必增加核算难度及工作量。 4 结语 综上所述，不管是采用成本模式计量还是采用公允价值模式计量都各具千秋，关键是要看该模式是否适用于企业。 成本模式计量，投资性房地产的原始入账价值是按成本核算，不受公允价值变动的影响，不容易调增或调减资产价值，降低了企业操纵利润的可能，在一定程度上起到防止企业舞弊的作用。如果投资性房地产在企业资产中所占的比重较少，采用成本模式计量较好，因为成本模式会计处理相对简单，容易理解，而且企业的资产状况及盈利水平较为稳定，但不能及时客观反映投资性房地产的真实价值。 公允价值模式计量，能使投资性房地产的账面价值更加及时，客观地反映市场的公允价值。如果企业侧重利润的考核，而且企业拥有大量投资性房地产及投资性房地产逐渐增加，采用公允价值模式计量较好，因为该种模式能增加当期利润。但由于我国现时房地产市场的发展还不成熟，公允价值难以公允，有可能使企业调节利润、粉饰财务报表、提供虚假财务信息的可能性增大。当房地产市场较为繁荣时，房地产价格不断上涨，此计量方法可以给企业带来较多利润，如果房地产市场萧条，从而导致企业业绩大幅度下滑。因此，企业在采用公允价值模式前，要充分考虑市场、风险和损失，持谨慎态度。

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会计论文参考文献范本

参考文献是在学术研究过程中，对某一著作或论文的整体的参考或借鉴。征引过的'文献在注释中已注明，不再出现于文后参考文献中。下面我们来看一下会计论文的参考文献吧。

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