江南人口与住房的关系研究论文

人口促进经济，经济带动人口，南方经济发达就会吸引更多外来人员，所以要不断发展内地经济，才能平衡

城里老百姓住房问题，其实就是因为人口过多进而导致“僧多粥少”的局面，其实就是房价太贵，造成有价没市，真正的需求得不到满足。 一方面有房没人住，一方面有人没房住。现在的楼市，相当大一部分靠炒家在支撑，全是些不真实的需求。 要解决也简单，就这几招： 1、加速批出建房土地，至少要加好几倍。但是仍要坚持拍卖制度。要降低房地产开发的准入门槛，只要有钱，都可以来开发。起拍价可以由1元开始。没人拍谁出得起1元就可以得一块。但上不封顶，多人抢1000亿一块也没关系。有第3、4点在后面呢。地多了市场大了，地价自然走向合理，既不过高也不过低。 2、放开集资自建房。这威胁到发展商的垄断地位。 3、土地费必须一次性缴清。对被折迁人的补尝费必须同时足额交到ZF专项帐户，由ZF负责具体补尝。取消商品房预售制度，必须现售。总之，没有实力的开发商滚开。 4、开发商取得土地时必须与ZF签下协议，限期完成开发和出售。一个项目从拍得土地起四年内没卖完的房地产一律由ZF没收，并由ZF在三个月内完成拍卖。按套拍卖，价高者得，市民和企业都可参加投拍。拍卖所得一半归ZF，一半归还开发商。 5、银行给开发商的贷款要及时收回。开发商还不起的就抓人。从现在起借的新债，开发商还不起的就判无期。以后要慢慢降低给开发商的放贷比例。地产商负债率要慢慢降到25%以下。 一大批开发商会破产，一大批开发商会退出，同时也会新生一大批守法的开发商。地产利润将走向合理，与其它行业一样。房子将象汽车一样大量生产，成为市民买得起的东西（住房不好的人家买房的积极性比买车高）。ZF的土地财政将再没有现在这么收入丰厚，但也维持得下去。更多的农民洗脚上田，城市化加速。 中国有的是建房的土地。为了人口问题，我计算过，中国即使人口达到17亿，每人（不是每户是每个人）分配100平米房子，而且这些房子全部是三层以下的低密度房子，总共需要土地不到全国面积的“人多地少房价贵”是个大忽悠。

1、建立世界上第一套中国历史人口数据库，明以后以县为单位，将这些人口数据（男、女人数、年龄结构、生育、死亡等要素）直观地反映在中国历史GIS系统上，形成一个集数据库和电子地图为一体的平台，供学者们使用，并提供下载数据的服务。在此基础上完成《中国历史人口地理》一书（已经完稿）。2、《清史·人口志》项目为契机，搜集清朝人口的原始档案资料（主要收藏于中国历史第一档案馆），恢复清朝人口汇报制度的原貌，建立清朝人口数据库，撰写新的著作《清代人口史》。3、清末至民国时期的公共卫生制度和医疗体制研究。4、清代的政区研究，认为清代的“省”并非正式政区，而只是通称，“分省”和“十八省”是一种层累的虚构（论文即出）。 作为主持人获得过国家社会科学基金《中国人口地理数据库》、教育部重点研究基地重大项目《清宫档案与人丁编审、民数汇报研究》、教育部985重点基地项目、上海市社会科学基金、上海市曙光计划、上海市浦江人才计划以及日本笹川和平基金会“中国地区间经济-人口发展不平衡”等项目，参与过EurAsian Project on Population and Family History等项目。2004年获得上海市社会科学基金 《中国人口数据库》2005年参与国家《清史·人口志》，承担“考异”工作2006年获得上海市浦江人才基金 《中国人口地理信息系统》教育部重点基地项目985基金 《20世纪中国人口数据库》2006年获得国家社会科学基金 《中国人口数据库 1368-2000》2007年获教育部重点研究基地重大项目《清宫档案与人丁编审、民数汇报研究》 《中国人口史》（1910—1953年卷），复旦大学出版社，2001年《盛世启示录》，中国方正出版社，2011年 （按研究类别分）：人口类：1.《乾隆时期民数汇报及评估》，《历史研究》，2008年，第3期，利用清宫、内阁档案还原汇报制度。2.《民国时期中国人口的死亡》，《中国人口科学》，2002年，第5期。3.《民国时期全国人口统计数字的来源》，《历史研究》，2000年第4期。4.《宣统年间的人口调查》，《历史研究》，1998年，第6期。本文通过对原始资料的分析，认为中国第一次的现代性全国人口普查发生于宣统年间而不是通常所认为的1953年人口普查，且结果可靠。5.《明代黄册底籍中的人口与家庭——以万历徽州黄册底籍为中心》，张国刚编，《家庭史研究的新视野》（中国家庭史国际学术讨论会论文集），北京：生活。读书。新知三联书店，2004年，合著，利用现存明代黄册底籍研究，由本人承担人口、户类型的数量统计分析，并最后统稿。6.《中国明代黄册の歴史人口学的分析》（日文） 佐藤康行，清水浩昭，木佐木哲朗 编『変貌する东アジアの家族』（シリーズ比较家族 第3期 2），早稲田大学出版 A5 262页 2004年3月。（本承担人口的生育和死亡，户类型以及其和住房之间关系的数量分析）7.《明清江南地区家族人口的生育和死亡》，《中国人文社会科学博士硕士文库》（续编），浙江教育出版社，2005年。8.《中国的城乡人口分布：1900—1953年》，《2000年国际中国历史地理学术讨论会论文集》，齐鲁书社2001年9.《中国人口的传统死亡模式》，载于李中清、郭松义、定宜庄编《婚姻家庭与人口行为》（EuroAsia Poject 国际历史人口会议论文集），北京大学出版社2000年。10.《中国历史人口的人为性抑制》，载于王鹤鸣等主编《中国谱牒研究》（全国谱牒开发与利用学术研讨会论文集），上海古籍出版社1999年。11.《宣统年间的户口调查及全国人口数估计》，《历史地理》第15辑。12.《明清江南地区两个家族的生育控制》，《中国人口科学》，1998年第4期。本文对8000个样本的人口数据进行了实证分析，认为中国历史人口存在着生育控制行为。 Patterns in Southern Jiangsu, China, 1370-1904: A case study of Fan's Genealogy （英文，“中国苏南的人口模式”），提交The International Conference on Asian Population History （亚洲历史人口会议，台北，1996年1月），此次会议由国际人口科学联盟（IUSSP）与台湾中央研究院联合主办。本文对明清时期江南地区的人口模式的时期变化及社会背景进行了研究。14.“上海历史上的人口总量估计”，《学术月刊》，1995年第7期。本文利用历史人口学的方法对上海历史上各时期的人口数量进行了全面性的复原。 and social change in Jiangsu and Zhejiang between 1370 and 1900（英文，“江浙地区的人口与社会”），Chinese Journal of Population Science, Vol. 8, No. 4, 1996. 361-372 pp., New York. 本文对明清时期人口的生育率、死亡率与米价间的相互关系进行了研究。本文被普林斯顿大学Population Index收录。16.《江南地区社会经济发展与人口变迁》（与彭希哲合作），《中国人口科学》，1996年第3期，运用人口学、经济学、历史学的方法，以家谱为主要资料，分析了超过6000个样本的人口数据。17. 《20世纪上半期东北移民的再考察——以伪满“临时国势调查”资料为核心》，《历史地理》第23辑，第二作者。18. 《1940年代末江南地区人口与家庭的微观分析――以保甲户籍册资料为中心》，《西北人口》2009年第2期，第二作者。19. 《<大清一统志>中“原额人丁”的来源———以江南为例》，《清史研究》，2010年第1期，第二作者。20. 20世纪上半期中国的城市人口：定义及估计》，《上海师范大学学报（哲社版）》，2010年第1期，第27-31页。经济类：1.《长江中下游地区米谷长途贸易：1912-1937》，《中国经济史研究》，1996年第2期，此文利用计量史学的方法对市场整合进行了研究。中国经济史学会会长吴承明先生在其“利用粮价变动研究清代的市场整合”一文中（刊于同期《中国经济史研究》）将本文作为研究近代市场整合问题的代表作之一进行了评论。《中国历史学年鉴》（1997年）将本文作为中国近代经济史的代表作予以评述。本文获1996-1997年度上海市哲学社会科学优秀成果奖论文类二等奖。2.“明清时期上海的棉花、棉布产量估计”，《中国史研究》，1997年第1期。本文利用农业生态学及历史计量的方法对明清时期重要的商品棉花、棉布的主要产地上海的棉花、棉布产量进行了估计。3.《过密化理论与小农经济决策行为分析》，《学术月刊》，1994年第7期；本文及上篇论文利用实证资料对美国加州大学黄宗智教授的“过密化”理论提出了质疑。全文转载于《人大报刊复印资料》，1994年第5期。《中国经济史研究》1995年第2期对这两篇论文作为此专题的代表作予以评述。4.《过密化论质疑》，《复旦学报》，1994年第2期。 Regional Disequilibrium of Economy-population Development in China（英文，“中国地区间经济-人口发展不平衡”，研究报告），运用计量经济学的方法研究了1952-1992年中国地区间的经济-人口发展的不平衡。此为笹川良一和平基金会（SPF）资助的研究项目。政区类：1.《“安庆省”考——兼论清代的省制》，《历史地理》，2008年12月第23辑，第88-92页2.《“西安省”考——兼论“大陕西”和“小陕西”》，《中国历史地理论丛》，2009年第24卷第1辑，第68-72页，第135页。3. 《清代十八省的形成》，《中国历史地理论丛》，第25卷第3辑，2010年7月，第17-28页。其他：1.《急性呼吸系感染疾病的舌象及其与症状的相关分析》，《中国中医基础医学杂志》，2002年11期，合著，本人承担统计分析。2.《宋太宗继统考实》，《复旦学报》，1992年第2期；本文对中国历史上聚讼繁复的两大历史之谜“烛影斧声”、“金匮之盟”进行了详实的考证，全文转载于《人大报刊复印资料》（宋辽金元史），1992年第3期；《中国史研究动态》（1993年第3期）将本文作为代表性的观点作予以评述；《中国历史学年鉴》（1993年）将本文作为此专题的主要代表性论文予以评述。另外，《史学月刊》、《学术月刊》对此专题进行专文评述时，均将本文作为主要的代表作。

在纷繁杂乱的论文文献海洋里，论文的摘要是加快对相关研究论文索引和查阅的的重要条件。下面是我为大家推荐的调查类论文，供大家参考。

调查类论文 范文 一：高中生消费调查论文

我国目前高学生人数高达7300万，高学生消费状况也越来越受社会关注，在高学生消费高有许多问题，足以引起高学生朋友和家长们的重视。 零点公司调查：7300万高学生消费什么?

我国目前有7300万高学生，因此，他们的消费趋向及对家庭消费的影响力是市场走势的重要参数。最近，零点调查公司和北汽福田公司对北京、保定、上海、苏州、广州、佛山6市的1589名初一到高三的高学生进行了消费调查。

调查结果表明，高学生每年的零花钱人均为800多元，主要用于购买零食(包装食品和饮料)和 文化 用品(文具、书报、磁带、VCD);男生乐于去运动场所和书店，女生则是书店和商店;对体育用品的名牌印象集高，购买自己的衣服、零食、自行车、杂志、VCD、录像带和卫生用品基本自主，晚餐、看电影和出外游玩对家长有较大影响力;读报方面，以晚报和电视节目报接触率高;高学生印象深刻的 广告 则是自己喜欢的明星尤其是冷漠、酷的女影星。

高学生“人情消费”知多少?

激动网讯据哈尔滨日报道，在调查高记者发现，在高学校园里，没有送过礼的同学很少。男生多采取是清吃饭，而女生则以送小饰品、小工艺品、小玩具为主。每个学生一年用在“人情消费”至少几十元，有的甚至要花几百元。据了解，这些学生的经济来源主要是向父母要。

学生：这是“礼尚往来”，没办法。

一位初二女同学说，自从上了高学之后，“人情消费”比从前多多了。好朋友过生日，过节什么的，不送礼物，就会被同学瞧不起，还容易“伤感情”。一位高高生告诉记者，他们班里同学送礼物都分关系好的送贵重一点的，关系一般送差一点的。有的同学经常为了买礼物发愁，既要买得有新意，又要让对方喜欢，时间长了心里觉得挺累的，但也没办法“礼尚往来”嘛。 “人情消费”：向成年人看齐。

一些学生反映，他们的“人情消费”是跟大人学的。

某高高生晓妍16岁生日，班上凡是和她要好的同学都送了她礼物，还将生日小礼品送到小妍家，小妍的爸爸妈妈为了给孩子“还礼”，花了几百元钱在饭店订了单间，把和小妍要好的同学都请了来。第二年，小妍过生日就主动要求在饭店招待同学。

家长：孩子不该背上人情债。

一个姓刘的家长说，平时也给孩子不少零花钱，孩子大多也都用在校园“交际”上了。没想到现在的高学生也这么讲“人际关系”。

另一位家长认为，孩子重视友情是对的，但是应该 教育 孩子，友谊不是可以用钱买的。回想我们的高学时代，那时候同学之间也没互相送礼物，可那时的同学友谊相当纯洁，相当深厚。她认为，现在社会上一些不良风气是间接影响孩子背上人情债的原因。

谁来为孩子卸下“人情包袱”。

有关专家认为，十几岁的高学生对一些社会现象的辩析能力不强，在一些变味的“人际关系”的影响下，难免会模仿，如果任其发展下去，会对孩子人格的塑造产生影响。

如何消除不良影响，家长和学校都要做出努力。首先，在学校里，老师要从正面教育学生，什么样的校园人际关系才是正常的，过分的“人情消费”。会带来什么负面影响。最重要的是，老师和家长要在学生面前做个榜样，已正才能正人。

校园“人情风”该刹了!

学生追名牌，是耶?非耶?

青少年的心目高崇拜各类偶像——影星、歌星、运动明星……在追逐和攀比高，他(她)们有意地装扮自己，在名牌运动服饰的消费上，他(她)们是极具购买能力，不可忽视的一个社会阶层。

曾有人就《高学生零花钱消费现状》这一问题，对北京的71所学校高的187名高学生进行了问卷调查，调查内容涉及学生的多种消费情况。

在月消费金额一项，约有40%的学生消费在__——300元之间，年消费额高有31%的学生在20xx——5000元之间。

现在我们青少年中出现了高消费的现象，这些人出门打的士，穿名牌，吃的要贵，用的要高级，他们只讲铺张浪费，不注意勤俭节约。我认为：这是极不适宜的。

高消费不符合国情。今天，我们国家的经济虽然有了很大的发展，人民生活也有所改善。但是，国家经济还不发达，人民生活水平还比较低，一些边远地区的少年 儿童 没钱上学。在这种情况下，高消费是行不通的。据国家统计，一年里国人用于请客送礼，大吃大喝的钱，能承办两届奥运会。这是多么触目惊心的数字呀!

高消费是一种腐蚀剂。它使青少年挥霍别人的劳动果实，把自己的幸福建立在他人辛勤劳动的基础上。有些青少年为了要一双“耐克”苦求爹妈，这对那些拿工资的家长来说，就变成了一个沉重的负担。我们在学校

中上课是不创造价值的。这就要求我们，要珍惜别人为我们提供的各种条件。我们青年人正处于人生最适宜播种理想的时候，切莫沉醉于追求物质享受，折断自己理想的翅膀。香港的“船王”包玉刚家财万贯，却依然以俭治家，每天仍坐公共汽车上下班。这似乎有些不可思议：这样一个亿万富翁，买一辆小汽车又算什么，何至于“抠门儿”到这个地步?其实他并不是吝惜那几个钱，而是时时告诫自己切莫贪图享受，追求奢侈生活。“俭以养德”。 __烈士有这样一句话：“清贫，洁白朴素的生活，正是我们革命者能够战胜许多困难的地方。”由此可见，事业离不开俭朴。物质生活像一面镜子，悬挂在每个青年的面前。它可以映出胸怀大志，情趣高尚者的英姿，也可以显出贪图安逸，浑噩庸碌者的身影。

印度著名诗人泰戈尔说过：“鸟翼上系上了黄金，鸟也就飞不起来了”。我们个人的事业想有所成就，我们的国家想要强大，我们的社会想要健康发展，就必须提倡俭朴。尤其是中学生，应该反对高消费。

在高学生消费倾向的调查高，排在前三名的分别是：食品、服装、学生用品。

在对校服满意程度一项高，有35%的学生认为不满意，有32%的学生认为一般，有12%的学生填上了“死都不想穿”和“宁死也不穿”。

在服装类高，高学生拥有名牌运动服的前三位分别是：阿迪达斯、耐克和李宁牌，占53%。购买时主要考虑样式的占31%，考虑价格的占23%，考虑质量的占22%，在休闲系列高，拥有最多的是真维斯，其次是堡狮龙和班尼路，购买牛仔系列前三名的名牌是：派、LEE、LEELOOPER，占其比例的40%。

有关部门在对北京、广州两地少儿消费状况的调查高表明，名牌对孩子们的影响极深，有的孩子表示，他们买东西主要看是不是名牌，此外，还有33%的孩子认为价格高就是好东西，就是名牌。孩子们的购买欲望有30%来源于广告宣传的诱惑 ，更多的是来源于商品直观外表()，还有的孩子是出于攀比心态。

那么，处在名牌运动服饰包围高的工薪族们，对名牌又有什么体验呢?在调查高走访了不同职业的不少人，尽管他们的月收入从几百元到几千元不等，但大多数却毫不犹豫地认为自己属于工薪族，只是因经济实力不同，而购买能力不同而已，自然他们消费名牌的心态与经历也各有不同。但有一点

惊人地一致，在对孩子用名牌的选择是几乎都曾经给予认可并购买过，理由也是多种多样的。

一、 作为学习奖励品。

二、 条件还可以，不必考虑太多。

三、 过去自己没条件，如今自己好了，所以……。

四、 再苦也不能苦了孩子，而且他又喜欢。

五、 怕孩子在同学高丢面子而产生自卑感。

六、 穿什么都是穿，只要不惹事就行……。

此外，还有部分家长认为，追名牌对孩子来说没有什么。要是穿着满足不了他们的欲望时，便会生邪念，不择手段地得到它，追名牌会分散学习的注意力，是学生不务正业的一种表现。不可否认，名牌的诱惑力是巨大的，不光是孩子、家长、学校都面临着如何正视它的问题，纵容、回避与压制并不是好办法，有效的途径还需要方方面面的共同探讨。

高学生作为社会成员的一部分，应该牢记历史的使命，发扬高华民族艰苦朴素的优良传统。超前消费、攀比、追名牌，变味的“人情消费”，无节制、无计划地把钱挥霍掉，这些学生在他们享受金钱的“乐趣”时，是否想到了受穷苦的人们。要知道贫困地区求学多么艰辛，高国消费水平尚不高，勤俭节约之风绝不能丢。同时钱要花得有意义，真正做到物有所值。面对一些不良消费现象，学校应对学生加强教育，努力宣传朴素的生活作风，引导适度消费，健康消费，家长应该积极配合学校教育，不能一味纵容，而应量入而出。社会机构也应对一些消费歪风与不正常的舆论进行纠正，规范高学生消费行为，使高学生消费走入正轨。

调查类论文范文二：住宅满意度调查

[摘 要] 住宅用户满意度反映了人们总体的生活质量。随着越来越多企业认识到提高住宅用户满意度的重要性，作为房地产 企业管理 工作的一种追求目标，迫切需要结合我国实际情况对住宅用户满意度基础性研究作些有益探索。本文基于 对住宅用户满意度的相关研究，设计了城市住宅用户满意度测量变量量表，通过实证研究，验证了城市住宅用户满意 度测量变量之间的关系。研究结果表明：不同用户群体对城市住宅满意度存在差异。最后提出了研究的局限性及未 来研究方向。

[关键词] 住宅;用户;满意度;测量;实证研究

住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。居民的居住环境和居住质量直接决定人们基本需求和发展需要的实现程度。对多数人而言，住房是他们生活中最大的消费支出，住宅不仅为人们提供栖身之所，也是人们休息、学习、从事其他消费活动的重要场所。住宅用户需求和欲望的满足程度不仅为学者们而且也为开发商和城市规划者所关注。为每一个家庭提供适合的住房环境是国家住房目标的组成部分。在住房规划中，应针对不同的住宅用户群体，通过测量其满意度来评估住房规划成功与否。住宅用户对住宅状况及邻里关系的主观评价决定了住宅用户对居住环境的满意程度，并由此形成公众选择的基础。如果用户对住宅状况及邻里关系不满意，他们会考虑迁移。研究住宅用户满意度，对于理解公众对住宅的选择至关重要。

一、住宅用户满意度测量的理论基础

住宅用户满意度是一个很复杂的认知概念，尽管不同领域的学者们从不同的角度对这一概念进行了深入的研究，但理论基础是非常相似的。根据已有文献，我国专门针对城市住宅用户满意度的定义尚未形成，本文借鉴了国外相关文献对顾客满意度及住宅用户满意度的研究成果，将城市住宅用户满意度定义为：城市住宅用户在使用产品或享受服务以后，对目前住宅状况总体的满意程度。

为便于进行实证分析，在已有理论的基础上，根据我国住宅市场实际情况，提出感知价格、建筑特征、邻里关系和区位特征与城市住宅用户满意度之间的逻辑关系。这些关系包括建筑特征、邻里关系、区位特征和感知价格之间的关系以及它们分别与城市住宅用户满意度之间的关系结构、住宅用户满意度与用户迁移之间的关系结构。

1.建筑特征与城市住宅用户满意度之间的关系

建筑特征的具体因素包括采光、通风、住宅面积和内部建筑的其他特征，是住宅用户考虑的重要因素。相对于城市特征或环境而言，住房可用的空间对居民居住的满意度有积极的影响，个人的住房条件和住宅质量问题常常对住宅用户满意度产生重要影响。

2.邻里特征与城市住宅用户满意度之间的关系

邻里特征的具体因素包括绿化、社区密度和配套设施如学校、银行、商店、邮局和公园等，它是决定用户是否改变居住地点的重要因素。物业管理的质量也是解释城市住宅用户满意度的重要变量。在评价住宅用户满意度方面，邻里特征要比建筑特征更重要。低收入群体对安全性更为关注。邻里特征是城市住宅用户考虑的重要因素。邻里关系好，住宅用户对邻里特征的满意度就高。由此可见，邻里特征的质量决定城市住宅用户满意度的高低。

3.区位特征与城市住宅用户满意度之间的关系

住宅的区位因素在人们选择住宅时越来越受到关注。区位特征是影响城市住宅用户满意度主要因素，对区位偏好会影响城市住宅用户满意度的高低。如果到市中心的时间距离越短，或者说相应的交通设施越完善，居民对其综合评价也就越高，区位的经济价值也就越高。

4.建筑特征与感知价格之间的关系

建筑特征与城市住宅满意度之间存在较强的关联性。如果一套住宅拥有更多的令人满意的建筑特征，那么对这些特征而言，住宅在市场上所能获得的价格就高。外部结构、地板、窗户等质量特征跟房间数目、浴室数目、宗地大小一样对住宅价格有重要的影响。众多研究表明，房间总数、卧室的数目、浴室的数目、建筑面积跟住宅价格正相关，这会导致住宅用户对建筑特征的感知价格具有负向影响。

5.邻里特征与感知价格之间的关系

外部性变量是邻里因素中研究最多的。自20世纪xx年代初起，经济学家不断研究外部性对城市房价影响的问题。在外部性变量中，废物处理设施(如垃圾站等)、宜人性与非宜人性、交通噪声以及景观等对城市房价的影响研究最多。由于居民害怕健康受到损害，并希望自己的房地产不受潜在的负面设施影响，有关有毒垃圾站对城市房价的影响问题特别重视。一些学者研究了附属设施(如会所、 游泳 池、花园、健身房、运动设施等 )对城市房地产价格的影响。由于附属设施具有方便居民日常生活、提高居民生活质量等功能，因此，这些附属公用设施对城市房价有正的影响，这也会导致住宅用户对邻里特征的感知价格具有负向影响。

6.区位特征与感知价格之间的关系

对于购房的居民而言，在购房时考虑最多的因素是房屋的价格，而房价主要取决于房屋的结构和面积，以及与区位条件有直接关系的地价。当房屋的结构和面积一定时，房屋所处的区位条件就成为决定房价的一个重要因素。位于城市内不同区位的房屋，其价格相差很大。按照传统的区位观点，可达性通过到CBD的距离进行量化。无论何种形式的可达性测量，都对住宅价格有一定的影响。交通可达性常常与到达相应场所的便利程度相联系，良好的公共交通服务对住宅价格具有正向影响，这使得住宅用户对区位特征的感知价格具有负向影响。

7.感知价格与城市住宅用户满意度之间的关系

人们从直觉上可以推断价格和顾客满意度负相关，但这只是针对客观价格而言，即较高的价格会导致较低的顾客满意度。在本研究中，对于价格的定义并非指的是客观价格，而是采用感知价格。它和顾客满意度之间应该存在正向的直接影响，即顾客对于商品或服务的感知价格越有利，他从中所获得的满意度就越高。

8.城市住宅用户满意度与用户迁移之间的关系

如果住宅用户目前的居住能满足需要，住宅用户就对住宅和邻里关系拥有高满意度。实际的住宅状况和文化或家庭居住标准之间的不一致会使住宅用户不满意，不满意的住宅用户试图通过改变住宅需求和预期，以缓解这种不一致或改善居住条件来减少不满意，他们可以迁移到另外的地方实现居住需求。住宅用户满意度的确对迁移行为具有重要的影响。

二、住宅用户满意度的测量 方法

测量项目的确定是研究过程中最重要的环节之一。本研究是在借鉴中外文献相关测量项目的基础上，根据具体应用范围和适应性进行了调整改进而形成的量表。在提出的测量变量中，住宅用户满意度采用了美国顾客满意度指数和欧洲顾客满意度指数模型中一些成熟的量表。建筑特征、邻里关系、区位特征借鉴了国外相关文献和我国学者温海珍研究城市住宅的特征价格时使用过的量表，感知价格参考了Fornell和我国学者尤建新、陈强研究住宅满意度测评时使用的量表。上述测量项目均根据本研究的具体应用范围——城市住宅的特点作了相应调整。

1.城市住宅用户满意度

城市住宅用户满意度从对目前住房总体上的满意程度、与预期相比对住房的满意程度二

个方面计量。

2.建筑特征

建筑特征从现有住宅居住面积、住宅厨卫面积及位置、现有住宅户型结构、住宅采光通风条件、住宅朝向、水电等配套设施(水、电、燃气、网络等)、住宅建筑类型、住宅私密性(隔音、避免户间“对视”等)、住宅建筑外观、住宅施工质量、住宅防水防潮、车位、房间数、楼层等十四个方面计量。 3.邻里特征

邻里特征从小区环境卫生、小区物业管理服务质量、小区物业管理收费情况、小区安全性、区内配套(会所、游泳池等)情况、小区绿化水平、小区空气质量、小区环境噪声、小区空间感受(高度、密度)、小区居民素质、周边单位、小区社交活动(联欢等文体活动)、活动场所、居住地点周边的教育配套(初中及以下)、附近医疗服务水平及便利性、周边餐饮服务配套、周边文化娱乐设施、购物条件、小区的规模、小区的档次等二十个方面计量。

4.区位特征

区位特征从交通便利、出行时间、交通成本、离地铁距离、地理位置、距市中心位置、距商业区位置、离公交车站距离、升值潜力、心理感受等十个方面计量。

5.感知价格

本文中感知价格主要是指人们对住宅价格水平的一种接受程度。对于感知价格的测度包括和价格相比的质量评判以及与质量相比的价格评判。此外，本研究还设计了住宅价格合理性与可接受性来测评感知价格。

6.迁移

用户迁移是通过迁移意愿、迁移计划两个方面计量。

上述测量项目共同构成城市住宅用户满意度指标评价体系。将测量变量展开为调查问卷上的问题，利用用户对问题的回答，可得到测量变量的数值。这涉及到如何用数值反映顾客对测量对象的态度，量表是态度测量的基本工具。本论文对城市住宅用户满意度的测评采用七级李克特(Likert)量表，态度等级分别是非常满意、满意、较满意、一般、较不满意、不满意和非常不满意，对应的值分别为7、6、5、4、3、2、1。

三、住宅用户满意度测量实证研究

20xx年x月至20xx年x月，我们通过整群抽样调查和随机抽样调查相结合的方式对北京市普通住宅用户进行正式研究的问卷调查，共发出问卷500份，收回问卷391份，经初步分析有效问卷为336份，有效率为。问卷结合国内外对于住宅满意度研究成果，设置了4个二级测量指标、47个三级指标对于北京市住宅用户满意度进行描述。为研究个体特征对于住宅用户满意度的影响，问卷同时还对被访者的个体特征进行了调查。

本次调研主要面对的是20-50岁的在职已婚工薪阶层，其中家庭处于满巢期的为186人，占，新婚期青年为82人，占，两者合计为268人，占全部样本容量的，绝大多数样本为成年人。

从被调查者的家庭收入上看，93个样本的家庭月收入为4001-6000元，占总样本的，其他收入情况较为平均地分布在4001-8000元之间，基本上保证了本次调查对象为普通住宅用户的初衷。

在学历方面，本、专科院校 毕业 的样本共计，样本的学历差别不大。从业人员多为在民营或私营企业工作的一般管理人员和技术人员。

1.问卷总体情况

问卷结果用进行统计后，样本总体的Cron-bach's Alpha系数为，表明各测量指标具有良好的一致性，问卷的信度较好。

从各指标的平均值来看，各样本对应的项目平均值差异不大。因此，本文拟用平均值计算得到本次研究的北京市住宅用户满意度指数为，换算成百分制为分，说明北京市住宅用户满意水平不高，目前尚有较大的提升空间。

在具体指标上，平均满意度低于4(即百分制50分)的有8个，它们分别是私密性A8、车位数A12、小区安全性B4、活动场所B5、噪声B8、社交活动B12、教育配套B13、文化娱乐B17，其中最低的是社交活动B12为;平均满意度在(即百分制的60分)的有34个;满意程度较高(以上，百分制60分以上)的指标是朝向A5、水电等配套A6、地理位置C1、离公交车站距离C8、升值潜力C10(见表3)。

2.住宅用户满意度主要指标的筛选

本文运用对47个满意度测评指标进行数据缩减，结合陡坡图和特征值大于1下的主成分情况，选定了4个主成分的前提下，47个指标解释了满意度整体47个指标的信息量，说明指标可以进行缩减，对这4个主成分下的各分指标进行解释量在70%左右的缩减后，保留了表4中的如下指标。

通过以上分析，发现表征住宅用户满意度的指标可以缩减为26个，这26个指标主要从房屋质量、感知价格、小区环境、物业管理水平、地理位置、交通便利性、配套设施等方面来测量住宅用户满意度。

3.个体特征对住宅用户满意度具有一定的影响

根据相关文献，住宅用户满意度与用户特征存在着一定的相关性，而本次研究中问卷设计中也针对用户特征设置了相关指标。因此，有必要根据偏相关分析来验证住宅用户满意度与用户特征的相关性。问卷中涉及到用户特征的指标主要有性别P1、年龄P2、教育程度P3、职务P41、就职企业类型P42、家庭月收入P5、家庭生命周期P9，收回的有效问卷基本上都对上述问题进行了正面回答。

运用对得到的数据分别进行了个体特征与47个满意度观测指标的偏相关分析，发现7个个体特征指标中只有就职企业类型P42、家庭月收入P5在水平下与47个指标中的绝大多数或全部呈显著相关，说明不同就业企业、家庭收入水平是影响住宅用户满意度的主要个体特征。

四、结论

住宅用户满意度反映了住宅用户需求的满足程度。本研究设计了城市住宅用户满意度测量变量量表，验证了城市住宅用户满意度测量变量之间的关系。实证研究结果表明：不同用户群体对城市住宅满意度存在差异。

本论文仅对北京市普通住宅用户满意度进行了调查和实证研究，由于对部分调研对象采用整群抽样，为此样本选择具有一定的局限性。房地产市场区域性特点非常强，所以，本研究的结论在其他城市可能会有所差异，其广泛适用性受到一定程度的限制。未来的研究可以根据 市场营销 的相关实践和理论研究的进展，进一步改进城市住宅用户满意度测量变量的量表，以对相关概念进行更为准确可靠的测量。

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根据统计局给出的数据显示，在未来的30年之后，中国可能会少出生亿人。对此，网友们也是议论纷纷，毕竟我们现在的确生育率正在逐渐的下降，有很多年轻人都不愿意生孩子，那么随着人口地降低，这会对未来的住房造成哪些影响了？在这里我也看了相关报道，跟大家分享一下人口跟住房的一些关系。

人口的降低会增加我们的使用空间。

我们都知道之所以我们的用力这么的紧张，就是因为我们有十几亿的人口需要养活，大部分的土地都是要用来进行耕种的，保证充足的粮食来源才能够维持住我们的日常所需。但是这样一来就会导致我们的生存空间被大大的压缩，所以很多人都会感觉自己住房是非常紧凑的。但是如果在未来人口持续降低的话，也就意味着会释放出大量的空间供我们使用。

人口的降低会改变我们的住房使用需求。

但是很多人都知道丁克家庭在这样的家庭当中是看不到孩子存在的，所以他们两个人可以一直过自己的二人世界，但是在这样的情况下也就会直接改变一个家庭原本的分布，我们现在大部分的家庭都是两室一厅或者三室一厅，就是考虑到孩子或者老人。但以后如果大家都少生孩子的话，将会改变我们对房间的使用需求，很可能直接会出现一室一厅这样的房子。

人口的降低会让我们有更多的选择空间。

很多人之所以会感觉现在买房比较困难，就是因为好的房子没过一段时间就已经被别人买走了，但是如果人口降低的话，那么也就意味着我们买房的时候会有更多的选择权，毕竟这个时候有大片的土地可以用来盖房子。但是这样一来的话也会增加我们的使用成本，所以说这也是一个有利有弊的结果。