不动产登记论文开题报告

其实论文很好写的，找准方法，找准方向，按部就班的走起来就好，简单的说，摘要，内容和结尾即可，下面是我分享的一些，对你肯定是有帮助的，也有我提供的资源出处，好好看看吧，望采纳!

想写论文的话，首先要注重论文摘要，俗话说就是，虎头，猪肚，凤尾，可见开头和结尾的重要性，先分享一下论文摘要怎么写?

一.摘要应包含以下内容：

①从事这一研究的目的和重要性;

②研究的主要内容，指明完成了哪些工作;

③获得的基本结论和研究成果，突出论文的新见解;

④结论或结果的意义。

论文摘要虽然要反映以上内容，但文字必须十分简炼，内容亦需充分概括，篇幅大小一般限制其字数不超过论文字数的5%。例如，对于6000字的一篇论文，其摘要一般不超出300字。

论文摘要不要列举例证，不讲研究过程，不用图表，不给化学结构式，也不要作自我评价。 撰写论文摘要的常见毛病，一是照搬论文正文中的小标题(目录)或论文结论部分的文字;二是内容不浓缩、不概括，文字篇幅过长。

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二.再说一下论文的具体写作方式，会举例学术论文，硕博论文等等。

1、学术论文是用来表述学术研究成果的一种文体

学术论文的上位概念是论文(议论文)。论文与其他文体如记叙文、抒情文的区别在“论”，即：论述、论证、论说。论文，以是否具有学术性为标准，可以分为：学术论文与非学术论文。非学术论文，指一般报刊杂志上的论文，例如：社论、评论、短论、时评、评论员文章等。学术论文，包括学术报刊上的学术论文、专题研究论文(长篇专题研究论文即所谓专著)、学位论文，是用来表述科学研究成果的文体。

2、学术论文的大致分类

学术论文可分为：一般学术论文;研究性学术论文。

一般学术论文，指学术刊物上的学术论文，一般篇幅较短;

研究性学术论文，包括：长篇专题研究论文、硕士学位论文、博士学位论文。

3、研究性学术论文的写作过程即是学术研究过程

社会科学研究，尤其法学研究，研究的对象主要是法律、法学著作、判例等文本，属于文本研究。即使所谓法社会学研究，进行问卷调查和统计、分析，最终也要归结为文本研究。

文本研究的过程，也就是写作论文的过程，分析文本、研究文本、写作论文，是同时的，不可截然区分。因此，研究性学术论文的写作过程，即是学术研究过程，学术研究的成果，即是所完成的学术论文。研究所得到的结论，称为基本学术见解，只是到了论文写作完成之时，亦即学术研究过程终结之时，才最终形成。

非学术论文和一般学术论文则不同，基本学术见解早就存在，下笔之时，主题思想已经存在，俗话说已有“成竹在胸”。论文的写作过程，不是研究过程，而是表达过程。其中进行论证、论述、论说，是为了表述已经存在的主题思想、基本见解。研究性学术论文当然也有论证、论述、论说，主是为了研究，为了得出研究结论，即形成基本见解。

(二)学位论文的七要素

1、选题

2、资料

3、结构

4、方法

5、见解

6、文章

7、社会责任

本次讲座只讲第一个要素“选题”。

二、学位论文的选题

(一)选题的意义

1、选题，是学术论文写作的开始，实际上就是选择和确定研究课题、研究方向的过程，是极为重要的一步(引自《汉语写作学》);

2、选题，是科学研究能力之一;

3、博士、硕士论文的选题，是决定论文是否成功的关键。

有的导师预先拟定若干题目，分配给学生。这样也可能完成较好的甚至优秀的学位论文。但学生没有学会如何选题，其学术研究能力不完整，缺乏选题的能力。不掌握选题和题目设计的方法，就只能参加别人的课题组，承担部分章节的写作，而不会自己设计课题，不能担任课题组负责人。现今所谓“学科带头人”，选题能力是其重要素质之一。

博士、硕士研究生应当在第一学年结束前确定选题。

(二)课题选定

课题选定的四项要求：

1、有学术性、理论性

2、有实践性、针对性

3、有充足的资料

4、能够扬长避短

1、有学术性、理论性

答辩委员会成员评价学位论文，首先是判断其选题是否具有学术性、理论性。评价的结果，如果得出没有学术性、理论性，或者学术性、理论性较小的判断，该论文是否能够通过就成了问题。可见，缺乏学术性、理论性的课题，亦即纯粹技术性的、实用性的课题，不适于作为学位论文的选题。例如所谓“执行难”、“裁判不公”等虽说是重大的问题，但不是学术问题、理论问题，就不适于选作学位论文的课题。有的属于政策性、对策性课题，也不适于作学位论文选题。

学位论文的选题应当是：研究一项法律理论，或者研究一项法律制度，或者研究一个法律原则，或者研究一个法律概念。

答辩委员会成员或者其他专家在评价一篇学位论文时，所说该课题具有较强的学术性或理论性，是指什么而言的呢?换言之，判断一篇学位论文学术性、理论性之有无、大小的标准是什么?

符合下述五种情形之一，即可认为具有学术性、理论性：

其一，补白性选题

这一课题前人没有研究，至少是国内法学界没有作过研究，这叫补白，填补研究的空白，属于有学术性、理论性。

其二，开拓性选题

这一课题前人虽然有所研究，但成果很少，仅有几篇一般性文章，或者仅研究其个别部分、个别侧面而不是全部，本文将研究的范围拓宽了，研究的程度加深了，作了系统、全面、深度的研究，这叫有开拓性，属于有学术性和理论性。

其三，提出问题性选题

这一课题是社会生活或法律生活中出现的新情况、新问题，过去没有或没有意识到，当然更谈不到研究，现在提出这一问题本身就具有价值，标志学术研究的进步，也许本文还做不到系统、全面、深入的研究，其学术性和理论性就表现在率先提出问题。

其四，超越性选题

这一课题前人已经作过很多研究，可能已经形成通说，但本文根据社会生活和法律生活的重大发展，总结实践中的新经验，回答了实践中的新问题，所作出的研究结果远远超过了前人所达到的程度和水准，当然具有学术性和理论性。

其五，总结性选题

这一课题在不同的时代、不同国家都有很多研究成果，不同的研究都有所侧重，有其局限，有所不足，本文在前人所取得的研究成果基础上作系统、全面、深入的带总结性的研究，这叫集其大成，当然具有学术性和理论性。论文格式：

2、有实践性、针对性

一个课题虽然有学术性和理论性，但如果在现代法治已经没有地位，现代社会中不发生这样的问题，你的研究对我们的国家、民族的发展进步有什么用处，对于民主、法治和人权有什么意义?这叫不具有实践性、针对性。须说明的是，法史学研究，不能这样要求。

须注意的是，有的课题，在当时可能没有什么实践性、针对性，例如80年代初期，研究破产法，研究期货、证券制度，往往会被人指责缺乏实践性、针对性。谈论实践性当然不能局限于当时，要预见到社会的发展。第一篇以证券交易法律制度研究为题的博士论文在选题时，我国还没有证券交易所;第一篇研究建筑物区分所有权制度的博士论文在选题时，北京还没有几座公寓式大厦，住宅商品化政策还没有出台，能够说这样的选题没有实践性吗?再者，对实践性、针对性的要求，不可绝对化，不是什么研究都要求实践性、针对性。例如英美法上的某些制度，即使对我国法制不可能有多少参考价值，我们仍可选作学位论文题目。

3、有充足的资料

法学研究属于文本研究的性质决定，选题还应当考虑的一个重要问题是资料是否足够。有的选题虽然有重大的理论意义和实践性，但缺乏足够的资料，不可能成就一篇高质量的学位论文。因此，选题是否适当，不能只看学术性、实践性，一定要考虑资料是否充分?没有充分的资料，再好的选题，也应舍弃，不可勉强。论文写到中途，因为资料缺乏，写不下去，不得不重新更换选题，就被动了。

4、能够扬长避短

兵法上说“知己知彼，百战不殆”。学术研究何尚不是如此?前述三项要求，目的是做到“知彼”，即了解研究对象。第四项要求，是要“知己”。了解自己的长处和短处，尽可能回避自己的短处，尽可能发挥自己的长处。

判断自己的长处、短处，主要考虑以下三个方面：

其一，是否擅长抽象思维?

有的人擅长抽象思维，擅长论辩，而另外有的人却不擅长抽象思维，不擅长论辩。阅读的范围宽，哲学、经济学、历史学等等读过不少，自然喜好辩论，擅长辩论。除专业著作外，很少读其他著作，对哲学、经济学、历史学缺乏兴趣，自然不擅长抽象思维。在选题时一定要考虑自己的长处、短处，使所选题目符合自己的长处，自己的短处可以避开。

学术论文选题，大抵可以分为两种类型：

其一，理论型选题;

其二，制度型选题。

法理学领域的课题大抵属于理论型，就是民法领域也有理论型课题。迄今较优秀的民法博士学位论文，属于制度型选题的较多。

在写作的难易程度上，理论型选题较难，制度型选题较易。理论性课题，需要作者有较强的抽象思维能力和驾驭理论的能力，擅长抽象思维的人可以充分发挥其长处。如果不擅长抽象思维的人选理论性选题，就会很吃力，感到难以驾驭，讲不出多少道理。就应当回避理论性选题，而选择制度型选题。

制度型选题，所研究的是现实存在的法律制度，是一种存在，虽然不同于物质存在。法律制度，例如民法上的各种制度，法人制度、时效制度、抵押权制度、建筑物区分所有权制度、相邻关系等，是一种制度存在，有其定义、内涵、外延，有其构成、内容、目的、功能等，相对而言，容易把握、驾驭，容易成功。但一个擅长抽象思维的作者选了制度型选题，就发挥不了其长处。在博士、硕士研究生阶段，由于时间、精力及知识积累的限制，擅长抽象思维的人，很可能不擅长制度研究。选择了制度型选题，很可能正是其短处。

其二，掌握外语种类及程度如何?

各人掌握外语的语种和程度有不同。一个英语很好的博士生选择一个大陆法上特有的制度，长处得不到发挥，并且正好是其短处，例如论物权变动，由于英美法没有对应的制度，英语很好却一点也用不上，有很多德国、日本资料却不能利用，你叫他怎么能够完成一篇高水准的学位论文?反之，一个德语、日语很好的研究生，选一个英美法上特有的制度，也是如此。

其三，专业知识上的长处和短处

现在的硕士生、博士生，大抵在专业知识上有所欠缺或偏重，因此在选题时要注意回避自己的短处。例如，对某个外国的法律掌握较好，而对国内的法制反到很生疏，如选择研究该外国法律制度的选题，可以扬长避短。这里顺便提到研究外国法律制度的价值问题，有的人认为研究外国的法律制度，没有什么创造性，否定其学术价值和实践价值。把某外国某项法律制度研究清楚，供作我国立法和理论研究的参考，这就是其价值。将外国的某项制度、理论引人国内，使之体系化、条理化，以便我们能够了解、把握、借鉴，这就是学术性和实践性。

(三)题目设计

其一，题目设计的四项要求：

第一项要求：题目要新颖

第二项要求：题目与内容相符

第三项要求：题目大小适当

第四项要求：能够扬长避短

第一项要求：题目要新颖

一篇学位论文的题目，就是该学位论文的名称，类似于自然人的姓名和法人的名称。通过给学位论文设计一个题目，首先，是要明示作者所研究的对象，使读者(更重要的是答辩委员会成员)一望而知作者所研究的是什么;其次，要确定一个研究的最佳角度，将自己的研究限定在一个适当的范围，选择一个最好的切入点，现在时髦的说法叫“进路”;最后，还要能够引起读者的阅读兴趣。

题目一般化，甚至千篇一律，千人一面，不可能给读者和答辩委员会成员、评定论文的专家以好的第一印象。有一个时期，很多法学论文的题目雷同，都是关于什么什么的几个问题，关于什么什么的若干问题，或者关于什么什么的三论，显然不能给人以好的第一印象。一般化的题目还会起反作用，读者心里说，连一个新颖一点的题目都拟不出来，可见作者的能力不怎么样!答辩委员会成员则会怀疑作者是否具有独立从事科学研究的能力。

切不可因小失大!

不适当的题目设计的实例：

博士论文题目：商法若干理论问题研究

作为对照，举一些较好的博士论文题目设计：

题目：国际贸易惯例基本理论问题研究

题目：国际贸易中银行担保法律问题研究

题目：国际货币基金协定研究

题目：抵押权制度研究

题目：违约损害赔偿研究

第二项要求：题目应与内容相符

要求题目能够涵盖论文的全部内容。题目是关于某某制度的研究，但从论文的内容看，只是研究该制度的一个方面或一个部分，或者论文内容超出题目的范围，都是内容与题目不符。当然，不是说该制度的一切方面、全部内容都要研究，而是要求题目应涵盖该制度的主要方面、基本内容，如果不是这样，就要调整题目。

举一个实例：

博士论文题目：违约责任及其比较研究

本文内容，分五章：

第一章 违约责任概述

第二章 违约责任构成理论的基本研究

第三章 违约行为研究

第四章 归责事由研究

第五章 救济措施研究

评论：

这不能算一个好的题目设计。因为题目中使用了“及其”一词，相当于英文中的 AND ，给读者的印象是：本文要研究两个课题，一是违约责任，二是违约责任的比较。而从内容看，作者的意思大概是：采用比较研究的方法研究违约责任。可以改为：“违约责任研究”，或者“违约责任的比较研究”。

问题出在第五章。“违约责任”与“违约救济措施”是既有联系又有区别的两个不同概念，而违约救济措施超出了违约责任概念的外延。违约救济措施有多种，其中有的属于违约责任形式，有的不属于违约责任形式。简而言之，论文题目涵盖不了第五章的内容。这是文题不符的例子。

再举一实例：

博士论文题目：期货市场风险管理的法律机制研究

从题目本身看，作者所要研究的范围很明确，似无问题。但我们看论文目录：

第二章 期货市场风险研究

第三章 期货市场风险管理机制的比较研究

第四章 建立我国期货市场风险管理法律机制的思考

第五章 期货交易所及其会员的法律地位

第六章 期货结算机构及其会员风险管理的法律机制研究

第七章 期货经纪商的法律地位及风险控制

第八章 期货交易的民事责任研究

评论：

第八章显然超出了题目所限定的研究范围。民事责任，即使是期货交易中的民事责任，也不能说只是风险管理的法律机制。因为“民事责任”不是“风险管理”的下位概念。当然，作者有理由说期货交易中的民事责任，可以发挥风险管理法律机制的作用。但绝不是期货交易中的民事责任所发挥的作用的全部。因此，第八章的内容已超出题目的范围，导致文题不符。解决的方法，一是干脆删去第八章;二是调整题目，例如加一个副题：

期货市场风险管理的法律机制研究

――兼论期货交易中的民事责任

再举前面提到的题目：

商法若干理论问题研究

其内容包括六章：

第一章 商法的产生、演变及大陆法系商法和英美法系商法

第二章 商法的调整范围及对经济关系的深刻影响

第三章 民商分立与民商合一的理论评析

第四章 传统商法向现代商法的演变及特征

第五章 商法在中国的历史命运和在市场经济条件下的新生

第六章 商法在我国法律体系中的地位

评论：

从各章标题看，能够说各章的内容都是商法的理论问题吗?都是商法的重要理论问题吗?都是商法的基本理论问题吗?恐怕不能。应当肯定，本文内容之大部非理论问题，至少非重要理论问题。属于典型的文题不符。顺便提到，其结构亦不合逻辑，也不符合博士论文的其他要求。

第三项要求：题目的大小要适当

题目太大，必然空泛，题目太小，分量不够。题目大小，决定论文篇幅长短。硕士学位论文，一般四五万字，长的七八万字。博士学位论文，一般要求二十万字以上。写博士学位论文，题目太小，写三五万字就没什么话说了。或者写硕士学位论文，题目太大，写到十来万字还打不住。勉强写成一篇硕士学位论文，浅浅的、泛泛的，没有什么深度。都是因为题目太大、太小，不适当。题目的大小，关系论文的成败，不可小视。

台湾著名学者王泽鉴先生在《民法五十周年》一文中特别谈到这个问题。他说，目前台湾各大学硕士学位论文题目过大，且多所重复。但有日益精致的趋势。王泽鉴先生列举了他认为大小适当的论文题目：

假设因果关系与损害赔偿

物之使用利益与损害赔偿

损害赔偿法上的求偿关系

第三人与有过失

第三人利益契约之不完全给付

不当得利研究

不当得利法上之所受利益不存在

法规目的论与相当因果关系

继承回复请求权

亲属间的侵权行为。

这些都是王泽鉴先生认为比较适当的硕士学位论文题目，假设我们将这些作为博士论文的题目，大多数都嫌太小，容纳不下二十万字。

须说明的是，个别题目弹性较大，例如“不当得利研究”，80年代《法学研究》刊登过一篇约八九千字的论文，90年代《民商法论丛》刊登过两篇，一篇约三四万字的专题研究，另一篇硕士学位论文约八万字。而王泽鉴先生的《不当得利》一书二十多万字。日本学者加藤雅信的《不当得利研究》，是博士学位论文，日文一百多万字。再如“公司人格否认论”，也属于弹性很大的题目。《民商法论丛》刊登过一篇，是硕士学位论文，后来《商事法文库》出了一本同名的书，是一篇博士学位论文。这样的题目，由于弹性很大，既可以作为硕士学位论文的题目，也可以作为博士学位论文的题目。因此，考虑题目大小，还要注意题目是否有弹性。《民商法论丛》选刊的硕士学位论文已经不少，一般题目大小适当，硕士生选题可以参考。

似可得出这样一个规则：

硕士论文题目的设计，要避免过大;

博士论文题目的设计，要避免过小。

请看一篇博士论文：

物权程序的建构与效应：不动产物权登记法律制度研究

第一章 导论

第二章 形式主义法律传统中的物权程序

第三章 物权程序建构的正当性标准(一)：工具价值

第四章 物权程序建构的正当性标准(二)：过程价值

第五章 物权程序建构的基本法律问题

第六章 物权程序的正效应(一)：登记的效力

第七章 物权程序的正效应(二)：权利的顺位

第八章 物权程序的负效应：登记错误及其修正

第九章 物权程序的关联效应：预告登记

第十章 结语

评论：

不动产登记制度，属于制度性选题，并且是程序性制度，其容量有限，且很难讲什么道理，大概可以写五、六万字，至多七、八万字，作为硕士论文选题是比较适当的，作为博士论文选题就不适当。作者显然已经意识到这一点，因此，首先在题目设计上花了心思，在“不动产物权登记法律制度研究”之前，增加“物权程序的建构与效应”一句，并用“;”号连结，目的在增强选题的理论性和扩张其容量;其次，在论文本论部分设第二章、第三章、第四章，着重讨论“物权程序建构”的价值取向问题，目的在展开“理论性”论述。其结果是：导致论文前半部分“太虚”(游离于不动产登记制度的抽象论述)，后半部分“太实”(不动产登记制度本身的具体论述)，给人以“两篇”独立论文被“粘连”在一起的强烈印象。答辩会上，不止一位答辩委员指出这一点。如删去第二、三、四章，将不失为一篇完整的研究不动产登记制度的论文(当然不可能符合博士论文的字数要求)。其实，以作者的专业基础、中外文水平和已经具备的研究能力，如果选一个容量较大的选题，无论理论型选题或者制度型选题，是可以完成一篇高水准的博士学位论文的。

从这一实例可见，如果选题本身的容量过大，我们可以通过局限其范围、限缩其容量，设计出适当的论文题目;反之，如果选题本身的容量过小，则很难通过扩张其范围、增大其容量，设计出适当的论文题目。这一教训，值得后来者记取!

第四项要求：要注意扬长避短

前面谈到选题要注意扬长避短，但在课题选定后，在已经选定的课题上，有的内容是自己的长处，另一些内容是自己的短处。就要在题目设计上回避短处，尽可能发挥自己的长处。

例如，选定的课题是“代理制度研究”，如果作者外语很好，掌握两门外语，一是英语、另一门是德语或日语，以“代理制度的比较研究”为题，就能够发挥作者外语的长处。反之，外语不好，或只掌握一门外语，就不能以比较研究为题。

如果作者只是英语很好，甚至对于中国法也不很精通，以“英美代理法研究”为题，就能够达到扬长避短的目的，就是很明智的题目设计。

例如，一位作者掌握西班牙语，曾经到墨西哥留学，本科和硕士都不是学法律，西班牙语是其特长，所使用的资料主要是西班牙语的墨西哥和其他拉丁美洲国家的财产法著作，墨西哥及拉美国家财产法是其特长，大陆法国家财产法是其短处，甚至中国财产法知识也有不足，这些短处很难在短期弥补。显而易见，特别要避免一般性理论和比较研究。

先看其选题：

所有权研究

再看其题目设计：

所有权功能论

――财产制度历史演变和比较研究

评论：

正题已经是一般理论，将古今中外，大陆法、英美法、拉丁美洲法，涵盖无遗，其范围如此之广，其难度可想而知。再加上一个副题，进一步强调“历史演变和比较研究”，更是在很大的难度上再进一步增加难度。这是一个非常失败的题目设计，正好将作者的短处充分暴露出来。

假使调整一下题目设计，如果采取下述题目设计之一，能够获得完全相反的效果，将作者的短处尽可能地加以回避，而将其长处尽可能地展现出来。论文成功的可能性就很大：

题目一：拉丁美洲国家财产法研究

题目二：拉丁美洲国家所有权制度研究

题目三：墨西哥财产法研究

题目四：墨西哥所有权制度研究

其二，题目的两种基本结构形式

第一种结构形式：

“关于”+“宾语”+“的”+“研究”

第二种结构形式：

“论”+“宾语”

须特别注意：“宾语”必须是“名词”或“名词性短语”

第一种结构形式：“关于”+“宾语”+“的”+“研究”

举例：关于抵押权制度的研究

其简体形式：“宾语”+“研究”

举例：抵押权制度研究

其变体形式：“宾语”+“的”+“研究方法”

举例1：信托制度的比较研究

举例2：知识产权的经济分析

第二种结构形式：“论”+“宾语”

举例：论抵押权制度

其变体形式：“宾语”+“论”

举例：抵押权制度论

其三，题目设计的规则

学位论文题目设计的三项规则：

第一项规则：题目必须是动宾结构的短语，不能是句子

第二项规则：题目只确定研究对象，不表达作者观点

第三项规则：题目应力求明确、简短，忌冗长

结合以上题目设计的要求和规则，举一些不适当的题目设计的实例：

实例1：

博士论文题目：论宪法是安邦治国的总章程

评论：

此题目违反前述题目设计的第一、二项规则。按照第一项规则，题目应当是一个动宾结构的短语，其中的“宾语”应当是名词或名词性短语，而本题目的“宾语”是一个完整的“句子”。按照第二项规则，题目只确定研究范围，不表达作者观点，而本题目已经表明作者的基本观点。

修改建议：

论宪法在安邦治国中的地位和作用

关于宪法在安邦治国中的地位和作用的研究

实例2：

硕士论文题目：原因理论、法律行为规则与物权行为无因性

评论：

这一题目设计的问题是违反第三项规则，冗长而不明确，由三个名词性短语组成，使人看后不明白作者究竟研究什么?是同时研究 “原因理论”、“法律行为规则”和“物权行为无因性理论”三个对象或三个范围，抑或是研究三者之间的相互关系?从论文的内容看，虽然涉及“原因理论”和“法律行为规则”，但实际上作者着重研究的只是“物权行为无因性理论”。因此，可以改为：

题目一：论物权行为无因性理论

题目二：物权行为无因性理论研究

这样的题目，就符合明确、简短的要求。假设论文的主题是要研究三者的相互关系，则在题目设计中应当以名词“关系”作为“宾语”，采用“定语”+“名词”的结构，例如：

题目一：论原因理论、法律行为规则与物权行为无因性理论的关系

题目二：原因理论、法律行为规则与物权行为无因性理论之关系研究

这样的题目，虽然未能避免冗长，但做到了“明确”，这是最重要的。

举一个硕士论文的实例：

题目：论出卖人瑕疵担保责任、积极侵害债权及产品责任之关系

这仍不失为一个比较好的题目设计。

其四，关于副题的运用上举论文中，徐国栋的论文、吴汉东的论文，其副题是用来调整研究角度;董安生的论文、陈现杰的论文，其副题是用来限制研究范围和突出研究重点。加上副题后，论文的范围，与未加副题的情形比较，或者角度有所调整，或者范围有所限制，简而言之，使论文的范围缩小了。

感觉已经讲述的很详细了，希望可以帮助到你。

不动产者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。

处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题的正当程序一、房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼 民事审判是人民法院依照民事诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对案件事实进行判断并对民事主体争议的民事权益作出裁判的司法行为。行政审判是人民法院依照行政诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对被诉具体行政行为进行合法性判断并作出裁判的司法行为。房地产纠纷中既有民事行为又有行政行为，而且这两类行为相互关联、互为因果，有效的民事行为具有约束力；合法的行政行为具有公信力、确定力、拘束力和执行力，合法的行政行为应当建立在有效的民事行为的基础上。民事行为受私法调整，行政行为受公法调整，根据法的统一性原理，房地产权利关联的民事行为与行政行为的目的与指向应当是一致的，产生纠纷后两类审判的结果也应当是一致的。完整的房地产权利属于对世权，应当进行公示，公示即具有排他性。因此法律规定房地产登记机关对房地产所有权、居住权、他项权登记进行公示，这种公示行为系行政确认行为，体现了浓重的行政干预色彩。房地产权属登记是房地产管理机关应申请人的申请作出的行为，申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料。因此，房地产权属登记行为属于可诉的具体行政行为，它成为行政诉讼的受案范围。同时它的关联行为大多属于民事行为，而民事行为必然存在一些纠纷，这些纠纷属于民事诉讼受案范围是毋庸置疑的。显然，由于民事行为与行政行为关联性的客观存在，导致民事诉讼与行政诉讼也必然存在交叉，即民事审判会涉及具体行政行为，行政审判必将涉及民事行为。房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼主要存在以下形式： 第一，房地产买卖合同纠纷诉讼。房地产买卖合同纠纷是因为房地产买卖合同签定后在履行中产生纠纷，主要包括：一房多卖、房屋的面积分歧、房屋的性质分歧等。例如某开发公司与张某签订房屋买卖合同，将一套房屋以50万元的市场价格卖给张某，而后该开发公司为了融资，又将该房屋以明显低于市场价格的40万元卖给李某，且李某明知房屋已经出售便迅速办理了房屋所有权证。张某向法院提起民事诉讼要求开发公司交付房屋，被告开发公司以房屋已经出售并办理所有权证为由，抗辩无法履行交付房屋的义务。此时，法院应当行使阐明权，告知原告作为利害关系人向法院提起行政诉讼，诉请法院判决撤销登记机关给李某颁发的房屋所有权证。本案中李某属于恶意取得，其民事行为损害了善意第三人张某，属于无效民事行为，房屋登记机关颁发房屋所有权证属于违法行政行为，应当予以撤销。 第二，继承纠纷诉讼。被继承人依法拥有的房地产在继承中常常发生纠纷。这种纠纷有些发生在权属转移登记之前，也有的发生在转移登记之后。如果纠纷发生在转移登记之前，那么就属于单一的民事诉讼；如果发生在转移登记之后，就存在两类诉讼的交叉。 第三，抵押合同纠纷诉讼。根据担保法的规定，房地产抵押是指债务人或者第三人不转移抵押房地产的占有，将该房地产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。实践中，一旦债务人不履行债务时，第三人作为抵押人主张抵押无效，于是向法院提起民事诉讼，民事诉讼中抵押权人便提供具有公信力、确定力、拘束力和执行力的他项权证。这样，民事审判必然面对行政行为。 第四，侵权诉讼。实践中，原告起诉被告侵害土地使用权和房屋所有权的案件理所当然属于民事案件，但是，在审理土地侵权民事纠纷中会遇到《宅基地批准通知书》和《建设工程规划许可证》等具体行政行为，在审理房屋侵权民事纠纷中会遇到房屋所有权证等具体行政行为。 第五，离婚财产分割纠纷诉讼。随着新婚姻法的出台，夫妻之间的财产关系有了明确的法律保障和规定。而和我国房地产事业的发展相比，不动产的立法相对落后。由于多种原因，家庭成员相互之间权利意识淡薄，配偶之间对房屋大都以一方的名义进行权属登记，在和谐的家庭中当然不存在任何问题。然而，在夫妻感情出现危机时，夫妻中署名的一方便持证处分该房产，并办理转移登记。在离婚诉讼中就难免涉及财产分割争议，如何确认权属登记这一具体行政行为就成为民事诉讼中不可回避的问题。 第六，析产诉讼。房地产权共有包括共同共有和按份共有，在共有中，以共有人的名义向房地产登记机关申请登记并领取《房屋共有权证书》。但在民事诉讼中，常会遇到出资事实的判断和权属登记行为的认定问题。 第七，赠与纠纷诉讼。合同法规定赠与合同除公益捐赠外属于实践性合同，即以实际交付为生效要件，不动产以办理所有权转移登记为生效要件。然而，随着二手房交易税赋的加重，一些人为了规避税收，便采取虚假赠与的手段，在民事诉讼中必将会遇到究竟是买卖还是赠与的判断以及权属登记行为效力的认定问题。 第八，互换纠纷诉讼。不同的房地产所有权人基于对房地产面积、位置、楼层、朝向、用途的不同考虑，常常进行差价或无差价交换。这种交换也是通过合同约定，然后向房地产登记机关申请转移登记。之后，可能因为差价、房屋质量、共有人异议等问题产生合同纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼，在诉讼中必将涉及权属登记行为效力的认定问题。 二、房地产纠纷中与民事行为有关的行政诉讼 第一，诉房地产登记机关不履行法定职责。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15天内核准注销，并注销房屋权属证书。”显然，进行房屋权属登记是房地产登记机关的法定职责。为了依法监督行政机关依法行政，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第39条规定：“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行法定职责，行政机关在接到申请之日起60日内不履行的，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院应当依法受理。法律、法规、规章和其他规范文件对行政机关履行职责的期限国有规定的，从其规定。”人民法院在行政审判时应当对原告申请时提交的申请材料进行审查，这些申请材料包括相关的民事行为，所以，该类行政诉讼就需要对相关的民事行为进行审查。 第二，诉房地产登记机关的初始登记行为。房屋初始登记是指对于国有土地上新建的房屋和集体土地通过征用转化为国有土地后，对土地上的房屋权利进行登记。对房屋权属的初始登记是房屋登记机关的法定职责。房屋初始登记也是对与之相关的前置行为合法性的认可，对于房地产开发公司而言，进行初始登记是取得商品房销售许可证的前提条件。因为进行初始登记造成当事人损失的，当事人可以依法向人民法院提起行政诉讼。此时，便涉及两类诉讼的交叉。 第三，诉房地产登记机关的转移登记行为。房屋转移登记是指在总登记以后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等法律行为之后，房地产登记机关依照申请人的申请作出的登记行为。转移登记一般是基于前述的民事行为，当事人如果因为民事行为产生纠纷而诉诸法院，可能是民事诉讼，也可能是行政行为。此时，民事诉讼如何对待转移登记行为是本文所要解决的重要问题。 第四，诉房地产登记机关的变更登记行为。房屋变更登记是指在总登记以后，因房屋发生扩建、翻建、添建、改建、部分拆除、院落用地使用范围的增减、房屋的性质、房屋的面积以及家庭成员内部人员的变化，房地产登记机关依申请对上述项目的变动予以登记的行为。例如，某被拆迁房屋在补偿没有解决之前为拆迁人违法拆除，该房屋的所有权证中记载的房屋性质为住宅，被拆迁人申请登记机关将其房屋的性质变更为经营性用房。登记机关经审查认为该房屋属于经营性房屋，于是便进行了变更登记。之后，拆迁人作为利害关系人向人民法院提起行政诉讼，要求撤销变更登记行为。此时，被拆迁人向人民法院提起侵权诉讼。如何处理好两类诉讼的关系是非常重要的。 第五，诉房地产登记机关的他项权登记行为。房屋他项权登记行政行为是指房地产登记机关对于设定房屋抵押权等他项权利，应申请人的申请作出的行为。抵押权的取得是在抵押合同有效的基础上进行他项权登记，因此，房地产他项权登记是取得抵押权的条件。实践中抵押权人以主张抵押合同有效提起民事诉讼，而抵押人常常以抵押合同无效进行抗辩，于是就出现了抵押权人提起民事诉讼主张抵押合同有效，而抵押人提起行政诉讼主张撤销他项权登记。两类诉讼同时存在，处理好合同与登记的关系尤为重要。 第六，诉房地产登记机关的注销行为。注销行为是指房地产登记机关依法办理权属登记之后，经当事人申请或者依职权对已经进行的权属登记行为进行否定的行为。例如甲公司用其自有的房屋设定抵押，向某建设银行贷款5000万元，房地产登记机关依法为其办理抵押登记并颁发了他项权利证书。一个月后，甲公司伪造债务已经履行的证据并谎称他项权利证书丢失，向房地产登记机关申请注销他项权利证书，房地产登记机关经审查便注销了他项权利证书。10天后甲公司又以该房产设定抵押，向某工商银行贷款5000万元，该工商银行向房地产登记机关查询并了解该抵押物没有权利负担，经申请房地产登记机关进行了他项权登记并颁发了他项权利证书。该工商银行于是便向甲公司发放了贷款。一个月后，建设银行知道了上述事实后便向登记机关交涉，房地产登记机关于是撤销了注销行为。 第七，诉房地产登记机关的撤销注销行为。房地产登记机关依职权或根据申请对违法的权属登记行为予以撤销，使其不发生法律效力，恢复到违法权属登记行为作出之前的状态。行政行为一经撤销，原则上具有溯及既往的效力，即自始丧失效力，但如果自始丧失效力对于公共利益、整体利益和善意第三人利益不利时，也可以确定自撤销之日起失去效力。如果因该行政行为使行政相对人的信赖利益等合法权益受到侵害，国家应当承担行政赔偿责任。上述案例中，建设银行申请房地产登记机关撤销了注销行为后，工商银行认为自己的抵押权受到损害对撤销注销行为提起行政诉讼。 三、我国法院处理此类纠纷程序的多样性 涉及房地产纠纷的诉讼方式可能是行政诉讼也可能是民事诉讼，由于法律规定的两类诉讼的分工并非十分明确，作为法官也并非能够准确确定，因此，原告在进行判断时难免存在偏差。解决这种偏差，可以通过人民法院阐明权的行使，告知原告进行正当程序的救济，无论如何人民法院应当尊重原告的诉讼选择权，不能违背原告诉讼自主的意愿。无论原告选择民事诉讼还是选择行政诉讼，只要符合法定的起诉条件，人民法院都必须受理。 对法院受理这种房地产行政、民事纠纷争议重合案件后，适用哪种程序以及两种程序的先后，我国现行法律和司法解释没有明确规定，审判实践中各自为政，理论界也是见仁见智。其一，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以相关的行政行为的公定力为基础认定权属登记行政行为合法，作出民事判决；其二，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以司法权优于行政权原理直接将相关的行政行为作为优势证据进行审查，甚至直接认定权属登记行政行为无效，作出民事判决；其三，采取先行政后民事的程序，如果原告先提起民事诉讼，法院应当先中止民事诉讼，等行政判决生效后，再恢复民事诉讼；其四，采取行政附带民事，在行政判决时一并对民事争议作出判决；其五，原告分别提起民事诉讼和行政诉讼，法院分别作出行政判决和民事判决。 笔者认为第一种做法是程序的“大民事”，对权属登记行为不予审查而直接套用，并在民事判决中予以确认，使得按照正当程序即行政诉讼审理可能会出现司法不统一，或者出现难以进行合法性审查的局面。 第二种做法是程序和实体的“大民事”思想在作怪。完全通过民事审判解决房地产纠纷的局限性表现在房地产所有权通过登记进行公示，通过公示使该所有权具有对抗力，即具有对抗善意第三人的能力。这种登记是行政机关在对相关民事行为进行有效性确认的基础上的行政确认行为，该确认行为具有公定力。这样必然存在两类行为，也会因此产生两类诉讼，传统的处理方式普遍采取民事诉讼解决争议。然而，民事审判解决房地产纠纷具有局限性，表现在：(1)将权属登记的行政行为作为证据进行审查，与将该具体行政行为纳入行政诉讼受案范围按照正当程序进行合法性审查存在冲突，有时甚至出现同一法院作出的民事判决与行政判决相矛盾，造成司法混乱，导致司法公信力下降。直接审查具体行政行为，违反正当程序原则。(2)不能将行政机关作为第三人纳入诉讼，在房地产权属登记损害赔偿诉讼中一般为多因一果，房地产登记机关违法登记也是造成损害的原因之一，特别是在“责任政府”理念的传统下，相对人对行政机关的信赖是执政者最为宝贵的资源，理所当然，登记机关应当为其违法行为“埋单”，但民事诉讼无此功能。(3)不能判决行政机关承担行政赔偿责任。 前述第三种做法具有合理性，笔者支持该种观点，因为它可以保证司法统一原则、正当程序原则、责权一致和司法权优先原则得到全面贯彻。该做法即使法律不作任何修改，在法律逻辑上也没有任何障碍，因为行政诉讼法规定，行政诉讼是人民法院对被诉具体行政行为的合法性进行审查，具体行政行为证据是否确凿是合法性审查的重要内容，对具体行政行为证据是否确凿的审查必然包括对相关民事行为的审查。在行政诉讼法颁布之前，人民法院适用民事诉讼法审查具体行政行为没有任何问题，但是在行政诉讼法颁布之后，依照行政诉讼法规定的程序审查具体行政行为才是正当程序。 第四种做法在立法的层面上应当属于上策，它符合正当程序原则、司法统一原则和公正效率原则，也可以解决民事案件办不完、行政案件不够办的问题，有利于有限司法资源在法院内部的有效配置，是立法的发展方向。就现行法律、司法解释来说，最高人民法院司法解释规定，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第61条规定：“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”即行政附带民事判决。目前，对于涉及权属登记的行政案件进行行政附带民事审理没有法律依据。 第五种做法容易出现相互矛盾的司法判决，无论在目前的司法中还是在将来的立法中都是不可取的。