增值税问题研究论文范文

营改增后房地产开发企业增值税会计处理论文

摘要 ：随着社会经济的高速发展，我国的财税体制也进行了改革，全面推行“营改增”政策，完善增值税的抵扣措施。本文以房地产开发企业为例，阐述房地产开发企业实施“营改增”的必要性，研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，分析土地增值税的会计处理和增值税科目的一般设置，旨在推进“营改增”在房地产行业的改革步伐，为同行提供参考。

关键词 ：“营改增”；房地产企业；增值税；会计处理

房地产行业作为我国国民发展的支柱产业，受到高度重视。增值税作为房地产开发企业中的全新课题，需要深入研究和学习。房地产开发企业在多年的经营发展中总结了不少经验，针对“营改增”政策，将明确项目管理的关键内容。“营改增”后房地产开发企业的增值税会计处理发生了相应的变化，由原来5%的税率改为11%的增值税税率。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。

一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性

房地产开发企业的建设周期长，受项目策划、工程设计、报批审核因素影响，经营流程复杂，这将加大房地产开发企业的税负。增值税作为中国第一大税种，随着财税法制观念日益完善，我国已为增值税立法，这也为“营改增”做了良好铺垫。因此，在房地产开发企业实施“营改增”制度具有重要作用，其有利于降低企业税负，提升企业经营效率。房地产开发企业资金投入大，在开发成本、建设费用等流动资金的占用下，房地产开发企业的资金负担较重。随着社会的日益进步和国民经济的高速增长，在当前的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”制度，有利于优化企业的经济结构，同时促进我国财税制度的发展。房地产行业属于资金密集型行业，在特殊经营模式的引导下，房地产开发企业的融资成本高。目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。

二、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理

1.土地增值税的会计处理

土地增值税的会计处理属于房地产开发企业会计核算和税务处理中的重要环节。从会计核算层面分析，房地产开发企业的土地增值税成本基于会计权责发生制，在满足配比原则要求的前提下计提。房地产开发企业设置多类账户在税法的规定下进行土地增值税的成本核算。若房地产开发企业同时运营多个项目，则需要分类核算各项目。由于房地产行业的特殊性，当前主要采取预售制度，即企业先取得客户的预售款，待建设项目竣工且验收合格后再结算土地增值税。根据我国税法的`相关规定，房地产开发企业收取的预售收入需要按比例征收土地增值税，待建设项目清算结束后进行多退少补。“营改增”后房地产开发企业土地增值税的会计处理内容如下：企业收取预售收入后，按照税法规定缴纳土地增值税，计提时，借记“待摊费用—预缴土地增值税”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。缴纳时，借记改为计提时贷记明细科目，贷记为“银行存款”。待房地产开发企业的项目竣工后，满足收入条件时，按照税法清算土地增值税，清算内容为当期结算收入、成本等。当期应承担的土地增值税费用为：借记“营业税及附加—土地增值税”，贷记“待摊费用—预缴土地增值税”。当房地产企业项目竣工且验收合格后，办理土地增值税的清算工作。首先调整预征的土地增值税费，核算计提的土地增值税款。具体会计处理内容即确定清算金额和取得清算报告后，借记“营业税及附加—土地增值税”（清算总金额-计提的土地增值税款）“待摊费用—预缴土地增值税”（差额）贷记“应交税费—应交土地增值税”，清算补交时借记为前期贷记明细科目，贷记为“银行存款”。当房地产开发企业出现退税现象时，做反向会计财务处理。通过房地产开发企业土地增值税会计处理后，“待摊费用—预缴土地增值税”与“应交税费—应交土地增值税”的余额为零。

2.增值税科目的一般设置

在房地产开发企业中，增值税科目主要包括“应交税费—应交增值税”和“应交税费—未交增值税”两类。具体账户的设置如下：

（1）进项税额。进项税额是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人购买物资、不动产或无形资产等，允许进项抵扣的增值税额。在实际操作中，经由退回的物资需要冲销进项税额，并用红字登记；

（2）已交税金。已交税金是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人已缴纳的当月增值税额，该科目记录的增值税额为房地产开发企业当月已抵扣进项税额后实际缴纳的销售税额，还需扣除前期缴纳的税额部分；

（3）减免税款。减免税款指在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人按当前增值税制度减免的税款。房地产开发企业初次购买增值税税控系统设备费用和技术维护费予以全额抵减；

（4）进项税额转入。在房地产开发企业中，会计核算用于企业福利、免税等按照规定不得抵扣。例如，房地产开发企业中用于出租或自用的销售项目等为抵扣进项税额的不动产、固定资产，在改变用途后允许抵扣进项税额的项目；

（5）销项税额抵减。在房地产开发企业中，销项税额抵减是指记录纳税人在当前税法规定下扣除销售额而减少的销项税额；

（6）出口抵内销应缴税额。出口抵内销应缴税额是在会计核算中借方出现的数据，纳税人按国家规定的退税率计算货物的进项税额抵内销品需缴纳的税额；

（7）销项税额。销项税额是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人无形资产、产品销售、不动产收取的增值税额。房地产开发企业提供的应税劳务收取销项税额，在贷方处用蓝字登记，出现退回情况时，销项税额在贷方处用红字登记；

（8）出口退税。出口退税是指房地产开发企业纳税人根据国家规定退回出口产品的增值税；

（9）进项税额转出。进项税额转出是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人的无形资产、不动产等受老项目中进项税票等不良因素影响不从销项税额中抵扣的增值税费，按照税法规定转出进项税额；（10）简易计税。简易计税是指房地产开发企业纳税人通过简易计税方法缴纳增值税款。

三、结语

房地产行业是我国的支柱产业，在经济发展过程中受社会各界的广泛关注。“营改增”是进行结构性减税的重要措施，有利于推动我国的税制改革。在房地产开发企业中，实施“营改增”政策将降低企业的税负，提高房地产开发企业试点的工作积极性，促进企业税负朝合理化的方向发展。本文研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，明确了“营改增”对房地产开发企业长远发展的必要性，通过分析土地增值税的会计处理，深入研究房地产开发企业增值税科目的明细设置，深化“营改增”政策在房地产开发企业的具体实施，完善房地产开发企业的财务管理，促进我国房地产行业的全面发展。

参考文献：

[1]江波,赵霞.房地产开发企业土地增值税会计与税务处理浅析[J].财会通讯,2010(7).

[2]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济,2015(11).

[3]马玲.针对企业"营改增"的会计核算策略分析[J].财经界(学术),2015(18).

[4]葛育春.浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J].中国总会计师,2013(9):68-69.

企业增值税筹划策略研究论文

一、前言

增值税纳税筹划，是企业发展战略中的一个重要组成部分，尤其对于融资较难、资金流不足的中小企业来说，一个良好的增值税筹划策略可谓价值连城。目前，新的增值税条例给予了企业更多的筹划空间，尤其是中小企业，可以依据增值税条例从纳税主体身份、混合销售及兼营销售、增值税纳税期限延长、运输方式、折扣销售等几个主要方面入手，寻求最优增值税筹划策略，降低企业税务负担，使企业在税后的利润达到最高。

二、企业增值税纳税筹划的意义所在

在增值税条例的要求下进行的企业增值税纳税筹划，有着多方面的显著意义，具体来说包括：第一，帮助企业按规定缴税，增值税纳税应当符合增值税条例的规定，如果纳税不经过科学筹划，很可能出现违反纳税规定的情况，由于增值税纳税筹划是在增值税条例的规定下进行的，所以就避免了纳税行为违反增值税条例规定的情况的出现；第二，实现企业税后利润的最大化，增值税纳税的多少，和纳税筹划的优劣有着很密切的关系，企业在增值税条例的规定下，找出最佳纳税筹划策略，最终会使企业在纳税行为完成后实现企业利润的最大化；第三，降低企业的税务负担，目前很多企业尤其是中小企业面临税务负担过大的问题，导致企业发展缓慢，此时利用合理的纳税筹划，可以在一定程度上减少企业的缴税额，降低企业的税务负担，帮助企业更好地发展；第四，促进市场经济不断健全和完善，纳税筹划是市场经济环境下的企业生存的一种科学、合理的行为，实践证明，良好的纳税筹划行为，对于促进市场经济的进一步完善是有推动作用的。

三、企业增值税纳税筹划的具体策略

企业增值税纳税筹划策略，在制定和完善过程中，要牢牢把握以下几个主要的方面，才能使增值税纳税筹划策略达到最佳，帮助企业获得最大的税后利润。下面进行具体分析：

1.纳税主体身份筹划

新的增值税条例实施以来，成为小规模纳税主体的要求进一步被放宽，对于工业小规模纳税人来说，销售额标准从100万直降一半成为50万，而对于商业小规模纳税人来说，销售额标准从180万直降100万变为80万，可以明显看到，企业成为小规模纳税人的门槛显著降低，可见，以纳税主体身份为切入点进行纳税筹划是非常必要的。一般纳税人和小规模纳税人的税负标准是不同的'，多数情况下，小规模纳税人的税负是比一般纳税人要重的，原因是小规模纳税人无法除去进项税，因而很多企业为了避免进项税，纷纷从小规模纳税人向一般纳税人转化，但是这一行为会促成会计成本的增加。很多企业发现在转化过程中，新增的支出成本比节税收益还高，于是又开始后悔当初的转化行为，这就是因为纳税筹划做得不够精细的缘故。科学地进行分析，在销售额是定量的情况下，小规模纳税人应缴税款是确定的，而一般纳税人可以根据规定按抵扣的进项税对应缴税款进行合理抵扣，进项税和应缴税款之间呈现负相关关系。因此可以得出结论，将小规模纳税人和一般那是人进行比较进而制定筹划策略时，应当把握平衡点，即二者税负相同时的增值率，无差别平衡点增值率，将实际增值率与此平衡点进行比较分析后，得到最佳的纳税主体身份筹划策略。

2.混合销售及兼营销售筹划

兼营销售是一个重要的企业销售类别，兼营，指的是同时经营或从事增值税和营业税的应税货物或者应税劳动。对于兼营销售来说，增值税和营业税都会在经营过程中产生，因此进行兼营销售纳税筹划时，要科学衡量增值税和营业税二者税负的大小，根据税负较低的税种进行纳税。很多人认为进行兼营销售筹划时，增值税税负必然高于营业税税负，其实并不一定如此。根据税法规定，企业兼营增值税项目和营业税项目时，应当分开核算两种税种的销售额，分开计算应缴税款，如果没有分开核算，则以二者中较高的税率为标准进行应缴税款计算。因此，进行兼营销售的企业在进行增值税筹划时，务必谨慎细致，采取增值税和营业税区分核算的方式，达到降低综合缴税额的目标。

3.增值税纳税期限延长筹划

增值税纳税期限延长，标准说法为延期纳税，根据我国税法的规定，准许企业在合理的时间内分期或者延期缴纳税款。根据企业的实际请款和增值税的具体条例，纳税期限延长的情况是多种多样的，因此，企业在增值税纳税筹划过程中，应当充分利用增值税相关条例的规定，在合理的范围内尽量延缓纳税，保持企业更多的资金流，这对于企业的资金运转是非常有利的。在进行延期纳税时，期关键点在于将纳税义务的发生时间延迟，并采取适当的结算方式达到这一目的，实践表明，相比于全部直接收款的结算形式，企业采取赊账销售和分期收款的结算形式对筹划延期缴纳增值税更加有利。

4.运输方式筹划

税法中规定，企业的营利方式为销售货物并用自由的车辆进行运输，属于混合销售，必须缴纳增值税，并且，运输车辆的保养、维修、燃料等支出可以作为进项税的抵扣依据。基于此，为了避免将运费收入计入混合销售额中进而出现增值税，企业可以成立一个运输公司进行独立的运输核算，实现企业整体税负的降低。在企业需要运输货物时，由企业成立的独立的运输公司进行运输，在企业需要向购货方收款时，由企业成立的独立的运输公司向购货方单独收取运费。当然，在新建运输公司的时候，也必须统筹兼顾，全面衡量各项利弊因素，达到最佳筹划，因为成立一个新的运输公司，不仅需要注册费用，还需要新增管理费用和其他费用，如果不能科学预测新建公司的费用支出，那么很可能导致新建运输公司产生的费用支出比企业税负降低节省的资金还要多。

5.折扣销售筹划

折扣销售也是增值税筹划中可筹划的一个重要方面，其筹划切入点为“进行折扣销售的企业，其折扣销售的部分应税销售额的计算可以取折扣销售余额”。目前，很多企业在经营过程中，都存在折扣销售行为，并且取得了不错的销售效果，所以，企业进行折扣销售筹划非常具有现实意义。具体来说，不同的折扣销售方式，对企业纳税产生的影响是不同的，相比之下，折扣销售方式比销售折扣方式产生的税负更小，因此，企业应当尽可能将和客户签订的合同中的销售折扣方式改为折扣销售方式，当然，前提是购买企业产品的客户具有较高的信誉度，货款回收风险较小，如果客户信誉度差且存在较大货款回收风险时，就必须谨慎行事，尽量修改既定的销售方式，以降低货款回收风险为第一要务。相对于其他的增值税筹划项目，折扣销售的筹划空间相对较小，方式也更加简单，对于企业来说更加容易把握。

四、结语

由于多种原因导致的增值税纳税政策的差别，给企业在增值税纳税筹划方面带来了较大的空间，给企业提供了通过选择优势增值税纳税策略实现税负降低的可能。在新的增值税条例下，企业的增值随纳税筹划空间进一步扩大，企业在进行增值税纳税筹划时的选择也进一步增加，此时，如果企业可以充分利用增值税条例中的相关规定，制定出更优的增值税纳税方案，无疑可以使企业的增值税纳税后利润实现更大化，增加企业可流动资金流，降低企业融资风险，帮助企业更好地进行发展。