我给你分享几个统计学与应用这本期刊的题目吧,你参考参考:产业集聚对江苏省制造业全要素生产率的影响研究、基于文献计量分析的企业论文发表情况评价——以宁波市安全生产协会会员为例、基于泰尔指数的城乡收入差距的分析与预测、卡方分布下FSI CUSUM和VSI CUSUM控制图的比较、新冠肺炎疫情对中国旅游业的冲击影响研究——基于修正的TGARCH-M模型
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向:目前重庆,武汉,杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究:房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法,选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标,而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看,各项指标相关性不显著,但是就所有指标而言,正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果,本文结合我国房地产行业的实际情况,分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效,关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准,以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象,通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价,找出相对有效的行业标杆,同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率,并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发,揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念,把两者视为一样)从MM理论出发,引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论,得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响,国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法,并剖析其存在的不足之处,在此基础上引入因子分析模型,并构建评价上市公司经营业绩的指标体系,然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究,最后得出研究结论,并指出了由于会计信息失真等因素的存在,使得该研究方法存在一些局限性,从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持,以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度,运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著,我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升,将在长时期内改变我国的经济结构,重新赋予行业不同的成长速度,并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值,通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降),外资需要下降,从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降,从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一,升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入,并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求,推高房价,这是货币升值过程中必然发生的;第二,收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平,而且股东之间的力量比较均衡,大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面,并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时,发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大,公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法,对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因,经济的快速增长带动了房地产经济的发展,反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法,并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析,以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期,我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因,GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响,GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析,得出协整关系的结论。定量结果表明,GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用,但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析,总体看,我国房地产价格趋于合理,居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力,开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高,房价收入比不断降低,居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内,对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的,一旦价格增长过快,超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力,将带来非常严重的后果;但价格下降,也会对国民经济的发展带来一定的负面影响,并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析,但在财务指标的选取上,只是建立在规范研究的基础上,对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身,一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人,比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析,并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型,选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量,与房地产价格进行初步多元线性回归分析,以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程,并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上,利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素,并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息,研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明,多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关,但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状,提出了如何优化房地产业资本结构的问题,并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料,对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析,并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手,分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法,得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小,并将其归为几类,以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在,并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成,本研究所采用聚类分析方法,具体分为两个步骤,首先,在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下,为避免主观误差,采用系统聚类的方式,从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上,确定分为几类,然后采用快速聚类的方式,将房地产上市公司分类,找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发,主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础,采用计量经济学方法和统计分析方法,主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先,分析房地产需求各因素对房价的影响,明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后,从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响,并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来,以房地产开发投资来源及构成为基础,分析了房地产金融对房价的影响,指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
杜邦财务分析毕业论文
杜邦财务分析体系(TheDuPontSystem)是一种比较实用的财务比率分析体系。以下就是我为你整理的杜邦财务分析毕业论文,希望你能喜欢!
题目: 杜邦财务分析体系的改进及建议
摘要: 杜邦财务分析体系,有利于综合评价企业的经营业绩,找出制约企业发展的症结所在。但是随着时代的发展,市场环境的不断变化,杜邦财务分析体系日趋露出不足之处,使得传统的杜邦分析体系已不能完全满足对企业财务进行准确分析的要求。本文分析了其中的不足之处后,根据传统杜邦分析体系面临的挑战提出了改进建议,并对改进后杜邦分析体系的优点作出了简要阐述。
关键词: 杜邦财务分析体系 改良 改良后的优点
一、杜邦财务分析体系存在的问题及后果
1、杜邦分析体系没有包含资产成本这一重要因素。没有包含资产成本这一重要因素而导致杜邦分析体系存在不可忽视的缺陷。企业通过从股东处筹集的资本必须承担相应的资产成本即企业可以从现有资产获得的、符合投资人期望的最小收益率。倘若企业在经营过程中仅仅以净利润作为衡量股东财富的标准,而忽视资产成本的存在,就会导致企业为追求短期利润而盲目投资,给企业的长期发展带来不利影响。
2、权益净利率指标单一。单纯的用权益净利率这一指标来反映企业经营者的运营能力,往往会导致经营者为追求企业的高利润,社会的高评价,而做出错误的投资决策,使企业在权益净利率增长的情况下而实际利益却受到损害。当企业的经营财务状况处于低谷时,经营者往往会选择一个只要能够提高权益净利率,即使它会给企业带来亏损的项目,借此来达到提高企业业绩的'目的,然而这种错误的决策却仅能给企业带来表面“盈利”而实际“亏损”的不利局面。
再者作为杜邦分析法核心指标的权益净利率,与现金流量指标相比,不够真实,容易受公司操纵。现金流量表是根据收付实现制编制的,可以减少人为操纵的空间,因此通过对现金流量的分析能评价企业的收益质量及获取现金的能力,预测企业未来的现金流量,准确的判断企业的偿债能力。
3、计算总资产利润率的“总资产”与“净利润”不匹配。总资产是全部资产提供者享有的权利,而净利润是专门属于股东的,两者不匹配。由于总资产净利率与“投入与产出”不匹配,该指标不能反映实际的回报率。为了改善该比率,要重新调整其分子和分母。
4、无法有效满足企业加强内部管理的需要。一方面,杜邦分析法主要是利用股东权益报酬率、资产净利率、权益乘数等主要财务指标间的关系综合分析企业财务状况。这些资料主要来源于企业过去的财务报表,实际上是利用过去的财务资料对企业过去的财务状况进行分析。另一方面,该方法所用的资料主要源于财务报表,未能充分利用成本分析数据、风险分析数据等管理会计的资料,不利于企业加强内部控制。
5、未能反映企业的经营风险及财务风险。在激烈的市场竞争中企业经营风险是不可能避免的,且经营风险会导致财务风险。如:产品销售不畅或产品售价降低会给企业的收益造成不确定性;利率调高,会增加财务费用,增加筹资成本,从而影响企业的利润,引发财务风险。在当前市场竞争中越来越激烈的情况下,风险分析更加需要引起重视。
6、不能反映上市公司的经济技术指标。如股东权益股份,每股净资产、合并利润表中的“少数股东本期收益”项目等。现有杜邦财务分析体系中,以净资产收益率为核心指标存在一些问题,它不完全符合上市公司股东财富最大化的要求。股东财富最大化是对企业未来价值的认可,考虑了时间价值和风险因素,而净资产收益率是权责发生制下的财务报表的反映,不能完全衡量股东价值。
7、现有杜邦体系所采用的数据都来自资产负债表、利润表、利润分配表,没有反映企业的现金流量。利润指标在财务分析体系中起到了承上启下的连接作用,但是利润指标提供的财务信息远弱于现金流量。因为在实际中,现金流量对于一个企业经营活动是否顺畅致关重要,现金流量信息是财务分析者对企业的财务状况做出准确判断的重要依据。财务分析者通过现金流量分析,可以得到企业现金流量来源、结构、数量、等重要信息,从而可以对企业经营资产的真实效率和创造现金的能力做出正确判断,因而也可以由此认识企业的偿债能力以及推断企业未来财务发展趋势。
二、多角度改良杜邦分析体系
1、从指标角度
对于上市公司来说,每股收益、每股净资产和股东权益净利率是三个最重要的财务的财务指标,证券信息机构定期公布按照这三项财务指标高低排序的上市公司排行榜。基于上市公司股东最大化财务目标,选用更能反映上司公司管理能力的最重要的财务指标“每股收益”作为核心指标,根据每股收益、每股净资产、净资产收益率之间的关系,将其原来的模式分解调整后如下:
每股收益=每股净资产×股东权益净利率
每股收益是衡量上市公司盈利能力最重要的财务指标,它反映普通股的获利水平,是影响上市公司股价行情的一个重要财务指标。一般情况下,如果实现的每股收益最大,也就意味着实现的股东财富最大化,因此,每股收益符合企业股东财富最大化的财务管理目标。
2、从财务报表角度
(1)将可持续发展财务分析体系引入杜邦财务分析体系。把可持续发展财务分析体系引入杜邦财务分析体系之中,以可持续发展比率为核心指标,以盈利能力为企业核心能力,以良好的股利政策为依托。根据盈利能力比率,资产管理比率和债务管理比率三者之间的内在联系,对企业财务状况和经营成果以及利润分景象综合系统的分析和评价,从而弥补了杜邦财务分析体系的不足。故可持续发展财务分析体系为:
股利支付比率=支付现金股利总额÷税后净利润
留存收益比率=净利润—支付现金股利总额÷净利润
可持续发展比率=净利润—支付现金股利总额÷平均净资产100%=净资产收益率(1—股利支付比率)=主要业务净利率×总资产报酬率×权益乘数×留存收益比率
(2)将现金流量表引入杜邦财务分析体系。传统的杜邦财务分析体系数据资料来源于资产负债表和利润表,对现金流量表提供的信息未加以运用。而在引入现金流量分析后。杜邦分析体系的数据资料来源于公司的三种报表使得财务分析更加全面、综合。
3、企业价值角度
培育企业持续发展能力,克服短视行为是企业发展的根本,企业的价值不仅包括财务效益,还包括社会效益。任何一个企业想要持续发展,除了优化财务指标之外,还要全面提高企业的综合竞争力。作为社会的一个个体,企业既独立于社会,又依赖于社会,必须承担相应的社会责任。在企业财务管理中,公司的最终目标是达到自身价值最大化。然而在自身价值的评估中,既包括了上述的各项财务指标,还不可缺少的包括了社会竞争力指标。(1)客户满意度指标。(2)环境责任指标。(3)诚信指标。(4)员工团队责任指标。
4、从成本性态角度加以改进
为更好地利用管理会计中的内部会计资料以及改善企业财务状况,可以把成本性态的相关概念引入杜邦财务分析法。通过采用杜邦财务分析法找出改善企业状况的方法,并且使杜邦财务分析法具有事前预测和成本控制的功效,具体分解如下:
股东权益报酬率=资产净利率×权益乘数=销售净利率×资产周转率×权益乘数=安全边际率×边际贡献率×(1—所得税率)×资产周转率×权益乘数
安全边际率=安全边际量÷预计销售量=(预计销售量—保本销售量)÷预计销售量
边际贡献率=单位边际贡献÷单价=(单价—单位变动成本)÷单价
三、改进后的杜邦分析体系的主要优点
1、可以促进企业管理会计进一步发展。加入了成本性态之后的杜邦财务分析体系就利用了管理会计的会计信息,促进企业管理会计进一步开展;把销售净利率分解为安全边际率,边际贡献率和所得税率,有利于企业根据管理会计资料利用杜邦分析法进行短期经营决策;将成本分为变动成本和固定成本,可以结合变动成本和固定成本的属性,对不同特点的成本采取行之有效的措施降低成本。
2、揭示了所得税对权益报酬率的影响。将税收指标引入杜邦分析后,既由权益报酬率=资产报酬率÷所有者权益比率,资产报酬率=销售利润率×资产周转率,销售利润率=(销售净额—成本费用—所得税)÷销售净额可以看出所得税的变化对权益报酬率有直接的影响。所得税降低,权益报酬率就提高,所得税提高,权益报酬率就越低。
3、能够准确及时的反映企业的财务情况及其异常波动。企业面临的财务风险不容忽视,当企业的财务状况危及到企业的生存与发展时,应当存在合理的指标来引起管理层当局的注意。企业财务人员需要及时了解企业财务状况的变动,以适应环境的变化,及时制定与调整企业的财务策略,这就要求财务管理体系中的指标能够反映财务状况的微小和瞬间的变动。从财务报表角度加以改进后的杜邦财务分析体系顺应了这一要求,将净资产利润率分解为营运指数和净资产现金回报率,从现金流量表的角度评价,企业账面利润的真实性,可靠性,反映企业的利润质量,这对判断企业有无操纵账面利润的行为提供了帮助,能更准确地反映出企业盈利能力。
4、挂钩对企业的经营绩效做出合理的评价。从企业价值角度加以改进后的杜邦财务分析体系挂钩了财务效益社会效益,两者结合起来评价企业的经营绩效。无论是管理者还是企业的基层员工,他们对企业的贡献是不相同的,只有对各个成员的业绩做出合理的评价,业绩得到认可,才能充分调动他们的,继续为企业的发展出力。这充分的利用了企业现有的社会资源,站在一个更高的角度对企业的绩效做了全面而且合理的评价。
参考文献:
[1]张学惠.对杜邦分析计算方法改进的思考[J].内蒙古科技,2006,(21):33-34.
[2]刘正军,吴永兰.杜邦财务分析体系发展新论[N].湘潭大学学报,2006,(7).
[3]中国注册会计师协会.财务成本管理[Z].经济科学出版社,2008,(4).
经济学毕业论文范文
经济学毕业论文我们应该要怎么写呢?我们不妨一起来参考下范文吧!希望对您有所帮助!以下是我为大家整理的经济学毕业论文范文,欢迎阅读参考。希望对您有所帮助!
经济学毕业论文
一、 房地产业的现状与问题
近几年,我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行,但是,局部过热和结构性问题应引起足够的重视。
1、房地产投资稳步上升,地域热点显现
发展经济理论告诉我们,资本积累,投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长,任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说,保持一定的投资规模就尤为重要。近两年,全球经济增速放缓,我国经济实现7.3%和8%的高增长率,其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中,房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%,逐步上升至2001年的20.7%(表1),弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺,其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。
从总量分析,在1997~2001年间,全社会投资增长率分别为8.6%,13.9%, 5.1%和10.3%,房地产开发投资增长率分别为 -1.2%,13.7%,13.5%和21.5%,略高于全社会固定资产投资增长率,但并没有出现1992~1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。
房地产开发投资结构基本合理,2001年住宅占投资总量的比重保持在66%,
其中普通住宅占51%,别墅和经济适用房分别占6%和9%,办公楼为12%,商业用房为12%。
从房地产持续投资热点的分布来看,它主要集中在以广州、上海和北京为
主导的三大城市群(图2),从2002年1-9月的统计数据来看,北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%,31.4%,30%,33.4%,31.4%和40.1%。客观地讲,这些地区房地产投资热有其合理的因素,也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区,经济的发展、居民收入的水平提高,消费升级换代,大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求,但是,与其他产品一样,房地产投资也要以需求为后盾,没有效的需求,房地产投资就不可能持续的增长。那么,我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?
2、销售率空置率,地域分化明显
近几年,购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素,2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%,其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。
但是,在销售率回升的同时,空置面积也在上升,达到12000万平方米,其中,空置期一年以上的为4000多万平方米,占当年房屋竣工面积的13.4%,高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先,空置率上升无论何种原因都不是一个好现象,空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多,由此会影响资源的优化配置。其次,市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品,其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例,我国房地产开发的房屋多是高层和多层,国外多是一家一户住宅,不同样式的住宅,其均好程度差异极大,因此,就有好卖与不好卖之分。那么,不同质的住宅空置率是否具有可比性,就值得商榷。此外,国外的空置率是以全部存量房为分母,而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次,地域差别。即便是在国内,不同地区经济实力的强弱,其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后,海南空置商品房425万平方米,给当地房地产业和银行业带来重创,留下的是满目疮痍的“烂尾楼”,而当时上海的空置房屋接近700万平方米,占全国的七分之一,却能使之化险为夷,绝处逢生。
仍以房地产投资三大热点地区为例,1998~2001年,广东的商品房屋销售率为66%,69%,71%和68%,低于全国的平均水平,在销售率走低的情况下,施工面积仍居高不下,这就不能不令人担忧。同期,上海的销售率为73%,90%。85%和100%。截至2002年9月,上海商品房屋销售面积为1404万平方米,当期竣工面积为1194万平方米,销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果,因此,全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系,才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。
3、价格基本平稳,结构变化突出
2002年1-9月份,全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快,其中,宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4,涨幅超前。但是,全国总体平均价格的走势力基本平稳,特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小,在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。
可是面对走低的价格,广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房,这就需要我们仔细分析平均价的构成,或者说住宅的结构。我们的统计分析中,只提供住房价格的平均数,却很少提供不同价位住宅所占的比例,或每套住宅的价格。以北京为例,近几年为配合旧城改造,增加了经济适用房的开发建设,低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外,北京这两年炒“入世”、炒奥运会,城市建设摊大饼式的急剧扩张,大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布,由于远郊土地成本低,别墅的平价为7583元/平方米,低于近郊区11605元/平方米,这样大量城郊楼盘的推出,也有压低整体房价的作用。
因此,总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理,单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制,但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高,造成每套住宅总价位过高,结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意,靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房,可低价位的住宅多在五环和郊外,在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下,买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。
4、炒地圈地热,成为房地产业发展的隐忧
实事求是的讲,北京等大城市房价高有其合理的一面,其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是,土地市场的不规范,炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地,以增加自已的土地储备,致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%,在全国名列前茅(图5)。
圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利,地价经多次转手越抬越高,房价也就跟着上去了,这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”,房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本,短期的涨价也许在可承受范围之内,但是,当房地产价格上涨过快超过可接受的成本,那么,北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素,这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?
5、房地产信贷发展 有喜也有忧
房地产是一种投入大、价值高的资产,无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析,将抵押信贷机制引入住宅市场,对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破,对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长,不仅改善了银行资产结构,提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”,也促进了住宅生产与消费的良性循环。
从房地产开发信贷方面分析,我们可以看到:这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小,致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较,自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况,自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,相当一大部分来自银行贷款。因此,无论资金以何种形式出现,多是从银行的口子出去的。
那么,靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会,银行借贷作为一种融资的手段,其本身并不是泡沫,能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率,如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅,投资的结果可以满足社会需求,增进社会的财富。反之,盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施,表面上热得不得了,实际上供求关系严重失调,泡沫就不可避免了。因此,分析房地产业是否存在泡沫,银行信贷的规模、增长速度只是一个变量,关键是看资金的投向和资产的'质量。
此外,银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括:资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中,香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30~40%,却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙,因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15~20%,不良资产率仅为3%,而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6~10%,不良贷款率高达22%,因此,房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns,2002)。在我国银行资本金不足,不良资产率居高下的情况下,个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况,如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。
二、防范房地产泡沫的举措
上述分析表明:我国房地产市场总体形势看好,且此轮房地产热主要是消费需求拉动的,与1992~1993年单一的投资热有质的区别,但是,总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为,我国房地产业潜在的风险不在总量,在结构;不在速度,在质量。因此,对于不同的房地产热,政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理,我们认为,防范房地产泡沫应采取如下措施:
1、从土地源头入手,规范土地市场
土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展,也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题,如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境,在一定意义上讲,都有赖于土地资源的优化配置。我们认为:首先,应通过立法确定城市规划的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用结构的合理性,为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次,加快建设有形的土地市场,实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后,国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位),土地出让都应纳入有形市场,避免“黑箱”操作的诸多弊端,且招标并不是简单的价高者得标,政府可用综合指标,包括企业的资质,以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等,来确定中标者的资格。这样,政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置,同时,有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次,建立土地信息系统,各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开,防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四,对违规违纪者应给予严厉的制裁,以保障市场秩序的正常运行。
2、灵活运用利率、税收政策,调控房地产市场
近两年的房地产热,在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时,低息、减免税政策有利于刺激有效需求,本无可非议,但是,长期实施一种政策,或无视受益对象实施同一政策,就可能给市场一种错误的信号:多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资,从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求,政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率,调高个人非自住房的贷款利率,使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税,并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说,有利于抑制奢靡之风泛滥,而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外,完善市场信息的供给,也是政府调控市场的重要内容。
3、完善房地产金融体制 防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务,从外部环境上讲,我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全,从内部机制上讲,我国银行自身存在着许多脆弱性,如资本不足、不良资产过高,资产负债管理水平低等,这些都会加大房地产信贷的风险。但是,面对金融全球化的冲击,多次下调利率利差收益缩小的压力,我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点,新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产,但持有比例过高,也会增加资金成本和经营风险,这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国,人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%,占抵押银行资产的50%,银行资金来源不同,资金的运用也会有所不同。在香港,银行要及时动态踪贷款的质量。因此,我国的银行业应从基础设施建设入手,提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手,完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展,这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
4、努力提高企业竞争力,迎接21世纪的挑战
21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快,都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任:我们不仅是未来城市的开发建设者,还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体,还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此,我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念,在投资与经营中少一点盲从,多一点理性;少一点炒作,多一点真诚,给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫,我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
主要参考文献:
徐滇庆等,“泡沫经济与金融危机”,中国人民大学出版社,2000年8月版。
林毅夫,“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”,《经济学消息报》,1998-05-08。
刘树成、汪利娜、常欣,“中国经济趋势分析”,《经济研究》,2002年4月。
108 浏览 3 回答
101 浏览 3 回答
279 浏览 4 回答
83 浏览 2 回答
171 浏览 3 回答
349 浏览 5 回答
302 浏览 5 回答
211 浏览 1 回答
236 浏览 3 回答
212 浏览 3 回答
137 浏览 3 回答
89 浏览 2 回答
132 浏览 4 回答
284 浏览 3 回答
87 浏览 6 回答