大学生经济论文范文12000字

1、论点（证明什么）论点应该是作者看法的完整表述，在形式上是个完整的简洁明确的句子。从全文看，它必能统摄全文。表述形式往往是个表示肯定或否定的判断句，是明确的表态性的句子。A．把握文章的论点。 中心论点只有一个（统率分论点）⑴明确：分论点可以有N个（补充和证明中心论点）⑵方法①从位置上找：如标题、开篇、中间、结尾。②分析文章的论据。（可用于检验预想的论点是否恰当）③摘录法（只有分论点，而无中心论点）B．分析论点是怎样提出的：①摆事实讲道理后归结论点；②开门见山，提出中心论点；③针对生活中存在的现象，提出论题，通过分析论述，归结出中心论点；④叙述作者的一段经历后，归结出中心论点；⑤作者从故事中提出问题，然后一步步分析推论，最后得出结论，提出中心论点。2、论据（用什么证明）⑴论据的类型：①事实论据（举例后要总结，概述论据要紧扣论点）；②道理论据（引用名言要分析）。⑵论据要真实、可靠，典型（学科、国别、古今等）。⑶次序安排（照应论点）；⑷判断论据能否证明论点；⑸补充论据（要能证明论点）。3、论证（怎样证明）⑴论证方法 （须为四个字）①举例论证（例证法）事实论据记叙②道理论证（引证法和说理）道理论据 议论③对比论证（其本身也可以是举例论证和道理论证）④比喻论证 比喻在说明文中为打比方，散文中为比喻。⑵分析论证过程：①论点是怎样提出的；②论点是怎样被证明的（用了哪些道理和事实，是否有正反两面的分析说理）；③联系全文的结构，是否有总结。⑶论证的完整性（答：使论证更加全面完整，避免产生误解）⑷分析论证的作用：证明该段的论点。4、议论文的结构⑴一般形式：①引论（提出问题）―――②本论（分析问题）―――③结论（解决问题）。⑵类型：①并列式②总分总式③总分式④分总式⑤递进式。6、驳论文的阅读⑴作者要批驳的错误观点是什么？⑵作者是怎样进行批驳的，用了哪些道理和论据；⑶由此，作者树立的正确的观点是什么？7、常见考点①、议论文的论点考点：第一，分清所议论的问题及针对这个问题作者所持的看法（即分清论题和论点）。第二，注意论点在文中的位置：（1）在文章的开头，这就是所谓开宗明义、开门见山的写法。（2）在文章结尾，就是所谓归纳全文，篇末点题，揭示中心的写法。这种写法在明确表达论点时大多有。所以，总之，因此，总而言之，归根结底等总结性的词语。第三、分清中心论点和分论点：分论一般位于段首或有标志性词语：首先、其次、第三等第四、要注意论点的表述形式：有时题目就是中心论点。一篇议论文只有一个中心论点。第五、通过论据来反推论点：论据是为证明论点服务的，分析论据可以看出它证明什么，肯定什么，支持什么，这就是论点。②、议论文的论据考点：论据是论点立足的根据，一般全为事实论据和道理论据。1、用事实作论据。事例必须真实可靠，有典型意义，能揭示事物本质并与论点有一定的逻辑联系。议论文中，对所举事例的叙述要简明扼要，突出与论点有直接关系的部分。明确论据时，不仅要知道文中哪些地方用了事实论据，还要会概括事实论据。概括时，要做到准确，必须依据论点将论据本质特点把握住，然后用确切的语言进行表述。 2、用作论据的言论，应有一定的权威性，直接引用时要原文照录，以真核对，不能断章取义；间接引用时不能曲解原意。③、议论文的结构、层次考点：结构有：并列式结构、对照式结构、层进式结构、总分式结构。此考点的基本形式：作者如何证明论点的？

改革开放30多年来，中国经济发展取得了举世瞩目的成就，创造了世界经济史上的又一个奇迹。下文是我为大家整理的关于发展经济论文的范文，欢迎大家阅读参考!

当前中国经济增长方式的特征及其转向

近年来，我国在新市场和新环境的双重刺激下，经济年均增长率保持在10%，对于如此高速的经济增长率，世界的目光纷纷投注到中国经济市场。中国增长率的持续走高，也被越来越多的人质疑中国经济增长的质量，关于中国经济增长方式的选择及转变也开展了日趋激烈的讨论方式。中国的经济增长方式还是停留在以粗放型的经济增长方式为主，以消耗资源、污染环境、效率低下等位特点，当然形成此特点的根源在于我国还是片面地追求粗放型的经济方式，带来快速的经济增长率。纵观美国次贷危机后，以牺牲环境为代价的惨痛后果，中国经济应改变改变目前的经济增长方式，将生产要素、经济技术以及社会环境合理地结合，改变以往的产业结构，缩短行业间的差距，实现经济稳定和可持续增长，从体制创新和科技创新着手，促进我国经济平稳增长，逐渐向集约型经济增长方式发展，从而推动我国的综合经济实力。因此，本文对中国经济增长方式的选择及转变进行了探讨，使探讨结果更具有实用性和社会意义。

一、当前中国经济增长方式的特征

经济增长是社会物质财富的不断累积的过程，经济增长可以直接反映出国家和社会经济增长的总结果以及生产动态。经济增长方式有着较为明显的特征，具体可阐述如下。

首先，要素投入占据了较大的经济增长比例。从改革开放以来，我国的GDP平均在9%的增长率，但是经济效益指标和劳动生产率相对较为低下。以“十五”期间为例，劳动生产率平均增长1.1%，全要素生产率(TFP)增长及对经济增长的工效率逐渐下降。

其次，投资与消费不成正比。投资、出口增长率和消费之间的矛盾逐渐尚恒。我国国内投资率名列世界前茅，投资与GDP的增长关系的投资弹性系数逐渐升高。同时，出口也开始高速上升，但是，消费作为经济增长的另一大促进作用，消费率逐年下降的情况下，经济增长也就变得愈加缓慢。经济增长过度地依赖于投资，导致生产率的低下，消耗大量能源，污染环境，消费停滞不前。

还有，经济增长以环境和资源为代价。我国资源利用率普遍比发达国家低，消耗强度却逐年增加。从当前情况来看，我国能源消耗10%左右，产值能耗逐年上升。当然，在能耗增长过快的基础上，势必会给环境造成重大的影响。烟尘、二氧化硫、固体废弃物等污染物排放量的增多，导致水污染、大气污染情况严重。

二、经济增长方式选择的依据

经济增长在每一个阶段都有不同的特征和特点，结合我国国情来看，经济环境的日新月异。我国的经济增长方式也应随着大市场的变化而变革，摒弃传统的以粗放式经济增长方式为主，缩短投资驱动阶段，倡导以集约型为主的经济增长方式。中国经济正处于转型时期，如果正确地选择经济增长方式也是值得深究的课题。

(一)经济增长方式选择的原则。

1.遵循原则。遵循原则对于中国的经济增长方式来说是至关重要的，究其原因可以概括为：首先，肯定技术因素对经济增长的影响，重视体制和科技创新，做好可持续发展观和科学发展观的落实工作，增强我国的综合实力;其次，了解经济增长方式的本质内涵，充分调动各种生产要素投入及其组合，从根本上进行扩大再生产，当生产场所扩大了，就是在外延上扩大，当生产效率提高了，就是在内涵上扩大。扩大再生产不是简单的资本积累，而是从固定资本从分来开来，以其他形式保证效益最大化，因此，把握生产要素的数量及质量，深入研究环境及机遇所带来的巨大作用。中国现有的国情决定了经济发展的具体方向，因此，改变一元化的经济定论，融入多种经济要素，促使中国经济增长方式想集约型增长方式转变。

2.制度和科技原则。经济的发展与制度和科技有着密不可分的关系，但是技术创新并不能作为经济的驱动性增长方式，也无法真正实现从粗放型生产到集约型生产的过度。

集约代表的是生产要素和技术两者之间投入和产出的效率，技术创新只能是集约型生产的必要条件而不是先决条件，由此，技术创新的基础上还应该有完善的经济制度，在完善的制度下，通过技术手段实现经济的转变，并通过转变途径用于各个领域中，从而促进我国的生产能力。

另外，规范的制度能够优化经济发展的途径和方式，转变当前经济增长所带来的负面作用，合理开发和利用资源，推进我国经济的可持续发展。

(二)经济增长方式选择的客观依据

1.与经济发展阶段相关联。

经济增长方式如何选择，如何定位取决于社会生产力水平。资本积累和资本对劳动比例的提高作为工业化早期经济增长方式之一，因资本密集型产业通过外延性扩大再生产的模式，促成资本结构的改变，导致了平均利润率和劳动就业率的下降。科学技术得到迅猛发展的第二次产业革命开始后，科学技术被广泛应用于各个领域，工业化时代已逐渐被服务业所长约，逐渐成重工业经济中脱离出来，转变成轻工业，重服务业的轻型化发展，经济增长方式由此开始了深远的改变。

2.与资源相关联

每一个国家由于地理位置、资源分配、经济发展阶段的不同，使得经济增长方式有着很大的不同。资源禀赋能够影响一个国家选择怎样的经济增长方式。如劳动力资源较为丰富的国家，劳动密集型产业则是此国家经济增长方式的重要手段。在经济全球化背景下的中国，选择经济增长方式应该更多地遵循我国资源优势，根据赫克歇尔.俄林资源禀赋和比较优势理论，结合我国的比较优势来选择经济增长方式。

三、中国经济增长方式的转变

(一)从粗放型向集约型转变

虽然我国一直倡导以集约型经济增长方式作为经济增长方式的主体，但是我国粗放型经济增长方式还是占据了重多比例，导致资金、能源、劳动力、科技成果的严重浪费，使得我国经济在国际经济上缺乏竞争力。近年来，世界范围内处于产业结构升级和产业转换的新进程，积极参与国际市场竞争，拥有高科技、高创新产品是市场竞争的有力手段。粗放型经济已经无法适应市场需要，造成资源的严重浪费，也导致竞争力的不足。人力、物理、财力的大量投入，虽然在知时间内拉动经济增长，但也不会是一条长久的发展之路。随着经济个球化程度的不断深入，市场经济竞争成为了我国进入国际市场的必经之路，要想在国际竞争中获得卞动权，国家经济安个应该有效保证。因此，粗放型经济增长方式以无法适应时代的需要。粗放型经济增长方式向集约型经济增长方式转变应重视投入产出效益，大规模地进行扩大再生产，将原有的产业结构、技术结构、消费纤，构等进行资源重组，充分优化资源配置，提高国民经济增长的效率和质量。同时，深化经济体制改革，充分发挥市场经济体制，通过良性竞争使得市场更加有序，进一步地进行资源配置，实现劳动者、资金、产品、结构等的优化。

(二)从物质型向知识型转变

传统工业产业为支柱的经济增长方式以依托自然资源为基础，物质经济占据卞导地位。在信息化程度如此之高的21世纪，知识经济己经成为了经济发展的必然结果。传统物质经济以资金、设备、资源等形式为基础的经济形式，在自然资源、劳动力和资金越加C乏的条件卜，物质经济是不可行的。知识经济摒弃了传统工业，以高新技术产业为支柱产业，通过技术创新来推动经济增长。纵观各个发达国家，其经济增长的卞要来源于利技优势，利技进步一方I(II保证了生产要素的质量，另一方往往也提高了劳动力的素质，提高了智力劳动和知识劳动在经济增长中的作用。知识型经济是知识自卞创新意识的转化，中国经济增长方式应加快工业化和信息化同步进行，以工业化为基础，以信息化为手段，两者在经济增长之路上相互补充和推荐。中国在大力发展和推动利技创新的基础上，加快信息化进程，尽快缩知物质型向知识型转变过程，真正适应我国现阶段的经济增长，促使我国经济能够可持续化发展。

(三)转变产业结构，优化资源配置

体制创新是推动经济增长方式转变的重要途径，体制和制度因素严重制约着经济增长方式的转变。利益机制引导人们的经济活动和资源配置，无形地推动或者阻碍经济发展。另外，也影响着社会经济结构和产业结构的变化。我国政府作为社会投资的卞导性力量，政府、国有企业、国有控股企业仍然占据了我国经济卞体，导致了经济扩张伴随着投资满目扩张。从目前来看，经济增长方式的转变应卞要集中于对以下几个方面:一是对国有企业进行资源重组，更好地对国有企业进行改造和竹理，促使国有企业的良性发展;二是中央政府及其直属结构应对国有企业的投资和竹理负有重要的责仟;二是政府的投资应遵循市场规则，在市场经济环境卜对国有企业进行竹理。政府作为调控经济市场的主导力量，在支配社会资源时，应尽可能地将资源配置效益达到最大化。对于非国有企业，应与国有企业保持统一管理，淘汰高能耗、高武好、高污染的生产方式，用市场机制和经济手段来实现资源的合理配置，从而使得经济平稳地增长总之，我国处于经济转型期这一特殊时期，转变粗放型经济增长方式迫在眉睫。结合我国国情，了解我国现阶段经济增长特征，以利技创新、体制创新、结构调整为手段，推动向集约型经济增长方式转变。

浅析林业经济发展中存在的主要问题及解决对策

摘 要：近年来，可持续性战略的提出，逐渐成为了我国各个产业发展的主要方向。林业经济在发展的过程中，由于受到各方面因素的制约，与可持续发展战略之间存在着的一定的矛盾。为了促进我国林业经济的发展，文章对目前我国林业经济发展中存在的主要问题进行了分析，并提出了相应的对策与解决办法。

关键词：林业经济发展;解决对策;主要问题

一、我国林业经济发展过程中存在的主要问题

1.1 我国林业经济的发展需要协调各方面之间的关系

森林资源是林业经济发展的基础，林业经济能否得到有效发展，与森林资源的分布、树木的类型、种植面积的大小都有着密不可分的关系。如若将林业经济的发展视为一项产业，那么森林面积的大小反应出了林业产业的规模，而树木的类型则反应出林业产业所经营的产品种类，森林资源的分布情况则反映出林业产业的经营范围由此看来，林业经济的发展是一项多方面的发展，急需各方面之间相互协调，并加以解决。从现阶段的情况来看，我国在处理林业经济与森林资源上急需解决的问题主要有以下几个方面：

首先，我国开发森林资源时，对林业经济的投入较少，依旧以规模化的森林资源发展为主，严重阻碍了我国林业经济未来的发展。

其次，在开发森林资源时，过于重视森林资源的快速开发，却忽视了森林资源与林业经济之间的联系。

最后，在发展林业经济的过程中，盲目的追求林业经济利益，并没有明确制约林业经济发展的真正原因。从我国林业经济发展的现状来看，若果能够良好的协调林业经济与森林资源之间的关系，必将加速我国林业经济的发展，使其拥有更加广阔的发展空间。

1.2 我国林业政策对林业经济发展的制约

经济社会的不断发展过程中，林业资源除了被用于建筑行业以外，在生态建设方面也起到了十分重要的作用。林业经济作为一项产业，在发展的过程中必须扩宽自身业务的渠道。而现行的林业政策并不健全，其中涉及到许多问题与漏洞，严重制约着我国林业经济未来的发展。主要表现在以下两个方面：

首先，林业相关部门在管理方面存在的问题。从我国林业经济发展的现状来看，我国林业资源个人承包的比例相当大，许多个人或经营单位对于国家的相关政策缺乏了解，在经营过程中，各类乱砍滥伐的情况及其普遍，大面积的过量砍伐也使得林业经济的可持续发展难以实现。究其原因，主要是由于我国林业管理部门缺乏明确且有效的管理方式所导致的。

其次，林业相关部门在资金方面存在的问题。生态环保是当今社会发展的主题，为了符合时代发展的需求，林业相关部门的资金多数都用在了生态环境保护方面，对林业经济发展投入的资金较少。经济发展的初始阶段，资金的投入十分重要，往往投入资金的多少就决定了最终产出的多少，而缺少了资金的来源，林业经济的发展可谓是举步维艰，及时拥有良好的经济发展策略也是无济于事。

1.3 林业经济发展与可持续发展战略之间存在矛盾

如果将林业经济的发展视为一项产业，那么，为了获取林业产业最大化的利益，就应该在扩展产品销售渠道的同时，提高产品的销售量。然而，林业资源与其他的产品不同，林业资源属于十分重要的自然资源，生产周期较长，无限制的砍伐树木，追求林业产业经济利益的最大化，只会导致林业资源的数量锐减，严重影响了林业资源的可持续性发展。然而，如果严格按照可持续性发展的相关要求执行，严禁对林业资源的砍伐与破坏，而这样，又不利于林业产业的经济利益最大化发展。由此看来，林业经济的快速发展与可持续发展战略之间是存在矛盾的，如何解决二者之间的矛盾，将是我国林业经济未来发展中急需解决的重要问题。

二、关于我国林业经济发展中问题的解决办法

2.1 解决我国林业经济发展的问题

我国是一个森林资源丰富的国家，但由于人口众多，人均占有量少。随着经济社会的不断发展，人们对森林资源的需求量越来越大，以目前林业经济的发展形式，已经无法适应人们的需求。因此，必须要从根本上对传统的林业经济发展体制进行改革，从而推动林业资源的建设与林业经济的发展。为了解决林业经济发展投入不足的问题，在我国林业经济的发展过程中，可以大力开展配套运营产业的发展，使林业相关部门与投资者能够发现林业经济未来发展的潜力，加大对林业经济以及森林资源建设的投资力度，良好的调节林业资源、发展与经济这三方面的关系，从而有效的促进了林业经济的发展。

2.2 关于林业经济发展政策的解决办法

从我国林业部门的现行政策上来看，不仅存在着许多的漏洞及问题，而且也无法符合现代林业经济发展的基本要求，无法充分的发挥我国林业经济中存在的潜力与创造力。相关部门在制定林业经济发展政策时，要遵循实事求是，努力创新的精神，以鼓励政策为主，培养林业经济良好的发展氛围，在政策制定好以后，要先审核，再使用。也可以通过部分地区试点的形式，来验证政策的科学性与严谨性，通过审核与实验地区反馈的信息，对政策中存在的问题进行有效的解决。

林业经济政策的出台并不完全是为了林业相关部门而服务的，其主要目的是为了促进林业经济的发展，提高林业产业经营者的经济利益，提高其经营林业产业的兴趣，最终实现森林资源与林业经济的双重发展，促进林业相关部门与林业产业经营者的双赢局面。因此，要充分的发挥林业产业经营者的作用，不断充实林业经济发展所需的资金。为此，政府可以不断加大宣传力度，采用招商引资的方式，尽可能的吸收社会资金用于林业经济发展建设。此外，国家也要加大对林业经济发展的投资力度，对森林资源的开发进行有效的控制。

2.3 实现林业经济可持续发展的措施与方法

在传统的林业经济发展模式中，可持续发展与林业经济的发展是相互矛盾的，林业经济为了快速发展，需要对森林资源进行大量的砍伐，而森林资源作为林业经济发展的基础，一旦遭到大面积的砍伐，必定在未来造成无林可伐的局面，使林业经济无法得到长远的发展。因此，为了确保林业经济的长远发展，必须采用科学的方法对林业经济未来的发展进行有效的规划，从而使我国的林业经济，逐渐走上可持续发展的道路。具体措施主要有以下几个方面：

首先，实现林业经济可持续发展需科学技术助力。目前，我国科学技术水平发展迅速，为了实现我国林业经济的可持续发展，必须要以强大的科学技术做支撑。科技力量的投入，使我国在林业经济的基础与应用方面的研究更加透彻。先进的科学技术需要依靠高素质的人才，才能在实际的工作中得到有效的运用。所以，在引进先进科学技术的同时，要高薪聘请高素质水平的科研人员对林业经济的可持续发展进行研究，并将研究出的理论结果用于实践进行检验，合格后便可在全国范围内进行大面积的推广与使用。

其次，实现林业经济的可持续发展，要以多元化发展为核心。若要实现林业经济的可持续发展，目前单一的林业产业结构显然无法满足，必须要对林业产业的结构进行优化。以科学技术为基础，以强大的资金链为支撑，对林业产品进行深加工，拓展林业经济发展的渠道。

三、结束语

综上所述，林业经济的可持续发展，必须要拥有健全的体制，良好的政策以及强大的资金做支撑，才有可能解决林业经济发展与可持续发展之间的矛盾。在林业经济未来的发展过程中，除了要注意上述的几个问题以外，还需要加大先进科学技术的投入力度，引进高素质、高水平的人才，逐渐拓展林业经济的产业结构，为林业经济的发展开启全新的篇章。

参考文献：

[1]陈萍.林业经济发展思路及对策初探[J].农业与技术，2015，35 (14)：83.

[2]侯美玲.浅析内蒙古林业经济问题及对策[J].中国林业产业，2016(05).

经济学毕业论文范文

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经济学毕业论文

一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7.3%和8%的高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。