房地产发展趋势的论文答辩自述

毕业论文答辩的自我介绍（精选9篇）

自我介绍作为答辩的开场白，包括姓名、学号、专业，介绍时要举止大方、从容、面带微笑，礼貌得体的介绍自己，争取给答辩小组一个良好的印象。以下是专门为你收集整理的毕业论文答辩的自我介绍，供参考阅读！

尊敬的领导：

您好!

我是XXXX大学XXXX系的一名学生，即将面临毕业。

XXXX大学是我国XXXX人才的重点培养基地，具有悠久的历史和优良的传统，并且素以治学严谨、育人有方而著称;XXXX大学XXXX系则是全国XXXX学科基地之一。在这样的学习环境下，无论是在知识能力，还是在个人素质修养方面，我都受益匪浅。 四年来，在师友的严格教益及个人的努力下，我具备了扎实的专业基础知识，系统地掌握了XXXX、XXXX等有关理论;熟悉涉外工作常用礼仪;具备较好的英语听、说、读、写、译等能力;能熟练操作计算机办公软件。同时，我利用课余时间广泛地涉猎了大量书籍，不但充实了自己，也培养了自己多方面的技能。更重要的是，严谨的学风和端正的学习塑造了我朴实、稳重、创新的性格特点。

此外，我还积极地参加各种社会活动，抓住每一个机会，锻炼自己。大学四年，我深深地感受到，与优秀学生共事，使我在竞争中获益;向实际困难挑战，让我在挫折中成长。祖辈们教我勤奋、尽责、善良、正直;中国人民大学培养了我实事求是、开拓进取的作风。 我热爱贵单位所从事的事业，殷切地期望能够在您的领导下，为这一光荣的事业添砖加瓦;并且在实践中不断学习、进步。

收笔之际，郑重地提一个小小的要求： 无论您是否选择我，尊敬的领导，希望您能够接受我诚恳的谢意!

祝愿贵单位事业蒸蒸日上!

您好!首先感谢您在百忙之中抽出时间来阅读我的自荐材料!我是***学院国际经济与贸易专业的一名09级大三学生——**，我非常希望能推免到上海交通大学，成为安泰经管学院的硕士研究生。我深知，只有足够优秀的学生才能成为贵学院的学生，因此，我也对自己的情况和能力进行了评估。

首先，三年的大学生活，我一直严格要求自己，打下了坚实的专业基础，系统地掌握了计量经济学、微观经济学、宏观经济学、国际贸易理论、国际贸易实务、市场营销、国际金融、基础会计等学科理论;熟悉了外贸函电、经贸英语等专业性极强的语言用法，具备较好的英语听说读写译能力(英语四级534分，六级547分，托福90分)。大学三年我的综合成绩排名年级第三(全年级一共155人)，获得过国家奖学金，校“三好学生标兵”等多项奖学金和荣誉称号，因此我坚信自己能够获得湖南大学的保外推免名额。端正的学习和严谨的学习风格在为我带来优异成绩的同时，塑造了我踏实、稳重的性格特点。

其次，我对科研的兴趣相当浓厚，同时也具备较强的创新能力。大三上学期，我与队友一起参加第二届“中国富强社会创业奖励计划”大赛，策划了以发布实时招聘、实习、创业等各类信息并兼具就业指导、创业指导等培训的网站为依托的“Brain Power”项目，挺进了全国30强。现阶段，我跟随《世界贸易组织概论》课程老师研究学习，并展开了围绕课题“知识产权摩擦问题”的研究工作，从微观的企业角度挖掘知识产权摩擦的诱发机制，探讨知识产权下外企需求与中企供给的不平衡，针对性得研究中国企业在此贸易趋势下的突围策略，并将知识产权作为要素考虑进生产函数中，研究最优配置方案。这一阶段的学习使我了解了科学研究的特点和方法，具备了基础的科研技能，让我坚信自己一定能在研究生阶段有更加优异的表现。

最后，各科经济学专业课的学习，让我一次次加深了对于经济的认识与喜爱，发自内心地觉得经济是一国发展之根本，对于国民生活的改善有着至关重要的作用，因而明确了自己进行深造，继续从事经济学研究的目标。我深刻地感受到任何一个国家都不能在当今全球化的背景下独善其身，改革开放是必然趋势，而中国在如今的巨大成就上依旧任重而道远。作为一名光荣的预备党员，一名未来的接班人，我时刻感觉到自己身上的'重任，不敢懈怠，努力学习专业知识，为祖国的发展进步做好准备!

三年来，湖南大学培养了我“实事求是、敢为人先”的作风，对于经济我有着不竭的动力和热爱，同时，端正勤奋的学习是我学习质量的最好保证。我诚挚的希望能成为贵学院的学生。也许从本科生到研究生的转变还需要一个过程，但我坚信天道酬勤，皇天不负有心人!我一定会尽自己最大的努力来最快地实现这一蜕变，成为贵学院研究团队里一名优秀研究生!

末尾，无论贵学院是否接受我，都请接受我最真挚的谢意和祝福，愿身体健康，万事如意!

尊敬的*******：

我是*******大学人文学院哲学专业09级学生***，从大一至今我已经系统地学习了哲学专业的相关课程，从基础理论的逻辑学、自然辩证法、自然科学发展概论、基础心理学、社会学概论、政治学概论、科技创新方法论等课程，到专业性较强的中国哲学史、西方哲学史、马克思主义哲学、科学哲学、西方马克思主义、科学技术史等课程，专业知识逐渐完备化和系统化，初步构建起了自己的哲学知识体系。

通过两年多专业基础知识的学习以及对诸多学术领域的初步了解，我由最初对自己的人生规划不明确，渐渐转变为有了明确的奋斗目标，尤其是对教育领域产生了浓厚的兴趣。在课堂上，老师以生动有趣的方式向我们传授着丰富深奥的哲学知识，使我的思想和心灵不断地得到知识的滋润，在受益的同时我也开始进行思考，思考我将来要成为一个什么样的人，我渐渐发现自己越来越向往教育事业，因此我积极关注教育领域的发展动态，努力向这个领域靠拢。

学习方面，经过老师的精心指导和自己的刻苦努力，我在大一大二连续两年都取得了学分成绩专业排名第一的优异成绩，先后获得了“陈奇奖学金”和“思源奖学金”，并且连续两年获评为校“优秀学生”。为了能够更好的适应未来的学习和工作，我十分重视英语学习，不断提升自己的英语水平，并顺利通过了全国英语四、六级考试。本科期间我还辅修了经济学，虽然辅修专业占据了我本专业的一部分学习时间，花费了我一定的精力，但是另一方面它也进一步丰富了我的思考内容、方法和结构，启发我将哲学与现实的经济问题联系起来，进行契合实际的哲学思考，加上我良好的时间分配能力和自主学习能力，使得二者相得益彰。

除了理论上的学习之外，我还积极参加各种社会活动，在这个过程中我也受益匪浅，成长和锻炼了很多。我曾担任过班级团支书，学生社团联合会行政部部长，校公益社团WEE-LUV的负责人。在这些岗位上我都高标准严格要求自己，通过自己的努力不断学习和锻炼，不断提升自己的综合素质。在20xx年，我有幸被选入了学校组织的赴玉树暑期社会实践团，并于暑假期间在玉树州称多县称文镇中心寄校进行了为期半个月的支教活动和关于当地教育现状的调研活动。这次实践经历不仅加深了我对于教育事业的认识和向往，让我发现了自身的不足之处和需要努力的方向，也让我洞悉到了边远地区的教育现状以及目前所存在的问题，我深感自身能力的有限，为自己的无能为力而感到难过，因此我下定决心要致力于教育事业的发展，要为边远地区教育状况的改善做出自己的努力。

在本专业领域的研究方面，我在这三年中的努力主要包括两个方面：知识的积累和能力的提升。尽管我还没有真正进入本专业领域研究的殿堂，但在不断的积累与提升中也得到了一些宝贵的经验。在研究能力上，我除了有比较扎实的基础课程的功底外，专业课程的理论知识掌握也较为全面，并且善于查找和运用各种资料分析研究相关的问题。虽然到目前为止我还没有做出科研成果，但最近在***老师的指导下，我和本专业的另外两名同学以及一名理工科的同学组成了一个科研小组，申请了“******大学本科生科研训练与实践创新基金项目”，我们就“信息伦理学领域中的前沿问题研究”这一项目拟定了一系列的研究方案，目前该项目正在等待学校的审批结果。

回顾我自身的学习历程，我发现自己的学术研究兴趣主要在教育这个领域，我有意向攻读教育行政管理、教育经济与管理、教育法学、高等教育学等专业，而且我也具有较强的独立研究能力，综合分析与解决问题的能力。因此，我很希望能够参加贵校组织的优秀大学生夏令营，希望通过此次活动深入了解教育领域的前沿知识，在思想的碰撞中开阔视野，增长才干，历练身心，展现自我，并争取成为贵校教育学院的研究生。因为贵校不仅拥有良好的师资力量和宏伟的发展目标，还有浓厚的科研氛围，在这样的学习环境中不仅可以让自己不断地进步，同时也可以获得更多的建设性的指导。我希望通过研究生期间专业系统的学习，能够运用自己所学的知识去解决实际问题，并希望自己能够在教育的相关领域中有所成就。此外，我目前对于研究生毕业后的规划是继续读博，继续在教育相关领域深造，不断提升自身的研究能力和水平，争取做出更多有价值的研究成果。同时，我还打算在读博期间参与教学活动，为教育研究工作积累更多的实际经验。

总之，我对研究生的生活充满了憧憬，不管现在如何，我都需要在将来的学习和生活中更加严格的要求自己，我会尽自己最大的努力，发掘自己最大的潜力，发挥自己最大的作用，踏踏实实地做好每一件事。我相信通过自己的努力和坚持，我一定能够成为一名令导师满意，获得社会认可的优秀的研究生，在自己选择的研究领域中做出优异成绩!

各位老师：

你们好，我是机制081班的，我的名字是 *** 。我毕业论文的题目是“PLC在1500kg/h推杆式淬火炉中的应用”，下面我就来简单介绍一下本课题。

众所周知，国际电工委员会对PLC做了如下定义：（可编程序控制器是一种数字运算操作的电子系统，专为在工业环境下应用而设计。它采用可编程序的存储器，用来在其内部存储执行逻辑运算、顺序控制、定时、计数和算术运算等操作的指令，并通过数字式、模拟式的输入和输出控制各种类型的机械或生产过程。）让我们再来看看淬火炉的发展趋势， 2012 版的《 中国 淬火炉行业发展研究报告》称：（ 2007 - 2011 年，国内淬火炉产业正在实现稳步增长，产业规模不断提升，未来几年之内，会对淬火炉的自动化、可操作性提出更高的要求。）

那么，将PLC应用于淬火炉中有那些优势呢？

第一，系统构成灵活、扩展容易。通过数字量逻辑控制来对淬火炉的推杆进退、炉门升降、电动机正反转进行自动化控制，借此可以实现全程自动化，有助于提高生产率。模块型PLC 提供 多种I/O卡件或插卡，因此用户可较合理地选择和配置控制系统的I/O点数，功能扩展方便灵活，一般用于大中型控制系统，例如，淬火炉。

第二，编程简单，操作方便。采用简明的梯形图、逻辑图或语句表等编程语言，形象直观。另外，可在线修改程序，改变控制 方案 而不拆动硬件，这对于淬火炉这样的大型设备尤其适用。

第三，可编程逻辑控制器接点的响应快、速度高，每条二进制指令执行时间约100ns（纳秒，1微秒=1000纳秒），每条浮点数运行指令约3微秒，因此特别淬火炉是这种适应控制要求高、相应要求快的应用需要。

以上三点促进了大型淬火炉自动化和可操作性的提升，也是本课题的特色。

在本课题中，通过对淬火炉相关参数的计算来对其硬件和软件进行设计，共有5张图纸，包括系统主电路图、PLC外部接线图、顺序功能图、和两张相关梯形图。

尊敬的各位老师：

大家下午好!

我是来自于xx届新闻2班的学生王雷，本次我的论文指导老师是柳广文老师，我选的题目是《新闻摄影与历史变革进程》，下面我先汇报一下自己选择这 篇 论文的选题背景、基本 写作 的思路及理论与实践的意义。

首先我先陈数一下我的选题目的：在选择这个题目前，本身我对摄影这块领域比较感兴趣，而我以后从事的职业也和这个有关系。

尊敬的各位老师：

上午好! 我叫XX，是xx级电子商务的学生，我的论文题目是：基于 网 络营销的企业 网 站建设策略—郑州鼎盛工程技术公司实证分析，论文是在赵亮老师的悉心指点下完成的，在这里我向赵老师表示深深的谢意，向各位老师不辞辛苦参加我们的毕业论文答辩表示衷心的感谢。

下面我将论文设计的目的和主要内容向各位老师作一汇报，恳请各位老师指导。

尊敬的各位教授：

早上好!

我叫xxx，论文题目是《我国个人集资合作建房的法律问题研究》，今天很荣幸能向在座的各位教授学习，也很高兴能和大家一起关注个人集资合作建房的课题。

下面我将从选题、内容、观点、意义等几个方面，简单介绍一下我的论文。

第一点，我想先说说为什么要选这一课题。大家都知道，个人集资合作建房具有两个鲜明的特点。一是热，二是新。热就是热点，个人集资合作建房出现短短两年时间，就引起金融界、法律界、房地产界、政界、理论界等领域的极大关注，成为热点中的热点。新就是新颖，个人集资合作建房是近两年来刚出现的新事物，老百姓对其了解不深，学者研究不多，操作者也在摸索中，管理处于真空阶段，立法更是空白，所以对各行业、各领域来说个人集资合作建房都是全新的事物。这一个既热又新的课题引起我个人的好奇和兴趣，同时在沈教授大力支持和鼓励下，我也大胆地决定以此为题，了解和研究个人集资合作建房，并作一些肤浅的探讨，也希望在撰写论文的过程中对个人集资合作建房有一个较为全面的认识。

第二点，想说说论文的结构、主要观点和大概内容。为了把个人集资合作建房这个题目研究清楚，我的论文采用了由浅入深、从面到点的结构方式。全文分为四部分。第一部分是对个人集资合作建房的概述。首先介绍了我国目前个人集资合作建房在各个城市采用不同模式的实施情况，包括的与开发商合作、重庆的委托代建、深圳的盘活烂尾楼等模式，然后从纷繁多样的现象中 总结 出个人集资合作建房的概念，最后进一步通过评析目前存在的多种观点，表明 本文 倾向于将个人集资合作建房的法律性质定性为个人合作行为。第二部分是对我国个人集资合作建房的产生原因及存在必要性。本部分首先从 思想 根源和现实根源两个方面详细阐述了个人集资合作建房的产生原因，然后再从社会意义、意义和法律意义三方面全面论述了个人集资合作建房的存在必要性，表明个人集资合作建房的出现是符合社会发展需要的。第三部分是对国际住宅合作社经验的 与借鉴 。本部分通过介绍国际住宅合作社的发展历史以及各国发展住宅合作社的成功经验，表明虽然我国暂时未有个人集资合作建房的相关规定和制度，但是可以借他山之石，借鉴外国的相关做法。第四部分是对我国个人集资合作建房的法律模式选择，本部分首先阐明了个人集资合作建房立法的必要性和紧迫性，然后提出了对个人集资合作建房立法原则的两个设想，接着通过介绍现行法律法规对个人集资合作建房的可行性规定，提出了制定《个人集资合作建房条例》的立法模式设想，最后针对该条例的具体立法内容，运用比较、提出建议的方式，详细论述建立个人集资合作建房制度所需要的法律基本内容构造，包括管理组织模式、土地使用权取得模式、、资金监管及建设工程监管模式、房屋分配模式、物业管理及维修资金模式共五个方面的内容。

第三点，想说说研究这一课题的价值意义。意义有两个，一是实践意义。自20xx年首次出现的时候，个人集资合作建房就受到了许多人的关注和认同，并迅速在全国范围内蔓延开来，许多人将之看作为现今房地产市场高房价的一种对抗，希望能藉此实现自己的购房梦想，而且非常期待能够住进自己建造、自己管理的理想家园。因此，个人集资合作建房是房地产市场发展到一定程度上的正常产物，研究该课题具有实践意义。二是理论意义。真正意义上的个人集资合作建房在我国尚属新生事物，既无成功先例，也无明确而完善的法律指引，因此无论对于主管部门而言，还是对于合作建房者们来说，都仍处于摸索阶段。因此，研究该课题还具有理论意义。希望能藉此抛砖引玉，让更多的 专家 学者关注和研究个人集资合作建房。

最后一点，想说说论文存在的一些不足。一方面，由于个人集资合作建房本身是新生事物，各界对其认识不深也不全面，人类认识事物都有一个过程，从感性到理性，从浅到深的，这是人类的一条规律，个人集资合作建房是个新事物，同样要经历这一过程。另一方面，由于本人时间、能力有限，对个人集资合作建房的理解难免存在偏颇与不足。由于上面这两方面原因，论文可能存在研究不深，探讨不全面等诸多方面的不足，与老师期望达到的水平仍有较大的差距，在论文打印方面也存在一些错别字。因此，恳请各位老师予以见谅并提出宝贵意见。我会继续关注、学习、研究这一课题。

谢谢大家!

尊敬的评委老师以及在座的各位同学：

大家早上好。我是X级XX专业的XX，很高兴在这里论文答辩，希望今天能为我20年的学生生涯画上一个完满的句号。

下面，就我毕业论文的选题原因，国内外研究现状，研究目的，研究方法，研究内容，研究结论等问题向大家做一个简单的汇报。之所以选择这样一个论文题目，主要是基于以下三方面的考虑：xxx。

以上是我毕业论文的一些基本情况，欢迎各位老师批评指正(这句话挨了一顿批，答辩主席先给我个下马威。这句可是我上 网 时看到的，以示谦卑，没想到犯了本本主义错误。答辩之前最好是多答辩评委老师的性格爱好都有个底，尤其是答辩委员会的主席，他可是一把手)，谢谢。

尊敬的各位评委教师：

大家好！我是来自的学生xx。我的论文题目是《xx》。我当时之所以选择研究是因为，主要表此刻：在着手准备论文 写作 的时候，我针对这个命题，很多阅读相关方面的各种资料。对的概况有了大致了解，缕清思路的基础上确定研究方向，然后与教师商讨，确定论文大致思路和研究方向。然后，为了完成论文，本人收集了很多的文献资料，其中主要来自 网 上的论文期刊、图书馆的书目、学习教材的理论资料。在导师的耐心指导和帮忙下，经过阅读主要 参考 资料，拟定提纲，写开题报告初稿，毕业论文初稿，修改等一系列程序，于xxxx年x月x日正式定稿。

具体来说，我的论文分为以下四个部分：

第一部分：主要概述了；

第二部分：是在对进行了详细论述的基础上，运用法对的深入挖掘；

第三部分：运用法对的深入挖掘；

第四部分：

经过本次论文 写作 ，我学到了许多有用的东西，也积累了不少经验，但由于学生本事不足，加之时间和精力有限，在许多资料表述上存在着不当之处，与教师的期望相差甚远，许多问题还有待于进一步思考和探索，借此答辩机会，万分恳切的期望各位教师能够提出宝贵的意见，多指出本 篇 论文的错误和不足之处，学生将虚心理解，从而进一步深入学习研究，使该论文得到完善和提高。在论文的准备和 写作 过程中，我阅读了很多的关于的相关书籍和学术期刊，这得益于我们学校图书馆丰富的 参考 书籍和学术期刊数据库的专业论文。 本文 经过一二三稿并最终定稿，在这期间，我的论文指导教师教授对我的论文进行了详细的修改和指正，并给予我许多宝贵的提议和意见。在那里，我对他表示我最真挚的感激和敬意！

以上就 是我的答辩自述，期望各评委教师认真阅读论文并给予 评价 和指正。多谢！

一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。