美妙琴色
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通货膨胀对居民收入和消费的影响 ——从微观经济学的角度分析 [摘 要] 通货膨胀是社会经济发展中的常见现象，通常是指社会购买力持续大于社会总供给而导致物价普遍上涨。本文通过对居民消费价格指数的观察分析，阐述了目前我国所面临的通胀压力。并且运用预算约束、斯勒茨基替代效应、普通收入效应和禀赋收入效应，分析了通货膨胀对居民消费的影响以及对不同收入群体的影响，说明了政府采取措施加以监督调控的必要性。[关键词] 通货膨胀；收入；消费通货膨胀(Inflation)是指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于社会产出,导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍的上涨现象，其实质是社会总需求大于社会总供给。简单地说，通货膨胀是指价格水平的持续上升，它是一个长期概念，因此，一次性的价格水平上升不属于通货膨胀。通货膨胀是市场经济中的一个重要现象，在我国目前收入分配格局下，通货膨胀对国民经济和居民生活有着重要影响。 一、当前我国通货膨胀 对于我国目前通货膨胀的程度，官方和学术界存在不同的观点。官方认为目前的物价上涨主要是因为游资炒作，是结构性通货膨胀；学术界则认为中国正进入通货膨胀时代。 目前，衡量通货膨胀水平的有生产者物价指数，消费者物价指数（CPI）以及GDP平减指数等等。本文论述的是通货膨胀对居民消费的影响，所以采用消费者物价指数CPI，它是反映与居民生活有关的商品及劳务价格的变动的指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要参考依据。所以，在本文中，我们用CPI指数来衡量我国的通货膨胀水平。 需要注意的是，我国目前的CPI体系是有较大缺陷的，这一体系已经多次被学者质疑过。目前，中国的CPI构成如下表所示： 表1 我国目前CPI的构成 项 目 比重 项 目 比重食品 34% 医疗保健、个人用品 10%娱乐教育文化用品及服务 14% 衣着 9%居住 13% 家庭设备及维修服务 6%交通通讯 10% 烟酒及其他用品 4% 中国CPI构成权重体系的首要问题是食品占34%，在目前的统计指标中，食品是所有八大类商品中权重最大的分类项，这使得食品价格的波动对CPI的拉动作用特别明显；CPI的另外一个备受关注的问题则是居住权重较小的问题，美国CPI体系中居住类是42.1％，中国仅为13％左右，而且我国目前CPI指数体系中的所谓“居住”仅仅是指房屋装修等附加消费，而不包括作为固定资产的房屋的价值——国家统计局公布的2003—2008年城市居民居住类年消费总额仅为699元、733元、808元、904元、982元和1145元，看上去这个数字每年增长幅度都不小（年均增长超过了5％）。但实际上，由于基数太低，居住类消费不管如何增长都十分有限，这与近年来中国城市房价的“上不封顶”式疯狂增长形成了鲜明对比。所以当前房价飞涨，而CPI水平还能维持在10%以下。 虽然看起来中国CPI体系中食品和居住类所占比重一个偏高一个偏低，两者存在一定程度的抵消，但在现实生活中，中国居民的居住类支出要远远高于食品支出。所以，现行CPI指数是被低估的。 尽管目前CPI指数存在很多缺陷，但因其构成体系的相对固定性，所以通过纵向对比仍然能在较大程度上反映通货膨胀水平。因此本文中仍然选取CPI作为通货膨胀水平的衡量指标。 1996-2004年间，中国经历了罕见的通货紧缩。2004-2005年左右，情况发生了变化，原材料价格开始猛涨，中国的物价水平和CPI逐渐攀升。2007年全年我国CPI上涨4.8％，2008年全上涨5.9%，创1996年以来新高。不过，随后的全球金融危机打断了中国的通胀趋势，2009年我国全年CPI比上年下降0.7%。 但是，金融危机的震荡只是暂时降低了自然资源的价格，减轻了中国的通胀程度。2009年，全球局势刚一稳定，自然资源和劳动力价格就继续上涨，中国的通货膨胀再度加速——如下图所示，我国今年（2010年）前10个月的CPI指数变化趋势。 图 1 从图1中可以看出，2010年我国CPI指数除3月份和6月份略有下降外，其他各月份均呈现出增长的趋势，9月CPI同比增3.6%，创23个月新高，而10月份到达了4.4%，为25个月以来的最高值。从数据上来看，我国面临着较大的通货膨胀压力。如果考虑到当前CPI指数体系的缺陷，我国目前的通货膨胀率应该是比较可观的。二、通货膨胀对居民收入和居民消费的影响 通货膨胀是经济生活中的一种常见现象，轻微通货膨胀是正常的，并且有刺激经济发展的积极作用。但是，当通货膨胀率持续走高时，其不利影响也是显而易见的。 对于通货膨胀的危害，凯恩斯曾指出，再没有什么比通过摧毁一国的货币来摧毁一个社会的基础更容易的事情了，通货膨胀破坏经济运行过程中的所有隐藏法则，它不仅会导致市场价格的严重扭曲，而且也会引发一国货币的严重贬值，并由此破坏整个市场的运作法则。而诺贝尔经济学奖获得者米尔顿·弗里德曼认为，通货膨胀是一种对经济有着致命影响的货币现象，如不及时制止会摧毁整个社会。 作为社会经济体系的末端，民众则处在直面通货膨胀的最前沿，受通货膨胀的影响最直接。通过微观经济学若干理论和分析工具的运用，可以清楚地发现通货膨胀的消极影响。 民众购买力（实际收入水平）下降 当消费者购买商品时，要受到商品价格和收入水平两方面的影响，当商品价格一定时，消费者收入越高，可购买的商品越多，所以获得的效用越大、福利越好。消费者购买商品所需费用正好等于收入水平的一系列消费束被称为预算线，在预算线上，这些消费束正好可以把消费者的收入用完，即 p1*x1+p2*x2=m1如图2中m1所代表的斜线所示： 图2 位于预算线下方的所有消费束的集合被称为预算集，它表示收入和价格既定时消费者能够负担的起的所有消费束。显然，当面临通货膨胀时，商品价格普遍上涨，在收入不变的情况下，消费者所能购买的商品1和商品2的最大数量都会减少，预算线必然内移。 根据微观经济学的观点，消费者的最优消费束位于预算线与无差异曲线的切点上。预算线的内移必然意味着最优消费束的内移，所以消费者的总体福利必然会减少。价格上涨的收入效应和替代效应导致福利减少 上文中分析的是通货膨胀使消费者实际收入下降，那么仅从商品价格上涨的角度考虑，其对消费者的影响又是如何呢？ 通货膨胀意味着商品价格的快速上升，所以我们要研究的是，消费者在决定商品的消费数量时，如何对商品的价格变动做出反应。运用斯勒茨基替代效应和收入效应，可以轻松发现通货膨胀（即价格上涨）时，消费者商品购买量的变化。 图3 假设通货膨胀条件下，消费者购买x1和x2两种“综合”商品，前者代表价格上涨的商品，后者代表价格未上涨或上涨幅度比较有限的商品（虽然通货膨胀时，商品价格普遍上涨，但总有一些例外）。运用微观经济学中斯勒茨基的方法，商品价格变化（本文中即商品x1的价格上涨）对消费者的影响可以分为“转动——移动”的过程，如图所示： 第一阶段即“转动”的过程，是预算线的斜率发生变化而购买力保持不变的一种变动——初始预算线围绕初始最优选择转动至某一水平，转动后的预算线与最终的预算线具有相同的斜率，因而也具有相同的相对价格，但是，由于纵截距不同，所以这两条预算线代表不同的货币收入。必须注意的是，A点所代表的最初的消费束仍然处在转动后的预算线上，所以这个消费束正好也能支付得起。从这个角度上来说，消费者的购买力在预算线转动前后保持不变。然而，虽然A点仍然是支付得起的，但它并非转动后的预算线上的最佳购买量。如图所示，在转动后的预算线上，与无差异曲线相切的B点表示最优消费量。消费束B就代表商品1价格上升时，调整货币收入以使原先的消费束能够支付得起的最优消费束。在图示的横轴上，从A到B的移动（a-----b）就被称为替代效应，它指的是当价格变动但购买力保持不变时，消费者如何用一种商品“替代”其他商品的情况。 第二阶段即“移动”的过程，预算线的斜率保持不变而购买力发生变化，也就是商品相对价格保持不变而收入变动时发生的移动。与转动后的预算线相比，消费者的最优选择由B变为C。在图示的横轴上，从B到C的移动（b-----c）被称为收入效应。 那么，在通货膨胀的情况下，消费者的需求到底会发生什么样的变化呢？这一变动的符号是什么样的？为了弄清楚这个问题，首先必须明确正常商品和低档商品的概念。需求量随消费者的实际收入上升而增加的商品被称为正常商品，需求量随消费者的实际收入上升而减少的商品称为低档商品。在通常情况下，消费者消费的商品的数量会随着收入的增长而增加，所以，我们在此处假设消费者所消费的全都是正常商品。 显然，由上面的定义可知，当收入减少时，消费者对正常商品的需求就会减少。通货膨胀环境下，消费者面临的正是这样一种情况，商品价格的上升导致收入相对减少，从而产生负的收入效应。 根据显示偏好原理和最优选择假设，替代效应总是与价格的变动方向相反。所以，当商品价格上升时，由替代效应引起的需求变动总方向为负。 综上可知，在消费者消费正常商品的前提下，如果商品价格上涨，则无论收入效应还是替代效应均与价格负向变动，也就是说，价格上涨时，只要消费者收入不变或涨幅小于商品价格涨幅，则其消费的商品数量一定会减少，正如图中所展现的消费者的消费组合从A变成C。 通货膨胀的收入分配效应 通货膨胀的收入分配效应，是指由于通货膨胀形成的物价上涨而造成的收入再分配。收入分配效应，归根到底是因为消费者的初始禀赋不同，也就是消费者进入市场前所拥有的商品或资产的数量不同。 正如前文的分析显示，在不考虑禀赋的前提下，尽管所有消费者都会受到通货膨胀的消极影响（正如前面所分析的，消费者实际收入水平下降，商品价格上涨所导致的收入效应和替代效应均为负值），然而当消费者具有禀赋之后，通货膨胀对其影响就应该具体分析了。有些消费者因为自身拥有的禀赋而从通货膨胀中受益，当其受益幅度超过受损程度时，便是通货膨胀的受益者。 图4是图3的修正，在这个图上，增加了初始禀赋——W点，由于初始禀赋总是能够支付得起的，所以W点位于初始预算线上。A点代表消费者的初始消费，显然，在A点消费者对商品1的消费量小于其初始禀赋，也就是说，此时消费者实际上是商品1的净供给者，是商品2的净购买者。当商品1的价格上涨时，在横轴上，从A到B的移动（a-----b）就被称为替代效应，从B到C的移动（b-----c）被称为普通收入效应，这两者与图2中的分析是一致的。 图4 但是，由于消费者拥有初始禀赋，而初始禀赋无论是在通货膨胀之前还是之后都是能够支付得起的，所以，消费者的最终预算线必然要穿过W这一初始禀赋点——由于在价格变动时，消费者所拥有的禀赋的价值也发生了变动，所以又出现了一个额外的收入效应：禀赋收入效应——也即横轴上C到D的移动（c-----d）。 此时，从图上显然可以看出，通货膨胀前后消费者的消费集为A和D，消费者对价格上涨的商品1的消费量不降反升，而正常商品在价格上涨时需求量应该是下降的，对这个现象可能的解释只有一个——由于初始禀赋的存在，通货膨胀时消费者的收入增加。对这个消费者而言，价格上涨给其带来的福利增加额超过了福利减少额，所以他是通货膨胀的受益者。 相比之下，对于拥有很少初始禀赋或者没有初始禀赋的消费者来说，通货膨胀所带来的福利增加额小于福利减少额，总体福利下降，所以他是通货膨胀的受损者。 以上只是通过一个简单模型来表现通货膨胀对拥有不同禀赋消费者的影响。假设只考虑正常的生理需求，则不同消费者对两种商品的总需求（即消费者对商品的实际最终消费的数量）区别不大——毫无疑问，消费者拥有的禀赋越多，那么他越能从上涨的价格中获得好处。 在现实的社会经济生活中，通货膨胀具有明显的收入再分配效应。通货膨胀对收入分配的影响首先体现为不同社会群体抵御通货膨胀的能力不同，他们在通货膨胀中遭受的福利损失不同。甚至可以形象地说，通货膨胀的收入再分配效应是一种“劫贫济富”的效应（正如图4中所示，拥有不同禀赋的人在通货膨胀时所得到的损害和福利是不同的）：不同收入层次的居民在消费与投资比例、边际消费倾向、边际投资倾向以及消费结构等方面有着重大差异，通货膨胀对他们的影响差别很大。对高收入者（拥有较多禀赋的消费者）而言，消费在全部收人中所占比重不大，边际消费倾向较小而边际投资倾向较大，再加上收人和财富为消费提供了强有力的支撑，通货膨胀对他们的影响较小。此外，高收入者还可以通过资产的增值来弥补消费支出方面的损失并实现财富扩大。比如，在近期通货膨胀与资产价格飙升过程中，高收入者完全可以通过购买股票和房地产来抵消通货膨胀的负面影响。对低收入者而言，由于购买力不足，消费在收人中占据较大比重，边际消费倾向较大，消费品以必需品为主(这部分消费品往往缺乏价格弹性)。此外，低收入者往往不能像高收入者那样通过资产的保值和增值来抵御通货膨胀。所以，通货膨胀往往意味着低收入群体财富的迅速流失。 通货膨胀的收入分配效应还可以从消费者收入种类的角度上进行分析，消费者自身拥有禀赋，当他选择向市场上提供禀赋时，便能获得收入，不同种类的收入在面对通货膨胀时会受到不同的影响：以工资或薪金为主要收入者——在现实中，实际通货膨胀的发生和民众感受到通货膨胀的存在，以及要求增加工资和实行增加工资的时间上，总是存在一定的间隔，所以工资的增长常常落后于物价的上涨，工资增长滞后的时间越长，则受通货膨胀影响的损失越大。总的说来，只要有通货膨胀的存在，以工资、薪金为主要收入者，总会受到损害；以利息和地租及其他租金为主要收入者——通货膨胀后，由于利息、租金的调整也存在时延问题，使得以利息和租金为生的人，在通货膨胀期间遭受损害；以利润为主要收入者——通货膨胀中，利润因货币工资调整时延长短而受影响，货币工资调整的时间间隔越大，利润增长得越多，反之，则利润增长趋缓，当货币工资率与通货膨胀率一致时，利润不变。如果企业采用按成本利润的定价方式.则利润可以不受通货膨胀的影响。因此，以利润为收入者，在通货膨胀中至少可以不受影响，如果因企业工资调整的滞后、举债、产品销售提价等因素，则可以大获其利。 总之，通货膨胀的收入分配效应的具体表现为：低收入者（拥有较少禀赋者）福利受损，高收入者（拥有较多禀赋者）却可以获益；以工资和租金、利息为收入者，在通货膨胀中会遭受损害；而以利润为主要收入者，却可能获利。结论 我国目前正在经历通货膨胀是毫无疑问的，这不仅给我国经济发展带来巨大压力，也给我国居民的收入和消费产生了很大影响，尤其是低收入群体利益受损，而高收入群体却能在通胀中获益。如果这一趋势延续下去，势必会影响整个社会的稳定。所以，对国民经济发展起着监督调控作用的政府必须采取措施加以应对，在保证我国经济持续快速健康发展的同时，维护广大民众尤其是低收入群体的切身利益。[参考文献][1]哈尔﹒R.范里安. 微观经济学：现代观点[M].上海：三联书店，2009.[2]杨天宇.启动我国消费需求的几点思考[J].消费经济，2004（5）.[3]厉以宁.西方经济学[M].北京：高等教育出版社，2000.[4]路 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物业管理服务中的法律关系【1】
[摘要] 业主委员会与物业管理公司的法律定位以及如何确定其在物业管理服务中相互间的法律关系是长期困绕物业管理行业健康发展的一个悬而未决的问题，本文试图从物业管理权利来源的源头出发，运用建筑物区分所有权理论，来探讨物业管理公司与业主委员会的法律关系。
[关键词] 物业管理 业主委员会 法律关系
在物业管理活动中，业主、业主委员会以及物业管理公司是参与物业管理法律关系的最主要的民事主体。
如何准确科学地确定业主委员会与物业管理公司的法律地位，明确它们在物业管理中的法律法律关系，奠定物业管理立法的基础，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理服务相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。
一、业主委员会和物业管理公司的法律地位
那么，上述这些物业管理法律关系中的民事主体的法律地位究竟为何呢?它们之间又存在着怎样的法律关系?从全国人大常委会正在审议的《中华人民共和国物权法(草案)》中所设立的建筑物区分所有权法律制度来看，物业管理的实质就是区分所有建筑物的管理，业主的法律地位就是区分所有建筑物的所有权人。
但这个法律制度并没有直接对业主委员会和物业管理公司进行明确的法律定位，而是设定了区分所有建筑物管理人和区分所有建筑物管理服务人这两个法律地位。
那么，对于业主委员会和物业管理公司究竟谁是区分所有建筑物管理人?谁又是区分所有建筑物管理服务人?对此，必须有一个准确、合理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理关系中民事主体的权利与义务配置，关系到物业管理行业的健康发展。
下面先来探讨我国《民法通则》中“管理人”的立法原意。
“管理人”这个法律概念最早出现在我国的《民法通则》中。
《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较清晰的，这就是在物业管理活动中被称为业主的区分建筑物所有权人。
由于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《中华人民共和国物权法(草案)》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。
那么，管理人的立法原意究竟是什么?只有明确了我国民法对“管理人”的立法原意，才能正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理公司的法律地位，依法均衡业主、业主委员会以及物业管理公司的权利义务，促进物业管理的健康发展。
我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的“管理人”实际上是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。
管理人在我国民法的立法原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。
从关于管理人的法律规定来看，首先可以确认物业管理公司不享有占有、使用、收益甚至处分的权利，也没有对特定建筑物的固定的带有永久性的经营管理权。
相比而言，业主委员会则对建筑物享有固定的带有永久性的管理权。
因为只要建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权。
业主委员会是由全体业主选举产生的代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。
而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益和处分的权利，自然责任与权利的主体都是一致的。
业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。
确立业主委员会作为管理人的地位，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，能够直接体现业主自治管理的权利，同时也平衡了业主自律的义务责任。
就物业管理公司而言，它虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。
因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体(如物业管理公司)是不可能全部控制或彻底解除的。
当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。
但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。
根据过错责任原则，既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，物业管理公司就不可能承担全部管理责任。
否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。
因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。
二、物业管理活动中业主委员会与物业管理公司的法律关系
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。
当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。
物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。
如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。
因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。
业主委员会与物业管理公司的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范，直接体现出民事主体的平等关系。
实践中，物业管理法律关系大致包含以下几个方面的内容：一是业主和住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分成员权的权利与应承担的义务;二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务;三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务;四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务;五是各级政府及政府主管部门和物业管理协会等在物业管理活动中作为政府主管部门、行业协会的行政监督、管理和协调、合作关系。
其中，物业管理法律关系中最主要的主体是区分所有建筑物业主及住户与物业管理公司，两者之间是物业管理服务合同所确立的平等的合同当事人的关系。
在物业管理发展的初期，由于物业管理理论研究的滞后，加上新《合同法》颁布前对委托合同的概念没有一个明确法律规定，认识不清晰等种种局限性因素，造成了将物业管理合同错误定位成为委托合同，将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系定位在“委托”或“委托代理”上，其实这是望文生义所造成的一种误解，对物业管理的健康发展是一种误导。
“委托”一词的字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思，这与我国合同法中确立的委托合同制度的“委托”概念是一致的。
委托制度是由于商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整就产生了委托，委托合同的最主要特征是是以处理委托人事务为目的。
结合物业管理实践，认真对照合同法就会发现委托合同与物业管理合同有着本质上的差别的：二者在合同的目的、合同性质、合同的解除以及收费方式等方面均明显不同。
显然无论是将物业管理合同定位成“委托合同”，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是对委托合同的曲解，虽然在物业管理活动中也存在着少量诸如委托专营公司提供专项经营服务等委托行为。
如果今天仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么法院就要首先用合同法关于委托合同的条款逐条审查。
而这个“物业管理委托合同”却与合同法中委托合同的法律规定相去甚远，根本就不符合委托合同成立的'法律要件，法官就会作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终将给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
另外，在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。
物业管理活动中虽然也有涉及到法律行为的情形，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是事实行为，根本就没有必要进行代理。
因此，代理行为与物业管理活动不存在必然联系，绝不能用代理来解释物业管理活动。
我们应该将物业管理行为与委托和代理相区分，摈弃过去将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定成委托的错误观点，将其界定为物业管理服务法律关系。
物业管理服务合同不是委托合同，更不是代理合同。
依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。
区分所有建筑物的管理，即物业管理，归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。
建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在，相应的物业管理法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的。
因此，物业管理公司与业主、业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。
依据合同法以及建筑物区分所有权的法理，物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，物业管理合同应遵循合同法的法律规定。
根据所依据的法律规范不同，物业管理法律关系主要有以下表现：首先是依据建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系;其次，依据合同法规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系; 再次，依据消费者权益保护法构成消费者与经营者之间的平等的法律关系。
总之，业主、业主委员会与物业管理公司是民法上的的平等民事主体，在物业管理活动中形成平等的物业管理服务法律关系。
物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人与作为区分所有建筑物管理人的业主委员会，通过物业管理服务合同明确双方的权利和义务，共同构建和谐居住环境。
物业管理费纠纷的法律【2】
[摘要] 通过对物业管理费纠纷中业主抗辩理由的分析，分别提出对业主和物业公司的法律救济。
[关键词] 物业管理费 纠纷 法律救济
一、物业管理费纠纷发生的原因
物业公司提供服务和业主交纳管理费均是双方基本的合同义务，但实践中业主拒交物业管理费的原因十分复杂，主要有:由于房屋质量存在问题，造成生活上的不便，甚至财产上的损失;物业管理企业管理和服务水平低下，只收费不服务或提供劣质服务，与广大业主日益增长的需求相矛盾;物业管理企业收费不合理，如未经物价管理部门批准擅自收费或自行制定收费标准，公共费用的分摊不合理;业主认为开发商不能履行完整开发之义务;开发商或物业管理企业单方面制定物业服务合同，业主入住房屋只得在合同上签字，因带有不满情绪，故入住后便拒付各项费用。
此外，还有一些业主素质较差，故意拖欠付费。
二、物业管理费纠纷的法律救济
业主所持的拒不交费的上述抗辩理由各有不同，因此，处理此类纠纷时，必须针对业主的抗辩理由进行举证、质证，根据查明的事实，分别情况对业主和物业公司进行救济：
1.对业主的法律救济
(1)对于因物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，属于物业公司违约在先，业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段。
此种情况下，可根据物业公司提供服务的质量状况，判决驳回物业公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费,但应交的物业维修费用不在此限。
(2)对于现实中因开发商不能履行完整开发之义务导致业主以拒交物业管理费抗辩之情况，笔者认为，开发商没有完整完成开发义务就交售物业，属民法上违约之行为，应当采取判定开发商继续履行开发义务或判定售房合同属可撤销情形予以解除之救济方法。
对于实践中开发商无法履行继续开发义务(如现实中开发商卷钱逃匿现象)，法律应规定给予政府救济，认定为城市小区公共设施，由国家财政承担配套设施的建设费用。
(3)对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用。
(4)对于因属于物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚。
2.对物业公司的法律救济
(1)明确业主法律责任。
各国立法一般都对迟延或拒绝交付服务费用的行为规定了较为严厉的措施，例如新加坡立法规定，对拒绝或迟延交付服务费用加收利息和罚金;美国立法规定，管理团体对业主房屋享有先取特权;德国住宅所有权法规定，管理团体可以剥夺欠交费用业主的居住权;我国台湾地区立法规定，管理费滞纳连续3个月或总的迟延日数达到4个月时，管理委员会可以采取切断电气或水道等措施。
从我国目前的立法规定来看，对业主无合法理由欠交服务费用的行为尚无有效的措施，因此，建议在将来全国性的物业管理有关立法中可以借鉴台湾的立法及实践经验，管理费滞纳连续2个月或总的迟延日数达到 3个月时，管理委员会可以采取切断电气或水道等具有强制效力的手段。
(2)设立物业管理法庭，简化物业公司主张服务费用的诉讼程序。
我国目前对物业管理企业提起的管理服务费用的诉讼，均采取普通民事诉讼程序，这种程序的时间较长。
建议将来对这类纠纷的诉讼可以设立程序简单、并案处理的小额欠债物业管理法庭，采取更为简便的程序。
这样将有助于降低诉讼成本，更好地维护当事人的利益。
(3)同时履行抗辩权的限制。
业主虽能行使同时履行抗辩权，但至于在多大范围内行使应当以权利义务对等为原则。
《合同法》第66条规定，“一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”，这就说明同时履行抗辩权的引用是以对方未履行作为要件，既然对方已履行，另一方就不得主张同时履行抗辩权，否则有悖公平原则。
《合同法》第66条还规定，“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。
但这条规定未对“不符合约定”的范围加以定义。
笔者认为，如果物业费用是分不同项目收取的，则业主仅能对物业管理企业未尽职责部分的费用行使同时履行抗辩权，而不能以拒交全部物业费用的方式行使抗辩权。
假如物业管理企业已较好履行了小区维护、管理等义务，虽然仍存在些细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现时，业主就无权引用同时履行抗辩权。
审判实践中，法官可根据诚实信用原则加以判断。
同时履行抗辩权乃诚信原则的引伸，其设立旨在维护双方的利益平衡，这种利益平衡的维持也应以诚信原则为指导。
另外，同时履行抗辩权属阻却的抗辩权，即只是暂时阻止对方当事人请求权的行使，非灭却的抗辩权，当对方当事人完全履行了合同的义务，同时履行抗辩权消失，当事人应当履行自己的相应义务。
参考文献:
[1]钮丽娜:《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》.载于《人民司法》，2002第8期
[2]黄建文:《物业管理中的几个法律问题探讨》.载于《经济与法》，2002年第4期
[3]郭峰:《物业管理收费研究》.载于《贵州大学学报(自然科学版)》,2000年第4期
[4]刘黎虹吕剑亮:《物业管理中的法律问题》.载于《当代法学》,2002年第11期
[5]王珊珊:《内地与香港物业管理制度比较研究》.中国社会科学院研究生院硕士学位论文
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