评估某某公司毕业论文

项 目 研 究 报 告 编制单位：深圳市天骜投资策划有限公司 编制时间：2005年8月 目 录 一、公司简介 二、总论………………………………4 三、项目概况………………………… 四、市场研究分析……………………8 五、项目综合定位……………………22 六、项目投资估算……………………34 七、财务分析…………………………42 八、不确定性分析……………………43 九、风险分析与对策…………………47 公司简介（缺失） 总 论 1、研究报告编制依据 （1）贵阳市城市规划局《贵阳市土地使用变更通知书》； （2）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （4）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 2、研究报告研究范围 根据地块所处的地理位置，及周遍环境，主要研究地块的价值、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，财务分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。 项目概况 “贵阳制药厂”地址位于贵阳云岩区宅吉小区永安市路和太乙路中段，与宅吉路仅两分钟步行路程。周边拥有实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专等知名学校，教育环境优于其他地产区域。就生活方面而言，该项目紧邻北京华联超市，且盐务街的饮食业发达，美食众多。宅吉吉奥康体配套设施为该区域增加各项健身运动服务项目 。交通方面有4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等公交车经过，线路四通八达，出行便捷。周边大型住宅小区有天玺华庭、小石城、银海嘉怡花园、宅吉碧苑、宅吉大厦、开磷宅吉花园、欣歆园、世纪园等项目。“贵阳制药厂”项目占地46669平方米（70亩）。土地级别为四级，将其用于商住房开发，可塑性强。地块内基本为制药厂厂矿办公与旧厂房仓库用房，部分植被生长情况良好。地块基本成矩形结构，临街面开口长大约为50米左右，而进深较深。规划周边范围南面紧邻居民住宅楼和即将由中天公司开发的新住宅项目，东西两侧为早期开发的住宅小区及农民住房及临街商铺，北面紧邻开磷宅吉花园、银通山庄住宅小区。 制药厂现状：贵阳制药现已经申请破产，已全面停产，该厂原有离退休职工、提前退休职工和需要再就业职工共计900人左右，其中破产收购后需要安排再就业的职工不超过250人，离退休职工以及提前退休职工的安置费用从破产拍卖所得资金解决。2003年对破产资产进行评估，评估值为4500万元。 市场研究分析 一、贵阳房地产市场研究 （一）政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响 房地产业在一片“涨声”迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨，全国范围针对房地产投资过热，投机炒作现象严重，房价泡沫成分等问题，于是国家一系列房地产新政出台并实施，已经开始对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大，贵阳房地产市场有自己的特殊性： 市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非，并且长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求，改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的，但也必须清醒的认识到： 此次国家对房地产行业的治理、调整是势在必行的，在一系列新政全国性的实施之后，贵阳房地产市场也不可避免的在一些长期以来为大家所习惯的操作程序上受到影响，如商品房预销售合同网上备案登记便使得传统的销控手法失去作用；普通商品房和经济适用房用地的增加，也会对中高端商品房市场造成一定的冲击；也极可能会有部分消费者追随国家房地产新政而选择持币观望，暂缓购房； 但新政也同时带来了整个房地产行业的大演变，从2004年的老八条到今年的新八条，套用一句老话就是房地产行业真正的洗牌时候到来了，适者生存，胜者为王，真金不怕火炼，总之新政的实施既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发展机遇。 2005年7月16日，贵阳市《关于贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见出台》，《意见》共分为包括稳定房价、控制城市中心区住宅建设、加强房地产信贷等11个部分，其中以下政策将会对房地产开发产生一定的影响，主要内容如下： 1、住宅建设向周边发展；今后住宅建设的重点由中心区向金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展，同时对低价位普通住宅和经济适用房的建设政府部门将予以优先审查规划。 2、经济适用房建设提速；着重增加中低价位普通住宅和经济适用房的建设用地改善供应结构，保证开发比例不低于80%。 3、个人住房转让新规；房地产项目实行资本金制度，严禁房地产开发企业在未取得《商品房许可证》之前，采取内部认购、预定、诚意金、VIP会员等各种方式收取定金或预售款；严厉查处开发企业囤积房源、哄抬房价以及中介机构的违法违规行为；严格实行实名制购房合同登记，加快推行商品房预售合同网上备案。同时，禁止个人将预购的未竣工商品房再行转让。 从今年6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税. 4、买“普通住房”有优惠：《意见》还明确了“普通住房”的条件，即住宅小区建设容积绿化在1.2以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下.市民购买达到条件的住房,可以在信贷、税收等方面获得优惠政策支持.有关部门将提高住房公积金发放个人贷款的比例，支持职工个人购房。 （二）2005贵阳楼市发展情况 1、新盘、大盘集中上市，楼市急剧放量 受去年国家宏观政策和贵阳楼市自身发展周期的影响，2005年是贵阳楼市放量最为集中的一年，据政府相关部门统计，2005年一季度贵阳市新开工项目大幅度增加，1－3月全市在建项目404个，其中新开工项目148个，去去年同期增加62个，增长72.1％；房地产投资快速增长，一季度投资增幅达到51.2％，住宅开发投资完成8.06亿元，同比增长28.1％，一季度可销售面积86.22万平方米，同比增长21.7％，其中住宅可销售面积53.75万平方米，同比增长27.5％，推盘量是贵阳历年之最。 2005年上半年，两城区住宅价格为3000元/㎡，其他区域价格2300元/㎡，比去年同期仍有不同的涨幅，究其原因：供应结构和开发周期不合理；上半年明显呈现供不应求状态。 但上半年贵阳楼市的“火热”却仅仅是上市高峰的预演，在下半年，市区中心板块，三桥板块，大营坡板块，小河板块，乌当板块将有数十个楼盘推出，兴隆城市花园2期、城市山水公园、泉天下、圣泉流云、枫丹白露、贝地卢加诺、智慧龙城2期等等一批中高端大盘，以及绿苑、金狮小区大型经济适用住房项目都将集中在2005年下半年开盘上市，预示着下半年开始，贵阳楼市将进入一个空前急剧的楼市放量裂变期，放量之大令人咋舌 2、急剧放量，楼市竞争空前激烈 2005年下半年贵阳楼市的急剧放量就将使得光市区和几个热点郊区板块的同期可售面积达到100万平方米左右，放量之巨实属罕见，竞争将是市区高层面对众多郊区大盘小区的竞争，三桥、乌当、小河板块大盘与大盘之间的竞争，各板块中高端项目与大型经济适用小区的竞争，面对如此激烈的竞争，各家楼盘要想兵不血刃分到一块蛋糕是基本不可能实现的，考验楼盘素质，考验开发商魄力，考验营销策划机构功力的时候彻底到来了。 3、产品供应百花齐放，部分产品形态将达到国内先进水平 近年来贵阳房地产商逐渐把眼光充分放向全国房地产发达地区和城市，甚至世界范围，项目规划设计之前先出门考察已经成为很多贵阳房地产商做开发的先行步骤，随着众多新盘、大盘的陆续上市，下半年贵阳房地产市场将会出现众多开发商外出泊来的国内先进新产品形态 4、价格涨浮速度减缓，销售速度相对减慢 受国家房地产新政的影响，在全国房地产一片“冬季到来”的情况下，贵阳房地产市场将不可避免受到或多或少的波及，部分消费者追随国家大政而持币观望将会出现，从而影响到市场整体成交量，减慢楼盘销售速度，而此次新政中的“各市市长工作表现”考察将与房地产价格上涨有效减缓和价格有效下降直接挂钩，已经使得新政不可避免带有一些“政治色彩”，在这种背景之下，地方政府将不得不对房地产价格采取相应的措施，从而使得房地产销售价格上涨速度减缓。 5、营销手法奇招百出，推广水平再上层楼 开发商外出考察在带来新产品的同时也带来了新的营销推广理念，集中上市带来的激烈竞争迫使开发商在营销推广层面上使出浑身解数，各种奇招层出不穷，精彩纷呈，各家广告费用的预算投入将有相当数量的加大，而一些水平较高的策划代理机构、广告运作机构也在这场大盘时代的龙争虎斗中得以一展身手，使得贵阳房地产营销水平整体得到大幅提高，一些包装粗劣、推广水平低下的楼盘将很难进入买家的视野，好东西还需要有好的吆喝将成为开发商的集体共识二、市场需求分析 （一）庞大的潜在市场需求 从市场需求来看，贵阳市房地产市场仍有庞大的需求空间： 1、国民经济持续快速发展，居民收入稳步增加，居民改善居住条 件的愿望相当迫切； 2、城市化进程加快，新增人口住房需求增长较大； 3、外来人口住房需求较大，据贵阳市产权监理处统计数据显示， 在今年1季度两城区商品房预售登记中，外来购房者所占比例达52% 4、住房公积金贷款的大力支持，大大增强需求类型来看，贵阳市 房地产市场以主动型需求为主，因拆迁带来的被动型需求所占比例较小，另外，从居民购房用途来看，自住型购房占绝大多数比例。 5、今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在贵阳市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，贵阳市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有贵阳自身特点的新一轮增长期。 6、我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。 （二）房地产市场发展不利因素 （1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。 （2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。 （3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。 （三）2005年房地产市场基本走势预测 根据带动贵阳市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2005年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，价格中有升。 （1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及金阳新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。 （2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，贵阳市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。 （3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。 （4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。 结论：贵阳市房地产市场的需求增长空间是巨大的 二、区域房地产市场情况分析 （一）现有市政配套及状况 序号 项目 基本情况 位置 备注 1 学校 实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专、贵阳医学院等知名学校 距项目1500米范围内 大部分学校为贵阳市优秀示范学校 2 幼儿园 实验幼儿园等多家公、私幼儿园及多家午拖班 距离项目500米左右 3 康体 吉奥康体中心、宅吉广场、多个室内游泳池、室外游泳池 基本分布在项目南面 康体娱乐设施齐全 4 老年活动中心 是贵阳市唯一一个老年活动基地 距离项目5分钟路程 集教育、娱乐于一体 5 医疗 项目紧邻省级甲级医院-贵阳医学院 距离项目15分钟路程 医疗软硬件条件为贵阳市优良医院。 6 商业 不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。 盐务街沿街500米 带动整个宅吉小区经济增长 7 菜市场 2-3个，规模不大，零星分布 贵阳医学院后街、该项目旁 8 银行 商业银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行 主要聚集在宅吉路十字路口中段 距项目较近 9 公交车 4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等 贯穿整个宅吉小区内外 4路、63路车终点站距离项目最近 10 便利店 沿宅吉路前段左侧北京华联大型连锁超市、多家超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星分布 距离项目10分钟路程 北京华联带动整个宅吉小区居民消费及购买力 结论：宅吉小区是贵阳市最早，也是最成熟、最完善的大型居住小区。周边交通发达，多路大中巴、面的直达小区，环境配套齐全，名校书香，宅吉的板块经济和楼宇经济的拓展，不仅让不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。带动了辖区经济的发展，繁荣了市场，方便了群众生活。但未来该项目前面的规划路将扩建到45米，这将改变该片区的车流和人流及消费习惯，对该地块价值将有很大的提升。 （二）周边项目概况 1、天玺华庭 项目名称 天玺华庭 地理位置/售楼电话 半边街84号、 开发商 贵州英发房地产开发有限公司 策划代理商 采纳创意 建筑设计 贵州建筑科研设计院、现代建筑风格的庭院 项目定位 全电梯房(九层与十一层) 推广主题 显赫宅吉大户 经济指标 建筑面积16000方、容积率4.4 绿化率35%。公摊：12% 户型（种类及面积） 三房为主力户型 户型特点 户型设计比较落后，全为半封闭阳台。九层带电梯房 车位 车位有100个,收费没有定 交通 7、24、9路 配套 内部配套 (幼儿园,停车场,农贸市场,会所)都没有建成,只是承诺有. 外部配套 小学,公交车 商业 没有 装修 毛坯房交付 工程进度 基本交付 公摊率 12% 目标客户 白领阶层 价格 价格 2004年开盘起价1888元/平方米。均价2200元/平方米。最高价2980元/平方米 付款方式 按揭98折，一次性97折 物业管理公司/费用 英发物管、物管费：0.8元/㎡/月,电梯电费另计. 销售方式 坐销为主 销售状况 销售率80% 售楼地点/售楼处特点 不显眼并且面积太小，装修一般 分析：该小区占地面积小，不具有规模效应，追求短期利润，绿化少，景观较差，车位比例低，建筑密度高，周边环境差。 2、中天宅吉碧苑 项目名称 中天宅吉碧苑 位置/售楼电话 6742241 开发商 世纪中天投资股份有限责任公司中天星园项目经营公司 规划设计单位 贵州建筑设计院 园林设计单位 无 策划代理单位 自己销售 物业管理单位 中天物业公司 项目定位 中产阶级 推广用语 入住即可享受名校教育 经济指标 项目占地面积13300M2，总建筑面积32000M2，入住户数138户 。项目为28层电梯房。容积率为2。地下双层车位共计为128个。 住宅产品构成 产品规划以平层大户型（面积120-160）为主，还有部分89平米的小户型。 产品特点/比重 主力户型三房两厅，主力面积120-138㎡； 占60%共计81套。四房两厅142-164M2占30%共计39套。89平米占10%共18套 建筑风格 交付标准 建筑风格欧式风格的高层建筑，配以明亮、欢快的外墙漆，追求立面效果。毛胚房交付，设子母防盗门、塑钢窗、可视对讲门禁、红外和火灾报警装置；紧急求助和煤气泄露报警。 配套 设施 小区配套 因项目占地面积较小。无配套。但项目位置所处宅吉小区中心。四周商业配套较为完善。 市政配套 周边有商业银行、农业银行、建设银行、工商银行。华联超市、实验一小、实验二小。宅吉幼儿园、六中 销售情况/价格 项目从2004年9月份开始发售，至今已销售98%。销售情况较好，3360起价，4000元均价，目前卖到4200 发展现状/趋势 宅吉小区商业氛围、教育氛围和成熟的区位生活环境为该项目的带来一定的升值空间。 分析：项目所处地理位置较好，买家大多为教师或公务员和一些为子女读实验中学的客户。户型设计定位合理、并且由于中天地产品牌效应使得该项目的销售开盘，就受到市民的最捧。仅2004年底该项目就已经销售70%。2005年上半年销售进度为90%。产品素质较高，具有很强的市场竞争力。 三、本项目地块优劣分析（SWOT） 1、优势（S） ①、地处老城区，区位优势明显； ②、未来地块临45米宽街面，未来有巨大的商业潜力和价值； ③、该地区是贵阳市最早、最成熟的小区，人气旺； ④、市政配套齐全； ⑤、社区临近名校，有助于增加项目的附加值； ⑥、地块方正，易于规划，有利于景观的打造，塑造小区形象。 ⑦、该片区的认同度高，利于项目快速占领市场。 2、劣势（W） ①、项目周边人文环境差，多为农民房，影响项目形象； ②、该项目南面路段较窄，路况不佳； ③、制药厂区职工、离退休职工的安置难度较大； 3、机会（O） ①、房地产市场供不应求，该区域的市场需求较大； ②、以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜值，未来该区域商业具有较大的升值潜力； ③、可利用“教育”品牌增加本项目附加值； ④、项目所在区域楼盘质素的整体提升，有利于塑造企业形象； 4、威胁（T） ①、银行信贷体系严格； ②、下半年贵阳房地产市场将集中放量，供应较大； ③、各地产板块优良、大规模项目增多，营销方式多样，营销水平不段提高； ④、项目地块权属未明晰，拿地时间的不清晰，土地成本不确定，项目开发具有风险的不可控性。 项目综合定位 1、 项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 二、项目产品定位 基于我公司对贵阳房地产市场的把握，及该区域周遍的情况，初步定位为： 中高档的高层、小高层综合体 3、 目设计规划定位 （一）、小区整体规划原则 1、高绿化低密度； 2、综合服务配套设施齐全； 3、户型设计适合“升级换代”居住要求； 4、体现小区独特的整体建筑风格 （二）、总平面布局 总平面图略呈长方形布局，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。 （三）、交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区南面面主出入口，紧接南面45米宽的区域规划路。 三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 （一）、建筑方案总体构思 建设地块临近宅吉路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。 （二）、平面设计 1、住宅。 根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下： 1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间； 2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地； 3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级； 4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨； 5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰； 6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路； 7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积； 8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套； 10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。 2、公用建筑 地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。 （三）、立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 （四）、设施标准 住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《贵州省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。 小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、幼儿园、球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。 四、价格定位 1、市场比较法定价 表12：表楼盘调查统计表 序号 项目名称 建筑面积 （平方米） 平均价格 （元/平方米） A 天玺华庭 16000 2200 B 中天宅吉碧苑 32000 4000 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：天玺华庭、B：中天宅吉碧苑。 表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号 成交 价格 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准价格 交通 配套 环境 小计 交房 标准 社区 规划 小计 考虑该影响项目价格的其他因子，分析总结，得出以下基准价格： 住宅单价约为：3100元/平方米

正确的IT评估改进公司绩效 （AMT研究院 高欣 编译）2005-10-12 11:20:56【作者】畅享网 现在有一种怪现象，少数的高业绩的财经服务公司实际上比大部分低业绩的同行在信息技术上的投入要少。这是怎么回事？原来这些公司可以从投入中得到更多的回报。“评估什么，获得什么”，这是管理上的真理。所以，不足为奇，很少有财经服务公司能使信息技术投资的回报最大化，不管投入的是美元、欧元、英镑、比索、西币、日元还是其它任何一种货币。埃森哲近来的一个调查的确证明了为什么那么多在其它方面都很明智的公司却在这个领域误入歧途，同时调查最后指出怎样能使这些公司回到正轨。这不是说低业绩的公司没有对他们的信息技术业绩进行评估，实际上他们大部分都有评估。而问题是，他们评估的不是能获得高业绩的关键指标，他们没有评估或忽视的却恰恰可能是很重要的。埃森哲的这个调查，是由圣地亚哥一个独立的调查公司CIC实施，由CMP传媒公司的商业技术小组运作的。这个调查包括对一百个至少有5000员工的银行、财政和保险公司的信息技术和信息系统的主管进行的电话调查。他们对涉及信息技术评估尺度、管理实务和战略的19个问题进行了回答，回答结果让我们更加确信，大部分的财政服务公司不能使信息技术的大量投资和获得高业绩之间达到平衡。独树一帜有时候，好像高业绩公司跟别人几乎唱反调。比如说，他们强调评估信息技术的效度。这也不足为奇，这次调查中有多于75％的财政服务主管回答说他们对信息技术的效度进行评估。然而，当高业绩公司提到信息技术的效度时，他们指的是支持他们的客户战略的效度。相反，只有35％的人回答说他们还把客户满意度作为评估信息技术的效度的一个重要标准。同样，当这些领头公司评估信息技术的效度时，他们采用的变量有花在任务模糊的项目上的时间，造成项目延误的根本原因以及花在所有权上的三到五年的费用等。然而，在调查中只有不到20％的人回答说他们有评估所有权的花销，而只有不到5％的采用服务质量作为尺度。总的来说，这个调查证实了一个公认的观点，就是大多数公司的信息技术太狭隘、孤立或者完全与高业绩商业运营方式所需要的信息技术管理方式脱节。当问及他们认为什么应该成为信息技术优先考虑的因素时，许多信息技术主管回答是“降低成本”、“商业的连续性”、“符合法规”或者甚至是“可升级的企业技术和平台”。相反，对一个高业绩财政服务公司来说，信息技术第一位的因素是在繁荣良性的循环中有效地对信息和技术进行战略性应用。一个主要的资本市场公司应该处在财政领域起带头作用的公司之列，这些公司不仅能认识到他们要为进入这些商业循环做好准备，而且要采取行动，积极投入。证券业的大多数系统至少有20年的历史了，已经失去了满足当今全球市场瞬息万变的要求的速度和能力。所以当公司通过与埃森哲合作，先规划出一个运营的新方式。这种新方式采用更灵活的技术以更好地适应证券业面临的所有变化。当对信息技术采用投资组合管理方式时，由公司决定它哪方面的商业实力可以生产最大价值，可以最灵活地满足不断变化的市场需求。然后公司对信息技术的首要因素重新进行组合，使之符合新规划的战略意图，改变整个信息技术的效率和效度。缺乏真正的技术创新 调查中只有25％的人回答说他们对技术创新投资很大，占整个信息技术的投资预算的15％还有多，尤其投在那些可以消除壁垒、增加竞争优势或在市场上造成大幅变化的技术上。还有同样比例的人说他们用于这种创新的预算还不到5％。这个结果突出了在高业绩信息和技术管理上的最有意思的差别中的一个。业绩一直很好的公司强调商业和客户，他们对信息和技术投资采用一目了然的投资组合管理方式，并从这些投资中要求商业回报。回报高的公司在技术上的投资要比平均水平低15％到20％，而大约40％的花销是灵活支配的，这就能使他们调整技术投资使之与主要的价值驱动因素相吻合。另一方面，公司投入回报迟缓的原因可以归结为一句名言：“如果没坏, 就别修它”。这些公司只有30％或更少的投资是自由支配的。当然，从这句名言得出的必然推论是当它坏了，就必须得修，而且要付出代价。但低业绩公司大约70％或更多的信息技术投入是不能自由支配的。他们的投资回报少就是因为他们的技术投资没有和价值驱动因素挂钩。 例如保险业，就面临着落后的核心事务处理系统已经不能适应日益激烈的竞争环境的问题。许多行业的配给、产品和理赔系统已经有十多年的历史了，而且当初也只是为很少的几个相关的同种产品设计的。随着产品投资组合的扩大和新渠道的出现（如客户关系管理、自助支持等），保险公司对日益陈旧的传统系统不断进行扩充。结果，许多保险公司的发展却受到僵化低效的系统的阻碍，这些系统不光要有大量的花销用于维护，而且保险公司很难通过这些系统把产品介绍给客户或根据客户具体要求定制产品。这就进入了一个恶性循环：他们不得不在短期调整和不断升级上投资，这就降低了公司为增加竞争优势在以信息和技术为基础的创新上的投资的能力和欲望。法国第三大保险公司，安盟保险采取了不同的措施。2002年，安盟开始着手重新设计信息技术系统，着眼于客户关系管理、系统更新和降低成本。通过埃森哲，安盟正在建立一个单独的信息技术群，这个技术群到2007年能节省成本四亿五千万英镑。到那时，安盟能从每年降低的成本中获益一亿五千万英镑，而且还会形成一个拥有工业加工、服务层管理、最优的系统运送和成本控制以及合理的办公室后勤系统的最先进的信息技术系统，这就为安盟采取战略主动提供了投资空间。评估尺度是关键很有趣的是，高业绩公司和落败者之间的区别不是投资的数量，而在于他们评估的对象。例如，有的利用平衡积分卡从四个角度追踪信息技术的业绩：客户满意度、员工满意度、管理效度和质量。这种评估方式使信息技术系统能从更广的系统任务的角度评估业绩。这样，让人对结果负责，把员工和信息技术的真正目的和商业任务结合起来。当然，精确的评估尺度的选择会因业务和行业的不同而异。像安盟和其它一些财政服务领头公司强调，通过与公司真正的经济价值驱动因素挂钩的信息技术尺度来控制信息和技术能力。当信息技术驱动因素与这些尺度不一致时，它们就不能很好地促进业务发展。然而，许多其它财政服务公司评估的却是与信息技术部门这个狭窄的范围以外的东西联系很少或毫不相干的因素。所以，如果他们最终能有结局，也往往是不成功的，业绩也不会好。

南昌工程学院经济贸易学院毕业论文 摘 要财务报表分析，又称公司财务分析，是通过对上市公司财务报表的有关数据进行汇总， 计算，对比，综合地分析和评价公司的财务状况和经营成果。对于外部的投资者来说，报 表分析属于基本分析范畴，它是对企业历史资料的动态分析，是在研究过去的基础上预测 未来，以便做出正确的投资决定。因此，对上市公司财务报表的分析是具有现实意义的。 本文概括了财务报表分析的基本理论，从上市公司财务报表本身存在局限，上市公司 财务报表分析者的局限性，财务分析指标的局限性，财务分析方法存在局限三方面分析了 上市公司财务报表分析中存在的问题，最后，根据存在的问题，从四方面提出了完善上市 公司财务报表分析的对策建议。 关键词： 关键词：上市公司 财务报表 分析 Abstract Financial statement analysis, and said that the company is based on financial analysis, financial statements of the listed company, relevant data collection, analysis and comparison, the comprehensive evaluation to the company's financial position and operating results. For external investor, statement analysis belongs to analyze the basic of enterprise, it is the historical data, dynamic analysis in the past is based on the prediction of the future, in order to make the right investment decisions. Therefore, the financial statements of listed companies is analysis of practical significance. This paper summarizes the basic theory of financial statement analysis, financial statements from the listed company, the listed company itself, the limitations of the limitations of financial statement analysis, financial analysis, financial analysis of the limitation index method is analyzed from three aspects: the limitations of listed company financial statement analysis, the existing problems, according to the problems existing in the last four aspects, and puts forward some from listed company financial statement analysis of countermeasures. Keywords: the listed company financial statement analysis 1 第一章 1.1 财务报表分析的含义 上市财务报表的分析的概述 所谓财务报表分析就是通过一定的分析方法使报表中的会计数据、资金流转、财务状 况和盈利水平以及公司的经营情况和发展趋势转化成投资决策的依据，是了解上市公司基 本面的重要途径。它是运用会计报表数据对企业财务状况和成果及未来前景的一种评价。 财务报表分析的内容 1.2 财务报表分析的内容 1.2.1 偿债能力分析 偿债能力分析是对企业偿还各种短期负债和长期负债能力的分析。企业偿还债务能力 的高低是债权人(银行、赊销供应商、企业债券持有者等)非常关心的，而出于企业安全性 的考虑，也受到管理者与股东的普遍关注。 1.2.2 盈利能力分析 盈利能力分析是指对企业获得利润的能力和利润分配情况所做的分析，包括利润的分 析目标、构成分析和质量分析等。它是企业有关利益各方都关注的，股东关心企业能否获 得最大回报；债权人(特别是长期债权人)关心其本金和利息的收回能否得到企业盈利的保 障；企业管理者通过盈利能力来衡量业绩，评价得失。因而盈利能力的分析是各方关注的 焦点，也是财务分析的重要内容之一。 1.2.3 营运能力分析 营运能力分析是对企业总资产或部分资产的使用率和周转情况所做的分析，常用周转 率来衡量，资产的周转速度快，反映企业资产流动性好，偿债能力强，受到债权人的关心； 而资产周转速度又与盈利能力密切相关，得到股东和企业管理者的高度重视。 1.2.4 投资价值分析 对于投资者(股东或潜在的投资者)来说，一个企业或一种股票是否具有投资价值是十 分重要的。短期投资者关心企业股利支付能力和股票市价，而长期投资者更关心企业的发 展能力。投资价值分析是为满足这些需求，为指导投资和评价投资行为所做的分析。 3 第一章 上市财务报表的分析的概述 1.3 财务报表的分析方法 1.3.1 单指标分析法 单指标分析法是从其会计报表中取得或计算的单独一个指标进行会计报表分析的方 法。 1.3.2 结构比重分析法 结构比重分析法是在同一会计报表的同类项目之间，通过计算同类各项目在总体中的 比重或份额以及同类项目之间的比例，来揭示它们之间的结构关系的方法。因其通常用百 分数来表示，而且同类各项目均以同类总体做比例，所以又称为结构百分比分析法或共同 分析法。用这种方法编制的报表称为结构百分比报表或共同比报表。 1.3.3 比较分析法 比较分析法是将会计报表中的主要项目或指标与分析者选定的比较标准做比较，确定 其差异，并据以判断、衡量企业经营状况的分析方法。比较的标准或对象一般有计划数、 上年同期数、历史最好水平、同行业平均水平、主要竞争对手情况等。按照不同的分析标 准.比较分析法义可以再细分。如按分析数据的表示方法，可分为绝对数比较和相对数比 较；按分析比较的会计期间，可分为同期比较和多期比较(纵向比较)；按评价比较的对象， 可分为企业自身的比较和企业之间的比较(横向比较)。比较分析法是一种非常重要的分析 方法，它是很多其它分析方法的基础，在会计报表的分析中有着广泛的应用。 1.3.4 因素分析法 因素分析是依据分析指标和影响因素的关系，从数量上确定各因素对指标的影响程 度。因素分析法又分为差额分析法、指标分解法、连环替代法和定基替代法等。 1.3.5 财务比率分析法 上市公司会计报表的财务比率分析是指动用公开披露的上市公司会计报表数据，并结 合上市公司财务报告中的其它有关信息，对同一报表内部或不同报表间的相关项目，以比 率的形式反映它们的相互关系，据以评价该公司财务状况和经营成果的分析方法。财务比 率分析法，主要包括:偿债能力比率分析、盈利能力比率分析、营运能力比率分析和股票 市价比率分析等。 1.3.6 综合分析法 利用财务比率进行会计报表分析，虽然可以了解企业各方面的财务状况，但不能反映 企业各方面财务状况之间的关系。而实际上，各种财务比率之间都存在一定的相互关系。 因此，在进行报表分析时，分析者必须对相关财务比率进行综合分析.只有这样，才能全 4 南昌工程学院经济贸易学院毕业论文 面、及时地了解企业的财务状况。常用的综合分析法有杜邦分析法和沃尔评分法。 第二章 上市公司财务报表分析中存在的问题 2.1 上市公司财务报表本身存在局限企业财务报表是进行财务分析与评价的基础，财务报表的局限性导致财务分析与评价 的局限性，财务报表的局限性常常表现为以下几方面。 2.1.1 财务人员的从业素质对财务报表质量的影响 会计报表的结果来源于基层生产部门和其他部门基础数据的采集、统计和计算。有时 候各部门会为了达到本部门利益，完成公司规定的各项生产指标，进行虚报、瞒报数据， 再加上会计人员的会计水平，使会计报表的质量大打折扣。 2.1.2 会计政策和会计处理方法对财务报表的影响 根据《企业会计准则》规定， 企业可以自由选择会计政策与会计处理方法。企业存 货发出计价方法、固定资产折旧方法、坏账的计提方法、对外投资的核算方法、所得税会 计的核算方法等， 都可以有不同的选择。从而造成即使是两个同样的企业，也会得出不 同的财务分析结果。 2.1.3 会计估计的存在对财务报表的影响 由于会计核算过程中存在会计估计， 因此， 会计报表中的某些数据并不是十分精确 的， 如固定资产的折旧年限、折旧率、净残值率， 这些都含有人为主观估计因素。由于 会计程序方法的使用具有很大的选择性，则企业财务报表之间的可比性较差。 2.1.4 通货膨胀对财务报表的影响 其一， 通货膨胀影响资产负债表的可靠性。由于通货膨胀，对货币性资产而言，当 物价上涨，其实际购买力下降;实物资产的情况则相反。从负债方面来看， 货币性负债在 物价上升时可为企业带来利润;而非货币性负债由于需要在将来以商品或劳务偿还， 物价上 涨时会使企业造成损失。 其二， 通货膨胀同样影响着损益表的可靠性。损益的确定是按照权责发生制原则， 而不是收付实现制，这样损益也不可避免的会受到通货膨胀的影响。 5 第二章 上市公司财务报表中存在的问题 2.1.5 财务报表缺乏可靠性和有效性 财务报表中一些应该反映的内容没有得到有效的反映，从而影响对企业的分析评价。 这是因为列入表中的仅仅是可利用的以货币计量的经济资源，实际上，企业有许多经济资 源或是受到客观条件制约，或受到会计惯例的制约并未在报表中得到体现。比如企业的人 力资源、企业自创的商誉、企业所处的经济环境，市场竞争优势等未在报表的资产项目内 反映，但以上这些信息并未在财务报表中得到恰当反映，影响了它的可靠性和有效性。 2.2 上市公司财务报表分析者的局限性 上市公司财务报表分析者 财务报表分析 2.2.1 分析者分析能力的局限性 对企业财务报表进行分析与评价通常是由报表分析者来完成的。然而，不同的财务分 析人员对财务报表的认识度、解读力与判断力、以及掌握财务分析理论和方法的深度和广 度等各方面都存在着差异， 理解财务分析计算指标的结果就有所不同。 如果缺乏实践经验， 就很可能出现理解偏差，这样必定会影响财务指标的分析结果。 2.2.2 分析者有意操纵财务指标的行为 财务报表数据的信息质量受制于企业管理当局的职业道德。众所周知，企业就是为了 盈利。然而，盈利的方法和途径却是多种多样的。有的人通过正当的经营来谋取利润，也 有人通过其他的操作来谋取利益。 2.3 财务分析指标的局限性 2.3.1 短期偿债能力指标的局限性 企业短期偿债能力是指企业在短期债务到期前资产可以变现用于偿还流动负债的能 力。短期偿债能力指标分为流动比率和速动比率指标。由于流动资产一般在短期内能够转 化为现金，所以用流动比率和速动比率反映企业短期偿债能力具有一定的合理性。然而， 若单纯根据这两个比率指标对企业短期偿债能力做出判断，难免有失偏颇，这也是短期偿 债能力固有缺陷之所在。 2.3.2 收益能力重要财务指标的局限性 对于上市公司来说，最重要的财务指标是每股收益、每股净资产和净资产收益率。但 人们在使用这几个财务指标时也应注意其存在的局限性。 （1）每股收益的局限性 每股收益= 本年度净利润/ 年末普通股份总数，它表明普通股在本年度所获的利润， 分子是本年度的净利润， 是衡量公司盈利能力的一个重要的比率指标。 在计算这个比率时， 4 南昌工程学院经济贸易学院毕业论文 分母是年末普通股份总数，一个是时期指标，一个是时点指标，那么分子、分母的计算口 径不完全一致。每股收益不能反映公司经营风险的大小，在收益增加的同时风险往往是随 之增加的。 （2）每股净资产的局限性 每股净资产= 年度末股东权益(或期末净资产)/年度末普通股数，表示发行在外的普通 股每一股份所代表的股东权益或账面权益。在进行投资分析时， 只能有限地使用这个指 标，因其是用历史成本计量的，既不反映净资产的变现价值，也不反映净资产的产出能力。 （3）净资产收益率的局限性 该指标是用来反映所有者权益的收益水平的， 其计算公式有两种形式:一种是净资产收 益率= 净利润/ 年末股东权益，另一种是净资产收益率= 净利润/ 平均净资产。为了提高 计算结果的准确性，应以净资产的加权平均数作为计算依据，但这样又过于复杂，从简化 计算角度考虑，分母用年初和年末净资产的平均值， 同分子的当年净利润相比较似乎更 为合理。 2.4 财务分析方法存在局限第一，财务分析的基本方法有比率分析法和比较分析法两类，无论采用何种方法，均 是对上市公司过去的经济情况所进行的反映。 第二，就比较分析法而言，可比性是比较分析法的灵魂，也就是说，只有具有可比性 的指标采用比较分析法才有价值，而由于报表数据的局限，不同上市公司甚至同一上市公 司不同时期的数据均缺乏可比性，从这个意义上说，比较分析法的运用必然存在局限。 5 第二章 上市公司财务报表中存在的问题 第三章 完善上市公司财务报表分析的对策建议 3.1 调整上市公司财务报表根据上市公司的经济特征与发展，上市公司财务报表需要做以下调整： 3.1.1 充分提示，突出无形资产的重要性 鉴于在知识经济社会性中，知识超越了传统意义上的资本与劳动力这两大生产要素， 成为经济发展的第一要素，以知识为基础的无形资产，正日益成为企业未来现金流量与企 业市场价值的关键所在。财务报表在考虑有形资产的同时，应该提供更多的企业无形资产 的财务信息，突出无形资产的重要性。此外，由于衍生金融工具的机会与风险对企业的价 值影响很大，所以，也需要对其加以充分提示。这些信息的提供，将有利于会计信息使用 者在经济时代作出正确的经济决策，并能使使用者洞察企业的整体价值。 3.1.2 以公允价值与原始成本相结合，反映上市公司所拥有的资产 对会计报表的分析时， 对于一些业绩指标， 在不能够客观公正地反映指标的价格准时， 应当按规定进行修正调整。如在通货膨胀时期，作为业绩计量标准的货币在不同时期有不 同的价值。为了在不同时期业绩指标之间建立可比性，有两种调整方法一种是用不变的货 币价值来代替名义货币，另一种是用非货币资产的个别价格（现行成本）的变化来计量通 货膨胀的影响。 3.1.3 加强对非财务信息的披露 一般包括：企业经营业绩信息，如市场份额、用户满意程度、新产品开发和服务等； 企业管理当局的分析评价； 前瞻性信息， 即企业面临的机会和风险以及管理部门的计划等； 有关股东和主要管理人员的信息；背景信息，包括企业经营业务，资产范围与内容，主要 竞争对手以及企业发展目标等。非财务信息的披露，有利于会计信息使用者对企业的综合 分析评价及企业前景的判断。披露方式比较灵活，可用文字或数据形式在报表附注、招股 说明书，年度财务报告等处加以说明。为达到公正表达企业经济事项的信息，均应完整提 供，使用户易于理解出具人力资源报告。 3.2 提高财务报表分析人员的综合能力和素质不管采用哪种财务报表的分析方法，人的因素都是最重要的。分析人员的判断力对得 6 南昌工程学院经济贸易学院毕业论文 出正确的分析结论尤为重要。所以， 平时要加强对财务报表分析人员的培训，提高分析 人员的综合素质，提高他们对报表指标的解读与判断能力， 并使他们同时具备会计、财 务、市场营销、战略管理和企业经营等方面的知识，熟练掌握现代化的分析方法和分析工 具，在实践中生活当中树立正确的分析理念，逐步培养和提高自己对所分析问题的判断能 力以及综合数据的收集能力和掌握运用能力，可以极大地为企业管理和决策提供真实可靠 的依据， 做出正确的交易活动。 3.3 改进财务分析方法 改进财务分析方法 财务 3.3.1 采用多种分析方法全面评价企业的财务状况和经营成果 （1）定量分析与定性分析相结合。现代企业都在面临都国际化的竞争，面临风云突 变的国际环境，这些外部环境对企业都产生了相当大的影响， 这些外部环境很难定量， 因此，在对企业进行内部定量分析的同时，需要同时做出定性的判断，再进一步进行定量 分析和判断。充分发挥人的丰富经验和量的精密计算两方面的作用，使分析结论精确化。 （2）动态分析和静态分析相结合。企业的生产经营业务和财务活动是一个动态的发 展过程。我们所看到的信息资料，特别是财务报表资料一般是静态的反映过去的情况。因 此要注意进行动态分析，在弄清过去情况的基础上，分析当前情况的可能结果对恰当预测 企业未来有一定帮助。 （3）个别分析与综合分析相结合。财务指标数值具有相对性，同一指标在不同的情 况下反映不同的问题，甚至会得出相反的结论。在进行财务分析和评价时，单个指标不能 说明问题，我们就要对多个相关联的指标进行综合分析，才能得出正确结论。3.3.2 比率 与趋势分析可以结合使用 这两种方法是互相联系、相互补充的关系，同时也各有局限性，在运用时不能孤立地 使用一种方法做出投资判断。一般的投资者往往只根据每股收益的净资产收益率等“单位 化”后的指标，或仅仅依靠比率分析来实现投资策略，很容易走入误区。所以无论采用何 种方法来确定目标投资公司，都必须运用各种方法进行全面的、系统的分析，否则就失去 了现实指导意义。 3.3.3 在比较分析法中统一比较的基础 比较方法的理论基础是客观事物的发展变化，是统一性与多样性的辨证结合。同时， 对各项分析指标的评价都是一种经验， 而并没有绝对的评价标准， 切勿受到各种所谓的 “标 准”迷惑，应该实事求是，善于运用例外原则。 7 第三章 完善上市公司财务报表分析的对策建议 3.3.4 在比率分析法中加入时间价值 比率分析中的数据要与时间价值有机地结合在一起，不能光考虑历史成本，应在过去 与现在之间找到一个很好的平衡点，使数据的可比性更强，而且在运用比率分析法时要尽 量与趋势分析法特别是结构分析法结合使用。企业的活动是一个有机整体，每个指标的高 低都受多个因素的影响，从数量上特别是在考虑每个因素货币资金时间价值等因素的影响 程度，可以帮助人们更有说服力地评价一个企业。 3.4 改进财务分析指标 改进财务分析指标 财务 3.4.1 将现金流量分析指标加入到现行财务报表指标体系中 这是因为，企业经营获取的现金及其等价物较之会计利润，从理论上去讲，更具客观 性和稳健性；从实务上讲，分析现金流量，有助于投资者客观了解和评价企业获取现金及 其等价物的能力，并据以预测企业未来现金流量，正确评估企业的支付能力、偿债能力和 周转能力，进而测度企业经营安全程度。具体而言，在目前的分析指标体系中，可加入若 干现金流量分析指标以补充前述盈利能力指标，如经营活动现金流量（净利润） ，经营活 动现金流量（营业利润） ，全部活动现金流量（净利润） ，每股经营活动现金流量，这四项 指标能从总体上反映出在企业利润中现金支持的比例有多大，从而帮助使用者判断利润） 的保障程度。 3.4.2 完善偿债能力的指标 如现金比率，现金利息保障倍数，这两项指标能有效地反映公司经营活动产生的现金 流量对到期债务的保障程度，避免了全部账面利润可以进行全部及时支付的假象，能稳健 地反映企业的偿债能力；培养增强前述营运能力的指标， （如经营现金流量主营业务收入， 经营现金流量资产总额等）以充分提示正常的经营活动带给企业的现金及其等价物。 3.4.3 增设非财务指标 财务报表主要是以价值的形式来反映企业财务状况与经营成果的，而许多不能用 货币计量的重要经济资源如企业完善的经销渠道、优秀的人才资源、设备的技术性能 等在报表中无法得到反映;20 世纪 70 年代以后，非财务指标越用越多，重要性日渐显 著，虽然在目前阶段财务指标应占重要地位，但随着经济业务的发展，报表分析者需 要非财务指标的趋向越来越强烈。从会计及经济的发展趋势看，我国财务报表可做以 下调整: （1）出具人力资源报告。美国及一些西方发达国家己把人力资源作为财务报表的 一部分，把职工招聘成本、职工培训费、企业管理者能力等有关人力资源因素单独出 8 南昌工程学院经济贸易学院毕业论文 具报告。现阶段，我国有关人员已对人力资源进行深人的探讨研究。据有关专家预测， 人力资源将作为一门科学列入大学课程教学。由此可见，出具人力资源报告是必然趋 势。 （2）公允价值与原始成本相结合反映企业所拥有的资产，既提供资产的历史成本 信息，又提供现行价值。尽量避免因通货膨胀或物价变动而使报表数据失去作用，防 止财务分析丧失现实意义。 （3）未来信息将披露于财务报表中。21 世纪我国的投资主体越来越多，投资环境 也更复杂，企业的未来信息对投资者进行投资决策具有重要的意义，因而报表应披露 企业面临的机会与风险、盈利性预测、企业发展前景等信息。另一方面，在信息快速 变化的经济环境下，企业管理者、投资者希望能得到时效性更强的财务信息，因而执 行即时的财务分析也将成为一个必然要求。因此，要增加非财务指标的披露，如产品 质量(可通过产品合格率)、客户满意率、市场占有率、新产品开发率、人力资源等等， 这些非财务指标在帮助财务报表分析者做出决策时非常重要。尤其是对于人力资源， 作为生产力的主体和企业财富的原始创造者，其素质水平的高低对企业的营运、盈利 能力的形成状况具有决定作用，应当对人力资源等进行中要分析。 9 第三章 完善上市公司财务报表分析的对策建议 结 论总之,财务报表分析，是以财务报表为主要依据，对经济活动与财务收支情况进行全面、 系统的分析。它属于会计分析的重要组成部分。通过对财务报表具体的分析比较，可以全 面的深刻的认识上市公司的经济活动和财务收支情况，正确评价经营成果，明确问题和原 因存在，促使该公司制定出有效地改进措施，提高管理水平，促进生产经营正常发展。同 时财务人员也应充分了解其含义，理解其表达的动态过程或趋势，并且注意其时效性。这 既是提升财务人员自身业务能力的要求，也是发挥财务工作管理职能的要求。