中国居民消费水平论文文献

我国无店铺销售行业的现状及发展前景研究摘要:“无店铺销售”是现代市场营销的重要形式之一，其与各种类型的店铺销售有着运作流程和管理方式上的巨大差异。“无店铺销售”在拓展市场，方便购买、提高分销效率、节约流动成本方面有很大优势，已成为各国企业分销和市场流通的主要方式之一。本文对这一新型的市场营销方式在我国的发展予以关注，围绕无店铺销售中的电视购物、邮购、网上商店三种形态进行深入探讨，分别详细叙述了无店铺销售行业的市场现状、市场特点、发展的制约因素及无店铺销售发展的对策及规范，并对这一行业发展前景及趋势做出预测等。 [关键词] 无店铺销售；零售业；电视购物；邮购；网上商店 作者简介] 李桂生，五邑大学管理学院讲师，研究方向为经济学与金融学。(广东 江门 529020) 作为一种与传统店铺销售相对应的销售业态，无店铺销售业在信息技术迅猛发展的今天具有良好的发展前景和深远的经济意义。而2004年10月开始实施的《零售业态分类》标准则已经首次将5种无店铺销售形式列为零售业态。让无店铺销售方式被我国零售业正式承认，从而也掀起了一股无店铺销售发展的高潮。“无店铺销售”是现代市场营销的重要形式之一，但其与各种类型的店铺销售有着运作流程和管理方式上的巨大差异。本文将针对无店铺销售行业在零售市场份额所占比例低的状况，通过研究我国无店铺销售业现状、管理和制约因素，同时结合实际大胆提出关于无店铺销售行业的发展方向及经营战略，对促进我国无店铺销售业的发展和管理具有一定的现实意义。 一、无店铺销售行业现状 (一)无店铺销售定义。广义上无店铺销售(None-store Retailing)又称为“无固定地点的批发和零售行为”，是与店铺销售相对的概念，即不通过店铺销售，由厂家或商家直接将商品递送给消费者的零售业态。20世纪六七十年代发展于欧美、日本等先进发达国家，在90年代中期被引入国内。 2004年10月1日，经国家质检总局、国家标准化委员会批准并发布的新版《零售业态分类》国家标准正式实施，新标准将我国原来的9种零售业态分类扩大到17种。在新增加的8种业态中，包括了电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭和电话购物5种无店铺零售业态，至此，《零售业态分类》国家标准的正式实施，让无店铺销售方式被我国零售业正式承认。继仓储式商场、大型综合超市、便利店成为零售业发展的热点之后，无店铺销售方式极有可能成为国内零售市场上新的关注热点。 (二)我国无店铺销售的基本形式。根据国家最新公布的《零售业态分类》，我国的无店铺销售可以划分为5种基本形式，如下表所示： 总的来说，就是东西部发展不平衡，西部受消费水平和其他条件所限，发展较缓慢。在无店铺销售方式中，其中的“网上商店”的快速成长集中体现了无店铺销售方式的诱人前景。据第18次的《中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2006年7月止，中国经常网上购物人数已达3000万人，有1/4的网民有过购物经历。因此，本文将围绕无店铺销售中的“网上商店”来展开研究及分析。 无店铺销售定义广义上无店铺销售(Non-store Retailing)是与店铺销售相对的概念，指经销商不通过店铺而直接向消费者销售商品和提供服务的营销方式。从这个意义上来说，其历史可谓源远流长。最古老的无店铺销售方式是古已有之的走街串巷的小商贩。到了17世纪，大规模生产让许多企业也加入了无店铺销售的行列。从此，送货上门的销售方式不再仅限于个人或家庭行为而发展成组织行为。19世纪末的通讯革命和20世纪的信息技术革命使商家信息传递的方式由口头表达或打手势发展为多种媒介，推动了无店铺销售的萌芽和发展。无店铺销售的历史起源虽早，但只在20世纪70年代，借助信息技术的推动才在更广阔的空间取得了长足的发展。(20世纪六七十年代发展于欧美、日本等先进发达国家，在90年代中期被引入国内。) “无店铺销售”是现代市场营销的重要形式之一，但其与各种类型的店铺销售有着运作流程和管理方式上的巨大差异。 无店铺销售的类型及其发展无店铺销售可以划分为三种基本类型：直复营销、直销和自动售货机销售。 1、直复营销 较为普遍接受的直复营销(Direct Marketing)的概念即是美国直复营销协会(ADMA)的定义，认为直复营销是一种不受空间限制，利用一种或多种媒体手段来得到消费者可测定的回复和达成交易的一种互动式的市场营销体系。最早的直复营销是美国蒙特马利百货公司于1871年开始经营的，其本质是从商品广告、订货、配送到收款都利用邮政通讯来完成。如今，随着多种通讯工具的发展，直复营销的手段更加多样，像新《零售业态分类》标准中提到的电视购物、邮政(邮购)、网上商店、电话购物等都是直复营销的方式。直复营销的特点可以总结为“直”和“复”两个字。“直”是指它不受空间限制，相对于等待顾客上门的销售方式而言更加直接；“复”指出了直复营销的基本精神，它是一种双向沟通式的营销体系，强调双向交流信息。在传统的市场营销活动中，信息交流的方式是单向的，营销人员总是试图将信息传递给目标顾客，但是却无法了解这些信息对目标顾客产生了何种效果；而直复营销人员能确切地知道何种信息交流方式使顾客产生了反应行为，并且能知道反应的具体内容是什么，例如目标顾客是想订货还是要获取更详细的资料等等。传统的市场营销和直复营销的主要区别见表l。 表1 直复营销与传统市场营销的区别 营销方式 直复营销 传统的市场营销 目标顾客市场细分基础信息传递方式信息传递媒介针对消费者的决策销售方式附加服务价值 单个顾客顾客的姓名、住址及购买习惯与顾客是双向的信息交流主要利用针对性很强的媒体相对精确通过各种媒介手段进行销售服务有送货上门的附加价值 目标顾客群人口、心理等因素与顾客是单向的信息传递相对来说范围广的大众媒体相对来说有误差通过零售店进行销售服务中没有送货上门的优势 2、直销(厂家直销中心) 直销(Direct Selling)也叫访问销售或直接推销、传销。这一销售模式最早诞生在美国，目前直销业全球存在着850亿美元的市场空问。直销在方法上有上门零售、家庭聚会零售、展示零售等；在形式上按计酬方法不同分为单层次直销和多层次直销两种。国内在这一概念的表述上较为混乱。台湾把之翻译为直销，香港译为传销。而在中国内地，直销是中性词，而传销等同于在许多国家被禁止的锁链式销售、金字塔式销售等欺性销售活动的代名词。按《世界直销商德约法》，直销是指：直接于消费者家中或他人家中、工作地点或零售商店以外的地方进行消费品的推销，通常是由直销人员现场作详细说明或示范。国际直销协会将其定义为，直销是人对人的向消费者销售产品或者服务，主要特点是不通过固定零售店铺进行销售。直复营销和直销都是无店铺销售，两者的区别是，直销是推销员以个人方式面向消费者；直复营销则是以非个人方式(例如通过电话、目录等)向消费者推销商品，买者和卖者之间没有推销员的介入。 但直销引入中国后，由于我国市场发育程度低，管理手段比较落后，消费者心理不成熟等因素，出现了不少问题，如不法分子利用直销名义大肆欺和欺诈，严重扰乱社会治安。在2004年3月举行的“中国无店铺营销业态与直销模式”论坛上，原外经贸部副部长龙永图就坚定地表示：中国在长时间内将坚持店铺和雇员相结合的直销模式。而2004年10月1日即将实行的新《零售业态分类》标准也取消了直销这一无店铺销售模式，而是使用了 “厂家直销中心”业态。所谓的厂家直销中心就是由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌商品的营业场所集中在一个区域的零售业态，实际上就是所说的生产系统、连锁店铺和人员直销相结合的直销模式，是直销在中国发展的过程中结合中国国情的一种变形。国际上以直销闻名的安利、雅芳、如梅琳凯等近十家企业在华公司转型后所采取的厂家直销中心模式均进展顺利。 3、自动售货机(Automatic Vending) 据美国自动售货机的权威组织NAMA称，自动售货机的历史可追溯到公元前215年的埃及。当时生活在亚历山大的一位著名数学家把它描述成在寺庙中投币就可产生圣水的机器。此后，到 17世纪的英国才延续了自动售货机的历史，出现了投币售卖香烟的自动售货机。全世界的自动售货机应该说是在1970年代后才取得迅猛的发展，由最初出售口香糖、香烟或罐装清凉饮料和酒精饮料扩展到各种食品和日用杂货，而且延伸到服务领域，如自动点唱机、自动洗衣机、自动提款机等。自动销售机的运营和管理由商品制造商或零售商负责，销售机生产厂家将机器以转让、出租或转卖的形式交付运营商，运营商再与机器设置地所有者签订协议，按照一定比例交纳场地占用费；运营商工作人员以携带式电脑与销售机和总部终端连接，及时接收信息指令，并兼做配送员，负责补充商品、取走货币、清洁卫生和信息管理等日常工作。它的好处在于24小时连续营业，给消费者以极大便利，而且由于实现了无人销售，可以大量节约劳动力，降低流通成本。局限在于仅适合销售规格统一、质量保证、价格一定、及时性消费的商品和服务。无店铺零售业态分类和基本特点 作为一种与传统店铺销售相对应的销售业态，无店铺销售业在信息技术迅猛发展的今天具有良好的发展前景和深远的经济意义。而2004年10月开始实施的《零售业态分类》标准则已经首次将5种无店铺销售形式列为零售业态，无店铺销售方式被我国零售业正式承认。在继仓储式商场、大型综合超市、便利店成为零售业发展的热点之后，无店铺销售方式极有可能成为国内零售市场上新的关注热点。 根据国家最新公布的《零售业态分类》，我国的无店铺销售可以划分为5种基本形式，如 表2 所示： 表2：无店铺零售业态分类和基本特点 业态 基本特点 目标顾客 商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 1电视购物 以电视观众为主 商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强 以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道 送货到指定地点或自提 2邮购 以地理上相隔较远的消费者为主 商品包装具有规则性，适宜储存和运输 以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道，并取得定单 送货到指定地点 3网上商店 有上网能力，追求快捷性的消费者 与市场上同类商品相比，同质性强 通过互联网络进行买卖活动 送货到指定地点 4自动售货亭 以流动顾客为主 以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以内 由自动售货机器完成售卖活动 没有服务 5电话购物 根据不同的产品特点，目标顾客不同 商品单一，以某类品种为主 主要通过电话完成销售或购买活动 送货到指定地点或自提 国外无店铺销售经验及借鉴 1、消费者方面的问题 我国消费者在购买商品时比较习惯“眼见为实”、“货比三家”等等，对于无店铺销售方式总会心存疑虑。对此，无店铺销售商应该从自身做起逐步提高消费者的信任度，比如建立一套以保证商品质量、包退包换为核心的服务承诺制度，完善服务措施，建立配送中心为无店铺提供物流服务并建立快速反应系统，保证销售快速、有规模和有效。在韩国，消费者通过直复营销(电视、电话和网络)方式购买的服装在3个月内如果不满意可以享受退货服务。政府及各管理部门应该积极引导，对已具备发展条件的业态，制定明确的产业政策予以引导，支持行业健康发展。如日、韩两国政府在自动售货机的引人阶段，积极引导酒类、烟类和饮料类企业开设自动售货机，拓展营销方式，其成效显著。日本现已成为世界上最大的自动售货市场，其销售额超过方便连锁店，相当于超市销售额的57％。 2002年，日本的自动售货机达到750万台，平均每 23人拥有一台，年销售额7．2兆日元，人均5．9万日元，通过自动售货机出售的商品多达6 000余种。 据AC尼尔森2002年的市场调研表明，中国内地的很多消费者把购物当作了一种休闲娱乐活动，倾向于“逛街”而不是“购物”。有鉴于此，无店铺销售商必须要十分准确地把握目标顾客及商品的选择，要瞄准那些观念较新、强调便利性和省时的消费者的需求。例如在自动销售机售卖的商品选择方面，据日本自动销售机工业协会统计自动售货机销售商品的比例大致是：饮料47％ ，香烟11％ ，食品3％ ，券类1％ ，自动服务(存包、换钱、停车等) 22％ ，其他(报刊、邮票、卫生纸、明信片等)16％ 。而在美国，自动售货机业销售商品的百分比分别为罐装饮料40％ ，香烟20％，小吃19％ ，食品10％ ，热饮料8％ ，冷杯饮料8％ ，其他13％。 2、无店铺销售企业方面的问题 我国无店铺零售企业的发展存在严重的短视行为，急功近利，缺乏战略性规划，其中较为明显的表现是，价格过高、广告欺诈、质价不符、聘用缺乏知识、能力和职业道德的推销员以及顾客服务无保证。实际上，随着通信技术和信息技术的发展，无店铺销售已经发展成为国际上流行的一种营销方式。1992年，俄克拉何马大学的罗伯特卢斯等人曾提出无店铺零售是零售商业的第四次革命的观点 。据美国无店铺营销协会宣称，美国无店铺零售总营业额2000年达到4 000亿美元，而且每年的增长率均呈两位数。2000年，日本各类无店铺业态实现的年营业额如下：自动销售机(含券类和其他服务)7．2兆日元，直销3兆日元，直复营销 3．2l兆日元，以上4项合计l3．4l兆日元(按现行汇率折算，约合人民币8300亿元)，占当年日本社会商品零售总额的9．6％。2004年我国的无店铺销售占整个零售业态的比例为10％ ，而且发展态势良好。所以，无店铺销售应该说是有着广阔市场空间，国内厂商没理由眼巴巴地坐等外资来独吞整块蛋糕。 国外的无店铺销售企业(尤其是在直复营销领域)多元化程度相当高，一是生产商，他们通过直复营销的方式，紧抓终端消费者，实现直接销售，减少了中间商环节。2002年，美国有62％的公司使用直复营销作为营销手段。二是大型零售商，在日、韩两国，电视营销就是从原来百货公司的基础上发展起来，通过图文向广大消费者推销的一种新形式，而互联网营销商中有一部分也是由大财团控制的百货公司拓展而成的。国内的大型零售商也应该在日趋同质化的市场竞争中，在传统营销模式的基础上逐步建立包括电视营销、电话营销和互联网营销等营销方式在内的新型立体化营销模式。三是专业的直复营销商。日、韩两国也出现了专业的直复营销商—— 电视购物公司。这些公司负责商品包装、推广而实现利润，并与生产商进行利润分成。通常电视购物企业都有自己独立的电视台，每天24小时不问断地服务。其经营方式可以概括为：电视台+宣传推广+物流。在物流方面，日本的电视购物公司实行的是零库存，消费者在电视购物公司订货后，由该公司通知厂家，厂家直接通过速递公司送达消费者；而韩国电视购物公司有自己的仓库，统一配送。 3、无店铺销售立法及行政管理方面的问题 无店铺销售的多种业态都已在我国出现，但缺乏规范管理，目前我国对无店铺销售业管理方面的法律尚属空白，只有个别地区制订了单项法规，缺乏统一的法律规范。例如，无店铺发展较快的上海市于2003年1月1日起实施《上海市消费者权益保护条例》规定：经营者以邮购销售、电视(电话)销售或互联网销售等方式销售的商品，应当保证商品的外观、质量及性能等与广告宣传相一致，并按照承诺的时间提供商品，如商品与广告宣传不一致，消费者可自收到商品七日之内要求退货。 日本的相关法律及行政规范相当成熟，主要靠《特定商业交易法》来规范。这部法律1976年出台，2000年进行了修改，2001年6月开始实施修改后的法律。其立法宗旨有两条，一是立足于放开和促进无店铺销售业的发展；二是对交易主体的行为进行严格规范，以保护消费者利益。 除了法律规范外，日本政府还采取了一系列行政措施对无店铺销售业进行监管。通商产业省规定了行业的准入制度，对申请进入的企业进行前置性审批。同时，在中央和地方设立了400多个“国民消费中心”，负责接受消费者咨询和受理投诉，对于违法企业的处理分为行政处分和刑事处分两种。任何人在认为特定商业交易的公正性和消费者利益有可能受到侵害时，都可以向主要分管大臣提出见解，要求采取适当措施。例如，日本《特定商业交易法》就规定，直销形式只允许在55类商品和l7 类服务活动的范围内进行等。 我国在无店铺销售的立法上是任重而道远的，应针对我国的特点补充完善《中华人民共和国消费者权益保障法》等相关法律法规以及配套的行政规范。 4、有关行业协会及中介组织方面的问题 在无店铺销售发展很好的日本，行业自律性的社团组织较为完善，行业协会几乎覆盖了日本所有的无店铺销售行业及主要企业，如日本信用产业协会、电子商务推进协议会、通信销售协会、电话营销市场开发协会、直销协会和自动销售机工业协会等。在日本的法律中，这些社团组织都有明确的定位，其设立一般需经过政府部门批准，并由对口的业务部门进行管理。协会向政府提出工作计划，汇报行业情况，反映企业的要求，接受审查等。社团组织由企业发起设立，一般由行业内的大企业负责人担任会长，由专职人员组成事务局负责日常工作。协会的主要职能一是通过行业自律，与消费者建立信赖关系；二是维护企业利益，谋求自身发展；三是培训职工，制定统一的培训计划、选定内容、组织考试发证，提高业内职工的整体素质；四是了解掌握本行业的发展情况，进行行业统计、分析、预测，五是参加相关的国际组织，扩大同国际同行的交流与合作。日本政府还依靠日本直销协会对直销实行行业自律，主要是销售员资格登录制度、伦理审查制度和客户标志监督制度等。 我国无店铺销售缺乏统一的行业组织，这对无店铺销售业的健康发展很不利的。我国政府应积极引导建立无店铺销售行业协会，在条件成熟的行业中先试点培育发展中介组织，加强无店铺销售业行业自律。 5、我国社会信用体系、物流配送体系和电子支付体系等相关的环境不完善 在美、日、韩等无店铺销售发达的国家，国民信用程度和对无店铺销售业态的接受程度较高，与无店铺销售业务相配套的通讯网络系统和物流配送系统、电子支付体系等趋于成熟。而这些相关环境条件的欠缺正是我国无店铺销售业发育的一个瓶颈。首先，国家应从产业政策上支持交通、通讯和电信业的发展。其次，完善第三方物流配送体系，依靠发达的专业化、社会化的物流体系来支撑无店铺销售的发展。只有这样才能逐步减少消费者从订货到收到商品的时间，无店铺销售的便利性就能得到充分体现，其发展速度也将大幅提高。再次，应该通过制定实施有关电子商务的法律法规，解决网上合同、网上签名的有效性问题，着力解决无店铺销售业务中的电子支付、安全认证等问题。 WTO对无店铺销售的影响 中国于2001年12月11日正式成为世界贸易组织(WTO)成员时，在《中华人民共和国加入议定书》“服务贸易具体承诺减让表”中承诺：对无固定地点的批发或零售服务，在加人后3年内取消“商业存在”(“市场准人限制”和“国民待遇限制”)方面的限制。并在《中国加人工作组报告书》中承诺：中国将与WTO成员进行磋商并制定符合中国具体承诺减让表以及中国在服务贸易总协定义务的、关于无固定地点销售的法规。加入WTO对中国的无店铺销售的影响具体分析如下： 1、直复营销竞争态势不容乐观 由于直复营销具有成本低、技术含量高、易于操作、市场无限扩大等特点，其市场竞争的程度无疑是激烈的。一个不容忽视的现实是，目前大多数中国内地的专营直复营销业务的公司都由外资公司控制，黄金时段的电视直销节目也大多由国外公司制作与经营，贝塔斯曼书友会、美开乐公司等邮购公司已广为人知，就连世界知名的亚马逊网上书店也要挥军挺进中国。同时，许多大型外资零售公司早已在经营有店铺销售的同时兼营直复营销业务，如中外合资的燕莎友谊商城最早开展了网上购物方式。 中国加人WTO之后，外资零售企业逐步涌人，一定也会像燕莎友谊商城一样，不轻易放过直复营销这一方式。而国外的生产商也会借机在中国设厂，并很有可能绕过中间商直接建立自己的配送中心。随着直复营销所需硬件(电视、电话、计算机等)和软件(消费心理等)的逐步成熟，有理由相信，中国的直复营销市场将是群雄并起的天下。 2、自动售货机销售市场蕴含巨大潜力 随着我国经济的不断发展，人们生活节奏的加快，工作时间的不固定，客观上要求能提供全天候的零售服务，所以我国的自动售货机市场应该潜力巨大。专家预测，未来几年中国市场上的自动售货机将每年增加5～1O万台。中国沿海比较富裕的地区，将大约有3．5亿人口经常使用自动售货机。 其实，国外的自动售货机发展商早就开始关注中国市场。2002年亚洲自动售货机展览会上，全球交易支付技术的先导者美国MEI公司全球市场副总裁魏思特就认为中国的自动售货业的发展潜力不可估量。中国加入WTO之后，正是他们可以大展身手的好时候。相对来说，我国自动售货机的生产厂家因为缺乏市场发展空间，所以在技术和经验方面有一定的差距。不过，我国的自动机售货商也有一争高下的机会，比如可以利用技术上的后发优势学习国外的先进经验，同时根据国人的消费需求把自动售货机成功本土化(出售商品种类和技术改造)，率先建立自己的品牌优势等等。毕竟，自动售货机销售市场还是一块急待开发的“处女地”，未来的路全在脚下。 无店铺销售行业发展前景 《中国消费者购买方式研究》课题组受商务部有关部门的委托，对我国东北、华北、华东、中南、西北、西南六大区域7个城市的3100个样本进行的入户调查表明，我国城市居民中已经有43％的人至少有一次利用过无店铺销售方式；不仅使用过无店铺销售方式的消费者看好其未来的发展前景，即使在从未接触过这种销售方式的人群中也有6成以上表示，未来可能使用这一购物方式。由此可以看出无店铺销售这一方式在我国的巨大市场潜力： 1、居民消费水平不断提高。2007年国内生产总值预计增长8％左右，无容置疑，我国居民消费水平在不断提高，这些为无店铺销售在本市发展奠定物质条件。越来越多居民将形成追求购物便捷，以最小的时间价值，求得最优需求满足的新型的消费文化理念。无店铺销售的形式将日益受到居民欢迎，被居民所使用。 2、市场条件愈显成熟。现今中国已逐渐形成相当一批适应于无店铺销售的购物群体。随着社会经济发展水平提高，社区信息化水平提高，全市家庭电脑覆盖率达到66．3％，已联网用户达到803万户，随着时间发展，人们的信息化程度更高，必将为无店铺销售创造宽阔的网络条件。 3、政策规范日益完善。目前，国家商务部颁布了经国家质检总局、国家标准化委员会共同批准的新版《零售业态分类》国家标准已正式实施。新标准规定增加的8种零售业态中，包括了5种无店铺零售业态，标志着无店铺销售方式已被我国零售业正式承认。 4、社会诚信环境逐步回归。近年来，我国大力加强社会诚信体系建设，积极推行社会诚信制度，促进社会诚信体系不断完善。随着体系日益完善，已有越来越多的企业，尝到了诚信的滋味如金子一般，诚信将成为中国递给世界的一张城市名片。 5、总量规模快速增长。改革开放以来，最早进入中国市场的无店铺销售是邮购。90年代以后，各种无店铺销售形式全面在中国出现。由于电话的普及，电话购物迅速发展起来。近几年来，随着电子信息技术不断普及，各种形式的无店铺销售形式大量涌现，并实行电话网、电视网、因特网、邮政网“多网合并”营销。 6、投资主体以外资和中外合资公司为主。无店铺销售作为一种现代商业的先进营销方式，具有经营理念新、投资大、技术含量高的特点。因此一般的中小企业难以单独涉足，投资者大多是国外大公司。 7、网上购物已成为无店铺销售的主要形式。无店铺销售中的网上购物近年来发展很快，近几年来网上购物已达到90％以上，个人电子商务成为网上市场的重要方式。据易趣网董事长邵亦波介绍，目前在易趣网上，每天有近30万人网上购物，有3．5万个商品成交，月交易额达2．5亿元。 8、经营商品覆盖社会生活广阔领域。五年前，无店铺销售商品主要集中在大米、饮料等份量重，不易携带的商品、品牌规格统一的商品，使用频率较高的小百货用品和电脑、手机等当时较为时尚的以及无保质期限的商品。而今日常生活中绝大多数商品都可以通过电视、电脑、电话和邮购买到。只是不同的无店铺销售形式所热购的商品有所不同。

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分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。