与长租公寓有关论文参考文献

微信链接： 2017年10月18日，第十九次全国代表大会开幕，大会报告中提及“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，现场响起了持久的掌声，充分体现了党情民意，是住房租赁前进的坚实风向标，在国内也积极落地支持住房租赁资产证券化产品。我们将通过案例分析和专题报告形式对住房租赁类ABS项目做深度跟踪。 截至目前，交易所审核通过和成功发行的住房租赁类资产证券化项目合计4单，拟发行金额亿元，发行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产等。以下重点分析“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”项目。1 证券基本情况 表2. 自如房租分期ABS基本要素2 、原始权益人及资产服务机 （1）北京自如众诚友融信息科技有限公司（原始权益人） 众诚友融是自如品牌的后台支持部门，负责北京自如资管体系内金融信息建设和维护职能。公司成立于2016年2月4日，注册资本5000万元，注册在北京市密云区经济开发区。众诚友融股东为北京自如资产管理有限公公司（简称“自如资管”），实际控制人左晖，持股比例为。左晖，男，北京大学EMBA，现担任链家董事长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、北京市房地产中介行业协会副会长、全联房地产商会副会长。2011年创办自如网，2014年创办链家网。 （2）北京自如资产管理有限公司（资产服务机构） 北京自如资产管理有限公司是自如品牌的运营实体，公司成立于2015年10月20日，注册资本3200万元。经过5年发展，北京自如资管的产品线已经从成立之初仅有的合租产品—自如友家，发展成为拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿五大产品线，横跨长租与短租市场，同时提供租期内的保洁、专业维修、搬家及自如优品等多项O2O生活服务。截至目前，北京自如资管管理房间数40万间，北京自如资管累计服务租客超过100万人，已经发展为国内长租市场第一品牌。 股权架构方面 ，北京自如的控股股东均为自然人，左晖持股，单一刚持股。 业务模式方面 ，北京自如资管的业务模式是依据自己搭建的B2C租房平台，为客户提供高效的找房、看房服务，以及租房期间的服务等。盈利模式就是“低买高卖”，主要是租金收入、增值服务和金融业务手续费等。 公司产品方面 ，（1）长租产品包括自如友家、自如整租和自如寓三个产品线，其中自如友家、自如整租是分散式长租业务，自如寓是集中式长租业务。（2）短租产品包括自如驿和自如民宿。本次专项计划底层资产— 房租分期 小额贷款对应的为长租产品中的“自如友家”和“自如整租”业务线，即北京自如资管旗下分散式长租业务。 房租分期业务风控措施 ，（1）贷前预审核，如实名认证、工作认证、入住校验、交叉审核等；（2）贷后管理。短信、微信、邮件等方式催收，上门张贴催告函等。如果租户预期、违约及到期未退租/解约超过3个自然日时自动上锁。 自如房租分期ABS项目基础资产为信托受益权，而信托受益权对应的底层资产为信托计划向北京自如资管的长租公寓租客发放的房租分期小额贷款债权。借款人要求是18岁以上非学生，芝麻评分不低于550分或自如分不低于70分，无失信不良记录等。 基础资产的形成 。（1）客户选择入住自如长租公寓，与北京自如资管签订《房屋租赁合同》；（2）客户选择使用房租分期，提出贷款申请；（3）北京自如资管和通道机构对客户进行资质审核；（4）通道与客户就房租分期小额贷款签署《贷款合同》；（5）客户线上支付一个月房租租金及等额于月租金的押金；（6）北京自如资管安排通道机构向客户提供剩余11个月的房租分期小额贷款，贷款将通过受托支付安排直接支付至北京自如资管指定账户；（7）客户按月还款，即支付租金和贷款服务费。 基础资产情况 。截至2017年5月10日，专项计划基础资产信托计划项下底层资产自如房租分期小额贷款余额亿元（信托计划总规模5亿元，包含缴纳的信托业保障基金及现金），共涉及合同万笔，合同期限为11个月，加权平均剩余期限为9个多月，单笔合同金额为2万多元。区域分布方面，集中在北京、上海和深圳，北京占比60%附近。违约情况来看，自如房租分期小额贷款入池资产中预期状态不到，预期率较低。目前自如所有贷款利率均为，贷款期限11个月，采用等额本息还款，贷款的IRR在11%以上。 4 、交易结构 （1）原始权益人众诚友融通过外贸信托设立的“荟润5号-自如自感系列单一资金信托项目单一资金信托”向租客发放房租分期小额贷款；（2）众诚友融将享有的单一资金信托项下的信托受益权转让给中信证券设立的“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”；（3）计划管理人根据底层资产的现金流情况设计出具有优先和劣后的结构化产品“自如房屋分期ABS”；（4）主承销商将“自如房屋分期ABS”销售给投资者；（5）投资者将认购资金打给主承销商指定的银行账户；（6）主承销商将募集资金作为资产对价打给原始权益人。 4 、增信措施 （1）优先劣后结构化分层，其中优先档获得次级档10%的信用支持。 （2）差额支付承诺，北京自如资管对专项计划提供差额支付。 （3）中证信用外部担保，对北京自如资管的差额补足义务提供不可撤销的连带责任保证担保。

饶贤君/文 对整个长租公寓领域而言，“重资产”的定义并不十分明确。

严格意义上，分散式长租公寓并没有重资产，长租公寓品牌以二房东的身份从房东手中获取房源，经过装修后租赁给消费者，资产的所有权归属于房东，但企业提前按照合同支付了租金，获取了房屋的租赁权。因此，二房东模式介于持有型的重资产与运营型的轻资产模式之间，行业内通常称为“中资产”模式。

而在集中式长租公寓领域，如果品牌同时是资产的持有者和运营者，即属于重资产模式，如果品牌是为资产的持有者进行资产代运营，则属于轻资产模式。此外，同样也有与资产持有者签订长期租赁合同，进行资产运营的二房东中资产模式。

房地产开发企业旗下的长租公寓品牌大多属于重资产模式，非房企旗下长租公寓品牌则大多以轻资产、中资产模式为主，重资产占比较低。

2020年，随着长租公寓行业频繁爆雷， 社会 公信力急速下降，分散式长租公寓的两大头部企业青客（）与蛋壳的（）的危机更是为二房东模式敲响了警钟，自如、相寓等纷纷收缩房源规模，加强精细化管理。

集中式长租公寓则在行业的低谷期看到了更多机会。

2020年，深圳、武汉、成都、合肥、南京、昆明等众多一二线城市相继出台了增加租赁市场供应的政策，通过允许空置率较高、运作效率较低的部分非住宅不动产进入住房租赁市场，盘活闲置的非住宅资产。

例如，深圳允许不动产权证用途为办公、商业的不动产改建为租赁住房；武汉部分区域允许将商业和办公存量用房改造为租赁住房；南京则批准已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、酒店、厂房等存量用房改建为租赁住房。

从政策落地的实际情况看，各地新增的租赁住房供给主要由地方国企、大型央企、大型金融机构旗下相关平台负责开发建设，如平安不动产、建信住房、上海城投、北京城建、深圳人才安居集团等，具备极强的 社会 公益属性。

这些机构、资本方具备类似的特点——保持开发者、持有者的身份，将资产的运营增值服务交给 社会 企业及机构。

举例而言，自如与广州开发区金控集团合作开发了“自如里?广州黄埔凯得家青年社区”；安歆与杭州政府合作打造了蓝领公寓；魔方公寓与温州高新技术开发区建设投资有限公司合作运营了人才公寓；乐乎与建信住房、北京城建等地方政府和国资集团合作运营了多个项目。

由具备资金优势、开发优势的资本方建设并持有，长租公寓品牌则通过合作运营获取资产增值红利以及保底收入，相互在专业领域各取所长的合作模式正在越来越多的地方性长租公寓项目实行。

对着重发展轻资产模式的集中式长租公寓品牌而言，这样的趋势在2021年可能会更加明显，2020年12月，中央经济会议提出，在租赁住房建设上，“国企和民营企业都要发挥功能作用”。

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