漳南一邺
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未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,但是出台更严厉调控政策的可能性不大。2009年下半年以来,针对部分地区地价和商品房价格过快上涨,中央出台一系列的调控政策,未来一段时间房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,但是由于房地产仍然是拉动国民经济发展和促进就业的重要行业,目前房价和地价水平处于历史高位,继续上涨动力不足,出台更严厉的调控政策的可能性不大。 房地产板块受益通货膨胀预期和二季度成交量回升。随着CPI的持续上涨,通货膨胀压力不断加大,房地产是抵御通货膨胀的有效品种。在经历1季度成交量下滑之后,随着2季度销售旺季的来临和2009年新增的新开工面积陆续进入供应期,2季度商品房成交量将会逐步回升。 房地产板块估值水平处于较低水平。目前主流房地产企业2010年市盈率15倍,2011年市盈率13倍,估值水平较低。 重点关注二三线城市房地产市场快速发展带来的投资机会。相比一线城市,二三线城市房价水平相对较为合理,自住需求占比较大,所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市,城镇化进程和开发商大举布局二三线城市,使得未来较长的一段时间内,二三线城市房地产市场快速扩容和高速增长成为我国房地产市场的主要特征。 公司推荐。建议重点关注二三线城市项目占比较高的一线房地产企业,包括万科A、金地集团、首开股份、苏宁环球和优质的地区房地产龙头企业,包括福星股份、滨江集团、北京城建、st东源、鲁商置业。 风险提示。目前房地产市场面临的主要风险仍然政策风险,预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,政府可能会出台新的房地产市场调控政策,并且对房地产市场产生较大影响,进而影响上市公司业绩增长。世纪证券有限责任公司 房地产行业投资策略报告
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钗头凤 目录 【诗词】--定格 【诗词】--名篇 【诗词】--注释 【诗词】--字意解释 【诗词】--写作背景 【诗词】--鉴赏 【诗词】--古籍记载 【京剧】--剧情 • 【京剧】--附记 • 【歌曲】--介绍 • 【歌曲】--说明 • 【小说】简介 [编辑本段]【诗词】--定格 平平仄（韵），平平仄（韵），仄平平仄平平仄（韵）。 平平仄（韵），平平仄（韵），中平平仄，仄平平仄（韵）。 仄（韵），〖仄（韵）〗，〖仄（韵）〗。 平平仄（韵），平平仄（韵），仄平平仄平平仄（韵）。 平平仄（韵），平平仄（韵），中平平仄，仄平平仄（韵）。 仄（韵），〖仄（韵）〗，〖仄（韵）〗。 （按：此即宋词《撷芳词》变体，陆游、唐琬之词皆在正体中凡用三叠字。余平仄悉参同。） [编辑本段] 【诗词】--名篇 一：陆游 红酥手，黄縢酒，满城春色宫墙柳。 东风恶，欢情薄， 一怀愁绪，几年离索， 错，错，错。 春如旧，人空瘦，泪痕红浥鲛绡透； 桃花落，闲池阁， 山盟虽在，锦书难托， 莫，莫，莫。 二：唐琬 世情薄，人情恶，雨送黄昏花易落； 晓风干，泪痕残， 欲笺心事，独语斜阑， 难，难，难。 人成各，今非昨，病魂常似秋千索； 角声寒，夜阑珊， 怕人寻问，咽泪装欢， 瞒， 瞒，瞒。 [编辑本段]【诗词】--注释 这首词写的陆游自己的爱情悲剧。 陆游的原配夫人是同郡唐氏士族的一个大家闺秀，结婚以后 ，他们“ 伉俪相得”，“ 琴瑟甚和”，是一对情投意和的恩爱夫妻。不料，作为婚姻包办人之一的陆母却对儿媳产生了厌恶感 ，逼迫陆游休弃唐氏。 在陆游百般劝谏、哀求而无效的情况下，二人终于被迫分离，唐氏改嫁“同郡宗子”赵士程，彼此之间也就音讯全无了。几年以后的一个春日，陆游在家乡山阴（今绍兴市）城南禹迹寺附近的沈园，与偕夫同游的唐氏邂逅相遇。唐氏安排酒肴，聊表对陆游的抚慰之情。陆游见人感事，心中感触很深，遂乘醉吟赋这首词，信笔题于园壁之上。全首词记述了词人与唐氏的这次相遇，表达了他们眷恋之深和相思之切，也抒发了词人怨恨愁苦而又难以言状的凄楚心情。 词的上片通过追忆往昔美满的爱情生活，感叹被迫离异的痛苦，分两层意思。 开头三句为上片的第一层，回忆往昔与唐氏偕游沈园时的美好情景 ：“红酥手，黄滕酒。满城春色宫墙柳 。”虽说是回忆，但因为是填词，而不是写散文或回忆录之类，不可能把整个场面全部写下来，所以只选取一个场面来写，而这个场面，又只选取了一两个最富有代表性和特征性的情事细 节来写 。“ 红酥手”，不仅写出了唐氏为词人殷勤把盏时的美丽姿态，同时还有概括唐氏全人之美（包括她的内心美）的作用。然而，更重要的是，它具体而形象地表现出这对恩爱夫妻之间的柔情密意以及他们婚后生活的美满与幸福。第三句又为这幅春园夫妻把酒图勾勒出一个广阔而深远的背景，点明了他们是在共赏春色。而唐氏手臂的红润，酒的黄封以及柳色的碧绿，又使这幅图画有了明丽而又和谐的色彩感。 “东风恶”几句为第二层，写词人被迫与唐氏离异后的痛苦心情。上一层写春景春情，无限美好，到这里突然一转，激愤的感情潮水一下子冲破词人心灵的闸门，无可遏止地宣泄下来 。“东风恶”三字，一语双关，含蕴很丰富，是全词的关键所在，也是造成词人爱情悲剧的症结所在。本来，东风可以使大地复苏，给万物带来勃勃的生机，但是，当它狂吹乱扫的时候，也会破坏春容春态，下片所云“桃花落，闲池阁”，就正是它狂吹乱扫所带来的严重后果 ，因此说它“ 恶”。然而，它主要是一种象喻，象喻造成词人爱情悲剧的“恶”势力 。至于陆母是否也包含在内，答案应该是不能否认的，只是由于不便明言，而又不能不言，才不得不以这种含蓄的表达方式出之。下面一连三句，又进一步把词人怨恨“东风”的心理抒写了出来，并补足一个“恶”字：“欢情薄。一怀愁绪，几年离索 。”美满姻缘被迫拆散 ，恩爱夫妻被迫分离，使他们两人在感情上遭受巨大的折磨和痛苦，几年来的离别生活带给他们的只是满怀愁怨。这不正如烂漫的春花被无情的东风所摧残而凋谢飘零吗？接下来 ，“错，错，错”，一连三个“错”字，连迸而出，感情极为沉痛。但这到底是谁错了呢？是对自己当初“ 不敢逆尊者意”而终“ 与妇诀”的否定吗？是对“尊者”的压迫行为的否定吗？是对不合理的婚姻制度的否定吗 ？词人没有明说，也不便于明说，这枚“千斤重的橄榄”（《红楼梦》语）留给了我们读者来噙，来品味。这一层虽直抒胸臆，激愤的感情如江河奔泻，一气贯注 ；但又不是一泻无余 ，其中“东风恶”和“错，错，错”几句就很有味外之味。 词的下片，由感慨往事回到现实，进一步抒写妻被迫离异的巨大哀痛，也分为两层。 换头三句为第一层，写沈园重逢时唐氏的表现。 “春如旧”承上片“满城春色”句而来，这又是此时相逢的背景。依然是从前那样的春日，但是，人却今非昔比了。以前的唐氏，肌肤是那样的红润，焕发着青春的活力 ；而如今的她 ，经过“东风”的无情摧残，憔悴了，消瘦了 。“人空瘦”句，虽说写的只是唐氏容颜方面的变化，但分明表现出“几年离索”给她带来的巨大痛苦 。象词人一样 ，她也为“一怀愁绪”折磨着；象词人一样，她也是旧情不断，相思不舍啊！不然，怎么会消瘦呢？写容颜形貌的变化来表现内心世界的变化，原是文学作品中的一种很常用的手法，但是瘦则瘦矣，何故又在其间加一个“空”字呢？“ 使君自有妇 ，罗敷亦有夫 。”（《古诗•陌上桑 》）从婚姻关系说，两人早已各不相干了，事已至此，不是白白为相思而折磨自己吗？著此一字，就把词人那种怜惜之情、抚慰之意、痛伤之感等等，全都表现了出来 。“ 泪痕”句通过刻画唐氏的表情动作，进一步表现出此次相逢时她的心情状态 。旧园重逢，念及往事，她能不哭、能不泪流满面吗？但词人没直接写泪流满面，而是用了白描的手法，写她“泪痕红浥鲛绡透”，显得更委婉 ，更沉着，也更形象，更感人。而一个“透”字，不仅见其流泪之多，亦见其伤心之甚。上片第二层写词人自己，用了直抒胸臆的手法；这里写唐氏时却改变了手法，只写了她容颜体态的变化和她痛苦的心情由于这一层所写的都是词人眼中看出的，所以又具有了“一时双情俱至”的艺术效果。可见词人，不仅深于情，而且深于言。 词的最后几句，是下片的第二层，写词人与唐氏相遇以后的痛苦心情 。“桃花落”两句与上片的“东风恶”句前后照应，又突出写景虽是写景，但同时也隐含出人事。不是么？桃花凋谢，园林冷落，这只是物事的变化，而人事的变化却更甚于物事的变化。象桃花一样美丽姣好的唐氏，不是也被无情的“东风”摧残折磨得憔悴消瘦了么？词人自己的心境，不也象“闲池阁”一样凄寂冷落么？一笔而兼有二意很巧妙，也很自然 。下面又转入直接赋情：“山盟虽在，锦书难托。”这两句虽只寥寥八字 ，却很能表现出词人自己内心的痛苦之情 。虽说自己情如山石，痴心不改，但是，这样一片赤诚的心意，又如何表达呢？明明在爱，却又不能去爱；明明不能去爱，却又割不断这爱缕情丝。刹那间，有爱，有恨，有痛，有怨，再加上看到唐氏的憔悴容颜和悲戚情状所产生的怜惜之情、抚慰之意，真是百感交集，万箭簇心，一种难以名状的悲哀，再一次冲胸破喉而出：“莫，莫，莫！”事已至此，再也无可补救、无法挽回了，这万千感慨还想它做什么，说它做什么？于是快刀斩乱麻：罢了，罢了，罢了！明明言犹未尽，意犹未了，情犹未终，却偏偏这么不了了之，而在极其沉痛的喟叹声中全词也就由此结束了。 这首词始终围绕着沈园这一特定的空间来安排自己的笔墨，上片由追昔到抚今，而以“东风恶”转捩；过片回到现实，以“春如旧”与上片“满城春色”句相呼应，以“桃花落，闲池阁”与上片“东风恶”句相照应，把同一空间不同时间的情事和场景历历如绘地叠映出来。全词多用对比的手法，如上片，越是把往昔夫妻共同生活时的美好情景写得逼切如现，就越使得他们被迫离异后的凄楚心境深切可感，也就越显出“东风”的无情和可憎，从而形成感情的强烈对比。 再如上片写“红酥手”，下片写“人空瘦”，在形象、鲜明的对比中，充分地表现出“几年离索”给唐氏带来的巨大精神折磨和痛苦 。全词节奏急促 ，声情凄紧，再加上“错，错，错”和“莫，莫，莫”先后两次感叹，荡气回肠，大有恸不忍言、恸不能言的情致。 总而言之，这首词达到了内容和形式的完美统一，是一首别开生面、催人泪下的作品。 〔附记〕千百年来，前哲时贤多认为陆游和他的原配夫人唐氏是姑表关系，其实事实并非如此。最早记述《 钗头凤 》词这件事的是南宋陈鹄的《耆旧续闻》，之后，有刘克庄的《后村诗话》，但陈、刘二氏在其著录中均未言及陆、唐是姑表关系。直到宋元之际的周密才在其《齐东野语》中说 ：“陆务观初娶唐氏，闳之女也，于其母为姑侄。”从这以后“姑表说”遂被视为“ 恒
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房地产投资风险分析与防范研究 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 1 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。加强房地产开发风险管理对房 地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。 房地产开发过程的风险类别 2．1 决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 2．2 财务风险 建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 2．3 技术风险 由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 2．4 经济风险 项目建成后遇到强有力的竞争或由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2．5 不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 2．6 管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 2．7 组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 3 加强风险管理的对策 房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理： 3．1 正确对待开发风险 风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。 3．2 主动进行风险识别 风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。 3．3 科学进行风险评估 对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。 3．4 强化风险防范与控制 在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。 合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案 的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。 加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。 加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。 3．5 灵活进行风险分散与转移 房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时问差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。 房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移： ①通过契约或 合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；② 用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；③通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。 4 结束语 房地产开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过提高全体员工的风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到实处，把风险损失尽量降低，只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。 回答者： 逾丸 - 二级
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