房地产开发项目可行性研究论文

项目可行性研究是投资活动的一项基础性工作，其研究结论是投资决策的重要依据。可行性研究报告适用于政府、企业、个人等各类投资主体所投资的工业、交通运 输、农林水利、城市基础设施以及技术改造等项目的可行性研究工作，以满足我国各类投融资主体进行科学决策的需要。可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告 侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公 司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 本报告从房地产市场需求、项目的资源供 应、建设规模、工艺路线、环境影响、资金筹措等方面对项目进行调查研究和分析比较，并在专家研究经验的基础 上对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行科学预测，从而提出该项目是否值得投资、如何进行建设及项目建设进程等咨询意见，为项目决策提供 依据。 《房地产项目可行性研究报告》用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府 部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请 专项资金的重要依据；向证监会申请股票上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依 据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门审查项目对环境影响的依据。报告目录第一章 房地产项目总论 房地产项目背景 房地产项目名称 房地产项目承办单位 房地产项目主管部门 可行性研究工作的编制单位 研究工作概况 编制依据与原则 编制依据 编制原则 研究范围 建设内容与规模 房地产项目建设地点 房地产项目性质 建设总投资及资金筹措 投资计划与还款计划 房地产项目建设进度 房地产项目财务和经济评论 房地产项目综合评价结论 主要技术经济指标表 结论及建议 专家意见与结论 专家建议 第二章 房地产项目背景和发展概况 房地产项目提出的背景 国家或行业发展规划 房地产项目发起人和发起缘由 房地产项目发展概况 已进行的调查研究房地产项目及其成果 试验试制工作情况 厂址初勘和初步测量工作情况 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程 投资的必要性第三章 房地产项目市场分析与预测 市场调查 拟建房地产项目产出物用途调查 产品现有生产能力调查 产品产量及销售量调查 替代产品调查 产品价格调查 国外市场调查 市场预测 国内市场需求预测 产品出口或进口替代分析 价格预测 市场推销战略第四章 产品方案设计与营销战略 产品方案和建设规模 产品方案 建设规模 产品销售收入预测 市场推销战略 推销方式 推销措施 促销价格制度 产品销售费用预测 第五章 建设条件与厂址选择 资源和原材料 资源评述 原材料及主要辅助材料供应 需要作生产试验的原料 建设地区的选择 自然条件 基础设施 社会经济条件 其它应考虑的因素 厂址选择 厂址多方案比较 厂址推荐方案 第六章 房地产项目技术、设备与工程方案 房地产项目组成 生产技术方案 技术来源途径 生产方法 技术参数和工艺流程 主要工艺设备选择 主要原材料、燃料、动力消耗指标 主要生产车间布置方案 总平面布置和运输 总平面布置原则 厂内外运输方案 仓储方案 占地面积及分析 土建工程 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计 特殊基础工程的设计 建筑材料 土建工程造价估算 其他工程 给排水工程 动力及公用工程 地震设防 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 房地产项目选址及用地方案 土地利用合理性分析 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 资源利用分析 土地资源利用分析 水资源利用分析 电能源利用分析 节能措施分析 土地资源节约措施 水资源节约措施 电能源节约措施 第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件 主要原材料供应 燃料、加热能源供应 给水供电 外部配套条件 第十章 房地产项目进度与管理 工程建设管理 房地产项目进度规划 房地产项目招标 第十一章 环境影响评价 建设地区的环境现状 房地产项目的地理位置 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 现有工矿企业分布情况； 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况； 大气、地下水、地面水的环境质量状况； 交通运输情况； 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。 房地产项目主要污染源和污染物 主要污染源 主要污染物 房地产项目拟采用的环境保护标准 治理环境的方案 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 环境监测制度的建议 环境保护投资估算 环境影响评论结论 第十二章 劳动保护与安全卫生 生产过程中职业危害因素的分析 职业安全卫生主要设施 劳动安全与职业卫生机构 消防措施和设施方案建议第十三章 企业组织和劳动定员 企业组织 企业组织形式 企业工作制度 劳动定员和人员培训 劳动定员 年总工资和职工年平均工资估算 人员培训及费用估算第十四章 投资估算与资金筹措 房地产项目总投资估算 固定资产投资总额 流动资金估算 资金筹措 资金来源 房地产项目筹资方案 投资使用计划 投资使用计划 借款偿还计划第十五章 财务与敏感性分析 生产成本和销售收入估算 生产总成本估算 单位成本 销售收入估算 财务评价 国民经济评价 不确定性分析 社会效益和社会影响分析 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性； 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性； 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性； 房地产项目对合理利用自然资源的影响； 房地产项目的国防效益或影响； 对保护环境和生态平衡的影响。 第十六章 风险分析 风险影响因素 可能面临的风险因素 主要风险因素识别 风险影响程度及规避措施 风险影响程度评价 风险规避措施 第十七章 可行性研究结论与建议 对推荐的拟建方案的结论性意见。 对主要的对比方案进行说明。 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章 财务报表 第十九章 附件

1宏观调控下重庆房地产的发展与分析2"中华新城"项目分析与策划3房地产投资基金管理与债权融资分析4社区物业管理与创建和谐社会的关系5重庆小户型商品房的投资价值与走势6Xx项目的营销策划案7目前上海房地产价格为什么下跌,而重庆房价处于稳步上升趋势8创建房地产品牌是房地产企业走向长远发展的关键9项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值10Xx项目的可行性研究与技术经济分析11从国外的节能建筑看中国的节能建筑12重庆江景房剖析13解决房屋拆迁矛盾和纠纷有效途径14我国房地产中介行业发展的探索15如何有效树立房地产企业的品牌16建立在城市经营基础上的房地产开发17房地产营销策划与城市经营18重庆房地产发展与城市规划的探讨19试析重庆市商业地产发展20重庆市经济适用房现状及发展趋势分析21房地产开发可持续发展研究22房地产项目成本控制新思路23建设工程成本控制新思路24房地产项目现场销售管理模式分析25产权式商业模式的利与弊26我国房地产税收体制分析27物权法与房地产发展之关系研究28房地产投资的风险及控制风险的对策29品牌在房地产市场中的作用30房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策31论可行性研究在房地产开发中的作用32房地产市场调查及方法探析33房地产投资与经营策略研究34试论房地产全过程营销策略体系35房地产企业发展战略初探36房地产开发成本控制的对策37房地产销售模式探讨

可行性分析是理工科编写的论文中的重要部分之一，那么可行性分析怎么写呢?以下是我为大家带来的论文开题报告可行性分析，希望大家喜欢。

一、选题的背景与意义：

选题背景：

在2011年全球经济不稳定、中国通货膨胀和货币政策紧缩的背景下，2012年，中国政府继续坚定不移贯彻房地产市场调控政策，房地产金融环境紧缩，这就使房地产公司是否要开发一个项目更加谨慎小心了。

XXX住宅小区项目，是为了迎合XX市政府规划，XXX生态园开发的住宅小区，位置处于市区东部经济区，东沿XX生态园，风景优美，交通便利，在未来几年XX生态园一带必将成为市区最繁华的地段，所以该项目有很大开发价值。

选题意义：

对房地产开发项目开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长，经营风险高等特点。

当今国家对房地产的打压政策坚持到底，货币政策紧缩，项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。

首先，可行性研究报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。

房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。

规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资。

其次，可行性研究报告可以作为向金融机构融资的依据，向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据，也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

再者，可行性研究报告可作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础，为后续建设工作顺利进行铺垫;对金融机构而言，要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上，

判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率;

最后，对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。

因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。

二、研究的基本内容与拟解决的主要问题：

研究的基本内容：

该课题研究的主要内容是XXX住宅小区项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，

并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见。

1、熟悉地块资料，对房地产投资情况，市场状况等实施全面调查，用SWOT分析法统计分析所得数据，并且进行项目的初步定位。

2、对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用，基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。

3、测算基础的数据域参数，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，合理选择财务评价指标，并进行相关计算，进行财务评价。

4、据财务评价，对投资进行盈亏能力分析。

5、整理并总结并且按照要求完成一份完整的书面可行性研究报告，提交电子文档。

拟解决问题：

本课题所要解决的问题是XXXXX住宅小区的可行性研究。

本课题是对该项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究。

1、即项目概况

2、投资环境

3、房地产市场状况

4、目标客户等的研究

5、实施进度建议

6、投资估算和资金筹措

7、社会及经济效果评价

8、项目财务评价和项目分先分析投资估算

9、财务评价及风险与不确定分析

对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案的比较和综合评价，由此得出该项目是够应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。

三、研究的主要方法及预期的研究成果：

研究的主要方法：

1、 研究的'技术路线 ：设计项目规划，安排进度，进行项目可行性分析，进行估算，得出数据并分析。

2、 可行性分析方法 ：对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。

测算基础的数据和参数，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，合理选择财务评价指标，并进行相关计算，惊醒财务评价。

根据财务评价，对投资进行盈亏能力分析，可用静态和动态分析，罗列相关现金流量表，确定用于敏感性分析的经济评价指标，如内部收益率，净现值指标等，计算在其影响下的变动情况，进行分析。

研究的成果 ：

课题成果 ：完成课题设计，完成XXXX住宅小区可行性研究报告，结果该项目是否可行。

个人成果 ：理论与实际相结合学习了房地产项目可行性研究的相关知识，使对大学期间学习的专业知识有一个全面的回顾全面的应用，从设计过程中学到了项目可研的相关知识一系列的研究方法，对我今后的学习发展有很大的帮助，会我受益匪浅。

四、研究的总体安排与进度：

1、第X周：广泛查阅文献收集，整理资料，上报课题名称，开题报告、任务书。

2、第X周：开展针对御花园住宅小区项目的实地调研和案头调研。

实施调研，统计分析有关数据，进行项目的初步定为。

3、第X周：对项目的技术手段进行分析与设计，必要时补充市场调研内容

4、第X周：项目总投资的估算和资金筹措计划，项目财务评价和项目分先分析投资估算，拟定筹资方案，进行财务评价及风险与不确定分析。

5、第X周：征求意见、修订初稿，完成设计说明书的整理，打印、印刷、装订等工作，提交报告

6、第X周：完成答辩准备工作，并行行答辩工作。

五、主要参考文献：

1、杨东.房地产开发项目全过程成本控制.[J].建筑经济,2010(8).

2、何俊德.项目评估—理论与方法.[M].(第二版)， 华中科技大学出版社.

3、顾圣平.工程经济学.水利水电出版社.2010.

4、郑华.房地产市场分析方法.[M].电子工业出版社.

5、李启明.房地产投资风险与决策.[M].东南大学出版社.

6、王世虎、李彪.工程管理模式在实施中的问题及对策分析.[M].南省建筑质量监督总站,2011.

7、石小娟.可行性研究报告投资估算若干问题研究[J].中国工程咨询，2009,.

8、严军印.论建设项目可行性研究的可行性[J].探索与思考，2011,22-23.

9、蔡亮.某房地产项目可行性研究[A].安徽建筑，2010,178-179.

10、王小平.财务评价在房地产投资可行性研究中的应用[J].科技信息，2010.

指导教师审核意见：

签 名:

签订日期：

摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。� 关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目� 中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02�� 1 房地产开发项目全面风险管理的方法� 全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。� 在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。� 2 房地产开发项目全面风险管理的流程� 房地产开发项目风险识别� 房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。� 房地产开发项目风险评估� 房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。� 房地产开发项目风险监控� 房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。� 3 房地产开发项目全面风险的应对策略� 风险回避� 风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。� 风险控制� 风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。 风险转移� 风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。� 风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。� 风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。� 风险自留� 风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。� 风险利用� 风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。� 4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题� 制定风险应对计划应具有针对性� 风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。� 注重应对管理方法的组合� 无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。� 注意应对管理的经济性� 为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。�收集了一些材料。希望能帮的上LZ！春节来既，祝您春节快乐！