房地产信贷对金融的影响研究论文

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信贷政策调整对房地产市场的影响及对策中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以下简称“新政策”的出台，被房地产商称为央行十年来出台的最严厉的措施。房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展中不谨慎，一旦出现问题对金融安全的影响也很大。因为房地产开发中约70％的资金来自银行，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。 一、新政策出台的背景 1．央行检查房地产信贷问题显现。 为了监控房地产信贷可能引发的金融风险，2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元。其中房地产开发贷款3654笔，金额1380亿元；个人住房贷款12158笔，金额44亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的％和％，这一比例引起了管理层的极大关注。 2．商业银行房地产开发贷款增长迅速。 根据央行的统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长％；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GDP的增速。2002年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。这种情况再次加大了管理层对房地产业出台“新政策”的决心。 3．央行今年货币供应量增长过快。 今年上半年，央行两次统计均表明货币供应量过快。而近年来不少房地产巨头依靠银行信贷和不规范的土地批租暴富起来，近期某些房地产民营企业因为违规使得这一问题再次暴露。为保证房地产业今后的良好发展，为减少金融风险，上述几方面综合作用，就促成了管理层近期开始出台相关的政策措施来规范房地产企业的经营发展（详见中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，见本刊6月号第33页）。 二、新政策预期的目标 1．保持供需平衡。 商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也是经济和金融危机。 在保持房地产总体供需基本平衡的前提下，还必须保持房地产内部的结构基本平衡，这是实现总体长期平衡的基础。目前特别要关注超过地区实际需求能力的高价房和别墅大量开发，而地区需求比较旺盛的中低价房相对紧张的状况。要通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策的窗口指导，使房地产资金投向保持合理水平，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。 2．避免大起大落。 从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。 因此，必须使房地产稳健发展。目前国内部分地区出现的房地产投资短期内大幅度增长，商品房价格大幅度上升，就有过热的迹象。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。 3.防范金融风险。 房地产引发的金融风险有两种情况：其一是房地产企业大量倒闭而使银行贷款成为坏帐；其二是在企业虽没有倒闭，甚至整个行业还处于比较景气的状况下，由于银行贷款过多涌入房地产，造成整个信贷结构发生变化。贷款过于集中于一个行业，且大量信贷资金违规投资于房地产项目，不仅会降低对其他行业的支持，也会加剧风险的集聚。特别是后一种风险往往具有很大隐蔽性和麻痹性。所以，必须未雨绸缪，当房地产发展出现过热迹象时，虽没有出现危机，但也要超前预警，防范金融风险于未然。 4.兼顾公平和效率。 目前部分地区房地产开发中，高价房和别墅快速增加，在商品房结构中比重不断上升，整个房价不断上升。高价房和别墅相对中低价房，能为企业带来巨大的利润，所以大为房地产企业追捧。而购买高价房和别墅的多为高收入者，个人收入支付能力比较强，银行也热衷为这些购房者提供按揭，为这些楼盘开发提供大量贷款。但这类购房者毕竟是市场需求的少数，目前突出的矛盾是中低价房比较紧缺，而这又是市场需求的最大部分。货币政策在尊重市场规律和原则，发挥经济金融调控作用时，也要体现一定的政策目标，必须关注市场中最大多数人的利益，促使房地产社会需求处于比较公平的状况。反过来，只有市场需求主体的利益得到满足，市场中的高价房才有真正存在的基础，购买高价房者的资产缩水概率也会降低。 三、新政策对房地产业的影响 房地产企业融资渠道较单一，对银行金融支持依赖度过高。据估算，房地产项目中接近70％资金来自银行，部分项目银行资金比例高达90％左右，若全面严格实施该政策，将产生“急刹车”效应，可能对当前房地产市场带来较大的冲击。主要体现在： 1．中小房地产开发企业濒临困境。 今年上半年，仅上海就累计发放住房开发贷款亿元，房地产开发企业流动资金贷款270多亿元，个人住房按揭贷款新增亿元。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产企业资金链绷紧，部分房地产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计：该政策实施将使约50％房地产企业陷入困境，70％以上的项目无法继续。 2．房地产消费势头受抑制。 该政策在限制部分高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上提高了预售门槛，也会受到一定的影响。据了解，目前北京房地产销售已有所影响，部分高档楼盘出现打折销售现象。 3．市场发展的信心受压制。 部分消费者可能形成价格下降预期，持币观望，延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。 4．高档住房受到严格限制。 从新政策中不难看出，高档、大户型和别墅等住宅将受到银行贷款的限制，此类住房的供应量将有所减少。然而，正因为此类住宅的成本上升，供应减少，所以高档、大户型和别墅价格还将上升。 但从长期看，央行一系列措施的实行，会有利于夯实房地产公司的业绩，起到优胜劣汰的作用。目前，商品房新开工面积增长速度为32％，竣工面积增速为37％，而商品房销售增速为45％。随着管理层对房地产信贷收紧政策的实施，新开工面积增幅将回落，从而会引起房地产市场的供需不平衡，最终会消化掉大量存量房，降低整个房地产市场的空置率，长期看来会挤掉房地产上市公司的业绩水分，有利于其今后的发展。另外，系列措施的实行，经营不佳的地产类上市公司很可能会重新考虑调整业务，而品牌房地产公司会在这轮竞争中最后胜出，业绩也会大幅提升。 四、新政策的新动向 央行新政策的出台，已在房地产行业引起很大的反响，但新政策的具体实施还须各地分行制定各地区相应的“房贷实施细则”。然而，央行新政策出台后出现一些新动向应引起关注：一是央行将房地产信贷和其他金融信贷监管职能移交到银监会，而目前银监会刚刚成立，监督房贷政策执行情况的政策倾向尚不明朗。二是该政策的实施细则主要由地方金融监管机构和各商业银行根据自身的具体情况自行制定，由于房地产企业和贷款银行之间存在利益上的双向依赖，估计政策的实施具有一定的弹性和缓冲空间。 五、房地产开发的对策 1．信托业将成为房地产企业新的资金源。 我国《信托投资公司资金信托管理暂行办法》实施一年来，已有100个信托品种投放市场，均大受市场欢迎。作为连接货币市场、资本市场和产业市场的特殊纽带，在目前金融业分业经营的格局下，信托业可以完成其他金融业“不可能完成的任务”。其中就包涵央行新政策中明文规定禁止的未获“四证”房地产开发项目的贷款。因此，在新政策出台后，房地产商加强信托产品的设计和运用有广阔的前景。目前，发达国家70％的金融资产由信托业经营，尽管我国对信托业的界定有所保留，但市场份额依然诱人。 2．积极做好中小型房地产企业的兼并重组工作。 央行新政策的出台，无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。中小型房地产商面临新一轮兼并重组，其手头的部分土地也急于出手，有实力的房地产商可结合自身的房地产发展战略和国家的房地产政策，有选择地同一些中小型房地产企业进行接触，通过兼并重组，为新一轮的发展打下坚实的基础。 3．房地产企业应注重吸引外资。 房地产企业可以通过改制时吸收外企入股和同境外房地产企业合作开发房地产项目吸引外资。一旦和境外房地产企业达成合作协议，那么资金链就会非常牢固，因为国外的金融和房地产是紧密相连的，被统称是房地产金融。另外，随着我国加入WTO，2005年后外资银行就可向中国房地产企业贷款，将为我国房地产业注入大量资金。 4．房地产开发要注重政策倾向。 此次央行新政策的出台，受冲击最大的是“高档”、“大面积”和“别墅”等商品房。然而，新政策实施后因为此类楼盘开发量减少，开发成本增加和人们需求增长会使这类商品房的价格上涨，同中小型企业不具备此类商品房开发相反的是，有实力的大型房地产商在自有资金充足的情况下可积极涉足新政策实施后此类商品房的开发空间，其增值和盈利的机会可能大于以往。

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住房信贷存在的问题及对策研究一、前言随着经济的发展, 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持,另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件, 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来, 面对住房金融业丰富的市场资源, 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务, 甚至推出了专门的业务品牌名称, 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿元增长到年月底的亿元, 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证, 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后, 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。二、住房消费信贷市场存在的主要问题1、居民的住房消费心理问题勤俭持家是中国人的优良传统, 但人们的投资意识比较薄弱, 绝大多数居民购房是为了改善住房条件, 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出, 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的, 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念, 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。2、居民收入预期问题根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验,城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高, 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。目前, 我国经济正处于转轨时期, 产业结构的调整、加入等因素, 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善, 怕病医疗制度的改革还没有到位, 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析, 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜, 如果贷款为八成, 期限为年, 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的, 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱, 造成城镇居民收入预期普遍不高, 难以使住房消费信贷快速发展。3、住房消费信贷的风险控制与保障问题由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散, 基数大、期限长, 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中, 可能出现的风险包括产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此, 国外消费信贷发展的经验表明, 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素, 恰恰又是我国住房消费信贷运行中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则, 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力, 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入, 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“ 收入证明” , 经调查核实大多不真实, 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平, 也就无法确认住房消费者的贷款资格, 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外, 由于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处购买房屋, 他将其收入证明一式多份, 就可能分别用于不同的银行, 由不同的银行提供按揭贷款。这样一来,其实际贷款额就远远高于规定的数额, 月还款金额也远远大于其月收入情况, 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握, 个人住房消费信贷的风险无法控制。三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定,二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞后, 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差, 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度, 又没有政府机构提供的保证制度, 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的住房债券。因而, 无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一方面, 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限小、利率大, 无法吸引更多的中等收入阶层, 无法满足更多的住房消费信贷的需求〔。、信贷经营理念问题由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本的稀缺性特点, 使银行在住房消费信贷的开办上, 既存在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问题。其表现一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。现在很多房屋都是期房预售, 按照《房地产抵押管理办法》规定, 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门办理预抵押登记, 待房屋取得产权证后再办理正式的抵押登记手续。若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借款, 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因, 目前房屋产权证还是存在着办证难的问题。比如在温州, 就有许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事例。没有产权证, 房屋自然不能进行正式抵押, 银行也就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时, 甚至会受到市场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务的发展。二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定〕三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷款, 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担保物、财物体现, 第三方面担保货款合同公证等程序才能获得, 致使银行成本增加, 工作负担加重。同时, 贷款过程中, 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交税、交费等, 也不同程度地增加了贷款消费人负担, 从而, 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。三、住房消费信贷市场解决对策针对我国住房消费信贷存在的问题, 我们认为宜采取以下对策选择、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制一是制定合理、透明的住房消费政策, 使居民在了解住房政策和规定的基础上, 理解政策的合理性, 进而自觉贯彻执行新政策, 形成稳定的住房消费大众心理预期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规则, 强化保护住房消费者合法权益机制, 降低住房交易税费, 创造出一个公平、合理的住房消费环境, 形成一个健康向上的住房消费心理机制团。、扩大住房消费信贷的领域和群体。在住房消费群体的选择上, 针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实, 住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理, 又急需住房的青年消费群体上, 有针对性制定一些配套优惠激励政策, 着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面, 应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向, 采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷, 使消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种, 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特点, 制定一些配套的激励优惠措施, 如利率补贴, 减免税费、免贷款、抵押购房公证收费等, 以启动和促进这部分居民的住房消费活动。、建立健全发达规范的住房信贷制度。历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费升级阶段时, 居民的消费模式也随之发生变化, 逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费, 即进入消费信用化时代。目前, 我国正在从住房消费福利分配制向住房消费货币分配制度的转化, 而消费货币化则是年月第期温州大学学报消费信用化的基础。所以, 建立健全发达而规范的住房信贷制度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作, 特别是在着手建立区域性的个人信用体系的基础上, 尽快建立全国性的个人信用体系,并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进一步完善住房消费信贷商业保险制度, 制定政府的保险和保证、保障措施, 建立必要的住房消费信贷资金供给机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状, 培育一些能够融通长期资金的市场主体, 吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险金, 养老保险资金等长期资金, 为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。、建立良好的住房信用风险分摊机制客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发展中国家住房金融市场, 住房消费信用的风险总是客观存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》等法规和条例, 但是《住房抵押贷款法》至今尚未问世, 致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性依据‘习。因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊机制。一是建立和完善政府担保制度, 充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列, 市场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大, 且仍呈扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益, 属敏感性商品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保公司, 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行担保, 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国家专门的住房担保机制, 不仅可以克服目前由企业出面担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险, 增加金融机构的安全性。二是建立和完善住房金融二级市场, 充分发挥社会保险金融市场的基础上, 尝试和支持保险基金养老基金和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场, 更好地体现和推动住房消费信贷的实施。三是建立和完善住房二级抵押市场, 发展抵押贷款证券化, 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。开辟住房二级抵押市场, 不仅可以进一步发掘全社会的资产潜力, 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来源, 又可以通过产权重组, 分散和转移了住房贷款风险, 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合, 推动住房贷款风险分摊的社会化。、加大金融创新力度, 寻求银行利润最大化在我国加入以后, 外资银行进入我国的门槛的不断降低, 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当然包括个人住房信贷业务, 银行间的竟争加剧必将迫使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业务领域的金融创新体现在一是在思想上, 银行内部要对个人住房消费信贷对促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认识, 进一步开拓进取意识, 改变旧有习惯模式和思维定式, 大胆创新, 勇于改革。二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要有一个实际的大的改进, 使消费者方便、快捷、满意。三是进一步扩大住房消费信贷服务品种, 扩展服务领域优化服务环境。针对消费者的不同要求, 开辟房改房贷款、使用权房贷款, 房屋互换贷款、私房二手房买卖贷款, 尽快形成品种齐全, 层次分明的住房消费信贷的格局。同时, 围绕住房消费信贷这一领域, 开展住房信息咨询, 买卖指南、个人住房贷款方案设计, 房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等“ 一条龙” 服务,充分发挥其主观能动性, 扩大住房消费信贷的规模。四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与时间成正比例的关系, 推出逐渐递增还款的个人住房贷款, 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融需求利用与国际接轨, 实行市场利率之际, 推出可变利率的个人住房贷款新品种, 供不同层次金融需求客户进行选择。四、结束语随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发展, 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开展, 可以有效的解决购房者资金不足的困难, 购房的经济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费信贷活动中存在的问题, 对我国房地产的发展和住房制度改革具有重大意义。