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希望这篇文章能给你帮助，拿着套就是了试论基层事业单位财务管理工作存在的几个突出问题摘要：事业单位的财务管理状况将直接决定其提供社会公共服务的质量。课题从预算编制、收支管理、财务清算、财务报告以及财务监督等多个层面深入剖析当前基层事业单位财务管理工作中出现的一系列不容忽视的问题，以引起各基层事业单位领导及财务管理部门的高度重视。关键词：基层事业单位 预算 成本控制 监督一、预算编制不够科学1.基层事业单位受人员编制、工作人员素质等因素的制约和影响，往往对预算编制缺乏足够的重视，直接表现为预算编制时间仓促，预算编制程序简单，审批不严谨，程序缺乏规范性。事业单位未根据事业发展计划和财力可能，逐项计算编制，编制预算时，未按轻重缓急测算每一级科目支出要求，造成预算编制不够准确合理。2.预算编制脱离实际，虚报冒报。单位并没有根据上年预算执行情况及本年度事业计划和财务收支状况，实事求是地提出本单位本年度各项收支的预算建议数接受“两上两下”的审批，而是以同级财政部门界定的具体财政补助上限加上事业单位的其他收入和支出为标准编制预算，经费安排上缺乏可靠依据，预算编制数据脱离单位发展实际，造成执行与预算脱节。二、财务管理混乱，人员素质偏低1.事业单位有明确的人员编制限制，出于职能设置、工作分析、人员配置等管理问题，一些事业单位内部出现一部分人员闲置一部分人员多职兼任的问题，造成财务人员兼职太多太杂，任务重；如果编制人员中有几人不能承担相应的工作任务，就会导致财务工作人员任务重，负担大，财务人员往往疲于应付各项工作，出现财务问题在所难免。2.财务人员本身素质偏低。具体表现为学历层次不够高，专业技能水平欠佳，没有参加相关会计从业人员资格考试并获得相应资格证，知识缺乏及时更新等。因此，工作仅仅停留在账表处理等日常事务上，按部就班，长此以往，责任意识淡薄，使得单位财务工作不能走向科学化和规范化。三、未合理分解预算指标，支出控制不严，缺乏成本控制意识1.预算在经过“两上两下”的审批程序后，事业单位并没有围绕事业计划和行政任务，及时将收支指标分解到各部门、各科室，没有让各部门和各科室明白预算的总体概况。单位也没有分解明确的财务收支指标给各部门各科室，造成了预算执行的无计划和无秩序，失去了原有的规范性和系统性。调动各部门各科室人员理财的积极性。2.某些事业单位财务支出未按支出预算和用款计划执行，擅自扩大开支范围和提高开支标准，随意改变资金用途和支出规模，常常出现决算超预算。比如接待费用在各个单位的支出费用中都占有相对较大的比重，甚至有些单位的接待费用高出正常办公经费。3.事业单位成本控制意识不强烈，注重任务远甚于注重成本，不顾及总任务完成所形成的大量成本耗费，加之，办公经费的节约更多的时候只能强调一种自觉意识，让工作人员把节约内化为一种本能的意识，而不能准确合理地界定节约的标准和衡量尺度，执行起来缺乏可供参考的依据，因此，办公经费的支出管理难度随之加大。4.私人免费占用公务资源完成私人事情。事业单位车辆使用成本相对较大，公务用车的大修费用支出较多，大、小修和更换零配件次数频繁，车辆耗油量大。探究其原因，除正常公务活动外，事业单位车辆有被私人免费利用的现象，某些公务用车成了私人的轿车，这严重耗费了事业单位的公务用车资金，给事业单位财政带来了压力。5.接待费用超标。事业单位的接待费用呈现剧增的趋势，且接待最直接最主要的表现形式为宴请，除正常的工作交往和合作外，有关部门不断提升宴请的档次，巧立一些不必宴请的账目，造成事业单位接待费用越来越多。另外，有的部门借公款接待之便，虚报账目，赚取回扣。这些或明或暗的宴请费用使得事业单位财政负担日益加大。四、资产管理存在漏洞固定资产的实有数与账面结存数不相符，即“账”、“卡”、“物”三者不符，如事业单位的图书资料，财务人员为节省时间随意估算册数登记入账，一般情况下登记的册数明显少于实有数，造成固定资产无形流失。在财政改革或者日常的清查过程中，一般的事业单位人员设置较少，财务管理人员1-3人，很多单位甚至只有一人。无论是在财政改革还是在日常的清查过程中，资产管理都是一个复杂的系统工程，仅仅靠财务人员统计入账不能确保各项资产的安全性。恰恰在这些工作中，其他科室的工作人员缺乏必要的支持和合作，认为财务工作不是本部门的业务所在而不积极主动地为财务人员提供相关资产信息，造成一些部门在使用而购置时尚未录入的资产漏统。五、财务人员操作不规范，财务报告不全事业单位财务报告由财务报表和财务情况说明书构成，多数事业单位只有财务报表而没有财务情况说明书，且财务报表数字不准确、真实，内容不完整，财务人员往往用估计数、推算数填报，隐瞒收支情况，账账不符，账实不符。财务人员未对本单位财务状况进行财务分析，使得单位不能客观地总结财务管理经验，不能发现平时的工作中存在的突出问题，不能有效改进财务管理工作方法，无法提高经济和社会效益，也不利于财政主管部门全面认识基层财务工作情况，不能为政策制定者提供体制改革的依据和原始素材。六、财务监督力度不够事业单位组织内外部监督机构没有对事业单位的财务收支情况进行强有力的监督，对预算是否得到切实执行、超支或减支、费用支出结构变化的合理性、是否乱支滥用、是否做到专款专用等情况进行全面深入地监督。致使某些事业单位乱支滥用、擅自扩大开支范围、提高开支标准、任意挥霍国有资产、损公肥私、假公济私，造成国有资产流失。参考文献：[1]马海涛，李燕.收支两条线管理[M].北京：中国财政经济出版社，.[2]候江红.公共组织财务管理[M].北京：高等教育出版社，.[3]曾建华.现代西方财政学[M].厦门：厦门大学出版社，.[4]陈工.政府预算与管理[M].北京：清华大学出版社，.
经济法学选题是大学生最困惑的问题，又是毕业论文写作的关键，学生必须高度重视，同学们要明白选题是论文成功的决定因素，选题决定研究思考的目标，决定研究成果的价值以及毕业论文写作的成败。在具体的毕业论文选题中，选择现实有意义、比较适合自己、比较容易出新意的题目，一定要掌握选题的步骤和方法，以及毕业论文开题报告的写法。毕业论文的选题是决定论文质量的关键性环节，是研究工作实践的第一步，也是完成毕业论文的第一步。选题确立了，材料的取舍、结构的安排、创新点的判断、论证方法的选择等等，就为论文写作提供了依据。所谓选题就是选择毕业论文的题目。毕业论文的选题是创造性思维活动，是学生在理论知识、实践经验、信息积淀的基础上，经过精心筛选、综合分析、反复推敲、想象提炼而产生的。因此，选题是广博和集中的有机结合，大学生必须尽早地掌握最新的信息资源，尽多地积累丰富的知识经验，尽快地形成自己独特的见解，为毕业论文的选题奠定扎实的基础。毕业论文选题的意义爱因斯坦说过，科学面前，“提出问题往往比解决问题更重要”。提出问题是解决问题的第一步，因此，正确的选题，选到合适的题目，对毕业论文的撰写可以起到事半功倍的效果。选题决定研究思考的目标毕业论文不同于命题论文，写什么题目都需要学生自己去思考，去发现，去选择。有的学生选题不当，研究思考进入了死胡同，写不下去了，只好更换题目，重新开始，时间和精力的浪费，有的学生选题合适，很顺利就写完了。由此可见“题好文一半”，选题是论文成功的决定因素，它决定论文研究思考的目标。英国科学家培根说过“如果目标本身没有摆对，就不可能把路跑对...”一个人保持着正确道路的瘸子总会把走错了路的善跑的人赶过去，不但如此，很显然，如果一个人跑错了路，越加活动，越加迷失。选题实际上就是确定“写什么”的问题，即确定研究思考方向目标。如果“写什么”不明确，“怎么写”就无从谈起。选题活动的动因在于发现问题，因为发现问题才能找到研究思考的目标。在选题的过程中，往往研究方向逐渐明确，研究目标越来越集中，最后就可以紧紧抓住论题开展论文写作了。选题决定研究成果的价值决定研究成果的价值有两方面：理论价值和实用价值。理论价值就是在理论上有新突破，具有开拓性意义或者丰富和完善了原有的理论；实用价值就是在实践活动中有指导意义，对实际工作起到了推进的作用，产生实际效益。毕业论文的理论价值和实用价值，于选题关系密切。选题决定研究成果的价值。如果选定的题目，别人早就论证过并圆满解决，无法从另外的角度补充扩展，即使花了很多的功夫，文章的结构和语言也不错，论证再严密，也没有什么价值，选题有意义，写出来的文章才有意义。选题决定毕业论文的成败选题得当与否直接影响到毕业论文的质量的高低，决定毕业论文的成败。学生选题应考虑自己的知识结构、专业特长、研究能力、资料来源难易程度等具体条件、如果选题于学生应具备的主客观条件相差较远，研究就很难取得成功，论文难免以失败告终。选题是撰写毕业论文的奠基工作，题目一旦定下来，写作的全过程都要围绕它进行。信息的选择，论文点的确立，提纲的草拟，文献的选定，都要以它为中心来进行，偏离它随心所欲，论文就难免失败。选题决定论文的写作方向与速度，选题定了，写作的方向明确了，学生可以根据研究的需要尽快搜集到有关资料，尽快进入研究过程，尽快找到解决问题的办法，论文自然也就越快接近成功。
会计理论与财务会计、成本会计与管理会计、财务管理、审计学、会计电算化、农业财务会计可以提供相关论文，具体+Q详谈、
学术堂整理了十五个经济法学论文题目供大家进行参考：1、劳动者须知的税收权益2、为确保儿童玩具及护理用品安全 美国拟禁新有害物质3、浙江省省级行政事业单位国有资产损失赔偿处理暂行办法4、旅游合同违约的精神损害赔偿问题探讨5、关于加强法制理念维护稳定的实践与思考6、《企业信息公示暂行条例》对企业档案利用工作的影响7、强化依法审计助推基层央行依法行政8、国有企业集团管控三维度探析9、《吸油烟机能源效率标识实施规则》解读10、该起特种设备案处罚的依据是什么?11、特种设备不符合相关标准如何进行处罚12、不推 不拖 不等 陕西省安康市纤维检验所两小时处理一起群众投诉13、船舶碰撞交通事故损害赔偿案件中紧急避险之认定14、集装箱超期使用费诉讼时效起算点探析15、关于《广州市存量房交易资金专用账户管理办法(征求意见稿)》公开征求公众意见的公告
确定题目要看选题要求
学术堂整理了十五个好写的投资学毕业论文题目供大家进行参考：1、论在WTO框架内建立国际投资多边协议2、我国海外投资法律制度的完善3、论离岸公司在我国涉外投资中的法律规制4、证券投资基金的风险分析5、我国国际直接投资的区域分布研究6、民间投资的影响因素分析及对策7、山东省政府投资项目管理模式研究8、完善政府投资监管的法律思考9、我国证券投资基金投资策略的财务学研究10、我国投资效率与机制研究11、风险投资初期阶段投资风险评价12、美国房地产投资信托基金的设立法律研究13、20世纪90年代以来双边投资协定评价及发展趋势研究14、境外风险资本在中国的投资策略研究15、我国发展风险投资业的思考
最好写的当然是企业价值评估方向了，收益法里面有太多可写的了，比如折现率的确定，预测收益的方法等等。而且还能选择用实例进行说明，一个合适恰当案例再加上计算过程，论文的字数基本就够了。
其次就是无形资产评估的方向，只需要找一个热点资产，品牌之类的，用DCF和实物期权法弄一弄，再加点独创的东西就可以了。选择这个方向的好处是涉及的内容非常广，所以它可发掘的东西也比较多。
最后就是房地产方向，这个就是比较传统的了，可以结合大数据、人工智能写一点东西出来。再或者可以纯做估值理论这块，比如如何改进收益法、实物期权法，或者知识产权的分成率怎么更好的确定这些都可以做。
关于论文写的是否成功，不仅内容重要，写好题目也很重要。那么资产负债表分析的论文起个什么题目，对于读者吸引也是很关键的，在这里我说说一下两个题目，仅供参考。第一个题目是关于资产负债表的内涵分析；第二个题目叫资产负债表的奥妙解析。以上内容希望对您有所帮助谢谢！
选个自己感兴趣比较熟悉的题目
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资产评估的论文，目前比较有价值的是无形资产评估、企业价值评估，无形资产可以具体写专利权，非专利技术，商标权，著作权，特许权，土地使用权等；自然无形资产包括不具实体物质形态的天然气等自然资源等。企业价值评估可以讨论一种或几种具体的评估方法。
这个一般学校会有选题给你的，但有很多学校是要自己去自拟题目的。所以我也不清楚你们学校是老师给你们还是自拟题目。选题一定要选自己的专业有关的题目，而且要顶一个自己喜欢的方面而又不偏你们的专业的题目，这些很重要。如果可以尽量选些自己熟悉而且资料数据那些容易找的题目，范围一定要小，能小的尽量要小，而且题目是可以变动的，以下我也给你提供一些选题，你参考下。CPA、CPV行业发展比较研究资产评估XX市不同区位房地产价值升值幅度影响因素实证研究资产评估XX资产评估事务所评估风险控制机制研究资产评估XX资产评估事务所评估质量的评价和分析资产评估广西资产评估人才培养体系建设研究资产评估广西资产评估人才需求研究研究资产评估广西资产评估行业监管研究资产评估广西资产评估行业科学发展研究资产评估经济学研究发展对资产评估理论的影响资产评估评估结果合理性分析研究资产评估评估准则的国际比较与趋同研究资产评估企业价值与整体资产评估的风险管理资产评估企业人力资本价值评估方法研究资产评估市场法评估房地产价值案例研究资产评估事业单位工资改革与人力资本评估资产评估收益法的应用和改进研究资产评估
倒不如写《浅谈中外资产评估标准流程差异》
(一）摘要摘要是毕业设计（论文）主要信息的简要陈述，具有独立性和完整性。摘要内容包括本论文研究目的、方法、结果、结论四部分。千万不要讲一些人们已经做过的工作。要开门见山地讲本文的主要工作。摘要分中文摘要和外文摘要，中文摘要在前，一般300字左右，外文摘要另起一页，内容应与中文摘要对应。（二）正文毕业论文正文部分包括前言、主体和结论。前言作为开场白，应以简短的篇幅，说明毕业论文选题的目的和意义、国内外文献综述、研究的内容及预期目标，要求突出重点，实事求是。主体是毕业论文的核心部分，占主要篇幅。毕业论文正文字数一般要求在15000字以上。有创新的论文，字数不受限制。文中插入的图表要符合国家标准，经过精心设计后用计算机绘制，尽量避免扫描图表。结论是整个毕业论文的最后总结，完整、准确、简洁地指出以下内容：（1）毕业论文得到的结果所揭示的原理及其普遍规律；（2）研究中有无发现例外或本文尚难以解释和解决的问题；（3）与同类研究工作的异同；（4）进一步深入研究本课题的建议。（三）参考文献毕业设计（论文）要求有10篇以上的中外文参考文献，其中至少有一篇与设计（论文）内容相关的外文文献。毕业设计（论文）引用的文献应以近期发表的与毕业设计（论文）直接有关的文献为主。凡引用本人或他人已公开或未公开发表文献中的学术思想、观点或研究方法、设计方案等，不论借鉴、评论、综述，还是用做立论依据，都应编入参考文献目录。各条文献按在论文中的文献引用序号顺序排列。
资产评估的论文，目前比较有价值的是无形资产评估、企业价值评估，无形资产可以具体写专利权，非专利技术，商标权，著作权，特许权，土地使用权等；自然无形资产包括不具实体物质形态的天然气等自然资源等。企业价值评估可以讨论一种或几种具体的评估方法。
最好写的当然是企业价值评估方向了，收益法里面有太多可写的了，比如折现率的确定，预测收益的方法等等。而且还能选择用实例进行说明，一个合适恰当案例再加上计算过程，论文的字数基本就够了。
其次就是无形资产评估的方向，只需要找一个热点资产，品牌之类的，用DCF和实物期权法弄一弄，再加点独创的东西就可以了。选择这个方向的好处是涉及的内容非常广，所以它可发掘的东西也比较多。
最后就是房地产方向，这个就是比较传统的了，可以结合大数据、人工智能写一点东西出来。再或者可以纯做估值理论这块，比如如何改进收益法、实物期权法，或者知识产权的分成率怎么更好的确定这些都可以做。
资产评估的，不要范围太大的了，也要新颖
一、现实性 , 现实性是指以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 二、市场性 , 市场性是指资产评估区别于其他会计活动的显著特征。 三、预测性 , 预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。 四、公正性 , 公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何单独一方的需要。 五、咨询性 , 咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
房地产估价还原率求取方法比较及其优化内容摘要：收益还原法是收益性房地产估价的最常用、最重要的方法，但由于还原利率的确定较为困难，很难确定其是否准确、是否科学，导致应用受到一定限制。笔者通过分析现行较通行的还原利率确定方法，得到以复合调整法确定还原率的优化方法。关键词：房地产估价 还原率 复合调整法房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须注重活动过程的严谨性与科学性。房地产估价收益法，是目前国际上流行的资产评估方法之一，该法是利用资金时间价值原理,将房地产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。但在实际操作中，收益法有一定的难度，集中难点是未来纯收益和资本化率的确定，特别是资本化率的准确与否，将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性。因此在运用收益还原法评估房地产的价值时，还原率确定的准确与否对估价结果的准确性具有重要影响。还原率实质由于房地产具有位置固定性、不可再生性、个别性、永续性等特性，且具有投资和消费的双重属性，使得使用者在占有某房地产时，房地产不仅能为其提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断的继续取得。因此可以把购买房地产作为一种投资，房地产价格作为购买若干年房地产收益而投入的资本，房地产价格高低取决于可以获取的预期收益高低，由此产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式为：收益价格=年纯收益/还原率(年纯收益相等，且为无限年期的情形)还原率是一种资本投资收益率，或被称为获利率、报酬率、利润率、盈利率和利率等，是用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。还原利率的实质体现为以下几方面：还原率会随着所投资房地产的地段、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。还原利率其值必须为正值。如果还原利率小于零，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算是无意义的。还原利率其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资收益将不高于将资金存入银行或购买国债，因此不合算。还原率与投资风险的大小成正比。若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。在采用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，取决于估价师对纯收益和还原率的确定，尤其是还原率，它的微小变化都将产生很大的影响。选择一个适当的还原率对估价人员来说更为重要。确定合理的还原率是准确计算房地产价格的关键问题。还原率求取的常用方法对确定还原利率有许多观点，例如：市场提取、平均银行利息率、借贷利率、资本投资在有息证券上的利息率、安全利率加风险调整率、资本增值率（机会成本率）、抵押与自由资金组合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上观点各有其特点，其利率的求取各有所侧重。从理论上看，房地产估价人员根据不同的估价项目合理选择，即可以得到满意的结果，但在实际运用中它是建立在估价人员对市场的充分了解基础之上，因此真正做到这一点并不容易。在还原率的确定过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占比率、外来资本利息、因折旧或功能下降等产生的贬值和收益降低、因通货膨胀带来的房地产增值和收益增加、还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿、免税政策以及房地产类型、位置、年代、租约、结构等也影响还原率，因此房地产还原率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单的用银行利率代替，这就更加要求估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与房地产市场价格最接近的还原率。本文将对实践中常用的几种还原率的求取方法及其比较进行系统阐述。（一）市场提取法此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下，该法直观容易理解和被人接受，准确度比较高，一般计算分为有限年期还原率和无限年限还原率。有限年期还原率计算较为复杂，可用逐渐趋近迭代法求取。值得注意的是，运用市场租金（收益）／价格比法求取还原利率时，所选取的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的房地产，并求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原率。这种方法的缺陷是要求市场资料丰富，可比实例众多，并且还需要估价人员对某些特殊交易情况等做出修正后才能应用，计算比较繁琐。而且每个可比实例的建筑条件、经营时期都可能不同。此外，市场上出售的房地产的未来收益年限不可能完全一致，而还原利率又和未来收益年限相关。假如估价对象和可比实例的未来收益年限不相同，则所得到的还原利率实用性不大。而且对于该法，我国许多估价师都认为，既然有市场可比实例，倒不如用市场比较法，毋需用收益法。（二）累加法累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法。其理论基础是投资者为了投资，须获得相应的补偿；其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。如国外认为美国国债的利率是接近无风险的，我国则经常使用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性、管理负担三项，求得投资者要求的回报率再减去预期的收益增长率，便可得出房地产的还原率。安全利率加风险调整值法的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同的，因而结果也就存在着差别。（三）投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法即找出相关投资类型及其收益率，按风险程度进行比较、判断，依据经验判断风险性的高低将各种利率排序分析后获取收益率。如银行一年期存款利率为，一年期国债的利率为，企业债券收益为5%，一年期贷款利率为，投资股票的收益率为12%，考虑投资房地产的风险大于银行一年期贷款而低于投资股票，其收益率应高于一年期贷款利率而低于投资股票的收益率，故可以确定还原率在－12%之间。该法从宏观层面来把握房地产与其他投资资产（银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票及有关领域的投资收益率）的收益与风险关系，其前提须确定其他投资资产的收益率，笔者将其归结到各种投资资产的收益与风险问题。在竞争有序的投资市场环境下，投资收益率排序插入法是种可取的方法，但当房地产投机因素增加，出现房地产泡沫的时候应该谨慎地把握还原利率在各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，－12%之间数据的范围还是比较宽的，对估价结果的影响很大，所以此法对估价人员的经验依赖性较大，对于估价人员的素质要求较高，并且对其最终取值也难以作出科学的解释。（四）收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序插入法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法，即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。其的具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a。同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/(1+r)n]P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=(1+b)×A因V=P，故有：(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r。此法的关键是要确定一个合理的倍数，而倍数的确定则取决于估价人员的经验判断。（五）复合投资收益率法此方法是将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原率，按以下公式计算：R＝M•RM＋（1－M）RE式中：R—还原率（％）； M—贷款价值比率（％），抵押贷款额占不动产价值的比率；RM—抵押贷款还原率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE—自有资本要求的正常收益率。其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率、自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。要使投资收益最大化，抵押贷款占总价值的比例有一个合理值，我国一般在60%～70%之间。这个值不是越高越好，太高会带来债务风险。一旦各个参数都能合理确定，便得到一个客观合理的资本化率。但正如难以确定风险补偿一样，自有资金投资（产权投资）收益率是较难确定的。另外，按此公式若假想贷款价值比例为0，则还原利率将等于自有资本的要求收益率，而这显然不符合实际。（六）行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/(1+R)n]-P式中，FNPV为财务净现值，R为折现率。令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）当FIRR>RC(行业基准收益率)时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRRC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/(1+RC)n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=(1+RC)/(1+f)-1（f：物价指数变动率）。此方法简单易行，且有一定的理论依据，比较准确，目前被较多地采用。但该法的缺点是仅求出房地产的一般还原利率，将这种一般的还原利率调整为待估房地产的具体还原利率还需要借助其他的方法。还原率求取方法的优化以上六种还原利率的确定方法均是目前较为通行的方法，但有些自身存在一些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映还原利率的实质，有些则过分依赖于估价人员的经验。笔者总结还原率在实践的确定过程，依据对于还原利率实质的分析，将几种对还原利率有较大影响的因素综合起来，彼此进行必要的复合与修正得出所需要的还原率。具体如下：（一）第一步，确定基准还原率选取一年期国债利率作为还原利率的基准，以明确还原利率的收益性；选取行业的平均利润率作为还原利率的一个修正值,体现房地产的投资属性；把国债利率和行业平均利润率两者相加后取其平均值，确定出某一时点(基准点)的还原利率，并将其作为基准还原利率确定下来，公式如下：基准还原率 =（一年期国债利率+行业平均利润率）/2例：一年期国债利率为，房地产行业的利润率为，则基准还原率=（）/2=由于这两项都有官方认可或行业统计的现成数据支持，所以估价人员一般比较容易确定基准还原率的值。（二）第二步，进行价格指数修正查询该房产所在地估价时点的房地产价格指数，与基准点的价格指数相比较，得到估价时点与基准点之间的物价变动情况(以百分数表示)，以其值作为价格调整系数，得到估价时点的还原利率修正值。例：基准点与估价时点的房地产价格指数分别为，和，则由第一步结果可得估价时点还原率修正值=×（）=这项数据也不依赖于估价人员的经验，可根据权威发布的房屋销售价格指数与土地交易价格指数的计算获得。（三）第三步，进行风险调整估价人员依据土地风险较小、房产风险较大，住宅风险较小、商业用房较大的原则对于待估对象房地产的风险作出判断，从而得出其风险调整值，并确定最终的还原利率。例：假设风险调整值为，则最终可推出还原率为我们将该方法命名为“复合调整法”。从上述步骤中可以看出，采用复合调整法，既考虑到了还原率确定的科学性，也体现了还原率确定的艺术性。第一步与第二步的依据并非出自估价人员的经验，而是根据现有的比较权威的数据，操作简单明了；第三步体现了风险对于还原率的影响，并且加入风险调整值之前的还原率实际上已经比较接近最终结果，这种方法无形中降低了估价人员在实际工作中确定还原率的难度系数。当然，房地产估价＝科学+艺术。估价人员必须具备丰富的经验，才能做出准确合理的判断。无论采用何种方法来确定还原率，都必须结合估价经验对还原率进行验证，才能更加精准地进行房地产价格评估。参考文献：1.管高.房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨[W].评估专家网，20062.吕立富.关于资本化率（还原率）评定的若干思考[W].评估师信息网，2006
资产负债表债务法与损益表债务法的比较分析一般人很容易混淆二者，概念上不清晰。抓住这一点铺开面来写应该比较好。