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1.黄金为什么可以当货币盘点2005年全球金融大事，最受瞩目的无疑是金价出现不同寻常的持续上涨。尽管受年终结账因素影响导致国际市场金价一度自每盎司540美元的高位出现急剧下挫，但许多市场人士依然对金价未来走势充满信心。这显然不是由于黄金在中国已渐渐成为一种新的投资工具，毕竟上海黄金市场交易所全年成交量仅为106亿元人民币，也不能简单地理解为投资者对通货膨胀的担忧。当人们相信大宗商品交易价格对产业周期具有前瞻性，以及汇率对经济周期具有前瞻性的时候，黄金价格的前瞻性可能更加丰富。黄金和白银成为世界货币是由国际贸易推动的。在此之前，各国的货币形态五花八门。如果说以白银为主的世界货币代表了十七世纪前以中国为主导的世界贸易格局，那么，在西方工业革命、海上贸易发展以及战争赔款等因素作用下，到十九世纪，黄金逐步取代白银成为扩大的世界贸易体系普遍接受的世界货币。2.金本位制崩溃的原因20世纪30年代的经济危机动摇了金本位制的基础，金币的自由铸造、自由熔 化、自由输出入和自由兑换受到了削弱，使这种货币制度难以继续。金本位制崩溃的原因可以从下面三个方面来理解：首先，黄金既是货币又是商品，作为货币要求价值稳定，作为商品它的价值要 受供求关系的影响，又不可能稳定，因此它不是理想的货币。 其次，黄金作为货币并不能保证黄金在国际之间的流动实现均衡，由于黄金流 入或者流出会影响到各国货币供给量，黄金的流入流出不能实现自动的均衡，也就使各国的货币供给量难以与黄金的储备保持适当的比率。再次，金本位制下，要求各国货币之间的比价要用所含的黄金量做基础来确定。 由于各国政府为了刺激或抑制经济的扩张或紧缩，对货币量进行调节，要求实行独立的货币政策，因此以货币的黄金含量为基础的固定汇率制度难以维持。3.黄金在当今社会有什么样的经济地位黄金储备，指一国货币当局持有的，用以平衡国际收支，维持或影响汇率水平，作为金融资产持有的黄金。它在稳定国民经济、抑制通货膨胀、提高国际资信等方面有着特殊作用。黄金储备的管理意义在于实现黄金储备最大可能的流动性和收益性。作为国际储备的主要形式之一，黄金储备在流动性上有其自身存在局限性，因此应考虑其适度规模的问题。正确理解黄金储备的概念的意义在于：一是有利于确定合理的黄金储备规模；二是可以避免与商业银行日常营运的黄金资产混为一谈，有利于银行业务的正常运行；三是有利于实行黄金管制国家的中央银行正确制定黄金管理政策，促进本国黄金产业及相关行业的健康发展。 黄金储备量作为国际储备的一个部分只是是衡量国家财富的一个方面，黄金储备量高则抵御国际投资基金冲击的能力加强，有助于弥补国际收支赤字，有助于维持一国的经济稳定，不过过高的黄金储备量会导致央行的持有成本增加，因为黄金储备的收益率从长期来看基本为零，而且在金本位制度解体以后黄金储备的重要性已大大降低。目前中国的黄金储备量约为600吨，就是6亿克,平均每人克不到，国家发行的纸币数肯定不止这么多。以上供参考。
开放经济条件下的资本黄金投资探讨【摘要】黄金市场是我国金融市场的有机组成部分,是连接黄金开采、冶炼、经营和金融企业的纽带。目前,我国黄金市场面临着管理体制落后、衍生品种缺乏、市场主体单一、国内国际市场脱节以及交易人员素质低等问题。本文论述了黄金对于金融市场的重要作用以及影响黄金价格波动的因素,以期为黄金市场改革提供借鉴。【关键词】投资研究 黄金市场 银行业一、黄金是金融市场动荡的避风港世界黄金协会最近提醒投资者:黄金是一种没有信用风险的资产,不涉及交易对手的信用风险,也不成为任何人的负债。因此,黄金是一种良好的投资选择,且是金融市场动荡的避风港。世界黄金协会称,投资者采取“安全投资转移”策略来保护他们的财富,以抵御当前全球金融市场弥漫的不确定性。该协会投资研究部经理罗扎娜·沃兹尼亚克(Rozanna Wozniak)说:“我们对最近黄金的反应方式并不感到惊讶。随着实力强大的金融机构灾难性破产,世界各地投资者都在提心吊胆地等待下一个坏消息的到来。在短短一天时间里,世界最大的交易所黄金基金(ETF)GLD持有量就上涨了6%,从614吨上升至650吨。在此之前的证据表明,世界各地关键黄金市场上出现了普遍的实体买盘。由于它不会成为任何人的负债,黄金现在看起来像是一个好的投资选择。”世界黄金协会认为,黄金的特殊性在于它既是一种商品,又是一种货币资产。因其自身的供需动态,它的涨跌趋势相对独立,受外部因素影响的方式与其他市场不同。黄金需求的地域和方式是多样的,使得这种贵金属与西方经济周期基本保持隔绝。世界黄金协会指出,尽管近期油价下跌,但世界许多地方的通货膨胀压力依旧很大,黄金被视为一种对抗通货膨胀的手段。尽管短期内它的实际价值可能变化,但它的购买力几个世纪以来一直保持稳定。当然,这些短期因素发生作用需建立在供需基本面的长期变化趋势之上,2001年以来,黄金基本面的情况一直支撑着黄金价格的上扬。二、黄金对个人资产的保值与增值作用时至今日,凯恩斯多年前的观点言犹在耳:“黄金在我们的制度中具有重要的作用。它作为最后的卫兵和紧急需要时的储备金,还没有任何其他的东西可以取代”。黄金具有千年不朽的自然属性,而且本身还具有极高的价值,这种价值不受社会环境变化的影响,因此,黄金储藏是最好的财富储藏方式。藏金因具有抵御政治巨变、天灾等风险的特殊优势而成为我国普通民众世代相承的历史情结。二十世纪八九十年代足金首饰的热销,二十一世纪初各种金条的热卖,都是藏金情结的爆发。在2007年物价不断上涨的情况下,黄金更是为我国居民安全可靠地储存财富提供了一条很好的途径。2007年,国内的CPI指数从1月份的到5月份的,一直保持着缓慢上升的趋势。进入6月以后,CPI指数的上升突然加快了速度。继6月份达到之后,7月份又再次刷新到了,随后的8月、9月和10月更是分别以、和的涨幅居高不下,而 11月的CPI指数更是创下了近10年来国内居民消费价格指数的新高。虽然中国人民银行为抑制国民经济转成过热而9次升息,但实际为负的存款利率还是让人们发出了“跑不赢刘翔,要跑赢CPI”的戏语。在这样的经济环境背景下,历来被视为抵抗通货膨胀的最好工具的黄金再次走进了人们的视野。随着各类投资性、纪念性金条的上市,黄金具有的稳定内在价值,让购买实物黄金产品成为普通百姓抵御物价上涨、货币贬值风险的最佳选择。除了传统的生肖贺岁金条之外,多款投资型金条成为2007年实物黄金市场的宠儿而备受青睐。因为投资型金条的价格多与上海黄金交易所的实时报价相联系,而且工艺附加值较低,所以成为大众的保值首选。年内,中金投资金条在北京、天津、长春、上海、杭州、无锡等地先后布设销售回购网点,高赛尔金条 7月在南京的销量达到130公斤,而年末面市的山西宏艺投资金条首日销售额就高达万元。在实物黄金领域,商业银行也大展拳脚。工行、兴业银行、华夏银行和深发展银行先后与金交所合作推出了个人实物黄金产品,而建行的自主品牌“龙鼎金”实物黄金产品截至9月30日,销售量超过1吨,与2006年全年销售量相比增幅超过100%。从各地实物黄金产品的热销情况可以看出,越来越多的家庭开始把实物黄金作为资产保值的选择,藏金于民正逐渐成为家庭理财组合的趋势。黄金专家罗伊贾斯兰特曾经分析了4个世纪的黄金购买力,得出了“二十世纪中叶的黄金购买力和十七世纪差不多”的结论。他还发现,“在一个长期时间里,黄金始终会保持它恒定的购买力水平,每半个世纪,商品价格就会回复到恒常数量的黄金价值上去而不是黄金价值按商品的价格波动而波动”。黄金的保值功能主要表现在两个方面:一是不论政治动乱还是经济动荡,都不能使黄金的价值贬为零,作为一种实物资产,黄金具有其内在价值;二是无论经历怎样的社会变迁和岁月流逝,黄金的价值长存,具有长期内在价值。因此,从长期历史趋势的角度来看,黄金投资是防止通货膨胀的有效手段,是使资产保值的有效途径。2007年,中国股市的表现超出了大部分人的想象力,指数的高点和成交的水平不断被刷新,几乎所有的纪录都被改写。沪指从年初的不到3000 点最高攀升到6124点,在5月30日前,沪深股市的日成交量一度超过了4000亿元。但5月30日,财政部将证券交易印花税上调至的决定让沪深股市放量暴跌,沪指从4334点跌至3767点,跌幅达6%以上,两市成交量跌至2000亿元。股市的深度调整并未就此结束,10月17日开始,股市再度上演暴跌悲剧,一度下跌至,幅度也多达。而截至12月19日,两市指数与历史高点相比,跌幅依然分别高达约和16%。与大起大落的股市相比,黄金市场显然更当得起“牛蹄铿锵”的形容字眼。2007年的黄金市场并未重蹈2006年创下26年以来新高价位后大幅跳水的覆辙。在前8个月里,金价一直保持区间波动,于600—700美元/盎司之间盘整;在后4个月中,金价走出了一波气势磅礴的上升行情,于 11月7日涨至27年以来的历史新高价位每盎司美元,在短短的两个月中就上涨了200美元;此后一个多月时间里,金价一直在每盎司770 —830美元之间波动,并未像有些人预计的那样大幅回调。在其他投资市场价格波动风险增大的情况下,屡创新高的金价让投资者们逐渐把目光集中到黄金市场中来。实际上,黄金投资的赢利性与社会其他投资产品有着密切的关系,因为各种投资产品的价格变化都会影响黄金投资的成本。在存款利息高、外汇汇率高、股票价格高时,投资者往往更多地购买货币、外汇、股票,同时减持黄金。而在其他投资市场不尽如人意之时,投资黄金就成为获取利益的一种有效途径。三、黄金价格波动的种种因素1、央行的活动各国央行是黄金持有的大户,他们持有黄金的意愿直接影响金价的走势。若央行吸纳或增持黄金,则金价就会上升;相反,若央行出售黄金,那么金价就会走软。如上世纪90年代末各央行持续沽售黄金,令黄金持续回软,曾一度跌至265美元每盎司的历史低位。 2、消费因素该因素取决于经济的好与差经济形式向好时,人民的收入增加,消费意欲增强,金银手饰成为消费者购买的对象,需求的增长刺激金价的上升。相反,若经济差,消费者的购买意愿下降,则金价受需求下降影响而回软。3、科技工业的需求由于黄金的另一用途是广泛用于现代高新技术产业中,如电子技术、通讯技术、宇航技术、化工技术、医疗技术等,这些产业每年的需求约60余吨,约占总消耗量的17%,故以上工业越发展,对黄金的需求就越大,金价会上扬。另一方面,若科技越发展,黄金的开采成本相应下降,金价会偏软。4、投资性需求由于黄金本身所具有的投资价值,因此当以上因素对黄金有利时,投资者会相继入市,黄金受需求因素带动而令黄金价格走俏。5、全球黄金的供需状况黄金的供给主要来源于三个方面:矿山开发产金、各国央行抛售储备金、旧金回收。在黄金需求持续增长的同时,供给增长速度却不能跟上需求增长步伐。这意味着,中央银行需要出售黄金才能弥补供需缺口,但是受各国央行之间签订的协议制约,它们出售黄金的数量有限。如果市场持续担心美元前景,黄金的需求将上升。6、政治因素由于黄金具有规避风险的功能,如果政局紧张,战云密布,那么黄金的这个功能将发挥作用,投资者买入黄金,于是黄金价格就会上升。如1991年8月19日前苏联解体,金价于一小时内暴涨10美元(以盎司为单位);若政局稳定,金价就立即回复原状。如1992年海湾战争,金价高于400美元,但战局受控后,金价就疲软下来。但倘若战争属地区性,其影响未必能刺激金价大升。7、经济因素经济的好与差,均能影响黄金的升跌经济过热,将会引起对通货膨胀的担忧,由于黄金具有对冲通货膨胀风险的功能,所以一旦出现通胀,投资者会选择买入黄金。然而,衡量通胀的指针很大程度依赖石油价格的变化。因此,油价的上升会刺激金价的上涨。相反,油价平稳,则金价也会趋平稳。然而,若经济转好,息率上涨,如美元的息口上调,则投资者会舍黄金而取美元,金价会受压。近期市场对美元调升息口的预期就是一个很好的例子。作为一种硬通货,黄金的保值储值功能以及流通性、稀罕性、耐久及延展性,历来为人们所青睐。一个国家的黄金储备是这个国家的经济实力的重要指标之一。如今,由于其恒值和避险、保值功能,黄金日益成为受大众欢迎的优良投资理财工具。【参考文献】[1] (美)孙永玲:中国黄金金融战略实施[M].机械工业出版社,2005.[2]吴念鲁:论现代黄金的发展趋势[J].国际金融实施,2004(7).[3]肖崎:新经济下黄金营销策略的思考[J].新金融,2003(8).
黄金具有储藏、支付、结算等倾向的金融功能。黄金期货交易的推出，具有重要的战略意义。按照《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中“稳步发展期货市场，在严格控制风险的前提下，逐步推出能够为大宗商品的生产者和消费者提供发现价格和套期保值功能的商品期货品种”的精神，中国证监会批准上海期货交易所上市黄金期货。黄金期货具有满足市场参与主体对黄金保值、套利及投机等方面的需求，是黄金市场有关参与者回避、降低价格风险的重要途径。近年来，国际黄金市场价格居高不下但又波动频繁，而国内金属期货市场品种却相对单一，缺乏黄金白银等贵金属产品，无法满足黄金企业生产者套期保值、锁定生产成长和利润的需求。另一方面，中国黄金市场经过不断的市场化改革，现货和远期交易取得了长足发展，参与主体结构也日益丰富，已具备了推出期货交易的基本条件；同时，中国期货市场通过多年的经验积累和不懈的基础制度建设，也为黄金期货的上市和平稳运行创造了条件。专家指出，中国开展黄金期货交易具有重要意义：一是有利于广大企业和投资者利用黄金期货发现价格和套期保值，提高风险管理水平，增强国际竞争力；二是有利于进一步完善黄金市场体系和价格形成机制，形成现货市场、远期交易市场与期货市场互相促进，共同发展的局面；三是有利于打击黄金变相期货交易，维护投资者的合法利益。与其他贵金属期货产品不同的是，黄金不同于铜、铝等贵金属产品，还具有储藏、支付、结算等倾向的金融功能，具有重要的战略意义。黄金储备往往是各国外汇储备的重要部分。因此，此前关于黄金期货究竟在上金所还是上期所推出，市场还有不同的看法。而上金所为开展基金期货交易也做了大量的准备工作，并且目前上金所推出的黄金T+D和白银T+D交易，作为递延现货品种，在很多方面已经接近黄金期货，很多投资者也在把递延现货当做黄金期货来交易。今年6月初，央行批准了上海黄金交易所开展黄金白银期货业务，更使市场对上金所推出黄金期货抱以极大的希望。中国人民大学金融与证券研究所所长吴晓求教授表示，根据07年4月15日实施的《期货管理条例》规定，期货交易应在批准设立的期货交易所或国务院期货监督管理机构批准的其他交易场所进行。虽然上金所为黄金期货的推出做了很多准备工作，但从政策角度看，中国证监会作为证券期货监管部门，批准上海期货交易所推出黄金期货更为顺理成章。况且与上金所相比，上期所拥有丰富的期货市场运作、管理经验以及风险控制能力，而且拥有一批期货公司会员单位，有利于在世界黄金市场上发出中国的声音。
2013年第二季度金饰总需求量420吨上升了37%，年同期的421吨攀升至576吨，达到了自2008年第三季度以来的最高水平。其中，中国的需求量同比上升54%，印度则上升51%。中国印度两国金饰需求占全球总量近60%;金条和金币方面，中印占全球总量一半左右。2008年次信贷危机，中央为保持经济增长，实施4万亿的营建项目。并且，针对人民币快速升值的风险，施行人民币量化宽松政策，从而导致温和通货膨胀的出现。为了化解来自国内的社会及经济放缓的压力，中央推出增加人民收入、刺激内需等一系列政策，间接导致2011、2012、2013年工资大涨，同时也刺激了黄金产品的消费。但企业特别是中小型企业开始叫苦连天，经营环境进一步恶化。2014年，中央已经定下全面深化经济体制改革年的基调，进入经济增速的换档期。改革未必能够惠及短期的经济增长，中国经济将不可避免地经历一次转型的阵痛期，经济增速也会放缓，GDP也许会降至7%甚至更低水平。中央不会靠大规模的放贷来刺激经济的增长。
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China's gold market development strategy research AbstractGold, knowing love special commodity, it is a symbol of wealth. Since ancient times, emperors or whether people are all gold, for the respect, for your gold. Gold value stability, high mobility advantages, portfolio contains gold with better risk preparedness, Gold is an effective portfolio distributor, gold investors to realize gains in several top risk minimization. Gold investors are most concerned about is the price of gold and gold supply and demand, the official gold sales, exchange rate changes, the world economic situation, inflation, a major international politics, political instability, war, the stock market, hedge funds and so on are affected by fluctuations in the gold price factors. October 30, 2002, the Shanghai Gold Exchange opened Business, "first bucket of gold" status settled, This marks that China's gold market has taken a solid step into the open era. China's gold market from the commodity-based transactions to the financial transaction based changes from the spot transaction mainly to the gold derivatives transaction based, from the domestic market to international market changes. Compared with developed sophisticated international gold market, China's gold market has just opened the door, in gold has just started many investors still do not know the gold market. Gold market and the financial markets, commodity markets have many different thoughts, many have their own unique place. China's gold market, the need for three changes : First, from the moderate competition, a sound legal system, intensify propaganda, accelerate the training of qualified personnel, the establishment of the regulatory system, such as measures to accelerate the gold market, China; two commercial banks to actively participate in China's gold market, and give full play this role, is its excellent opportunity, is strictly challenges; The third is to build as soon as the Chinese gold derivatives market, develop gold and gold futures options and other derivatives trading business, give full play to the futures market hedging and price discovery functions, increase our gold industry, gold industry and gold on the international market competitiveness. This paper introduces gold and the gold market, the basic knowledge to explain the gold market and the foreign exchange market, Analysis of the impact on gold prices of many factors that affect the development of China's gold market barriers Discussion on the commercial banks to participate in China's gold market role, the Chinese gold market development strategy, He also thanked China for the gold market opening issues to explore. This paper is divided into four chapters, as follows : Chapter 1 Gold and the gold market overview. Conceptual on gold, the impact on the price of gold to a number of factors, gold and other investment pros and cons of species comparison. on the famous five international gold market and the gold market in China and the history of the development of the Shanghai Gold Exchange is the history and pleadings. Chapter 2 China gold market. Discussion on the establishment and development of China's gold market significance, the gold market and the foreign exchange market, import and export trade, expounded on RMB revaluation of the gold industry; on the supply and demand of gold prices; Analysis of the impact of China's gold market, an obstacle to development. Chapter 3 Chinese gold market development strategy study. China raised the gold market, the channels discussed the commercial banks in the gold market roles; Construction of the research and development of gold derivatives market ideas. Chapter 4 Development and the opening of China's gold market. From the gold market risk aversion, opening to the outside world Tax policy options and the gold market regulators four aspects of the proposed exploratory research, and the development and opening up of China's gold market strategy recommendations. Keywords : gold price gold market development strategy to explore proposals
学术堂整理了十五个金融经济学方面和证券有关的论文题目：1、我国金融业综合化经营与监管问题探析2、中国股指期货投资的风险管理3、中国股指期货推出后对股票市场的影响4、外资银行在中国设立分支机构所要求的经营环境研究5、股权投资基金研究6、证券投资基金业绩评价研究7、认股权证定价的实证研究8、股指期货交易策略研究9、物流金融发展研究10、黄金市场投资策略研究11、高新技术企业融资困境及其对策研究12、我国证券市场内幕交易研究13、期货价格与现货价格的关系研究14、中国股票市场“政策市”表现及原因探析15、股票发行制度创新研究
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一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
这哪里是小论文啊，明显就是房地产调查报告，知道这样一篇文章要花多少钱吗？
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势1.房地产调控政策走向预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。2.房地产市场状况预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。3.同业竞争进一步激烈目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。4.直接融资的影响发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。1.发展机遇第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。2.面临的挑战第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。6.区别对待，实施差异化服务和管理策略为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
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摘要： 钢结构建筑本身具有自重轻、强度高、施工快等优点，与其他建筑工程相比，更具有在“高、大、轻”三个方面发展的独特优势。随着改革开放，我国的钢铁产量有了突飞猛进的发展，特别是1997年以后，我国的钢产量突破1亿吨，尽管我国是世界的钢铁产量的大国，但在钢铁应用上只占产量的3%左右。近几年随着国家经济建设的发展，特别是2008年奥运会场馆设施、首都钢铁公司的搬迁、同时十五期间我国将钢结构住宅作为重点推广的项目。为此，国家外经贸委会同冶金部制定了在建筑工程中推广使用钢结构的一系列政策措施，鼓励建筑工程采用钢结构形式，争取在2010年建筑钢结构的用量达到总钢产量的6%，使一个发展建筑钢结构行业和市场的势头正在我国出现。
关键词：钢结构；钢结构特点；发展趋势
钢结构工程同其他结构工程相比，具有材料强度高、抗震性能好、工业化生产程度高、密闭性能好、安全更可靠的特点，决定了过去在一些高度或跨度较大的结构，荷载或吊车起重量很大的结构、有较大振动的结构、高温车间的结构、密封要求很高的结构、要求能活动或经常装拆的结构、桥梁结构中应用比较广。随着改革开放和经济发展，钢结构工程正从跨度大、多层或高层、耐热性等要求高的工业建筑足见向民用建筑发展。
1从我国钢材生产上看，越来越给钢结构建筑发展创造了非常好的物质基础。随着我国经济的发展，随着老钢厂的不断更新，新钢厂不断崛起，越来越多的钢铁基地为了适应市场的需要，成品钢材的品种越来越齐全，热轧H型钢、彩色钢板、冷弯型钢的生产能力大大提高，为钢结构发展创造了重要的条件。其他钢结构中型钢、及涂镀层钢板都有明显增长，产品质量有较大提高。耐火、耐候钢、超薄热轧H型钢等一批新型钢已开始在工程中应用，为钢结构发展创造了条件。
2从设计、施工、钢结构工业化生产看，越来越多的标志性钢结构建筑，已经足够证明我国的钢结构建筑无论从设计到施工，还是从设计到钢结构构件的工业化生产加工，专业钢结构设计人员的素质在实践中得到不断提高，一批有特色有实力的专业研究所、设计院、建筑施工单位、施工监理单位都在日臻成熟，专业性、技术性、规模化更加完善。
随着钢结构建筑的遍地开花，我国各地分别建起了钢结构的标志性建筑，如：世界第三高度421米的上海金茂大厦，具有国际领先水平、高度279米的深圳赛格大厦，跨度1490米的润扬长江大桥，跨度550米的上海卢浦大桥，345米高的跨长江输电铁塔，以及首都国际机场，鸟巢国家体育中心，首钢钢结构厂房建筑群等等许多采用钢结构建筑体系的重要工程，标志着建筑钢结构正向高层重型和空间大跨度钢结构发展。
3从钢结构应用范围看，我国的钢结构建筑正从高层重型和空间大跨度工业和公共建筑钢结构向住在发展。近年来，随着城市建设的发展和高层建筑的增多，我国钢结构发展十分迅速，钢结构住宅作为一种绿色环保建筑，已被建设部列为重点推广项目。其实，我国钢结构住宅起步很晚，只是改革开放后，从国外引进了一些低层和多层钢结构住宅，才使我们有了学习与借鉴的机会。1986年意大利钢铁公司和冶金部建筑研究总院合作介绍一种低层钢结构住宅建筑体系——Bsis，并在冶金部建筑研究总院院内建造一栋二层钢结构住宅样板房；1988年日本积水株式会社赠送上海同济大学二栋钢结构住宅（二层），建在同济新村中；90年代个别国外公司为推广其产品在北京、上海等地建立多层钢结构办公、住宅楼。大规模研究开发、设计制造、施工安装钢结构住宅还是近几年才发展起来。这说明了钢结构住宅的发展势头良好。
4钢结构作为绿色环保产品，与传统的混凝土结构相比较，具有自重轻、强度高、抗震性能好等优点。适合于活荷载占总荷载比例较小的结构，更适合与大跨度空间结构、高耸构筑物并适合在软土地基上建造。也符合环境保护与节约、集约利用资源的国策，其综合经济效益越来越为各方投资者所认同，客观上将促使设计者和开发商们选择钢结构。也正是钢结构建筑的这些优点和实用性，引起了政府的高度重视和推广，并把钢结构住宅作为我国十五期间的重点推广项目。
5钢结构的发展趋势表明，我国发展钢结构存在着巨大的市场潜力和发展前景。这存在的'巨大市场潜力和发展前景及趋势，主要来源于：
（1）我国自1996年开始钢产量超过一亿吨，居世界首位。1998年投产的轧制H型钢系列给钢结构发展创造了良好的物质基础。
（2）高效的焊接工艺和新的焊接、切割设备的应用以及焊接材料的开发应用，都为发展钢结构工程创造了良好的技术条件。
（3）1997年11月建设部发布的《中国建筑技术政策》中，明确提出发展建筑钢材、建筑钢结构和建筑钢结构施工工艺的具体要求，使我国长期以来实行的“合理用钢”政策转变为“鼓励用钢”政策。将为促进钢结构的推广应用起到积极的作用。
（4）钢结构行业将出现一批有特色有实力的专业设计院、研究所，年产量超过20万吨的大型钢结构制造厂，有几十家技术一流、设备先进的施工安装企业，上千家中小企业相互补充、协调发展，逐步形成较规范的竞争市场。
6发展钢结构住宅是我国住宅产业化的必由之路。住宅产业化是我国住宅业发展的必由之路，这将成为推动我国经济发展新的增长点。钢结构住宅体系易于实现工业化生产，标准化制作，与之相配套的墙体材料可以采用节能、环保的新型材料，它属绿色环保性建筑，可再生重复利用，符合可持续发展的战略，因此钢结构体系住宅成套技术的研究成果必将大大促进住宅产业化的快速发展，直接影响着我国住宅产业的发展水平和前途。
随着钢结构建筑的发展，钢结构住宅建筑技术也必将不断的成熟，大量的适合钢结构住宅的新材料也将不断的涌现，同时，钢结构行业建筑规范、建筑标准也将随之逐渐完善。相信不久的将来，钢结构住宅必然会给住宅产业和建筑行业带来了一场深层次的革命。
“钢结构是环保住宅，钢结构符合可持续发展概念”——21世纪钢结构将占领广阔的建筑市场。在我国目前大力推广住宅产业化的时代背景下，钢结构体系必将成为住宅结构体系的主流。展望未来，随着经济建设的蓬勃发展和交流的进一步扩大，要建造更多的高层建筑、桥梁和大型公共场所、新型的智能化小区等建筑物的需求十分旺盛。这将为钢结构的发展提供更多的机会，钢结构产业兴旺发展的新局面就在眼前。
现在我国钢结构研究已进入一个新阶段，有关规范和标准已出台，国内钢产量充足，为钢结构住宅的发展提供了较好的物质和技术基础。应及时把握其发展趋势，结合我国国情，积极借鉴并吸纳国外成熟技术，注意各专业间的相互配合，促进钢结构住宅产业化发展，相信我国钢结构住宅的发展前景是美好的。
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汽车工业中的能源材料 高强度铝合金 通过节能降低环境污染具有重要意义。在汽车材料领域，除了依靠零件薄壁化、中空化及小型化等方法节能外，主要的方法是材料的轻量化，所以轻量化材料的研究是目前国际上汽车材料领域最活跃的研究方向之一。 目前轻量化材料主要采用各种高强度钢，能够降低汽车重量１５％-２０％。九十年代以来国外广泛采用高比强度Ａｌ合金、Ｍｇ合金和塑料，其中最重要的轻量化材料是铝合金，它具有塑性好、比强度高、耐腐蚀性好、韧性好、加工成本低和可延长使用寿命等优点，每使用１Ｋｇ的Ａｌ，可降低汽车重量２．２５Ｋｇ。 美国每台车的Ａｌ合金重量已经从７０年代的３０Ｋｇ增至９０年代的９０Ｋｇ。１９９６年Ａｕｄｉ公司生产的全铝Ａ８轿车，采用Ａｌ合金挤压车架，重量降低了３５％，抗扭刚度增加了５０％；１９９７年又生产了全Ａｌ车身的双座敞篷汽车和双座轿车。ＢＭＷ公司１９９６年生产的５系列全铝轿车，其车身、车架、桥壳、齿轮箱箱体和双联前轴都是由Ａｌ合金制造，整体刚度增加８０％，据德国铝业人士估计，仅使用Ａｌ车身，一年就可节约运行费用２．５万马克。 另外，Ｈｏｎｄａ、Ｎｉｓｓａｎ、Ｃｈｒｙｓｌｅｒ、ＢＭＷ和Ａｕｄｉ等公司都生产了全铝发动机，它采用具有低热膨胀系数、良好的高温机械性能和耐磨性的过共晶铝硅合金活塞；缸体、连杆和曲轴采用压力铸造纤维增强和颗粒增强铝合金复合材料；车身采用Ａｌ－１％Ｓｉ－０．５％Ｍｇ合金。这种合金在深冲成型时呈固溶态，塑性好；时效后，通过析出Ｍｇ２Ｓｉ而增加强度。此外，采用管状铝材构成“空间立体构架”，其重量比钢车身降低４０％，成本只增加２０％，汽车总重量和燃料费都降低１０％以上。 通过改变合金组织提高铝合金的强度，能够降低铝合金成本，使其得到更广泛的应用。由于我国以生产低中档轿车为主，所以这一点对我国的汽车工业具有特殊的意义。 此类合金的重要特征是强度高、耐腐蚀和韧性好。非晶和纳米晶高强度铝合金通常采用粉末冶金方法制造（冷速为４０Ｋ／ｓ），采用真空或氢气保护，在过冷液态温度下压制成型，制成的样品密度接近１００％。例如Ａｌ９４Ｖ４Ｆｅ２合金，其基体中含有高密度晶界和过饱和Ｆｅ和Ｖ。由于Ｆｅ阻碍晶粒长大，其组织为纳米晶＋非晶。 在成型过程中，合金表面的氧化铝膜被挤碎，在合金中呈弥散分布，因此该合金同时具有缺陷强化、固溶强化和弥散强化几个方面的强化机制，而组织中的非晶则有力的改善了合金的韧性，该合金最高强度达到１３９０ＭＰａ，其它合金也存在类似的性能。这些合金的铝含量在８５％-９４％之间，铝含量越低，合金韧性越好，成本越高。由于上述合金需要在压力下成型，所以用这些合金制造的零件应具有较简单的形状。 现在汽车发动机连杆使用的材料主要是中碳碳素钢和合金钢，其强度在６００-１０００ＭＰａ之间。如果高强度铝合金的强度达到７００-９００ＭＰａ，则铝合金的比强度是中碳钢的３倍，而其重量只有原有重量的１／３，这不但能够提高发动机的工作效率和节约能源，而且由于连杆重量的减轻可降低发动机工作时的振动，从而提高发动机的使用寿命和可靠性。 2、储氢合金 估计到２０２０年石油作为能源的比例将由目前的４０％降至２０％，所以需要研究替代能源。汽车未来能源除采用天然气和液化气以及各种双燃料外，可采用太阳能、电能和氢能。 太阳能电池从材料角度出发，要解决非晶硅的低成本制造（本世纪末只能达到１ｗ／０．２＄）和光电转换率低的问题（２４％）；电池储能需要解决高效电池（低成本、储电的高比能量和比功率及高储电次数）的问题；而氢能则需要解决低成本分解水和氢气储存问题。 对于氢气储存问题通常采用储氢合金解决，目前主要是镧系（ＬａＮｉ５），钛系（ＴｉＦｅ和ＴｉＦｅＶ）和镁系（Ｍｇ２Ｎｉ）金属间化合物，一般能够储存比本身体积大１０００倍以上的氢量。 这些合金的缺点是储氢次数低（储氢和放氢使其体积反复膨胀和收缩，导致合金粉化）、容易中毒和储氢密度低。如果采用锆镍和铜钛非晶合金储氢，则由于它的非晶结构，不容易发生晶界开裂，从而避免形成粉末。但是一般非晶合金在制造过程中需要急冷，因此很难制成大块样品，需要研制出具有高非晶形成能力的合金。 我们根据８０年代末国外的文献报道，研究了在镧系、锆系和镁系非晶合金中加入其它组元（Ａｌ、Ｙ和Ｃｏ等）后的非晶形成能力。虽然不能达到文献报道的通过压力铸造制成直径１０ｍｍ左右的铸件的水平，但铸造出了直径大于５ｍｍ的非晶合金。以这些合金为基础，有可能研究出长寿命的储氢非晶合金，其性能指标预期可达到: ａ．储氢能力达到２００ｍｍ３／ｇ； ｂ．放电量５０Ｗ／Ｋｇ； ｃ．充放电次数大于５００次； ｄ．在１００-１５０℃氢的蒸气压大于５ＭＰａ； ｅ．压力平台温度范围在２０-３０℃之间。 通过解决水的低成本分解（目前也可通过电厂电力输出低谷时富余的电力电解水）或由于汽油的价格的上涨（石油短缺），都可以导致氢燃料汽车的应用。因为氢燃烧后生成无害的水，所以该研究对于环境保护有着重要意义。 以上是一片参考文献，仅供参考
改革开放以来,随着经济的高速发展,房地产行业已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。下面是我带来的关于房地产营销论文题目的内容，欢迎阅读参考! 房地产营销论文题目(一) 1. 房地产企业实施关系营销探析 2. 房地产口碑营销策略 3. 浅析现代房地产的前营销策略 4. 基于4C理论的房地产营销创新战略研究 5. 浅议房地产营销渠道的拓宽 6. 湖南省房地产企业提升市场营销理念 7. 浅议房地产网络营销 8. 试论顾客满意战略在房地产市场营销中的运用 9. 马尔科夫预测在房地产市场营销中的应用研究 10. 关于价值工程在房地产营销中应用的研究 11. 房地产市场营销中的差异化战略 12. 房地产营销应引入绿色营销理念 13. 房地产的营销误区及实施全程营销 14. 房地产营销策略研究 15. 房地产企业营销能力评价分析 16. 实施房地产全程营销打造大众精品品牌 17. 论房地产营销中的品牌运作 房地产营销论文题目(二) 1. 谈差异化战略在房地产营销中的应用 2. 房地产企业营销组织预警管理指标体系设计 3. 房地产营销创新九个创意源 4. 房地产营销网站的设计与开发思路 5. 完善我国房地产市场营销体系的对策探讨 6. 试论房地产营销及其理念创新 7. 房地产营销的时代背景及理念转变 8. 湖南省房地产企业市场营销现状与对策 9. 房地产业实施绿色营销的策略研究 10. 房地产绿色营销绩效的模糊综合评价 11. 房地产全程营销中的品牌运营战略 12. 运用服务营销组合策略提高房地产业的竞争力 13. 数字网络技术在房地产营销中的应用 14. 房地产概念营销及其推广之道 15. 房地产营销策划中的文化习俗运用 16. 房地产营销理论与问题分析 房地产营销论文题目(三) 1. 浅谈房地产营销中的市场细分 2. 浅谈房地产业诚信营销体系的构建 3. 运用CRM系统提升房地产营销管理绩效 4. 房地产营销刍议 5. 浅议我国房地产网络营销的发展和创新 6. 房地产营销策划的STP模式 7. 房地产企业关系营销策略分析 8. 理性时代的房地产品牌营销 9. 建立以消费者为基准的房地产营销新理念 10. 4C理论在房地产市场营销中的应用 11. 房地产营销策划的有效实施 12. 前营销——开启房地产开发致胜的金钥匙 13. 房地产网络营销 14. 房地产营销策划浅谈 15. 浅议房地产营销策划 16. 心理预期引导房地产营销 17. 试论房地产企业市场营销力的培育 18. 重庆房地产营销策略研究 19. 房地产营销中的卖点设计 20. 贵阳市房地产市场营销问题研究 猜你喜欢： 1. 房地产营销论文参考 2. 市场营销论文选题大全 3. 浅谈房地产营销毕业论文范文 4. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 5. 房地产营销论文范文
这哪里是小论文啊，明显就是房地产调查报告，知道这样一篇文章要花多少钱吗？
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房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产市场营销风险管理 摘 要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键! 关键词：市场营销;市场机会;风险管理 1 房地产市场营销管理的意义 房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。 回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。 2 房地产市场营销风险的形成和成因 从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。 房地产市场营销风险的主观因素成因 1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。 2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。 3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。 在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。 4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。 房地产市场营销风险的客观成因 市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。 1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。 2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。 3 房地产市场营销风险管理的种类 内部环境的风险管理 企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有： 1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。 2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。 3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。 市场监控的风险管理 市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。 1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。 2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。 3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。 产品的风险管理 产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。 4 市场营销风险管理的控制 在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估： 1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。 2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。 3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。 4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。 5 总 结 总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。 篇2 论房地产营销中的市场细分 摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力. 关键词： 市场细分;房地产 0引言 市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。 1当前房地产营销中存在的主要的问题 房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有： 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 2房地产市场细分的作用 房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分引数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在： 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。 3房地产市场细分依据 市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类： 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性，地理变数考虑三个因素： 一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括： 消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。 不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。 待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。 参考文献： [1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711. [2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社，2010.