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分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。
国际贸易主要是指不同的国家或地区之间所进行的劳务与商品的交换活动。下文是我为大家整理的关于国际贸易方面的论文的范文，欢迎大家阅读参考!
论国际贸易惯例
一、引言
国际贸易惯例是指在国际贸易领域里经过长期反复实践而逐步形成的，得到各国普遍承认和实际运用的习惯做法和规则。国际贸易惯例具有“普遍承认”的特点说明其通用性，为世界各国或某一个区域、行业的厂商所熟知并共同遵守。从某种意义上讲，国际贸易惯例是一座桥梁，学会运用国际惯例，能消除国内外合作者之间的不必要的误会，能在争议中找到共同的协商点。随着中国加入WTO，对外贸易的发展及其工作的正常化，国际贸易惯例的运用将越来越突出，因此加强对国际贸易惯例的理解和认识十分重要。
二、国际贸易惯例的表现形式
一般来说，国际贸易惯例是“不成文”的，却又为人所知并广泛采用的国际商业习惯做法。但是，为了促进国际贸易的发展，一些国际组织将实践中反复使用，业已证明行之有效的不成文惯例加以规范性的认定、完善和解释，编纂成文。这样，在当代国际贸易活动中起着重要作用的惯例，几乎全都是成文的了。概括起来主要包括以下几种形式：
1.国际经济组织收集编纂、制订的国际贸易统一条件，如国际商会《2000年国际贸易术语解释通则》以及《1994年跟单信用证统一惯例》等。这方面的内容是惯例成文化的表现，其目的是统一惯例的含义，克服因对惯例解释的不统一所带来的适用上的困难，但并非严格意义上的成文国际法。
2.国际经济组织制订的提供给当事人选用的标准合同。
3.一般交易条件。它一般是在没有交易的统一条件又没有标准合同的情况下，由当事人协商选定的，即当事人发出要约或签订合同时，在报价单、价目表或合同上记载的交易条件，一经对方当事人认可，即为有效。
4.在某些行业中长期流行的惯例。如“纺织品一经开剪即不考虑赔偿”的原则，是国际纺织品贸易的一项惯例。
5.特定贸易方式下形成的一些习惯性做法。如拍卖中的“击槌成交方式”。
6.港口、码头惯例。世界主要港口在装运货物等方面都有自己的惯例，如果当事人在协商中未对有关风险、费用和责任等作出规定，一般按其相关港口、码头惯例处理。
7.国际商事仲裁机构作出的典型仲裁裁决案例。
三、国际贸易惯例的法律效力
严格地说，国际贸易惯例并不是法律，但它具有准法律的性质。国际贸易惯例对当事人并不当然地产生法律约束力，除极少数的惯例具有强制性外，绝大多数是任意性的，但它们在下列情况下产生法律约束力：
1.通过合同或协议约定按某项国际惯例办事。在当事人之间，如果事先约定按某项国际惯例行事，且在双方合同或协议中明确规定，那么该项国际惯例将对当事人各方产生法律效力，具有强制性。但这种约束力并不是来自国际惯例本身，而是来自双方当事人的约定，来自于“约定必须遵守”的原则。例如：在一张来自于国外开来的信用证中已注明：除本信用证另有规定外，本信用证按国际商会《跟单信用证统一惯例》(UCP500)办理。如果受益人对此没有异议，这张信用证的所有各方当事人，包括开证申请人、开证行、受益人、通知行、付款行等各方的权利、义务，均受UCP500惯例的约束。
2.司法或仲裁实践中引用国际贸易惯例。这是国际上比较普遍的做法，如果当事人对某一问题没有在合同中作出明确规定，也未注明适用某一项国际惯例，在合同的执行中发生争议时，受理该争议的司法机构或仲裁机构也往往会引用某一国际贸易惯例进行判决或裁决。如果此项判决或裁决是终局的，那么，被引用的国际惯例对当事人具有法律约束力，这种约束力也不是来自于国际惯例本身，而是来自于判决或裁决。
3.国内法、公约或条约中准用国际惯例。如果某项国际惯例已被吸收进当事人所在国家的法律或当事人所在国参加的国际公约或条约中，则此项国际贸易惯例对当事人产生约束力。中国的许多立法均明确规定了国际惯例可以予以适用，如：我国民法通则第124条第3款规定：“中华人民共和国法律和中华人民共和国缔结或参加的国际条约没有规定的，可以适用国际惯例 ”。
四、国际贸易惯例的适用方法
国际贸易惯例的适用方法，是指国际或国内的仲裁、司法机构适用国际贸易惯例处理争议的方法。适用国际贸易惯例具体有两种方法：
1.明示认定方法。依照该方法，判断惯例是否有效，关键在于看当事人的意思表示是否一致。 “双方当事人业已同意的任何惯例和他们之间确立的任何习惯做法， 对当事人均有约束力。”
2.默示推定方法。这种方法一般多使用于当事人有共同选择某一惯例的意向，但没有明确的意思表示的情况。“除非另有协议，双方当事人已知道或理应知道的惯例，而这种惯例，在国际贸易上，已为有关特定贸易所涉及同类合同的当事人所广泛知道并为他们所经常遵守。”它以推定的形式适用惯例，排除当事人争执。适用这种方法的惯例一般应具备这样两个条件：第一，该惯例在国际贸易上，已为有关特定贸易所涉及同类合同的当事人所广泛知道并为他们经常遵守;第二，这种惯例， 双方当事人已知道或理应知道，即从交易开始，双方当事人就应该知道某一惯例适用于他们之间的贸易。
五、结束语
国际贸易惯例是历史的产物，是在商品交换和国际贸易不断发展的过程中形成和发展起来的，并随着世界经济的发展“与时俱进”。第二次世界大战之后，随着国际贸易和现代科技的飞速发展，各国之间经济联系日益密切，越来越多的国家、经济组织接受并在经济贸易活动中大量采用国际贸易惯例。国际贸易惯例在不断总结实践经验的基础上也获得了新的发展，一些国际组织对原有的成文惯例进行了修订，与此同时又出现了许多国际贸易新的惯例。国际贸易惯例在实践中发挥着的指导、协调和简化手续的作用。我国在加入WTO以后，必须了解和熟悉各种国际经济全球化的游戏规则，包括国际贸易惯例。
浅谈如何在国际贸易中有效地进行风险转移
摘要：国际贸易的飞速发展除了带来巨大的收益以外也带来了各种风险，如何进行对风险时间的界定成为一项重要课题，怎样有效地进行风险转移也引起了各国的关注，本文从风险转移的概念、发展过程和风险时间的确定三方面论述了这一焦点性问题。
关键词：风险转移 风险时间 国际贸易
风险是独立于人类意识的客观存在，任何事情都存在风险，国际贸易作为一项世界交易当然也不例外，面对风险我们不应该逃避，而是采取积极的行动降低风险，下面要探讨的是风险规避的一种方法，即风险转移。
一 、何谓风险转移
国际贸易主要是指不同的国家或地区之间所进行的劳务与商品的交换活动，因为距离的关系，无法做到一手交钱一手交货，那么在商品由卖方发往买方的过程中极有可能因人为因素或自然灾害产生货物毁坏或者丢失的意外，这就是国际贸易中的风险所在。又因国际贸易所涉及的利益是巨大的，那么商品发生意外所带来的巨额损失应该由哪一方承担便成了一个问题，因此出现了有关风险转移的课题，即风险所带来损失的责任承担的转移问题。因为这个问题确切的关系到双方利益，所以引起了各国的重视。
二 、风险转移在实践中经历的三个阶段
任何事情都需要一个发展的过程，在风险转移的问题上，各国在经历了两个不被接受的原则后终于找到了行之有效的第三种原则。
第一，以合同签订为根据进行风险转移。合同只要签订，不管货款是否到账，货物是否发出，风险已经转移，货物意外所带来的损失责任已经由卖方转移到买方，这样的原则忽视了保护买方的合法权益，而且容易使卖方过早丢掉风险包袱，不注意对货物的保管，以至于买方的利益受损，所以这种原则是不被各国接受的。
第二，以货物所有权的转移为根据进行风险转移。假如货物的所有权在卖方手里，那么风险理应卖方承担，所有权只要过渡给买方，风险随之转移给买方。这样的原则在之前的贸易中是可以接受的，但随着技术的发展，现在的货物所有权只是一种名义上的所有权，只是海运提单转移了但是货物的控制权还掌握在卖方手里，所以这种风险转移也已经过时了，国际贸易的发展速度已经远远不是这种原则可以应对的了。
第三，以交货时间为根据进行风险转移。这种风险转移原则很大程度上扯断了所有权转移和风险转移的联系，将这两个问题进行区分，所有权转移与否对风险转移没有直接影响，影响风险转移的是具体的交货时间。这样一来，货物属于哪一方管辖，哪一方就要尽力对货物进行保护，风险转移的时间则由货物备受保护的角度来决定的。这样无论买方还是卖方都会在自己对货物的管辖时间内尽自己所能保护货物，在公平公正的情况下也可以更好的对货物进行管理，降低货物的损失率，所以这个原则是国际上提倡的。
三 、有效的进行风险转移
我国现在对风险转移的确定是以交货时间为根据的，应该要明确风险转移有关于时间的规定，才能够有效的进行风险转移，风险转移时间的规定主要分为三个方面：
1.牵涉到运输的风险转移
国际商品贸易因为距离的关系肯定离不开运输这一重要环节，而绝大多数的风险就是发生在运输的过程当中。那么，如果贸易双方在合同上没有规定交货地点，则货物只要交到第一承运人手里，风险就由卖方转移到买方承担;如果双方规定了交货的特定地点，只有卖方在规定中的地点把货物交给第一承运人时，风险才发生转移，卖方应该保存货物处置权所的单据，虽然单据在卖方手里，但是货物所有权不再是决定风险转移的根据，此举并不影响风险由卖方向买方转移。
2.运输过程中的风险转移
路货买卖是指货物运输过程中的货物买卖，双方已经签订合同达成协议，但是货物因为在运输过程中，交易双方都不了解货物的真实情况，不知道货物是否安全，在运输过程中双方面临着相对较大的风险。在运输过程中，原则上风险已经转移给买方，但是假使路货买卖是凭借运输单据来交易的话，风险则是在把货物交给持有运输单据的人时进行转移。为了买方的利益着想，如果卖方故意隐瞒货物或将损坏的事实，那么这属于特殊情况，不以上述原则转移，货物的风险责任依然属于卖方。
3.与运输无关的风险转移
假如买方在卖方的所在地收货，自己安排运输，在承运人收到货物的那一刻起风险转移给买方，如果买方无理拒收，风险依旧转移。如果买方自己安排运输，但需要在卖方所在地之外的地点收获，货物完全交到承运人的手里风险开始转移，但如果在交货时间里在买方得知货物已到的情况下还没有收货，那么风险会自动转移给买方。
4.风险转移时间的缺点
虽然以交货时间为根据的转移方式得到多国的推崇，但是它也存在一些缺点。举个例子，在买方自己安排运输需要承运人的条件下，买方委托承运人前往卖方所在地或者指定货物所在地去接收货物，卖方将货物交给承运人时风险就转移给了买方而不是承运人。虽然承运人是买方委托的，属于买方的代理人，但是卖方一旦不控制货物无论货物处在谁的手里都将风险转移给买方也存在不公平的地方，因为当风险转移时，货物是处于承运人的控制下而非买方，买方并没有占有货物就承担了风险责任，相对而言还是对卖方有利，对买方不公平。
风险转移是为了更好的维护贸易双方的利益，促进国际贸易的发展，虽然以时间为根据的风险转移是大多数国家的标准，但是因为此原则还是有些缺点，所以在实际交易中，可以根据具体问题再加以协商。风险转移是为了国际贸易的顺利进行，所以在签订合同时，最好是将一切问题都摊开来谈，使双方都满意，避免在交易过程中遇到问题引发纠纷，这样对双方都没有益处，有效的风险转移原则在一定程度上有利于国际贸易的发展。
参考文献：
[1]郭寿康、韩立余.国际贸易法[M]北京：中国人民大学出版社.2002.
[2]吴志忠.论国际货物买卖中的风险转移[J]湖北：中南财经政法大学学报.2002.
目 录 摘 要 I Abstract II 第1章 绪论 1 研究目的 1 研究意义 1 研究内容 1 第2章 房地产开发概述及相关土地政策分析 2 房地产开发概述 2 房地产开发的含义 2 房地产的特性 2 房地产开发的特性 3 与房地产开发相关土地政策 5 年1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》 5 2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地 使用权的通知》 5 2007年11月，《土地储备管理办法》 6 第3章 土地增值税清算政策对房地产开发的影响 8 概述.8 压缩房地产开发行业利润空间 9 加速房地产开发行业整合速度 9 囤积土地现象将得到抑制 10 改变房地产开发供应结构10 影响房价走势有待进一步观察10 本章小结 11 第4章 土地招标拍卖挂牌出让政策对房地产开发的影响 12 我国土地招标拍卖挂牌制度现状 12 实行“招拍挂”对房地产开发地价的影响 12 实行“招拍挂”对房地产开供应量的影响 13 实行“招拍挂”对房地产市场的影响 13 本章小结 13 第5章 土地储备制度对房地产开发的影响 15 土地储备制度概述 15 土地储备制度对房地产开发的正面影响 15 土地储备制度对房地产开发的负面影响 17 本章小结 18 第6章 对房地产开发有影响的其他土地政策——土地供应政策 20 土地供应总量的影响 20 土地供应结构的影响 20 土地供应方式的影响 21 管理政策的影响 21 本章小结 22 第7章 土地政策效果评价及建议 23 土地政策的效果评价 23 土地增值税清算政策的效果评价 23 土地招标拍卖挂牌出让政策的效果评价 24 土地储备制度效果评价 25 土地供应政策的效果评价 26 针对土地政策存在问题的建议 27 完善土地增值税清算政策的建议 27 土地招标拍卖挂牌出让政策的建议 28 发展我国土地储备制度的建议 29 完善土地供应政策的建议 30 第8章 总结 32 致谢 34 参考文献 35
简单通俗地来讲就是让拍品以及项目拍出更高更理想的价钱。也许人们对于拍卖理论并不太重视，认为与我们生活没有多大的联系。但其实不然，它能够运用在我们生活的方方面面，这就要看我们对其的理解与应用了。
With the establishment of China's market economy system and the strengthening of the needs of government agencies at all levels and clean government, public property auction has become a new public property disposal. Public property auction market through the constant development in recent years, has gradually formed its own mode of operation of the market, but also with a more complete and standardized procedures. Old practice in the actual operation there are some problems but as the economy continues to develop public property 's public property auction for the main object of study, analysis of the characteristics of China's public property auction, briefly addressed the legal status and role of public property auctions and other auction type of comparative analysis of the differences found based on an analysis conclusion of the public property auction market some of the problems that now exist, and as the basis for : auction public property auction market access, malicious collusion
就是无论采用什么拍卖制度，总是满足出价最高者中标，并且支付的价格是价格第二竞标者愿意支付的最高价格。
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外卖小哥被骂，揭露了什么样的心理？优越感过度也是一种自卑，你的优越感过度了吗？——爸妈在线心理网日前，微博上流传出一段“外卖小哥送餐晚了被辱骂”的视频，引发舆论热议，网友纷纷留言，“生活不易，何必刁难别人，请善待自己，也请善待他人”，为外卖小哥抱不平。外卖小哥被辱骂，辱骂者到底抱着怎么样的心理呢?过度的优越感是根源优越感是显示藐视或自负的一种性质或者状态，一般是指在生理方面(体型、相貌等)或者心理方面(智力、知识等)以及其他方面常与别人、强于别人的一种心理状态，是一种自我意识，大多数人其实都会有不同程度的优越感，比如职业优越感、学历优越感、长相优越感。在服务行业一直有一条不成文的职业标准，即顾客就是上帝。说明白点，就是为了不得罪顾客，顾客所说的一切都是对的，这也就造成了部分人的优越感。“外卖小哥”的职业在部分的眼中属于比较低档次的职业，因为我付了钱，我就是你的上帝，你为我服务是理所应当的，我说什么就是什么。过度的优越感也是一种自卑奥地利心理学家A·阿德勒将优越感视作一种另类的自卑，他认为，人的总目标是追求“优越感”，是为了摆脱自卑感以求得到优越感，他把人的整个生命动机作用完全归结为摆脱自卑感的补偿作用。自卑的人一般有两种心理活动，一种是直接表现出来的自卑，觉得自己处处不如别人，因而怯懦，胆小，不爱说话，而另一种表现就是过度的优越感，以踩低别人抬高自己来掩盖内心的自卑和不安，所以，具有过度优越感的人，常常容易以一种不适当的方式(如高傲、固执、自我欣赏等)表现出这种心理状态。如何克服过度优越适当的优越感也是有好处的，可以提高自己的自信心，显现出自信的气质，勇于去展现自己的风采，但过度的优越感会使人变得骄纵，情绪起伏过大等，还有可能会影响到个人的人际关系和前程发展。那么，如何克服过度的优越感呢?1.放平心态，摆正自己的位置。世上的任何一项职业都没有尊卑贵贱之分，环卫工也好，蓝领白领也罢，都是在为别人打工，都是在讨生活，都是在为了生活而努力。2.虚心请教，多问多学。要相信行行出状元的信条，当你在一个领域里混的风生水起的时候，别忘了别人在另一个你未知的领域里呼风唤雨。多向人虚心请教，提升自我，丰富自己的生活。3.认识别人，理解别人。有的时候设身处地为别人想一下，生活不易。特别喜欢那位网友的留言，每一个为了生活而努力的人都应该被尊重。无论是在做什么，多么辛苦艰难都好，只要你努力地活着，只要你努力地在生活，你就是一个值得被尊重的人。生活不易，请多一点理解，多一点包容。
2020年鼠年伊始，新型冠状病毒疫情来袭，确诊人数不断增加，发生时间主要在春节期间，因为在放假期间大家感受还不是特别深。但是，这次疫情对大家的全面影响才刚刚开始。随着疫情的到来，也给我们的生活带来了猛烈影响。首先，家庭经济压力。在疫情战场上，主要是靠一线医护人员打头阵，我们只要宅在家少出门，就是对疫情防护最大的贡献。可是为了疫情防控的需要，企业开工日期从2月3号推辞到2月10号，但是仍然有很多企业不能准时开工，各地的防控措施加强，外来务工人员需要隔离14天，导致的经济压力每个人越来越强烈地感受到。外卖小哥、快递、保洁、理发、餐饮等行业，以及月光族们，则会出现艰难的生存状态。比如青岛的外卖小哥，妻子发烧确诊，自己也发烧咳嗽，就是确诊前，自己还在送外卖，这样很不对，遭到了很多人的骂声。因疫情，很多人收入本来就骤减，那些很多在生存线上的困难家庭雪上加霜。这种情况下，让我骂不出口，毕竟为了生存，谁也不想染上该病毒。其次，线下实体店惨淡经营。这段时间大家出门，可以看到很多门面关门停业，现在只有超市、菜场、水果店、药店等关系到民生的店铺在开业，但是营业时间比正常缩短。很多餐馆、早餐店、娱乐等都还不能开门。例如餐饮行业，在年前接了很多年夜饭和年后宴席的订单，购买了大量的食材，随着疫情来袭，餐饮行业不能营业。餐饮承受着巨大的损失。旅游、酒店、电影院等人群聚集的行业收入都是断崖式下跌。春节期间电影票房收入惨淡，电影《囧妈》只能放弃放映而放大家线上免费观看。房租需要付、工资要发，线下实体店难以承受压力。再次，养殖行业。疫情是因为活禽交易传播，现在屠宰场和活禽交易市场关闭。准备上市的鸡鸭不能出售，各地封村封路阻断了疫情，与阻断了物资运输。饲料不能运输，例如猪、鸡等养殖场面临饥饿，甚至饿死，可能会导致禽流感疫情的发生。养殖户也很无奈，会大量减少饲养规模。本来去年因猪疫情原因，猪肉价格站到了历史高位。由于今年新型冠状病毒疫情的影响，接下来肉、禽、蛋的价格可能还会上涨，严重影响到人们的生活。最后，制造行业。去年美国发起的贸易战使很多企业蒙受损失，今年复工更会出现“用工荒”，工资也会水涨船高，春节前接的大量订单不能完成可能需付违约金。部分制造企业站在了生存线的连缘。内陆房地产行业是销售的旺季，因为很多人会在春节期间返乡购房，但今年基本无望，房子库存不能出售，债务压力接踵而来。疫情究竟有多在的影响，企业不能复工，学校不能开学，店铺不能开门，最直接的影响到人们的收入减少，大家需要省吃俭用，房贷、车贷等各种还款的钱从哪里来，孩子的教育、赡养老人的费用，我们每一天都祈祷疫情赶紧过去，我们要去上班、开业。在此情况下，情绪压力也接踵而来，产生恐慌、焦虑、失望等情绪。人与人之间产生不信任，大家的距离被拉的更远。在当前的特殊时间，我们应该收敛情绪，多一些宽容，大家共渡难关。疫情最终会过去，美好的生活也会到来，在这个时间，我更加怀念上班堵车、拥挤的地铁、旅游时不是看景色而是看人的日子。
参考文献是文章或著作等写作过程中参考过的文献。
因参考文献的著录格式各刊不尽相同，投稿前作者应注意杂志稿约的有关规定，至少得先看看有关期刊发表的论文的参考文献是如何标注的，以了解有关期刊的参考文献的著录格式，以免出错。许多作者投递的稿件书写格式包括参考文献的著录格式与杂志所要求的不同。
坦率地讲，编辑和审稿专家也是人，工作中多少也有感情因素。如果拿到手中的是一篇书写格式不合要求的文章，别的暂且不论，就书写格式不规范这一条，就足以给编辑留下不好的印象，甚至让编辑做出退稿的决定。
就算最后没有被退稿，此类稿件较书写格式规范的稿件被录用的可能性大大降低。其实作者犯的是一个很低级的错误，让编辑很自然地联想到，该作者不太尊重期刊，还有期刊的编辑以及审稿专家。
因此，作者在投稿前一定要注意期刊参考文献的著录方式，以免产生不必要的负面影响。其实，并不复杂，只要稍稍留意即可。
(一)确定论文提要，再加进材料，形成全文的概要论文提要是内容提纲的雏型。一般书、教学参考书都有反映全书内容的提要，以便读者一翻提要就知道书的大概内容。我们写论文也需要先写出论文提要。在执笔前把论文的题目和大标题、小标题列出来，再把选用的材料插进去，就形成了论文内容的提要。(二)原稿纸页数的分配写好毕业论文的提要之后，要根据论文的内容考虑篇幅的长短，文章的各个部分，大体上要写多少字。如计划写20页原稿纸(每页300字)的论文，考虑序论用1页，本论用17页，结论用1—2页。本论部分再进行分配，如本论共有四项，可以第一项3—4页，第二项用4—5页，第三项3—4页，第四项6—7页。有这样的分配，便于资料的配备和安排，写作能更有计划。毕业论文的长短一般规定为5000—6000字，因为过短，问题很难讲透，而作为毕业论文也不宜过长，这是一般大专、本科学生的理论基础、实践经验所决定的。(三)编写提纲论文提纲可分为简单提纲和详细提纲两种。简单提纲是高度概括的，只提示论文的要点，如何展开则不涉及。这种提纲虽然简单，但由于它是经过深思熟虑构成的，写作时能顺利进行。没有这种准备，边想边写很难顺利地写下去。编写要点编写毕业论文提纲有两种方法：一、标题式写法。即用简要的文字写成标题，把这部分的内容概括出来。这种写法简明扼要，一目了然，但只有作者自己明白。毕业论文提纲一般不能采用这种方法编写。二、句子式写法。即以一个能表达完整意思的句子形式把该部分内容概括出来。这种写法具体而明确，别人看了也能明了，但费时费力。毕业论文的提纲编写要交与指导教师阅读，所以，要求采用这种编写方法。详细提纲举例详细提纲，是把论文的主要论点和展开部分较为详细地列出来。如果在写作之前准备了详细提纲，那么，执笔时就能更顺利。下面仍以《关于培育和完善建筑劳动力市场的思考》为例，介绍详细提纲的写法：上面所说的简单提纲和详细提纲都是论文的骨架和要点，选择哪一种，要根据作者的需要。如果考虑周到，调查详细，用简单提纲问题不是很大；但如果考虑粗疏，调查不周，则必须用详细提纲，否则，很难写出合格的毕业论文。总之，在动手撰写毕业论文之前拟好提纲，写起来就会方便得多。
引用的参考文献要忠实于原文参考文献就要保留原文献的理论中进行借鉴。作者无权更改原作者的本意，只需向读者介绍原作者使用的方法得出的结果和结论等。不要肆意更改，要忠实原文。所以最好的办法是在用之前仔细阅读原文，正确理解作者的本意。以免以讹传讹，损害原作者读者和自己。
引用文献时还要注意参考文献的著录格式。应参考文献的著录格式各看不尽相同。所以在有关投稿时会要看有关期刊发表论文的参考文献是如何标志的，以免出错。因此，作者在投稿前一定要注意期刊参考文献的著录方式，以免产生不必要的负面影响。
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汽车毕业论文参考文献
紧张而又充实的大学生活即将结束，毕业生都要通过最后的毕业论文，毕业论文是一种有计划的检验大学学习成果的形式，那么应当如何写毕业论文呢？下面是我整理的汽车毕业论文参考文献，仅供参考，大家一起来看看吧。
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[122]牟晓杰.基于电子商务的福田汽车营销策略研究[D].北京化工大学，2015.
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[126]刘苏.大众品牌进口汽车在中国的市场营销策略研究[D].北京工业大学，2015.
[127]张中平.中行K分行信用卡汽车分期付款业务营销策略研究[D].华南理工大学，2015.
[128]李妮娜.福田汽车南美区域国际营销战略研究[D].湖南师范大学，2015.
[129]修杨.奥迪汽车中国市场营销策略[D].哈尔滨理工大学，2015.
[130]邢斌.华晨汽车自主品牌营销策略研究[D].沈阳大学，2016.
论文格式说明
(1)题目(仿宋_gb2312，三号字)力求简明、醒目，反映出文章的主题。中文文题一般以20个汉字以内为宜，不用非公知公认的缩写或符号，尽量避免用英文缩写。
(2)作者(仿宋_gb2312，小四)作者姓名居题目下方。
(3)指导老师(仿宋_gb2312，小四)
(4)学校专业、学号(仿宋_gb2312，五号)
(5)摘要：200—300字左右(摘要两字字体为仿宋_gb2312，五号，加粗。内容字体为仿宋_gb2312，五号)摘要的内容应客观真实，采用第三人称撰写，不用“本文”、“作者”等主语，应反映文章的主要观点，重点表述研究内容及结论，交待相关的研究条件、方法等，必须重点突出、文字简练。
摘要中要突出描述作者所做的工作，不要或尽可能少地出现“介绍”、“总结”之类的词，用“本文研究了……”“本文提出了……”
(6)关键字：3—5个(关键字三字字体为仿宋_gb2312，五号，加粗。内容字体为仿宋_gb2312，五号)要符合学科分类及专业术语的通用性，并注意与国际惯例一致。
(7)正文(正文字体全部为仿宋_gb2312，小四。但大标题或小标题均加粗)
正文中的序号及标题层次 ：文中的各种序号，全部用阿拉伯数字按顺序左起顶格书写。标题层次不宜过多，有标题才有序号，标题层次按第一层1，第二层，第三层，第四层的顺序逐级标明，不同层次的数字之间加下圆点相分隔，最后一位数字后面不加标点，写法如下：
1 △△△△(章的标题，顶格，占一行)
△△△△(条的标题，顶格，占一行)
△△△△(顶格，接正文)
△△△△(顶格，接正文)
(正文内容要求：1、现状 2、存在问题 3、对策建议)
(8)参考文献(参考文献四字字体为仿宋_gb2312，五号，加粗。内容字体为仿宋_gb2312，五号)注意根据自己的大纲来进行资料的搜集和取舍，即根据自己的想法来控制和组织资料，而不是被资料控制。注意所搜集材料的正确性及用词的规范性。
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指导老师：作者正下方，字体仿宋，字号小四
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毕业论文格式
一、 论文的格式要求
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三、正文部分
正文是论文的核心，要实事求是，准确无误，层次分明，合乎逻辑，简练可读。字数不少于3000字。
文字要求规范;所有文字字面清晰，不得涂改。
数字用法 ：公历世纪、年代、年、月、日、时刻和各种计数与计量，均用阿拉伯数字。年份不能简写，如2015年不能写成15年。
四、参考文献
参考文献其他部分统一使用四号宋体不加粗。“参考文献”本身要求用参考文献：(四号、宋体，加粗)。
五、致谢
致谢
两字本身用四号，宋体，加粗，居中。内容为四号宋体，不加粗。
参考文献是文章或著作等写作过程中参考过的文献。
因参考文献的著录格式各刊不尽相同，投稿前作者应注意杂志稿约的有关规定，至少得先看看有关期刊发表的论文的参考文献是如何标注的，以了解有关期刊的参考文献的著录格式，以免出错。许多作者投递的稿件书写格式包括参考文献的著录格式与杂志所要求的不同。
坦率地讲，编辑和审稿专家也是人，工作中多少也有感情因素。如果拿到手中的是一篇书写格式不合要求的文章，别的暂且不论，就书写格式不规范这一条，就足以给编辑留下不好的印象，甚至让编辑做出退稿的决定。
就算最后没有被退稿，此类稿件较书写格式规范的稿件被录用的可能性大大降低。其实作者犯的是一个很低级的错误，让编辑很自然地联想到，该作者不太尊重期刊，还有期刊的编辑以及审稿专家。
因此，作者在投稿前一定要注意期刊参考文献的著录方式，以免产生不必要的负面影响。其实，并不复杂，只要稍稍留意即可。