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“城中村”的存在，为本地农民增加收入、以房租分享城市化带来的级差收益提供了机会，为外地人口以低房租成本和生活成本在城市谋生提供了方便。但是，城乡结合部的自我无序蔓延，也带来大量社会问题，滋生越来越严重的“城市病”。巨量流动人口在“城中村”栖居，无法融入城市，也使得这种“城市病”在各类城市的局部区域加剧。 在中国城市化的进程中，“城中村”问题能否解决好，越来越成为地方政府治理的重要课题，成为城市健康发展的头等大事，也是影响社会稳定与政治安定的关键问题。 为了找出破解“城中村”问题的方案和路径，本调研组从北京2010年启动的50个重点村改造入手，寻求 “城中村”问题的解决方案，并提出相关的政策建议。思路与做法北京市城乡结合部地区主要分布于朝阳、海淀、丰台、石景山四区与大兴、通州、顺义、昌平、房山、门头沟六区相接壤的地区，涉及77个街道乡镇和1673个社区（村），本市户籍人口万人，流动人口万人。城乡结合部地区的流动人口占到全市流动人口总量的。 北京市政府于2008年在海淀北坞村和朝阳大望京村进行试点后，2010年启动50个城乡结合部重点村建设工程，为破解城乡结合部难题进行探索。 此次改造的目标为：以保护农民利益和原住农民彻底融入城市为前提，使农民成为有住房、有产业、有就业、有股权、享受社保和均等化基本公共服务的新市民，实现城乡结合部地区的完全城市化。1.整合土地在重点村改造中，政府并没有直接把农村集体土地全部征为国有，在城市化改造后拆迁整理出来属于农村的集体剩余土地，即安置房、集体产业所占土地，可以不改变所有制性质，直接参与城市建设，用于农民安置的产业项目可以定向出让供地，允许农民在建设用地上建租赁房。 土地也是重点村城市化改造的重要资金来源。政府通过优先安排用地指标、统筹融资抵押物及土地储备上市来实现城市化建设项目的资金平衡。 通过土地融资和集体所有制不变，“城中村”既能实现土地重新安排用途、集约利用，也能获得未来的集体土地收益，有利于农民的生存和发展。 50个重点村改造，拆迁整理出45平方公里土地，其中平方公里建回迁安置房，平方公里建集体产业，13平方公里回建绿地，4平方公里建设基础设施，平方公里出让后用于平衡建设资金。拆迁后高楼层回迁房的建设实现土地集约利用，同时留出来大量绿地，绿地占各村总面积占到五分之二左右。这既有利城市环境质量，也为未来的开发留下潜在留备土地。 同时，土地也不影响社会保障水平。政府按照不挂钩土地管理政策，不区分遗留集体剩余土地多少，不改变剩余土地的产权属性，制定“农转居”的工作方案，探索城乡一体的社会保障制度。2.拆旧建新由于旧村的各方面问题，进行城市化建设必然会遇到旧村拆除的问题。 在50个重点村改造中，旧村拆除面积2530万平方米，其中住宅产权院面积1290万平方米，非住宅单位面积1240万平方米。 拆迁方式从总体政策上来说，是在土地储备、绿化隔离建设等模式下明确资金平衡规划，确定拆迁主体、委托拆迁企业启动、实现的。 在一村一策规划指导下，各村的拆迁面积和片区由各村根据实际情况设计规划方案，审批后实施。其中朝阳区注重土地资源统筹利用，打破了乡域界限，在更大范围内规划房屋拆迁和土地利用，实现了土地优化管理和集约利用。 因为拆迁面积与补偿紧密相关，为了预防通过各种手段侵街占道、加盖房屋，利用违法建设等不当得利行为，政府通过明确拆迁房住宅和非住宅认定标准、拆迁补偿奖励标准来遏制违章、抢建、抢装的问题。 具体规定如下：被拆迁宅基地的权属及面积、被拆迁住宅房屋的权属及面积以《集体土地建设用地使用证》、审批文件作为确认依据，有异议的由村委会审核。被拆迁非住宅建筑以《房屋所有权证》、审批文件作为确认依据，农业设施、农村集体公共设施也分别需农业主管部门审批文件、镇政府（街道办事处）的确认作为依据。 同时，政府实行“多建不多得，少建不少得，老实人不吃亏”原则，对于违法高层建筑不予补偿，鼓励少建，对于闲置宅基地进行奖励。例如，昌平区对房屋占地面积超过宅基地面积85%的部分，不再通过评估作价方式给予补偿；未达到宅基地面积85%以内的宅基地闲置面积，按每平方米1000元给予奖励。 同时，各重点村可根据实际公议补偿方案，具有较大的自主性。一般的做法是，村支书、村干部先深入每家每户进行利益调节、处理争议，然后再确定具体的拆迁补偿方案，以实现大多数人都认可的目标。 例如，唐家岭村如果仅按照宅基地面积补贴，一些有着大面积宅基地的家庭将获得远远多于一般人家的拆迁补偿，但村里大部分宅基地面积在160平方米以下，为了让大部分人同意补偿方案，大于160平方米的宅基地不再纳入补偿范围。以前通过违法建设高层房屋获得的暴利性租金收入（改造前部分村民一年的租金收入可达20万-30万元，甚至数百万元）不复存在。 拆迁的补偿方案确定了定向补偿、实物补偿、留地安置等多种补偿安置方式。北京各城区的重点村拆迁可以灵活创新确定补偿方式。例如，朝阳区各乡具体制定住宅腾退补偿政策，就考虑了居住面积小的困难户等情况，具体补偿方式由农民自主选择。石景山区创新提出“1∶房屋实物面积安置”“院地补助”，并举办拆迁困难户联席会评议实施办法。 在重点村改造中，将建设1181万平方米回迁安置房，计划在动迁后两年时间内回迁。 截至2013年6月，已有48个重点村回迁安置房已开工建设，其中33个村已经全部开工建设，15个村部分开工建设。其中，有16个村已全部竣工并陆续回迁，另有5个村部分竣工。作为回迁安置房的配套工程，已规划4平方公里用于水务、交通、医疗、学校等公共设施，实现公共服务与城市接轨，提高生活水平。3.产权改革农村城市化的关键问题是产业发展问题，农村集体经济得到长足的发展，农民利益得到保障，农村城市化才是健康的。 在重点村改造中，政府将拆迁整理的土地按照每个劳动力人均50平方米标准，共规划620万平方米产业用房，统筹重点村产业与周边高端产业功能区协调发展。 同时，试点集体土地上建设租赁房，加强对农村集体土地出租和使用的管理。拆迁中留地安置的补偿方式也为集体产业留下发展空间。 同时，政府全面启动集体经济产权制度改革，提出 “资产变股权，农民当股东”的要求，让农民拥有股份，成为集体经济的收益者。 目前，各重点村产业建设前期准备工作已经完成，各重点村基本都进行了集体资产量化处理、所有成员界定及农龄登记工作。 至2013年6月，50个重点村中已有44个村完成产权改革，其余6个村也已启动改革。4.转农为居50个重点村现已全部启动整建制农转居工作。通州区和昌平区都将改造与区人力社保局、民政局、公安分局对接，将整建制农转居与社会保障挂钩。而在丰台区，农转居则是与征地工作同步进行的。 目前，市政府已批准丰台、石景山、通州、顺义、昌平、房山区的28个重点村整建制农转居工作方案，部分村完成了整建制农转居。 在农转居过程中，确定了实行城乡制度衔接，社会保险及一次性就业补助等由征地、项目投资承担的原则。也就是说，征地补偿等“收入”必须先支付村民的社保和就业补偿，然后再考虑他用。 农民转为居民后，全面接轨城市社保体系，搬迁村民城乡居民养老保险参保率和新型农村合作医疗参合率稳步提升，实现各类救助群体社会保障全覆盖。各村也在尽快落实社会保险补缴工作。比如，大红门村2815名村民均可参加“新农合”及“城乡居民养老保险”。 此外，政府还着手推进农民转移就业培训，多渠道拓展就业渠道，力争有就业愿望的人员100%就业，从而使农民的技能有所提高。 比如，大兴区出台了一系列文件，抓住了和北京经济技术开发区行政资源整合的机遇，加强两区就业工作融合对接，使得瀛海镇、旧宫镇大部分劳动力在开发区实现就业。实践中的制度创新北京50个重点村建设改造工程，通过制度创新消除了城乡二元体制，为实现城乡一体化进程进行了重要实践，为其他需要改革、重建的村落提供了借鉴和经验。1.城乡统筹理念“一村（乡）一策”的城乡统筹理念，首先为重点村起到极大的指导作用，赢得了宝贵时间，且充分利用本村的优势资源，对症下药，明确自身的优势与不足。 在城市化改造中，各重点村按照一村一策的政策，根据自身资源进行了规划和改造，采用的模式主要有土地储备、绿隔建设政策模式。 土地储备模式即由村里向土地储备机构贷款，开始拆迁和回迁楼建设，整理出的部分土地交由土储部门列入土储上市，实现资金平衡。 绿隔建设模式则是由各村委会的农工商联合公司、农民出资合作建房，集体和政府也投入，项目享受绿隔建设的优惠政策。 此外，重点村对自身土地规划与建设拥有一定的自主性。如丰台区大红门村的土地改造规划，虽然日后作为森林公园的土地所有权归于政府，但使用权依然属于大红门村，这一模式对其他村日后改造具有重要的借鉴价值。 另外，在行政审批上，由于北京市发改委下放了重点村建设的立项核准权和招投标核准权，直接指导重点村的科学立项，不断加快项目实施进度和效率，进而使得拆迁、建设、产业发展、整建制农转居工作得以落实。2.土地管理与所有权改革创新土地资源统筹利用及所有制改革是制度创新的一大方面。由于农民集体的剩余土地在调整规划后可不改变所有制性质直接参与城市建设，且允许在集体土地上建租赁房，将重点村一定比例的土地列入土地储备，某种程度上实现了集体建设用地与国有建设用地的同地同权。 非农产业的增加，则提高了土地的流动性，使土地利用向更有效率的方向发展。 例如，海淀区唐家岭村，除回迁房之外，村里还拥有不少的写字楼、租赁房屋，为该村提供了重要的土地租金收入。 由于改造方案结合各个村的实际情况，个别村的成功经验也很有借鉴意义。如朝阳区建设用地不足的龙爪树村，在保持建设用地总量不变的前提下，打破乡域界限，与其他乡适当置换用地性质，实现双赢。 按照“资产变股权、农民当股东”的思路，进行农村集体经济产权制度改革，在吸引外来资金的同时，最大程度地利用自有资金，让农民真正成为有资产的市民。农民真正参与建设，才会更有积极性。3.基础设施建设融资基础设施建设是实现城乡一体化的重要且必要的步骤，旨在缩小城乡在生活方式、居住环境等方面的差距，而建设资金是首先要解决的问题。在此次重点村改造中，北京市各部门都积极为重点村改革搭建融资平台，保障建设资金需求。 北京银监局对融资政策进行专门指导，并对重大项目融资进行具体指导和协调，这保证了融资的方向和效率，让有限的资金资源产生最大的价值。另外，市政部门建立的应急风险资金能够有效缓解资金筹集压力，在关键时能有力地支持重点村建设投资。 值得一提的是，融资计划优先满足的是重点村基础设施资金需求，这与土地改革中发展非农产业相吻合。如道路交通，从大红门村的改造经验来看，用自己的钱搞道路建设，借政府之力贷款融资，既缓解了道路建设的燃眉之急，又提高了资金使用效率。政策建议（一）政府要对“城中村”改造给予足够的重视，并推进实施。 我们在调研中发现，在50个重点村改造中部分村的政策落实不到位，甚至没有开始改造。 比如，昌平区东三旗村就没有开始原计划的改造。据村民反映，政府在改造计划发布后没有落实后续改造工作。鉴于此，政府应加强督促、落实各重点村改造工作，而不是只完成方案和政策设计，就不管了。 此外，重点村回迁安置房和基础设施建设的资金问题也应引起重视，部分村出现了资金紧张、无法完成建设任务的局面。主要原因有集体自有资金不足、土地融资困难、后期融资受到严格限制等问题，因此政府应该对资金问题予以重视。 （二）进一步落实改造后的农民权益。 调研中发现，村民的权利意识较为淡薄，对本村的改造意图、改造后权益不甚了解，因此可能会成为改造的阻力。建议加强宣传教育，让村民对自身权益有充分了解，从而支持“城中村”改造进行。 在改造过程中，每个村几乎都划出很大一部分土地被征用为绿地，但这部分土地补贴并不按照市价，补贴资金极少。虽然一些重点村较好地解决了这一问题，即把绿地所占土地无偿交给政府，但是村子保留该土地将来用作其他用途的收益权。 建议今后接受改造的村庄借鉴此方法，维护村子和村民的土地权益，保留土地收益。就总体而言，部分村出现了用地减少、农民权益受损的问题。 整建制农转居进程也有一定困难，主要原因在于资金紧缺，难以完成社会保障对接的费用，以及程序上限制条件过于苛刻，要求必须完成拆迁任务、集体产权制度改革和集体资产处置工作以及社会保障保险衔接费用筹集到位，因此离整建制农转居的实现还有一定距离。 （三）真正落实农民产业用地。 在现实中，重点村改造后的产业及回迁房用地实际比例过小。 参照台湾“城中村”改造方法，其村子留用土地占到原村总面积45%左右。但此次改造的留用土地占比远远小于该比例，农民的权益受到了一定损害。 建议在“城中村”改造中充分考虑农民的权益，增加回迁房和产业用地比例。 此外，虽然每个重点村都留下了产业用地，但由于审批过程复杂，加上村庄自有资金短缺，这些土地迟迟不能开工建设。 同时，因为产业用地的用途并没有合理、详细的规划，资源短缺的村子多数将此地用作物流等用途。 建议各村综合自身实际情况对产业用地进行良好规划，有条件的可以多个村连成产业区，这将有助于集体产业壮大以及未来的发展。 （四）落实农民房屋产权。 公租房产权只有70年，改造之前农民拥有宅基地的永久使用权，巨大的权益落差会加大改造的难度，引起农民的反感抵触。 建议政府充分考虑农民权益，给予70年后公租房补贴承诺，让农民权益得到明确保障，也让农民安心上房。并且在改造过程中还出现了小产权房问题，也需要引起相关部门重视。 （五）重视外来人口居住成本问题。 原居住在“城中村”中的大量外来人口在改造时被迫离开村子，改造后由于房租升高不能回到原村继续居住。因此这些人的去向将成为很大的问题，可能加重其他未改造地区的压力，造成新的“城中村”问题，从而抵消改造效果。外来人口居住成本的上升，也会抬高城市雇工成本，给城市长期发展造成负面效果，必须引起重视。 （六）增强农民在“城中村”改造中的自主性。 “城中村”的改造是以政府为主导进行的，政府投入大量的人力、物力进行宣传、拆迁、回迁，造成了政府与农民处于对立面的表象。 但实际上改造对于村庄和村民的未来长远发展是有利的，也是“城中村”融入城市客观上必经的阶段，是村民变居民、自身发展的客观需求。 因此，建议提高农民的自主意识，提升农民对“城中村”改造的理解，给农民一个较长时间的反应阶段，而不是进行运动式的突击改造。这样农民才会支持“城中村”改造，减少争端，并积极地参与。 值得一提的是，让农民也加入到改造的队伍中，也可以集思广益，减少未来可能遗留下的问题
城乡规划学科调整为一级学科进行建设，促进城乡统筹、区域协调和社会和谐稳定，具有重要的现实意义。 下面是由我整理的关于城乡规划的论文范文，谢谢你的阅读。
城乡规划理论
摘要：近几年来社会经济的快速发展和城镇化的推进，使我们的国家竞争力不断增强。将城乡规划学科调整为一级学科进行建设，这对于解决学科发展被制约的困境，推进当代我国城乡规划发展的理论与实践，促进城乡统筹、区域协调和社会和谐稳定，具有重要的现实意义。
关键词：城乡规划理论
Abstract: in recent years the rapid development of social economy and the advancement of urbanization, make our country to enhance competitiveness. Adjust urban and rural planning for the level 1 discipline construction, this to solve the plight of subject development is restricted, for promoting the development of the contemporary China's urban and rural planning theory and practice of promoting urban and rural, regional coordination and social harmony and stability as a whole, has important practical significance.
Keywords: urban and rural planning theory
中图分类号：文献标识码：A 文章编号：2095-2104(2013)
将城乡规划学作为独立的一级学科进行设置和建设，是我国国情所在，是从传统的建筑工程类模式迈向社会主义市场经济综合发展模式的需求，是有中国特色城镇化道路的客观需要，也是中国城乡建设事业发展和人才培养与国际接轨的必由之路。近几年来社会经济的快速发展和城镇化的推进，使我们的国家竞争力不断增强。将城乡规划学科调整为一级学科进行建设，这对于解决学科发展被制约的困境，推进当代我国城乡规划发展的理论与实践，促进城乡统筹、区域协调和社会和谐稳定，具有重要的现实意义。
一.城乡可持续发展
区域协调是城市和区域可持续发展的重要组成部分，少数一些区域协调可以依赖法律实施，但大部分的情况是自愿的合作。在这样的组织中，规划或公众参与完全是志愿的，决策者和规划师遵从这样一种方式工作，这样可以得到更多的来自公众的支持。这种自愿的合作组织在协调区域不同城市的利益过程中会发挥一定作用，帮助城市做出更好的决策，在某种程度上鼓励公众参与。但某些情况下会有来自地方的反对和阻力，确实需要强制实施。可持续城市是指城市中经济发展、社会发展和环境资源相协调在规模(人口、用地、生产)、结构、等级和功能等方面能够持续变化和扩大，能够进行自我升级、改善并实现结构的持续性转变。建设可持续城市是以城市的社会、经济状况、环境和资源等因素为基础，在资源最小耗用的前提下，通过均衡的分布农业工业、居住区、交通等城市活动，做出科学的城市总体设计，促使城市新的结构、功能与原有结构、功能及其内部的和谐一致，使城市在发展过程中，数量、规模和结构由小到大、由不协调到协调、由非可持续性到可持续性变化。 可持续发展离不开地方文化的延续和创新。发展中国家在快速城市化进程中城市面貌和人们观念迅速改变，这种发展模式的可持续性受到西方学者的怀疑。在发达国家，文化对可持续发展的作用被不断挖掘和利用。尤其在1980年代以后的西欧，城市决策者本着利用艺术、传统和其它文化资源吸引旅游、创造就业机会的目的，发掘地方文化的多样性、独特性。如在德国鲁尔区，文化产业的发展被认为是实现地区可持续发展的途径之一，文化特色的发掘、保持和创新为这一老工业区带来新的发展动力
二.可持续发展的城市规划与设计
在国家发展战略规划、区域和城市发展规划，以及城市设计、详细规划等各个层次的规划都需要关注可持续性，以保证发展战略落实到各个空间层次。可持续发展的城市规划与设计首先应从本质上理解城市自然过程的意义，并将其作为城市开发建设的指导，做到根据生态原则来利用土地和开发建设，协调好城市内部结构与外部环境的关系，在空间利用方式、强度、结构和功能配置等方面与自然生态系统相适应。在可持续发展的机制中，构筑城市设计框架的目标将重点强调自然资源和建成环境的保持。这就需要采用有效的方法将建成区改造成更富有吸引力的生活和工作场所。可持续的城市设计原则将对现状建筑、基础设施和道路的接受和再利用以及可循环建材的再利用放在了首位。其次，可持续发展鼓励对自然资源、野生动植物以及景观的保护。任何新的建材应当从可持续的资源中获取，像木材就应当从管理良好的可持续森林中获得。 第三，在新建成地区，建设的模式要将分散的活动区之间消耗能量的出行减少到最少，同时还要减少建筑内部运行消耗的能量。 未来的发展必须满足国民对食品、矿物、住宅以及其他建筑的需要 不过，重要的是，这种发展应当遵从环境的目标，并符合可持续发展原则所确立的准则。任何新的建筑应当通过灵活的规划设计以适应其使用年限中不同的使用要求。交通系统服务与新的城市结构，将不得不“在服务经济发展和保护环境、维护未来生活质量之间寻求平衡”。对城市环境进行重新整理以满足可持续发展的需要，对城市设计专业是一个独特的挑战。同样，经济增长也面临相同的前景，它必须在提高生活水准的同时使城市更富可持续性。
三. 城乡交通和市政基础设施规划
交通需求是一定的城市空间结构和土地使用的派生需求，不同的空间布局结构和功能联系方式，通过影响居民个体的出行行为选择过程，进而作用于城市交通系统，并最终产生不同的能源消耗和环境后果。我国现阶段的城市规划、交通规划对于低碳城市尚缺乏系统的理论和实证研究，导致我国目前有些城市规划实践与低碳城市的目标甚至存在很大的矛盾。因此，本研究由理论整理入手，继而通过实证研究支持，提出一套低碳城市发展目标下的城市空间与交通的规划策略。研究分别从区域层面、总体规划层面及详细规划下的居住区和街区设计三个层面来研究低碳城市的空间结构和形态。
从区域层面而言，我国城市与区域的交通建立在“县县通高速”、“村村通水泥”的评价标准上，加之区域土地使用模式多为粗放式，两者合力产生了高能耗的基于小汽车的区域空间布局。对比现状缺乏交通考虑的无序的区域发展模式，更合理的都市区发展模式应是结合有轨道或区域公共交通引导的走廓模式，通过空间整合与控制小汽车的数量，从而达到节约能源的目标。另一方面，传统规划理论中强调的一个就业居住平衡的城市和功能上的“自我平衡”被验证并不能降低对机动车的依赖，而应是在提高居民就地就业率的基础上利用高效的公交系统将各城镇有效地连接在一起形成区域平衡。从总体规划层面，研究从城市密度、开发强度、城市形态与空间结构等角度分析了其对城市交通低碳化的影响。基于国内外实证研究与案例分析，提出低碳城市的土地使用规划原则：①应当以短路径出行为目标的土地混合使用;②适合行人与自行车使用的地块尺度;③以公共交通可达性水平来确定开发强度;④坚决地限制小汽车的使用的策略。从详细规划层面，研究从居住区规范入手，分析其积极性及不足，并与美国《绿色低碳社区发展评估系统》的内容进行对比，研究认为居住区的设计仍然偏重于物质环境层面，对人的行为少有涉及，也没有明确的低碳指标。研究从街区尺度、规模、用地开发强度等角度分析了“大盘”、“巨型居住社区”、低密度住区产生的原因及对低碳节能居住的影响。
最后，研究对轨道交通站点社区居民的交通出行进行了实证分析，认为新区由于客流有限、发车间隔较长，单纯的普通公交接驳不能满足城市边缘地区轨道交通接驳需求。规划必须确保城市新区市民出行的选择多样性，除了提高普通公交覆盖率和整体服务水平，还要通过多模式交通换乘的方式来提高城市边缘区轨道交通的服务半径，才能适应可持续发展的要求。在规划阶段需要对步行、自行车的接驳方式，自行车停车设施作出更多的重视。研究最后对低碳城市的发展提出了几点建议：①城市规划必须成为一个动态的过程，而非终极方案，并且需要针对目标建立评价的准则;②城镇体系的规划应结合区域性公共交通体系的建立，才能有效控制城市无序蔓延，降低交通能耗;③鼓励适度的用地混合，考虑建立在绿色交通体系上的居住与就业的动态平衡关系，避免巨型或单一化的功能分区。提倡小尺度街区、土地混合使用的开发模式;④未来中国可持续低碳城市的结构一定是建立在骨干公交联络的自行车友好的城市框架下的，放弃自行车就是放弃中国城市可持续发展的未来。努力促进“绿色交通”;⑤城市形态结构形态的构建采用网络嵌套的理论来对中心地理论的实际应用局限进行修正，大型公共设施的建设要与公共交通枢纽相结合;⑥开发强度取决于公共交通的可达性，这也是确定控制性详细规划的一个基本依据。
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[摘 要]土地作为物，是极为重要的社会经济资源。本文立足于中国的现实，从存在的问题出发，以法学、经济学的、历史的、世界的角度和眼光考察大陆传统民法物权和民法典理论，主张物权法可以缓行，制定土地法，更加合乎我国的国情，从长远看，也更加维护了物权制度体系的完整和民法典的稳定。 [关键词]土地 土地法 一 土地法律制度建设的意义 农业税的取消有划时代意义，已经引起极大关注和广泛称赞。但是根本问题不在农业税，而是土地法律制度问题。农业的发展离不开土地，中国有 60%的耕地处于中等产量，需要有大量的投入；农民问题最核心的就是收入问题。世界发达国家土地都是私有地，土地法律制度非常完善和稳定。土地法律制度是农民增收的关键。农民上访，农村的不稳定很大程度上与土地法律制度的不完善不稳定有关。土地法律制度是农村的基本制度，不解决，国家的农村政策难以贯彻，法治、人权目标也无从达到。解决农民低收入问题，应该从土地入手。即使农业税真正取消，等于平均每亩土地增收20元。如果我们能够稳定土地法律政策，农民必然会主动增加对土地的投入，其增收远远超过20元，难度和成本也远远小于取消税赋。 国家可以帮助农民而鼓励他们留于农业，也可以帮助农民而鼓励他们转到工商业同时鼓励其他力量投资农业建立更开放的市场。第二条路更好更能从根本上解决问题。 目前制定物权法的重大障碍是民法典的稳定性，和政治、经济的制约如国有企业制度，土地制度之类的重要制度遭遇现代化、全球化年代。而“在民法的各基本制度中，物权法最需要而且最能够体现各国的本国特色”。 [1]我国的《民法通则》没有采用物权的概念，而用“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，其现实性就在于土地法律制度的不成熟不稳定。而如果盲目追求概念体系的形式完美并急于求成，反而会损害法律的尊严并在实践上造成对社会关系的破坏从而最终侵害人民的利益。 土地是重要的自然资源，是大多数其他财产的来源。从古到今，东方西方，资本主义国家和社会主义国家，都非常重视关于土地制度的立法。在中国目前还没有《土地法》这样一个总揽性的土地法律文件，我认为未来的土地立法的一个重要目标，是拟定一部《土地法》，代替或统领目前的由全国人大常委会制定的农村土地承包法、土地管理法、农业法和 城市房地产管理法 ， 基本农田保护条例，村庄和集镇规划建设管理条例，确定土地所有权和使用权的若干规定，中华人民共和国耕地占用税暂行条例农村集体土地使用权抵押登记的若干规定，土地登记规则、土地违法案件处理暂行办法 等。 而作为民法典之重要组成部分的物权法则可以缓行。 土地法是社会法，不同于单纯的私法性质的民法或单纯公法性质的土地管理法。我所构想的土地法应该具有类似知识产权法在民法典中的地位，属于但不捆绑于，有一定的独立性，出于现实、时代和适用的考虑使其游离于民法典这一文件之外；而婚姻法则应该回归民法典，因为婚姻法本身比较起土地法更具有私法的性质，同时婚姻纠纷更加的有法可依，人们对婚姻制度有相当的信仰，现代婚姻制度已经基本建立和深入人心，未来所需要的将是细微的修改。而土地法律制度则处于一个相当变动的年代，无论是制度上还是人们的心目中都是不可信赖的。在民法典物权编中解决土地制度的立法固然是良好法治的一个重大设计，然而在当前却不大现实，只会耽误民法典的出台和损坏民法典的稳定。 《中华人民共和国法律全书》及《地方法规汇编》是《民法典》的归宿，《民法典》必须与法律规则体系相协调，这一点也很难达到。在一个权力缺乏必要控制的社会，权力必然要蚕食人民的宪法权利，民法规范必然被管理法制渗透、误导和破坏； 详尽的 民事法律这一现代社会主体性法律的处境是完全不利的。立法者一定要制定出包容一切的《民法典》，可以预计的是，相当长的时期内不可能废除掉管理法制的侵扰性规定，即使民法典颁行后进行法律清理，但是没有宪政体制的法制，不可能完成对固化权力的管理法的清理。包容一切的《民法典》纳入现有管理型法律体系内，暴露在管理法制侵袭之下，必然根本落空。物权法的重要任务是要理顺国家与国有企业的财产关系；物权法应当解决集体所有制的主体、内容、及权利的行使问题， [2]这其实是作为私法的物权法无能为力的。在当前的改革年代，土地法是变动不居的，是摸着石头过河。从19 28年12月湘赣边界政府制定的《井冈山土地法》和各地起义后制定的《土地问题决议案》等，29年4月的《兴国土地法》；30年5月的《土地暂行法》；30年8月的《中央军事委员会土地法》，31年11月的《中华苏维埃共和国土地法》，抗日民主政权的减租减息条例，1946年5月4日《中共中央关于土地问题的指示》，1947年9月的《中国土地法大纲》，到1949～1952年的土改，53年开始的初级农业合作社，56年开始的高级农业合作社，58年开始的人民公社，62年“人民公社16条”，1978～1982年的“大包干”，88年修改宪法和土地管理法，1997年后落实“30年不变”的延包政策。每次间隔太短。土地调整非常频繁，已经严重威胁到了土地的稳定。可以想象未来民法典物权制度的变动性。 土地法律制度的根本目的是土地资源的保护和有效利用；土地法律制度的调整对象是土地的归属关系、利用关系、流转关系和管理关系。 [3]土地法要确定土地的各项权属，并尽可能地将土地的一些权属界定给农民。权利不仅要界定清楚，还必须能够有效地保护。如果在法律上界定给农民的权利，农民并不能全部地拥有，或者说全部地拥有代价太高，那么这项措施也不是根本解决土地纠纷和税费负担沉重的行之有效的方法。要想使这种方法奏效，国家必须严格执行各项法案，并有效地监督基层严格地执行这些法案。很明显，在目前中国农村的政治环境、行政环境、法律环境约束下，低成本地保护法律赋予的农民的权利是不太可能的。 土地法有广义和狭义之分。广义的土地法，是一切的和土地直接有关的法，狭义的，则指为实现一定土地政策所为关于土地分配，利用及改良的法律规定及其附带规定的总称。土地法从广义上说不仅包括了专门的土地立法，还包括其他法律制度中的有关土地的规定，这当然也包括了大陆物权法和英美财产法中的不动产制度的规定。土地法体系是由相互联系、相互补充、相互制约，旨在调整因开发、利用、保护、改善土地和土地市场所发生的社会关系的法律规范和其他法律渊源所组成的系统。土地法体系不是指某个具体的土地法律、法规或法律规范，而是指所有土地法律规范，土地法律、法规和其他土地法律表现形式，其他土地法律渊源的总和，包括土地权属，土地的合理开发、利用，以及土地保护、治理、管理等十分丰富的内容，涉及民法、经济法、环境法和资源法。狭义的土地法，仅指综合性的《土地法》，也即专门的土地立法所包括的法律规范，如前苏联、朝鲜、罗马尼亚和柬埔寨等国的《土地法》。关于土地法的具体内容，不同国家由于政治经济、历史文化传统不同存在很大差异。例如，英美法系国家主要的土地法律制度包括彼此联系并不紧密的三项制度：地产制度、信托制度和特殊土地财产权制度 .大陆法系各国土地法律规范中核心内容都是直接渊于罗马法中的土地物权，其内容包括土地所有权、役权、永佃权、地上权、质权和抵押权。本文所指的体系参考综合了各种现行体系、目标体系和其他的学术体系，希望通过比较和争鸣，可以促进土地法现行体系、目标体系和其他体系的优化、健全和发展。 二 中国的土地法律框架及评析 中国的土地法律框架由宪法、基本法律和土地法构成。宪法是根本的法律文件，是土地立法的基础。基本法律如民法，刑法，行政法对土地问题作出的重要的规定，是制定下一层次土地法的主要依据。土地法是土地法律体系中的主体法。目前，中国还没有一部《土地法》――以致于群众、媒体和干部在不同场合把《土地管理法》、《农村土地承包法》都分别叫做“土地法”――而只有管理性质的《土地管理法》、《农业法》，具有较多管理色彩的民事法律文件《农村土地承包法》以及环境法方面的一些文件等等。中国的土地法律框架可以从纵向和横向两个方面来划分。从纵向关系看，它包含有全国人民代表大会常务委员会制定的《土地管理法》、《农村土地承包法》和《城市房地产管理法》；由国务院颁布的《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》等；由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法和基本法律、行政法规相抵触的前提下制定的地方性土地法规；由国务院土地行政主管部门及其他各部（委）根据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定的土地规章，如 2002年4月3日国土资源部第11号令于2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等；由省、自治区、直辖市和较大的市人民政府，根据法律、行政法规和地方性法规制定的土地规章。从土地法的横向关系看，应包括所有与调整土地关系有关的法律，如《城市规划法》、《测绘法》、《铁路法》、《森林法》、《水土保持法》、《农业法》、《草原法》、《渔业法》、《矿产资源法》、《水法》等。这些法律从不同的侧面，规定了法律的调整对象与土地关系的协调问题。 农村土 地私有化是可行的和必行的。土地的所有权应该界定给农民， 农村土地承包法 的宗旨其实就是如此。 私法性质最浓的农村土地承包法 在维护农民的权益方面，有很多值得肯定的地方。例如，在总则部分，强调农民，亦即承包方，有平等的承包和不承包的权利，特别强调发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款，强调土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。并尽量避免土地使用权的频繁更迭。鉴于有些地方农村干部常常任意改变机动地的面积，操纵其分配和使用而牟私利，严重侵犯农民的土地使用权，第 63条规定，“本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地。本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地。”这些规定有利于农村土地使用权的相对稳定，有利于农民保卫自己对土地的使用权、转包权、出租权、互换权、转让权、继承权等权利，使农民在承包期内捍卫自己对土地的排他性使用，强调了土地权利的物权性。 从效率的角度，特别是从促进要素的充分流动性和自由组合性的角度，这部法律似乎缺乏前瞻性。农村土地的流转必须大大加速，才能有助于农村人口的大部分彻底离乡离土，有助于耕地尽速向种地能手集中，有助于农业经营的平均规模的扩大和生产结构的深刻改变，有利于中国农业生产力的提高，有利于中国农业在竞争日益激烈的世界农贸市场上发挥比较优势。中国农村土地制度和世界上绝大部分实行土地农户所有的国家还有较大的区别。中国仍然坚持农村土地的集体所有制。先进国家没有一个采用中国的这种独特的土地制度的。这种土地制度会在中国与世界接轨和向真正的市场经济过渡的历史过程中，逐渐显示其局限性，不利于城市化和现代化的进程。和私有制下的土地流转相比，其规定不但使土地流转变得更为困难，而且容易政治化。《土地管理法》和《土地法管理实施条例》中对土地的控制权规定不明确，容易造成上级和下级的管理混乱。上级和下级之间的权限没有划分清楚，就会造成权力缺位或者权力越位，其最终结果只能是对农民权利的损害而已。《土地管理法》和《土地管理法实施条例》对农民和国家的权利与义务界线划分不明确，国家和农民处于不平等的地位，处于农民之上。在国家征用土地的时候，法律上规定，“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外”，“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行”。但是，至于政府应该怎样有偿使用，法律上却没有提出具体的解决方法，或者解决原则。农民的土地权利没有得到法律的有力保障，农民的土地权利在国家权力面前变得非常脆弱。而在农民和政府之间关于土地问题���苁保�┟衲岩哉业揭桓龊侠淼慕饩龇桨浮！锻恋毓芾矸ā酚搿锻恋毓芾矸ㄊ凳┨趵�返牟蛔悖��踅缯�圩罹缌业木褪桥┟竦耐恋厮�腥ㄎ侍狻Q�踅缂负跻恢氯衔��ǎ可对农民与土地郑夸的相互关系没有能够清常跨定＃壳当矗咯民龋浚寇害、龋咯问题难决的关迹浚口。应该福咯民以确切的土地耍啃权＃竣在罚可在明确福胯保障。只有剑苛地权永久性地赋予农民＃咯民才会珍惜保护土地；只有剑苛地权永久性地赋予农民＃咯民才会真眨磕实现土地的自由买卖＃矿规?呐┮稻？貌拍芄挥行У亟？小？/SPAN> 而且目前 农民对土地公有的法制观念非常淡薄，一些人片面认为，土地是集体的，如能用来建房就变成了自己的，于是千方百计多占宅基地，甚至将承包的责任田当成私有土地，未经许可随意侵占或调换建房 .现在农村大量空闲宅基地问题， 在老村之外又聚集成新村，致使旧村出现了大量闲置、废弃的宅基地和空白带， 而新的民宅布局散乱，占地面积过大，宅基规模一年超过一年。久而久之，便形成了一个个庞大的 “空心村”。 如何让 “空心村”实起来，保护现有耕地资源，提高土地利用率，已不仅是基层组织面临的新课题，更是国家土地立法的大问题。土地私有化就能从根本上解决这个问题。 三 横向对比考察 德国，日本，韩国和我国的台湾地区土地所有制度和物权制度可能是我们最终的目标体系。美国在西部开发过程中，为了处理西部拓殖中的土地问题，美国国会通过了多个土地法。 1785年土地法是第一个付诸实施的联邦土地法。它规定了土地国有制和向移民出售的原则。在出售公地的过程中，联邦政府从1796年至1820年间，采取了部分信贷和延期付款的优惠政策。从1806年至1832年间，国会又通过了多个《救济法》，来延缓未付款土地被没收的期限。这些措施对贫苦农民获得土地起了一定的作用。 1861年 5月20日通过的著名的《宅地法》是西部开发中最具民主色彩的一部土地法，它实际上为每个或每户合乎条件的定居者无偿分配了一块160英亩的安身立命的宅地，从而大大加速了西部的土地开发。1866年，联邦政府将土地出售政策扩大到了矿产地，推动了采矿业的资本主义开发。从1823年起，联邦政府为公路、运河及铁路的修建，拨赠了大量的土地，推动了西部交通运输业的发展。在美国，一个以农为业的小康之家，需要拥有的一级农地大约是中国的三百亩。今天中国一户农家的耕地太少，还要交承包租金。可以肯定的是：如果不大量地弃农从工，中国的农民不可能达到小康。 法国社会经济的发展，大大得益于拿破仑的法典。土地制度改变，农奴就变成自由民，人身依附关系也即消灭。俄罗斯总统普京上台，首先就是土地私有化。 土地的私有所有权，是基于既定约束下的成本最优或收益最大的经济学基本原理。在交易成本不为零的条件下，将土地的所有权界定给农民将比界定给政府或国家会产生更大的收益。任何制度或契约能够顺利施行，不仅需要清楚地界定所有权，而且还要有效地保护所有权，否则制度或契约将难以执行，违约、越权及各种侵权行为都会发生。 四 历史考察和 土地私有化思路 土地私有制的确立代表了人类历史上的一次意义重大深远的制度更替；土地制度对生产力的发展也起着重要的促进或制约作用；同时中国历史上因土地制度政策的失误导致灾难性后果的教训也值得吸取。 [4]中国传统是土地私有，从井田制到明清，私有是一个传统。而且，民国以来，土地私有就已经制度化了，而在清朝，皇帝还可以没收土地。 中国在20世纪20年代就有《土地法》。当然，当时的《土地法》有其局限性，比如限制租赁、限制租金比例、强制永佃权等，行政权力过大。自秦汉至清末的二千多年间，耕地始终是在国有――私有――国有的三轮大循环中变化着，每一次由私有土地向国有土地转化都伴随着社会动乱与逆转；而由国有土地向私有土地转化则促使农业经济恢复和国家强大。与此相适应，通过土地买卖兼并转移产权，利用租佃制经营又成为中国封建社会土地关系的主要内容。非耕地一般属于国有，基本上不加入产权流动的领域[5].我国封建制度中的土地私有产权曾长期存在并允许在较大范围内自由流转，起了重要作用。 新中国成立后，通过土改彻底废除了封建土地私有制，建立起土地平分的农民家庭私有制，允许私有土地产权自由买卖、出租、典当、抵押、赠与等，并受到国家土地法律制度的有力保护。这种社会主义性质的农地私有制，具有很强的生产激励作用、农地配置效率和制度变迁绩效。随后，我国确立的农村土地集体所有制隐含着土地平分机制，它直接刺激农村人口快速增长，反过来又使人地比率下降，造成农地经营规模的细碎化，使农业劳动生产率不断下降和土地报酬率递减。十一届三中全会以来，在继续坚持农村土地集体所有权不变的前提下，通过土地所有权与使用权相分离，使农民拥有一定的生产经营自主权，但国家始终没有给农民下放土地私有的财产权。因此，下一步农村土地制度创新，必须彻底恢复土地作为农业最基本的生产要素的性质，引入市场经济机制，发挥市场在配置农业资源中的基础性作用，真正使农村土地流转起来。通过积极培育和逐步完善农村土地市场，来提高农地利用水平，提高农业劳动生产率和投入产出率，提高农业市场化、国际化程度，不断地增加农民收入，促进农业生产持续发展和农村经济全面繁荣。我国下一步继续进行农村土地制度改革和创新，必须建立科学有效的土地法律 制度。 我国农村家庭承包经营体制下的集体土地所有权长期虚置，形成行政权大于农地所有权或使用权的传统，导致农村耕地资源大量流失，侵犯了农民的经济利益。要按照农民所拥有的土地所有权在法律上与经济上相统一的原则，重构产权清晰的农村土地市场主体，并从宪法和有关土地法律制度上予以保护。 据1996年中国土地资源调查数据分析，国有土地面积占，农村集体所有的土地面积占，尚未确定土地权属的面积占[6].由此可见即使把农村集体所拥有的土地面积全部私有化，也不会彻底改变我国土地资源的社会主义公有性质；相反若继续维持现行的国家土地征用制度，只能使农村集体土地所有权往城市国有土地所有权单向转移，直接造成农民所拥有的农用土地资源存量的净减少。农村土地私有化使城乡土地市场的产权关系更加明晰，便于引入市场竞争机制来优化配置资源，促进可耕地在农户之间自由流动，提高农村土地利用水平和农业劳动生产率，推动农业生产结构调整和农村第二产业、第三产业的快速发展。农村土地私有化有利于耕地规模适度的集中经营，可以更好地发挥土地作为增加社会财富母体的再生功能，将会培育出大量的新型合作经济实体和合作经济组织，建立 和发展新型的具有社会主义市场经济性质的农村集体经济。土地不是私有的，按照马克思的说法，就是“农民被束缚在土地上”。意味着农民如果永久性地离开土地，就将丧失土地的权利。所以打工在外，他要定期回去，政府对农村土地按照婚嫁生死3、4年调整一次。调整意味着没有真正的私有产权。调整的权力，完全在政府手中。 农民人口一定要大幅下降，弃农转工商。 中国几亿农民都要从土地里面走出来。中国现状却是农民走了，就会丧失对土地的权利。所以现在农民抛荒现象非常严重。把土地交回村里以后，丧失权利；却又不能买卖租赁，因此他宁愿荒着，出去打工。 土地制度应该公有还是私有，其实这是农民的权利问题， 他应该能自己决定土地是公有还是私有。宪法规定，农村土地是集体所有。集体所有就是说，那这个村集体里的人应该能决定将它们分了或者出租或者出卖。没有完全的私人产权，没有土地私有和自由买卖， 地价不能形成。土地私有化，以及取消户口制度、把人变成自由民。这是两件重大且急迫的事情。如果土地是他的，他就可以永久移民。因为他的地即使不卖掉，也可以委托别人管理、出租。 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快，举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，建新房弃旧房日多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。由于没有产权证而无法办理过户手续，拆迁时如何确定受偿主体，由此引发的纠纷越来越多，主要原因是我国现行法律对此类财产的买卖没有作出明确的规定。既没有规定农村集体土地上的私宅不得买卖，也没有规定农村私宅如何买卖。因为这些房屋没有产权证，买卖时无法办理过户手续，导致大量农村私宅闲置，进而由于无人居住、无人修缮而倒塌。另外，土地法第八条第二款规定，农民土地包括宅基地、自留地和自留山，属于农村集体所有，出售宅基地实际上是对农村集体组织所享有土地所有权的侵害。而在农村，以出卖房屋为名出售农村宅基地非法谋取利益的现象也比较突出。农民的房屋财产缺乏保护，不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。私有化使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展。 土地所有权私有化可以在改革中逐步实现，在此基础上在建立成熟完善的物权法体系和民法典。正是 向来枉费推移力 ，此日中流自在行。 2002年土地承包法案而言，已经明确地将土地的使用权、收益权、流转权界定给了农民，但是农民并没有完全得到法律上赋予他们的各项权利。 当然与私有化应该同时进行的是加强基层民主化进程。另外可以取消、削弱或者淡化乡、镇政府和村委会。因为村委会和乡政府在目前已经没有存在的必要，并且就其所起的作用看已经是弊多利少。目前农村村委会的工作绩效看是非常差的。农村土地的所有权界定给农民。农民行使土地权利将不再与村委会签约，而只是与国家签约，是社会契约（ SOCIAL CONTRACT）。 五 结语 民法的各基本制度中物权法最需要也最能够体现本国特色。物权法基本上可以归结为一国对本国资源的分配和利用的范畴。况且，我国是资源相对短缺的人口大国，长期以来实行生产资料公有制，而且在进行经济体制改革的过程中一向重视财富分配的相对公平，不能不在制定物权法的过程中更多的强调从本国的国情出发，而不是从现成的概念出发，所以要研究中国的物权，必先研究中国的土地权利；要建立适合中国国情的物权法，必先建立适合中国国情的土地权利制度。[7]在这一点上中国的物权法、民法典不能急于求成，现实的做法可以考虑先建立完善的土地法律制度这并不意味这我们停滞不前。而是在不断前进不断完善中要注意立足现实，一步一个脚印，才能真正有利于民生和国计。 [1] 王卫国，《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年5月第1版，第6页 [2] 王利明，《物权法专题研究》，吉林大学出版社2002年7月第1版，第3页 [3] 王卫国，前书，第3页 [4] 王卫国，前书，第2页 [5] 江平， 《 中国土地立法研究 》， 中国政法大学出版社， 1999，第96-97页 [6] 刘育成， 《 中国土地资源调查数据集 》 全国土地资源调查办公室印制， 2000，第38页仅供参考
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夜深人静的午夜，或许那时你已沉沉的睡去，抱怀着对明天的期望走入那甜蜜的梦中。但在那一夜不熄灯的医院——空档走廊的尽头，在痛苦的患者身旁，跟那些致力于抗疫，投身于广大患者之中的医生护士们。
中国是一个大国，历史悠久，沉淀了深厚的知识文化，财富珠宝。久经磨难而又都化险为夷，如此众多的灾祸无情的将它的烈火带向中华的儿女们，可是他们并没有倒下，他们坚持着。或许些许国家抵抗不住波涛汹涌的潮水，沉没在了大海之中，但中国不一样，即使它一时的倒下了，它也会竭尽全力的去站起来，它有这种精神，也有这种毅力，这使它始终屹立在这片凶险的“大海”中。
新型冠状病毒危害着人们的生命健康，很多人巴不得它彻底消失，也有人抱怨着它的出现，但这是必然的——在那未知而值得探索的未来中，这种危害是必不可少的，没有任何一个国家能永远的生活在安逸之中，它们总得经历些大大小小的“考验”，新型冠状病毒就是如此。有些人诅咒着它的存在，但有些人反而觉得新型冠状病毒的出现是一件好事——大大小小的国家有些可能会因为这次疫情而渐渐衰退，但是我相信中国不一样，它能挺过这次疫情，然后通过新型冠状病毒这个考验变得更加强大，在众多国家之中展现着他的雄雄威风。
为何我能如此肯定？因为我相信中国是一个最团结的群体，它不是一个普普通通的国家，它有文化的积淀，长久的历史，但最为重要的它的团结，它的精神，它不屈的气质！中国人民的心永远是相连的，他们永远是最团结的，他们总能在危难的时机沉着的思考，共同的面对这些危机，没有人会退缩，他们都会勇敢的站出来，共同面对这次疫情，自古以来这么多的磨难，哪一次中国不是化险为夷？我相信着，这一次中国也能挺过去。
此次的疫情，最关键的人物就是那些医生护士们，他们致力于一线，彻夜不眠，积极乐观的为中国而奋斗，中国如此的富强，这样的人起到了很关键的作用，一次次的磨难，便是这样的人将中国带向胜利，有着这样的英雄，中国又怎么会失败？
只要有这样的人，中国的未来只有成功！
加油，武汉！加油，中国！
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只要输入日期、车次和地区等信息，即可查询到对应行程是否与已披露的确诊患者同行，做到早预防、早隔离、早救治。
在这场没有硝烟的防控疫情硬仗中，我们切实体会到了我们国家在医疗科技，社会管理等诸多方面“硬核”攻关的实力，充实资源，保障到位，既全力救治患者，又构筑坚实堤坝，保护民众免受感染。
世界卫生组织总干事谭德塞表示，武汉新型冠状病毒感染的肺炎疫情发生后，中国在创纪录的短的时间内甄别出病原体并同世界卫生组织和其他国家分享病毒全基因序列信息，迅速采取一系列有力措施阻止疫情蔓延。中国体制之有力和中国举措之有效，世所罕见，令人敬佩。
此时此刻，虽然我们正处在严峻复杂的疫情之中，正处在疫情防控的紧急关头，但是我们不怕，我们万众一心，坚决打赢疫情防控阻击战。
疫情常态化背景下校园餐饮市场的高速增长——— 调研青岛书香味道来源：东方网2022-05-16 09:25据《中国统计年鉴》，2020年我国高等学校在校大学生人数已经突破3599万人，并还在持续增多。2010年至2020年十年间，我国在校大学生人数增加超过1300万人，年均增长率。由于我国高等学校学生管理的传统模式，加之自2019年末开始的新冠疫情导致的校园封闭式常态化管理，大学生的住宿与用餐基本都在校内宿舍和食堂餐厅，从而形成了一个体量庞大且在不断增长的消费群体。结合国家统计局网站公布的全国城镇居民人均食品烟酒消费支出数据，高校餐饮市场据估计有潜力突破每年千亿元人民币，但鉴于仍有很大一部分高校并未放开食堂的社会化管理，因此目前的高校餐饮市场远没有达到此规模。近年来，随着时代的发展和经济体制改革，高校后勤饮食服务工作也跟随形势变化飞速发展，越来越多的高校食堂从完全的自主经营模式转变为引入社会优质餐饮企业参与经营的合作模式。目前，引进优质餐饮企业参与食堂经营已成为高校办伙的主流模式，很多高校已经实现了校内部分食堂或全部食堂由校外企业承包经营。2019年末，新冠疫情爆发，近两年多以来，疫情防控已呈现常态化模式。社会餐饮行业及相关行业受到新冠肺炎疫情的巨大冲击，社会餐饮企业被绑上了一个可能会随时爆炸的遥控炸弹。一旦疫情形势恶化，高额的房租负担、人工成本等便会让其难以生存。而与之相比，校园餐饮业却呈现出另一幅气象。经过2020年上半年的停课停学后，高校大学生们95%以上能够回到校园，校园餐饮企业走出了最困难的阶段。此后即便疫情形势恶化，学生们也只是封闭在校园中、宿舍楼中，主要的用餐场景依旧是校内食堂。疫情常态化背景下，出入校园、订购外卖都受到一定限制，因此大学生们在校内食堂用餐的比例和支出较疫情前都有所增加。总之，受疫情影响，一旦管控升级，社会餐饮将面临在没有营收的情况下房租、人工、材料成本等多重压力，而校内餐饮身处高校不仅没有被疫情影响，反而因为“封校”获得了更稳定的客户来源。即便由于疫情形势严峻，学生不返校，但由于大部分高校餐饮管理企业都是选择和高校后勤采用利润分成的合作模式，因而节省了高额的房租成本，疫情所带来的致命风险就小的多。加之高校餐饮本身就具有的独特优势：客户稳定（学生）、同业竞争压力小（入驻高校后几乎无竞争），因此在疫情常态化背景下校园餐饮市场逐渐呈现出高速增长的态势。我报记者调研了校园餐饮行业中的佼佼者，青岛书香味道餐饮（集团）管理有限公司。该企业成立于2013年，地址位于山东青岛，是一家专注于中国高校餐饮服务的综合性餐饮企业，属于高校餐饮行业中的头部企业。该公司虽然于一三年才正式注册成立，但其管理团队却有着近50年的高校餐饮从业经验，积累了丰富的校园餐饮管理底蕴，聚集了大批高素质的管理人才和技术人才。据调研，该公司于2013年注册后一直在进行团队建设和资源整合，并未实际开展经营活动，几乎于2014年末开始才有所动作，开始投标高校餐厅项目。经过9年时间的管理运营，书香味道如今已发展为旗下包含青岛书香人家餐饮管理有限公司、青岛乡米香米餐饮管理有限公司、青岛喜悦人家酒店管理有限公司等多家餐饮企业的餐饮集团。公司采用多品牌、多餐饮业态的发展模式，致力于发展成为一家品牌化、专业化、规模化的餐饮企业。截至2021年，书香味道已有包括中国海洋大学、中国石油大学（华东）、中国矿业大学、大连海事大学、对外经贸大学等在内的70余家合作高校，自主品牌营业收入超4亿元人民币，整体营业收入超亿元人民币（包含对外承包给私人档口的营业额）。书香味道创始人林金钟先生，在创业前已有30年的高校后勤管理经验，曾担任高校教育后勤协会专业委员会的秘书长职务，对高校餐饮行业有着深入研究。高校餐饮企业与在校大学生的身体健康、生活质量密切相关。为学生们提供健康、安全、实惠、卫生、可口的饭菜应当是无论如何都不能改变的本心，这是根基，是无法动摇的宗旨。“书香味道，润泽心田”，始终着眼于产品与服务，真心实意为学生着想，全心全意为学生好，是书香味道的初心。在产品与服务的基础之上，书香味道将会继续优化其供应链，并将一部分精力放在智能厨房、无人化餐厅发展上。免责声明：该文章系我网转载，旨在为读者提
经过此次新冠肺炎疫情，很多餐饮商户堂食陷入停滞，开始意识到多渠道发展的重要性，外卖商户快速增加，预计2020年外卖在餐饮商户的渗透率有很大提升，线上餐饮外卖服务面对新的发展机遇，线上线下结合成为我国餐饮行业发展新常态，今后会出现更多的新用户、新商户、新模式、新合作伙伴，外卖生态边界将进一步扩大。疫情期间，外卖展示了巨大的优越性，“无接触配送”和“智能取餐柜”在防控疫情的同时保证了城市居民的一日三餐，同时在水果、蔬菜、医药、生活必需品方面有力地保障了市民的日常需求。疫情过后对行业食品安全、制作安全、配送安全等方面的要求会更高，同时会加速无人配送等新技术落地，可以预见外卖将逐步成为城市服务的重要基础设施、保障民生的重要渠道。
打好“疫情狙击战”在2019年末，网络上流行一句文案:把2019年的烦恼和不开心全部地弃，2020, 崭新的一年让我们赢来希望和快乐，然而并非如此，刚一进入2020年,我们国家就遭遇到了前所未有的潘多拉的盒子.潘多拉是希腊神话中第一个尘世好。普罗米修其斯盗天大后给人间后，主神宙斯力惩罚人类，命令神用黏土塑成一个年轻美貌.虚伪狡诈的姑娘-取名“潘多拉”意为具有一切天赋的久人。并给了她一个礼盒，然后将她许配给普罗米修斯的弟弟埃庇米修斯(意为“后知”)。埃庇米修斯不顾禁忌地接过礼盆，潘多拉趁机打开它，于是各种恶习文难和疾病立即从里面飞出来。盒子里只剩下唯一美好的东西:希望。但希望还没来得及飞出来，潘多拉，就将盒子永远的关上3“潘多拉的盒子”被用来比喻造成灾害的根源.然而这次疫情最早追溯到一只蟎辐，据说是一个人吃了蝙蝠中枪然后传染给其他人并且非常迅速，刚开始就像加特林”一样向人们进行扫射，中枪的人极其多。后来疫情得到遏制后，它又像狙击手一样，时不时哪个人就会被击中。这次疫情就像潘多拉的盒子一样，盒子打开了造成了一系列灾难，让人们整天只能呆在家不能出门就像团在竿笼里，极大的降低 了人们的生活水平，也导致许多的人失业.国家的恩想尔系数也提高了。不过盆子里也隐藏3-林东西，那就是希望我们国家遭到这次疫情并没有退病而是迎难而上。更让我感到宇号的就是在一线前线的医疗工作人员，他们宣夜不停地研究可以抑致这次疫情的药物，D罩几天不摘不换，有的人员摘掉口罩脸上水肿水肿的，格外地令人感到辛酸，有的医疗人员也在这次狙击战中壮烈地牺节3,虽然我们不知道他们的名字，但是好汉从不留名。让我们向他们致敬!我们需要像他们这样的人才，我们都知道去一线文复的医疗人员就是拿生命在赌搏，他们用生命换来了人们的幸福，有多少他们的家人守在电视机前肪着自己的儿女有安全的回来。最令我们自责地就是我们这些平月的人，无能为力有这个心没这个力，也有很多像我们一样平A的人向前代捐钱，捐食物，还有多种物贵，他们也是这场相击年的后勤人员，也为国家作出了巨大的矛南献.现在这次疫情一步步被国家的力量冒制住要想打好这次 狙击战全国人民必须团结一致，众志成诚，坚持中国共产党,服从党的指挥和领导。我相信,维护中华人民的社可能会迟到，但永远不会缺序。
【摘 要】居住空间是城市空间的延续,是城市重要组成部分。《雅典宪章》指出 “居住是城市的第一活动” “在建立城市中不同活动空间的关系时，城市计划工作者切不可忘记居住是城市的一个为首的要素”，强调居住是城市的最基本功能之一。居住区规划设计应该全面考虑满足人的需求，对环境的作用，以可持续发展战略为指导，建设“以人为本”的居住社区。针对居住区设计中经常遇到的几个问题，提出解决思路，强调居住区规划设计应与城市发展协调共赢。 【关键词】居住区规划设计；以人为本；与城市协调；可持续发展 自改革开放以来，随着城镇住房制度改革和社会经济的飞速发展，人们对居住的理念发生了重要转变，人们对居住的需求从单纯的物质享受与物质需求，逐渐向精神、文化领域的层次推进。同时居住区也由单一居住功能，向多元化的居住功能发展。近年来，我国房地产开发如雨后春笋般蓬勃兴起，伴随着商业化的大量因素存在,居住区常常被当作商品去运作，片面追求高经济效益，大肆的宣扬欧陆风、北美风等居住建筑，结果忽视居住区所处的生活环境和城市的风格，造成城市特色丧失，城市功能受到影响，居住区与城市发展相互制约。 笔者认为要做好居住区规划设计,除了要满足居住区设计规范的基础上，还应重点注意以下几个的问题。 一、居住区设计要因地制宜 1．居住区设计要符合当地特点 居住区设计中应对城市进行充分的调研论证，注意保护当地形成的风格风貌，多吸纳当地传统文化中积极的元素，而非一味照搬欧陆风格、北美风格，要体现建筑的地域性，同时，建筑布局需考虑当地居住习惯，日照朝向及道路的走向，尊重地域的社会条件，使得建成后的居住区与城市发展完整有序结合，体现出城市文化传统的延续。 2．居住区设计要结合现有地形地貌 居住区设计应尊重地域的自然条件、结构形成，应结合当地的土地利用及地块形状进行规划，而非追求利益最大化，大肆破坏现有地形地貌，大兴工程，即使形成的居住区内部环境新秀，但破坏了居住区周边整体环境，影响了城市整体环境景观的塑造。居住区建设应与大环境结合，并善于发挥地段优势，应能做到能借景建居。 二、居住区设计要坚持“以人为本”的理念 居住区设计应结合人的需求出发，应适合不同的开发人群。居住区设计需针对不同人群的需要而做相应的调整。如今，居住区不仅仅是居住之地，而是承载人心灵放松、休憩的载体。人们对居住区的选择阶段已经从以前的被动选择到现在的自主买房阶段。在挑选的过程中，从房屋面积的大小，户型好坏，建筑形式等“基本指标”转向居住区的环境，物业管理，文化氛围等“附加指标”。只有找出消费群体的主要生活状态，以及对消费群体的生理需求和兴趣爱好进入深入研究，坚持“以人为本”的原则，才能建设出能适合人们自身需求的等级，对自己的居住环境产生认同感，对自己的居住社区产生归属感，体现出具有特色与活力的人文环境的居住区，利于城市发展。 三、居住区设计应完善与城市功能的结合 在我国,大部分居住区在设计过程中常常强调封闭式，而封闭式不单单是围墙、围栏的围合，社区中道路也是强调内部独立的，这使得较大片区的居住区的主要道路真正成为内部道路，与城市的道路以及其他小区的道路缺乏联系，造成了城市地块间距相隔很远才有一条城市性道路，增加了城市道路的交通压力。居住区被围墙封闭后，形成了闭合空间，片面强调了居住区内部的安全性、私密性和独立性，但是居住区内的空间就被私有化了。居住在同一个社区的居民往往都享用不到整体绿化系统。这使得居住区内部绿地系统是独立的，使得城市空间部分被私有化，造成城市交通系统和绿地系统的不连续,对城市空间产生影响。在居住区设计过程中，我们意识到，不管开发商还是居民都有一种私有化、独立化的心态，但我们必须要考虑到居住区道路、绿地公共空间资源能够最大程度上共享。这样不但可以分担城市主次干道的交通量，也会促进不同小区居民的交往和交流，完善城市功能。 四、居住区设计应注重建筑与环境并重 居住区设计与其说是规划建筑，倒不如说是根据目标消费者的生活需求来规划一种生活形态。人们在评价你的建筑时，不仅仅说它是如何的舒适和宽敞，而是说它是否能带给你心灵上的认同，和具有“浓郁的气质”。居住区景观设计要做到景观与建筑之间的和谐统一,绿化景观与环境功能的相结合, 并从人与建筑、与环境协调的关系中孕育出精神与情感,作为吸引人群的特点，这样居住空间就有了自己的特色,建筑就被披上了艺术的内涵，环境就被赋予艺术的表达能力。 遵循人与自然和谐统一的原则；以人为本，以生态为本，坚持居住空间形态格局、环境品质、文化特色和植物配置多样性等方面综合考虑，做到建筑和环境的和谐，使建筑、户外空间、绿化系统等交融在一起，使居住区每一处拥有属于自己的特色景观并加以连接，加强绿化间的渗透，创造出建筑与环境，人与环境，建筑与人的相互依存，相互融合，让居住区存在于可持续发展的绿化景观生态系统中，营造出注重生活空间的理想居住空间景观生态系统。 五、居住区设计应合理布置地下停车系统 当前私家车在居住区内迅速增多，车位需求急剧扩大，居住区的停车位比率在急速增高，私汽车的发展给居住区内交通带来了不利的影响。由于停车位不足而随处出现乱停乱放现象，道路变得更加狭窄，造成交通不畅，有的居住区将草坪改成草坪砖供汽车停放，但降低了居住区环境景观质量，居住区停车已经成为居住区规划亟待解决的首要问题。通常居住区设计常通过地面停车和地下停车两种停车方式来解决。现阶段，开发商为了取得最大经济利益，提升居住区景观与居住区品质，居住区停车主要依靠地下停车库。由于地块容积率较大，根据停车位计算办法，地下车库通常要做到地下二层、三层才能满足停车要求，开发商为了降低成本，常常居住区出现满铺地下一层的情况。这就为城市排水带来新的问题。由于城市开发速度的过快，各地块内部地下空间都被利用，地下建筑主要采用混凝土材质，造成雨水下落后渗透小，只能通过城市市政管道排除，无形之中加大了市政管道压力，造成暴雨天气城市受淹情况时有发生，影响城市发展，因此，在设计规划区时，我们应避免地下车库满铺情况的发生，合理布置地下车库，为人居环境与城市发展的提供良性互动，实现城市的可持续发展。 六、小结 现代居住区规划是城市规划中的重要内容，居住区规划直接影响着居民的生活质量、城市的环境质量以及城市的发展。规划区规划将不断面临着新发生的问题产生，消费者也将更加挑剔。居住区的好坏脱离不了城市，居住区的价值主要来源于城市。规划工作者应整合社会平衡发展与文化继承创新的目标，将居住区的经济属性、生态属性和社会属性融合在一起，根据整体环境和具体要求来综合设计，充分体现“以人为本”的居住区规划设计理念。 参考文献 [1]周俭，城市住宅区规划原理 上海：同济大学出版社出版 [2]周海波 周俭教授谈居住区规划设计 《理想空间》第二十四辑 上海：同济大学出版社出版 [3]孙长兵、张巍、邵方勇（期刊文章）浅析住宅区规划《中国勘察设计》2009年第9期
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城乡规划学科调整为一级学科进行建设，促进城乡统筹、区域协调和社会和谐稳定，具有重要的现实意义。 下面是由我整理的关于城乡规划的论文范文，谢谢你的阅读。
城乡规划理论
摘要：近几年来社会经济的快速发展和城镇化的推进，使我们的国家竞争力不断增强。将城乡规划学科调整为一级学科进行建设，这对于解决学科发展被制约的困境，推进当代我国城乡规划发展的理论与实践，促进城乡统筹、区域协调和社会和谐稳定，具有重要的现实意义。
关键词：城乡规划理论
Abstract: in recent years the rapid development of social economy and the advancement of urbanization, make our country to enhance competitiveness. Adjust urban and rural planning for the level 1 discipline construction, this to solve the plight of subject development is restricted, for promoting the development of the contemporary China's urban and rural planning theory and practice of promoting urban and rural, regional coordination and social harmony and stability as a whole, has important practical significance.
Keywords: urban and rural planning theory
中图分类号：文献标识码：A 文章编号：2095-2104(2013)
将城乡规划学作为独立的一级学科进行设置和建设，是我国国情所在，是从传统的建筑工程类模式迈向社会主义市场经济综合发展模式的需求，是有中国特色城镇化道路的客观需要，也是中国城乡建设事业发展和人才培养与国际接轨的必由之路。近几年来社会经济的快速发展和城镇化的推进，使我们的国家竞争力不断增强。将城乡规划学科调整为一级学科进行建设，这对于解决学科发展被制约的困境，推进当代我国城乡规划发展的理论与实践，促进城乡统筹、区域协调和社会和谐稳定，具有重要的现实意义。
一.城乡可持续发展
区域协调是城市和区域可持续发展的重要组成部分，少数一些区域协调可以依赖法律实施，但大部分的情况是自愿的合作。在这样的组织中，规划或公众参与完全是志愿的，决策者和规划师遵从这样一种方式工作，这样可以得到更多的来自公众的支持。这种自愿的合作组织在协调区域不同城市的利益过程中会发挥一定作用，帮助城市做出更好的决策，在某种程度上鼓励公众参与。但某些情况下会有来自地方的反对和阻力，确实需要强制实施。可持续城市是指城市中经济发展、社会发展和环境资源相协调在规模(人口、用地、生产)、结构、等级和功能等方面能够持续变化和扩大，能够进行自我升级、改善并实现结构的持续性转变。建设可持续城市是以城市的社会、经济状况、环境和资源等因素为基础，在资源最小耗用的前提下，通过均衡的分布农业工业、居住区、交通等城市活动，做出科学的城市总体设计，促使城市新的结构、功能与原有结构、功能及其内部的和谐一致，使城市在发展过程中，数量、规模和结构由小到大、由不协调到协调、由非可持续性到可持续性变化。 可持续发展离不开地方文化的延续和创新。发展中国家在快速城市化进程中城市面貌和人们观念迅速改变，这种发展模式的可持续性受到西方学者的怀疑。在发达国家，文化对可持续发展的作用被不断挖掘和利用。尤其在1980年代以后的西欧，城市决策者本着利用艺术、传统和其它文化资源吸引旅游、创造就业机会的目的，发掘地方文化的多样性、独特性。如在德国鲁尔区，文化产业的发展被认为是实现地区可持续发展的途径之一，文化特色的发掘、保持和创新为这一老工业区带来新的发展动力
二.可持续发展的城市规划与设计
在国家发展战略规划、区域和城市发展规划，以及城市设计、详细规划等各个层次的规划都需要关注可持续性，以保证发展战略落实到各个空间层次。可持续发展的城市规划与设计首先应从本质上理解城市自然过程的意义，并将其作为城市开发建设的指导，做到根据生态原则来利用土地和开发建设，协调好城市内部结构与外部环境的关系，在空间利用方式、强度、结构和功能配置等方面与自然生态系统相适应。在可持续发展的机制中，构筑城市设计框架的目标将重点强调自然资源和建成环境的保持。这就需要采用有效的方法将建成区改造成更富有吸引力的生活和工作场所。可持续的城市设计原则将对现状建筑、基础设施和道路的接受和再利用以及可循环建材的再利用放在了首位。其次，可持续发展鼓励对自然资源、野生动植物以及景观的保护。任何新的建材应当从可持续的资源中获取，像木材就应当从管理良好的可持续森林中获得。 第三，在新建成地区，建设的模式要将分散的活动区之间消耗能量的出行减少到最少，同时还要减少建筑内部运行消耗的能量。 未来的发展必须满足国民对食品、矿物、住宅以及其他建筑的需要 不过，重要的是，这种发展应当遵从环境的目标，并符合可持续发展原则所确立的准则。任何新的建筑应当通过灵活的规划设计以适应其使用年限中不同的使用要求。交通系统服务与新的城市结构，将不得不“在服务经济发展和保护环境、维护未来生活质量之间寻求平衡”。对城市环境进行重新整理以满足可持续发展的需要，对城市设计专业是一个独特的挑战。同样，经济增长也面临相同的前景，它必须在提高生活水准的同时使城市更富可持续性。
三. 城乡交通和市政基础设施规划
交通需求是一定的城市空间结构和土地使用的派生需求，不同的空间布局结构和功能联系方式，通过影响居民个体的出行行为选择过程，进而作用于城市交通系统，并最终产生不同的能源消耗和环境后果。我国现阶段的城市规划、交通规划对于低碳城市尚缺乏系统的理论和实证研究，导致我国目前有些城市规划实践与低碳城市的目标甚至存在很大的矛盾。因此，本研究由理论整理入手，继而通过实证研究支持，提出一套低碳城市发展目标下的城市空间与交通的规划策略。研究分别从区域层面、总体规划层面及详细规划下的居住区和街区设计三个层面来研究低碳城市的空间结构和形态。
从区域层面而言，我国城市与区域的交通建立在“县县通高速”、“村村通水泥”的评价标准上，加之区域土地使用模式多为粗放式，两者合力产生了高能耗的基于小汽车的区域空间布局。对比现状缺乏交通考虑的无序的区域发展模式，更合理的都市区发展模式应是结合有轨道或区域公共交通引导的走廓模式，通过空间整合与控制小汽车的数量，从而达到节约能源的目标。另一方面，传统规划理论中强调的一个就业居住平衡的城市和功能上的“自我平衡”被验证并不能降低对机动车的依赖，而应是在提高居民就地就业率的基础上利用高效的公交系统将各城镇有效地连接在一起形成区域平衡。从总体规划层面，研究从城市密度、开发强度、城市形态与空间结构等角度分析了其对城市交通低碳化的影响。基于国内外实证研究与案例分析，提出低碳城市的土地使用规划原则：①应当以短路径出行为目标的土地混合使用;②适合行人与自行车使用的地块尺度;③以公共交通可达性水平来确定开发强度;④坚决地限制小汽车的使用的策略。从详细规划层面，研究从居住区规范入手，分析其积极性及不足，并与美国《绿色低碳社区发展评估系统》的内容进行对比，研究认为居住区的设计仍然偏重于物质环境层面，对人的行为少有涉及，也没有明确的低碳指标。研究从街区尺度、规模、用地开发强度等角度分析了“大盘”、“巨型居住社区”、低密度住区产生的原因及对低碳节能居住的影响。
最后，研究对轨道交通站点社区居民的交通出行进行了实证分析，认为新区由于客流有限、发车间隔较长，单纯的普通公交接驳不能满足城市边缘地区轨道交通接驳需求。规划必须确保城市新区市民出行的选择多样性，除了提高普通公交覆盖率和整体服务水平，还要通过多模式交通换乘的方式来提高城市边缘区轨道交通的服务半径，才能适应可持续发展的要求。在规划阶段需要对步行、自行车的接驳方式，自行车停车设施作出更多的重视。研究最后对低碳城市的发展提出了几点建议：①城市规划必须成为一个动态的过程，而非终极方案，并且需要针对目标建立评价的准则;②城镇体系的规划应结合区域性公共交通体系的建立，才能有效控制城市无序蔓延，降低交通能耗;③鼓励适度的用地混合，考虑建立在绿色交通体系上的居住与就业的动态平衡关系，避免巨型或单一化的功能分区。提倡小尺度街区、土地混合使用的开发模式;④未来中国可持续低碳城市的结构一定是建立在骨干公交联络的自行车友好的城市框架下的，放弃自行车就是放弃中国城市可持续发展的未来。努力促进“绿色交通”;⑤城市形态结构形态的构建采用网络嵌套的理论来对中心地理论的实际应用局限进行修正，大型公共设施的建设要与公共交通枢纽相结合;⑥开发强度取决于公共交通的可达性，这也是确定控制性详细规划的一个基本依据。
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摘要：当前我国中小企业成本管理虽取得长足进步，却仍然存在若干问题，应执行采用全员成本管理，强化一线统计，并作好产品设计的成本控制。同时还要坚决压缩行政开支，提高资金运行效率，估算机会成本，寻求满意决策方案，从根本上降低产品成本，提升企业市场竞争能力。 关键词：中小企业；成本管理；问题；可行途径；非生产成本 与大型企业、尤其是实力雄厚的跨国公司相比，中小企业虽有结构简单、决策迅速、反应敏捷等优点，但亦存在由于生产经营规模偏小带来的先天弱点，主要体现在生产效率、技术进步、资金筹措诸多方面。由于难以形成最佳规模生产，每位员工所创产值偏低，销售及管理费用又往往偏高，导致中小企业获利能力一般低于大企业。而中小企业技术起点相对较低，工艺、设备往往落后，高级专门人才不足，加之资金因素，很难实施全面技术更新。因此，中小企业更应强化成本意识，注重成本管理。 随着深化改革，扩大对外开放，全面建立社会主义市场经济体制，实施和巩固现代企业制度，我国中小企业自身素质和管理水平已有很大进步。但就成本管理层面考察，仍有一些企业产品成本居高不下，缺乏市场竞争力和盈利空间，制约着企业发展壮大。 一、目前中小企业成本管理存在的问题（一）个别企业领导成本意识不强。具体表现在分解产品成本时，不是认真按产品设计要求，按零部件工艺流程的成本形成逐个计算，也不是自下而上逐级填报、汇总，只凭主观印象算大帐，按产品成本切成工时、材料消耗、管理费用等大块分摊；有的认为成本统计只是鸡毛蒜皮之小事，很少过问；还有的认为企业产品结构简单，生产周期短、工序少，不值得搞成本统计。凡此种种，自然难以发现成本形成中的问题。 （二）未能及时收集原始成本数据。大多数中小企业尚未建立管理信息系统，或未将系统末端延伸至生产班组，即不是由班组直接将原始数据输入系统，仍然采用填写报表，再由专业人员将报表数据统一汇总或输入微机。有的操作工和班组长不认真填报工时、材料消耗等表格，造成漏报数据和数据失真；有的未能及时随班填报，而是事后补填，由于时过境迁，单凭记忆凑数，很难保证准确；还有的字迹模糊，或将表格沾上油污，致使辨认困难。 （三）统计表格不够科学合理。有的企业印制的统计表格，要么名目繁多，要么容易产生歧义，且不能适应不同产品、不同工序的特点，填报费力，汇总困难，严重者能引起生产人员厌烦甚至反感，产生应付心理，自然影响填报质量。 （四）产品设计的成本意识缺位。有的企业尽管采取措施强化成本统计，如分车间独立进行成本核算，严格控制材料和工时消耗等等，但效果有限，成本依然上升。其原因在于没有把好产品的设计关，忽视了产品设计阶段各零部件成本的估算统计工作，致使产品一投产就出师不利。 （五）市场营销费用过高。中小企业虽然营销渠道较短，但由于促销活动频繁，人员费用过大，单位产品营销费用一般偏高，产品档次不高，容易过时，有时会陷入要么退出市场，要么降价促销，压缩利润空间，甚至蒙受亏损的两难境地。 （六）行政费用超支严重。麻雀虽小，五脏俱全，中小企业虽然组织结构相对简单，但随着规模不断扩大，仍免不了设置或增添若干职能单位，加之对外应酬面广，行政管理费用难以控制，这势必会增加产品的成本。 （七）决策失误造成重大损失。俗话说“羊毛出在羊身上”，任何领导层决策的失误，都要由整个企业承担损失。由于产品开发、市场选择、资金运作不当，由于优柔寡断、或议而不决，丧失的发展机会，都直接或间接增加企业开支，必然拉动产品成本上升。 二、强化成本管理的可行途径 为切实解决上述问题，充分发挥地利、利用人和，在市场竞争中树立价格优势，争得一席之地，应作好以下几个方面工作： （一）实行全员成本管理。不论是企业主管、生产或财务负责人，还是全体员工，都应树立成本意识。要进行全员成本教育，使大家明了企业成本与本职工作的关系，把员工的个人利益与填报原始数据联系起来，奖优罚劣，进而造成人人关心成本，个个献计献策的良好氛围。 （二）强化一线统计。全员成本管理，既是全面成本管理，又是全过程的动态管理。要纠正只抓产值、利润等大指标，忽视一线质量和成本数据的错误认识。如果产品生产工艺落后，操作人员技术素质低，责任心差，不注意在保证质量的前提下，节省原材物料，必然导致材料与能源消耗过高，成本上升，影响产品市场竞争能力。 应设计科学、简明的统计表格。产品生产过程是成本形成与统计的过程，对生产流程中的每道工序、每台设备、每位操作者所发生的材料与工时消耗数据，都要及时记录，准确填报。要做好这项工作，就必须从本企业的产品与工艺、设备、人员的实际情况出发，设计好适用于本企业的统计表格。并尽量为一线人员着想，表格要简单明了，不生歧义，且提倡一表多用。 （三）做好产品设计的成本控制。在市场竞争环境中，企业开发新产品，不仅要作到市场可行，技术可行，还要注重经济可行。市场可行，是指企业产品必须适销对路；技术可行，是指企业具备制造该产品的设备、工艺、人员条件；经济可行，则是指该产品有利润空间。有的企业强调市场导向，也有的企业搞成本导向，其实二者是一致的。在生产力发达、科技进步、商品丰富的今天，卖方市场已全面转向买方市场，消费者需求是企业产品开发的源泉。保证质量，降低成本，是企业产品开发永恒的努力方向。 产品设计者的成本意识至关重要。任何厂家开发的产品，不论其功能选择如何科学合理，倘不注意简化产品自身结构，合理挑选制造材料，改进加工工艺，降低生产成本，都可能因价格高于同行企业的同质产品，市场竞争处于不利地位乃至夭折。 在产品设计阶段，必须对材料质量、加工工艺等作好成本估算，既要保证关键部件的过硬质量，又要防止对非关键件、非配合件精度要求过高，从而加大此类零部件在产品成本中所占的比重，造成因质量过剩而引起的浪费。如果产品各零部件功能都能与其相应成本相匹配，且与产品整体使用寿命基本一致，便实现了产品制造成本的优化。 （四）选择适宜的目标市场，按单生产。根据市场集中原则，应在全面市场分布和动态分析基础上，选择一个或少数几个目标市场，投入企业全部力量。由于中小企业生产规模小，营销能力有限，用于广告宣传的资金不足，撒开大网，漫海捕鱼，必然难有所获。而相对集中的市场可培育相对优势，提高局部市场占有率，且能节省营销开支，获得相对完整的市场信息，以达事半功倍之效。 中小企业资金短缺，除低值易耗商品和小日用品采用存货生产外，一般厂家宜采用订货生产。各协作厂家间可按订单，形成产销网络，既可避免生产的盲目性，又能保证产品质量，且要特别重视按合同期限交货，以建立良好市场信誉。订货生产能有效克服产品滞销，加速资金周转，在很大程度上弥补资金不足的困难。 三、科学决策，降低非生产成本 企业的一切经济和管理活动，都是有成本的，且最终影响到产品成本。广义的成本管理，既包括生产成本管理，也包括非生产成本管理。 （一）坚决压缩行政开支。行政开支是非生产成本的重要组成部分，压缩行政开支，说起来容易做却难，既可能流于口头空喊，又可能激发上下级和部门之间的矛盾。在实际操作时，可参照现代管理学中的零基理论行事。 零基理论的含义，是说在遇到难题争执不下时，各方都退到起点，即从零开始思考问题。据说该理论曾成功用于美国的国防预算：在美国讨论军备预算的参谋长联席会议上，海、陆、空等各兵种、军种巨头均强调自身重要，摆出上届已实现的预算数字，声称理应继续扩大投资，吵得“脸红脖子粗”，再庞大的军费总额也满足不了各方胃口。此时国防大员请教管理学家如何稳住和引导局面，学者则建议用“零基理论”：将以往按军兵种分割预算予以改革，各方均按军需项目呈报，说明该项目（如新建航母，新购换代战机……）的重要意义和所需费用，且上届各方所得实际军费数目一律不再作为基数考虑。由国防部组织专家，对所有呈报项目按其对美国防务和全球战略的重要性和紧迫性予以排队，按次序分拨经费，优先保证重点项目获取足够资金。如此以来，排在后面的项目可能得不到所需资金，只能分步实施，或干脆下次再报。零基理论和成功应用实例对我们很有启示。行政费用超支，是领导颇为头痛的事，就拿电话费来说，通常的作法是，在上月实际发生的费用上，各科室一律压缩同样的百分比。原本大手大脚的科室并未感到多么吃紧，原本就“精打细算”的科室却可能就会受不了，怨声载道在所难免。其实，若按零基理论，不管上月花了多少电话费，各科室重新申报业务需求和话费预算，再组织审核、评定，肯定比“一刀切”效果好得多。 企业不论规模大小，都要与外界联系，开展公关活动。适当节省开支，是企业公关应当注意的问题。公关活动不是为着摆阔比富，而要讲求实效。切莫过分热衷于轰轰烈烈，一味追求场面大、佳宾多、规格高、礼品重，陷入越是奢华、影响越大、效果越好的认识误区。中国有句古语，叫“好钢用在刀刃上”，就是告诫我们不要乱花钱，而要会花钱。 （二）讲求资本运行效率。中小企业资金规模不大，融资渠道有限，若盲目投资，孤注一掷，遭到挫败，可能一蹶不振，投资活动需倍加谨慎。不可过分追求尖端技术和产品，更不能将自身拴到“夕阳工业”战车上。对欲采取的投资方案，大到调整生产方向，小到增加花色品种，都要在市场调研的基础上，进行技术经济可行性分析，以求稳扎稳打，避免失败。不要轻易冒“毕其功于一役”的风险，企图一步到位，对企业实施脱胎换骨式的改造。 但亦不能因循守旧，一味维持现状，要不断改革工艺，更新设备，还要关注我国乃至世界范围产业结构调整和升级，积蓄资金、技术和人才力量，瞅准时机，实现产业升级，最大限度发挥资金运行效率。 另外，中小企业要想在市场经济环境中与大型企业并存甚至抗衡，必须突破小而全的传统生产经营模式，培育自身核心竞争力。挂靠大型企业或跨国公司可能是一条捷径，但必须评估风险，找准合作伙伴。其实，处于同一产业链的中小企业形成联盟，通过合资、技术交换、产能互换、市场共享等方式，亦可显著提高产品开发、市场开拓能力，大幅降低设计、生产、销售各个环节的成本，且搞活资本运营。 （三）估算机会成本。在计划经济年代，政府办事，企业生产，更加强调政治影响而不是经济实效，甚至曾有“不要算经济账”的极端说法。这些年坚持以经济建设为中心，企业置身市场环境，讲求经济效益，情况已有根本改观。但习惯上我们在作出某项决策、估算收支时，均以会计成本（又称账面成本）为依据，很少考虑其机会成本。 所谓机会成本，是指当我们选取某个决策方案时，必然要舍弃其他（一般还有多种）决策方案，所有决策方案的最高预期收益便是所选方案的机会成本。机会成本提示我们，一切资源都是有成本的。由于资源的日益稀缺性，为了实现可持续发展，对资源的合理组合与应用，必须慎之又慎。从某种意义上讲，时间是看似低廉，却是最为昂贵，且不可再生的“稀缺资源”，对个体、对集体都是如此。人力资源管理，说到底也是从经济效益或工作效率出发，对个体和群体时间资源的有效应用和合理搭配，这便是“时间就是金钱”的诠释。其实，我们祖先一贯告诫人们珍惜时间，认为“寸金难买寸光阴”，而“干这不干那”就蕴含着对时间资源机会成本的估量。机会成本的大小，对企业产品成本有隐性的但深远的影响，不可忽视。 （四）寻求满意决策方案。在决策学中，“优化”恐怕是出现频率最高的词汇之一。所谓优化，是指在进行某项科学决策时，先广开言路，鼓励提出尽可能多的“方案”；然后舍去不具备实施条件的“空想方案”，保留“可行方案”；最后建立科学合理的指标体系，对可行方案作技术和经济性比较，选取“最优方案”。 然而在现实之中，最优方案未必存在，即使存在，也未必找得到；即使能找出，也未必真正是“最好”的。这是因为：首先，可能实现目标或解决问题的方案众多，未必都会提出；其次，有些评估指标很难量化，科学合理的指标评估体系和模型未必建得起来；再次，若刻意追求“最优方案”，势必需花费大量人力，物力和财力，时间上也可能不允许；最后，由于对于任何方案，事先都不能确定实施结果。这就是说，理论上“最优”的方案，真正付诸实施效果未必最好。因此在作决策时，考虑到上述种种限制条件和时间所迫，往往“降格以求”，找到“满意方案”即可。所谓满意方案，即是在保留下来的方案中，能较好实现目标或解决问题，技术相对先进，经济和时间也较为节省的方案。满意方案在实行过程中，亦要不断调整和修订。因为客观环境是瞬息万变的，况且我们在制订和选择方案时，又难以面面俱到。除去交付使用的满意方案，再选一两个备用方案，一旦外界环境发生突变，满意方案无法实施，便可启用备用方案，以解不时之需，实为良策。 若对“优化”作简单的字面理解，望文生义，不惜工本，一味追求最佳决策方案，必然无端浪费人财物力，让转瞬即逝的市场机会从身边溜走，实为一切浪费中最大最根本的浪费，面对市场挑战，抓住机遇，以最快速度制定和实施满意决策方案，是作好中小企业成本管理的关键所在。参考文献： [1]哈罗德•孔茨，海因茨•韦里克.管理学[M].北京：经济科学出版社，1993. 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[6]王立明，对中小企业的金融支持及其借鉴[J]，山东工商学院学报，2002,(1) [摘要]在油价节节高攀的时期，降底公路客运油耗对于运输企业成本控制有十分重要的意义，其能能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，以及可持续发展有着深远意义。文章从影响油耗的因素和以及有效控制途径进行了论述，提出了降低油耗成本的有效途经和注意问题，同时为公路客运企业的实际操作提供借鉴。 [关键词]“公路客运”“燃油消耗” “成本” “有效途径” [中图分类号]: [文献标志码]: [文章编号]: 效益是企业永恒的追求。控制成本费用的支出是企业财务管理的核心内容之一。通过降低成本获取利润，是企业参与市场竞争并能持续发展的基本前提。要在社会主义市场经济中取胜，必须加强成本控制与管理。近来，公路客运企业的运输成本呈不断上升趋势，而公路客运成本支出中油耗占据很大的比重，特别是受国际原油价格影响，柴油价格一涨再涨，而且是涨幅较大，而管理水平的高低直接关系运输成本和经济效益。另外，公路客运业务具有点多面广、流动分散等特点，管理难度较大。因此，要有效降低成本就必须将成本费用发生的各个环节监控起来，充分调动各方面的积极因素，发挥群众理财的主观能动性。本文根据公路客运企业成本构成要素特点，结合本单位实际工作中控制成本的措施，针对公路客运企业分析如何降低油耗成本。 一．降低油耗成本的意义 众所周知，公路客运企业是耗油大户，油耗是公路客运企业主要成本构成要素，油耗成本支出在公路客运成本中，不仅比重大，而且绝对数额也大。如我公司现拥有的“沃尔沃”B10大客29L/百公里.车，燃油成本达到125元；“尼奥普兰”BFC6125大客28L/百公里.车，燃油成本达到120元；“欧洲之星”JNP6127大客25L/百公里.车，燃油成本达到108元。燃油成本占运输成本支出的，很显然，降低燃油消耗成本潜力大，见效快。同时，燃油消耗成本在公路客运企业成本构成要素中属于直接变动成本，它与行车距离相关，是构成公路客运企业班线保本点变动成本的重要因素，降低油耗成本可直接降低班线的保本点实载率，是公路客运企业立足市场竞争，获取最大收益的根本。此外节能降耗也是贯彻科学发展观的需要，同时国家已经把节能降耗作为可持续发展的重要任务。 二．影响油耗成本的因素分析 影响公路客运燃油消耗成本的因素可表示为： 公路客运燃油消耗总成本=运距×单位油耗×单位油价 从上式可以看出，影响公路客运燃油消耗成本的因素有运距长短、单位油耗的多少以及单位油价的高低三个因素共同作用。 1、运距对公路客运油耗成本的影响 影响运距长短的因素有二个，其一是：运输生产运行的距离，它能直接为公路客运企业创造收益。其二是：非运输生产运行的距离，它不能直接或不能为公路客运企业创造收益。如临时调车、驳车，车辆检验：年检、维护检、车评检、临检，以及试车、接新车、维护、临时性绕道等的行程。 2、单位油耗对公路客运油耗成本的影响 影响单位油耗主要的因素有三个方面。其一是车型因素，如我公司现拥有的VolvoB12车型为29L/百公里.车，VolvoB10车型为28L/百公里.车，JNP6127W车型为26L/百公里.车，JNP6127车型为25L/百公里.车，JNP6128车型为25L/百公里.车，JNP6125A车型为24L/百公里.车，BFC6110车型为21L/百公里.车。应该说车型决定了单位油耗，因此企业在投资决策时应综合考虑，不仅要考虑购入成本，也要考虑使用过程中的成本，选择同类节油型客车，是降底客运运营成本的先决条件，以避免先天不足。其二是行车速度因素，在一定的行车速度范围内油耗最经济，这个速度被称之为经济速度，如果不按经济速度行车油耗肯定上升，一般来说行车过程中忽快忽慢，经常踩刹车和急加速及超超速则务必会增大油耗，我们现在的做法是在每辆车上安装GPS用以监控行车速度，这样既保证了行车安全，又保证了降低油耗，一举两得。第二个因素是人为因素，特别是体现了驾驶员的技术水平和主观上是否为企业节能意识。其三是载重量因素，这一因素与上座率有关，公路客运企业生产目标就是上座率的最大化。 3、单位油价对公路客运油耗成本的影响 单位油价因素对公路客运企业而言是不可控成本因素，一般是利用地区间的油价差，采用异地加油降低成本。其二是有条件配备油库的，在油价相对较低时储备一定数量的油量。第三是货比三家，选用货优价廉的定点加油站。也就是说要把握市场形势，加强市场研究和预测，采取优化配置、动态决策、择优选购的策略，降低采购成本——单位油价。 三．降低油耗成本的有效途径 1、统一认识，慎重决策，尽量选择节油型汽车 首先在想思上要建立统一的认识，降底油耗成本牵涉到公司上下及各部门协调配合，具体包括：安全机务、运务调度、物资采购、财务预决算等各个环节，随着企业改革的逐步深化，投资决策已成为一种企业行为。公路客运企业在选择汽车时应认真地进行可行性分析，慎重决策。根据净现值法仔细测量所购车辆在使用周期内的现金净流量，选择同类节油型汽车，以降低营运成本。 2、信息共享，尽可能地减少非运输生产运距 随着Internet及办公信息自动化在企业管理中的运用，企业生产经营各环节可达到信息共享，通过计算机网络系统可以同时将客运企业安全保障、机务维护、商务信息综合利用，合理调度生产，做到信息、经验共享，从而大大提高企业生产经营决策的科学性，以达到最大限度地减少不创造收益的非运输生产运距。如利用计算机网络系统，在关联单位间可以合理的选择，就近调车、驳车。 3、加强考核的力度和刚性，把好“四关”，开展节油降耗竞赛 在保证安全行车，确保旅客服务质量和营运车辆良好技术状态的前提下，充分调动各相关人员的积极性，开展以单车为核心，安全机务、财务、综合劳资等部门参与的节油降耗活动。根据不同的车型、路况、季节确定燃油定额考核指标，对公司下达给各营运管理处（分公司、车队）、单车的燃油定额考核指标按月进行考核。对超支、超耗的部门，凡属于非客观因素，坚持实行按考核制度规定予以处罚；对节约能源、以及为节约能源提供建议性意见的部门和个人予以奖励。在整个节油过程起关键作用的驾驶员，其行车津贴（实物量工资）将直接与节油状况挂钩，而起管理作用的安全机务及各相关部门相关岗位的管理人员由业绩奖考核。由于对燃油定额考核指标测算和考核采取了“下去、上来、再下去”的方法，提高了燃油定额考核指际的准确度，真正做到了公开、公平、公正，严格考核，奖惩兑现。 同时要把好“四关”，把好加油关，制止克斤扣两现象；严格按经济速度合理运行，机务部门必须进行必要的监督，同时配合财务部门把好油款审核和付款关，按照实际生产情况，按车型、班线、营运里程严格核对，正确统计，对于不合理的油单款，一律拒付，以避免公司造成不必要的经济损失。 4、加强教育培训，努力提高驾驶员的思想和业务素质 加强驾驶员的职业道德教育。理想系于岗位，作为一名驾驶员，必须热爱本职工作，安心本职工作，努力做好本职工作，做到勤业、乐业、敬业，充分发挥积极性和主动性，并以出色的工作去赢得社会对驾驶员职业的尊重和信任。安全机务职能部门要经常性组织驾驶员对车辆技术及车辆特性、节油经验、车辆驾驶技术等进行经验交流和指导学习，正确引导驾驶员运用合理的节油操作方法。 四、降低油耗成本应注意的问题 1、确保服务质量及行车安全是前提 本公司以高起点、高标准、高要求的服务方式和服务设施，为旅客提供航空式服务，建立起一整套服务质量标准体系等各个方面，无一不为引导省内客运市场，尤其是高速公路客运业的规范与健康发展起到了示范效应，同时也为“新干线”自身品牌战略向纵深发展奠定了坚实的基础。安全是企业的生命，安全就是效益，行车安全是道路运输企业永恒的主题，同时也是运输企业为社会承担的最大政治任务。因此，必须深入贯彻“创品牌，促发展”，牢固树立“安全是前提，效益是中心”的思想，在确保服务质量与行车安全的前提下，努力寻找降低油耗成本的途径。决不能本末倒置。 2、制订合理定额是基础 尽管车辆制造商都提供了各种车型的理论油耗定额，但车辆在实际行驶过程中，油耗大小却受多种因素影响，必须在车型油耗定额的基础上，结合本单位实际情况，细化油耗定额，制订先进合理的油耗定额。同时注意搜集兄弟单位同车型油耗定额，进行比较，向先进水平靠齐。 3、加强统计分析是根本 燃油消耗统计部门应将影响燃油消耗成本的各因素、各环节作为统计分析的要素，按月提供按车型、运营线路等要求统计的实际耗油数，并将影响燃油消耗成本的各因素落实到责任部门、车组、直至个人，及时分析影响燃油消耗成本升降的各因素。总结经验，吸取教训。 4、建立激励机制是保证 完善激励机制是调动员工积极性的重要手段，也是责、权、利相结合原则的最终体现。开展节油降耗竞赛活动的目的，就是要在节油降耗活动中“比、学、赶、帮、超”。及时进行考核评比，可树立标兵、鞭策后进、鼓励先进。通过激励机制奖优罚劣，对在节油竞赛活动中做出成绩的部门、班组和个人，应进行物质和精神奖励，对因工作不力、管理不到位的部门、班组和个人，应进行教育直至处罚，只有这样，才能保证将降低油耗成本落实到实处。 参考文献 [1] [1] 姬蓓，浅谈汽车运输业的成本控制与管理，上海会计，. 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推荐些大型企业的，比如国有企业，中国500强之类的企业。给你篇类似文章，仅供参考摘要：成本控制是现代企业财务的管理的主要方面，也是企业进一步发展最关键的因素。随着社会主义市场经济的发展，国有企业粗方型的成本控制存在的问题日益暴露出来。本文重点分析现代企业成本管理方面存在的问题，提出解决方案。关键词：成本控制问题 对策1 成本控制的含义成本控制是指在企业生产经营过程中，按照既定的成本目标,对构成产品成本费用的一切耗费进行严格的计算、调节和监督，及时揭示偏差，并采取有效措施纠正不利差异，发展有利差异，使产品实际成本被限制在预定的目标范围之内。广义的成本控制包括一切降低成本的努力，目的是以最低的成本达到预先规定的质量和数量，达到自身管理目标的形成。成本控制有狭义和广义之分：狭义是以完成规定的成本限额为目标；广义以成本最小化为目标。狭义仅限于成本限额的项目；广义涉及企业的全部活动。狭义是在执行决策过程中努力实现成本限额；广义还包括正确选择经营方案，涉及制订决策的过程，包括成本预测和决策分析，通常称为成本经营。狭义是指降低成本支出的绝对额，故又称绝对成本控制；广义还包括统筹安排成本、数量和收入的相互关系，以求收入的增长超过成本的增长，实现成本的相对节约，故又称相对成本控制。2 当前企业成本控制中存在的问题①成本控制思想落后，成本控制不完善，传统的成本控制是以是否节约为参考，仅仅强调成本的降低，节省费用开支。在市场经济条件下，这种以“成本节省“为主导的成本控制，一方面会挫伤企业为未来绩效而支出某些短期看来是高昂的费用的积极性，从而影响企业的技术革新和产品的更新换代；另一方面还会因顾及局部要求而损害企业的整体目标。同时还只注重了成本生产过程的控制忽视供应和销售过程的控制，只注重投产后的成本控制，忽视投产前产品设计和生产要素合理组织的成本控制。在成本的具体核算中，只注重财务成本的核算，缺少管理成本的核算。②成本控制缺乏驱动因素分析。对成本的认识不足，概念狭隘，而且传统成本管理将固定成本简单地作短期的期间化处理，淹没了大量的长期性和战略性的重要信息，使企业多项活动的绩效难以真正体现。③成本控制方法和手段落后。一些企业成本管理处于落后状态，没有真正形成科学的成本管理体系，不利于企业成本的宏观调控。现有成本会计系统未能采用灵活多样成本方法，使得成本控制转变为单纯为了降低成本而降低成本，不能提供做出正确决策的有效信息，不能深入反映生产经营过程，不能提供各个作业环节成本信息，从面误导企业经营战略的制定。3 加强企业成本控制的对策 树立成本控制的效益思想。现代的企业经营必须要将市场需求作为企业管理的导向，不但要是自己的产品和服务精益求精，经得起市场考验，同时力求让企业利润得到最大化。成本效益观念作为企业的一切成本管理活动的支配思想，从投入与产出的比率分析来看待投入成本的必要性，在保证产品和服务质量的前提下，尽可能的以最小的成本，摄取尽可能多的经济利润。如我们神火煤业公司，随着矿井的深入开采，矿山成本压力不断增大，矿上投入一定量资金，建立精细化管理系统，实行井口超市，减少材料的重复备用，大大减少材料员的配置，从而降低了人力成本。虽然有的一定的资金投入，但最终达到的目的却是“降”，像这种成本暂时增加就是符合了成本效益观念。再比如，煤炭企业通过增加洗选煤设备，扩大产品品种，虽然设备投入使成本增加，但能够适应市场的需要，效益有了提高。可以说，以上这些支出都是必要的，“花钱是为了最大限度的省钱”，都是成本效益观的集中体现。 运用多动因理论加强成本控制的分析与研究。成本动因亦称成本驱动因素,是作业成本计算法的核心内容。所以我们有必要先对作业成本计算法加以了解：成本动因是指决定成本发生的那些重要的活动或事项。它可以是一个事项、一项活动或作业。从广义上说,成本动因的确定是作业成本计算实施的一部分;狭义的看,它又可视作企业控制制造费用努力的一部分。一般而言,成本动因支配着成本行动,决定着成本的产生,并可作为分配成本的标准。作业和成本动因的区别在于作业是为达到组织的目的和组织内部各部门的目标所需的种种行为;而成本动因是导致成本升降的因素。从这一观点出发，我们应在分析有关各种成本动因的基础上，开辟和寻找控制成本的新方法。如采购数量支不是制约采购费用的唯一条件，还与采购次数有关，采购的量越大采购能成本就会相应降低；销售数量不单纯与营销费用支出相关，还与销售批次有关，营销费用的降低可以通过大批量销售来实现。首先要将成本控制思想作为企业文化的一部分，让员工们觉得他们是企业必不可少的一部分，让他们把企业当做他们的企业。把员工很好的融合进企业里面来。让他们知道企业的利益就是他们的利益。现代社会讲究民主，在企业管理中也需要发扬民主，要让员工真正的成为企业的一部分，一切企业政策和战略方案的制订和实施，需要取得广大员工的认同，传统的官腔十足的命令式管理已经不能适应现代企业管理的需要。树立了“抱住西瓜，不丢芝麻”，“省下的就赚下的”成本观念，进而形成了人人重视成本管理和控制，人人为企业降成本、增效益做贡献的良好氛围。二是在企业中成职工的自主管理意识。在平时的组织生活中，运用科学合理、人性化的手段，在职工中建立起内在的自我约束与激励机制。这种机制的引入，目的是为了注重人的内在心灵追求，以自我激励重点，基础是靠员工的自觉与资源，从内心的追求出发，主动的提高自我和约束自我。如果能够实现自主管理，这是实现成本控制，将其控制在最低水准的最有效管理模式。 大力加强企业成本的系统管理①打破成本管理界限。为使企业产品在市场上具有强大竞争力，成本管理就不能再局限于生产过程，而是应该将视野向前延伸到企业产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析。按照成本全程管理的要求，对涉及技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本等所有这些成本内容都应以严格、细致的科学手段进行管理，以增强企业产品在市场中的竞争力。②加强对非物质产品成本的研究。随着市场经济的发展，非物质产品逐渐商品化。与此相适应，成本管理的范畴也由物质产品成本扩展到非物质产品成本，人力资源成本、服务成本、产权成本、环境成本等等。③拓展成本管理范围。在新的条件下，管理的重心由企业内部转向外部。由侧重生产转向侧重决策管理，研究分析成本也就成为企业成本管理的一项至关重要的内容，如边际成本、可避免成本、未来成本等等。在成本管理中，重视和加强对这些管理决策成本落畴的研究分析，可以避免决策失误给企业带来的巨大损失，为保证企业作出最优决策、获取最佳经济效益提供基础。
通常情况下，工程项目工期的长短及进度安排都会影响到施工成本。就某一施工项目而言，各工序之间存在着严格承继关系...各子项目之间的不同工期安排也会影响施工成本的发生。那些工期比较长，又包含许多子项工程，由于对各子项工程的工期...
试析管理费用控制意义与现状论文
在平时的学习、工作中，大家都跟论文打过交道吧，论文是学术界进行成果交流的工具。那么你知道一篇好的论文该怎么写吗？以下是我整理的试析管理费用控制意义与现状论文，仅供参考，希望能够帮助到大家。
摘要： 经济的发展推动着企业的改革与创新，我国不断发展的市场经济推动着我国企业加强对内部管理的控制。企业进行内部管理的核心在于成本管理，其成本管理的重点在于加强对管理费用的控制，因此企业为了实现自身的改革与创新，必须提高对管理费用的控制能力。管理费用不是一个单一的费用科目，而是涉及企业生产经营的不同环节的费用的总称，其体系庞杂，内容广泛，难以管理，必须制定明确的管理方案与管理措施。本文从我国的具体国情出发，分析了企业管理费用的定义以及控制以及，根据我国企业管理费用的控制现状提出了加强控制的措施。
关键词： 管理费用 定义 意义 现状 控制措施
随着市场经济的进一步发展，我国企业在面临着日趋激烈的市场竞争，以往的通过扩大生产规模，降低产品价格的方式已经不能适应经济发展的需求，企业为了获得生存的空间，必须从自身的内部出发，加强内部管理，通过对内部环境的管理与控制实现降本增效的目标。
企业进行内部管理，主要是成本管理，成本是企业生存和发展的基础，而成本管理又分为生产成本费用管理和期间费用管理，生产成本费用由于受原材料等因素的限制，难以实现大幅的降低，因此要大力降低期间费用。期间费用包括销售、财务和管理费用这三个方面，其中，管理费用是期间费用的主要组成部分，在进行期间费用的管理时，应着重从管理费用方面入手。
一、管理费用的定义
企业管理费用是指企业行政管理部门在进行管理组织经营活动时，为了实现企业的经营，所发生的所有费用，包括公司经费、职工教育经费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、工会经费、技术开发费、劳动保险费、待业保险费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费，坏账损失，存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失等，以及其他管理费用。
企业管理费用的范围十分广，不仅仅包括企业的行政部门、管理部门所需要的费用，还包括企业工作人员、职工的费用，企业生产产品所耗费的直接费用、进行市场调查的间接费用等，管理费用灵活多样，且不同费用之间相互渗透，进行管理有一定的难度。
二、提高对管理费用控制的意义
(一)降低企业成本
由上文可知，管理费用是期间费用的主要组成部分，也是企业进行生产经营的基础，对管理费用进行控制，能有效地降低企业的生产成本，提高工作效率，提高企业的综合竞争力。
(二)完善企业的内部管理
企业管理费用涉及到企业生产经营的方方面面，尤其是企业的内部财务管理制度。由于管理费用涉及的范围广，难以控制，部分工作人员利用企业内部报销制度，将企业的公费转为个人私有财产而不易发觉，影响了企业的内部管理，造成了企业内部的腐朽等现象。
因此，必须加强对管理费用的控制，确保企业的每一笔支出都有明确的流向，提高内部财务管理能力，完善企业的内部管理。
(三)增强企业综合竞争力，改善企业市场形象
企业管理费用得到有效地控制不仅意味着企业的生产成本的降低，更意味着企业工作效率的提高，在同样的成本面前可以获得更多的利润，使得企业的综合竞争力增强，更好地立足于市场经济中。
此外，当前我国企业大力推行透明制度，即企业内部财务透明，对外信息披露，对内企业部门之间相互了解，能加强部门之间的合作，对外企业管理费用清晰明了，使得客户更好地了解企业，有利于企业建立良好的市场形象。
三、我国企业管理费用控制的现状
我国绝大部分企业都已经加强了对管理费用的控制，并取得了一定的成就，实现了企业的顺利生产经营，推动了我国整体经济的发展。
(一)控制效果得到有效的改善
随着市场对企业要求的提高，企业对自身管理费用的控制也提出了更高的要求与指标。长期以来，管理费用的控制受人为因素的影响较大，在控制的过程中缺乏科学性，个人主观性强。而随着对管理费用的控制方法的改善以及国家法律法规的具体规定的出台，企业在进行管理费用的控制过程中，采取了较为先进的控制技术，使得控制效果得到了明显的改善。
(二)管理费用增长比重低于企业扩大经营规模
根据调查得知，虽然管理费用每年呈上升的趋势，但与企业扩大经营规模的趋势相比，其比重较低。这说明了企业对于管理费用的控制能力不断加强，管理的效率不断提高，有利于企业进一步提高产品的生产效率，实现扩盈增利的目标。
四、加强企业管理费用控制的措施
(一)制定管理费用的控制制度，明确控制指标
进行管理费用的控制，不是对个别项目分别进行，而是综合企业发展的`全局，制定统一的管理制度，从宏观的角度对企业的管理费用进行控制。通过一系列的规章制度来规定不同部门、不同环节的费用的支出要求，这就要求企业在制定管理费用的控制制度时，必须了解不同部门的工作内容以及工作性质，才能正确地制定出控制措施。
在制定控制制度的同时，必须明确控制指标。对于不同的部门，甚至不同的工作人员，都必须有明确的指标加以规定，确保企业内部的各个环节都能严格按照管理费用的控制制度要求自己。
(二)加强企业内部的监督与审计
企业仅有一套系统的管理费用控制体系是不够的，不同的管理费用涉及到不同部门，即使有健全的制度，也难以保证所有工作人员都按照制度规定的要求执行。尤其是在与私人利益相关的问题上，如许多企业的报销制度并不完善，财务工作人员并没有严格核对报销发票与实际购买物资是否一一对应，导致了部分工作人员用权力谋私己。
为了避免以上情况的出现，企业必须加强内部的监督与审计制度。完善企业的财务管理制度以及会计制度，对于会计应严格要求，并实行个人行为责任制，要求会计对自己的工作严谨认真。此外，企业应进行定期或不定期的审计监督，提高对企业一般工作人员与财务管理工作人员的监督，防止出现监守自盗的现象，确保管理费用的控制措施得到有效的执行。
(三)健全预算管理制度，提高预算执行能力
在企业的财务管理中，一个重要的部分就是预算管理，企业的所有生产经营过程中的支出都必须严格按照预算管理来进行。然而，企业的管理费用与一般支出相比，具有不定性的特点，并且会随着企业业务的扩张而增加，若不对管理费用进行预算制定，则难以将其与企业的生产经营扩大的比例相比较，无法了解企业的实际经营情况。因此，企业必须对管理费用制定相应的预算管理制度，并提高预算执行能力，加强对预算管理执行的绩效考核，在每年的年终总结时，对不同部门的预算执行情况进行汇总和总结，根据预算执行效果对不同的部门进行奖励与惩罚。
(四)加强内部控制，完善绩效监督制度
企业的内部控制是企业进行管理费用控制的主要环境，为了确保企业的管理费用控制制度有效地执行，企业必须建立一个良好的内部环境，通过加强内部控制，严格不同部门之间的工作，提高部门之间的合作与交流，形成企业上下一心的工作氛围。
此外，对于企业的工作人员，必须实施严格的绩效监督制度。将工作人员的奖金、补贴等与其具体工作相联系，对于严格执行管理费用控制制度的员工，予以奖励以及鼓励，而对于消极怠工的工作人员，则处以扣除奖金等惩戒措施。通过权责明确的绩效监督制度，提高工作人员的工作热情与工作效率，加强工作人员的责任意识与企业认同感，确保管理费用的控制制度得到有效的执行，实现企业的生产经营目标。
五、结束语
企业实现管理费用的控制，不仅是企业进行基本的生产经营的需要，更是企业进一步扩大经营，实现企业改革的必经之路。提高企业对管理费用的控制，首先需要制定健全的控制制度，还需要企业所有工作人员上下一心，认真执行，加强监督，确保企业的每一笔支出都有明确的流向与作用，最终提高企业的综合竞争力，决胜于市场经济。
参考文献：
[1]郭海霞.论企业管理费用的控制问题[J].企业研究，2013
[2]张卓.论企业管理费用的控制措施[J].现代商业，2012
[3]杨丽燕.浅议企业管理费用控制的意义及对策[J].现代商业，2013
我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期()增加 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降、。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为 万平方米，同比下降；上海商品房销售面积比去年同期下降；深圳新建商品房销售面积 万平方米，同比减少。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002
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一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势1.房地产调控政策走向预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。2.房地产市场状况预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。3.同业竞争进一步激烈目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。4.直接融资的影响发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。1.发展机遇第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。2.面临的挑战第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。6.区别对待，实施差异化服务和管理策略为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
论房地产开发项目全面风险管理来源：中国论文下载中心 [ 08-11-11 13:59:00 ] 编辑：cw2112549摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。�关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目�中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02��1 房地产开发项目全面风险管理的方法�全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。�在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。�2 房地产开发项目全面风险管理的流程� 房地产开发项目风险识别�房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。� 房地产开发项目风险评估�房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。� 房地产开发项目风险监控�房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。�3 房地产开发项目全面风险的应对策略� 风险回避�风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。� 风险控制�风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。 风险转移�风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。�风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。�风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。� 风险自留�风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。� 风险利用�风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。�4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题� 制定风险应对计划应具有针对性�风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。� 注重应对管理方法的组合�无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。� 注意应对管理的经济性�为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。�参考文献�〔1〕�陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考〔J〕.中国城市经济，2007，（8）.�〔2〕�陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理〔J〕.西南科技大学学报，2006，（3）.�〔3〕�陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析〔J〕.四川建材，2006，（2）.�〔4〕�邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探〔J〕.企业技术开发，2006，（11