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(2)建立有效的监控系统为了便于考核和评价，在发展战略目标分解时，要充分与各战略执行部门进行沟通，对目标值进行尽可能的量化。重要职能部门的考核指标必须时时关注以防止重要部门偏离发展战略目标太远。如经营开发部、资产管理部和评估技术处等的战略执行的情况。(3)找差距定期对考核指标进行汇总，并参照最初制定的工作目标，对战略执行情况进行评价，对评价较低的战略工作和评价较高的工作，办公室均需对其进行深人分析，找出产生偏差的根本原因，并与战略执行部门共同提出纠偏对策和具体实施办法。(4)适时调整办公室在对战略执行中产生偏差原因进行分析确认的基础上，要细致研究确定其对总体战略产生的影响，并制订出纠偏计划，报公司领导进行决策。如有必要可在保证公司战略方向不变的情况下，对原战略进行适当的调整和完善，并组织实施。(5)激励办公室根据战略评价的结果，对综合评价较好的部门提出相应的经济激励方案并予以实施。通过对以上五个方面对LYZH房地产评估咨询有公司发展战略的实施进行控制，才能够有效的发挥战略制定的有效性，预防战略在实施过程中偏差过大而影响战略制定的效用。第6章 结论与展望6.1 结论本文通过分析LYZH房地产评估咨询有公司的宏观环境和内部环境，以及LYZH房地产评估咨询有公司自身的能力，使用SWOT工具分析其优势、劣势、机会和威胁，制订了LYZH房地产评估咨询有公司的发展战略战略总体目标，中长期目标以及近期目标，并且制定了详细的战略执行、控制和修正的措施。本文在研究的过程中主要进行了以下一些工作：(l)分析了国内房地产估价行业的宏观环境。(2)分析了国内房地产估价公司的竞争状态。(3)分析了LYZH房地产评估咨询有公司的内部实力。(4)使用SWOT工具分析了LYZH房地产评估咨询有公司的优势、劣势、机会和威胁。(5)制订了LYZH房地产评估咨询有公司的总体战略、中长期战略和近期战略。(6)制订了LYZH房地产评估咨询有公司的战略执行、控制和修正措施。通过上述工作的阐述，得出以下结论：(1)通过对LYZH房地产评估咨询有公司发展战略的研究可以得出，发展战略对于企业的发展至关重要;但是，战略重在落地生根，如何把战略目标有效地实现，才是企业基业长青的根本。(2)通过对LYZH房地产评估咨询有公司战略落实、控制和修正的研究可以得出，战略在执行的过程中，受众多复杂因素的影响，可能会有偏差，需要反复验证和修正，以保障战略目标与外部环境、企业自身的发展相一致。6.2 展望 本课题还需要在以下几个方面进一步完善和提高：(l) LYZH房地产评估咨询有公司发展战略研究还需要进一步与国家出台或者是即将出台的房地产估价行业相关政策相结合，使得房地产估价公司战略制定更具有针对性。(2) LYZH房地产评估咨询有公司战略目标的落实是一个艰巨的任务，受国家宏观政策、房地产调控、大众需求状况等因素的影响，需要对国家宏观调控和房地产政策进行及时研究。 参考文献菲利普．科特勒著，梅清豪译. 营销管理[M]. 上海：上海人民出版社出版. 2008, 360-363.中国房地产估价师学会编，柴强主编，《房地产估价理论与方法》，中国物价出版社，2011年4月第1版李德祥．现代企业经营营销战略新探[J]．吉首大学学报(社会科学版)．2010, 3：48-51.尹子民, 宜茂生. 企业竞争力评价及经营营销战略制定方法研究与应用．辽宁工程技术大学报[J]．2011, 2：115-117.张铁男．企业发展营销战略与核心能力体系[J]．工业技术经济．2010, 6：17-19.李晓义．企业经营营销战略[J]．中原工学院学报．2009, 1：29-32.朱莹政.房地产估价机构应对行业环境发展的决策方法研究. 《中国房地产估价与经纪》2008，（5）金昀，王育．促进房地产估价行业的发展的几点意见．北京．中国房地产估价师．2001，（2）.张志强．房地产估价业现状及对策研究．硕士论文．吉林大学．2007.房地产估价行业监管制度日趋完善——政府监管、行业自律、社会监督相结合的管理模式初步形成．中国房地产估价与经纪．2007，2：13．14.李文诞，郑思齐．美国和香港评估行业的管理体系及对我们的启示．中国房地产估价师．2002，3：48-．50沈晓伟，宫方强．浅谈房地产估价机构的企业治理结构．中国房地产估价师．2006，6-23．24 周永馨，储俊华. 我国房地产评估市场的规范问题[J]. 城市开发，2009(1).张东祥，汤赵慧.我国房地产估价业现状与问题的产权基因分析[J]. 企业经济，2011(4).李安明.我国房地产估价业的现状及发展趋势[J]. 中国房地产，2010(7).盛蒲兴，陈林. 房地产评估战略阶段浅析[J]. 建筑经济，2006(7).罗冠生. 企业竞争战略研究[J]，华东经济管理, 2010, 6: 47-48.卜华白. 企业竞争战略选择中的风险分析[J], 经济研究导刊，2006, 1: 31-34.徐敏生. 关于企业核心竞争力的探讨[J]．贵州社会科学．2007, 7：35-38.宋合义, 尚玉钒. 人力资源管理的发展新趋势——从基于工作的人力资源管理到基于能力的人力资源管理[J]. 系统工程理论与实践, 2010, 21(1): 83-87.王祥林. 中小企业实施战略管理的思考[J]. 中国核工业, 2006(4).黄丽秋. 我国中小企业战略管理研究. [J] 商业研究, 2006(20).陈桃红. 我国中小企业的发展现状与定位研究[J]. 科技经济市场, 2006(9).赵敏. 中小企业“走出去”之路[J]. 船舶物资与市场, 2006(1).周润发. 中小企业的制胜法则[J]. 商业时代, 2006(27). 郑思齐，李文诞．房地产估价机构应实现业务多元化扩展生存空间．北京．中国房地产估价师．2002，2.房地产基本制度与政策．中国房地产估价师学会编．北京．中国建筑工业出版社，2011，5...David J. Teece，Gary Pisano，and Amy Shuen. Dynamic Capabilities and Strategic Management [J]. Strategic Management Journal, 2007, 18: 7.Kotler, Keller, Marketing Management, (12th edition), Shanghai: Truth & Wisdom Press, 2006.Michael D. Olsen, Angela Roper. Research in strategic management in the hospitality industry [J]. International Journal of Hospitality Management, 2008, 7(2): 111-124.Gima A., Kwaku and Murray J. Y., “Antecedents and Outcomes of Marketing Strategy Comprehensiveness”, Journal of Marketing, 2011, 68(4): 33-46.Kjell Hausken. Coopetition and between group competition[J]. Journal of Economic Behavior＆Organization, 2010, 42: 417-425．Marc w，Athony Z．Farming and coopetition in pubIic games：An experiment with an interior solution[J]．Economic Letters．2009，65：322-328．Collis David J，Montgomery Cynthia A. Competing on Resources：Strategy in the 1900s[J]，Harvard Business Renew，2005，118-129.Sven Voelpel，Marius Leibold. Escaping the Red Queen Effect in Competitive Strategy：Sense-testing Business Models, European Management Journal, 2007, 23(1): 37-49.Pierre Loewe，Peter Williamson，R0ben Chapman Wood，Five Styles of Strategy，Innovation and How to Use Them，European Management Journal，2010, 19: 4.Buckleya, M. R, Beub,D S Dwight D. Frunke, Jack L. Howardd, Howard Berksone, Tommie A. Mobbsa, Gerald R. Ferrisf. Ethical issues in human resources systems [J]. Human Resource Management Review, 2011, 11: 11-29.Sheppeck M A&Militello J. Strategic HR configurations and Organizational Performance. Human Resource Management, 2010, 39(1): 5-16.Delery J E. Issues of Fit in Strategic Human Resource Management: Implications for Research. Human Resource Management Review, 2008, 8(3): 289-309.Huselid M A, Becker B E. Methodological Issues in Cross—sectional and Panel Estimates of the HR-firm Performance Link. Industrial Relations, 2006, 35: 400-422.Berg P. The Effects of High Performance Work Practices on Job Satisfaction in the United States Steel Industry. Relations Industrielles, 2009, 54(1): 111-134.

一、国家允许农民个人或联户用购置的机动车船和拖拉机经营运输业，各地人民政府可根据当地经济发展的实际需要和油料供应的可能，统筹安排，有计划地发展。二、农民个人或联户用购置的机动车船和拖拉机从事营业性运输，须持生产大队或村民委员会的证明，向所在地工商行政管理部门申请登记，经县、市工商行政管理部门审查核准，发给营业执照后，方可经营。常年经营的，发给营业执照；临时经营的，发给临时营业执照。农民个人或联户用购置的机动车船和拖拉机从事非营业性运输，为农业生产及农民生活服务，运送向国家交售或到市场出售的农副产品，持乡政府证明即可运送。三、农民个人或联户的机动车船和常年从事营业性运输的拖拉机，须经县、市以上交通监理、航政部门检验合格，并办理报户（过户）、登记、发牌证手续；其驾驶、轮机人员，必须按有关规定进行考试、考核，取得合格证照。农民个人或联户的农用拖拉机，由县、市以上农机监理部门负责检验，并办理报户（过户）、发牌证手续；其驾驶人员，必须按有关规定进行考试、考核，取得合格证照。农用拖拉机上公路行驶，其证照还须按规定加盖当地公安或交通部门公章，并由公安、交通部门对其行使交通安全管理和事故处理权。凡达到报废标准或超过油耗标准限额的机动车船和拖拉机，均不得买卖和继续使用。四、农民个人或联户经营运输业，可以从事货运，也可以从事客运。从事货运的，主要承担当地农副产品和农村生产、建设及生活物资的运输。不符合上述规定的，交通部门有权进行适当限制。出具、出省进行长途贩运的，按照国家有关规定执行。从事客运的大中型客车和小型机动船的客运线路，须经县、市以上交通部门会同工商行政管理部门批准。严禁使用拖拉机从事客运。五、农民个人或联户经营运输的机运车船和拖拉机，必须在中国人民保险公司办理第三者责任保险和船舶保险（包括碰撞责任保险）；从事货运的，还要积极办理承运货物运输保险；从事客运的，还必须办理旅客意外伤害保险。六、经营运输业的农民个人或联户，必须遵守国家政策法令，服从政府有关部门的管理。必须按照国家和省、自治区、直辖市人民政府的规定缴纳税款和费用。必须按照交通部门核定的里程和运价收取运费。承运大宗或贵重货物，应当签订货物运输合同，明确双方责任；发生违约或争议时，应当按照《中华人民共和国经济合同法》及有关法规的规定处理。七、农民个人或联户合法经营运输业，受国家法律保护。任何部门、单位或个人不得向他们乱收费用、随意罚款或擅自提高收费标准，不得平调或摊派其资财。八、各地农机、交通部门要帮助农村培训驾驶、轮机和维修人员；有关修理部门和经营车船、农机配件的单位，要扩大网点，积极为农民的机电车船和拖拉机提供维修和技术服务，并合理收取费用。九、违反本规定的，由有关主管部门视情节轻重分别予以警告、经济制裁、吊销营业执照的处分；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。十、省、自治区、直辖市人民政府可根据本规定，制定实施办法。十一、本规定自发布之日起施行。

房地产开发项目的立项与审批的法律服务 第一章 房地产开发项目立项的法律服务 第一节 房地产开发项目立项和可行性研究的流程简介房地产开发公司依法取得房地产开发资质后，投资者即获得了房地产开发的合法资格。房地产开发的初期工作是筛选开发项目，在选定房地产项目后，便可以开展项目的前期研究工作，包括初步开发方案的制订、项目初步可行性分析、规划方案初步论证等。房地产开发项目的可行性研究是指具体实施开发建设项目前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证研究及评价。它的工作重点是研究项目是否可行，也就是通过调查研究，综合论证项目在技术上是否先进，在经济上是否合理，在财务上是否盈利。它也是开发公司进行投资决策，编制设计任务书，与各有关部门商谈合同、签订协议，进行工程设计、设备订货、施工准备，筹集资金、向银行申请贷款，环保部门对项目环境影响审查等项工作的依据。关于房地产开发项目的立项和可行性研究的法律流程涉及7项主要法律程序。其中工作重点是房地产项目的可行性研究工作及《项目建议书（代可行性研究报告）》的编制，工作的难点是《项目建议书（代可行性研究报告）》备案及审批。第二节 房地产开发项目立项和可行性研究具体流程一、初步开发方案的确定（一）行政主管部门 1、各省、自治区、直辖市发展和改革委员会（计委）：是各省、自治区、直辖市投资建设项目的立项及计划主管机关，负责投资建设项目的计划审批和登记备案工作。 2、计划单列市与地级市发展与改革主管部门，在审批权限内负责本辖区投资建设项目的审批和登记备案工作。 3、各区、县发展和改革主管部门：在审批权限内负责本辖区非政府投资建设项目的审批和登记备案工作。（二）确定初步方案的流程 1、选定项目：房地产开发公司寻找、筛选房地产项目。根据项目性质洽谈合作或受让项目公司股权，确定投资条件。 2、了解情况：房地产开发公司委托具有相应资质的建设工程勘察、设计单位对房地产项目用地进行现场勘查，初步了解房地产项目周边市政配套情况。 3、买图测绘：房地产开发公司到测绘主管部门购买项目用地地形图，对比确认项目用地实际情况。如需重新测绘，应委托测绘单位进行重测或补测。 4、初步方案：建设工程勘察、设计单位根据房地产开发公司的开发意向，初步确定项目开发方案，进行初步方案设计。二、项目建议书（代可行性研究报告）的编制流程 1、房地产开发项目申报立项时一般分为两个步骤，即项目建议书和可行性研究报告的编制、申报和审批。 2、可行性研究的任务是根据国民经济长期规划和地区规划、行业规划的要求，对建设项目在技术、工程和经济上是否合理和可行，进行全面分析、论证，作多方案比较，提出评价，为项目决策提供可靠的依据。 3、在进行房地产项目开发建设之前，必须对房地产项目的可行性研究和经济评价，并在此基础上做出正确的房地产投资决策，从而取得最好的投资经济效益。三、项目建议书（代可行性研究报告）的备案和审批（一）申请备案流程根据国家和各地关于投资项目计划审批管理改革的相关规定，凡是规定范围以外的非政府投资项目的项目建议书（代可研）改为登记备案制度。项目建议书代可行性研究报告的登记备案按以下程序办理： 1、项目建议书（代可研）的申请：申请单位按规定准备相关文件、资料，填报固定资产投资建设项目立项登记备案申请表，提出登记备案申请。 2、项目建议书（代可研）的受理：备案主管机关对申请单位提出的备案申请进行审查，对符合条件的予以受理。 3、项目建议书（代可研）的备案：备案主管机关经审查，对符合标准的备案申请给予办理登记备案手续，发给相应的《固定资产投资建设项目立项登记备案通知书》，加盖固定资产投资建设项目立项登记备案专用章。 4、项目建议书（代可研）的变更：建设项目取得登记备案文件后，发生以下各项重大变更事项的，需向原备案主管机关重新办理登记备案手续：（1）建设地点发生变更；（2）建设内容发生变化或建筑面积超过备案面积50%的；（3）投资单位发生变更。 5、建设项目的项目代码：建设项目在登记备案的同时取得项目代码，作为投资建设项目合法存在的依据。（二）申请审批流程根据规定，对于属于政府投资项目或规定范围内的非政府投资项目，一般按以下规定程序办理项目建设书代可行性研究报告的审批手续： 1、项目建议书（代可研）的申请：申请单位根据相关规定向审批主管机关提交各项文件、资料，提出项目建议书的审批申请，审批主管机关经审查符合标准的予以受理。 2、项目建议书（代可研）的征询：审批主管机关向规划、土地等相关行政主管机关发出征求意见函，取得相关行政主管机关的回复意见。 3、项目建议书（代可研）的审核：审批主管机关对申请文件进行审批，符合标准的根据审批程序进行复审及会签，提出会签意见。 4、项目建议书（代可研）的审定：审批主管机关的相关主管领导对上报的审批申请予以审定，提出审定意见。 5、项目建议书（代可研）的批准：审批主管机关对审查通过的项目建议书予以批准，向申请单位发放批准文书，内资房地产项目通知申请单位到市建委会签。四、可行性研究报告招标事项的说明（一）说明内容根据相关法律规定，依法必须进行招标的工程建设项目，在报送的项目可行性研究报告中，应列明以下各项有关招标的内容： 1、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）。 2、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式(委托招标或者自行招标)；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》的规定报送书面材料。 3、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展改革委确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明。 4、其他有关内容。（二）例外事项属于下列情况之一的，建设项目可以不进行招标，但在报送可行性研究报告中须提出不招标申请，并说明不招标原因： 1、涉及国家安全或者有特殊保密要求的； 2、建设项目的勘察、设计，采用特定专利或者专有技术的，或者其建筑艺术造型有特殊要求的； 3、承包商、供应商或者服务提供者少于3家，不能形成有效竞争的； 4、其他原因不适宜招标的。第三节 本阶段律师提供的法律服务 1、就房产开发项目的可行性进行法律论证，提供立项法律依据（出具可行性报告书）。 2、向开发企业提供房产开发相关的法律法规及相关配套政策； 3、参与开发项目谈判，及时为企业决策提供法律意见； 4、出具《房产开发项目投资法律意见书》， 5、提供房产投资阶段的整套合同范本及建设工程管理相关整套文本、表格等法律文件； 6、为项目开发提供资信调查，对合作伙伴资信进行律师专项调查，出具资信调查报告书。

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