【摘要】住宅市场是关系国计民生的基础性物质资料市场，科学合理地预测住宅市场需求，对住宅市场发展能起到一定的指导作用。文章通过定量分析与经验估计相结合的方法，预测出常德市住宅市场需求呈现总量需求不断攀升、分区差异显著、中低档次住宅增量潜力巨大的趋势。
【关键词】常德市；住宅需求
一、常德市概况
常德位于湖南省西北部，距省会长沙156公里。2010年全市地区生产总值1491.6亿元，比上年增长15.2％。其中第一产业增加值280.1亿元，增长4.4％，对经济增长的贡献率为5.2％；第二产业增加值685.3亿元，增长21.0％，对经济增长的贡献率为58.7％；第三产业增加值526.2亿元，增长13.9％，对经济增长的贡献率为36.1％。三次产业结构由上年的20.8：42.8：36.4调整为18.8：45.9：35.3。
二、常德市房地产业发展现状
截至2010年，全市共有239家房地产开发企业，其中具有二级、三级、四级资质的公司各占6.69％、48.95％和21.34％，较前一年有所增长。房地产开发基本情况及特点：房地产开发投资有所增长。2011年1～6月，常德市房地产开发投资总额为35亿元，累计同比增长44.4％；房地产业产生GDP30.1亿元，同比增长7.4％。商品房施工面积、竣工面积增幅明显。2011年1～6月，全市施工规模稳中有升，商品房施工面积732.6万m，同比增长17.7％。其中住宅商品房586.1万m，同比增长15.6％；商品房竣工面积75.7万m，同比增长42.9％，其中住宅商品房61.9万平方米，同比增长31.1％商品房销售面积、销售额呈增长态势。2011年1～6月，全市商品房销售面积112.1万m，增长20.1％；销售额30.7亿元，增长42.0％。其中商品住宅销售面积102.9万m，同比增长19.6％；商品住宅销售金额为26.1亿元，同比增长43.7％。
三、常德市住宅市场需求预测
从2011年1～6月常德市房地产市场销售情况看，住宅销售量占到商品房销售量的92％左右。住宅市场总体需求受政策导向、经济发展水平、城市人口数量等多种因素的影响，须采用经验估计与定量分析相结合的预测方法。（1）全市总人口和城市化水平预测。在人口变动比较稳定的地区，可采用自然平均增长法预测。计算公式如下：PN＝P0（1＋K）n±ΔP。式中：ＰN是规划目标年总人口，P0是规划基期年总人口，K是规划期间人口自然增长率，N是规划年限，ΔP是规划期间人口机械增长数。常德市年末户籍总人口为616.69万人，其中城镇人口145.20万人，农业人口471.49万人。中心城区现状城市人口65.3万人。0～18岁人口93.55万人，下降0.75％；18～35岁人口148.73万人，下降2.64％；35～60岁人口270.90万人，增长1.22％；60岁以上人口103.51万人，增长4.02％。人口自然增长率为1.30‰。全年净增人口2.52万人。城市化水平在39％左右，从总体看，常德市城市化水平偏低，较全国平均水平低10％。常德市多年来市域人口增长以自然增长为主，户籍人口机械变动很小，机械变动对常德市户籍总人口的变动影响将不会太大，总人口的变动将主要考虑自然增长。市域总人口的预测采用自然增长率法，计生委累计存活率法、灰色模型法三种方法。经综合校验，全市总人口2015年达到650万人，2020年达到670万人。中心城区城市人口2015年100万人，2020年115万人。采用非农业人口趋势外推法、农村剩余劳动力转移法等方法预测常德市城市化水平2015年达到44％左右，城镇人口约为290万人；2020年城镇化水平达到49％左右，城镇人口约为330万人。（2）住宅需求预测。按最新的常德市城市总体规划控制标准，预计中心城区人均居住建筑面积2015年将达到25m/人，则中心城区住宅面积总量将达到2500万m；2020年中心城区人均居住建筑面积将达到27m/人，则中心城区住宅面积总量将达到3105万m。
四、常德市住宅市场发展趋势
（1）房地产开发模式趋势。第一，规模化品牌扩张开发模式。由于企业之间竞争日趋激烈，通过实施资产重组、资源优化，实力雄厚、竞争力强的大型房地产企业集团将脱颖而出，塑品牌、实行规模化生产、规模化营销，开辟大盘担纲时代，从而改善重庆房地产企业的“小、散、差”的状况。第二，专业化连锁开发模式。以一个强劲的公司品牌，加上一套CI识别系统，成功地将推广上一个项目所投的广告费及其所形成的品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留“管线”。如常德伟星置业就是采用专业连锁开发模式，走一条打造精品楼盘路线，并形成各自的特色，自2003年进驻常德之后，相继在临澧、常德成功开发了伟星・城市之光、伟星・星情湾、伟星・文津华庭三个优质楼盘。第三，复合房地产开发模式。即整合房地产之外行业来开发房地产的项目，比如广州奥林匹克花园的“房地产+体育产业”，消费者既满足了住房需求，又满足了体育健身需求。同样，以“房地产+科技产业”长沙麓谷的众多楼盘前景也将被看好。（2）常德房地产住宅需求趋势。一是总量需求不断攀升。房地产在任何一个国家都是国民经济的重要支柱，它与GDP及人均国民收入的增长速度同步。当一个国家或地区的人均国内生产总值达到1000～3000美元时，是解决居民住房问题的关键时期，这一时期房地产业是最活跃的产业。2009年常德市人均地区生产总值达到22496元（按常住人口计算），初步迈入了房地产业飞速发展的门槛。根据常德市最新城市总体规划，到2015年常德市人均GDP将达到38000元，2020年将达到50000元，这意味着“十二五”期间将有25万人口约8万户居民的住房问题需要妥善解决；城市化的发展，城市人口爆增，城市人口对购买力日益增强，老城区内可供拆迁和开发的土地相继枯竭，迫使开发商将目光转向郊外，常德市也面临着同样的问题，住宅郊区化正成为许多人的选择。同时，由于经济的发展，居民生活水平的提高，必然会使居民改善居住条件的需求加强，因此，常德市住宅市场需求将有大幅度的提升。二是分区差异显著。影响住宅消费的因素主要有人口、经济发展水平、居民可支配收入以及政策等，此外区位条件也十分重要。随着常德市经济的发展，对住宅市场需求大幅增加。但是，市内各区县的需求则存在很大差距。由于常德市境内各区县之间处于一种非均衡的发展状态，其中以武陵区的经济发展水平较高，人口最为密集，这些条件对于常德市内购房者有一定吸引力，是市内住宅消费者的首选购房地。三是中低档次住宅增量潜力巨大。目前常德市住宅市场开发以大户型住宅为主，住大约占到70％左右，这说明常德市住宅市场主要以家庭购买为主。根据九部委颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，中小套型建筑面积必须达到开发建设总面积的70％的政策出台，预示着常德市中小户型住宅市场将有较大的提升空间，不但房地产开发商将会对中小户型住宅投入更多精力和资金，一些无力购买大户型住宅的市民也将参与到购房大军中，进一步增加常德市的住宅市场需求。
五、结论
常德市住宅市场目前供销两旺，而且还有巨大的挖掘潜力，这不仅表现在消费者对住宅数量不断增大的需求，更表现在消费者对住宅品位及住宅质量需求的不断提高上。因而投资商应充分了解消费需求动向，切实把握不同层次消费者的不同需求，精心策划，分析论证，准确定位，推出设计新颖、功能布局合理的适销楼盘，在实现社会效益、环境效益的同时，追求最佳经济效益。 作者：丁雪莹，黄勇，本文来自《住宅与房地产》杂志
