国际金融危机爆发后，全球经济进入到了重新调整的阶段，而随着调整和平衡的完成，我国地区产业结构也有了较大的变化。大量农村富余劳动力向城镇转移、人口老龄化问题日益严重、资源环境形势日益严峻等问题，都进一步凸显我国城乡内部二元结构矛盾，城镇化转型发展势在必行。
一、要走出认识的误区
个人和企业都是房地产经济活动的参与者。房地产是国民经济发展中最基本的生产要素之一，也是任何行业发展都离不开的生产要素。我们可以说，房地产业是发展国民经济、促进企业经济发展、改善人们生活条件的基础产业之一。并且国民经济的发展，必然推动房地产业的进一步发展;而房地产业在国民经济中的促进作用也将进一步凸显。房地产业具有拉动内需、带动就业、解决用房、加速城镇建设的重要意义。
二、回顾房地产业发展历史
中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。在这25年里，中国的房地产行业经历了起步、摸索、动荡、调整的过程，经过长期的探索和前行，最终走向成熟。发达国家曾经总结过房地产行业的发展规律：当一个国家的人均GDP达到800--1000美元时，房地产业开始起步;达到 3000美元时，行业发展开始加速;达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期;达到12000--13000美元时，行业发展进入饱和期。而我国房地产行业的发展进程也与这条规律相契合。在2013年，我国人均GDP已接近7000美元，房地产业已接近稳定增长期，这也是与上述规律相契合的。
根据理论，十年以后，我国人均GDP将超过行业发展饱和期的13000美元;这个时候，房地产的供需关系处于临界点，整个行业的发展将开始回落。但是，我国作为世界上人口最多的国家之一，有接近十四亿人口;2015年我国城镇化率为56.1%，但是户籍人口城镇化率仅为39.9%;我国城镇化路径中明确提出，要在2030年实现70%的城镇化率;二者之间还存在很大的差距，大约还需要20年的时间去完成这个目标。房地产行业是推进城镇化进程的重要载体，其未来的发展必然是需要与城镇化建设相结合的。
三、房地产业在城镇化建设中的作用
未来房地产行业的发展必然要和城镇化建设相结合。通过对世界各国城镇化发展进程的分析对比，可以看出，房地产业与城镇化在发展阶段上具有明显的同步性特征。
在城镇化起步初期，由于国民经济总体实力薄弱，第一产业无法为人们提供丰富的生活资料，社会资本短缺限制了第二产业的发展;人们对于住房的需求较小，在房地产行业的投资行为较少，这个阶段的房地产行业发展较为缓慢。
在城镇化加速阶段，科学技术的不断进步推动了生产效率的提高和工业化规模的扩大，促进了国民经济的发展和社会资本的增加;由于城市中拥有更多的就业机会，对农村剩余劳动力的吸引作用也进一步增强，越来越多的农村人口向城市转移。而城市人口的急速增加以及城市经济的迅猛增长也进一步扩大了房地产市场供需之间的差距。于是房地产业迅猛扩张，行业资金迅速向大城市和中心城区集中，投资建设规模在短时间内进一步扩大，这个时期的房地产业已经进入到高速发展阶段。
在城镇化发展后期，城市人口已经超过了总人口的一半以上，此时城市集聚效应的主要地位已经被扩散效应所取代。城镇化的进程逐步放缓，并开始出现递减;房地产行业进入到成熟期，人们对房地产的消费需求开始回落，并逐渐从城市房地产市场开始转向郊区或农村的房地产市场。并且随着城镇化逐步进入到平稳阶段，房地产供需将进入到饱和状态，整个行业将进入到衰退期。
我国新型城镇化的“新”，不是简单的指农村人口聚集到城镇之中，除生活区域要实现“乡”到“城”的转变外，社会福利保障、生产生活方式等多个方面也要实现“乡”到“城”的转变，真正使城镇成为农村转移人口的宜居之所。房地产业作为一项民生产业，既与人们的日常生活息息相关，又为其他产业的发展提供相关配套设施。房地产业必须要与居民的需求、当地经济社会的发展相适应。一旦出现超前发展，不仅会导致资源、能源的浪费，还会产生房地产泡沫，进而对经济造成重大影响;出现出现滞后发展，不仅会影响人口聚集和产业发展，更会阻碍新型城镇化的发展;品质过低，对城市面貌和城镇居民生活又产生不利影响;房价过高，对进城人口和低收入群体又有挤出效应。所以，要实现新型城镇化与房地产业的协调发展。
发展新型城镇化要发展房地产业，但需要摆脱过分依赖房地产的问题。如果一味强调房地产产业在新型城镇化发展中的拉动作用，而不考虑其长远发展，这是违背历史发展规律的，是不可取的。纵观世界各国的城镇化发展历程，我国的新型城镇化发展具有其特殊性。其涉及人口之多、经济规模之大，前所未有。房地产产业的发展应与新型城镇化发展的各个阶段相匹配，并在这个过程中逐步发挥其作用，并且必须将土地开发、项目建设、产业结构调整、区域综合发展乃至生态环境建设联动起来。房地产业不可能一马当先，而必须与整个城镇化进程匹配起来，这样才能做到多赢。未来的房地产业不但要建设住宅、商贸，还要配套建设医疗、卫生、保健、公园等综合服务。
四、结束语
在新型城镇化建设过程中，要想发挥房地产业的巨大推动作用，站在新型城镇化建设的角度，用全局的眼光看待房地产开发，房地产开发应该具有一个更广阔的舞台和概念，应该成为城镇化建设的有利支撑。
作者：高磊 来源：进出口经理人 2016年4期
