城镇化工业化进程的快速推进,导致了城镇建设用地规模的急剧扩张,城镇王地要素流动乏力集约利用水平不高生态空间侵占等问题日益显现通过对城镇建设角地的拆迁改造,不役仅可以改善城市环境,提高城击品位,更重要的是在缓解用地指标短缺问题的同时,盘活城市存量土地,提高土地节约集约利用程度,进一步协调经济发展与环境保护指标约束与集约利用等之间的矛盾进一步促进城市土地资源集约利角,促进经济与社会人与自然的全面协调可持续发展
1.城镇建设用地拆迁敁造范围
城镇建设用地拆迁改造范围的认定标准为：(1旧城镇,主要是指各区镇(街道城区内国有土地的旧民居旧商铺旧厂房等,包括因产业调而搬迁或者停产的工业所留下的泊厂房由仓库,以及一些建筑结构简陋外观环境差的危丨日居民用房,物业价低于土地价值的旧商铺等；(2中村,主要指城市规划控制区范围内的城中村,大量用地被城市工业区物流园等产业园区占据的园中村；(3旧厂房,主要指镇銜道村和i业园区内的旧厂房,包括20世纪90年代及以前建设的单层简to结构旧厂房，土地开发利用强度及投入产出水平偏低的旧厂房,国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房,污染排放未100%达标的旧厂房，能耗和水耗高于国家和江苏省规定的限额标准的旧厂房等；(4闲置土地为体现整体效益,各地区应因地制宜地确定各类低效用地开发项目的最小面积标准对于闲置土地的开发应严格按照《闲置土地处置办法)的相关规定执行。
2.城镇建设用地梏迁改造模式类型
城镇建设用地整理不可避免的伴随着拆迁的发生，而拆迁模式也一直处于不断的演变发展中概括地说,城镇建设用地拆迁改造主要有以政府为中心的强制拆迁以市场为主导的土地收购储备以及以业主为中心的不动迁改造等几細模式
2.1以政府为中心的强制改遙拆迁模式强制改造拆迁即政府(主要是城市房地产行政主管部丨1根据公共利M需要,依法授予经过政府审批的合法拆迁人对城市特定地域内房屋行使强制拆迁的权力，在依照权利和利益一致原则给予被拆迁人合理的拆迁安置补偿后，按照城市规划要求和有利于城市旧区改造生态环境保护以及文物古迹保护的原则,组织对房屋拆除,依法取得'城市的土地使用权,并在此基础上进行房屋和各项设施的重建从拆迁的组织形式而言,主要有政府的统一拆迁自行拆迁和委托拆迚三种。
2.2以市场为主导的土地收购储备模式城市土地收购储备是一种在法律规范下对土地所有权和使用权进行确节的转换机制，指由政府或政府委托的机构通过征用(征收）收购换地和到期回收等形式,从分散的土地使用者手中把土地集中起来，'并由政府或政府委托的机构组织进行开发，在完成了房屋拆迁土地平整等一系列前期开发工作后,根据城市土地出让计划,有计划的将土地推入市场在实践中,城市土地收购储备制度主要有市场主导型政府主导型政府市场结合型三种模式''
2.3以业主为中心的不动迁改造模式不动迁改造模式的主要特征是以业主为中心的多主体参与多方式安置补助,其本质是保证被拆迁对象的权益'
3.城镇建设用地拆迁改造模式分析
3.1模式特征分析
3.1.1强制改造拆迁,是政府为应对计划经济下大量划拨土地进入城市建设,且建筑老化闲置社会经济发展与人民生活水平提高对城市建设的矛盾日益突出的情祐，为促进城市存量划拨土地使用权进入市场流转而采取的一种有效模式，在计划经济条件下曾经发挥了一定的作用但是在市场经济条件下,该模式存在不少的问题.它模糊了政府(±地所有者)的土地产权主体地位,反而突出了拆迁人在活动中的市场地位；城镇工矿建设用地整理拆迁本身是针对房屋和其附属物的各种社会关系,而不存在土地调整关系,在对被拆迁人的安置則尝上价格比较低祈迁费用全部由政府负担,财政等方面的压力比较大功解决这些困难,有的地方将拆迁完全委托给相关单位或开发商进行,但是在实践中却被开发商利用,谋取不正当利益3.12土地收购储备,是强制改造拆迁制度在市场经济条件下的具体发展土地收购储备在遵循市场经济基本准则下以政府福利性补偿费为代价收购并盘活经营存量土地,其储备机构的经济活动不以市场经济条件下的投资行为准则为首要前提，而是以实现城市土地收购储备制度的社会经济目标为首要前提但是土地收购储备在维护城市土地所有者权益保证政府对土地一级芾场的垄断增强政府宏观调控和管理能力的同时,也产生了一些负面效果进入痛备库的存量土地,经过开发整理后由政府统一出让,政府由此垄断了几乎全部的土地增值收益土地收购储备过程复杂,周期长,延缓了城镇工矿建设用地整理的步伐土地出让时主要根据市场经济条件选择受让对象，一些经济强势对象乘机进行土地炒作等3.13不动迁改造,主要是在政府和负责拆迁的单位银行之外,让市住房保障中心确定为危旧房屋改造项目的业主也担任诚市运营商的角色,多角色多方面的解决改造资金来源立拆迁安置扶困救助备用金制度,引入廉租住房制度,竭力维护群众尤其是贫困动迁户的切身利益;片区的拆迁工作平稳后,被拆迁户全部回迁入住,保障原来土地使用者的权益
3.2模式改革方向
3.2.1政府强制拆迁模式,目前仍然是主要的城镇建设用地整理拆迁模式，但是该模式需要依托优越的经济条件和相对较好的财政实力,并且需要在安置补偿方式与标准拆迁的程序拆迁的范围制度保障等方面进一步严格把握。
3.2.2土地收购储备模,由上海最筅探讨并应用，目前在全国范围内捂到了一定推广但土地收购储备制度本身需要不断的改革和进步，如在土地收购入產的目标范围收购的补偿安置资金的筹集和运转土地出库的方式等方面都需要遂行相关改革。
3.1.3不动迁改造模式以保护业主权益为目标,需要进一步在拆迁政隹和拆迁行为等方面进行相关改进，如坚持实行依法拆迁“阳光”拆迁诚信拆迁,建立和完善拆迁公示信访接待拆迁举报祐迁承诺拆2监管和拆迁责任追究等六项制度:确保拆迁序补偿，安置到完善拆迁补偿的市场化运作和双保障制度等。
王慧强
(铁岭市国土资源调査规划局，辽宁铁岭）
