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人民币升值对浙江经济的深远影响及对策人民币升值是一个长期趋势，总的对浙江经济是有利的。央行7月21日宣布人民币升值，标志着综合国力的增强和市场化改革又迈出了重要的一步，很可能意味着发展和改革的一个新时期的到来。一、人民币升值的宏观背景1、人民币升值是中国生产力增强的必然趋势改革开放至今，人民币汇率经历了由贬值到缓慢升值的倒U字型变化过程（见图1）。从1994年开始，人民币进入了长期缓慢升值阶段。也就是在这一年前后，中国经济出现了由卖方市场到买方市场的重大变化。从宏观指标看，全社会物价指数开始下降；而从体制上看，非国有企业开始全面替代国有企业。人民币由贬转升表明，一方面是在长期贬值后，人民币回归到真实汇率，而在另一方面，则是生产力水平的持续上升支持了人民币的持续升值。生产力增强必然导致本币走强。在制度变迁和技术进步的双重推动下，我国经济迅猛发展。1978年至2004年我国经济年均增长，以人民币为单位的名义GDP累计增长了21倍。特别是上世纪90年代以来，劳动生产率提高速度明显快于美国。1990—2001年，中国的劳动生产率提高了倍，扣除价格因素则提高了倍；美国提高了倍，扣除价格因素则仅提高倍。劳动生产率提高导致成本下降，再加上中国企业积极提高产品质量和档次，商品竞争力明显增强，吸引了欧美和日本等发达国家和地区对于中国商品的极大需求，而这又引发了中国外汇顺差的持续上升。1994年以来，我国国际收支经常项目和金融资本项目顺差一直呈增长态势（见图2），形成了一种双顺差状况。2004年，我国国际收支顺差累计高达6368亿美元。汇率是货币的价格，由外汇市场上本币和外币的供求关系来确定。如果外汇市场对人民币的需求超过人民币的供给，人民币就会面临升值压力，反之则面临贬值压力。我国经济十多年持续增长、累积额高达6000多亿美元的国际收支顺差，在外汇市场上形成了对人民币的巨大需求。正是在这种需求的拉动下，人民币升值成为一个必然选择。与此同时，持续十多年的国际收支双顺差致使我国的外汇储备不断增加。截至今年6月，我国外汇储备额高达7110亿美元，这虽然有国际炒家的因素，但诱因却是国力增强所引发的人民币升值预期。巨额外汇储备远远超过了基于正常需要的安全储备，并由此而进一步增加了人民币升值压力。持有过量的外汇储备会影响我国货币政策独立性，同时也会造成要素配置效率的下降，特别是持有美国国债的收益率远远低于外商来华投资的收益率（差额约为10%），大量利润被外国人赚走。在这样的背景下，提高人民币币值有利于克服资源配置的扭曲。2、人民币升值不会重蹈日本覆辙一些人士喜欢引用日本的案例，来说明本币升值的不良后果。更有人把此政治化，说压本币升值是美国人搞垮一国经济的阴谋，其实这些都是缺乏说服力的。应该说，日元升值并不是当前日本经济颓势的元凶。日元升值始于1971年8月26日，日本由盯住美元的固定汇率制转为浮动汇率制。当年12月8日，按照斯密森协定，日元从360日元兑换1美元，升值到308日元兑换1美元。在此之前，日本已经历了自1955年至1970年，长达15年的经济快速增长。然而这以后，即1970年至1990年，日本国内生产总值年均增长速度仍高达。从下图可以直观地看到，1970年以后，日元持续升值，而日本的年度GDP增长，却相对稳定地保持8%左右，最高年份为，最低年份为。1990年以后，日本泡沫经济破灭，经济增长速度一直较低，这是一个很复杂的经济现象，原因是多方面的。在人民币升值问题上，拿日本经济来类比中国经济，其实还忽略了中日经济的两个巨大差别。一是内需差别。中国是一个具有13亿人口的大国，国内市场潜力巨大。跨国公司来华投资看中的也是中国巨大的市场资源。因此人民币升值后，即使出口受到一定影响，也可以通过开发国内市场来弥补总需求不足。日本是小国，内需有限，特别是日本政府长期采取保护国内农业、中小企业主利益的政策，进一步导致总体经济缺乏较强竞争力。二是要素成本差别。日本是典型的资源小国，经济快速增长导致其国内要素价格急剧上升，最典型的如职工平均现金收入快速增长。1970年，日本职工的月平均收入为万日元，1990年上升到万日元，上升了倍，如果以美元计算，则上升了倍[1]，成本上升削弱了日本商品竞争力。虽然中国的自然矿产资源并不丰富，但劳动力价格将长期具有较强竞争优势。3、人民币升值为何如此艰难2002年底以来，人民币就已经面临升值的显性压力，尤其是2004年10月央行加息后，升值压力进一步加大。其实在1998年亚洲金融危机的时候，人民币面临的也主要是升值压力。从人民币面临升值压力到开始升值，历时三年多，正反映了人民币升值一个艰难的政策抉择，这里主要有两个原因。首先是升值结果很难判断。经济运行是一个相互关联、相互影响的复杂过程，对人民币升值的影响，只能给出一个大致的预期，很难做出具体的量化判断。但可以肯定的是人民币升值必将“牵一发而动全局”，万一出现不可控局面，就会造成巨大的经济和政治问题。因此人民币汇率调整必须全面考虑，统筹协调，慎之又慎。尤其是现阶段，国际游资大量入境豪赌人民币升值，而国内金融体系和资本市场不成熟，金融机构抵御抗风险能力较弱。在这样背景下，人民币汇率调整的时机、幅度、方式等，更需谨慎选择，稍有差错，可能就会造成经济的巨大波动。其次是长期低估人民币汇率所导致的路径依赖。人民币被低估，使得出口部门具有价格优势，形成了出口企业低汇率的路径依赖。很多出口企业依靠低价格获取国际市场上的竞争优势，靠“跑量”赢得大量外汇，形成了巨大的既得利益。而人民币升值几乎可以肯定会给依靠低价竞争的出口企业带来较大压力，从而将打破利益分配格局，这就必然会遭到既得利益集团的反对。因此，人民币升值必须协调好各方面的利益，处理好多方面关系。二、人民币升值利大于弊人民币升值的影响，有利有弊。从宏观和长远来看，如果宏观经济政策处理较好，人民币升值利大于弊。就当前而言，人民币升值所带的不利影响，大都是短期和局部的，不会影响到经济发展的全局。1、出口额不会大幅度锐减。首先，汇率调整的国际经验证明“汇率升值必定打击出口”的观点没有经验依据。日本和德国都经历过货币大幅度升值，但这两个国家的出口不降反升（见图4、图5）。1971年“尼克松冲击”后，日元对美元汇率从360:1上升到308:1。之后日元逐渐升值，到1984年上升到231日元兑1美元，而与此同时，日本对美国的出口则呈上升态势。以日元计算，1985年日本对美国出口总额为万亿日元，比1970年增长6倍，平均每年增长。70年代是德国马克升值最快的时期，双边汇率从1970年的马克兑换1美元，升值到1979年的马克兑换1美元，累计升值倍，而在这期间德国外贸出口额则增长了倍，且一直保持较大顺差。其次，浙江以工业制成品为主的出口结构决定了人民币升值不会造成出口的急剧锐减。出口商品分为两大类，一类是初级产品，另一类是工业制成品。发展中国家出口的初级产品趋同率较高，国际市场竞争激烈。人民币升值后，初级产品出口有可能受此影响而减少。但从浙江情况看，初级产品的出口比重逐年降低，2003仅占出口总额的，因此对贸易出口的整体影响不大。工业制成品的生产具有国际化特征，需要大量进口原材料以及机器设备等，人民币升值后，企业进口原材料、机器设备成本将会降低，给企业提供了一定的降价空间，缓解了人民升值所带来的价格压力。更重要的是，工业制成品的产品差异较大，人民币升值对出口产品竞争力的影响，主要是看与相关国家产品的比价关系。从我国产品近几年大幅压价竞争的情况看，我国低层次工业制成品与其它国家相比具有巨大的价格优势，即使因人民币升值而小幅提价，也不一定会高于别的国家和地区，从而不至于较大程度地影响我国产品的出口竞争力。再次，低廉的劳动成本使得出口企业可以承受一定的升值压力。浙江是中国劳动密集产品生产的一个典范，由低工资所支撑的国际竞争力大大高于全国平均水平，低廉的劳动成本成为浙江商品在世界市场上具有明显价格优势的主要支撑。根据2002年《贸易与发展报告》的计算，在17个重要样本国内，中国的单位劳动工资最低，美国工资是中国工资的50倍。劳动力成本的低廉并不会被出口价格的上涨而完全抵消。人民币升值后，如果幅度不是非常大，劳动力成本依然具有明显的比较优势。低廉的劳动力成本使得出口企业可以采取降价策略来缓解人民币升值带来的压力，出口不会因人民币升值而大幅减少。最后，汇率不是影响出口的主要因素，工业劳动生产率的提高才是导致出口迅速增长的关键。从历史上看，自1994年以来，人民币实际汇率一直处于升值趋势，但中国出口却保持了较快的增长势头。1994—2002年，人民币相对于美元，欧元（2001年前为德国马克）和日元的名义汇率升值幅度分别为，和17%，实际汇率升值幅度分别为，和，而此期间中国对美德日的年出口增长率分别为，和；浙江对美德日的年出口增长率分别为，和。这说明汇率不是左右出口的关键，劳动生产率的提高才是核心因素。上个世纪90年代以来，中国出口部门的劳动生产率保持了高于美国—2倍的增长速度，浙江又高于全国平均水平。只要保持了劳动生产率的较快提高，出口额自然也会不断增长。2、外商直接投资不会大规模下降1994—2003年我省吸引外商直接投资总计亿美元，平均每年增长，外资企业已成为促进我省经济增长和解决就业问题的重要推动力，也是引入国外先进生产技术的重要方式。人民币升值后，外商直接投资不会大幅下降，因为外资企业来华投资主要有三个原因：一是看好13亿人口的大市场。世界上已经不可能再找到第二个如此巨大的潜在市场。激烈的市场竞争导致外资公司大量进入中国，寻求新的利润增长点。台湾的康师傅集团进入大陆市场前只是一家名不见经传的小公司，进入祖国大陆后，巨大的内地市场使其迅速成长为中国国内最大的台资食品公司，获得了“中国面王”的美誉。二是充分利用中国的廉价劳动力资源。我国劳动力工资水平相当低下，以1998年制造业名义工资水平衡量，中国劳动力成本只有美国的1/50，日本的1/30，甚至只有马来西亚和菲律宾这样的发展中国家的1/4～1/5。这里还有一个重要因素是长期集约化经营的农业，造就了中国农民特别善于吃苦的优良品质，以及思维与身体的灵巧性。三是相似文化传统的感召力。浙江外资企业中，港资、台资企业占了一半左右。大陆和港台地区具有相同的语言和文化传统，高度的文化认同感是这些企业来华投资的一个重要原因，人民币的小幅升值并不会对这类外资引入构成重大影响。外资迅速增长的这三点主导因素都具有明显的长期性特征，因此外商直接投资不会因为人民币对外价格水平的上升而迅速逆转。2003年“非典”肆虐的特定背景下，我省利用外资仍然取得可观成绩即可证明这一点。3、不会出现大面积失业就业不仅仅是一个经济问题，还是一个重要的社会问题和政治问题。很多人担心人民币升值后，会严重影响总需求，从而造成大面积的失业，影响社会稳定。这种担心是没有道理的。汇率调整主要通过两个渠道对就业产生影响，一是人民币升值将引起进出口相对价格的变动，进而影响出口，最终影响就业；二是人民币升值会影响外商直接投资，进而影响固定资产投资，继而波及到就业状况。根据前面的分析，人民币升值后，企业出口和外商直接投资都不会出现根本性逆转，因此就业也不会出现大幅度的波动。此外，2002年以来中国内需十分旺盛，央行从2003年年初就开始利用公开市场操作回笼货币，7月后又采取了一些加大控制国内贷款力度的货币政策。到目前为止，内需仍然有自动扩张的倾向。人民币升值后，只要内需保持稳定增长，就可以抵消升值对外需的影响，维持总需求的稳定。在总需求保持稳定增长情况下，就业可能会在人民币升值后出现小幅波动，但不太会造成大面积失业。三、人民币升值对浙江的六大影响人民币升值是我省经济发展的新机遇，有利于调整优化产业结构，转变经济增长方式。这次汇率调整虽然只升值了2%，但改为“参考一篮子货币”，意味着汇率形成机制向市场化迈出了坚实的一步。浙江市场化程度较高，市场主体更加成熟理性，更容易抓住汇率变动所表达出来的价格信号，合理有效地配置资源，提高经济发展效率。（一）有利于更好地利用境外资源人民币升值有利于增加居民福利。2003年我省城镇居民人均可支配收入万元，人民币升值2%，相当于每个人增加了262元的对美国商品的购买力。这可以扩大居民对国外进口商品的购买，降低出国留学和旅游成本。人民币升值有利于利用国外资源。资源、技术等要素制约将是浙江经济的长期问题。最近几年，浙江进口铁矿石、原油等基本资源快速增长，2004年比2003年分别增长了325%和140%。人民币升值，进口成本降低，对浙江是一个利好消息。据杭州海关统计，今年上半年浙江进口亿美元，按照升值后的人民币汇率计算，可以节省亿美元。人民币升值有利于利用国外先进知识。人民币升值，购买力提升，国内企业能以较低费用，加大直接购买境外专利、技术和装备的力度，同时增加派遣管理、技术人员出国学习。湖州久立特殊钢有限公司，前不久签约进口一台单机压力在全球排第9位的热挤压机，价值975万欧元，人民币升值2%以后，企业将少支付225万元人民币。（二）有利于加速劳动力向第三产业流动人民币升值后，降低了企业进口成本，会形成扩大进口机器设备等高科技产品的局面；与此同时，对出口企业而言，人民币升值意味着劳动成本的相对提高，因此会出现用境外资本货品替代国内劳动的情形，即企业扩大机器设备进口，利用新科技的高效率减少对企业工人雇佣。从这个角度看，人民币升值会造成一定数量的人员失业。但这一过程将加快提高制造业的整体生产效率，提高制造业工人的工资收入，从而增加他们的消费能力，这就为以服务业为代表的第三产业发展提供了良好机遇。这样，高科技所替代下来的就业人员将会被第三产业所吸纳，形成劳动力向第三产业的加快转移，从而使得服务业吸纳就业人口的作用越来越突出，这也符合发达国家的发展经验。（三）有利于转变经济增长方式首先，人民币升值可以加速产业结构调整。人民币升值后，低附加值的产品出口将会受到抑制，企业利润空间降低。为了在竞争中生存下去，企业不得不转变竞争方式，一方面将更加关注国内市场，而不是一味追求出口，成为跨国公司的一个车间；另一方面将努力转变出口结构，增加高附加值产品所占的比重，这会迫使企业提高科技水平，形成加快转变产业结构的压力。此外，人民升值后，进口成本降低，企业可以更好地利用境外知识、技术、先进设备等，降低了产业结构调整的成本。其次，人民币升值有利于转变经济增长方式。浙江经济迅速发展的同时，环境和资源压力越来越严重，几乎已经到了承受的极限。浙江主要产品单位能耗比发达国家高30%以上，能源利用效率比发达国家低10多个百分点。2003年人均能源消费、人均年用电比“九五”末分别增长了23%和100%。一些出口产品就是在依靠高耗能、高污染生存，是国外转嫁环境压力的产物。人民币的适当升值将使低能耗高环保的高技术设备进口成本降低，进口数量增加，有效减少资源的浪费，减轻环境压力。此外，还可以通过“优胜劣汰”效用，淘汰部分能源消耗大、产品附加值低的出口企业，逐步转变向世界廉价拍卖我们珍贵资源的现象，加快转变经济增长方式。（四）有利于减少贸易摩擦和改善贸易环境浙江出口商品以劳动密集型、缺乏核心技术的工业制成品为主，这些产品大致占出口总额的80%以上。出口产品附加值较低，主要依靠低价格参与国际市场竞争，出现贸易摩擦在所难免。2002—2004年，浙江共遭遇国外“二反二保”和“337调查”案件71件，涉案企业2496家、涉案金额15亿美元，分别占全国的45%、50%和60%，浙江已成为遭受反倾销、保障措施等立案调查最多的省份。从短期看，人民币升值后产品的出口价格会提高。但由于我省出口产品价格已非常低，即使适当提高价格，产品仍将具有很强的竞争力，而且有助于减少其它国家对中国提出产品低价倾销的诉讼。浙江部分出口品在国际市场上的占有率相当高，如果利用这种市场优势，适当提高产品价格，反而可能增加利润。人民币升值也向世界表明了我国对待汇率改革的态度，欧美等国必然会随之调整对华贸易政策，减少各类贸易摩擦的次数。从长期看，人民币汇率调整虽然只有2%的增幅，但却说明了一个信号：人民币正在向真实汇率回归。对企业而言，这意味着今后必须调整其低价竞争策略，以提高质量、款式、功能和售后服务等方面取胜，提高其在国际分工和价值链中的位置，增加产品附加值，使出口贸易逐步纳入可持续发展的良性轨道。而这显然是有利于减少贸易摩擦的。（五）有利于加速我省企业走向世界的进程浙江省民营经济发达，民间资本雄厚，具有典型的“藏富于民”的特征。全省存款余额2003年达亿元，从1990年算起，平均每年增长。但由于经济和金融结构的不完善，储蓄转为投资的传导机制受阻，大量剩余资本在寻找获利机会。在股市不景气的情况下，资本疯狂涌向房地产市场，活跃在全国各地的“温州炒房团”就是一个明显的例子。从这个意义上说，我省并不缺少投资资金，缺乏的是投资机会。人民币升值后，可以用较少的货币购买更多的国外资源，将刺激企业发展对外投资，实行跨国经营，这样可以更好地利用国际市场，而不必担心贸易壁垒的制裁。纵观国外跨国公司的发展历程，低级阶段是单纯的产品出口，高级阶段则是直接投资，实行现地生产。浙江企业要率先走向世界，也必然需要经历这一过程。人民币升值将加速这一进程的实现。（六）人民币升值的若干不利影响浙江经济具有明显的外向型特征，2004年浙江省外贸总额为亿美元，外贸依存度到高达66%，出口依存度高达43%。对浙江这样一个出口大省而言，人民币升值也会带来一些不利的影响。——打击出口企业。对纺织业等低附加值产品冲击最大。浙江有很多出口额在200万美元以下的小纺织企业，纺织业的利润一般不足10%，而这些小企业的利润仅在3%左右，一次性升值2个百分点，对企业的打击不小。——影响外商直接投资。人民币升值将使同量的外币折算成人民币的价值下降，就会使得外国投资者利润减少，投资自然减缓。——影响就业。我省的出口企业以劳动密集型企业为主。在人民币升值，出口企业利润下降的情况下，企业很可能用压低工人工资、减少工人数量的方法来转嫁人民币升值带来的损失。这会给就业带来一定的冲击。——扩大收入差距。人民币升值后，用美元表示的收入增加了。但只有能够购买进口高档产品的中高收入群体才能真正享受到升值的好处。此外，人民币升值后，沪深股市上扬，受益的也是有投资能力的中高收入群体。收入差距会因人民币升值而有所扩大。四、积极把握人民币升值形成的新发展阶段特征，加快转变经济增长方式无论是日本、韩国，还是德国，本币升值都会推动本国经济进入一个新的发展阶段。而日本经验更是表明，本币进入升值过程以后，一国经济社会起码还有20年左右的快速发展期。人民币升值同样表明中国经济进入了一个新的发展阶段，这个阶段大致有五个重要特征。一是市场化水平进一步更高，市场对资源配置将发挥更大的基础性作用；二是中国经济竞争力上升，在全球经济中的话语权走强；三是商品和劳务的低价优势开始弱化，形成推动产业结构调整和转变经济增长方式的压力；四是中国经济进一步接轨全球经济，至少会逐渐在贸易、商品价格等方面形成内外经济一体化格局；五是浮动汇率制度导致市场环境的不确定性增强，但只要灵活地进行相机抉择的宏观调控，将有利于激活经济社会内部的积极因素，且增强了要素合理配置的敏感性充分把握人民币升值所形成的新发展阶段的若干重要特征，加快转变浙江经济增长方式，是我们当前的一个重要历史使命。就政府而言，应该借人民币升值的契机，进一步加快推进市场化改革，加快转变经济增长方式。就企业而言，在短期内可以利用各种金融手段来规避汇率风险，也可以采取向经销商转嫁负担等办法来降低人民币升值的损失，而从长期看，则应化压力为动力，加快技术进步，加快调整产品结构，提升企业的核心竞争力。1、加快推进市场化改革，抓住汇率变动机遇优化资源配置机制。汇率不仅仅是一种政策工具，而且也是一种价格。作为价格，汇率在市场经济中应由市场决定；作为政策工具，调整汇率是要影响市场主体的经济行为，因此，汇率的变动能否起到有效的调节作用，关键就在于市场机制是否完善，在于市场主体能否及时灵敏地能对汇率调整做出反应。浙江民营经济发达，市场化程度较高，当前应以产权改革为抓手，加快由初级市场经济向现代市场经济转变，提高资源配置的市场化水平。只有在市场体制完善的状况下，市场竞争主体才能准确地把握汇率所传递的国内外价格信息，正确地进行成本和盈利的国际比较，从而使进出口贸易真正建立在比较利益基础上，最大限度地提高企业竞争力。当前要加快推进要素市场化进程，如减少政府对于工业用地出让的行政干预，提高工业用地的招标、挂牌和拍卖比重；加快政府改革步伐，以一个更具创新精神的政府，低成本地提供更多的公共产品，促进国民经济和社会的良好运行；加快提升诚信水平，强化政府监管力度，维护和优化市场经济秩序。2、实施进口战略，加大利用境外先进知识等资源的力度。人民币升值给我省企业带来了出口压力，但也降低了我省利用境外先进知识等资源的成本，这对既遭遇自然矿产资源制约，又受着知识缺乏制约的浙江来说，是一个重大的战略机遇。因此，要从“借力”发展和开放促发展的战略高度出发，要像抓出口一样，研究和实施进口战略，加快引进境外先进知识，积极利用境外矿产资源。要系统地研究和加大出国留学培训、引进专利和技术装备、采购先进商品、购买能源原材料等。通过利用境外先进知识，购买矿产资源，来优化进口结构，来用好浙江的巨额外汇，加快提升浙江经济社会的知识水平，缓解浙江的资源制约，走出产业结构的路径锁定，转变经济增长方式。3、强化行业协会等中介组织建设，把成本上升因素转嫁给经销商。向境外经销商转嫁成本，是出口商缓解人民币升值成本压力的一个重要策略。但是单个企业势单力薄，需要在政府引导下，由非政府的行业组织牵头和出面，增强与境外经销商的价格谈判能力。行业协会也要抓住这一机遇，充分发挥自己的作用。事实上，我省一些企业的出口产品在国际市场具有较高占有率，我们在价格上具有较强的谈判能力，可以要求和客户共同分担人民币升值所带来的利润损失。比如绍兴豪纳纺织品贸易有限公司与沙特阿拉伯某外商签订的出口合同中，1米（长米、宽1米）“捷达化纤面料”单价比以前提高了3美分，增幅为，这就能有效地和经销商一起分担人民币升值带来成本上升压力。4、增强核心竞争力，转变外贸出口结构。企业不可能长期依靠汇率、利率等外在政策的保护实现发展。必须依靠科技进步和提高劳动生产率，增强产品的内在竞争力，实现企业的转型发展。借助人民币升值机会，企业应合理安排好进口计划，加大先进技术和高科技产品的进口力度，提高企业科技水平。提升企业品牌内涵，创建品牌的国际优势。进行资源整合和产品结构调整，实施多元化战略，提高产品质量和档次，调整产品结构，提高产品附加值，实现由产品输出到品牌输出和资本输出。5、加强对人民币汇率的长期研究。人民币汇率调整将对浙江经济产生多方面的影响，我所今后将作进一步深入调查研究。也希望有关部门能高度重视这一问题，在全省组织科研力量，进行定期研讨，深入研究人民币升值趋势下的浙江经济应对之策。
你这个人,现在就想省事,不用论文了,学个吊用呀.
影响进出口商品价格的主要因素有：1、商品数量。国际市场上的供求状况，是影响进出口商品价格的首要因素。要注意调查研究，根据具体商品的不同情况，掌握变化规律，加强分析预测。2、包装装潢。包装是影响商品价格的一个重要因素。外包装要求适于长途运输、体积小、重量轻;内包装不仅要求新颖美观，还要适于超级市场陈列和便于携带。在国际市场上，商品包装装潢费用超过商品自身价值的情况常有出现。3、交货时间。一般来说，交货迅速准时可维持好价。到货不准时，或长期脱销，或大量涌到，造成供过于求，对价格都有很大影响。4、支付条件和支付货币。这是涉及买卖双方责任风险的负担问题。卖方如果冒迟期收款、接受软币、负担利息的风险，则售价可能要高一些;而要保证收款安全，要求买方早日支付，并以硬币计价付款，则价格将相应低一些。成交时必须仔细算帐，权衡得失，使所订价格与所担风险相当。1.要考虑商品的质量和档次。2.要考虑运输距离。3.要考虑交货地点和交货条件。4.要考虑季节性需求的变化。5.要考虑成交数量。6.要考虑支付条件和汇率变动的风险。7.要考虑其他因素，除上述各种因素外，交货期的长短、市场贸易习惯和消费者的爱好等因素，也对确定价格有一定程度的影响。
世界市场上商品的价格主要受到以下几方面因素的影响：1、该商品的国际价值。这是决定性因素，一般来说，商品在国际市场上是根据国际价值决定的价格来销售的。2、该商品在国际市场上的供求状况。一般来说，若供不应求，价格就高，反之，就低。3、汇率的变动，在其他因素不变的情况下，汇率的变化，商品在国际市场上的价格也会随之变化。4、国际市场上工业制成品于初级产品的剪刀差，人为造成国际市场上商品价格的变化。5、国际社会政治、经济、外交关系的变化，也会影响国际市场上商品价格的变动。总之，世界市场上商品价格的影响因素是多方面的，也是复杂多变的。在对外贸易中，我国进出口商品的作价原则是，在贯彻平等互利的原则基础上，根据国际市场价格水平，结合国别（地区）政策，并按照我们的经营意图确定适当的价格。由于价格构成因素不同，影响价格变化的因素也是多种多样的。因此，在确定进出口商品价格时，必须充分考虑影响价格的种种因素，加强成本和盈亏核算，并注意同一商品在不同情况下应有合理的差价。确定进出口商品价格除遵循上述原则外还应考虑下列因素：一．交货地点和交货条件在国际贸易中，由于交货地点和交货条件不同，买卖双方承担的责任、费用和风险也不同，在确定进出口商品价格时，必须首先考虑这一因素。例如，在同一距离内成交的同一商品，按CIF条件成交与按DES（到货港船上交货）条件成交，其价格应当不同。二．运输距离国际商品买卖，一般都要经过长途运输，运输距离的远近关系到运费和保险费的开支，从而影响到商品价格。因此，在确定商品价格时，必须核算运输成本，作好比价工作。三．商品的品质和档次在国际市场上，一般都是按质论价，即优质高价，劣制底价。品质的优劣，包装装潢的好坏，款式的好坏，款式的新旧，商标、牌名的知名度，都影响商品价格。四．季节因素在国际市场上，某些节令性商品，如赶在节令前到货，抢行应市，即能卖上好价。过了节令商品往往售价很低，甚至以低于成本的"跳楼价"出售。因此，应充分利用节令因素，争取按有利的价格成交。五．成交量按国际贸易的习惯做法，成交量的大小直接影响价格，成交量大，在价格上应予适当优惠，或采用数量折扣办法。反之，成交量小，可适当提价。六．支付条件和汇率变动的风险支付条件是否有利和汇率变动风险的大小，都影响商品的价格。例如，在其他条件相同情况下，采取预付货款同采取凭信用证付款方式，其价格应有区别。同时，确定商品价格时，一般应采用对自身有利的货币成交。如采用不利货币成交时，应把汇率风险考虑到商品价格中去，即适当提高价格降低买价。
我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期()增加 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降、。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为 万平方米，同比下降；上海商品房销售面积比去年同期下降；深圳新建商品房销售面积 万平方米，同比减少。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002
一、看未来价格走向，计算土地拍卖成交价二、看区域房产升值，研究周边新房价格 三、注意规避“拆迁”风险，房龄决定二手房价格 四、评估房产本身品质，判断其保值底线
我国房地产价格影响因素研究摘要：房地产价格的影响因素可以从宏观和微观两个层面进行考察，本文研究发现居民可支配收入与房价关系不大，推动我国房价快速上涨的主要因素是人民币升值及其预期和房价前期增长率，利率对房价则会产生显著抑制作用。汇率机制并没有显著变化，对房价上涨起到了支持，而利率作为宏观经济指标对于房地产价格指数的影响作用在不同的时期具有不同的表现效力。关键词：房地产价格；宏观经济变量；Panel-date模型一、引言及相关研究2003年以来，我国各地区房地产价格均出现了不同程度的上涨，2003至2005年全国房屋销售价格指数分别为 ，和（相比于去年同期）。2005年全国房价平均上涨，其中有19个地区房价涨幅超过了全国水平，有26个省市房价的涨幅超过了两位数。2005年7月21日，我国开始实行汇改，这一政策的实施结束了人民币盯住美元10年的历史，人民币兑美元汇率不断升值，一定程度上对中国房地产市场带来直接或间接的影响。在此之前，市场对人民币升值的预期效应早已传递到了中国的房地产市场。海内外大量资金进入我国房地产市场，房价更是如脱缰野马，一路飙升。原文链接：房地产价格波动影响因素文献综述近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。一、国外的相关研究房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡价格的动力因素；2、供需因素对房地产价格影响的实证分析。原文链接：房地产价格影响因素浅析自2000年市场复苏后，上海市的住房价格进入新一轮波动周期中的上涨阶段。虽然前期因受到国家宏观调控的影响，房价较阶段性高点已有所回落且目前处在一种较稳定的盘整状态，但是从当前影响市场供需和房价决定的基本因素和结构性变革考察，上海市的房价运行整体上仍然处在上升周期中，并没有显示出步入衰退阶段的迹象，就此而言，目前的市场形势反映出上海住房市场在宏观调控后成功实现了软着陆，房价正通过盘整方式来等待基本因素的赶超。于是，认识前一阶段房价变动的成因和未来的变化趋势，仍必须立足于住房的现状与发展阶段、经济与收入增长、人口结构等主要基本因素和宏观层次上的金融制度改革、住房制度改革、土地制度改革等重大结构性变革。原文链接：对影响我国房地产价格因素的研究[摘要]：近年来，我国房地产价格持续攀升，其原因是多方面的。各地区快速经济增长是引起我国近些年来房地产价格快速上升的主要动力；大量FDI流入房地产、国内贷款的快速增加和建筑成本的上升也是我国房地产价格快速上升的重要原因；而人口和土地成本对房地产价格影响则相对较小。文章最后针对各因素对我国房地产价格上涨的影响提出了一些建议。[关键词]：房地产价格；影响因素；外商直接投资一、引言自1998年房改以来。我国房地产业进入了快速发展通道，房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献，但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。根据统计局的统计资料显示，在2006年，全国商品房平均售价达到了3367元/平方米，比1999年上涨了64％，年平均上涨了9％以上。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。房价的上涨引起了广大人民群众的关注，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。在这种形势下，中国政府采取了一系列措施。例如，连续的提高对房地产市场贷款利率，提高房贷首付，以及采取更为激烈的手段——提高银行存款准备金率，其目的就是为了抑制房地产价格上涨过快。原文链接：
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
住房问题事关百姓的切身利益，关系着和谐社会的建设；房地产业是国家的支柱产业，房地产业的发展影响着整个国民经济的正常运行。但是近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。党和国家对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，国家出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，但从实际来看，宏观调控的效果并不十分明显。影响房地产价格的因素有很多，本文从房地产市场区域寡头垄断来解释房地产价格居高不下的现象。首先，本文比较全面的回顾了上海房地产市场的发展历程，总结了几十年来上海房地产业所取得的成绩，同时也指出了上海房价过高这一主要问题。其次，对上海房地产市场寡头垄断性进行了分析。首先从房地产特性入手，即房地产位置固定性和房地产产品的异质性，分析房地产市场出现寡头垄断的可能性；接着又从房地产厂商的进入壁垒进行分析；最后再通过严格的实证分析，得出上海房地产市场是典型的寡头竞争市场，并进一步提出就全国而言房地产市场是区域性的寡头垄断市场。再次，分析了寡头垄断市场上的房地产企业的行为。房地产企业正是利用其垄断地位，实现了对土地的垄断、房地产定价垄断、房地产产品经营垄断和房地产信息的垄断；揭露了房地产企业间通过价格的合谋、对消费者的价格歧视、税负的转嫁、恶意的炒作等不断推动房地产价格上涨，侵占消费者剩余，最大化自己的利润；同样指出也正是因为房地产企业的垄断行为导致了国家的宏观调控政策大打折扣。最后，笔者在严密分析的基础上，对有效抑制房地产价格的上涨提出了自己的一些政策与建议。
房地产价格上涨的原因、危害及对策近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。一、房价上涨的成因分析（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。除开2010年2月，从2009年3月起，武汉楼市销量已连续11个月过万套。进入4月，40家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年3月，支撑楼市销量绝大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3月，全市商品房销量占比中，价格在5000-6000元/平方米左右的楼盘比例为，8000元/平方米以上的为。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建设锦绣龙城、百步亭世博园等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体———炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆续进入武汉楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。（二）城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。（三）通货膨胀因素。根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。（四）政策因素。适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。（五）投机因素。在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从2008年11月开到2009年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据武汉房地产业内人士介绍，2009年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。武汉市房地产市场信息网统计，到2010年3月底，全市商品房成交均价为6321元/平方米，汉口、武昌、汉阳三大中心城区的商品房成交均价分别为9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的“小阳春”，三大片区中，价格最高的汉口中心区成交均价只有6982元/平方米，价格涨幅惊人。二、房价上涨产生的危害第一，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。2009年武汉市城市居民人均可支配收入元，比上年增长，其中，食品支出元，增长；房地产投资增幅由一季度的，升至上半年的，再到1—11月份增幅达41%。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。第二，房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。第三，高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，如2008年武汉市房地产投资占社会固定资产投资的26%，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。第四，房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。第五，房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。三、缓解房价上涨的政策建议第一，抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。武汉市政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。第二，逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。第三，控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。
摘要：如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。关键：市场经济体制 政府宏观调控 规范市场 合理房价房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。一、决定商品房价格的因素房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。二、对当前房价的分析[国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布，上海市人均月收入为2000左右。一家三口，那么家庭年收入为72000元，如果按照这个标准来算，显然如今的房价明显过高。那么导致房价过高的原因又是什么呢？其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，很容易造成购房者的盲目购买行为。在各方面来看，百姓或主动，当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是，如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，更多的自己的利益，饱食其中差价，这对购房者来说更是雪上加霜。在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。三、让房价保持相对合理的建议如今过高的房价，给许多购房者带来了很多生活的压力，或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷，或是贷款后住上新房后，成为名符其实的“房奴”，整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗，却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施，让房价保持相对合理，让百姓安心地住进新房子。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策，和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买者进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后，再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。
理由一：城市人口不断增加 人类社会不断向前发展，城市化水平稳步提高。尤其是近阶段，国家出台了一系列相关政策：建设社会主义新农村、大力发展中小城镇等等。与此同时，很多农村居民向往城镇生活，城镇居民也大都渴望能在市区有立足之地，而中小城市的居民又想到省会城市、发达城市开拓自己的一片天空，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。而我市目前在实行户籍改革，鼓励外地居民来洛购房置业。另外，有关专家预测，到2010年，我国城市人口将达到亿；未来20年中，我国将有3亿多人口从农村转入城市；据05年年底统计，我市人口已经达到万，到2010年全市人口将要达到665万。那么据此推算，我国每年需要新建住宅亿m2方能满足广大居民对住宅的需求，而我市每年也将要新建住宅近400万㎡。 理由二：居民消费结构发生变化及其影响 人类吃饭大致经历几个过程：从没有饭吃，到有饭吃，到吃好饭，再到吃出健康，吃出文化和品位。同样，消费者对住房的需求从没有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悦和幸福，真正达到安居乐业……所以，居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。 根据这一现象，开发商在开发项目时，不断尽可能地提高楼盘的综合品质，从质量下功夫、做好楼盘的景观规划、完善配套设施、加强物业管理等等，从而促使房价上涨。 这种现象确实能够满足广大居民的住房需求，但是，一些开发企业为了追求利润最大化，盲目开发大面积、高档次、豪华型的住宅。如果高、中、低档次住宅能够均衡开发，也能使供求关系达到一个平衡点，从而使房地产行业的发展能够良性循环。但是，一些开发商盲目跟风，大量开发高档次住宅，哄抬房价…… 理由三：开发成本越来越高 1、土地成本持续上涨 土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。 当然，我市也不例外。据了解，机场路一建成楼盘当时的征地价位约26万元/亩，而其背后一地块目前已经上涨到40余万元/亩；瀍河西岸九龙台附近一在建楼盘去年征地价约为31万元/亩，而其北边一地块而目前已经上涨到近40万元/亩；另外，我市为进一步加快新区建设步伐，实现土地收益最大化，已经调整了新区可出让土地的出让起始价：开元大道以北区域土地出让起始价由每亩50万元调整至55万元，开元大道以南、关林路以北土地出让起始价由每亩45万元调整至50万元，最近，河北帝华企业集团以每亩69万元的价位中标新区一块占地亩的土地…… 2、建安费用上涨 近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨。其中，建筑安装工程价格上涨、材料费价格上涨、建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%…… 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解；建材价格仍将维持在高位。 3、开发税金上涨 税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费。具体来说，房地产开发企业涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等，可见开发税金种类繁多。目前，开发综合税金已经由原来的涨至，在一定程度上又相对提高了开发成本。 4、管理费用上涨 目前，人力成本、项目的期间费及其他相关费用都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降…… 5、利润难以下降 由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，限制房地产利润，但是，房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，大多数开发企业在开发建设过程中利用各种渠道想方设法提高其利润点。比如，有好多多层项目已经不允许建到七层，但是一些开发企业将其六、七层建成楼中楼，以增加利润点。所以从长期看，这部分成本也不会有下降空间…… 理由四：旧城改造速度加快 我市目前在大力宣传“打造中西部地区最佳人居环境城市”，所以要加速旧城改造步伐，美化古都风貌、提升城市品位。我市在旧区改造方面已确定了138个项目，已经进入实施阶段62个，计划今年实施76个，总建筑面积300余万㎡，竣工面积达到212万㎡。目前全市通过土地出让方式改造旧城区地块22个，城中村地块36个，建设国际贸易中心、西工步行街等63个项目。都市村庄改造工作正在热火朝天的进行着。其中东涧沟、金谷园路、东站、北大街、义勇街等城市改造项目已接近尾声，东下池、同乐寨、新街、牡丹广场、纱厂路、王城大道、九都路、春都路、下园路、旭升村等改造项目正如火如荼，而还有许多改造项目也即将拉开帷幕，比如九都路申泰新世纪广场、史家屯亚秀丽都和王城明珠、瀍河区中窑村嘉阳公司的项目及新天地二期等等。 如此大规模旧城拆迁及改造，安置居民也需要大量的住宅，就迫使房屋销售市场的被动需求不断增加，显而易见，房价就自然随之上涨…… 理由五：城市框架不断扩大 纵观我省一些城市发展状况可知，许多城市在人口增加、旧城改造速度加快的同时，城市框架也在不断扩大。郑州正在发展郑东新区，目前已初具规模，同时还要开发西区，准备走出“洼地”，下一步还将实现郑汴一体化；开封正在开发西区；许昌发展东区；信阳在开发洋山区和湖东区；南阳也在开发河南区域……而我市正在开发洛南，近两年将要在新区洛河沿岸建设百余栋高层，孙善武还设想发展到孟津及小浪底…… 发展是硬道理！如何发展？招商、引资、盖房、盘活经济……房屋价位自然上涨。曾记得02年郑州市107国道附近一个楼盘的均价为1460元，随着郑东新区的发展，目前均价已经涨到3000余元！而我市何尝不是如此！洛南的高价房是铁的见证！！ 理由六：开发企业与策划人员联手炒作 业内人士都知道，由于房地产市场发生变化，市场竞争越来越激烈，房地产策划人员的作用就显得越来越重要。好的策划人员具备医生的职能、法律顾问职能、财务专家职能、导演职能和船长职能，他们能够在现有的条件下，通过遵循科学的营销思路，组合运用房地产的四大营销工具（即产品策略、价格组合、广告策略及销售执行）解决实际工作中的障碍以及由此产生的工作细项、人员组织架构等工作，以便将短期内的房地产销售工作做到最佳。比如郑州的建业城市花园、英协花园、帝湖花园、金色港湾、21世纪社区、鑫苑名家、第一大街、美景天成、亚星盛世家园，洛阳的兴隆花园、森林半岛、亚威金城、国贸中心、中泰世纪花城、新都汇、绿鲜超市、君临广场等众多楼盘的操作成功，开发企业与策划人员联手策划炒作起着决定性的关系。 所以，好的策划案不仅能为开发企业创造价值最大化，也能使房地产市场良性循环发展。 与此同时，哄抬房价的开发企业和策划人员也不在少数。一些开发企业为了谋取更多利益，和策划人员联手，过分吵嚷“土地供应缩减”、过分强调华而不实的社区景观和升值前景、过分囤积房源，人为的造成市场紧张，搅乱了人们对房价的理性认识，从而导致房价一升再升…… 据我个人观点，我市房价上涨的主要导火索在于2004年几家外地开发企业及其策划人员的进驻。2004年他们在我市房地产市场上风光无限、抢尽风头，使我市本土开发企业倒显得黯然失色。四月的“百年家居”、六月的“皮世界”、九月的“钱江商贸城”，以及整个下半年的顺驰、建业风暴，搅动了整个洛阳楼市，他们的策划人员运用各种营销策划手段，对项目大肆渲染。尤其是下半年顺驰、建业的公开，各种铺天盖地的房地产广告，随处可见，掀起了洛阳房地产史上的广告大跃进高潮。我们不得不承认，顺驰“第一大街”和建业 “森林半岛”项目的成功策划运作，对我市的贡献无法估量，但同时我们也能看到，正是因为他们走的是“高端路线”才拉升了我市房地产的价位，使我市商品房的均价从2003年的1770元/㎡迅速涨到2004年的1900余元/㎡。继而无论是本土还是外地开发企业伴随着新区开发的热潮纷纷仿效，与策划人员强强联手，走高端路线，进而使我市房屋均价迅速提高到2005年的2300余元/㎡，至今还在不断攀升…… 理由七：消费者购房投资意识不断增强 近年来，银行存款利率较低、股市低迷、债市盘小……在这种情况下，消费者开始在转变投资渠道，尤其是地产人员对房屋保值升值大肆渲染，使大批消费者购房投资意识不断增强，认为房地产是很有前景的投资渠道，从而使大量的资金涌入房地产市场，转变成房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。部分城市房价上涨过快，社会预期较高的情况下，局部性投资需求迅速扩大，加剧了投机炒作，其中以“温州炒房团”“山西炒房团”等为代表，聚集百亿资金进行期房炒卖，进一步加剧了房价过快上涨。虽然政府推广新的房地产政策使他们纷纷落马，但是作为普通消费者，谁都不希望自己花巨资购买的房屋跌价，所以以购房投资为目的、期盼房屋升值的的消费者依然存在…… 理由八：复合型楼盘兴起拉升房价 所谓复合型楼盘，就是由商铺、住宅、写字楼、产权式酒店、公寓等多物业形态中的两种或两种以上的物业形态组合成的楼盘。近年来，复合型楼盘日益增多。目前我市的复合型楼盘有：枫叶国际广场、亚威金城、申泰新世纪广场、王城御俯、万国银座、世府名邸、新都汇、富雅东方、香榭里阳光、美城、新街金元府第、九都新天地、君临广场、居业美丽家等等。 有人称，复合型楼盘在一定程度上可以看作是一座浓缩的“城市”，由此可以想见其功能的齐全与生活的便利。但是，综合价位与普通楼盘相比要高出许多。比如：珠江商业街的繁荣，提高了珠江路的含金量；君临广场的成功策划运作，炒热了纱厂路板块，同时使综合价位成倍提升；新都汇的家乐福的进驻，促使其板块的含金量升高；顺池“第一大街”名店街，均价虽然超出了5000元/㎡，但是其销量也相当可观；还有亚威金城、居业家园、王城御俯……在此已无需详述。所以，房价上涨与复合型楼盘的兴起也有着紧密相连的关系。 理由九：国家政策调控没有解决根本问题 去年，国家相继调整了一些房地产新政，并出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，力求在政策上、制度创新上，对房地产市场进行宏观调控，抑制房价过快上涨。 不可否认，这些新政的出台，有力的打击了一些炒房者和炒地者，对抑制房价过快上涨、规范房地产市场起到了一些作用。但是，这些新的政策，包括前不久刚出台的“国六条”，也未必就能解决房价上涨的根本原因。 根据房地产本身具有的特性（长期使用性、附属收益性、资本和消费品的两重性、房地产本身的相互影响性和深受周围社区环境的影响性），炒房者大多都在选择中长线投资，同时一些普通老百姓也在利用闲散资金参与中长线购房投资行为。 最直接一点讲，开发成本越来越高，利润越来越透明，这个问题没有得到根本解决，房价缘何不涨呼？ 理由十：房价下跌的动力欠足 房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。 政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。 开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。所以大多数消费者都会选择保值和升值潜力较大的楼盘。 从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，不希望房价下跌的占多数。
美债收益率大幅回落，国债收益率大幅下挫，会降低国际资本投资美债的意愿，由于收益率过低，投资美债存在资产缩水的可能。美元流动性环境的宽松
主要是因为美联储一直都在加息，美国的经济出现了严重的下滑，所以才会导致人们争先恐后的抛售。
之所以美债的收益率会出现大幅的回落，主要受两方面的影响，一方面是由于当前美元宽松的流动环境，另外一方面是由于当前的国际货币市场上面的贡献矛盾出现了新的变化，从而使得美债的收益率出现大幅度的回落。
首先，近期在美国CPI同比冲高至5%的情况下，十年期美债收益率从此前接近的高位快速回落至6月10日的，6月11日小幅反弹至，仍处于较低位置。 所以说，对于当前的美国经济来说，它整体的通货膨胀率依然处于一个比较高的位置之上，这也是当前美联储在持续不断加息的重要原因。
其次，在当前全球疫情得到缓解后，亚洲新兴经济体对于国际货币的供给量也在中部提升。更为关键的是，对于部分的国家来说，整体的新冠确诊人数都有所下降。那么在之前所超发的货币也有所缓解。而在此之前，由于新冠疫情导致的整体到全球共建矛盾也在当前的国际背景环境之下有所改善。尤其是，从五月份以来以及进入下半年开始，全球的复产复工浪潮不断演进，对于推动金融市场新变化有了新的要求。
最后，美债收益率下降的影响也是较为深远的一方面会使得投资美国债券的收益率会有所下降，原本能够得到的。尽量会因此而减少各位，关键的是对于全球的经济来说，大家对于没在的投资热情将会有所减弱，那么相应的资本流入到其他国家的可能性就会有所增强。而在当前美联储持续不断地加息操作当中，大家对于美国当前的通货膨胀率也是较为担心的，所以说对于其他的一些经济体来说，在美元收益率出现下调的过程当中，也能够在整体的经济发展当中收取到一定的收益。
美债迎来40年最大抛售潮，争先恐后的购买到现在的抛售，发生了什么呢？
美债不香了！美债迎来40年最大的抛售潮，根据近日媒体报道，美联储美联储、各国央行、主权基金、全球商业金融机构等正纷纷从规模达万亿美元的美债市场上撤退，这样的场景可以说过去很少见到了，那么近日美债到底为什么不香了呢？
今年以来，美债被连续抛售，多个国家的央行纷纷加入到美债抛售潮里面，第一个原因就是想稳定本国汇率。根据媒体消息，从3月美联储开始加息以来，日本已经持续抛售了高达2300亿美元的美债，创下2005年以来的最长连抛纪录。根据货币基金组织的数据，今年新兴市场国家的央行外汇储备已减少3000亿美元，全球范围内各国央行外汇储备合计减少约1万亿美元。日本和韩国仅8月和9月减少的外汇储备就超过1000亿美元。
那么这么多央行为什么抛售美债呢？主要原因就是想稳定本国货币的汇率稳定。在美国加息缩表以后，美元指数开始暴涨，引发了很多国家货币陷入大幅度的贬值状态。各国央行为了稳定汇率，维持金融稳定，不给美国割了韭菜，那就需要抛售美债，快速地把美债换成美元，以在外汇市场抛出美元，从而维持本国货币的稳定。因此，抛售美债，是多个国家央行想维持本国货币汇率稳定的举措。
现在美债规模已经超过了31万亿美元，大概相当于美国2021年GDP23万亿美元的，仅仅每年的利息可能就高达六七千亿美元，这么多的美债和利息，美国未来拿什么来还呢？这个可能就是很多投资者非常担心的事情了。
美国总人口为亿人，但是国债规模为31万亿美元，平均每个美国人国债负债就达到了万亿美元。而2021年美国财政收入约为万亿美元，财政支出约为万亿美元，也就是说2021年美国财政赤字就达到了万亿美元。而2022年，估计美国财政赤字可能还将保持在1万亿美元左右。
而美国实际上已经习惯了大手大脚的花费，一个14平米的公共厕所造价就达到了170万美元，这样来看，未来美国未来年度可能也很难财政盈余，那么显然这31万亿美元未来就很难还上了。因此，美债规模已经达到了31万亿美元，未来可能将很难还上，这个引发了投资者的一些担心。
当前美债迎来了抛售潮，第二个原因是美国加息影响之下，美债价格正在大幅度的下滑。一般来说，美债是固定利率，这样一来，如果美联储加息，那么美债交易价格就会下滑，从而让美债收益率跟加息以后的收益率差不多。比如，原来美债交易价格100元，利息2%，每年可以获得利息2元钱，但是如果加息到，那么美债价格大概就会下降到90多元的样子了，显然加息对于债券的价格影响还是相当大的了。而在美联储未来还可能加息的影响之下，美债交易价格未来可能还会出现较大幅度的下滑，很多国家央行，投资机构等就不愿意出现更多的账面受损，这样也会大量的抛售美债，从而避免更大的损失了。
比如，10月11日的时候，10年期美债收益率上升10个基点至，再度迫近4%。美银分析师指出，到2023年第一季度，美国联邦基准利率、美债收益率都可能升至的范围，这表明美债未来价格还会下跌，可能会继续被投资机构大幅抛售。彭博美国国债总回报指数今年已亏损13%，几乎是2009年四倍，是该指数自1973年以来最差的年度表现。因此，随着美联储加息，美债价格也出现了下降，这可能也是很多央行等机构抛售美债的第二个原因了。
综上所述，美债遭受抛售潮，主要原因有以上三个，第一就是想稳定汇率，第二就是美债规模太大，引发了投资者担心，第三就是美联储加息引发美债价格连续下滑，引发了投资者抛售。
本文是会计毕业论文，本文把理论分析和调查研究结合起来，通过调查研究来选取可能性因素的方法更具科学性，构建的成长预期指数模型也更合理。 第一章 导 论 第一节 选题背景与意义 “成长”原本是生物学概念，是一个生命体从出生到逐渐成熟、衰老的过程。经济管理中的成长是一种变化和趋势，往往可以用增长代替，如“国民经济增长”、“营业收入增长”等。企业成长是企业从创立到衰亡的过程，是企业价值增加的过程，也是中小企业向大企业迈进的一个过程，企业的快速成长是许多企业家所追求的目标。企业的成长及估值问题一直受到国内外理论和实务界的关注和研究，Graham 早在 1934 年就指出企业可以通过举债经营来减少纳税，提高资产负债率有助于企业实现高速成长。但是到了 1979 年 Smith 和 Warner 通过研究发现负债融资会减缓公司的成长，因为负债有可能会产生投资不足。芝加哥大学的 Ragim 和Zingales 在 1998 年对世界上 43 个国家整个 80 年代的经济增长状况进行研究发现，这些国家在此期间大约 2/3 的经济增长来自于已有企业在规模上的扩大，仅有 1/3的增长是新企业创造的。能否把吸收到的资本有效配置到最具成长性和效益最高的企业中去，是衡量资本市场效率的一个重要的标准。投资者可以通过投资具有高成长能力的企业来获得未来超额投资收益来增加资产的保值与增值，企业需要根据企业所处的成长阶段制定适合投融资策略来保证企业良好的运行。 我国证券市场上成长股表现一直优于其他类型股票，现有的解释一般认为成长股具有较高的预期回报率，其未来增长潜力是影响估值的重要因素，也有一些研究者认为是流动性溢价导致了其高估值，甚至有人认为原因是成长型公司股本少、市值规模小容易受到操纵。还有解释认为成长股通常是处于新兴行业的公司，市场不了解其商业模式，因此给予错误的预估，高估了其价值。 目前国内有关企业成长的研究相对薄弱，研究深度不够，得出结论各异。从万方数据库和中国知网搜索结果来看，研究者更多关注企业成长过程中出现的问题而不是成长本身，侧重对成长相关影响因素的分析而不深入探讨其影响过程。在实务上，管理层和投资者更注重收入、资产和利润的增长，对企业成长能力还未给予足够的重视。我国经济增速由 2007 年以前 10%以上的高速增长到 2015 年逐步转变为 7%以下，2016 年我国经济增速预测为 。就如李克强总理曾在第七届夏季达沃斯论坛开幕式上所言，目前我国正处于经济增长由高速向中高速转变的关键时期，急需进行经济转型、培育新的经济增长点。资本市场应该充分发挥金融资源配置的功能，引导资本向具有增长潜力的行业和企业流动。 ........... 第二节 研究方法与研究内容 本研究以 A 股上市公司为研究对象，从企业成长相关的经济和财务理论入手，对上市公司成长预期的影响因素、成长预期的评价方法以及成长溢价的影响因素进行实证研究，分析成长预期和成长溢价的相关性，并比较其影响因素的异同，并对研究结果进行理论解释。主要采用的研究方法如下： 1. 理论研究。本文通过对企业成长理论、行为预期理论、企业价值理论等对企业成长相关问题进行研究，在理论分析的基础上找出可能影响企业成长预期和成长溢价的因素。 2. 问卷调研。结合理论分析结果和本文研究目的设计调研问卷，通过大规模发放问卷和统计结果，来寻找影响人们对企业成长预期可能的因素。 3. 因子分析法。对成长预期的影响因素进行因子分析，找出其主要影响因素，最后建立成长预期指数模型，为下一步研究奠定基础。 4. 回归分析。通过提出假设，建立多元线性回归模型，定量分析影响成长溢价的影响因素，进而验证影响成长溢价与成长预期影响因素的一致性。 .......... 第二章 理论基础与文献综述 第一节 理论基础 企业成长是一个企业从创立到逐渐发展壮大的过程，随着的利润的积累企业资本不断增加，企业的范围不断扩张，这个过程往往伴随着企业内部各个组织结构的分化、成熟与完善，企业的各种功能持续优化。企业成长理论一直是企业研究的核心理论之一，由于企业成长过程是复杂的和多变的，在对企业成长进行研究时，往往都要设立一定的前提或假设条件，然后再从特定角度采用各种方法去探究企业成长路径和解释企业成长动因。外生因素企业成长理论强调外部环境（如经济体制、产业环境以及经济政策法规等）的重要性，认为外部因素是企业成长的最主要因素。企业成长内生论认为企业成长的推动因素的内部的，侧重从企业内部来寻找影响企业成长的因素，认为企业内部资源、核心竞争力、创新能力等才是企业成长的根本原因和内在动力。 古典经济学认为经济增长产生的原因是资本积累和劳动分工，资本积累能够推动劳动分工，使生产变得专业化，同时劳动分工可以通过提高总产出来促使 社会 实现资本积累，资本在这个相互作用的过程中最终流向最有效率的生产领域。新古典经济学从需求的角度出发进行分析。这个时期的企业规模调整理论认为随着企业生产规模扩大，由于规模经济的存在，固定成本会被分摊到更多产品上，那么产品总成本就会逐渐降低，在销售价格不变时增加了企业收益。企业成长的动因就在于对规模经济的追求，企业会随着生产成本或消费需求的变动不断调整或扩大生产规模。产业组织理论认为企业的成长的决定因素是市场结构和市场行为。Porter（1980）将结构-行为-绩效范式引入到企业战略研究，认为企业成长主要由企业所在产业的吸引力以及在该产业中该企业所处的相对位势决定的。以科斯为代表的新制度经济学的交易费用学说，认为企业和市场机制一样，也是资源配置的有效手段，并且这两种手段可以相互替代，随着企业边界的不断扩大市场交易费用不断降低。 .......... 第二节 文献综述 Myers，Turnbull（1977）通过分析企业未来投资机会和企业成长性之间的相关性，研究得出企业成长性与资产负债比率存在负相关关系，还指出影响企业成长性的主要因素包括企业规模大小、固定资产投资、企业负债比率、所在行业属性、公司治理结构等。 Adizes，Adizes（1979）认为，管理层的风格和志向能对企业成长和效率产生比较大的影响。 现代演进经济学理论以 Nelson、Winter（1982）等人为代表，认为资源、能力、知识等在组织分工协作中具体表现出的惯例，构成企业决策活动的前提，这些因素对企业的运营都是关键的，共同推动着企业的成长演化。 Prahalad，Hamel（1990）在其发表的文章《核心竞争力》中将核心能力定义为组织中积累的一系列互补的知识和技能。企业核心竞争力是其保持竞争优势，实现持续成长的主要源泉。 Krugman（1991）提出地理区域影响理论，认为企业所处的区域与位置能够明显影响公司的成长性。因为每个企业的生产所在的地理位置不同，在生产和销售时，生产成本、运输费用以及销售成本都会有所不同，地理位置通过影响各种成本最终影响到企业经营绩效，进而影响企业成长的过程。 Lang（1994）研究了投资因素、杠杆因素和公司成长的关系，通过分析发现在公司经营业绩不良时，公司成长与资产负债率之间存在负相关关系。 Collis，Montgomery（1995）发现若企业拥有其他企业所不具有的独特资源优势，就可以实现比竞争对手成本更低地和更好地成长。Barney（1995）总结出这种资源应该具有价值、稀缺性和不可模仿性三个特点。 V. Allee（1997）在 20 世纪末指出，知识经济时代到来后，知识竞争力成为企业的成长的主要来源。 ........ 第三章 基于因子分析的上市公司成长预期研究 ..... 17 第一节 成长预期界定与相关调查 .............. 17 第二节 成长预期分析方法和指标选择 .......... 18 第三节 研究设计 ...... 19 第四节 因子分析 ...... 22 第四章 上市公司成长溢价影响因素实证研究 ....... 31 第一节 概念界定与模型推导 ....... 31 第二节 研究假设 ...... 32 第三节 样本选取、变量设计与模型构建 ........ 33 第四节 实证结果与分析 ........... 34 第五节 稳健性检验 .... 40 第五章 结论与展望 ....... 43 第一节 研究结论 ...... 43 第二节 不足与展望 .... 44 第四章 上市公司成长溢价影响因素实证研究 第一节 概念界定与模型推导 成长股在资本市场上估值相对较高是各国的普遍现象。交易时所支付的价格超过资产的价值或面值称为溢价，由于股票价值的评估方法众多，各种方法各有利弊，本章选择把股票价格超过账面价值的部分称之为股票溢价。 我们首先简化企业价值创造的过程，在不考虑利率、税收、时间价值的情况下，假设公司发放的股利可以再投资到资本市场上购买本公司的股票。处于持续盈亏平衡状态的企业价值是不变的，企业的资产转化会现金发放给股东，可发放的股利总额等于公司净资产的价值。如果企业收入大于支出，即企业是盈利的，那么在不发放股利的情况下企业净资产会持续增长，人们在对企业进行估值时就会考虑到企业增长预期，从而给予高于净资产的估值。由于股利可以即时再投资且不考虑时间价值，所以股利发放状况不会影响企业价值。因此本章假设股票溢价是由成长预期导致的，也就是说股票溢价的部分同时也就是成长溢价的部分，即股价高于每股净资产账面价值的部分。本章主要研究成长溢价对成长预期及影响成长预期主要因素的敏感性。
设计调查问卷：因变量就是你研究的问题，可以一个，也可以两三个，有几个因变量就决定了你后边要做几次回归分析。因变量最好设置两个值，例如是或否。这样就可以用二元回归分析，最简单。 发放问卷：问卷星或者其他问卷类app都可以，本科生问卷收集数目得100出头。用微信群、朋友圈等各种方式寻找被调查对象。 整理问卷：用电脑网页版导出你的问卷结果。打开excel，横排是你的问题，竖排是被调查者，把他们的选择都换成数字0-4，例如否是0，是是1。不了解是0，不太了解是1，了解是2、比较了解是3、非常了解是4，可以设置结果越好数字越大，比如否是是01，也可以设置结果越不好数字越大，比如是否是01。 回归结果分析： B为正值，则为正向相关关系。 B为负值，则为负向相关关系。 P≤ 显著性影响水平为10% P≤ 显著性影响水平为5％ P≤ 显著性影响水平为1% 论文第一章写研究背景、研究意义、研究方法和研究内容。 第二章写文献综述，可以写写国内写写国外，或者只写国内，存在问题，影响因素，措施等。 第三章写影响因素分析。 第四章写模型建构，建立回归模型，变量定义，描述性统计分析 第五章写实证分析，回归结果分析 第六章写研究结论与政策建议