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一年后一美元（S软妹币）带利息为（1+R_f）美元 一年后本来值S软妹币的可以值S（1+R） 所以根据无套利 不管一年前你拿的是美元还是软妹币 今天的价值都一样 所以有关系：F*（1+R_f ）= S*（1+ R）
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自己最近操作中一些问题主要有如下几方面：1、耐心不足，没有坚持等到胜率足够高的机会就贸然进场，甚至进场时已经知道输赢机会各半，胜算不高仍盲目进场，自律性不足，进场太随意。失败后往往还不止损，加大舱位去救，小疏忽造成大亏损，得不偿失，实际上真正的好机会自己也是知道的。如果能够耐心等到机会出现才进场，盈利会更有信心。2、止损没设或设立的位置不好，止损位经常容易被打掉，之后行情反转，总结下来是自己的止损位设置太靠近了，没有给价格波动留下足够的空间，究其原因仍然是进场点不好，没有足够耐心等到最好的进场点，往往使得止损不得不设的很紧，也反过来造成了被打掉止损后行情反转。3、外汇操作中可以多次进出，自己灵活性不足，经常盈亏反复，上上下下，其实如果买卖点掌握的好，完全可以小卖点先出来兑现获利，之后再进去，多次累积获利。这主要受股票操作思维影响，灵活性不够，甚至自己在股票操作中也不够灵活，往往看到一个小级别卖点出现了，知道要回跌了，仍然不知道高抛一部分，低再吸回做差价降低成本。持股不动就无法降低成本，也容易被震荡洗出。如海南海药最近的操作，如果在高位低级别卖点先出一部分，等低位回补，就很好掌握主动权了。不会被洗出。4、持股信心不足，提前止盈很多次，这主要是见不得盈利扩大，赚点小钱就想走得本性导致的。也是对行情判断信心不足，缺乏系统的原因。如果一个上涨或下跌中低级别的中枢尚未成立，行情是不可能一下反转的，可以有信心的持股。5、关于震荡波段和趋势的操作思路。从前认为这两者有矛盾，即震荡波段是买在布林下轨道、前支撑处，而趋势操作却要求追强势股，买在突破处。现在认识到首先一定要买相对强势的股票，如果大盘是普跌时，买布林下轨底背离时相对强势股票。如果上涨趋势中，可以买强势股的回调，可以在日线的第三类买点（同时是小级别的布林下轨发生背离时）买入，即买强是买高级别的强势，而买背离是买低一级别的背离（在高级别图表上，此类背离可能只是一个突破后的小回调，反而构成了第三类买点），由此，两者并不矛盾。当然，追超跌反弹，也可以买跌的深的，离最后一个中枢远的，但那又是另一种思路了，如果行情是震荡的，在布林下轨买入的，到了上轨附近抛还是不抛，就看此时小级别的图上有没有发生背离，如果发生了，最好还是抛一抛。如果小级别图上走势很强，就没必要在上轨抛了。6、下跌后的第一波反抽，如果还不能碰到最后一个中枢，可见反弹之弱，继续下跌的可能很大。反而构成了第三类卖点。如果进入了中枢内的，强弱一般，如果突破中枢上轨的，反弹很强，如果突破后的回调不破中枢上轨的，反而可能构成第三类买点。成为强势股。7、关于顺势和逆势的一句话，即为顺大势、逆小势。绝对不可反过来。
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本文是会计毕业论文，本文把理论分析和调查研究结合起来，通过调查研究来选取可能性因素的方法更具科学性，构建的成长预期指数模型也更合理。 第一章 导 论 第一节 选题背景与意义 “成长”原本是生物学概念，是一个生命体从出生到逐渐成熟、衰老的过程。经济管理中的成长是一种变化和趋势，往往可以用增长代替，如“国民经济增长”、“营业收入增长”等。企业成长是企业从创立到衰亡的过程，是企业价值增加的过程，也是中小企业向大企业迈进的一个过程，企业的快速成长是许多企业家所追求的目标。企业的成长及估值问题一直受到国内外理论和实务界的关注和研究，Graham 早在 1934 年就指出企业可以通过举债经营来减少纳税，提高资产负债率有助于企业实现高速成长。但是到了 1979 年 Smith 和 Warner 通过研究发现负债融资会减缓公司的成长，因为负债有可能会产生投资不足。芝加哥大学的 Ragim 和Zingales 在 1998 年对世界上 43 个国家整个 80 年代的经济增长状况进行研究发现，这些国家在此期间大约 2/3 的经济增长来自于已有企业在规模上的扩大，仅有 1/3的增长是新企业创造的。能否把吸收到的资本有效配置到最具成长性和效益最高的企业中去，是衡量资本市场效率的一个重要的标准。投资者可以通过投资具有高成长能力的企业来获得未来超额投资收益来增加资产的保值与增值，企业需要根据企业所处的成长阶段制定适合投融资策略来保证企业良好的运行。 我国证券市场上成长股表现一直优于其他类型股票，现有的解释一般认为成长股具有较高的预期回报率，其未来增长潜力是影响估值的重要因素，也有一些研究者认为是流动性溢价导致了其高估值，甚至有人认为原因是成长型公司股本少、市值规模小容易受到操纵。还有解释认为成长股通常是处于新兴行业的公司，市场不了解其商业模式，因此给予错误的预估，高估了其价值。 目前国内有关企业成长的研究相对薄弱，研究深度不够，得出结论各异。从万方数据库和中国知网搜索结果来看，研究者更多关注企业成长过程中出现的问题而不是成长本身，侧重对成长相关影响因素的分析而不深入探讨其影响过程。在实务上，管理层和投资者更注重收入、资产和利润的增长，对企业成长能力还未给予足够的重视。我国经济增速由 2007 年以前 10%以上的高速增长到 2015 年逐步转变为 7%以下，2016 年我国经济增速预测为 。就如李克强总理曾在第七届夏季达沃斯论坛开幕式上所言，目前我国正处于经济增长由高速向中高速转变的关键时期，急需进行经济转型、培育新的经济增长点。资本市场应该充分发挥金融资源配置的功能，引导资本向具有增长潜力的行业和企业流动。 ........... 第二节 研究方法与研究内容 本研究以 A 股上市公司为研究对象，从企业成长相关的经济和财务理论入手，对上市公司成长预期的影响因素、成长预期的评价方法以及成长溢价的影响因素进行实证研究，分析成长预期和成长溢价的相关性，并比较其影响因素的异同，并对研究结果进行理论解释。主要采用的研究方法如下： 1. 理论研究。本文通过对企业成长理论、行为预期理论、企业价值理论等对企业成长相关问题进行研究，在理论分析的基础上找出可能影响企业成长预期和成长溢价的因素。 2. 问卷调研。结合理论分析结果和本文研究目的设计调研问卷，通过大规模发放问卷和统计结果，来寻找影响人们对企业成长预期可能的因素。 3. 因子分析法。对成长预期的影响因素进行因子分析，找出其主要影响因素，最后建立成长预期指数模型，为下一步研究奠定基础。 4. 回归分析。通过提出假设，建立多元线性回归模型，定量分析影响成长溢价的影响因素，进而验证影响成长溢价与成长预期影响因素的一致性。 .......... 第二章 理论基础与文献综述 第一节 理论基础 企业成长是一个企业从创立到逐渐发展壮大的过程，随着的利润的积累企业资本不断增加，企业的范围不断扩张，这个过程往往伴随着企业内部各个组织结构的分化、成熟与完善，企业的各种功能持续优化。企业成长理论一直是企业研究的核心理论之一，由于企业成长过程是复杂的和多变的，在对企业成长进行研究时，往往都要设立一定的前提或假设条件，然后再从特定角度采用各种方法去探究企业成长路径和解释企业成长动因。外生因素企业成长理论强调外部环境（如经济体制、产业环境以及经济政策法规等）的重要性，认为外部因素是企业成长的最主要因素。企业成长内生论认为企业成长的推动因素的内部的，侧重从企业内部来寻找影响企业成长的因素，认为企业内部资源、核心竞争力、创新能力等才是企业成长的根本原因和内在动力。 古典经济学认为经济增长产生的原因是资本积累和劳动分工，资本积累能够推动劳动分工，使生产变得专业化，同时劳动分工可以通过提高总产出来促使 社会 实现资本积累，资本在这个相互作用的过程中最终流向最有效率的生产领域。新古典经济学从需求的角度出发进行分析。这个时期的企业规模调整理论认为随着企业生产规模扩大，由于规模经济的存在，固定成本会被分摊到更多产品上，那么产品总成本就会逐渐降低，在销售价格不变时增加了企业收益。企业成长的动因就在于对规模经济的追求，企业会随着生产成本或消费需求的变动不断调整或扩大生产规模。产业组织理论认为企业的成长的决定因素是市场结构和市场行为。Porter（1980）将结构-行为-绩效范式引入到企业战略研究，认为企业成长主要由企业所在产业的吸引力以及在该产业中该企业所处的相对位势决定的。以科斯为代表的新制度经济学的交易费用学说，认为企业和市场机制一样，也是资源配置的有效手段，并且这两种手段可以相互替代，随着企业边界的不断扩大市场交易费用不断降低。 .......... 第二节 文献综述 Myers，Turnbull（1977）通过分析企业未来投资机会和企业成长性之间的相关性，研究得出企业成长性与资产负债比率存在负相关关系，还指出影响企业成长性的主要因素包括企业规模大小、固定资产投资、企业负债比率、所在行业属性、公司治理结构等。 Adizes，Adizes（1979）认为，管理层的风格和志向能对企业成长和效率产生比较大的影响。 现代演进经济学理论以 Nelson、Winter（1982）等人为代表，认为资源、能力、知识等在组织分工协作中具体表现出的惯例，构成企业决策活动的前提，这些因素对企业的运营都是关键的，共同推动着企业的成长演化。 Prahalad，Hamel（1990）在其发表的文章《核心竞争力》中将核心能力定义为组织中积累的一系列互补的知识和技能。企业核心竞争力是其保持竞争优势，实现持续成长的主要源泉。 Krugman（1991）提出地理区域影响理论，认为企业所处的区域与位置能够明显影响公司的成长性。因为每个企业的生产所在的地理位置不同，在生产和销售时，生产成本、运输费用以及销售成本都会有所不同，地理位置通过影响各种成本最终影响到企业经营绩效，进而影响企业成长的过程。 Lang（1994）研究了投资因素、杠杆因素和公司成长的关系，通过分析发现在公司经营业绩不良时，公司成长与资产负债率之间存在负相关关系。 Collis，Montgomery（1995）发现若企业拥有其他企业所不具有的独特资源优势，就可以实现比竞争对手成本更低地和更好地成长。Barney（1995）总结出这种资源应该具有价值、稀缺性和不可模仿性三个特点。 V. Allee（1997）在 20 世纪末指出，知识经济时代到来后，知识竞争力成为企业的成长的主要来源。 ........ 第三章 基于因子分析的上市公司成长预期研究 ..... 17 第一节 成长预期界定与相关调查 .............. 17 第二节 成长预期分析方法和指标选择 .......... 18 第三节 研究设计 ...... 19 第四节 因子分析 ...... 22 第四章 上市公司成长溢价影响因素实证研究 ....... 31 第一节 概念界定与模型推导 ....... 31 第二节 研究假设 ...... 32 第三节 样本选取、变量设计与模型构建 ........ 33 第四节 实证结果与分析 ........... 34 第五节 稳健性检验 .... 40 第五章 结论与展望 ....... 43 第一节 研究结论 ...... 43 第二节 不足与展望 .... 44 第四章 上市公司成长溢价影响因素实证研究 第一节 概念界定与模型推导 成长股在资本市场上估值相对较高是各国的普遍现象。交易时所支付的价格超过资产的价值或面值称为溢价，由于股票价值的评估方法众多，各种方法各有利弊，本章选择把股票价格超过账面价值的部分称之为股票溢价。 我们首先简化企业价值创造的过程，在不考虑利率、税收、时间价值的情况下，假设公司发放的股利可以再投资到资本市场上购买本公司的股票。处于持续盈亏平衡状态的企业价值是不变的，企业的资产转化会现金发放给股东，可发放的股利总额等于公司净资产的价值。如果企业收入大于支出，即企业是盈利的，那么在不发放股利的情况下企业净资产会持续增长，人们在对企业进行估值时就会考虑到企业增长预期，从而给予高于净资产的估值。由于股利可以即时再投资且不考虑时间价值，所以股利发放状况不会影响企业价值。因此本章假设股票溢价是由成长预期导致的，也就是说股票溢价的部分同时也就是成长溢价的部分，即股价高于每股净资产账面价值的部分。本章主要研究成长溢价对成长预期及影响成长预期主要因素的敏感性。
设计调查问卷：因变量就是你研究的问题，可以一个，也可以两三个，有几个因变量就决定了你后边要做几次回归分析。因变量最好设置两个值，例如是或否。这样就可以用二元回归分析，最简单。 发放问卷：问卷星或者其他问卷类app都可以，本科生问卷收集数目得100出头。用微信群、朋友圈等各种方式寻找被调查对象。 整理问卷：用电脑网页版导出你的问卷结果。打开excel，横排是你的问题，竖排是被调查者，把他们的选择都换成数字0-4，例如否是0，是是1。不了解是0，不太了解是1，了解是2、比较了解是3、非常了解是4，可以设置结果越好数字越大，比如否是是01，也可以设置结果越不好数字越大，比如是否是01。 回归结果分析： B为正值，则为正向相关关系。 B为负值，则为负向相关关系。 P≤ 显著性影响水平为10% P≤ 显著性影响水平为5％ P≤ 显著性影响水平为1% 论文第一章写研究背景、研究意义、研究方法和研究内容。 第二章写文献综述，可以写写国内写写国外，或者只写国内，存在问题，影响因素，措施等。 第三章写影响因素分析。 第四章写模型建构，建立回归模型，变量定义，描述性统计分析 第五章写实证分析，回归结果分析 第六章写研究结论与政策建议
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 1.谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 2.刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 3.卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 4.张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
房地产价格水平，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交叉影响汇聚而成的。这是房地产估价的主要难点。估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次： 个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。 一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。非常的好，内容非常详细，就是有点晚了
住房问题事关百姓的切身利益，关系着和谐社会的建设；房地产业是国家的支柱产业，房地产业的发展影响着整个国民经济的正常运行。但是近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。党和国家对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，国家出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，但从实际来看，宏观调控的效果并不十分明显。影响房地产价格的因素有很多，本文从房地产市场区域寡头垄断来解释房地产价格居高不下的现象。首先，本文比较全面的回顾了上海房地产市场的发展历程，总结了几十年来上海房地产业所取得的成绩，同时也指出了上海房价过高这一主要问题。其次，对上海房地产市场寡头垄断性进行了分析。首先从房地产特性入手，即房地产位置固定性和房地产产品的异质性，分析房地产市场出现寡头垄断的可能性；接着又从房地产厂商的进入壁垒进行分析；最后再通过严格的实证分析，得出上海房地产市场是典型的寡头竞争市场，并进一步提出就全国而言房地产市场是区域性的寡头垄断市场。再次，分析了寡头垄断市场上的房地产企业的行为。房地产企业正是利用其垄断地位，实现了对土地的垄断、房地产定价垄断、房地产产品经营垄断和房地产信息的垄断；揭露了房地产企业间通过价格的合谋、对消费者的价格歧视、税负的转嫁、恶意的炒作等不断推动房地产价格上涨，侵占消费者剩余，最大化自己的利润；同样指出也正是因为房地产企业的垄断行为导致了国家的宏观调控政策大打折扣。最后，笔者在严密分析的基础上，对有效抑制房地产价格的上涨提出了自己的一些政策与建议。
房地产价格上涨的原因、危害及对策近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。一、房价上涨的成因分析（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。除开2010年2月，从2009年3月起，武汉楼市销量已连续11个月过万套。进入4月，40家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年3月，支撑楼市销量绝大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3月，全市商品房销量占比中，价格在5000-6000元/平方米左右的楼盘比例为，8000元/平方米以上的为。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建设锦绣龙城、百步亭世博园等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体———炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆续进入武汉楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。（二）城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。（三）通货膨胀因素。根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。（四）政策因素。适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。（五）投机因素。在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从2008年11月开到2009年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据武汉房地产业内人士介绍，2009年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。武汉市房地产市场信息网统计，到2010年3月底，全市商品房成交均价为6321元/平方米，汉口、武昌、汉阳三大中心城区的商品房成交均价分别为9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的“小阳春”，三大片区中，价格最高的汉口中心区成交均价只有6982元/平方米，价格涨幅惊人。二、房价上涨产生的危害第一，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。2009年武汉市城市居民人均可支配收入元，比上年增长，其中，食品支出元，增长；房地产投资增幅由一季度的，升至上半年的，再到1—11月份增幅达41%。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。第二，房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。第三，高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，如2008年武汉市房地产投资占社会固定资产投资的26%，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。第四，房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。第五，房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。三、缓解房价上涨的政策建议第一，抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。武汉市政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。第二，逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。第三，控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。
摘要：如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。关键：市场经济体制 政府宏观调控 规范市场 合理房价房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。一、决定商品房价格的因素房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。二、对当前房价的分析[国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布，上海市人均月收入为2000左右。一家三口，那么家庭年收入为72000元，如果按照这个标准来算，显然如今的房价明显过高。那么导致房价过高的原因又是什么呢？其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，很容易造成购房者的盲目购买行为。在各方面来看，百姓或主动，当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是，如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，更多的自己的利益，饱食其中差价，这对购房者来说更是雪上加霜。在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。三、让房价保持相对合理的建议如今过高的房价，给许多购房者带来了很多生活的压力，或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷，或是贷款后住上新房后，成为名符其实的“房奴”，整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗，却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施，让房价保持相对合理，让百姓安心地住进新房子。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策，和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买者进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后，再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。
理由一：城市人口不断增加 人类社会不断向前发展，城市化水平稳步提高。尤其是近阶段，国家出台了一系列相关政策：建设社会主义新农村、大力发展中小城镇等等。与此同时，很多农村居民向往城镇生活，城镇居民也大都渴望能在市区有立足之地，而中小城市的居民又想到省会城市、发达城市开拓自己的一片天空，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。而我市目前在实行户籍改革，鼓励外地居民来洛购房置业。另外，有关专家预测，到2010年，我国城市人口将达到亿；未来20年中，我国将有3亿多人口从农村转入城市；据05年年底统计，我市人口已经达到万，到2010年全市人口将要达到665万。那么据此推算，我国每年需要新建住宅亿m2方能满足广大居民对住宅的需求，而我市每年也将要新建住宅近400万㎡。 理由二：居民消费结构发生变化及其影响 人类吃饭大致经历几个过程：从没有饭吃，到有饭吃，到吃好饭，再到吃出健康，吃出文化和品位。同样，消费者对住房的需求从没有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悦和幸福，真正达到安居乐业……所以，居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。 根据这一现象，开发商在开发项目时，不断尽可能地提高楼盘的综合品质，从质量下功夫、做好楼盘的景观规划、完善配套设施、加强物业管理等等，从而促使房价上涨。 这种现象确实能够满足广大居民的住房需求，但是，一些开发企业为了追求利润最大化，盲目开发大面积、高档次、豪华型的住宅。如果高、中、低档次住宅能够均衡开发，也能使供求关系达到一个平衡点，从而使房地产行业的发展能够良性循环。但是，一些开发商盲目跟风，大量开发高档次住宅，哄抬房价…… 理由三：开发成本越来越高 1、土地成本持续上涨 土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。 当然，我市也不例外。据了解，机场路一建成楼盘当时的征地价位约26万元/亩，而其背后一地块目前已经上涨到40余万元/亩；瀍河西岸九龙台附近一在建楼盘去年征地价约为31万元/亩，而其北边一地块而目前已经上涨到近40万元/亩；另外，我市为进一步加快新区建设步伐，实现土地收益最大化，已经调整了新区可出让土地的出让起始价：开元大道以北区域土地出让起始价由每亩50万元调整至55万元，开元大道以南、关林路以北土地出让起始价由每亩45万元调整至50万元，最近，河北帝华企业集团以每亩69万元的价位中标新区一块占地亩的土地…… 2、建安费用上涨 近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨。其中，建筑安装工程价格上涨、材料费价格上涨、建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%…… 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解；建材价格仍将维持在高位。 3、开发税金上涨 税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费。具体来说，房地产开发企业涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等，可见开发税金种类繁多。目前，开发综合税金已经由原来的涨至，在一定程度上又相对提高了开发成本。 4、管理费用上涨 目前，人力成本、项目的期间费及其他相关费用都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降…… 5、利润难以下降 由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，限制房地产利润，但是，房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，大多数开发企业在开发建设过程中利用各种渠道想方设法提高其利润点。比如，有好多多层项目已经不允许建到七层，但是一些开发企业将其六、七层建成楼中楼，以增加利润点。所以从长期看，这部分成本也不会有下降空间…… 理由四：旧城改造速度加快 我市目前在大力宣传“打造中西部地区最佳人居环境城市”，所以要加速旧城改造步伐，美化古都风貌、提升城市品位。我市在旧区改造方面已确定了138个项目，已经进入实施阶段62个，计划今年实施76个，总建筑面积300余万㎡，竣工面积达到212万㎡。目前全市通过土地出让方式改造旧城区地块22个，城中村地块36个，建设国际贸易中心、西工步行街等63个项目。都市村庄改造工作正在热火朝天的进行着。其中东涧沟、金谷园路、东站、北大街、义勇街等城市改造项目已接近尾声，东下池、同乐寨、新街、牡丹广场、纱厂路、王城大道、九都路、春都路、下园路、旭升村等改造项目正如火如荼，而还有许多改造项目也即将拉开帷幕，比如九都路申泰新世纪广场、史家屯亚秀丽都和王城明珠、瀍河区中窑村嘉阳公司的项目及新天地二期等等。 如此大规模旧城拆迁及改造，安置居民也需要大量的住宅，就迫使房屋销售市场的被动需求不断增加，显而易见，房价就自然随之上涨…… 理由五：城市框架不断扩大 纵观我省一些城市发展状况可知，许多城市在人口增加、旧城改造速度加快的同时，城市框架也在不断扩大。郑州正在发展郑东新区，目前已初具规模，同时还要开发西区，准备走出“洼地”，下一步还将实现郑汴一体化；开封正在开发西区；许昌发展东区；信阳在开发洋山区和湖东区；南阳也在开发河南区域……而我市正在开发洛南，近两年将要在新区洛河沿岸建设百余栋高层，孙善武还设想发展到孟津及小浪底…… 发展是硬道理！如何发展？招商、引资、盖房、盘活经济……房屋价位自然上涨。曾记得02年郑州市107国道附近一个楼盘的均价为1460元，随着郑东新区的发展，目前均价已经涨到3000余元！而我市何尝不是如此！洛南的高价房是铁的见证！！ 理由六：开发企业与策划人员联手炒作 业内人士都知道，由于房地产市场发生变化，市场竞争越来越激烈，房地产策划人员的作用就显得越来越重要。好的策划人员具备医生的职能、法律顾问职能、财务专家职能、导演职能和船长职能，他们能够在现有的条件下，通过遵循科学的营销思路，组合运用房地产的四大营销工具（即产品策略、价格组合、广告策略及销售执行）解决实际工作中的障碍以及由此产生的工作细项、人员组织架构等工作，以便将短期内的房地产销售工作做到最佳。比如郑州的建业城市花园、英协花园、帝湖花园、金色港湾、21世纪社区、鑫苑名家、第一大街、美景天成、亚星盛世家园，洛阳的兴隆花园、森林半岛、亚威金城、国贸中心、中泰世纪花城、新都汇、绿鲜超市、君临广场等众多楼盘的操作成功，开发企业与策划人员联手策划炒作起着决定性的关系。 所以，好的策划案不仅能为开发企业创造价值最大化，也能使房地产市场良性循环发展。 与此同时，哄抬房价的开发企业和策划人员也不在少数。一些开发企业为了谋取更多利益，和策划人员联手，过分吵嚷“土地供应缩减”、过分强调华而不实的社区景观和升值前景、过分囤积房源，人为的造成市场紧张，搅乱了人们对房价的理性认识，从而导致房价一升再升…… 据我个人观点，我市房价上涨的主要导火索在于2004年几家外地开发企业及其策划人员的进驻。2004年他们在我市房地产市场上风光无限、抢尽风头，使我市本土开发企业倒显得黯然失色。四月的“百年家居”、六月的“皮世界”、九月的“钱江商贸城”，以及整个下半年的顺驰、建业风暴，搅动了整个洛阳楼市，他们的策划人员运用各种营销策划手段，对项目大肆渲染。尤其是下半年顺驰、建业的公开，各种铺天盖地的房地产广告，随处可见，掀起了洛阳房地产史上的广告大跃进高潮。我们不得不承认，顺驰“第一大街”和建业 “森林半岛”项目的成功策划运作，对我市的贡献无法估量，但同时我们也能看到，正是因为他们走的是“高端路线”才拉升了我市房地产的价位，使我市商品房的均价从2003年的1770元/㎡迅速涨到2004年的1900余元/㎡。继而无论是本土还是外地开发企业伴随着新区开发的热潮纷纷仿效，与策划人员强强联手，走高端路线，进而使我市房屋均价迅速提高到2005年的2300余元/㎡，至今还在不断攀升…… 理由七：消费者购房投资意识不断增强 近年来，银行存款利率较低、股市低迷、债市盘小……在这种情况下，消费者开始在转变投资渠道，尤其是地产人员对房屋保值升值大肆渲染，使大批消费者购房投资意识不断增强，认为房地产是很有前景的投资渠道，从而使大量的资金涌入房地产市场，转变成房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。部分城市房价上涨过快，社会预期较高的情况下，局部性投资需求迅速扩大，加剧了投机炒作，其中以“温州炒房团”“山西炒房团”等为代表，聚集百亿资金进行期房炒卖，进一步加剧了房价过快上涨。虽然政府推广新的房地产政策使他们纷纷落马，但是作为普通消费者，谁都不希望自己花巨资购买的房屋跌价，所以以购房投资为目的、期盼房屋升值的的消费者依然存在…… 理由八：复合型楼盘兴起拉升房价 所谓复合型楼盘，就是由商铺、住宅、写字楼、产权式酒店、公寓等多物业形态中的两种或两种以上的物业形态组合成的楼盘。近年来，复合型楼盘日益增多。目前我市的复合型楼盘有：枫叶国际广场、亚威金城、申泰新世纪广场、王城御俯、万国银座、世府名邸、新都汇、富雅东方、香榭里阳光、美城、新街金元府第、九都新天地、君临广场、居业美丽家等等。 有人称，复合型楼盘在一定程度上可以看作是一座浓缩的“城市”，由此可以想见其功能的齐全与生活的便利。但是，综合价位与普通楼盘相比要高出许多。比如：珠江商业街的繁荣，提高了珠江路的含金量；君临广场的成功策划运作，炒热了纱厂路板块，同时使综合价位成倍提升；新都汇的家乐福的进驻，促使其板块的含金量升高；顺池“第一大街”名店街，均价虽然超出了5000元/㎡，但是其销量也相当可观；还有亚威金城、居业家园、王城御俯……在此已无需详述。所以，房价上涨与复合型楼盘的兴起也有着紧密相连的关系。 理由九：国家政策调控没有解决根本问题 去年，国家相继调整了一些房地产新政，并出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，力求在政策上、制度创新上，对房地产市场进行宏观调控，抑制房价过快上涨。 不可否认，这些新政的出台，有力的打击了一些炒房者和炒地者，对抑制房价过快上涨、规范房地产市场起到了一些作用。但是，这些新的政策，包括前不久刚出台的“国六条”，也未必就能解决房价上涨的根本原因。 根据房地产本身具有的特性（长期使用性、附属收益性、资本和消费品的两重性、房地产本身的相互影响性和深受周围社区环境的影响性），炒房者大多都在选择中长线投资，同时一些普通老百姓也在利用闲散资金参与中长线购房投资行为。 最直接一点讲，开发成本越来越高，利润越来越透明，这个问题没有得到根本解决，房价缘何不涨呼？ 理由十：房价下跌的动力欠足 房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。 政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。 开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。所以大多数消费者都会选择保值和升值潜力较大的楼盘。 从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，不希望房价下跌的占多数。
美债收益率大幅回落，国债收益率大幅下挫，会降低国际资本投资美债的意愿，由于收益率过低，投资美债存在资产缩水的可能。美元流动性环境的宽松
主要是因为美联储一直都在加息，美国的经济出现了严重的下滑，所以才会导致人们争先恐后的抛售。
之所以美债的收益率会出现大幅的回落，主要受两方面的影响，一方面是由于当前美元宽松的流动环境，另外一方面是由于当前的国际货币市场上面的贡献矛盾出现了新的变化，从而使得美债的收益率出现大幅度的回落。
首先，近期在美国CPI同比冲高至5%的情况下，十年期美债收益率从此前接近的高位快速回落至6月10日的，6月11日小幅反弹至，仍处于较低位置。 所以说，对于当前的美国经济来说，它整体的通货膨胀率依然处于一个比较高的位置之上，这也是当前美联储在持续不断加息的重要原因。
其次，在当前全球疫情得到缓解后，亚洲新兴经济体对于国际货币的供给量也在中部提升。更为关键的是，对于部分的国家来说，整体的新冠确诊人数都有所下降。那么在之前所超发的货币也有所缓解。而在此之前，由于新冠疫情导致的整体到全球共建矛盾也在当前的国际背景环境之下有所改善。尤其是，从五月份以来以及进入下半年开始，全球的复产复工浪潮不断演进，对于推动金融市场新变化有了新的要求。
最后，美债收益率下降的影响也是较为深远的一方面会使得投资美国债券的收益率会有所下降，原本能够得到的。尽量会因此而减少各位，关键的是对于全球的经济来说，大家对于没在的投资热情将会有所减弱，那么相应的资本流入到其他国家的可能性就会有所增强。而在当前美联储持续不断地加息操作当中，大家对于美国当前的通货膨胀率也是较为担心的，所以说对于其他的一些经济体来说，在美元收益率出现下调的过程当中，也能够在整体的经济发展当中收取到一定的收益。
美债迎来40年最大抛售潮，争先恐后的购买到现在的抛售，发生了什么呢？
美债不香了！美债迎来40年最大的抛售潮，根据近日媒体报道，美联储美联储、各国央行、主权基金、全球商业金融机构等正纷纷从规模达万亿美元的美债市场上撤退，这样的场景可以说过去很少见到了，那么近日美债到底为什么不香了呢？
今年以来，美债被连续抛售，多个国家的央行纷纷加入到美债抛售潮里面，第一个原因就是想稳定本国汇率。根据媒体消息，从3月美联储开始加息以来，日本已经持续抛售了高达2300亿美元的美债，创下2005年以来的最长连抛纪录。根据货币基金组织的数据，今年新兴市场国家的央行外汇储备已减少3000亿美元，全球范围内各国央行外汇储备合计减少约1万亿美元。日本和韩国仅8月和9月减少的外汇储备就超过1000亿美元。
那么这么多央行为什么抛售美债呢？主要原因就是想稳定本国货币的汇率稳定。在美国加息缩表以后，美元指数开始暴涨，引发了很多国家货币陷入大幅度的贬值状态。各国央行为了稳定汇率，维持金融稳定，不给美国割了韭菜，那就需要抛售美债，快速地把美债换成美元，以在外汇市场抛出美元，从而维持本国货币的稳定。因此，抛售美债，是多个国家央行想维持本国货币汇率稳定的举措。
现在美债规模已经超过了31万亿美元，大概相当于美国2021年GDP23万亿美元的，仅仅每年的利息可能就高达六七千亿美元，这么多的美债和利息，美国未来拿什么来还呢？这个可能就是很多投资者非常担心的事情了。
美国总人口为亿人，但是国债规模为31万亿美元，平均每个美国人国债负债就达到了万亿美元。而2021年美国财政收入约为万亿美元，财政支出约为万亿美元，也就是说2021年美国财政赤字就达到了万亿美元。而2022年，估计美国财政赤字可能还将保持在1万亿美元左右。
而美国实际上已经习惯了大手大脚的花费，一个14平米的公共厕所造价就达到了170万美元，这样来看，未来美国未来年度可能也很难财政盈余，那么显然这31万亿美元未来就很难还上了。因此，美债规模已经达到了31万亿美元，未来可能将很难还上，这个引发了投资者的一些担心。
当前美债迎来了抛售潮，第二个原因是美国加息影响之下，美债价格正在大幅度的下滑。一般来说，美债是固定利率，这样一来，如果美联储加息，那么美债交易价格就会下滑，从而让美债收益率跟加息以后的收益率差不多。比如，原来美债交易价格100元，利息2%，每年可以获得利息2元钱，但是如果加息到，那么美债价格大概就会下降到90多元的样子了，显然加息对于债券的价格影响还是相当大的了。而在美联储未来还可能加息的影响之下，美债交易价格未来可能还会出现较大幅度的下滑，很多国家央行，投资机构等就不愿意出现更多的账面受损，这样也会大量的抛售美债，从而避免更大的损失了。
比如，10月11日的时候，10年期美债收益率上升10个基点至，再度迫近4%。美银分析师指出，到2023年第一季度，美国联邦基准利率、美债收益率都可能升至的范围，这表明美债未来价格还会下跌，可能会继续被投资机构大幅抛售。彭博美国国债总回报指数今年已亏损13%，几乎是2009年四倍，是该指数自1973年以来最差的年度表现。因此，随着美联储加息，美债价格也出现了下降，这可能也是很多央行等机构抛售美债的第二个原因了。
综上所述，美债遭受抛售潮，主要原因有以上三个，第一就是想稳定汇率，第二就是美债规模太大，引发了投资者担心，第三就是美联储加息引发美债价格连续下滑，引发了投资者抛售。