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毕业论文（设计）开题报告论文题目学生姓名学 号专 业指导教师职 称学 历开题报告（文献综述）内容：一、开发背景考试是教师检查学生学习情况的必要手段，但出卷却是一种繁重的智力和体力劳动，传统的标准化试卷命题，需要由教学专家组成一个命题班子，根据许多优秀教师多年的教学经验，从贯彻教学大纲要求，到试卷意图的组织，经过反复的推敲，才能完成一份标准化的试卷。这样的命题方式不仅工作任务繁重而且试卷的标准化程度、难易程度、题量大小等各方面难以控制，难以形成有效的试题库，给试题和试卷的管理带来很多问题和困难。鉴于这种情况，利用计算机进行试卷的自动生成并逐步积累形成有效的试题库，对试题和试卷的管理将变得高效而便捷，对提高工作效率，使试卷管理逐步走向正规化自动化将起到十分重要的作用。同时使出卷工作变得轻松愉快，从很大程度上减轻了教师利用传统的出卷方式组卷的繁重工作量，大大节省了老师的工作时间，便于教师有更多的时间和精力致力于教学方法的研究。今日， 随着计算机的应用的普及和硬件设备性能和软件制作水平的提高，为研制开发高性能的试题管理软件提供了条件。 二、选题的意义本系统可以从试题库中自动的查找和组织出一些不同类型、不同难度、不同章节范围内的试题来组成一份合理的试卷。它采用的是利用试卷自动生成算法记录试题的一组特征值，根据用户提供的试卷题目类型、章节分布、难易程度等条件，借助于系统中的一系列数据文件，使具体课程的相关数据动态地抽象成逻辑数据，用以解决通用问题，线性的规划出一份约束满足的、合理的试卷三.系统研究内容本文主要有试题分析及自动组卷两方在.在试题分析方面有以下三部分.(1)自主初始化试题库；(2)自主维护试题库；(3)自主设计试卷。(4)组卷分析※自主初始化试题库即用户拥有创建新试题库的权力，用户能够根据自己的需要，设计试题的储存方案以及试题的属性名和各属性值，实现试题库用户个性化设计，让试题库真正成为用户自己的试题库。。用户不喜欢这一种不能自主控制的试题分类方案，用户希望自主地初始化试题库。※自主维护试题库即用户具有添加、修改和删除试题的权力，实现试题库的可扩充性和开放性，使用户对试题库具有至高无上的支配权。现在已经推出的几乎所的试题管理软件都不具备这样的功能，用户所使用的试题被程序制作者预先写在某个文件中，这些文件不是隐藏得让用户难以找到就是经过加密处理，用户根本就不可能通过其它方式(比如Word、Access、WPS等)打开并看到它，更谈不上对它的扩充、修改和对某个试题的删除了。由于用户没有自主维护试题库的权力，新试题无法录入，陈旧试题无法删除，这样的试题库在较短的时间内就逐渐老化、失去活力。用户需要自主地维护试题库，希望及时地更新试题库。※自主设计试卷现有的某些试题管理软件不仅不支持试题库中试题的修改，生成的试卷也不可以修改，连加一个空格修改字体都不行，试卷保存后不能为其它系统(比如Word、WPS等)识别，只能从打印机上输出，这种方案没有多少实用性。※组卷分析在组卷时，用户要提出组卷要求，通常包括题目内容范围、题目类型、题目数量和测验目标等方面。这些要求应转化成试卷每个题目的量化参数才能被系统使用。例如按照测验目标各知识点内容所占比例数，各层次的目标(记忆、理解、综合、应用等)分别由哪些题型反映，每种题型在试卷中的数量，各难度级在卷中所占比例，难度等要求。量化工作可以由人工完成，然后按一定格式送入系统中。也可以由系统在一定程度上自动完成量化转换，形成相应的组卷参数。四、毕业设计思路框架 （一）设计方法1.查询相关资料，了解本系统的研究意义。可以上网搜索或者是去图书馆查阅相关资料。2.通过查询资料了解该系统要如何做，及要做哪些东西。3.设计出大体上的功能模块，画出模块图。4.通过进一步的了解，对每个功能模块进行细化，将每一步都想清楚。制定出每一步的做法和注意的地方。5.对设计好的程序进行调试，通过调试发现存在的问题并解决，从而达到完善系统的目的。6.最后，整理各阶段的设计记录文档，写成论文稿。开发工具选用设计语言目前的可用的设计技术在设计此类系统上的数据库技术已经非常成熟，可提供的开发工具也很多，例如:Visual C++ ,Visual Basic,PowerBuilder,Dephi, visual foxpro等，它们都是很好的数据库开发工具，都是可视化开发工具，功能强大，开发容易，开发周期短，对于本任务都能够胜任。Visual Basic是一种可视化的、面对对象和条用事件驱动方式的结构化高级程序设计，可用于开发Windows环境下的种类应用程序。它简单易学、效率高，且功能强大，可以与Windows的专业开发工具SDK相媲美，而且程序开发人员不必具有C/C++编程基础。在Visual Basic环境下，利用事件驱动的编程机制、新颖易用的可视化设计工具，使用Windows内部的应用程序接口(API)函数，以及动态链接库(DLL)、动态数据交换(DDE)、对象的链接与嵌入(OLE)、开放式数据访问(ODBC)等技术，可以高效、快速地开发出Windows环境下功能强大、图形界面丰富的应用软件系统。总的来说，Visual Basic具有以下特点：可视化编程：用传统程序设计语言设计程序时，都是通过编写程序代码来设计用户界面，在设计过程中看不到界面的实际显示效果，必须编译后运行程序才能观察。如果对界面的效果不满意，还要回到程序中修改。有时候，这种编程-编译-修改的操作可能要反复多次，大大影响了软件开发效率。Visual Basic提供了可视化设计工具，把Windows界面设计的复杂性“封装”起来，开发人员不必为界面设计而编写大量程序代码。只需要按设计要求的屏幕布局，用系统提供的工具，在屏幕上画出各种“部件”，即图形对象，并设置这些图形对象的属性。Visual Basic自动产生界面设计代码，程序设计人员只需要编写实现程序功能的那部分代码，从而可以大大提高程序设计的效率。面向对象的程序设计版以后的Visual Basic支持面向对象的程序设计，但它与一般的面向对象的程序设计语言(C++)不完全相同。在一般的面向对象程序设计语言中，对象由程序代码和数据组成，是抽象的概念；而Visual Basic则是应用面向对象的程序设计方法(OOP)，把程序和数据封装起来作为一个对象，并为每个对象赋予应有的属性，使对象成为实在的东西。在设计对象时，不必编写建立和描述每个对象的程序代码，而是用工具画在界面上，Visual Basic自动生成对象的程序代码并封装起来。每个对象以图形方式显示在界面上，都是可视的。结构化程序设计语言Visual Basic是在BASIC语言的基础上发展起来的，具有高级程序设计语言的语句结构，接近于自然语言和人类的逻辑思维方式。Visual Basic语句简单易懂，其编辑器支持彩色代码，可自动进行语法错误检查，同时具有功能强大且使用灵活的调试器和编译器。Visual Basic是解释型语言，在输入代码的同时，解释系统将高级语言分解翻译成计算机可以识别的机器指令，并判断每个语句的语法错误。在设计Visual Basic程序的过程中，随时可以运行程序，而在整个程序设计好之后，可以编译生成可执行文件(.EXE)，脱离Visual Basic环境，直接在Windows环境下运行。 选用ACCESS作为后台数据库ACCESS2000 就是关系数据库管理工具，数据库能汇集各种信息以供查询、存储和检索。ACCESS 的优点在于它能使用数据表示图或自定义窗体收集信息。数据表示图提供了一种类似于 Excel的电子表格，可以使数据库一目了然。另外，ACCESS允许创建自定义报表用于打印或输出数据库中的信息。ACCESS也提供了数据存储库，可以使用桌面数据库文件把数据文件置于网络文件服务器，与其他网络用户共享数据库。ACCESS 是一种关系数据库管理工具，关系数据库是已开发的最通用的数据库之一。如上所述，ACCESS 作为关系数据库开发具备了许多优点，可以在一个数据包中同时拥有桌面数据库的便利和关系数据库的强大功能。 （三）设计要求l 数据库相关理论。汽车租赁管理是一个典型的数据库管理信息系统，系统的开发用到许多数据库相关的理论，因此要求作者具有这方面的基础知识，能够正确运用数据库理论进行系统的分析、逻辑设计、实体属性以及ER图等的转换，明白范式的相关内容，从而能够根据系统实际要求，设计出满足要求的合理的数据库。l 面向对象理论。当前流行的编程思想是面向对象思想，而且许多工具，如Visual Basic，体现的也正是这种思想。面向对象思想与传统的面向过程编程思想相比，具有明显的优势，而且汽车租赁系统的设计也要求用面向对象编程工具来实现。这就要求作者在进行毕业设计时，应该明白面向对象的思想，并能够运用其思想到实际的工作中。l 软件工程思想。大型系统的开发要用到软件工程相关的理论。虽然汽车租赁系统比较小，但是最好也能按照系统设计的生命周期模型来进行。严格按照软件工程思想和管理信息系统的开发步骤，设计并实现一个汽车租赁管理信息系统。以系统开发过程为主线，从需求分析，逻辑设计，总体设计，详细设计以及系统测试、实施各阶段的主要内容和成果，包括系统结构图、业务流程图、数据流程图、E-R模型、数据字典、物理表实现及其关系、功能模块算法流程、界面设计等等。l 一定的实际动手能力和实际编程经验。系统最后要落实到windows下的编程，因此要求作者对windows下的数据库编程具有一定的基础，能够较为熟练的进行数据库相关程序的开发。以Microsoft公司的Visual Basic 为开发工具，以ACCESS为后台数据库,对上述逻辑设计的成果进行转换，实现一个完整的可运行的汽车租赁管理系统。 （四）设计环境硬件环境随着计算机硬件的高速发展，现在普通的机子已经可以做为一个服务器端使用。CPU：CⅣ 或更高硬盘：40G或更多内存：128M或更高（建议使用256M）软件环境操作系统 Windows 2000 Server /Windows XP网络协议 TCP/IP数据库 ACCESS开发语言 VB其它辅助软件：Microsoft Word等 四、参考文献[1] 丁宝康：《数据库实用教程》， 清华大学出版社，2004年。[2] 赛奎春等：《VB数据库开发关键技术与实例应用》，人民邮电出版社，2003年。[3] 汪诗林等：《数据结构算法与应用》，机械工业出版社，2005年。[4] 罗征等：《VB 从入门到精通》，电子工业出版社，2004年。 [5] 冯博琴等：《面向对象分析与设计》，机械工业出版社，2003年。[6] , Gotterer : Visual Basic , 1992. [7] :《Database Principles and Applications》.Williams Brown,2003. 报告人签名： 年 月 指导教师对开题报告（文献综述）的评语：指导教师签名： 年 月
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每一个内容都有参考句式，把自己的研究内容往上套即可。
1. 论题的背景及意义
例：...研究有利于全面...的特点，可以丰富现...的研究。
这一...研究可以弥补......研究的不足，深化与之密切相关......的研究......研究。
......角度进行研究，运用相关的......理论分析...问题，突破传统的......的角度去研......的模式，使......的研究能从一个新的角度获得解决方法。
2. 国内外研究现状
例：......在国际的研究现状；......国内的研究现状。
文献评述（把上面的国内外的研究现状总结一下即可）
3. 研顷凳究目标、研究内容和拟解决的问题
A研究目标与内容
例：
本文拟......分析......分析两部分。首先对......情况重新审视，深入分析......，然后与其相关的......进行异同比较，最后归纳......的类型，并得......启示。本文的研究重点是.....情况
B拟解决的问题
例：
根据对......的现有研究成果，在全面考察的......情况下，结合......综合考虑......因素，以确定......
相应的......模型后，通过实验结论证实其......的有效性和合理性。
4. 研究方法
例：
文献研究法：通过图书馆、互联网、电子资源数据库等途径查阅大量文献，理解......等相关知识，理清......的发展脉络及研究现状，学习......有关理论，获取......等相关数据信息，为设计......提供思路和参照。
实验研究法：通过设计......选取......，进行数拍冲据分析，考察.......。
统计分析法：运用......数据分析软件，采用人工操作和计算机统计向结合的方法，进行定性与定量分析。经过人工和计算机校对筛选出所有合乎要求的信息，在定量研究的基础上进行定性分析。
5. 创新之处和预期成果
例：
通过与现......技术的结合，使用......软件设计模型，......运用到......方面提供新的视角。
6. 进度计划（根据自己院校修改相应戚裂时间即可）
例：
2020年10月中旬-2020年11月底确定论文选题，完成开题报告及答辩。
2020年12月初-2021年1月底撰写论文大纲完成论文前X章
2021年2月初-2021年2月底撰写论文后X章，完成初稿。
2021年3月初-20213月底交导师审批修改，完成二稿。
2021年4月初-2021年4月底进一步修改格式，完成三稿。
2021年5月初-2021年5月中旬查重定稿，装订成册及论文答辩准备。
7. 已取得的研究工作成绩
例：
已积累了一定的相关文献，初步研读了其中的大部分文献，并将其分类以方便日后查阅参考，基本袭乎歼完成了本研究的准备工作。
8. 已具备的研究条件、尚缺少的研究条件和拟解决的途径
已具备的研究条件
例：
已经查阅到相关的论文和著作，并且研读了其的大部分文献，理清了论文的基本思路。
尚缺少的研究条件
例：
由......的使用权限有限，使得搜集到......不多，关......的搜集比较困难。
对......的理论知识的掌握还不够，自己......理论素养还不够深厚。
拟解决的途径
例：
利用图书馆的文献检索功能，向其他高校图书馆求助，同时向老师和前辈寻求帮助。
完毕！
立题意义：通过研究探求初中数学教学中的学困生的有效转化方法主要内容：1、学困生的几种类型2、数学学习困难学生的成因分析3、数学学习困难学生的转化策略立论根据及研究创新之处初中数学由于在教材、教学要求、教学方法和学习方法上与小学数学的不同，造成许多学生在进入初中后数学方面学习困难，数学成绩下降。根据多年的教学实践，本人认为学困生的形成主要有以下几个方面：缺乏学习数学的兴趣和学习意志薄弱；掌握知识、技能不系统，没有形成较好的数学认知结构；思维方式和学习方法不适应数学学习要求。在此基础上，对如何防差转差就这一问题进行了探索，认为可以从这几个方面来解决：帮助差生树立学好的信心；在各章节入门前做知识补缺，为学习新知识打下基础；抓好入门知识；培养学生学习兴趣；加强对学法指导；改进教法参考文献目录（暂无）拟采用的研究方法、步骤、技术路线及可行性论证主要总结本人历年的教学实践，同时借鉴教育专家学者的成功经验研究工作总体安排及具体进度2011年5月提交开题报告以后根据指导老师意见及学院进度要求进行修改写作
类与对象，多态，封装，继承
论文开题报告基本要素
各部分撰写内容
论文标题应该简洁，且能让读者对论文所研究的主题一目了然。
摘要是对论文提纲的总结，通常不超过1或2页，摘要包含以下内容：
目录应该列出所有带有页码的标题和副标题， 副标题应缩进。
这部分应该从宏观的角度来解释研究背景，缩小研究问题的范围，适当列出相关的参考文献。
这一部分不只是你已经阅读过的相关文献的总结摘要，而是必须对其进行批判性评论，并能够将这些文献与你提出的研究联系起来。
这部分应该告诉读者你想在研究中发现什么。在这部分明确地陈述你的研究问题和假设。在大多数情况下，主要研究问题应该足够广泛，而次要研究问题和假设则更具体，每个问题都应该侧重于研究的某个方面。
租赁资产标准。新租赁准则要求承租人对符合租赁资产标准的租赁业务，确认相关的资产和负债，为国内租赁发展产生一定的促进作用。在新租赁规则中，最大的改变是企业租赁业务的计量、列报必须要和新的规范要求相吻合。
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开题报告是指开题者对科研课题的一种文字说明材料。这是一种新的应用写作文体，这种文字体裁是随着现代科学研究活动计划性的增强和科研选题程序化管理的需要而产生的。题者把自己所选的课题的概况(即开题报告内容)，向有关专家、学者、科技人员进行陈述。然后由他们对科研课题进行评议。亦可采用德尔菲法评分；再由科研管理部门综合评议的意见，确定是否批准这一选题。开题报告作为毕业论文答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。研究方案，就是课题确定之后，研究人员在正式开展研究之前制订的整个课题研究的工作计划，它初步规定了课题研究各方面的具体内容和步骤。研究方案对整个研究工作的顺利开展起着关键的作用，尤其是对于我们科研经验较少的人来讲，一个好的方案，可以使我们避免无从下手，或者进行一段时间后不知道下一步干什么的情况，保证整个研究工作有条不紊地进行。可以说，研究方案水平的高低，是一个课题质量与水平的重要反映。
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例：...研究有利于全面...的特点，可以丰富现...的研究。
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2. 国内外研究现状
例：......在国际的研究现状；......国内的研究现春仔袭状。
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3. 研究目标、研究内容和拟解决的问题
A研究目标与内容
例：
本文拟......分析......分析两部分。首先对......情况重新审视，深入分析......，然后与其相关的......进行异同比较，最后归纳......的类型，并得......启示。本文的研究重戚裂点是.....情况
B拟解决的问题
例：
根据对......的现有研究成果，在全面考察的......情况下，结合......综合考虑......因素，以确定......
绘制相应的......模型后，通过实验结论证实其......的有效性和合理性。
4. 研究方法
例：
文春仔袭献研究法：通过图书馆、互联网、电子资源数据库等途径查阅大量文献，理解......等相关知识，理清......的发展脉络及研究现状，学习......有关理论，获取......等相关数据信息，为设计......提供思路和参照。
实验研究法：通过设计......选取......，进行数据分析，考察.......。
统计分析法：运用......数据分析软件，采用拍冲人工操作和计算机统计向结合的方法，进行定扒兄性与定量分析。经过人工和计算机校对筛选出所有合乎要求的信息，在定量研究春仔袭的基础上进行定性分析。
5. 创新之处和袭乎歼预期成果
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通过与戚裂现......技术的结合，使扒兄用......软件设计模型，......运用到......方面提春仔袭供新的视角。
6. 进度计划（根据自己院校顷凳修改相应时间扒兄即可）
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2020年10月中旬-2020年11月底确定论文选题，完成开题报告及答辩。
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2021年2月初-2021年2月底撰写论文后X章，完成初稿。
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7. 已取得的研究工作成绩
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8. 已具备的研究条件、尚缺少的研究条件和拟解决的途径
已具备的研究条件
例：
已经查阅到相关的论文和著作，并且研读了其的大部分文献，理清了论文的基本思路。
尚缺少的研究条件
例：
由......的使用权限有限，使得搜集到......不多，关......的搜集比较困难。
对......的理论知识的掌握还不够，自己......理论素养还不够深厚。
拟解决的途戚裂径
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甲将自己所有的一一间简屋出租给乙使用，乙将该屋用于水果零售，后乙业务发展，又向他人租借了更大的场地，便擅自将向甲租借的房屋，以自己的名义租借给丙，尽管乙始终按时支付房租，但甲得知后，便以乙擅自转租为由，诉至法院要求解除其与乙的合同。正在诉讼期间，该地区遭遇百年不遇的强台风的袭击，导致该出租房屋的倒塌，造成丙财产损失5000元。请根据合同法原则，回答下列问题：（1）甲的合同解除主张能否获得法院支持，为什么？（2）如何评价乙与丙间的租赁合同？请具体说明理由。（3）如果甲与乙的合同解除了，丙如何维护自己的权利？（4）该出租房屋倒塌造成丙的损失，应由谁承担，为什么？案例分析：（1）甲的合同解除主张能获得法院支持，转租应视为合同变更，需合同订立双方同意否则无效。（2）乙与丙间的租赁合同应视为可变更的合同，只要得到甲的同意便可生效，否则便无效。且双方无恶意串通。（3）如果甲与乙的合同解除了，丙可向法院起诉乙，要求赔偿损失。（4）该出租房屋倒塌造成丙的损失，应由丙承担，因为强台风的袭击属于不可抗力事件。
简单点的话用javaEE的servlet 实现，复杂点就用SSH，管理系统模板去找个好看的就行，建议bootstrap的模板，数据库就 mysql。
合同的相对性及其突破引言：合同是当事人之间设立、变更或终止债权债务关系的协议。《合同法》第121条确定了合同相对性的归责原则，这里的合同相对性，又称合同关系的相对性，是合同关系不同于其他民事法律关系的重要特征之一。传统的合同相对性理论认为，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。然而，随着现代市场经济高速发展，商业贸易空前繁荣，严格恪守合同相对性原则越来越难以满足平衡社会利益，体现司法公正，社会经济生活对合同的社会功能提出了新的要求。[1]为了适应现实的需要，提高社会经济运行的效率，各国都在一定程度上扩张了合同的效力范围，表现在立法和司法上，受合同效力影响的第三人范围越来越宽，合同相对性原则也逐渐受到了冲击，出现了许多合同相对性的例外情况，有学者将其称为“合同相对性的突破”，本文将从合同相对性的历史演进和突破表现对其略作探讨关键词：合同 相对性 突破正文：一、合同相对性的历史演进 合同相对性原则，在学理上没有一个统一的解释，目前比较权威的解释是以王利明先生给的定义：合同相对性是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。在大陆法系中，合同相对性源至罗马法的“债的相对性”理论，认为债是当事人一方请求他方为给付行为的法律关系，债权是只能对特定人产生效力的请求权。这种由特定权利人向特定义务人请求为或不为特定行为的特性，就是“债的相对性”。而合同是债的形式之一，因此，具体到合同的效力范围上，这种相对性原则的主要含义是：合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。这一规则对现代大陆法系的债法产生了很大影响，理论上，都将其视为债权自身性质所决定的一种当然原则。二、合同相对性的突破表现：合同相对性确立以后，由于社会经济的发展，为了更好地保护债权人和第三人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，现代大陆法系国家的合同立法对合同相对性规则已有所突破，合同相对性理论也同时得到发展和完善。 （一）第三人侵害债权 所谓第三人侵害债权一般是指合同外的第三人明知合同债权的存在，仍然故意以损害他人债权为目的，实施某种侵权行为，致使债权人的债权部分或全部不能实现并致债权人损害的行为。侵害债权的情况在实务中时有发生，但我国现行法律没有确立第三人侵害债权制度。但是在现实生活中，由于经济活动日益密切，民事行为之间的关联性不断增大，各种权利相互冲突、相互影响的机率也随之增多，如果债权受到第三人的侵害，仅仅因为债权是相对权而不赋予债权人基于侵权法上的损害赔偿请求权，则债权人的利益将很难得到保障，明显违背了有侵害必然有救济的法理。但是，第三人侵害债权的范围应该严格受到控制，侵害债权应同时具备以下要件：第一，第三人侵害的必须是合法债权。如果是不合法债权，即使侵害了，也不用承担责任，因为非法债权不受法律保护。第二，第三人实施的侵权行为具有违法性，并致使合同债务不能履行。如果第三人的行为是合法的，即使导致合同不能履行，也不构成第三人侵害债权，而是要承担其他的刑事责任。相应的，合同不能履行并非是第三人的非法行为所致，也不构成第三人侵害债权。所以说，必须是第三人的非法行为和合同不能履行之间存在因果关系时，才构成第三人侵害债权。 (二)债权保全制度。在现实经济生活中，一些债务人为了逃避债务，或隐匿转移财产、或低价转让乃至无偿赠与财产，或怠于行使自己的债权乃至放弃自己的债权，这些行为均严重损害了债权人的利益。但按照传统的合同相对性原则，由于债权人不能将自己的意志渗透到债务人与第三人的合同行为中，影响债务人与第三人的“契约自由”，因此其对此是束手无策的。这种利益上的失衡，必将导致整个合同领域交易安全的丧失，于是，为了在债务人的意思自治和债权人的期待利益间找到一个平衡点，维护诚信原则，便自然地产生了债的保全制度。此制度的基本原理在于，赋予债权人对债务人或相关第三人享有一定的权利一—代位权和撤消权。其中代位权是指债务人怠于行使其对第三人的权利并危及债权时，债权人得以自己的名义行使该权利，请求第三人履行义务。撤消权则是指债务人为逃避债务将自身财产无偿赠与或以不当低价转让给第三人时，债权人得向法院申请撤消，宣告行为无效。 （三）“租赁权的物权化” 我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即出租方将财产所有权转移给第三方时租赁合同对新的所有权方继续有效。这是民法理论上的“买卖不破租赁”规则，使得依据租赁合同产生的租赁权(债权)具有对抗第三人的物权的效力。根据债的相对性，租赁合同应只对出租人和承租人有效，当第三人买受租赁标的成为不动产所有人时，买受人非租赁合同的缔约人，故不应受合同约束，得随时取回租赁标的物。但第二次世界大战后，随着城市扩张、房荒问题的出现，各国为解决社会矛盾，多设定“买卖不破租赁”的例外规定，即出租人将租赁标的物让于第三人时，原租赁合同对受让人继续有效。最初《德国民法典》第571条规定“买卖不破租赁”规则适用于土地租赁，后扩及一切不动产。（四）附保护第三人作用的合同 “附保护第三人作用的制度”的意思是指特殊关系的第三人因债务人债的履行而受到损害时，不但可以向债务人主张侵权责任，而且可突破债的相对性，要求债务人承担合同上的责任，以更好地保护其利益，此种请求权的基础建立在基于诚信原则而发生的保护、照顾等合同附随义务之上。也就是说，债务人所负的合同上的义务，不但指向债权人，而且指向与债权人有特殊关系的第三人。这是德国判例与学说创立了“附保护第三人作用之契约”制度，以加强保护与债权人具有特殊关系第三人的利益。该制度虽加强了对第三人的保护，但也有加重债务人责任之虞，故第三人的范围应严格限制，通说认为第三人包括亲属、劳工、雇佣、租赁等具有人格法上特质之关系负有保护、照顾义务的人”。因而，我们可以看出，“附保护第三人作用的制度”只是在一定程度上突破了合同相对性原则。 （五）债权不可侵性理论的建立。 依传统理论，物权是可对标的物直接支配的绝对权，可以对任何第三人主张权利，并得排除任何第三人对物权的妨害；债权是仅得向特定当事人请求给付的相对权，不能向第三人主张权利，也就没有排除他人干涉的效力。为了保护债权免受不法行为的侵害，有必要进一步建立新的权利理论，[3]故学者主张承认债权的不可侵性。英国1853年判决Lumley V Gye案，创立了第三人侵害债权的先河。该案原告Lumley与某演员订有在原告剧院演出数月的合同，并规定该演员不得去其他剧院演出。被告Gye明知此合同存在，仍诱使该演员违反合同。法院判决认为被告Gye侵害合同关系乃不法行为，应向原告Lumley承担责任。此后，该判例所创立的第三人不法侵害债权理论为多国接受。不法侵害债权，指第三人故意损害他人债权为目的，妨害债务人履行债务的行为。[4]根据债权不可侵理论，不法侵害债权的行为发生后，债权人得以债权为由提起损害赔偿之诉，追究第三人的责任，这使债的效力得到扩张，及于一切侵害债权的第三人。这也是对合同相对性的重大突破。（六）关于第三人利益的合同。 第三人利益的合同，是指订约人并非为自己而是为他人设定权利的合同。此种合同的法律特征为：（1）第三人不是订约当事人，他不必在合同上签字，也不需要通过代理人参与缔约。（2）该合同只能给第三人设定权利，而不得为其设定义务。（3）该合同的订立，事先无须通知或者征得第三人的同意。第三人利益合同属于利他合同一种，如果债务人不履行义务，第三人和债权人均可以请求其承担责任。正是由于第三人利益的合同将对第三人发生效力，所以，此类合同是合同相对性的例外。 （七）代为清偿 代为清偿，又称清偿代位，是指与债的履行有利害关系的第三人，代替债务人清偿债务而在其清偿范围内取得债权人权利的制度。第三人的代为清偿行为，可基于法律的规定，也可基于当事人之间的约定，但不管出于何种原因，代为清偿都突破了债的相对性原则，主要表现在两个方面：(1)第三人履行了依债的相对性只能由特定债务人履行的债务，突破了债务履行主体相对性的限制；(2)第三人在代为清偿后，于其清偿范围内，取得债权人的地位和权利，对债务人享有求偿权，突破了债权请求主体相对性的限制。当然，以代为清偿的方式突破债的相对性，并非可以任意为之，它须满足一定的条件：(1)必须依债的性质可由第三人清偿；(2)债权人与债务人之间没有不得由第三人清偿的特别约定；(3)代为清偿不违背公序良俗，不损害债权人债务人利益。 （八）披露制度的确认。 我国《合同法》第403条规定受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，受托人因第三人的原因不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人，主张其权利。披露制度的确立也是对合同相对性原则的一种突破。 此外，代理、保险、信托作为为第三人利益合同的特例逐渐脱离合同相对性的约束，成为各自独立的制度；同时，债的转让也被视作合同相对性原则的例外。三、突破合同相对性的本质综上所述，虽然突破合同相对性的情形多种多样，然而从根本上讲就是合同效力是否在特定情况下及于第三人的问题，主要涵盖以下三个方面： 首先，合同主体涉及第三人。合同主体的相对性，是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。而在债权物权化的情形中，第三人可以租赁权对抗房屋买受人。又如在“附保护第三人作用的契约”中，第三人可以请求债务人承担合同责任，而许多国家则直接赋予了消费者直接起诉生产者的诉权。 其次，合同权利义务涉及第三人。合同内容的相对性，是指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利，承担合同规定的义务，除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。在为第三人利益合同中，当事人双方可约定向第三人利益为给付，或经第三人同意为其设定给付义务；在债权保全中，合同权利与义务同样对第三人产生了约束力；债权的转让则将合同权利或义务直接涉及第三人。 第三，合同责任涉及第三人。合同义务的相对性必然决定合同责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。从这一点上看，上述突破情形只有“附保护第三人作用的契约”突破了合同责任的相对性，使生产者对消费者直接承担违约责任。各国多通过严格区分违约责任和侵权责任来解决合同相对性所面临的困难，如产品责任制度、第三人侵害债权制度。然而，合同相对性规则并不是绝对地排斥第三人的责任。如在保证合同中，当被保证的债务人一方不履行合同义务时，债权人可以直接请求保证人履行合同或承担违约责任。再如，债务转让合同中，由第三人取代债务人成为合同关系的主体，新债务人将承担全部债务。可以认为只有当第三人自愿承担合同义务成为合同当事人，才负违约责任。 史尚宽先生曾言：由个人自觉，及于社会自觉，契约之意义及价值，渐自社会立场加以重估。[3] 因而，法律应该确立以合同相对性原则主体，同时，承认合同相对性的突破，更加充分、完善的保护财产的流转。而确立这种模式的意义：一方面，加强债权的保护，扩张了债的效力，承认债的发生、履行方式的多样性，促进了合同的有效履行，提高了民事交易效率，有利于社会财富增长和社会进步；另一方面，在债的关系与社会其他关系的互动层面上，由极端地强调合同自由、尊崇意思自治不受干预，转变为兼顾社会公正，更加注重合同当事人与第三人利益、社会利益的合理平衡。我国《合同法》对第三人利益合同没有专门做出规定，合同法作为规范合同关系的一般法，理应对第三人利益合同做出具体规定，所以，从世界各国和地区为第三人利益合同的发展分析，以及从我国的实际需要出发，我国立法确有进一步完善的必要。
涉外秘书，主要去政府涉外机构、外向型企业从事秘书、档案管理、人力资源管理等工作，涉外工作要求对语言有较高要求。涉外秘书是一种国际化的职业，具有涉外性、辅助性、事务性的特点。 在国外，涉外秘书一般是在出口企业、外国企业、私人企业或合资企业中工作，. 他们要和全球范围内的客户联络和提供服务，他们的工作是国际化的，也是非常重要的。 在我国，涉外秘书是指在“三资”企业，外国驻华机构，我国涉外单位、部门供职的秘书，是改革开放以后产生的新型的外向型、复合型秘书，他们掌握一门以上外语，能操作办公自动化设备，懂经济、懂法律、掌握秘书工作理论和技能，是辅助上司实施管理的专门人才。 我们先来看看《the Oxford English Dictionary》是如何详细解释 “涉外秘书” 的。 1 one who is entrusted with private or secret matters；2 one who se office it is to write for another； esp. one who is employed to conduct correspondence， to keep records， and usually to transact various other business， for another person or for a society， corporation， or public body. 一、世界各国禁忌 1. 涉外活动言行忌 举止忌： 严忌姿势歪斜，手舞足蹈，以手指人，拉拉扯扯，相距过近，左顾右盼，目视远处，频频看表，舒伸懒腰，玩弄东西，抓耳挠腮。 忌话忌： 严忌荒唐淫秽，他人履历，女子私事，工资收入，私人财产，衣饰价值，批评尊长，非议宗教，嘲弄异俗。 语气忌： 严忌大声辩论，高谈阔论，恶言恶语，寻根问底，争吵辱骂，出言不逊。 礼遇忌： 严忌冷落他人，独谈到底，轻易表态，打断异议，纠缠不止，随意插话，随意辞别。 2. 涉外活动拍照忌 在涉外活动中，人们在拍照时，必须不能犯特定国家、地区、民族的禁忌。凡在边境口岸、机场、博物馆、住宅私室、新产品与新科技展览会、珍贵文物展览馆等处，严忌随意拍照。在被允许情况下，对古画及其它古文物进行拍照时，严忌使用闪光灯。凡在“禁止拍照” 标志的地方或地区，人们应自觉忌讳拍照。通常情况下，应忌讳给不相识的人（特别是 女子）拍照。 3. 涉外活动卫生忌 个人卫生： 忌蓬头垢面，忌衣装鞋帽或领口袖口不洁。在正式场合，忌讳挖眼屎、擤鼻涕、 抠鼻孔、挖耳秽、剔牙齿、剪指甲等不卫生的动作。患有传染病的人严忌参加外事活动。 环境卫生： 切忌随地吐痰、乱弹烟灰、乱丢果皮纸屑或其它不洁之物，忌讳把雨具及鞋下的泥水、泥巴等带入室内，忌讳把痰盂等不洁器具放在室内醒目的地方。 二、涉外参观的礼仪 （一）外宾参观礼仪安排参观游览要注意如下几项工作。 1．项目的选定。参观游览项目的选择主要考虑以下几个因素：①访问目的、性质，以使参观项目的安排具有一定针对性。②客人的意愿与兴趣及特点。③结合当地实际情况，选定某些参观的项目。 在选择参观访项目时，还应考虑到的是： 1） 尽可能与业务会谈相配合。例如，会谈中涉及某些合作项目，而参观 某相关单位可有助于对情况和问题的了解。 2） 为使来访者进一步了解补访问国的基本情况，安排参观具有比较典型意义的地方或单位。例如，对于我国当前改革开放的情况，许多外宾很想深入了解，就可以根据对方的要求，安排他们去特区或开发区访问，组织他们参观相应的单位。 3）根据来访者的专业、兴趣、爱好与愿望，安排相应的参观单位。科学 有可以参观访问科研单位，医生可以看医疗保健事业，等等。 4） 对于某些女宾，可根据其兴趣，参观社会福利、文化艺术、妇幼保健 等项目。 2．安排布置。项目确定之后，应作出详细计划，向被接待单位交代清楚，并告知全体接待人员。 3．陪同。按国际交往礼节，外宾前往参观时，一般都有身份相应的人员陪同，如有身份高的主人陪同，应提前通知对方。 4．介绍情况。参观工农业项目，一般是边看边介绍，有保密的内容不要介绍。参观项目概况尽可能事先发给书面材料，节约参观介绍时间，让客人尽可能多的实地参观。陪同人员要了解外宾要求，对外宾可能提出的各种问题有所准备，不要一问三不知。 5．摄影。通常可以参观的地方都允许摄影。遇到不让摄影的项目，应先向来宾说明，并在现场竖外文的说明标志。 6、用餐安排。参观地点远，或是外出游览，要考虑用餐时间和地点，如果郊游，则应准备食品、饮料、餐具等等。有的地方还要预订休息室。 （二）出国参观的礼仪。出国参观所提出的参观项目，要符合访问目的，但也要客随主便，不要强人所难。参观过程中，可以广泛接触，交谈，以增进了解，增进友谊。同时也要注意对方的风俗和宗教习惯。如要拍照，需事先向接待人员了解有无禁止摄影的规定。参观完毕，向主人表示感谢。如主人在门口送行，上车之后，应挥手致意。 这里谈的不是一般的旅游观光，而是作为礼宾活动的参观访问。 三、商务剪彩仪式 （一）商务剪彩仪式所需用品 剪彩仪式上所需使用某些特殊用具，诸如红色缎带、新剪刀、白色薄纱手套、托盘以及红色地毯，请仪式的主办方仔细地进行选择与准备。 红色缎带，亦即剪彩仪式之中的“彩”。作为主角，它自然是万众瞩目之处。按照传统作法，它应当由一整匹未曾使用过的红色绸缎，在中间结成数朵花团而成。目前，有些单位为了励行节约，而代之以长度为两米左右的细窄的红色缎带，或者以红布条、红线绳、红纸条作为其变通，也是可行的。一般来说，红色缎带上所结的花团，不仅要生动、硕大、醒目，而且其具体数目往往还同现场剪彩者的人数直接相关。循例，红色缎带上所结的花团的具体数目有两类模式可依。其一，是花团的数目较场剪彩者的人数多上一个。其二，是花团的数目较现场剪彩者的人数少上一个。前者可使每位剪彩者总是处于两朵花团之间，尤显正式。后者则不同常规，亦有新意。 新剪刀，是专供剪彩者在剪彩仪式上正式剪彩时所使用的。它必须是每位现场剪彩人手一把，而且必须崭新、锋利而顺手。事先，一定要逐把检查一下将被用以剪彩的剪刀是否已经开刃，好不好用。务必要确保剪彩者在以之正式剪彩时，可以“手起刀落”，一举成功，而切勿一再补刀。在剪彩仪式结束后，主办方可将每位剪彩者所使用的剪刀经过包装之后，送给对方以资纪念。 白色薄纱手套，是专为剪彩者所准备的。在正式的剪彩仪式上，剪彩者剪彩时最好每人戴上一副白色薄纱手套，以示郑重其事。在准备白色薄纱手套时，除了要确保其数量充足之外，还须使之大小适度、崭新平整、洁白无暇。有时，亦可不准备白色薄纱手套。 托盘，在剪彩仪式上是托在礼仪小姐手中，用作盛放红色缎带、剪刀、白色薄纱手套的。在剪彩仪式上所使用的托盘，最好是崭新的、洁净的。它通常首选银色的不锈钢制品。为了显示正规，可在使用时上铺红色绒布或绸布。就其数量而论，在剪彩时，可以一只托盘依次向各位剪彩者提供剪刀与手套，并同时盛放红色缎带；也可以为每一位剪彩者配置一只专为其服务的托盘，同时使红色缎带专由一只托盘盛放。后一种方法显得更加正式一些。 红色地毯，主要用于铺设在剪彩者正式剪彩时的站立之处。其长度可视剪彩人数的多寡而定，其宽度则不应在一米以下。在剪彩现场铺设红色地毯，主要是为了提升其档次，并营造一种喜庆的气氛。有时，亦可不予铺设。 （二）商务剪彩仪式的程序 在组织剪彩仪式时，是没有必要一味地求新、求异、求轰动，而脱离了自己的实际能力。勤俭持家，无论何时何地都是商界人士所必须铭记在心的。 从操作的角度来进行探讨，目前所通行的剪彩的礼仪主要包括剪彩的准备、剪彩的人员、剪彩的程序、剪彩的作法等四个方面的内容。以下，就分别择其要点进行介绍。 首先，剪彩的准备必须一丝不苟。与举行其他涉及到场地的布置、环境的卫生、灯光与音响的准备、媒体的邀请、人员的培训，等等。在准备这些方面时，必须认真细致，精益求精，这自不待言。 除此之外，尤其对剪彩仪式上所需使用的某些特殊用具，诸如红色缎带、新剪刀、白色薄纱手套、托盘以及红色地毯，仔细地进行选择与准备。 其次，剪彩的人员必须审慎选定。 在剪彩仪式上，最为活跃的，当然是人而不是物。因此，对剪彩人员必须认真人进行选择，并于事先进行必要的培训。 除主持人之外，剪彩的人员主要是由剪彩者与助剪者等两个主要部分的人员所构成的。以下，就分别来简介一下对于他们主要礼仪性要求。 在剪彩仪式上担任剪彩者，是一种很高的荣誉。剪彩仪式档次的高低，往往也同剪彩者的身份密切相关。因此，在选定剪彩的人员时，最重要的是要把剪彩者选好。 剪彩者，即在剪彩仪式上持剪刀剪彩之人。根据惯例，剪彩者可以是一个人，也可以是几个人，但是一般不应多于五人。通常，剪彩者多由上级领导、合作伙伴、社会名流、员工代表或客户代表所担任。 确定剪彩者名单，必须是在剪彩仪式正式举行之前。名单一经确定，即应尽早告知对方，使其有所准备。在一般情况下，确定剪彩者时，必须尊重对方个人意见，切勿勉强对方。需要由数人同时担任剪彩者时，应分别告知每位剪彩者届时他将与何人同担此任。这样作，是对剪彩者的一种尊重。千万不要“临阵磨枪”，在剪彩开始前方才强拉硬拽，临时找人凑数。 必要之时，可在剪彩仪式举行前，将剪彩者集中在一起，告之对方有关的注意事项，并稍事训练。按照常规，剪彩者应着套装、套裙或制服，将头发梳理整齐。不允许戴帽子，或者戴墨镜，也不允许其穿着便装。 若剪彩者仅为一人，则其剪彩时居中而立即可。若剪彩者不止一人时，则其同时上场剪彩时位次的尊卑就必须予以重视。一般的规矩是：中间高于两侧，右侧高于左侧，距离中间站立者愈远位次便愈低，即主剪者应居于中央的位置。需要说明的是，之所以规定剪彩者的位次“右侧高于左侧”，主要是因为这是一项国际惯例，剪彩仪式理当遵守。其实，若剪彩仪式并无外宾参加时，执行我国“左侧高于右侧”的传统作法，亦无不可。 助剪者，指的是剪彩者剪彩的一系列过程中从旁为其提供帮助的人员。一般而言，助剪者多由东道主一方的女职员担任。现在，人们对她们的常规称呼是礼仪小姐。 具体而言，在剪彩仪式上服务的礼仪小姐，又可以分为迎宾者、引导者、服务者、拉彩者、捧花者、托盘者。迎宾者的任务，是在活动现场负责迎来送往。引导者的任务，是在进行剪彩时负责带领剪彩者登台或退场。服务者的任务，是为来宾尤其是剪彩者提供饮料，安排休息之处。拉彩者的任务，是在剪彩时展开、拉直红色缎带。捧花者的任务则在剪彩时手托花团。托盘者的任务，则是为剪彩者提供剪刀、手套等剪彩用品。 在一般情况下，迎宾者与服务者应不止一人。引导者既可以是一个人，也可以为每位剪彩者各配一名。拉彩者通常应为两人。捧花者的人数则需要视花团的具体数目而定，一般应为一花一人。托盘者可以为一人，亦可以为每位剪彩者各配一人。有时，礼仪小姐亦可身兼数职。 礼仪小姐的基本条件是，相貌较好、身材颀长、年轻健康、气质高雅、音色甜美、反应敏捷、机智灵活、善于交际。礼仪小姐的最佳妆束应为：化淡妆、盘起头发，穿款式、面料、色彩统一的单色旗袍，配肉色连裤丝袜、黑色高跟皮鞋。除戒指、耳环或耳钉外，不佩戴其他任何首饰。有时，礼仪小姐身穿深色或单色的套裙亦可。但是，她们的穿着打扮必须尽可能地整齐划一。必要时，可向外单位临时聘请礼仪小姐。 再次，剪彩的程序必须有条不紊。 在正常情况下，剪彩仪式应在行将启用的建筑、工程或者展销会、博览会的现场举行。正门外的广场、正门内的大厅，都是可予优先考虑的。在活动现场，可略作装饰。在剪彩之处悬挂写有剪彩仪式的具体名称的大型横幅，更是必不可少的。 四、商务签约礼仪 经过长期洽谈之后，南方某市的一家公司终于同美国的一家跨国公司谈妥了一笔大生意。双方在达成合约之后，决定正式为此而举行一次签字仪式。 因为当时双方的洽谈在我国举行，故此签字仪式便由中方负责。在仪式正式举行的那一天，让中方出乎意料的是，美方差一点要在正式签字之前“临场变卦”。 原来，中方的工作人员在签字桌上摆放中美两国国旗时，误以中国的传统作法“以左为上”代替了目前所通行的国际惯例“以右为上”，将中方国旗摆到了签字桌的右侧，而将美方国旗摆到签字桌的左侧。结果让美方人员恼火不已，他们甚至因此而拒绝进入签字厅。这场风波经过调解虽然平息了，但它给了人们一个教训：在商务交往中，对于签约的礼仪不可不知。 签约，即合同的签署。它在商务交往中，被视为一项标志着有关各方的相互关系取得了更大的进展，以及为消除彼此之间的误会或抵触而达成了一致性见解的重大的成果。因此，它极受商界人士的重视。 在商务交往的实践中，尽管君子协定、口头承诺、“说话算数”，在一定程度上有着作用，但是更有效的取信于人、让交往对象心安理得的，则是“口说无凭，立此为据”的文字性合同。 商务合同，是指有关各方之间在进行某种商务合作时，为了确定各自的权利和义务，而正式依法订立的、并且经过公证的、必须共同遵守的条文。在许多情况下，合山又被叫作合约。而在另外一些时候，人们所说的合约则是指条文比较简单的合同。在商务往来中，带有先决条件的合同，如等待律师审查、有待正式签字、需要落实许可证的合同，又被叫做准合同。严格地说，准合同是合同的前身，也是最终达到合同的一个步骤。 为了省事，在一般场合，商界人士往往将合同、合约与准合同混为一谈，统统把它们都叫做合同。这样做虽不甚精确，但也有助于大家“删繁就简”，减少麻烦。 根据仪式礼仪的规定：对签署合同这类称得上有关各方的关系发展史上“里程碑”式的重大事件，应当严格地依照规范，来讲究礼仪，应用礼仪。为郑重起见，在具体签署合同之际，往往会依例举行一系列的程式化的活动，此即所谓签约的仪式。在具体操作时，它又分为草拟阶段与签署阶段等两大部分。 在现实生活中，商界人士所接触到的商务合同的种类繁多。常见的就有购销合同、借贷合同、租赁合同、协作合同、加工合同、基建合同、仓保合同、保险合同、货运合同、责任合同，等等。以下，先来介绍一下合同的草拟的正规作法。 五、商务交接礼仪 交接 在商务交往之中，商务伙伴之间合作的成功，是值得有关各方庆幸与庆贺的一桩大事。实事求是地说，在激烈的竞争环境之中、泾渭分明的利益关系之下以及变幻叵测的商界风云之内，商务伙伴之间的合作的确来之不易，因此，它备受有关各方的高度重视。举行热烈而隆重的交接仪式，就是在商务往来中通常用以庆贺商务伙伴们彼此之间合作成功的一种常见的活动形式。 交接仪式，在商界一般是指施工单位依照合同将已经建设、安装完成的工程项目或大型设备，例如厂房、商厦、宾馆、办公楼、机场、码口、车站、或飞机、轮船、火车、机械、物资，等等，经验收合格后正式移交给使用单位之时，所专门举行的庆祝典礼。 举行交接仪式的重要意义在于，它既是商务伙伴们对于所进行过的成功合作的庆贺，是对给予过自己关怀、支持、帮助和理解的社会各界的答谢，又是接收单位与施工、安装单位巧妙地利用时机，为双方各自提高知名度和美誉度而进行的一种公共宣传活动。 交接的礼仪，一般是指在举行交接仪式时所须遵守的有关规范。通常，它具体包括交接仪式的准备、交接仪式的程序、交接仪式的参加等三个方面的主要内容。以下，就分别对其加以介绍。 首先要作好交接仪式的准备。准备交接仪式，主要要关注下列三件事：即来宾的邀约、现场的布置、物品的预备等等。 来宾的邀请，一般应由交接仪式的东道主——施工、安装单位负责。在具体拟定来宾名单时，施工、安装单位亦应主动征求自己的合作伙伴——接收单位的意见。接收单位对于施工、安装单位所草拟的名单不宜过于挑剔，不过可以对此酌情提出自己的一些合理建议。 在一般情况下，参加交接仪式的人数自然越多越好。如果参加者太少，难免会使仪式显得冷冷清清。但是，在宏观上确定参加者的总人数时，必须兼顾场地条件与接待能力，切忌贪多勿得。 从原则上来讲，交接仪式的出席人员应当包括：施工、安装单位的有关人员，接收单位的有关人员、上级主管部门的有关人员，当地政府的有关人员，行业组织、社会团体的有关人员，各界知名人士、新闻界人士，以及协作单位的有关人员，等等。 在上述人员之中，除施工、安装单位与接收单位的有关人员之外，对于其他所有的人员，均应提前送达或寄达正式的书面邀请，以示对对方的尊重之意。 邀请上级主管部门、当地政府、行业组织的有关人员时，虽不必勉强对方，但却必须努力争取，并表现得心诚意切。因为利用举行交接仪式这一良机，使施工、安装单位、接收单位，与上级主管部门、当地政府、行业组织进行多方接触，不仅可以宣传自己的工作成绩，而且也有肋于有关各方之间进一步地实现相互理解和相互沟通 。 六、商务庆典礼仪 庆典，是各种庆祝礼仪式的统称。在商务活动中，商务人员参加庆祝仪式的机会是很多的，既有可能奉命为本单位组织一次庆祝仪式，也有可能应邀去出席外单位的某一次庆祝仪式。 就内容而论，在商界所举行的庆祝仪式大致可以分为四类： 第一类，本单位成立周年庆典。通常，它都是逢五、逢十进行的。即在本单位成立五周年、十周年以及它们的倍数时进行。 第二类，本单位荣获某项荣誉的庆典。当单位本身荣获了某项荣誉称号、单位的“拳头产品”在国内外重大展评中获奖之后，这类庆典基本上均会举行。 第三，本单位取得重大业绩的庆典。例如千日无生产事故、生产某种产品的数量突破10万台、经销某种商品的光彩售额达到1亿元等等，这些来之不易的成绩，往往都是要庆祝的。 第四类，本单位取得显著发展的庆典。当本单位建立集团、确定新的合作伙伴、兼并其他单位、分公司或连锁店不断发展时，自然都值得庆祝一番。 就形式而论，商界各单位所举行的各类庆祝仪式，都有一个最大的特色，那就是要务实而不务虚。若能由此而增强本单位全体员工的凝聚力与荣誉感，并且使社会各界对本单位重新认识、刮目相看，那么大张旗鼓地举行庆典，多进行一些人、财、物的投入，任何理智、精明的商家，都会对此在所不惜。所之，若是对于宣传本单位的新形象、增强本单位全体员工的自豪感无所作为，那么举行一次庆典即使花不了几个钱，也没有必要好大喜功、非要去搞它不可。 对商界人士业讲，组织庆典与参加庆典时，往往会各有多方面的不同要求。庆典的礼仪，即有关庆典的礼仪规范，就是由组织庆典的礼仪与参加庆典的礼仪等两项基本内容所组成的。以下，对其分别予以介绍。 组织筹备一次庆典，如同进行生产和销售一样，先要对它作出一个总体的计划。商务人员如果受命完成这一任务，需要记住两大要点：其一，要体现出庆典的特色。其二，要安排好庆典的具体内容。 毋庸多言，庆典既然是庆祝活动的一种形式，那么它就应当以庆祝为中心，把每一项具体活动都尽可能组织热烈、欢快而隆重。不论是举行庆典的具体场合、庆典进行过程中的某个具体场面，还是全体出席者的情绪、表现，都要体现出红火、热闹、欢愉、喜悦的气氛。惟独如此，庆典的宗旨——塑造本单位的形象，显示本单位的实力，扩大本单位的影响，才能够真正地得以贯彻落实。 庆典所具有的热烈、欢快、隆重的特色，应当在其具体内容的安排上，得到全面的体现。 七、海外商务礼仪 随着国际商务交往的日益频繁，许多白领一族开始转变成经常飞来飞去的“国际人”，与世界各地的商务人士交往，你需要充分了解各国的商务礼仪，这会对你的商务工作提供很大的帮助。 匈牙利 匈牙利居民大半是马扎尔人，具有东方人豪放的性格。商人大多都非常重视商业道德。到匈牙利进行商务活动，最好穿深色保守式样西装。拜访政府部门或大公司，绝对需要提前定时间。匈牙利和其他东欧国家一样，在商务谈判时，喜欢讨价还价，一般情况下都要打折扣才行。 最佳。该国货币为福林，禁止出入境，外币入境不限，但需严格申报数额。官方不鼓励给小费，但私下仍受欢迎。近日美元与福林的比价约为1∶240。 泰国 访问泰国各级政府机构宜穿西装，但商人见面时穿讲究一点的T恤衫、系领带即可。拜访大公司或政府部门必须提前预订时间，并持有用英文、泰文和中文对照的名片，当地两天即可印好。泰国进出口商以华人为主，目前泰商也日渐增多，但大多数是做政府生意。如果需要在曼谷市内四处谈生意，最好包一辆计程车，这样会既方便又省钱。 瑞士 瑞士位于中欧南部，面积约4万多平方公里，人口近700万，德语、法语和意大利语均为官方语言。按照瑞士的商务礼俗，平时适合穿三件套的西装，拜访各大公司或政府机构，必须先预订好时间，并且记住一定守时。一般公司或 政府机构主管人员在早晨7点～8点上班。 瑞士人作风严谨、保守并讲究信誉，但有时也带有顽固的一面，与他们洽谈业务，必须要有耐心。一旦对方决定购买你的产品，几乎就会无限期地一直买下去。相反，如果对方流露出了“不”字，你也就没有必要继续努力了，因为他们很少轻易改变主意。 遵守契约，诚实不阿，瑞士人堪称楷模。瑞士的大公司多半设在苏黎世，它是全国最大城市，也是工商业、金融、文化和陆空交通枢纽。瑞士银行业非常发达，全国共有大大小小银行5000多家，其中有五分之三的总部设在苏黎世。
不买房，地主逼。
【论文关键词】高房价 风险投资 现状对策 集团利益 房价走势 宏观策略 【论文摘要】房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是政府及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，通过分析我国风险投资发展现状，提出我国风险投资业发展中存在的问题，并对此提出相应的对策。 一、房地产风险的识别与评估 （一）、房地产风险的识别过程 房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。具体识别过程如下：1、确定房地产风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。2、收集并处理与风险有关的信息。 一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。 但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种信息是很困难的，然而风险事件并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良贷款率等。 3、不确定性的分析与判断。结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。 4、选择风险识别技术与工具。针对不同的风险对象，采取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要采取不同技术与工具结合。 5、确定风险事件并分类。根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险事件，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。 6、预测风险事件的发展过程及结果。在对风险事件进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。 7、风险识别报告。每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。 （二）、房地产风险的识别方法 目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。1、幕景分析法。幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。幕景分析法会像电影镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。 2、头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。 3、筛选——监测——诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。、4德尔菲法。德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。5、故障树分析法。故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。（三）、国际环境分析 1、大范围的金融危机。2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大大提高。 2、对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。 二、高房价下的房地产开发商利益分析 （一）、 房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为 开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险，空头套利。2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性 （二）、高房价下非金融相关产业利益分析 伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。 （ 三）、高房价下相关金融产业部门利益分析 银行不是房地产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。 房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有计划的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。 （ 四）、高房价下相关政府部门的利益分析 政府机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。（五）、高房价下消费者的利益分析 房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源，相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。 三、房价走势与对策 （一）从上述看，除去房屋潜在的购买者，再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背，很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来，多次发布的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件，房价的理性回落不太现实，其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足，银行买单”的情形下，房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飘升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持，房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险，并能得到较为高额的投资回报，利益集团的涨价行为便不会停止，消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨，集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限，超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响，应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是，限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少，通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。 （二）“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅，提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法，利息的调整不可能适用于一切情况。贷款利息率的上调适用于借款还贷的人群，抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费，对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款，对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套，是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例，特别是限制高价房、奢侈房产的贷款比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。（三）、房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。 1、我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。 2、 传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。（1），在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升 （3），近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据Economist House-price Indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。（4），住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发 四、我国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。德国个人住房融资渠道包括储蓄银行、信贷合作社、建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会等。从所有制性质来看，有公营、私营、民间合作三种情况。储蓄银行是由政府建立的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会都有私营和公营两类，而建房信贷合作社是民间合作互助机构。（一） 防范房地产开发企业的金融风险1、银行信贷风险防范。加强对房地产开发信贷资金的管理，这对房地产开发企业金融风险防范尤为重要。央行121号文件规定开发商只有自有资金达到30%，且取得四证的情况下才能向银行取得贷款，这在一定程度上提高了开发商贷款门槛，降低了银行金融风险。但是，由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业资金后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难控制资金使用。而且，房地产开发企业贷款资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将贷款发放给缺乏资质和信用的开发商则会承担巨大的违约风险。因此，有必要提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止操作上的疏忽或玩忽职守等情况带来的银行信贷风险。我国银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要时时监控资金流向以避免不良资产的形成。 2、鼓励多元化融资模式。房地产行业银行信贷集中会给银行业带来很高的风险，同时，也会助长房地产泡沫膨胀，激发潜在的金融危机。因此，有必要改变房地产开发企业向银行贷款这种单一的融资模式，发展多元化融资模式，这样做可以有效地分散银行业金融风险。房地产开发企业是资金的需求者，应当更加积极地开拓融资渠道。房地产开发企业要打破原有的信贷融资模式，根据自身情况努力寻找适合企业发展的融资模式。同时，通过加强企业自身对资金的管理来提高资金使用效率。 3、房地产投资信托风险防范。规避投资信托风险可以采取以下办法：一、完善房地产信托相关法律规定。对房地产信托和其他信托各种操作都要做出明确的法律规范。另外，与房地产投资信托配套的税收、财会制度等也要做出相应的特殊调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。二、加强信托公司实力和专业能力。信托产品的风险主要与信托公司抗风险能力和资金实力等有关，因此，专业的房地产投资信托公司能更有效地规避风险。同时，要鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制制度。 4、健全我国房地产信用评级制度住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押贷款等都需要与信用评级制度配合实施。美国次贷危机爆发从一定程度上体现出美国现行信用评级制度的执行情况存在缺陷。我国房地产金融体系缺乏信用评级这一环节，我国金融机构对房地产信贷业务担负着比较大的金融风险。我国有必要完善现行的信用评级制度。 [1]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09. [2]成思危.中国风险投资形成发展的战略思考[M].北京：民主与建设出版社，2002. [3]郭占力.我国风险投资业发展评价研究[J].尔滨工程大学学报，. [4]成思危等主编.2007年中国风险投资年鉴[C].中国风险投资院，2007. [5]兰泽琛，王冷莎等.中国创新型小企业风险投资的现状、问题及改革建议[J].现代商业. [6]成思危.中国风险投资十年：回顾与展望.2008年第十届“中国风险投资论坛”讲演稿. [7]Harris M、Raviv Theory of CaPital Stucture[J].The Journal of Finance，1991. [8]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09. [9]许国萍.去年房地产市场交易量上升五成多[N].解放日报,2010-01-14. [10]鲁政委.重拳出击能否抑制房地产过热[J].领导之友,2005,(4). [11]陈伯庚.科学地对待投资性住宅市场[J].上海建设科技,2006,(1).
1、首先打开这个爬虫的软件，使用这个语法写上租房信息的毕设。2、其次在下面写一个开题报告，然后在网上爬取相关的信息。3、最后自己进行更正一下就写好了。
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