第一章 绪论第一节 问题的提出第二节 几个重要概念第三节 研究方法与技术路线第四节 本书的结构安排第二章 个人住房抵押贷款违约风险文献综述第一节 个人住房抵押贷款违约风险进展回顾第二节 个人住房抵押贷款违约风险的理论研究第三节 个人住房抵押贷款违约风险因素的实证研究第四节 个人住房抵押贷款违约风险国内研究现状分析第五节 个人住房抵押贷款违约风险研究动态述评第三章 个人住房抵押贷款违约风险管理的国际经验第一节 美国个人住房抵押贷款违约风险管理经验第二节 加拿大个人住房抵押贷款违约风险管
给你一个次贷危机的论文和权威翻译，值得学习。
次贷危机，人人有责
记载次级抵押贷款的爆发始末有点像阅读《东方快车谋杀案》(Murder on the Orient Express)。小说中的每个人都被揭露参与了谋杀案，美国次贷危机的故事亦是如此，几乎所有的权力中心都被牵连其中，包括布什政府、美联储(Fed)和民主党。
以Ameriquest Mortgage Co.的创始人兼首席执行官罗兰•阿尔诺(Roland Arnal)为例。他的这家总部位于加州的公司2005年至2007年间通过经营次级抵押贷款业务盈利逾800亿美元。这家公司还把自己形容为“美国梦的赞助人”。
Ameriquest因违规贷款操作曾多次受到监管机构和法院的查处。最近一次是在2006年，因被证明曾误导借款人，伪造文件，以及向评估人施压，迫使其虚报房屋价值，它同意支付3.25亿美元的罚金。
这家此后一直处于停业状态的公司曾向乔治•W•布什(George W. Bush)捐出26.3万美元的竞选献金。阿尔诺本人则成为布什政府驻荷兰大使——他已于去年去世。为了保持平衡，他的公司向民主党捐款157万美元。
位于华盛顿的媒体监督机构公职人员廉政中心(CPI)表示，在次贷达到顶峰的2005年至2007年间，排名前25位的次贷发放机构向逾500万借款者提供了总额高达1万亿美元的贷款，其中许多借款者的房屋未如期付款已经被收回。
这些贷款——其中许多被认为是掠夺性的——点燃了全球金融体系崩溃的导火索。美联储曾多次以其职责仅限于直接监管银行为由，拒绝加强对这些非银行公司的监管，并告诉国会，提供此类监管的成本过于昂贵。
去年10月，美联储前主席艾伦•格林斯潘(Alan Greenspan)向一个国会委员会表示：“我们中间那些指望贷款机构的自身利益能保护股东权益的人，特别是我自己，正处于一种不敢置信的状态。”但对监管的抵制比格林斯潘意识形态上的反对更深。
去年9月开始的CPI调查显示，上世纪90年代中期至末期，多数次贷发放机构花费了数百万美元游说华府，主要目的是防止将加大次贷监管力度的新立法出台。
独立监督机构政治责任中心(Center for Responsive Politics)表示，过去10年，金融业游说华府的支出共计35亿美元，竞选献金共计22亿美元。
CPI调查显示，排名前25家次贷发放机构中，至少有21家——它们大多已经倒闭——为问题资产救济资金(TARF)的最主要获得者所有，或受其巨额资金支持，包括花旗(Citibank)、美国银行(Bank of America)、富国银行(Wells Fargo)和摩根大通(JPMorgan)，它们同时也是华盛顿最大的政治捐赠者。
“美国和欧洲的最大型银行使次贷泡沫成为可能，它们在前端为其融资，以便通过证券化和销售抵押贷款支持证券在后端收获巨额回报，”调查领导人比尔•布森伯格(Bill Buzenberg)表示。“华盛顿在过去10年中多次得到警告称，此类高成本贷款对经济构成了系统性风险。很难相信这些大银行对当时发生的问题或可能造成的最终后果一无所知。”
其它次贷主要发放机构还包括New Century Financial Corp。在2007年其破产程序进行中，调查人员指称该公司采取了“激进的行为方式，使风险等级上升到危险水平，并最终达到致命水平”。该公司最大的资金支持者是得到100亿美元Tarp纾困基金的高盛(Goldman Sachs)。
富国银行旗下的富国金融公司(Wells Fargo Financial)是少数几家仍在营业的次贷发放机构之一。在2005年至2007年间，该公司通过次贷业务收益510亿美元，同时在选举献金和游说方面花费了近1800万美元——在这里民主党与共和党再次得到了平等待遇。巴拉克•奥巴马(Barack Obama)是受该公司捐赠最多的个人，得到选举费用20.1万美元。
据CPI称，所有帮助促使次贷危机爆发的法规条文仍然保留在美国法律之中。自上世纪90年代末期开始，有多次通过立法来加强行业监管的努力。但每次都遭遇失败。
这份报告突出强调了由民主党议员巴尼•弗兰克(Barney Frank)提起的一份新法案，该法案将制定“代理人责任条款”，使得那些将次贷证券化的机构也必须对原始次级贷款中的违规行为承担责任。CPI表示，如果这样的条款早点写入法律，或许次贷危机就根本不会发生了。
SUBPRIME EXPLOSION: WHO ISN'T GUILTY?
Chronicling the explosion of subprime mortgages is a bit like reading Murder on the Orient Express. As in the novel, in which everyone is revealed to have had a hand in the murder, America’s subprime story implicates almost every power centre – including the Bush administration, the Federal Reserve and the Democratic party.
Take Roland Arnall, founder and chief executive of Ameriquest Mortgage Co, the California-based company that made more than $80bn in subprime mortgages between 2005 and 2007 and whose company described itself as a “sponsor of the American dream”. meriquest was repeatedly held up by regulators and courts for abusive lending practices, most recently in 2006 when it agreed to pay a $325m fine after it was shown it had misled borrowers, falsified documents and pressured appraisers to inflate home values.
The company, which has since closed, gave $263,000 to George W. Bush in campaign contributions. Mr Arnall, who died last year, went on to become Mr Bush’s ambassador to the Netherlands. To keep things even-handed, his company donated $1.57m to the Democratic party.
Between 2005 and 2007, which was the peak of sub-prime lending, the top 25 subprime originators made almost $1,000bn in loans to more than 5m borrowers, many of whom have had their homes repossessed, says the Center for Public Integrity, a Washington-based journalistic watchdog.
Those loans, many of them considered predatory, lit the fuse that led to the global financial meltdown. The Fed, which repeatedly refused to tighten regulation of these non-bank companies, since it is charged only with direct regulation of banks, told Congress it would be too expensive to provide oversight.
Last October, Alan Greenspan, former Fed chairman, told a congressional committee: “Those of us who have looked to the self-interest of lending institutions to protect shareholder’s equity, myself especially, are in a state of shocked disbelief.” But resistance to regulation went deeper than Mr Greenspan’s ideological objections.
The CPI investigation, which began in September, shows most originators spent millions of dollars lobbying Washington from the mid to late-1990s, much of it to prevent new legislation that would tighten restrictions on subprime lending.
The financial sector has spent $3.5bn in the past decade lobbying in Washington and made $2.2bn in campaign donations, says the Center for Responsive Politics, an independent watchdog.
The CPI investigation shows that at least 21 of the 25 top subprime originators, most of which are now bankrupt, were either owned or heavily financed by the biggest recipients of Troubled Asset Relief Funds, including Citibank, Bank of America, Wells Fargo and JPMorgan – also the largest political donors in Washington.
“The largest American and European banks made the bubble in subprime lending possible by financing it on the front end, so they could reap the huge rewards from securitising and selling mortgage-backed securities on the back end,” says Bill Buzenberg, who led the investigation. “Washington was warned repeatedly over the last decade that these high-cost loans represented a systemic risk to the economy. It is hard to believe the major banks were unaware of what was going on, or what the consequences might ultimately be.”
Among the other top originators were New Century Financial Corp, which was alleged by investigators in its 2007 bankruptcy proceedings to have made “aggressive manner that elevated the risks to dangerous and ultimately fatal levels”. Its largest financial backer was Goldman Sachs, which has received $10bn in Tarp bailout funds.
One of the few to remain in business is Wells Fargo Financial, which is owned by the bank, which made $51bn in subprime loans between 2005 and 2007 and which spent almost $18m on election donations and lobbying – again almost equally between Democrats and Republicans. Barack Obama was its largest individual recipient with $201,000 in election expenses.
According to the CPI, all the laws that helped fuel the subprime crisis remain on the books. Since the late 1990s there have been repeated attempts to tighten up regulation through legislation. But each time it was shot down.
The report highlights a new bill, sponsored by Barney Frank, a Democratic congressman, which would create “assignee liability provisions” that would make mortgage securitisers res-ponsible for abuses in the original mortgages. If such a law had been on the books earlier, says CPI, the subprime crisis might never have happened.
你好，解析如下：
一、我国个人住房抵押贷款发展现状
在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％
资料来源：统计公报(2000—2005)
商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。
我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析
在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
1.信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：
一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。
二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。
三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。
四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。
2.抵押风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：
一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。
3.利率风险
利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。
4.流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。
5.法律制度风险
法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。
6.市场政策风险
市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。
7.管理风险
管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。
8.操作风险
违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范
针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。
1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型
我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。
2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。
第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。
第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。
第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。
第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。
3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险
房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理
随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。
第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。
第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。
第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。
5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制
第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。
第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。
6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境
个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。
次贷危机警示中国房地产经济 作者:傅樱东,贾立, 期刊-核心期刊 四川行政学院学报JOURNAL OF SICHUAN ADMINISTRATION COLLEGE 2008年 第03期
- 美国次贷危机给中国的警示 作者:陆玉霞, 期刊 中国科技信息CHINA SCIENCE AND TECHNOLOGY INFORMATION 2008年 第08期
美国次贷危机对我国房贷的警示 The Warning of US Subprime Lending Crisis to China's House Credit 作者:郑敏华, 期刊-核心期刊 湖北财经高等专科学校学报JOURNAL OF HUBEI COLLEGE OF FINANCE AND ECONOMICS 2008年 第03期
- 美国次贷危机对中国的影响及警示 作者:天光三木, 期刊-核心期刊 侨园CHINESE OVERSEAS 2008年 第05期
- 美国次债危机对中国房地产信贷市场的警示 作者:李锐,张萍,武勇, 期刊 北方经贸NORTHERN ECONOMY AND TRADE 2008年 第06期
- 美国次贷危机对我国金融业的警示 作者:肖才林, 期刊 时代经贸（学术版）ECONOMIC & TRADE UPDATE 2007年 第12期
- 从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理 作者:卜壮志, 期刊 经济纵横ECONOMIC REVIEW 2007年 第10期
- 美国次贷危机对中国房地产金融的借鉴与启示 Reference and Enlightenment of Sub-prime Mortgage Loan Crisis for China's Real State Finance 作者:谌争勇, 期刊-核心期刊 河南金融管理干部学院学报JOURNAL OF HENAN INSTITUTE OF FINANCIAL MANAGEMENT 2008年 第02期
- 次贷危机再警示 作者:梅新育, 期刊-核心期刊 新理财CORPORATE FINANCE 2008年 第08期
- 美国次贷危机对我国个人住房信货的警示 The Implication of the U. S. A. Secondary Loan Crisis for Chinese Individual Housing Mortgage Loan 作者:范红雷, 期刊-核心期刊 财经科学FINANCE & ECONOMICS 2008年 第04期
- 中国式次贷危机实证研究 The Empirical Research of Chinese Subprime Crisis 作者:吴晶妹,王涛, 期刊-核心期刊 亚太经济ASIA-PACIFIC ECONOMIC REVIEW 2008年 第06期
- 美国次按贷危机剖析 Analysis on the Sub-prime Mortgage Crisis in the US 作者:杨文捷, 期刊-核心期刊 湖北经济学院学报JOURNAL OF HUBEI UNIVERSITY OF ECONOMICS 2008年 第04期
- 美国次级贷款危机的启示 Inspiration of American Sub-prime Lending Crisis 作者:马骥,张长青, 期刊-核心期刊 求是学刊SEEKING TRUTH 2008年 第04期
- 次贷危机对我国城市商业银行房产抵押贷款业务风险防范的思考 作者:刘霞, 期刊-核心期刊 甘肃金融GANSU FINANCE 2008年 第10期
- 由美国次贷危机看我国房贷市场调控需要的信息 Viewing the Information Needed by China Real Estate Market Regulation from American Mortgaged loan crisis 作者:李连三,张卉,钟蜀明, 期刊-核心期刊 河南金融管理干部学院学报JOURNAL OF HENAN INSTITUTE OF FINANCIAL MANAGEMENT 2008年 第01期
获得借款的途径有很多,小到信用卡透支,大到银行抵押贷款,加上民间的一些融资手段,如亲友之间的借贷、典当融资。但是不同的借款方式有着各自的优势和劣势,对于借款人来说,挑选一种最适合自己的借贷方式,解决自己的资金问题,才能真正实现「聪明 借钱 」的目的。
为此,我们从贷款期限、贷款额度、贷款利率、贷款手续几个借款中最重要的环节出发,逐一比较这些借贷方式的特点,以利于你充分地使用上「借贷」这个工具,为投资理财排忧解难。
贷款时间:抵押贷款期限最长
贷款期限的长短,直接决定了借钱之后你的还款压力有多大。
在各种适合个人使用的借贷工具中,信用卡免息贷款的时间无疑是最短的。现在市场上大部分信用卡,无论是人民币卡还是外币卡,免息借款期最长的大约在50-56天。
不过,很多人对于信用卡免息期仍然存在误解,以为是从自己透支消费开始计算,向后顺延50-56天。实际上,每张信用卡都有一个账单日,两个账单日之间的刷卡透支,免息期都是截至到同一个还款日。例如某张信用卡的账单日为每个月的1号,还款日为下个月的26号。那么无论你在10月期间的每笔消费,无论是在10月1日还是10月31日,在11月26日免息期都会自动结束。这就意味着,通过信用卡借贷获得的贷款时间与你的刷卡透支时间也有着密切的关系。
市场上不少信用卡都推出了免息分期付款业务。与普通的透支消费相比,免息分期付款业务的贷款期限更长,例如有的分期计划可以长至1年-2年,而且贷款期间不存在利息费用的。
不过,在使用这项业务时,仍然存在着不少显性和隐性的成本。显性的成本是指分期付款计划需要额外的手续费支出,例如广发、交行和招商信用卡所推出的任意分期付款计划,只要单笔消费超过了一定的额度(如500元)就可以向银行申请分期付款,但是每个月可能需要支付0.5%的手续费,这样算下来分期付款的手续费成本也不算低。而隐性的成本在于部分信用卡的分期付款只针对信用卡中心自己提供的商品,这些商品的价格比市场上的报价要高出不少。
典当也是一种短期的贷款工具。一般来说,典当行会同典当人事先约定好一个当期,也就是贷款的期限。短则几天,长为一两个月,但是最长的期限一般不得超过半年。据上海东方典当行的工作人员介绍,超过了当期,工作人员一般会向典当人发出电话、信件的通知,提醒典当人偿还贷款或是「续当」。
在还款方式上,一些典当公司也开始了新的尝试。如中小企业融资典当,还可以使用上分月还款的方式来减轻利息负担和一次性还款的压力。
相对而言,银行抵押贷款是个人可以选择的融资方式中期限最长的。例如我们最经常使用到的商业住房抵押贷款,最长期限可以达到30年;而公积金贷款的期限也可以达到30年(二手房公积金贷款期限为15-20年)。除此以外,以抵押形式申请的消费类贷款,如住房装修贷款、汽车贷款的期限一般为3-5年。最近汽车金融公司所推出的汽车贷款项目中则规定,汽车贷款的最长期限可以达到10年。
额度:银行、典当贷款额度高
能贷多少?这也是人们在借贷过程中非常关心的一个问题。
对于贷款的额度管理,各种不同的融资工具有着不同的规定。最常见的两种方式为,一是规定一个硬性的额度,二是根据贷款抵押物的价值来判断,按照抵押物价值的百分比给出一个贷款限额。
前者比较常见的是信用卡的透支额度。信用卡的透支额度这几年来一直有不断走高的趋势,以前信用卡的最高透支额度不得超过5万元人民币,而现在很多银行所推出的高端信用卡,最高额度甚至可以达到5万美元。由于信用卡具有免息的功能,因此对于短期内的大额花销,一时资金紧张,使用上信用卡透支消费倒是可以暂时弥补上这一资金空缺。
还有一种额度贷款的方式为银行的信用贷款。信用贷款最大的特点在于「对人不对物」,银行经过详细的业务调查后才会授予个人一定的信用贷款额度,而这个额度一经确立,无论你是出于什么样的融资目的,银行都可以快捷地把额度内的贷款资金划拨到你的账户上。记者了解到目前各家银行推出的信用贷款中,个人一般可以获得的最高授信额度为50万元。通常来说,银行的优质客户、教师、公务员等特定职业的个人比较容易申请到个人信用贷款。
我们再来看看另外一种确定贷款额度的方式--根据抵押物的价值来授予。
就银行的个人抵押业务而言,最通常的抵押物为不动产,如房产、中小企业主的厂房、设备等等。根据央行的规定,个人利用房产抵押向银行申请住房贷款,符合调控政策范围以内的住房,如住房面积小于90平方米的新房,最高可以申请到八成的住房贷款;而住房面积大于90平方米,或是二手房,则贷款的成数不能超过7成。例如购房的价格为90万元,那么符合相关调控政策的住房,可以申请到的最高贷款额度为房价的八成,也就是72万元。否则的话,可申请的最高额度就只有63万元。
采用自己的产权房作为抵押,来申请消费类贷款,也是人们经常使用到的贷款方式。那么消费类贷款的额度又是如何确定的呢?记者在采访中了解到,这种贷款额度就要结合贷款的用途来确定了。「例如装修贷款,银行可能就要根据房产的面积、市值总价这些多方面的因素来确定。一般来说,银行给出的单套住房装修贷款额度不会超过30万元。」一位银行信贷科的部门经理这样解释。
而汽车贷款,由于风险因素较高,现在只有少数的银行愿意开办这样的业务,除了抵押房产外,银行还会对购车首付款提高门槛,通常要首付比例达到50%以上,银行才会同意发放贷款。
而在典当融资中,可抵押的物品更多,贷款额度的确定也更加灵活。「我们这里可以接受的典当物品除了房产,还有珠宝首饰、收藏品、汽车、有价证券等等,价格评估上主要依据市场价格和当期内抵押品可能出现的价值变动综合确定,对于典当的额度,没有硬性的标准,主要是在风险控制的基础上与客户的需求结合,采用协商的办法来确定。」东方典当行的有关人员介绍道。当然了,典当行也不会做亏本的买卖,由于每笔典当都要根据评估价格来收取一定比例的费用,所以对于个人来说,也不是评估得越高越合算。
利率:信用卡贷款可免息
除了上述因素外,贷款中最值得个人借贷者关心的就是贷款利率的问题了,这直接决定着贷款的财务成本。特别是那种希望利用借贷资金进行投资的人,更要把这笔账算清楚,衡量好投资收益与贷款利率之间的差异,否则就得不偿失了。
(摘自： 讨论区)
参考文献：1赵黄祺 2007 住宅抵押贷款违约与提前清偿模型之研究2张雅君 2007 商业银行房贷客户违约因素之探讨3江静怡 2005 住宅抵押贷款部分提前清偿对违约之影响
