房地产专升本毕业论文
1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。
2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状
运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。
选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
Asp:
ASP001基于ASP的论坛的设计与实现
ASP002在线手机销售系统
ASP003基于WEB的旅游网站建设
ASP004购物系统1
ASP005购物系统2
ASP006文章在线发布系统
ASP007校园新闻发布管理系统(ASP+ACCESS)
ASP008毕业设计花店
ASP009毕业设计选题管理系统(asp+sql)
ASP010博客网站的设计与实现
ASP011公交查询系统
ASP012红旗汽车修理厂物资流通管理系统
ASP013人才网站的设计与实现毕业设计及论文
ASP014网上动态同学录系统
ASP015网上盆景系统
ASP016新闻发布系统(1)
ASP017在线教育系统
ASP018在线人才网
ASP019楼宇专业网站毕业设计
ASP020网络考试系统的开发与设计ASP
ASP021学生管理系统 ASP+ACCESS
ASP022网上人才信息管理系统asp+access
ASP023期刊系统(期刊稿件处理系统) ACCESS
ASP024毕业设计ASP+ACCESS聊天室
ASP025仓库即时查询系统ASP＋ACCESS
ASP026个人网站.rar
ASP027音乐网站
ASP028留言板ASP+access
ASP029网上英语考试asp+sql
ASP030网上服装销售系统（ASP+access论文全套）
ASP031新闻发布系统(2)
ASP032网上图书销售系统
ASP033房产信息管理系统
ASP034教学评估系统
ASP035网上评教系统
ASP036实验室设备管理系统ACCESS
ASP037办公自动化系统
ASP038酒店预定管理系统
ASP039学生成绩查询系统ASP+ACCESS
ASP040学生排课管理系统ASP+SQL
ASP041电脑配机
ASP042园林设计
ASP043网上人才信息管理系统
ASP044学生排课管理系统SQL
ASP045助学贷款管理系统
ASP046视频点播系统
ASP047网上选课管理系统SQL
ASP048团员管理
ASP049网上作业提交系统
ASP050网上售房管理系统
ASP051客户管理信息系统
ASP052+SQL客户管理系统
ASP053公司网站建设
ASP054基于web 的信息处理系统
ASP055考试报名信息处理系统
ASP056投票系统
ASP057新闻自动化管理网站
ASP058远程教育网
ASP059车辆调度管理系统
ASP060基于ASP的小区物业管理之业主服务子系统的设计与实现
ASP061铁观音销售网站设计与实现
ASP062医药网站
ASP063交友网站
ASP064网络教学评判系统
ASP065出租车管理系统
ASP066课程教学网站信息交流与发布系统
ASP067网页设计辅导系统
ASP068计算机组成原理教学网站
ASP069论坛程序设计
ASP070网上答疑系统
ASP071网上日记本
ASP072教师档案管理系统
ASP073车辆管理系统
ASP074校园网物品交易平台
ASP075办公系统
ASP076企业人力资源管理系统的设计ACCESS
ASP077毕业设计论坛
ASP078酒店房间预约系统.rar
ASP079动态网站设计与制作
ASP080办公信息管理系统
ASP081网络招聘系统
ASP082软件下载管理系统
ASP083客户关系管理
ASP084网络教学平台
Vb
VB001 AC售楼管理系统
VB002无纸化考试系统
VB003小区物业管理系统
VB004航空公司管理信息系统
VB005计算机机房管理系统
VB006房地产评估系统VB+SQL2000
VB007光盘信息管理系统VB+SQL
VB008火车售票系统
VB009计算机等级考试管理系统VB6.0+ACECSS
VB010酒店客房管理VB+SQL
VB011期刊信息管理系统VB+SQL
VB012书店管理系统(vb+access)
VB013图书借阅管理系统
VB014合同管理系统
VB015学生公寓管理系统
VB016学生管理系统1(vb+sql)
VB017医院门诊管理系统
VB018银行设备管理(vb+sql)
VB019大学社团管理系统
VB020餐饮管理系统(SQL)
VB021报警系统
VB022用VB开发交互式cad系统
VB023用Visual Basic 开发交互式CAD系统
VB024音像管理系统
VB025自动排课系统
VB026图书管理系统源程序（论文+代码）vb+access
VB027宿舍管理系统
VB028车辆管理系统
VB029户籍管理系统
VB030人事考勤管理系统
VB031自动点歌系统
VB032教材管理系统
VB033电脑销售系统
VB034房屋租凭管理系统
VB035光盘管理系统
VB036学生档案毕业设计原代码和论文
VB037身份证管理系统
VB038个人邮件处理系统
VB039车辆管理系统
VB040计算机维修管理系统
VB041汽车美容管理系统
VB042大型机房学生上机管理系统
VB043干部档案管理系统AC
VB044固定资产管理系统AC
VB045兼职中介管理系统AC
VB046考试分析评价系统AC
VB047失业保险管理信息系统AC
VB048水费管理系统AC
VB049网吧计费系统AC
VB050物流管理系统AC
VB051学生成绩管理系统VC
VB052药品公司进销售存管理系统VC
VB053住院处信息管理系统VC
VB054超市管理系统VC
VB055科研项目管理系统VC.
VB056人口登记管理系统VC
VB057设备管理信息系统VC
VB058学校用电收费管理系统AC
VB059招生管理系统
VB060流动资金贷款业务系统
VB061社会福利保障系统
VB062机动车租赁管理系统
VB063自动出题题库系统
VB064全套建材管理销售系统
VB065 IC卡管理系统
VB066超市配送运输管理系统
VB067校园一卡通
VB068银行代扣代发工资系统
VB069工资管理系统
VB070停车场管理
VB071医院血库管理系统
VB072文档管理信息系统
VB073企业人事管理系统
VB074学校田径运动会管理系统ACCESS
VB075电脑租赁系统
VB076珠宝首饰店管理系统ACCESS
VB076学生交费管理系统
VB077毕业论文管理系统
VB078服装专卖店管理系统ACCESS
VB079点对点聊天文件传输系统
VB080多层防火墙技术的研究-状态检测
VB081计算机高级语言多媒体教学演示系统
VB082供应链管理系统---销售子系统
VB083健身中心会员管理系统
VB084连锁店信息管理系统
VB085医疗纠纷检索系统
VB086食品公司进销存管理系统
VB087AC城市公交查询系统
VB88AC烟花爆竹经销管理
VB089商场管理系统
VB090ACCTI电话语音应答系统
VB091AC自动组卷系统
VB092酒店服务管理系统
VB092人事管理系统
VB093车间调度系统
VB094保单
VB095绩效评价系统
VB096旅游资源及线路管理系统
VB097企业投资价值分析系统
VB098网吧管理系统=网络计时管理系统
VB099计算机高级语言多媒体教学演示系统
VB100通讯录系统
VB101试题库系统
VB102汽车训练场收费系统
VB103打字系统
VB104教材管理系统
VB105简单小游戏设计
VB106工作备忘录
VB107药品供销存贮系统
VB108汽车销售系统ACCESS
VB109社区人口资源管理系统设计与实现
Vf
VFP001学籍管理系统
VFP002超市售货管理系统VF6.0.
VFP003工资管理系统
VFP004某医疗部门总务信息管理系统VF
VFP005企业人事档案管理系统
VFP006基于VFP6职员信息管理系统
VF007教师信息管理系统
VFP008党员管理系统
VFP009企业考勤管理系统
VFP010汽车销售系统
VFP011人力资源系统
VFP012现代物流企业管理系统C
VFP013学生办证管理系统
VFP014学生管理系统
VFP015学生综合素质管理系统
VFP016员工培训管理系统
VFP017小说租阅管理系统
VFP018药品销售系统
VFP019航空售票模拟系统的设计与实现
VFP020学生档案管理6.0
VFP021商业汇票(支票管理)
VFP022家政服务管理系统
VFP023成本费用计算系统
VFP024航班信息查询系统
VFP025房屋按揭贷款管理系统
VFP026成绩计算
VFP027银行帐目管理系统
VFP028病房管理系统
VFP029工程预算系统
VFP030客房收费
VFP031模拟电话资费系统
VFP032空调售后服务系统
VFP033教学设备管理系统
VFP034邮政编码系统
VFP035个人理财系统
VFP036图书租赁管理系统
VFP037工资查询系统
VFP038资料信息管理系统
VFP039电脑公司财务管理系统
VC
VC001游戏程序设计(五子棋)
VC002题库管理系统
VC003局域网即时聊天程序的设计与实现
VC004人脸识别系统设计
VC005指纹识别系统
VC00624点游戏的开发和实现
VC007中国象棋软件
VC008可视化图像处理系统
C#.net
网络办公助理
网上选课系统C#.NET.SQL2000
网上选课系统C#+SQL
用socket实现局域网办公助理
asp.net
ASP.NET001通用作业批改系统设计
ASP.NET002企业投资价值分析系统
ASP.NET003学生信息管理系统
ASP.NET004课件发布系统
ASP.NET005中图像的检索技术毕业设计
ASP.NET006房地产管理系统sql.rar
ASP.NET007基于WEB的选课系统
ASP.NET008校友录sql
ASP.NET009车辆档案管理
ASP.NET010电子购物商城系统＋论文
ASP.NET011图书馆管理信息系统
ASP.NET012基于.NET的城市公交查询系统的设计与实现
Delphi
Delphi001银行学生助学贷款管理系统
Delphi002题库系统与试卷生成
Delphi003商品销售管理系统
Delphi004高校教务排课系统
Delphi005人事管理系统
Dephi006房产中介管理系统
Delphi007题库
Delphi008煤气站管理系统
Delphi009图书馆
Delphi010超市销售系统
Delphi011教学信息管理系统
Delphi012汽车零件销售管理系统
Delphi013超市管理信息系统
Delphi014教学排课及学生学籍管理
Delphi015图形识别和编辑
Delphi016物业管理系统
Delphi017人力资源管理系统
Delphi018工资管理系统
Delphi019列车时刻查询决策系统
Delphi020设备保养管理系统
Delphi021图片浏览系统的设计与实现
Delphi022试卷生成系统
delphi023考试系统delphi源代码+可执行文件+论文+外文翻译+开题报告+答辩
Dreamver
公共课平时成绩管理系统
网上作业管理系统
Java
JAVA001班主任管理系统
JAVA002打飞机游戏毕业设计
JAVA003+access做的毕业设计 综合测评系统
JAVA004+SQL离散数学题库管理系统
JAVAS005办公自动化系统SQL
JAVA006办公自动化系统
JAVA007物业管理
JAVA008在线考试
JAVA0093D的网络三维技术的设计与实现
JAVA010J2ME贪吃蛇游戏的设计
Pb
PB001科研管理系统pb6.0SQL2000
PB002理工学院考试成绩分析PB+SQL2000
PB003学生成绩管理系统PB
PB004图书管理系统
PB005客房管理信息系统
PB006自动组卷系统
PB007糖尿病专家系统开发
PB008财务管理系统
PB009电子词典设计与开发
vb.net
房地产评估系统VB.NET SQL2000
房地产评估系统VB.NET
JSP
JSP001网上拍卖平台系统
JSP002学生考试成绩分析（带饼状态图，柱状图）019.rar
JSP003网站流量统计
JSP004计算机等级考试查询系统JSP+JDBC.
JSP005网络远程作业处理系统
JSP006网上书店售书系统
JSP007房屋租赁管理信息系统JDBC
JSP008基于JSP的学生信息管理系统
JSP009教师档案管理系统
JSP010办公自动化管理系统
JSP011机房上机收费管理系统
JSP012网上选课系统
JSP013企业人事管理系统
JSP014CD销售管理系统
JSP015小区物业管理
JSP016自动排课系统
JSP017学生学籍管理系统
JSP018网上论坛
杂：
考勤系统安全性实现PHP+SQL
RSA文件加密软件的设计与实现
电量监视系统JB6.0+SQL
电量监视系统Jbuilder
公共课平时成绩查询系统PHP
计算机等级考试查询系统JSP+JDBC.
局域网信息发布程序的设计与实现VC+SQL
楼宇专业智能写字楼综合布线投标方案的设计
用VLISP与DCL整合实现绘制抛物线
软件项目开发管理系统VC
房地产一级市场
房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级是由国家垄断的市场。
北京房地产一级市场的状况
即将在全国第一个推出土地一级开发招标办法的北京市，可以说是目前土地一级开发企业参与热情最高的城市。
目前，北京市土地一级开发招投标政策已经获得了北京市国土资源局内部审批通过。“文件正在报经北京市主要领导审阅批准，”北京市国土资源局内部人士告诉记者，“这个政策如果正式出台，将会是全国第一个此类规定。” 她解释说，虽然这个文件只是部门规章，但要由北京市人民政府主要负责人审阅才公布实行，这样做主要考虑内容的敏感性和创造性。
如果没有变化，这个政策会很快出台。该负责人表示。
蓄势待发
所谓土地一级开发，是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。
而在以前，和其他城市一样，北京市的土地一级开发工作主要是政府来完成，不管是农用地转征后的土地一级开发，还是国有用地生地变熟地的开发，都是由政府主管部门来做。
随着我国土地市场化步伐的加快，很多城市土地一级开发也出现了转变。中国人民大学土地管理系曲卫东副教授介绍，这样由政府部门垄断来做的土地一级开发变成了三种情况：一是仍由地方政府主导来做，这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市仍存在；二是国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，政府和企业或储备机构在土地收益上有一个分成，比如上海、杭州等地；三是政府委托企业来做，政府负责管理和监督。
近年来，北京市土地一级开发市场化实验摸索步伐很快。北京市国土资源局相关负责人向记者介绍，从开发模式来说，北京市目前土地一级开发主要是后两种：北京市土地整理储备中心作为北京市国土资源局直属事业单位，做一部分土地一级开发；此外越来越多的开发企业也逐步参与土地一级开发，而且这已经成为一个市场趋势。在这个过程中，无论是政府主管部门还是参与土地一级开发的企业，都积累了一些经验和成果，这也是北京市出台土地一级开发招标政策的背景。
从北京市土地一级开发项目的性质来看，北京市目前土地一级开发的项目多是两种情况：一是在2004年“8·31”之后没有过关的项目，根据当时政府文件，这些土地仍由原来项目的拥有者进行土地一级开发，开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参加竞争；二是区县政府和开发企业签订的土地一级协议。“如果区县政府与开发企业签订的协议和市国土资源局即将出台的土地一级开发招标等政策没有很大出入的话，这些开发企业还将继续进行这些土地一级开发项目。”相关负责人表示。
“土地一级开发市场化将是发展方向。”北京市土地整理储备中心主要负责人表示，“未来政府将管住两个方面：一是哪些土地可以进入一级市场开发，二是哪些已经开发成熟的土地进入交易市场。北京市土地整理储备中心更多的就是代表政府扮演这样一种管理和监督的角色。”
同时，她还强调，目前来说，两类土地的一级开发还不适宜进入市场由企业来做：一是政府指定的土地一级开发项目，比如地铁沿线、政府重点用地项目、新城开发、城中村改造项目等，这些项目土地或社会敏感性强，或意义重大，一段时间内仍由政府部门操作或指定国有大开发企业来做；二是一些国有企业自有用地的一级开发，从实际情况出发仍由企业自己来做。
考验刚刚开始
对开发企业来说，除了参与土地一级开发有一定的利润外，也是企业曲线拿地的一种方式。多家企业负责人在接受记者采访时这样表示。
“现在，很多开发企业都瞄着土地一级开发。”北京阳光100房地产开发公司常务副总经理范小冲告诉记者，虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。
实施招标制后，土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立，通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。可以说土地市场化势不可挡，但并不表示一蹴而就。当开发企业积极参与、政府部门积极探索的时候，专家和企业家也清醒地看到了其存在的弊端。
范小冲表示，要让人们认识到土地一级开发市场化的重要性和必要性，观念的转变必不可少，“这不是一个简单的说教问题，是一个很紧迫的事情。”范小冲认为，土地一级开发市场的节奏、价格和成败，对土地出让有至关重要的决定作用，“观念跟不上，土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面，暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。”
而在曲卫东的眼里，事情远没有那么简单，“首先土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，可能还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题；其次，一级开发也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，并不是一个简单的工程概念。”
曲卫东一直强调，土地一级开发应该是一个系统工程，应该全面看待这个问题。“经济适用住房的投资回报为3%，土地一级开发的回报是8%，所以，对开发企业的利润空间的制定应该是一个很科学的事情。”他甚至建议，可以通过供地方式明确给开发企业参与一级开发加以回报。
房地产二级市场
房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
北京房地产二级市场的状况
九部委的新政出台至今已有一个月的时间，用夸张些的比喻说，这个酷热多雨的夏季对于二手房市场却有如寒冬来临。二手市场在面临“5年之内征收5.5%交易税”的阵痛当中，又接连承受了亦庄率先对“个人出售住房征收20%个人所得税”的噩耗，刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝，交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头不仅让二手房市场再度降温，而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度（查看地图）也不同程度地收缩门店或干脆关门休息。
可以说京城二手房市场继去年“6·1”之后，再次被卷入冰川季。
5.5%营业税20%个税扑朔迷离
5.5%的5年营业税究竟影响了谁？
新政规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这究竟对市场产生了什么影响？
21世纪不动产的专家表示，营业税对市场的影响基本可以分为三个梯队：低端市场内由于流通多为建造较早的房子，建造年代甚至在10年以上，因此基本不受5年营业税的影响，交易量和交易价格没有明显的变化；中端市场的房源主体为5年内的次新房，正好是新政的袭击目标，因此中端市场的供应量和价格都存在着不同程度的变化；而高端市场的表现较好，尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬，而别墅价格则有较明显的上升。
20%个税遭到多方“臭鸡蛋”
据悉，亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税，该动作引起了二手市场的一片哗然。
去年，七部委细则刚刚出台不久，6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点，北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税，市场上的交易量应声而跌，6月份的交易量相比5月份下降27%，其中二手商品房的交易更是萎缩了31%，该事件被业内人士戏称为“6·1”事件。但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾，实施两周后就改为自主申报，而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。
千万家房地产经纪总经理华国强认为，“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行，去年的强制征收最后也因市场的强烈反对而不了了之，这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”准备将手中一套位于亦庄的Townhouse出手的林先生说：“作为卖房人肯定不希望由于个税和营业税等因素降低自己的收入，那只能靠提高售价来转移损失，但不明白为什么亦庄要单独实行强制征收个税，觉得不公平。”二级市场正处于成长阶段，对于政策的敏感性相对新房更强。来自美丽家园的统计显示：自6月中下旬开始，连续数日办理房产过户、免税手续的数量是平日里的2～3倍，交易双方纷纷表明已听说了强征个税的消息，所以希望尽快办理过户手续，从而避免交易成本的增加。
由于营业税的实施增加了卖方的成本，因此进入6月以来二手市场普遍呈现出了观望的迹象。
二手市场房源骤降
新政对二手市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说，从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；但是，营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。
“链家地产”市场总监金育松认为，营业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少；特别是，在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大，在这部分业主的出售成本增加、出售意愿降低的情况下，这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击，成交量将严重下挫。
据美丽家园的数据统计，进入6月以来，房源挂牌量以平均每周15%的下降速度递减，客户对政策和市场走势的咨询量显著增加，持币观望气氛比较凝重。6月二手房市场的成交量有大幅下降，环比下降近40%。
第四周出现小幅回调
虽然各个数据普遍显示二手市场的低迷，但美丽家园的数据仍然得到了令人欣喜的迹象：从每周的数据统计可以看出，二级市场虽尚未摆脱政策的影响，但从6月第四周的监控数据来看，市场已经开始出现松动并且有缓慢回暖迹象。自第四周开始，二手房的房源量、客户量与交易量均出现不同程度的回升，尽管回升幅度并不明显，集中在1%～4%左右。但值得欣慰的是，与去年同期七部委出台新政导致市场出现近三个月的市场低迷相比，消费者面对此次突发的市场变化显得更为从容。今年6月份的二手房成交量与去年同期相比尚有小幅度的增加，主要原因在于人们对政策的敏感性降低，刚性需求仍占据市场主导地位，投资型消费比例较小，多数自住型购房者对二手房需求量仍具潜力。
热点新兴区域遭遇当头棒喝
对于此次政策，不同区域的二手房市场有着不同的细微变化。受影响较大的区域主要是商品房遍及的新兴热点交易地区如望京、万柳、双井等区域，这些区域内的大部分二手房属于营业税征收范围内，大部分房主采取观望态度或转租为售以避免减少收益。
从21世纪不动产目前的交易数据分析，热点区域处于观望期状态的人群增多，房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是，买主除了观望或转入租赁市场以外，有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘，尤其是四环以外的新盘。
双井地区房源减少
成交价格上升21世纪不动产CBD地区富力城（查看地图）的加盟店主刘女士表示，根据6月前半个月成交量来看，相比4月份的成交量下降约20%左右，房源量减少20%左右，需求量并无明显变化。这是由于在富力城二手房交易中，70%的客户都是一次性付款，说明自住需求的人较多，因此“新政”后需求量没有太大变化。总体来说，价格仍然稳中有升，“新政”后房子成交均价由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点区域二手房交易将继续上涨”。
望京亚运村买卖双方均下降
在望京地区，由于望京的二手房多属于中端物业，普遍是在1998年到2000年的房产，且供应量较充足，因此受新政对于5年的房产影响较大。21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说：“6·1新政”后卖方总体下降40%，买方下降20%，这部分人大都已由买卖进入租赁市场。
北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域，其房产年龄已过10岁，但由于交易频繁，交易主体的产权证的领取多在5年以内。以华侨公寓为例，其中50%以上的房产为多次交易，因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动产北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说：该门店总体的卖方委托量下降了50%，买方下降了70%。
老牌居住区表现平稳
在一些5年以上已购公房相对较多、二级市场发展相对成熟的传统交易热点区域如安贞、团结湖、学院路、北太平庄等区域，市场表现则比较平稳。这些区域凭借良好的生活配套以及商业设施依然是消费者需求的热点，成交量仅有小幅度下滑，这主要与政策对人们心理预期的影响有关。
“新政”后二手房的大部分成交结果是购房者承担了营业税的转嫁，和去年“新政”后的市场类似，目前二手房成交价格呈现出以6%左右比例的上涨局面。其中价格上涨的现象不仅体现在营业税征收范围内的次新房领域中，不在征收范围内的房源价格也呈现上涨趋势，这主要是由于房主的跟风和比照心理。所以此次政策在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。
四类房产凸显购买价值
城区低总价房：抗跌性很强
房产投资置业的一个不变规律就是“地段”，地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产的抗跌性能，应该说，京城三环内的房产就是具备了房产投资的地段稀缺性能，特别是总价在40万元以内的低价位房产稀缺性更加显现。虽然此次九部委中规定新建商品房那个套型建筑面积在90平方米以下的比例不能低于70%，意味着未来中小户型房产的供给会增加；但是，新建商品房的供应绝大部分都集中在五环以外，与城区的小户型需求不会形成很强的替代性，最关键的还在于三环内小户型的房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将是长期的活跃。
急转房：投资机遇不容错过
急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据“链家地产”近期的一项二手房消费者的调查显示，由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%，特别是针对当前房产市场环境趋紧的情况下，这一比例还正在增加，这就意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“链家地产”认为，如果能够碰上有业主急于出售房产的话，千万不要错过机会，应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过。因为在一般情况下，由于业主急于融资，不得不在考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度上将自己的房产价值打折，所以急转房的价格要比市场价格低一些，可以说，买下急转房的时刻就是投资者开始赢利的时刻。
拍卖房：该出手时就出手
时下，拍卖房正在兴起，目前，银行正在进行企业化改革，其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产，为了加快清理速度，银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖，从拍卖房的市场供给上看，还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且，二手按揭业务参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务，这使得更多的人可以参与到房产的拍卖，使得投资拍卖房的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自主定价，自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权，而这正是成功投资的基础。通常情况下，由于银行急于清理不良资产，希望尽快将抵押物变现以消除流动性风险，所以，通过拍卖取得的二手房产价格都比市场价格低10%左右。目前，拍卖市场置业竞争不是很激烈，这对置业投资者来讲是个利好，况且由于二手按揭业务才刚刚开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，现金支付还是主流，对于手头有富余现金的投资者来说是个好机会。
慧眼挑选清盘房
清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房，给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”，一般都认为，剩下的就是不好的，开发商都不卖，进入二级市场作为二手房来卖，肯定是无利可图的。但是，事实恰恰相反，只要用投资的眼光仔细打量和挑选，清盘房还是很有投资价值的。首先，房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险，并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理，在产权、交易资金安全上都有了基本的保障，对于置业投资者来说这就回避了最大的风险；其次，清盘房价格基本回落到了实处，开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了，在价格泡沫被挤掉后，这时购买不仅能够降低投资资金的总量，还避免了“刚买就贬值”的尴尬，同时获得的是房产升值的巨大空间。况且，有一些清盘房所处地段还是比较优越的，将来出租或者出售应该都不成问题。其实，对于想要将房屋出租的投资者，只要房屋所处的区域社区成熟，居住氛围浓厚，投资客自己再投入一定的资金进行简易装修即可吸引广大租客，而房子的质量、品位并不见得非得无可挑剔，过得去就行了。
走势 新政带来另类生机
实际上，“新政”对二手市场的影响从长期来看，仍然是机遇大于压力。在刚刚结束的21世纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上，杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示：5.5%5年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受，而刚性的市场需求不可抑制，因此市场前景仍然向好。此外，“新政”对一手房90平方米70%的总量控制，必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示，经历了2005年长三角的楼市洗礼，杭州区域仍然一路发展壮大，成为当地市场的领军房产企业，因此他对二手市场的整体持乐观态度。
在当天的论坛中，房地产协会副会长顾云昌也明确提出：“中国市场是一个卖方市场，即需求旺盛，我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求，既有增值性需求，也有投资性需求。”而在这样一个巨大的市场中，“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济，房地产服务业越发达，通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”而美丽家园则认为，随着市场的日趋成熟，一、二级联动更加活跃，双方的变化必然会导致市场的整体变动。因为随着“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上规定”的推出，新房市场的供应结构将发生很大改变，具有不同需求的购房者的关注角度也会发生一定变化。原来关注二手房市场中小户型的购房者纷纷寄希望于未来大量的90平方米新房，但是小户型新房与相同品质的二手房相比意味着购房成本增加、总价增加，居住密度也会有所提高，且新盘多分布在距离市中心较远的边缘地带，真正能够满足资金能力有限的购房者的可选新房并不多。
因此，美丽家园预计，二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势，会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少，二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积的户型成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空间。综上所述，美丽家园相关人士预测，虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房，但是最终的成交仍会体现在二手房市场。
政策调整后，买卖双方都处于半清醒半彷徨的状态，真正走向理性尚需时日，此时也正需要正确的宏观引导，新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价，短期的波动不能代表前景灰暗，现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦，而是即将担负起房地产市场交易的重担，成为消费者梯次置业的科学选择。
