论我国智能楼宇物业管理
摘 要：社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，由此也唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。本文主要从智能楼宇的发展现状、技术支持、主体即物业管理公司、管理工作、改善措施以及今后的发展趋势等方面简单的阐述了现代智能住宅小区的物业管理。
关键字：我国智能楼宇物业管理 基本功能 发展现状 优化方式 前景展望
前言
随着楼宇智能化的发展、社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，这唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能住宅小区是现代建筑技术与现代通信技术以及现代计算机技术相结合的产物，其核心技术是小区的智能化系统。智能化系统也称小区的综合信息管理系统，是由小区物业管理系统和小区综合信息服务系统来支持实现的。它能够实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式，为住宅小区的业主和使用人提供高效率同时完善而多样化的服务。
一 智能化住宅小区物业管理的主体
智能住宅小区物业管理的主体即物业管理公司，它以从事智能住宅小区的物业管理为主要经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，是具有法人资格的经济组织。物业管理公司具有管理水平起点高、专业技术性强、符合市场经济运转、管理体制科学、规范的特点。以管理智能住宅小区物业为经营服务的管理公司，它必须具有一支管理素质优秀的管理人员和技能水平突出的专业技术人员所组成的管理队伍。能够担负起对智能住宅小区物业进行维护、保养、管理、提升等全面的服务，使基本目标明确，服务质量优良。
二 智能化物业管理的基本功能
智能化物业管理的目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。尽管不同地区、不同档次的智能化物业管理的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。根据智能小区的智能化系统功能设置，一般智能化物业管理公司应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？），选择配备“安防监控”、“门禁管理”、“紧急求助”、“家庭安防预警”、“三表出户”、“现代通信”、“有线电视”、“设备监控”、“小区一卡通”、“计算机物业管理”等智能化子系统，以及小区“电子大屏幕”、“背景音乐”、“电子商务”、“信息服务”、“VOD点播”等。个人认为安防和通讯网络是智能化物业管理公司首先要考虑的问题。
三 智能化住宅小区物业管理的技术支持
信息时代的住宅小区由于设置了智能化系统，使得人们足不出户就可以进行网上选物购物，网上医疗咨询，参观浏览虚拟博物馆、图书馆和世界各国的名胜景点，网上点播视频节目，网上证券交易……另外，当家庭中发生警情（包括盗情警报、灾情警报、突发事件等）时，家庭成员与小区管理中心可以在接到报警信息以后，随时查询和确认家中的安全状况并及时实施最有效的防范措施。这些给人们提供了舒适、安全的环境和良好的信息交流服务空间的智能化系统，是以小区控制中心为中枢的，由家庭报警系统、停车管理系统、公共广播系统、紧急电话求助系统、巡更管理系统和楼宇对讲系统、周边防范系统、闭路监控系统、电子公告牌系统等构成，形成一个有线与无线结合、固定目标（房间）与移动目标（汽车、人员）结合、多功能、全方位、智能化、系统性的神经网络系统，向小区各住户提供全方位优质可靠的安全服务。同时，在小区内建立高速宽带、安全、可靠的内部网络，提供Internet信息和资源共享，完成小区内部信息发布服务、物业管理，设备集中监控，实现住宅小区的智能化管理。
四 我国智能物业管理行业生存发展的现状
（一）、综合管理体制不顺、执法能力较差
智能楼宇物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。
（二）、政府对智能化物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够
现阶段各地政府还没有把智能物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。
（三）、现阶段公众意识普遍较低，智能物业实践坎坷曲折
由于中国特殊的国情，决定了一部分人物质文明先富有，精神文明匮乏。这部分人公众意识较差，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准。这些人动辄以媒体暴光，车辆档道等行为对物业企业进行威胁，而通常物业公司都是尽量息事宁人，不愿扩大事态，最终以损失企业利益平息事态。现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系，使这种情况越来越普遍，为物业管理无形中增加了难度。
（四）物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难
智能小区比普通小区在各方面都有所提高和改善，在收费等方面也要比普通非智能小区昂贵。但在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。
五 如何优化智能物业管理
住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景。智能小区中智能技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的，最终是通过物业管理实现的。因而物业管理的优劣直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理至关重要。
1、优化物业管理的前提是开发商改变观念
开发商应该意识到，智能小区的物业管理不同于传统模式下的物业管理，是以知识管理为主导的先进管理体系，这种体系的有效运作在满足开发商个体利益的同时实现了为住户提供安全、高效、舒适及优化环境的目标。开发商所销售的不再仅仅是传统意义上的住宅，而包含了许多服务。在此前提下，物业管理公司就应该在项目策划阶段就介入并与开发商共同完成智能化系统的定位；在设计阶段提出合理建议；在实施过程中派专业人员进行现场跟进及有效监控，最终确保建成后的智能化系统有效运作。
2、要优化物业管理就必须使物业管理向专业化、社会化、市场化方向发展
目前，有3个主要因素制约着物业管理在智能小区的正常开展。一方面，当前国内的物业管理尚未进入社会化、集约化的经营方式，大多数为一家物业管理公司管理一个楼盘，物管公司不成规模，其管理与技术的层次与能力必然低下。就大多数物管公司状态而言，尚难胜任智能小区的管理工作。另一方面，物管缺乏专业人才，管理人员技术水平低。物管所需配置的计算机及自控方面的专业人员工资水平较高，是一般规模物管公司难以承受的。此外，智能系统的复杂性、精密性、高技术含量及更新快等特点，使其运行、维护、保养费用较高，而因经济等因素制约目前国内大多数地区智能小区物管费收入不可能与物管公司成本支出相抵。这几方面原因致使许多智能小区中智能系统维护不及时，设备故障率高，一些智能小区将智能化系统弃之不用。
因此，要优化物业管理，就必须让物业管理公司走向市场，向专业化方向发展。中小型物管公司可通过兼并、联营等途径形成集约化经营模式，克服“小而全”的弊端，向专业化方向发展。通过资源的优化配置，特别是专业技术人员的合理配置，根据物业所需灵活地进行内部人员调配，来达到降低成本提高效率的目标。
3、要优化物业管理就应该建立、健全各项规章制度
完备、严密、科学、合理的规章制度是搞好智能小区物业管理工作的“软件”。物管公司必须依据各种智能设备及通讯系统的特性制定相应的维护、保养制度并进行定期检修。建立、健全资料、档案管理制度，及时对自动经管理系统设备运行的统计资料进行总结、整理，并提出防范措施，防患于未然。此外，物管公司还应建立各项工作的标准流程，制定岗位责任制、应急措施等等。只有完整、科学合理的规章制度作为保障，才能使物管工作正常、有序地开展下去。
六 未来智能物业行业发展前景的展望
（一）国民经济的持续增长，将为智能物业行业的发展提供广阔的空间
经济发达国家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景，这也为未来智能物业行业的发展提供广阔的空间。
（二）、丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证
智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，它涉及行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等，还涉及到城市规划学、建筑学、土木工程学等多方面，因此，合理、正确选拔合适人才对智能小区物业管理很重要。所以说现阶段劳动力资源也是智能物业得以加速发展的可靠保证。
（三）、物业行业发展的外部环境越来越成熟
美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。
（四）专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧
有了完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧小区为筹集修缮资金而发愁。
综上所述，成绩和问题并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，为了我国智能物业发展的美好明天，让我们齐心协力，共创未来。
结束语
从当今世界智能化住宅小区物业管理的发展中，我们不难发现物业管理的发展也是与本国的政治、经济、文化、科技及生活习惯相关的。与世界发达国家相比，我国的物业管理水平还有很大的差距。但是，相信随着我国经济的不断提高，智能化住宅小区的不断发展，智能楼宇物业管理必将有美好前景。
参考文献
1 建筑智能化系统概论 孙景芝主编 2005年6月出版
2 智能小区九大系统设计与实现[M】 黎连业编 2001年科学出版社
3 绿色住宅概论 王立红编 2003年出版
4 社区物业管理[M】 卓思廉编 2007年北京邮电大学出版社
5 物业管理企业战略管理 韩朝 陈凯编 2008年清华大学出版社
1、为什么选择这个课题？
2、全文的各部分之间逻辑关系如何？
3、研究这个课题的意义和目的是什么？
4、写作论文时立论的主要依据是什么？
5、全文的基本框架、基本结构是如何安排的？
6、论文虽未论及，但与其较密切相关的问题还有哪些？
7、还有哪些问题自己还没有搞清楚，在论文中论述得不够透彻？
8、在研究本课题的过程中，发现了那些不同见解？对这些不同的意见，自己是怎样逐步认识的？又是如何处理的？
扩展资料：
注意事项：
1、著装最好为正装，大方得体即可。男生不必过分正式，上身穿著有领子的衬衣较好，领带可省；女生最好化淡妆。
2、答辩过程切忌紧张过度至大脑短路，应对方法是：可向答辩老师提出重复提问的要求，以作缓冲。
3、答辩者最好制作PPT，内容不宜过多，应在规定时间内容陈述完毕，切忌对稿宣读，可加入一些个人想法，或者与论题相关领域的创新内容。
4、切忌领导、指挥答辩老师，禁用＂请看XX页的内容＂＂这个问题在论文中有详细论述＂之类的话语。
5、答辩过程中，包括制作的PPT，与众不同的部分（即论文的亮点）非常重要，可著重阐述，PPT首页必须有论文标题、指导老师的姓名、日期及个人资料（姓名、专业、班级、学号等）。
6、叙述言简意赅，尽量减少口头禅如＂嗯＂＂呃＂之类。
7、答辩者从头至尾应保持良好的态度和应有的礼貌和尊重，如遇确实无法回答的问题应实事求是，切忌不懂装懂。
8、答辩过程及结束后应对老师的提问指导和付出表示感谢。
项目答辩一般会问到的问题是：项目资料来源，课题如何实现，项目方案中的数据从何而来是否真实，以及对项目方案的swot分析。项目答辩是项目能否通过的重要考核方式，自如灵活的应变显然是最重要的。
对于很多人来说，项目答辩、论文答辩都是一个很苦恼的问题。项目答辩或者论文答辩不能通过，也就意味着无法毕业，因此很多大学生在做完项目和论文之后，都会提前准备应对项目答辩。
当然了，事实上我们也很容易能了解答辩的问题会跟项目和论文本身相关。只要我们能对项目和论文的了解程度足够熟识应对答辩其实并不是太大的难题。同时，论文答辩项目答辩的问题也表明了我们在做项目和论文的时候需要注意的重要内容。
首先就是资料的来源，资料来源有没有权威性，代表着整个论文和项目的说服力有多少，必须要十分重视。事实上，我们也能清楚，野史不能解释历史，没有足够权威的资料来源同样不能支撑起一个项目或者论文的说服力。
另外，数据的真实有效性同样重要。数据来源可以是自己在实际调查中通过科学的统计方式得来，也可以借助权威机构、媒体的数据。
当然了，答辩的题目并非一成不变，考核官也很可能临时发问。这就要求学生们在答辩之前一定要做好充足的准备，提前预测考官会问到的问题，并对这些问题提前作出准备。当然，答辩能否通过的最重要因素就在于对项目和论文本身的透彻程度，只有这样才能随机应变游刃有余，不至于在答辩的时候自乱阵脚。
当然，在项目和论文答辩之前，一定要保持好心态，有好的心态才能有最好的发挥。
1．电子与通信工程 无线网络 光通信 多媒体通信
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13．生物信息学和应用 能源和交通方面的智能方法
Ø 出版社：SPIE(The International Society for Optics and Photonics)光学学会
Ø 检索核心：EI SCI
Ø 发表方法：在线投稿或EASYCHAIR
Ø 缩写：ICEIE2017
Ø 周期：投稿后在2-3周内会有审稿结果，在会议结束后3-6个月完成论文的出版和检索
Ø 合作单位：山东大学(威海)
Ø 时间：2017年09月16-17日
Ø 发表流程
u 投稿→审稿→审核结果通过→录用通知→论文注册→注册成功→参加会议→会议完成→论文出版→论文检索→完成
参考内容来源：《ICEIE2017电子与信息工程》
