浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策
一、房地产开发项目成本管理中存在
问题的原因分析
房地产开发项目成本管理中存在问题
的原因是多方面的，主要来说，有以下几
个方面：
1、开发成本管理的思维滞后性
长期以来，重规模、轻效益，重数量、
轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，使
不少房地产开发企业在经营中比较重视开
发规模的大小，以规模作为衡量一个开发
企业实力和企业领导者政绩的主要指标，
却忽视其中能产生效益的规模；一些企业
的土地是通过划拨或各种模式以其他非市
场途径取得的，对他们来说，成本仅仅是
满足会计报表需要的数字游戏。这就造成
了开发成本管理的思维滞后性。
2、成本管理的过程缺乏科学性
一些房地产开发企业的成本往往缺乏
经营管理的内涵，忽视了为管理决策服务
的目的。一般开发项目的成本核算只有在
项目结算时才进行，这样做在财务上具有
一定的合理性，但对于动态的开发过程而
言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特
别是对于长期大规模滚动开发的企业，难
以反映出开发项目的真实成本。
3、成本管理体系缺乏全面性
一些开发企业仅仅把开发项目的成本
管理当成是单项成本的控制工作，如土地
成本、规划设计费、配套设施费等的控制，
在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款
项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，
在某一方面，成本看似控制住了，但是，项
目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程
中不断地暴露出来。开发成本变成了开口
成本，成本管理变成了单纯的成本控制，
企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有
设法去防止漏洞的产生。
4、成本管理制度缺乏监督性和激励性
房地产开发由于周期较长、涉及成本
范围较广，在成本管理制度执行过程中，
各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使
成本管理制度变成了一纸空文。不少企业
现行成本管理制度的突出问题是缺乏监督
性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激
励性。
二、房地产开发项目成本管理中存在
问题几点对策
房地产开发项目成本管理中存在问题
的原因是多方面的，因此其解决方式也是多
方面的，本文在此仅就其几个方面提出对
策：
1、确定成本管理战略——面向市场的成
本管理
成本管理战略是企业经营战略的核心
支柱，它贯穿于经营战略的全过程，凡经
营战略中应当考虑的问题在成本管理战略
中都应当加以考虑。
（1）企业成功管理战略的目标：立足
于用户满意
使用户满意是企业每一环节和部门都
需要考虑的问题。随着现代企业之间竞争
的加剧，满足用户不同层次的需求，就成
为一个开发项目取得成功的重要保证。房
地产作为商品，其价格具有地域性和差别
性。成本越低，企业的价格就越富有竞争
性，企业获利的空间越大。但是成本管理
的结果最终要由用户是否认知企业的产
品、是否满意企业的产品来决定。忽视了
用户满意，成本再低也无法使利润得以实
现。
（2）企业成本管理战略的实施对象：
从时间和空间上展开的动态业务过程
传统成本管理仅以企业内部资金运动
过程中的价值耗费为对象，但成本管理战略表现为一个动态的过程，它不仅是对某
一时点上开发项目成本的核算与检查。在
时间上，它贯穿于项目开发的全过程，从开
发项目尚未正式确定起，就要从成本上研
究项目是否可行，然后在实施中加以监控，
直至项目全部完成后再总结分析。在空间
上，它突破了单纯的财务核算成本或是预
算部门招投标控制成本的界限，贯穿于房
地产开发的每一个环节，从产品定位到规
划设计、工程招标各阶段，从建筑主体到市
政配套各产品，从生产部门到市场部门、销
售部门、前期手续办理部门等等，每个环
节、每个部门都是成本管理的参与单位。
（3）构筑企业成本管理战略的手段：
约束性手段和非约束性手段相结合
开发企业在传统的成本管理活动中，
多采用约束性手段。例如，对工程管理部
门下达成本承包协议，对预算管理部门下
达指令性的标底等。这些手段，主要是针
对生产过程中某一单项活动进行约束。由
于房地产开发周期长，参与生产的主体
多，产品不具有均质性，仅凭这种约束性
手段很难在开发全过程中实施成本控制，
企业也难以建立一套完备的针对所有部门
和每个环节的可量化的约束性制度。构筑
成本管理战略，还需要在此基础上采取一
些非约束性手段，来对那些难以用数字衡
量的活动所产生的成本加以管理，例如，
对产品定位过程中成本如何定位的管理，
以及提高该成本定位对开发项目总成本的
指导性，就是企业内部一项较为宏观的工
作，它没有确定的标准，其质量如何是由
员工对市场的掌握程度、对市场的预测和
把握能力、对企业自身的了解程度、对产
品的研究深度，甚至企业领导人的个人喜
好、决策和判断能力等因素综合决定的。
对于这类活动的约束显然不是靠算出来的
数字进行的，而是通过一些非约束性手
段，例如通过团队建设，搭建一支和谐、
高效、信息畅通共享的班子；通过培育优
秀的企业文化来增强员工的职业道德与职
业素质，通过改变机构设置来增强管理效
率，通过不同方式协调与供应商、承包商
和有关主管部门之间的关系等来进行的。
2、建立面向市场的成本策划体系
成本策划的中心思想是：针对开发产
品的特征，具体实施之前在图纸和规划阶
段对产品目标成本实施管理，从而对开发
设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行
预先规划。其目标成本是管理人员、设计
人员、技术人员共同认可并需竭尽全力才能够达到的，是必达目标。具体来说，就
是要从开发产品定位阶段起，在研究目标
客户及其需求特征的同时，就要研究它们
所需要产品的最高成本，或者是在特定的
目标销售价格下可以实现的最佳产品。这
一过程不仅要确定产品的总体规划、户型
特征、质量性能、配套功能等物理特性，而
且还要将成本这一价值特性也融入到产品
定位当中，从而使开发商在使用户满意的
基础上也实现自己的利润目标。
通过设计生产成本策划和采购成本策
划等手段，凝合了来自各部门、各岗位的
企业内部人员的责任，并使企业外部人员
如设计人员、供应商、承建商等一同加入
到成本管理活动中。在开发的“预演”阶
段就最大限度地排除了各种无效或低效因
素，图纸上的成本更加接近于现场的实际
成本，成本管理从以“堵”为主的过程管
理转变为以“疏”为主的源流管理。
3、建立面向市场的各阶段成本管理系统
（1）对土地取得相对成本进行管理：
主要是对未来市场的预测和对政策的把
握，包括土地区位的选择、土地购买成本、
需交纳的有关费用、将来开发时可能选择
的目标客户、目标价格、目标利润等。
（2）从规划设计上对成本进行管理：
容积率的确定、规划风格的选择、建筑结
构形式和技术的选择、建筑材料的选择、设
备的选择等。这一阶段控制的核心应强调
规划设计人员的工作既要考虑产品的均好
性，还要把成本纳入整个规划设计过程当
中。同时，还需建立成本听证制度，听取
其他部门的意见，保证成本的公开透明性。
（3）项目实施前成本管理：向承建商
的招标范围、内容、形式、标底的确定、以
及采购形式和内容的构划等。成本控制制
度在这方面应明确的是，企业采购范围是
由成本策划和规划设计阶段的成果决定的，
这一成果对企业采购具有约束性。企业不
仅应在产品构想阶段尽可能明确所需特殊
材料、设备的选型，同时还应对常用材料
建立实时动态数据资料库，利用ERP等现
代信息管理手段，完善材料供应管理系统，
最大限度地消除采购过程中的黑箱操作。
（4）项目实施过程中的成本管理：合
同（工程承发包、材料、设备购买等）要
实行会签与分类管理。设计变更、施工签
证，要实行严格的申请审核制度，负责施
工管理的工程部门对实施中发现的问题，
应及时与上游环节进行沟通，而不是仅限
于“照图施工”。同时必须建立工程优化奖励制度，对节约成本、提高效益的给予一
定比例的提成奖励。资金使用要符合预算
部门、财务部门的相关信息，提前编制用
款计划，以降低随意的工程变动费用和财
务费用。
4、完善面向市场的成本控制与监督制度
成本管理战略的实施、成本策划体系
的建立都有赖于完善的成本控制制度的保
障。房地产开发业属于一个代理性较强的
行业，开发项目的成本绝大部分是通过外
部单位加入到开发产品完成过程中来实现
的。在开发过程中，往往会有不同部门、不
同背景的单位或个人出于不同目的，要求
开发企业使用特定的设计部门、特定的施
工单位、特定的材料供应商等，这些都会
对成本控制制度的实施产生不利影响。将
企业内部的成本控制制度按照市场化要求
逐步完善，就能最大程度地避免人为因素
的不利影响，提高成本管理绩效。 房地产
项目的开发是一个复杂的系统工程，单靠
自觉是不够的。必须建立一个强有力的、
实时参与的监督机构，在重大决策、人事
任免、合同签订、资金使用等环节，按既
定的制度和目标实行监督管理，以确保各
项制度和目标的严肃性。
5、建立面向市场的评价与激励机制
在项目完成后，必须对项目实行客
观、公平的评估、评价，对照目标计划以
及开发各环节的控制水平，通过“解剖麻
雀”的方法总结经验和教训，做到奖罚分
明。按照市场的惯例，给予相关人员足够
的也是应当的激励，管理人员才有更大的
积极性，管理才能不断前进，企业也才有
更大的效益。
降低企业成本的方法
目前我国传统降低成本的方法和范围过多地局跟在生产领域、生产性费用和生产规模、规模效益三个方面。因此;建立降低成本的新思路和新方法，对於有效进行市场竞争，提高企业的竞争能力和经济效益有着重大的现实意义。本文就此谈谈以下观点:
1、运用价值链分析方法
价值链分析将企业视为互为联系的活动的集合体，通过分析各项活动的成本，使成本与其相关活动紧密联系在一起。价值链分析包括：①内部价值链分析。内部价值链分析就是不仅要注意生产过程，而且要关注生产之前和之後的作业，以找出它们之间的内在联系，最终达到降低产品成本的目的。②外部价值链分析。即与供应商和顾客之间的关系分析。供应商不仅生产着企业用於价值链的一种产品或服务，而且在其他方面也影响着企业，如供应商发货频繁可以降低企业的库存需求。顾客也有其价值链，如那些订量少、事先不确定的顾客成本比那些订货量大，事先确定的顾客成本要高。
2、重视无形成本动因和企业竞争优势
成本动因包括导致成本发生的任何因素，重视无形成本动因的分析能为企业改变成本地位、增强竞争力提供契机。无形成本动因目前已引起广泛的重视，以无形成本动因为突破口，创造企业竞争优势的例子举不胜举。例如，克莱斯特汽车公司在80年代中期以员工对企业的向心力这一无形成本动因为突破口。采用成本领先的战略，要求员工降薪以达到降低成本。取得竞争优势的目的。从无形成本动因着手来加强成本管理，创造企业竞争优势正是战略成本管理的精髓所在。
3、通过资源分享来降低成本
资源可以分为共用和非共用资源两大类。对於共用资源，产品的成本与分摊资源费用的产品数量有关，分享这类资源的产品数量越多，分摊到单位产品中的成本就越低。例如，企业固定资产就是典型的共用资源，除了固定资产以外，还有:①产品的研究开发费用。②资源的采购费用。资讯使用费用。③资讯传播费用。④建立和使用销售渠道的费用。⑤交易费用。⑥市场开发费用。⑦经验的共用。增加使用这些共用资源的规模和频率，可以降低产品成本。
4、利用资讯管理系统来降低成本
在资讯时代，降低成本的思路和方法应该建立在以电脑为中心的资讯管理系统的基础上。如果没有一套高效的资讯管理系统，降低成本将一筹莫展。因此，企业首先要建立起以电子电脑和国际互联网为中心的高效资讯管理系统。在此基础上可以采用的方法有：①利用电子资料交换系统进行市场交易，降低交易成本，缩短交易时间。②利用国际互联网收集和发布资讯，达到降低成本的目的。③利用电脑集成制造系统(CIMS)，将企业全部生产经营活动所需的资讯
(市场需求资讯、资源资讯、管理资讯等)，以及整个生产经营过程(从产品设计、物料采购、生产计划、制造、到销售和服务)进行系统地有机管理和控制。④利用集自动订货系统、电子收款系统、电子资料交换系统於一体，集合了生产商、批发商私零售商在内的连锁供应系统
给你个思路：首先是高新技术可以申请高新技术企业，享受企业所得税15%的低税率。同时你要申请高新技术企业就必须列支研究开发费，其中符合税务政策的研究开发费可以在所得税汇算时50%加计扣除。然后就是技术开发、转让所得500万以内免征企业所得税，500万以上减半征收企业所得税。同时你的技术开发、转让收入减免营业税。同时还可以计提相关的奖酬金，降低企业的工资性费用。如果你是软件企业的话，还有增值税3%的优惠。随便写写，光高新技术企业一项政策的筹划就能写出上万字了。你这个题挺大的。 高新技术纳税筹划主要涉及增值税、营业税、企业所得税 增值税：自2000年6月24日起至2010年底以前，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，其增值税实际税负超过3％享受即征即退政策部分的所退税款，用于企业研究开发软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不征收企业所得税。 营业税：对单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。 这里谈一下工资性费用的问题：对于上述收入在经过合同认定后，可以提取奖酬金，发给对相关技术开发项目有贡献的个人，次比奖酬金不计入工资额度，不用交纳相关的工资性费用。 所得税：一是对于符合国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%的所得税优惠税率，其中对于研究开发费用占销售收入总额的比例作出了规定，此处的研究开发费的列支参见：《财政部关于企业加强研发费用财务管理的若干意见》 财企[2007]194号。 二是创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，可以按照其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。 三是一个纳税年度内，居民企业转让技术所有权所得不超过500万元的部分免征企业所得税，超过500万元的部分，减半征收企业所得税。 四是企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，可以在计算应纳税所得额时加计扣除，此处研究开发费的归集范围参见：《企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）》的通知 国税发[2008]116号。 有以下几个政策可以参考享受： 《关于实施高新技术企业所得税优惠有关问题的通知》（国税函[2009]203号） 《高新技术企业认定管理办法》国科发火[2008]172号、《科学技术部、财政部、国家税务总局关于印发〈高新技术企业认定管理工作指引〉的通知》（国科发火[2008]362号） 《财政部、国家税务总局关于贯彻落实有关税收问题的通知》（财税字[1999]273号） 《关于鼓励软件产业和集成电路产业发展有关税收政策问题的通知》（财税［2000］25号） 企业所得税法
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