接地气的大学生活即将结束，毕业论文是每个大学生都必须通过的，毕业论文是一种有准备的检验学生学习成果的形式，那么大家知道正规的毕业论文怎么写吗？下面是我收集整理的毕业论文活动策划方案，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
一、目的
三年来，我们在学习中不断成长，不断完善自身，老师们也与我们共同成长。在这三年中，我们经过磨砺逐渐走向成熟。我们执著地朝着我们心中的梦想努力着，不断进取求索。我们虽然我们付出了很多，但我们无怨无悔。恰逢母校十年校庆，我们努力养成良好的行为习惯，传承进修实验学校的文化。笃行求知，超越自我，我们在校训的指引下，共同扬帆起航!
此次毕业典礼，旨在回忆我们初中三年的心路历程，展望未来，表达对母校、对老师深深的感激之情。
二、主题
三年砥砺，执著进取心无悔
十载传承，笃行超越共扬帆
三、整体方案
除必要流程外，中间部分主要分为三个篇章：回忆、感谢和展望。
四、详细方案与预期教育目标
回忆部分主要通过多媒体影音展示三年的历程，穿插介绍。多媒体由王籽樾负责。学生代表发言，主要围绕三年的成长进步与老师同学的帮助展开发言。教师代表发言围绕与学生共同成长和对学生的嘱托与祝福展开发言。该篇章的目的在于带领学生回忆曾经的动人瞬间，引发学生的共鸣，与惜别不舍之情。
感谢部分的第一个环节为感谢专家，该环节为主持人抒发对专家的感谢之情，并赠送礼品和鲜花(送下去)。第二个环节为感谢老师，由主持人宣读对老师的描述，同学猜。老师逐一上台，由学生送礼物。第三个环节为感谢学校其他工作人员(包括政教处老师，医务室老师，食堂师傅，校工和保安等)，由学生向代表献花。该篇章旨在引发学生思考专家、老师、工作人员对我们的关爱，使同学们拥有感恩之心。
活动目标：
1、让大班毕业生体验人生第一次毕业的喜悦。
2、通过毕业典礼，让孩子懂得感激父母的养育之恩和老师的培育之情，懂得爱的反馈与回报，表达告别老师和同伴的'情感。
3、以“快乐成长，放飞梦想”为活动主题，用用多种多样的艺术表现形式体现凸显出成长的过程、足迹、感悟、成果等。
4、体验毕业离园时的惜别之情，进一步增强幼儿如小学的愿望。
活动准备：
1、场地布置（舞台、大背景、钢琴键盘过道、拱形门、家长和孩子就坐位置、音响设施、照片墙展板、梦想墙展板、温馨提示标语以及体现孩子幼儿园生活的主题画、和粘贴画的折叠展板、喷花、气球和周围点缀装饰、）等。
2、环节准备：背景音乐、主持人串词、毕业誓词、园领导老师及家长代表讲话、毕业歌、花束、毕业证书、节目等。
服装道具的准备：孩子表演的头饰、道具和服饰、家长及孩子服装统一、孩子的博士服、属于大三班的胸章，凡是参与活动人人要求佩戴。
3、安全保障准备：负责维持秩序，有序进行。
4、摄像照相人员安排。
5、礼物准备，纸飞机或彩带等。
6、照片的收集。
活动过程：
1、早上8：00入园，在家吃早餐，化好妆，女孩子头发和上次六一时表演一样，家长孩子统一服装佩戴大三班胸章，凭邀请函进入幼儿园；
2、8：20家长和孩子到操场就位，各个环节负责的家长就位准备好，8：30活动开始；
3、背景音乐主持人出场，开场白并介绍介绍参加本次活动的领导；
4、园长宣布大三班毕业典礼正式开始并讲话；
第一部分：欢快时光
1、女孩舞蹈：《大眼睛》；
2、男孩武术：《中国功夫》；
3、亲子表演---诗朗诵《牵一只蜗牛去散步》；
4、歌曲大合唱：《我是太阳，你是星星》由个别爸爸们带孩子演唱（音乐伴奏）
第二部分：感恩成长
1、班级老师寄语；
2、家长代表讲话；
5、大合唱毕业歌《老师，再见了！》（放音乐伴奏）
6、为三年来所有带过的教师献花；（选个别孩子）
7、手语表演：《感谢》
8、孩子穿戴博士服，以家庭为单位，爸爸妈妈陪伴孩子一起走过钢琴键盘过道，由班里老师颁发毕业证书。见证这一时刻（背景音乐）
9、请拿到毕业证书的孩子留在舞台上，待会集体合影留念，在主持人的引导下，孩子们将这顶“博士帽”扔向天空，让摄像师记录下这美好的瞬间，此时（家长从舞台两侧下中间打喷花）
10、老师给孩子们发毕业礼物，孩子有序下台家长拍照，为下一环节做好道具、服装头饰的准备。
第三部分：放飞梦想
1、表演完《感谢》，伴随着旋律孩子们集体说出：感谢爸爸、妈妈的养育；感谢老师的培育；感谢小朋友的陪伴。我爱你们，你们辛苦啦~
2、老师带领孩子们一起说出毕业誓词。（孩子对以后学习生活的承诺），此时，家长回应孩子（相信孩子，对孩子的期望）。（背景音乐起）。
3、(接上一环节)家长和孩子一起双手合十闭眼许下对未来的美好愿望及憧憬。
4、家长给孩子惊喜，提前装饰折好的纸飞机，上面写好祝福，送给孩子鼓励孩子的话语，（舒缓音乐）在一起将你手中的纸飞机飞出去---放飞梦想。此时（音乐《超越梦想》的各高潮部分）
5、（接上一环节）家长扮演孩子喜欢的卡通形象带着成束气球出场，来到钢琴键盘过道，听主持人要求每个孩子去拿一个，听口令一起再将气球放飞。
6、孩子们欢呼雀跃：“我们长大了，我们毕业啦”望着飞得越来越高的气球结束活动。
7、家长们协助清理现场，做好环卫工作。
注意事项：
1、以安全为出发点。
2、各环节负责必须到位。
3、有序组织活动的开展。
注：
1、根据当天天气情况，整个活动大概控制到1个半小时左右，争取10：00之前结束，这样不会太晒。
2、活动结束当天离园后孩子们可自愿赠送礼物或卡片。
活动设计：
1、准备工作：制作“校园激情飞扬，学子扬帆远航”横幅。
2、主题设计：毕业典礼围绕“感恩和励志”为主题进行，分四个篇章，分别是“同学缘”、“父母恩”、“师生谊”、“母校情”。每个篇章由学生发言、家长发言、教师发言、学生表演节目、献花等环节组成。
活动流程：
全体师生和领导、嘉宾及毕业生家长入场，循环播放暖场音乐《相信自己》或《飞得更高》。
1、主持人介绍领导、嘉宾。
2、主持人宣布典礼开始，全体起立，奏国歌、升国旗。
3、业务校长致辞。
第一篇章“同学缘”
1、合唱《送别》（由四年级同学完成）。
2、八年级同学临别赠言。
3、学生器乐合奏表演。（由低年级同学完成，以祝福为主题）
第二篇章“父母恩”
1、家长代表发言。（此发言主题为对孩子的期望）
2、歌曲表演。(学生表演歌曲《感恩的心》）
3、九年级学生代表发言。（此发言主题为抒发感父母恩、感师恩、祝福母校和同学之情）
第三篇章“师生谊”
1、每位任课老师给学生作一句话毕业寄语。背景音乐：《启程》
2、诗朗诵。《六月礼赞》或自作励志诗词。（由初四教师共同完成）
3、师生互赠礼物。背景音乐：《放心去飞》
4、教师献歌：《长大后我就成了你》
第四篇章“母校情”
1、优秀毕业生上台代表全体毕业生宣读毕业誓词 ：我以青春的名义宣誓：牢记父母期盼，不忘恩师教诲；铭记超等校训，珍惜学校荣誉；诚实守信，勤奋学习；今天我以学校而自豪，明天母校为我而骄傲。
2、校长为学生壮行讲话。
3、师生合唱：《明天会更好》
4、在音乐声中，主持人宣布毕业典礼结束。
在现代酒店的经营发展过程中，主题营销活动的开展起着不可替代的作用。可以说酒店的经营活动就是由一个个连续不断的主题营销活动组成的。主题营销活动在为酒店创造可观的经济收益的同时，也为酒店塑造出一定的社会效益。如何策划一系列便行有效的主题营销活动成为酒店管理中的重要工作。为了让营销活动丰富多彩，酒店策划人员可谓是绞尽脑汁，好在中国的节日多，而酒店则是每逢节日必有活动，从中国的春节到国外的圣诞节。可是每年的节假日相同、主题活动相似，一年又一年的主题活动做下来，酒店策划人员不禁要问：我们的新创意在哪？如何使酒店的活动策划方案各有特色、逐步提高，既满足个性消费的流行趋势、使酒店永远有新颖感，同时又合理运用公关费用，促进酒店品牌的创建和经济效益的同时提高？我国酒店业基本上已步入了成熟的发展时期，加之酒店产品的无专利性易于模仿，想在主题营销活动上有所创新,不是一件容易的事。而在长期的经营中，一些重要节日的主题活动，慢慢地成为每年酒店经营活动出奇制胜的重头戏。事不在多，贵于精致。酒店在营销活动过程中，注重知识含量和知识的价值，帮助宾客增加对服务及产品的认识，提高宾客消费素质，引导宾客消费需求，从而达到营销效果，培育和缔造潜在市场，并最终占有市场的目的，这便是知识营销。知识营销方式与主题营销活动相结合，为酒店在文化氛围的营造及诸多方面赋予了更多的机遇与内涵。
赋予主题营销活动文化内涵 主题营销活动，顾名思义，任何一次主题营销活动都是经过营销策划者深思熟虑后而举办的活动，具有特定的“主题”。而这特定的主题，是需要用文化的手段来向宾客加以阐述的。文化是能给人的精神带来持久享受的源泉，每次主题营销活动的展开，策划者必须认识、选择隐藏在自己所要推出的产品背后的文化即活动“主题”，并以含蓄而易于理解的方法表现出来。 作为一家高星级酒店，知识营销在其主题活动中的运用，主要体现在，酒店不仅要向宾客提供看得见、摸得着的实物消费，更要通过主题活动向宾客宣扬一种文化，一种生活方式，让宾客在文化知识方面受益。比如酒店在举办美食节时，一方面不仅要向宾客提供地道的、可口的菜肴，另一方面对美食节的文化背景也作相关的介绍，在餐厅的布景上力求营造出一种当地的风俗民情气氛，让宾客切身感受到自己身处在一种异地文化的氛围中。人们常说，到五星级酒店吃的是一种文化，因而，作为高星级酒店主题营销活动发展的趋势，知识营销手段必然会成为酒店策划者爱不释手的宠儿。精心布置活动展台，以文化烘托主题。
一次主题营销活动的举办成功，除了活动内容吸引人外，必要的展台布景也是活动得以制胜的重要因素。主题营销活动的布景，贵在简单扼要，起到画龙点睛之妙处。如酒店在举办春茶节期间，活动策划者在酒店大堂放置一只巨型的，且古色古香的紫砂茶壶，渲染主题，再设一位女子，轻拂古琴，炒茶师傅现场焙烤茶叶，表演茶道，让茶香之气，古琴之韵，溢于大堂之内。宾客进入酒店大堂后便可得到视觉、听觉、嗅觉上全方位的冲击与享受。有了这样一种经历，想遗忘怕也不是一件容易的事。活动布景主题要明确，有些酒店为了节省费用，将几个活动的布景合为一起，主题不明晰。如酒店在圣诞布景时，将春节甚至于元宵节的布景一并考虑进去，柱子用金色的纸裹得严严实实，与圣诞节有关的东西全部放进大堂。一时间，梅花鹿、雪橇、圣诞老人和小木屋都挤在一块。在棕榈树上喷了一些雪花，再在上面挂几盏大红灯笼。让人分不清到底要过中国的节日还是外国的节日，让人有些啼笑皆非。
主题活动需要宣传，引导需求。这是一个知识信息时代，“酒香也怕巷子深”。因此，宣传在主题活动中显得特别重要。而知识营销以文化为风骨，易于吸引人们的注意力并为之接受。酒店销售产品需要宣传，同时慎重选择宣传媒介。在当今时代，传播媒介呈现多样化，不同媒介所针对的受众和辐射范围各有不同。通过调查不难发现，一些酒店虽然经常在某些媒体广告上出现，但真正起到的效果却并不理想。原因是酒店的目标顾客一般比较分散，而媒体的接受者又相对集中。对于覆盖整个市场的宣传，酒店应该通过知识营销手段，制造新闻宣传自己，如设法吸引名人、政要入住饭店，以及举办社会反响较大的活动等，频频在媒体亮相，借助新闻宣传扩大酒店影响。即便做广告，也要在酒店主流顾客进入城市的关口，比如机场、车站、码头等处设立户外广告，还可以有针对性地给老客户和潜在客户散发信函、纪念品、宣传品上门促销，这样才能收到较好的效果。知识创新，为主题营销活动培育市场，创新尤其是知识创新，是一个企业的生命，追求创新是知识经济中的一个永恒主题。而每次知识创新，又会给予主题营销活动莫大的机遇与发展前景。比如，作为一个酒店营销策划者，要清楚地知道，并不是每次主题营销活动都必须以盈利为最终目的，有些活动的展开是为了酒店以后开展主题活动及盈利而做准备的。中秋团圆宴每年的预订并不理想，这表明宾客的这种需求不强，还是需要酒店再做更有效的刺激。最初的年夜饭市场也不是开门红，人们也是习惯一家人围在自己家里，在酒店的影响与引导下，人们才有了在酒店吃年夜饭的需求。因而，酒店在开展中秋团圆宴这一主题活动时，更应注重知识营销的运用，让他们形成来酒店吃中秋团圆饭的需求。与此相同的还有，满月酒、谢师宴等市场的开发。酒店是否可以考虑采用更多的文化手段，来向人们宣扬这样一种生活方式，引导需求，让满月酒、谢师宴预订达到与婚宴预订一样火爆的效果。
房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考!
篇1
浅析房地产营销策划中的问题与对策
摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。
关键词：房地产 营销策划 问题与对策
一、营销策划在房地产营销中的重要作用
房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。
一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。
其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。
二、房地产营销策划中的问题分析
在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。
1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场
这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。
目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。
概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。
2.对产品卖点的把握不准
如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。
这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。
有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。
3.脱离市场需求的创新。
房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。
如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。
而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。
如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。
4.过分依赖广告传播
由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。
但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。
同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合
三、房地产营销策划的对策
以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。
1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种：
1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。
2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。
3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。
4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。
5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。
2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。
3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。
参考文献：
[1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002.
[2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003.
[3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003.
篇2
浅谈市场规范下的房地产营销策划
[摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。
[关键词]房地产 营销 创新 战略
一、引言
房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。
二、房地产营销意义
现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。
营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。
三、房地产营销过程中的问题
1、一些房地产的市场营销人员素质低
房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。
2、市场营销目标低、眼光低
销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。
3、营销战略缺乏科学性
质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。
因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。
合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。
四、营销过程中的战略意义
“战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。
1、依附战略
依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。
2、国际化经营战略
国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。
如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。
近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实
施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。
3、差异战略
差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。
4、“虚拟营销”战略
“虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。
“虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势：
1克服房地产资源的约束。
房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。
2专注于价值链中高附加值部分。
一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。
3敏捷性。
具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。
五、结语
对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。
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