新形势下的新农村建设，土地流转的农民走向
我国土地储备制度对房地产市场的影响
内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。
关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议
土地储备制度在我国的兴起
综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
城市土地储备制度应用状况
近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。
地价房价上涨，开发市场起点不公
在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。
市场结构失衡，多层次需求难满足
我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。
土地储备制度对房地产市场影响的分析
作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。
对城市土地价格上涨的分析
纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。
土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。
土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。
DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)
拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940
LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)
拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819
由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。
对商品房价格上涨的分析
房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。
开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。
HP= 815+1.079DP(t= 9.849)
拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996
LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)
拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355
由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。
房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。
HP= -236.18+12.814M(t= 7.844)
拟和优度检验R=0.940，F= 62.67，DW= 2.564
LN (HP)=2.11+1.065LN (M)(t=8.242)
拟和优度检验R=0.646，F= 7.30，DW= 3.444
由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。
土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。
因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。
完善土地储备制度的对策建议
为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：
合理控制土地储备的范围和数量
土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。
加大土地供应结构的调整力度
土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。
建立健全相关配套的法律法规
建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。
强化土地储备管理的监控职能
土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。
重构土地储备的组织体系
在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。
为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。
参考资料：
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母亲似乎一生都在盼望。
在我们还很小的时候，母亲总是在盼望我们长大。在我们长大以后，母亲总是在盼望我们有所出息。在我们有所出息以后，母亲又总是在盼望我们平安。在我们平安以后，母亲又总是在盼望我们幸福。在我们幸福了、美满了、吉祥了，母亲，她便老去。一头的白发，满脸的皱纹，牙齿开始脱落，脊背开始微驼，思维变得迟钝，话语变得零碎，行动变得迟缓……这一切的一切，我知道，是母亲为她一生的盼望所付出的代价。
这代价太重了，它耗掉了一个女人的整整一生。
在母亲的一生中，她也许是个斤斤计较的女人，也许是个惟利是图的女人，也许是个婆婆妈妈的女人，也许是个不好好工作的女人，还也许是个贪图便宜的女人，甚至可能是个势利眼很重的女人……但是，她的这一切人格缺陷，一旦在面对自己的儿女时，立即魔幻般地消失了，唯一存留并大肆加以发挥的，是她那掏心掏肺的无私与无畏。天下的母亲都是自私的，天下的母亲又都是无私的，她的自私与无私，是一种本能，是她在自觉或不自觉间母性的流露与展示。在这样的状态下，我们就一天天长大，母亲就一天天老去。
每一个人的母亲，都是这样，这是母性动物的本能。小时候在乡下，家里养得有一群鸡。印象最深的是一只大黄母鸡。一天，当这只大黄母鸡带着刚孵化出来的一群小鸡在山坡上觅食时，突然从天空俯冲下一只鹰。母鸡见状，毫不犹豫地以自己的生命去阻拦，它想把鹰引开，但是，那只鹰不是对着它来的，于是，母鸡又立即奔回来护卫那群小鸡，并用自己的喙、爪和翅膀去与鹰搏斗。这时候，母鸡已经把生死置之度外，一心想着的，就是自己的儿女。母鸡的抵抗自然是无济于事，当一只小鸡被鹰叼走后，母鸡仰起头，扑闪着翅膀，对天空“咯咯咯”地一阵猛叫。我想它的这叫声，一定是属于破口大骂，说不定还骂得十分难听和歹毒，只是我听不懂罢了。打这以后，母鸡不再带小鸡去山坡了，而是出没于竹林深处，游走在灌木丛中。它知道，这些地方能够获得安全，能够规避天敌，能够把儿女们安全地养大。无独有偶，在北极，有一种鸟叫雪燕。在冬天即将来临的时候，北极熊为了有充足的能量过冻，就大肆捕猎雪燕。成年的雪燕能够飞翔，不能捕猎，北极熊就专门捕猎还不能飞翔的小雪燕。为了自己的儿女不被北极熊吃掉，大雪燕就经常与北极熊周旋，甚至时常在不小心时被北极熊吃掉。
我们人类的母亲，其母爱的本能，其实与那母鸡与雪燕差不多，虽然这个比喻不雅，但同理。还有一种虫子，不知道它的名字了。它为了儿女们能够长大，就让还没有睁开眼睛的儿女吃自己的身体，待把它的身躯吃完，它的儿女们就长大，就可以独立了。这种虫子，一代一代都这样着。它们为了自己的儿女，为了自己的家族，不惜以自己的生命来换取兴旺与昌盛。这样的牺牲，实在是让人感动，虽然它是一种很讨厌的虫子，但一想到它如此地奉献着母爱，就不再有灭绝它们的想法。
一个母亲在作着如此的牺牲，那么，她的儿女间是怎样的呢？我看过英国一个记录片，里面讲述的是杜鹃鸟的故事。杜鹃一窝要下七八个蛋。这些蛋，当然不是同时孵化出小杜鹃，而是有先后的。让我万分惊讶的是，先孵化出来的小杜鹃，眼睛都还没有睁开，甚至连毛都还没有长出来，就是这样的状态下，先出生的小杜鹃，为了自己的生存，为了受到独宠，居然用背和屁股把还没有孵化出鸟的蛋，一个个拱出鸟巢，从树梢上掉下来，摔得粉碎。这个场面，实在是触目惊心，叫人不寒而栗。母杜鹃回来，看见没有孵化的蛋被摔碎后，它久久地望着一地的蛋清与蛋黄，木然地发呆。当然，这只母杜鹃在小的时候，也是这样过来的，否则，它不会活在这个世界上。但是，这只母杜鹃在成为母亲时，它会对着自己死得粉碎的儿女们长久地发呆。我猜想，它的这种发呆，也许是在默哀，或许是在悼念，是在哭泣，是在为自己没有尽到一个母亲的责任而在自责吧？
小杜鹃弄死自己亲手足的现象，在我们人类依然存在。在四川一个边远的小村，就发生过类似的惨剧。一家五口，父母各一，儿子三个。在去年的上半年，这家的父亲死了，三兄弟就闹死闹活要分家，母亲无奈，就同意了。由于贫穷，家里唯一值得分的就是两百多斤玉米。为了分这两百多斤玉米，兄弟仨开始是吵，接着是打，后来发展到用菜刀乱砍。一时间，菜刀到处，血光飞溅，嚎声震天。结果，在这场血淋淋地砍杀中，砍死一个，重伤一个，另一个的耳朵被啃掉了。这时候，他们的母亲好像是疯了，拖着一大口袋玉米就往野外狂走，她一边走一边不停地向着天空抛洒玉米，并不停地嚎啕着……我相信，在这个母亲在生这三个儿子的时候，在把他们抚养大的过程中，绝对不希望他们有这样一种结局的。她肯定是希望他们都平安，都幸福，都儿孙满堂。但是，她一生的盼望被儿子间的私欲与本能彻底粉碎。这位母亲的晚年，就注定要在这种被粉碎的盼望中痛苦地度过余生。
是的，天下的母亲，无一不在盼望自己的儿女好，因为这些儿女是她的作品，是她的成果，她要对自己的作品和成果付出最大限度的责任与使命。这就是一个母亲的全部人生，她不盼望自己发达，但她总是希望儿女们发达；她不奢求自己荣耀，但她一定是盼望着儿女们能够荣耀。儿女们发达了，荣耀了，作为母亲，她又总是羞于要求儿女们的奉养。因此，母亲的一生，总是在默默地奉献而不求任何回报。
母亲在作着如此的奉献和牺牲，那么，作为儿女，又是怎样在对待母亲呢？这里有一个故事，已经很多年了，但至今依然在震撼着我——还是在四川，在解放前，有一户姓张的地主，他家有一百五十多亩田地。在即将解放的时候，张地主就死了，留下老婆和一儿一女。解放后，尤其是土改时，这家人的土地不仅被瓜分了，而且遭到了斗争。地主婆的儿子为了割断与地主的血缘关系，就主动到土改工作队去揭发自己的母亲，说她在解放前是如何伙同父亲残酷地剥削和欺压佃户等等罪行。工作队的队长就说，明天要斗争你母亲，你能站出来斗争她吗？这个儿子立即保证没问题。第二天一大早，这个儿子亲自把自己的母亲五花大绑着，押送到镇上。斗争大会开始后，这个儿子第一个跳上台声讨自己的母亲，并一把鼻涕一把泪地控诉着。让人没想到的是，这个儿子一边控诉，一边抬起脚踢自己的母亲。他的母亲那里受得住他踢，一个跟斗就栽倒到台下去了，当即被摔得满头是血。但是，就是在这样的状况下，这个儿子猛地跳下台，像老鹰抓小鸡一样把自己的母亲从地上抓起来，然后又猛地推上台，继续斗她、踢她、打她的耳光。这时候，他母亲实在是招架不住了，就叫儿子不要踢了。他儿子不仅不听，还大声问台下的人还要不要再踢她。他得到的回答当然是再踢。于是，这个儿子就又猛烈地踢着自己的母亲。斗争会结束后，这个儿子把母亲押着，游走四乡，并一路高声控诉着她。大约是一个星期后，上级决定枪毙这个地主婆。她的儿子得到这个消息后，立即赶到土改工作队，说为了与地主阶级划清界线、重新做人、接受党和人民的考验，他强烈请求亲自去执行枪决母亲的任务。工作队当即同意了他的请求。于是，这个儿子端着枪，押着自己的母亲，一步步走向刑场。执行枪决的时候，本来一枪就够了，但为了表示与地主阶级誓不两立，他对着自己母亲的头，连续开了五枪，以至于把他母亲的头打得一点都没有了，只剩下一截血淋淋的脖子……按理说，他到此就应该罢手了，但是，他心头的阶级仇恨还没有发泄完，认为自己还没有最彻底地与地主阶级划清界线，于是，他又把自己母亲的尸体吊在一棵大树上示众，在烈日下暴晒了三天……
搞土改和镇压地主，在当时的年代，是出于一种政治的需要。让人万分震惊的是，地主婆的儿子，为了了断血缘、划清界线、重新做人和取得信任，居然连自己的母亲都要亲自毙掉……面对这样的儿子，我还能说什么？面对这样的母亲，我又还能够说什么？我只能长叹一声——人啊——人——！
无论面对和经历着怎样的苦难和不幸，一个女人一旦成了母亲，她的全部希望就统统交给了儿女。在她的一生中，儿女是她的焦点，是她的唯一，是她的期盼，是她的全部，无论在什么时候，一个母亲都可以为儿女忍受饥饿，承受灾难，背负屈辱，甚至可以为儿女们去挡死。
如果人类真的是高级动物的话，那么，这种高级就体现在有文化知识、有道德规范、有家族伦理、有进去精神。从这层意义上来说，人类的母亲，她对儿女所做的一切付出与奉献，就充满着一种人的理智与激情，就彻底有别于其它低级动物，而成为整个人类伟大的母亲。
这种伟大，与阶级划分无关，与贵贱之别无关，与道德的好坏亦无关，她所剩下的，惟有赤裸裸的母爱，是既自私又无私的母爱。在这个世界上，无论是伟人还是贱人，也无论是圣人还是白痴，都或多或少地接受过母爱，没有母亲就没有人类，这是一个真理。
是的，在几十年的风雨和坎坷中，母亲总是在盼望着，并在这种盼望中老去。她的老去，不全是岁月的煎熬，不全是人生的磨难，更多的是——她把生命、欢乐、幸福给了我们，到了最后，她留给自己的，是一头稀疏而怆然的白发，是一脸粗糙而扭曲的皱纹，是生命的黄昏中行将熄灭的一轮夕阳……
在这样的时候，母亲什么都不再想要，只想儿女们能够时常围在她的身边，能够经常喊她一声妈妈。是的，她的一生，对于自己的儿女，就只有这么一点点要求，就只有这么一点点希望。但是，在儿女们为自己的生计奔波的时候，为自己的前途忙碌的时候，为自己的理想奋斗的时候，我们的母亲，她连这最后的一点点要求都不再提及了，顶多也就是对儿女们这样说：等你们有空了再回来吧。
每当听到母亲这样说的时候，我，心灵在颤抖，好想哭……
