一、中国潜在经济增长率放缓符合内在经济规律当前，中国经济发展步入新常态，经济增速正从10%左右的高速增长转向7%左右的中高速增长。从要素结构看，随着人口结构的变化，适龄劳动人口（16-59岁）总量开始减少，劳动力投入对经济增长呈现出负贡献；随着人口红利高峰期过去，储蓄率开始下降，资本积累对经济增长的贡献开始减弱；随着比较优势逐步减弱，外贸出口增速大幅放缓，技术溢出效应减小，劳动力由农村向城市的转移效应放缓，而技术进步和人力资本短期内比较稳定，因而短期内全要素生产率（TFP）也存在放缓态势。从产业结构来看，2012年起中国服务业占GDP的比重超过第二产业，服务业逐步成为经济增长的主导产业。由于当前中国服务业劳动生产率低于第二产业，因而服务业占比提高会导致整体经济的增速降低。从经济总量来看，2014年中国GDP总量达到10.4万亿美元，增量高达8000亿美元。一般而言，一国经济总量达到一定程度后，随着经济规模增大而边际经济增速会递减。因此，从要素结构、产业结构、经济总量等方面看，中国经济逐步转向中高速符合经济发展的内在规律。认识新常态，适应新常态，引领新常态，是当前和今后一个时期中国经济发展的大逻辑。不仅中国国内各级政府、企业和居民要认识到这种发展趋势，而且国际社会也要认识和适应这种变化，不能寄希望于中国经济始终保持在高速增长状态。二、中国经济放缓是短期需求减弱与中期结构调整叠加的结果当前，中国经济减速是多因素共同作用的结果。从短期周期性因素来看，世界经济复苏低于预期，中国外需明显不足，人民币实际有效汇率持续大幅升值进一步抑制出口增长；企业盈利前景不佳以及去库存化等因素导致投资出现减速；房地产和汽车两大消费龙头市场调整导致消费稳中略降。从中期结构性因素来看，当前中国经济增速换挡的压力和结构调整的阵痛相互交织，新兴产业增长难以弥补传统产业下降的影响，要素投入支撑作用减弱，结构升级要求提高，化解过剩产能、强化生态环境保护等都会影响经济增速。从体制机制因素来看，尽管中国政府已经大力推进简政放权，但是改革尚未到位，各部门、各地方行政效率较低影响到政策落实。此外，各地不同程度地存在懒政不作为现象，稳增长政策执行不到位。三、中国可以实现全年预期经济增长目标今年上半年，尽管中国传统制造业减速明显，但是，机器人、电动汽车、服务器、智能终端、铁路机车等制造领域增长迅速，特别是股市带动金融业、电商带动快递业等现代服务业快速增长对宏观经济做出了积极贡献。展望下半年，股市成交大幅缩水使得金融业对经济增长的贡献将显著减弱，但随着连续降息降准、扩大财政支出和清费降税、以及实施重大投资项目工程包和消费工程包等一系列稳增长政策逐步见效，改革红利不断释放，加之基数较低等因素，中国经济有望保持小幅回稳态势，可以实现全年GDP增长7%左右的预期目标。四、中国经济仍是世界经济增长的重要引擎2014年中国经济总量突破10万亿美元，约占全球经济总量的13.4%，高居世界第二位，对世界经济增长的贡献高达30%以上。目前，尽管中国经济面临较大的下行压力，但是7%左右的经济增速是主要经济体中最快的增速之一，而且由于总量基数高，7%左右的增长将带来巨大的GDP增量，中国经济仍然是全球经济增长的重要引擎。同时，中国正着力推进更高层次对外开放，进一步放宽外资准入、加快双边、多边自贸区建设，特别是随着“一带一路”战略的实施，中国同其他国家的经济联系将进一步增强，对全球经济增长的带动作用将更加凸显。当前中国经济减速换档，表象来看会对那些高度依赖中国市场的资源出口国影响较大。然而，从大宗商品来看，铁矿石进口降幅有限，1-8月铁矿石进口同比仅下跌0.2%，而且增速微跌与上年同期16.9%的高基数有关；尤其是原油进口增速不降反升，1-8月原油进口量同比增长9.8%，增幅同比加快1.4个百分点，近三年来增速在持续加快；1-8月大豆进口量同比增长9.9%，谷物进口量增速更是高达84.6%。中国经济减速对欧美经济增长的影响并不明显。今年以来中国进口额大幅下跌的主要原因在于进口价格下跌，剔除价格后1-8月份中国进口实际增速仅下跌4%左右。尤其是中国经济减速并非近期美国股市暴跌的“罪魁祸首”，美国股市下跌的主要原因是美联储加息预期意味着货币政策将会转向，市场流动性收紧；同时，金融危机以来，道琼斯指数上涨了170%，存在估值技术调整的需要。
今年，国际环境更加复杂化，不同经济体宏观政策在不断分化。先看发达经济体，欧元区刚刚走出危机最差的时期，2015年经济增长可能稍好于2014年，但是2015年欧元区债务恶化不会明显缓解，通货紧缩将会持续，在此形势下，欧元区于1月推出欧版QE，实行宽松的货币政策，在宏观政策上表现为“放松”。再看日本，在2014年4月提高消费税后经济增长已经连续几个季度萎缩，2015年经济不会好于2014年，为了刺激经济，实现预期通胀和增长目标，将在宏观政策上继续实行超宽松量化货币政策，在宏观政策上也表现为“放松”。在这次危机中，美国在发达经济体中表现突出，私人消费抬头、制造业回流、失业率下降等都使经济向好。但美国2014年11月宣布退出QE，并于2015年年中可能开启加息窗口，宏观政策总体趋势表现为“收缩”。发达经济体之间宏观政策的收和放对世界经济的影响是深刻的，由于美国是世界超大经济体，欧洲日本等其他发达经济体的放松带来的影响，不足以抵消美国在宏观政策上收缩给世界带来的冲击和影响。 再看新兴经济体。中国和印度在新兴经济体中是表现相对较好的两个经济体，这两个经济体目前为了应对经济形势变化，都相继采取了放松的宏观政策。但是阿根廷、委内瑞拉、巴西、俄罗斯等经济体，面对资本外流和通货膨胀，经济增长面临巨大压力。新兴经济体的经济形势和宏观政策也分化了，对中国经济增长和宏观调控带来不同挑战。 总之2015年，世界经济对中国经济影响有利有弊。去年以来美元坚挺回流、世界大宗商品价格不断回落，对我国进口大宗商品价格降低成本有利。比如石油我国每年进口约三亿多吨，如果价格降一半，我们进口原油会节省一千亿美元左右，当然这是理想状态，还有铜、黄金、铁矿石、大豆棉花等。但是，当世界大宗商品价格不断回落以后，必然引起新一轮的世界通缩。一旦通缩，国际市场需求将进一步萎缩，对中国产品出口将形成严重需求约束。还有，在国际资本回流美国形势下，除了美国之外，世界上20多个国家开始竞争性货币贬值，这使得我国人民币对美元汇率相对稳定，对其他货币明显升值。这严重抑制了中国的出口，这对当前我国经济带来了不可忽视的影响。 国内经济增长影响因素有利有弊 先从有利的方面看，有以下四大方面能给2015年经济增长托底。 一、改革步伐加快，改革力度加大，能释放一些体制改革红利，可促进经济增长。比如，党的三中全会提出336项改革措施，四中全会提出190项改革措施，加在一块526项改革，每年分解80多项。如果2015年按预期完成改革任务，必将对经济增长产生积极作用。又如，行政审批权限的取消和下放、金融体制改革、财税体制改革、国企改革、新型城镇化试点改革、户籍制度改革等，特别是各种改革试点的推进产生的示范效应，都将为经济发展释放出红利。 二、从经济结构调整上挖掘增长潜力，有利于经济增长。本届政府积极推进发展模式创新，通过产业结构和区域结构调整，将城乡、产业、区域串联起来，即串联式发展经济。提出产业融合发展、区域协同发展，打造长江经济带、京津冀协同发展、推进新型城镇化，这都是创新思维。将产业、区域、城乡串联起来发展能产生联动效应，会带来1+1>2的效果。 第一，积极推进新型城镇化，解决三个亿的人口问题。一是农业转移人口市民化一个亿，促进农业转移人口落户城镇，解决他们长期悬在半空问题，会产生几万亿的GDP，二是棚户区改造一个亿人口，促进一亿人居住棚户区和城中村改造，解决困难群体安居乐业问题，也可产生上万亿的GDP，第三是中西部地区就近城镇化一个亿，逐步减少大规模人口“候鸟式”迁移问题。为了推进新型城镇化，国家在北京、江苏、安徽、浙江等省市选择62个城市（镇）于2014至2017年进行试点，然后全国推广。如果试点成功并推广，经济还会增长一大块，而且这种增长是健康的。 第二，打造长江经济带，今年要开好局。打造长江经济带要解决三个问题，一是沿长江经济带建设基础设施互联互通网络体系，黄金水道建设，高效铁路体系建设，便捷公路体系建设，发达的航空体系建设，油气能源管网体系建设，还有城市交通便捷体系建设等，这些建设都需要巨量投资。二是沿长江经济带培育几个城市群，下游以上海为中心的城市群，将上海与周边城市有机连接在一起；中游以武汉和长株潭为中心的城市群，将周边的中小城市彼此相连；上游以重庆和成都为中心的城市群，这些城市群形成以后，会出现一个更有效的城市经济发展圈。三是沿长江经济带打造产业集群，高科技、先进制造、汽车制造、新能源、信息、生物等产业集群等发展兴起，必将推动这个区域的快速发展。 第三，推动京津冀协同发展，将北京和天津同周边城市连接起来，即协同发展，基础设施、公共服务、通讯、水电网管设施、产业发展、生态建设等都实现互联互通，也能带来经济增长的联动效应。 三、实施新“走出去”战略。“一带一路”战略指的是向西建设陆上新丝绸之路经济带，可称“路丝”，依托国际大通道，以沿线中心城市为支撑，以重点经贸产业园区为合作平台，打造新亚欧大陆桥、中蒙俄、中国—中亚—西亚、中国—中南半岛等国际经济合作走廊，实现欧亚一体化；向东建设海上丝绸之路，简称“海丝”，以重点港口为节点，从海上打通贸易通道，加强与亚洲周边、欧洲、非洲等经济联系，共同建设通畅安全高效的运输大通道。近期重点建设中巴、孟中印缅两个经济走廊，实现亚太经济一体化。实施“一带一路”战略，使中国对外开放形成了一个新视野和新战略。这会给中国带来一片新天地。中国将从过去的以出口劳动密集型产品为导向转向以资本、技术输出带产品输出，这是一个战略转型，如果做好了，会把中国带向一个新的时代。比如建亚投行，中国出五百亿美元，英国、法国、德国、意大利、澳大利亚、韩国等50多国都愿意成为创始成员国。还有我国已经建立丝路基金，注资400亿美元。这些都会对当前和未来经济发展产生深刻影响。 四、今年中央会继续强化实施微刺激的宏观政策。中央经济工作会议提出，实施积极的财政政策要有力度，稳健的货币政策要更加注重松紧适度。政府工作报告又提出积极的财政政策要加力增效。2014年以来我国的很多措施都是定向调控、结构性调控，例如9月30日放松第二套房的房贷政策，70个城市66个城市相继取消商品房限购；10月到11月，国家批复30项铁路和机场建设项目合计9000多亿元，加上特高压和港口项目投资超一万亿；还有，11月22日降息，12月28日央行378号文将同业存款纳存，今年2月5日实施普遍降准和定向降准，可释放约9000亿货币，3月1日起又下调存贷款利息。总的来说，上述四大方面的因素，都会为今年中国经济托底，把中国经济保持在预期区间。 但是有以下几大因素对我国经济增长会构成较大下行压力。一是长期因素。中国经济已经出现了周期性下行，从高位向中位下行似乎是一种趋势。在总量方面，经济增长将从高速向中位转换；在结构方面，中国再想像过去一样靠高投资来带动经济增长的时代已经结束了。我国的投资规模已经51万亿，63.64万亿GDP中有如此大的投资规模，再扩大投资规模将受到空间限制。还有产业结构调整，我国制造业规模发展得过大，再继续刺激传统劳动密集型产业的增长，也受到国际和国内市场需求不足的强烈约束。由于传统劳密型产业长期过剩，新兴产业成长缓慢，结构调整将面临剧烈阵痛。在调整过程中，传统产业首先要淘汰或转移，这会使依靠该行业营生的人群受到冲击，而另外一部分人通过创新又会获益。因此，本阶段产业转型中，新兴产业的成长和扩张，必然要以一部分传统产业淘汰为代价，比如网络销售给传统商业带来极大的冲击。 二是消费增长缓慢。我国需求结构转换已经传出好消息，消费占GDP的比重有了微弱上升，投资的比重出现了下降苗头。但是，与同等发展水平国家相比，我国的投资占GDP比重明显高，居民消费占GDP比重太低。当前我国遇到的最大问题是在压缩“三公”消费之后，私人消费没有及时补上，造成总消费增长缓慢。当前和今后，我国面临的最大问题不是投资能不能再增长，而是消费在需求结构转换中不能实现正常上升。 三是落后产能淘汰后，接续产业成长缓慢，导致经济增长乏力。从生产投资看，当传统的产业被淘汰或转移之后，新兴产业成长缓慢，传统产业改造滞后，导致经济增长率下滑。落后产能是污染、不好的GDP，当这些产业被淘汰以后，绿色的、有质量的GDP没上来，最后经济增长必定要下滑。因为落后产能淘汰是快变量，产业升级改造和新兴产业成长是慢变量，快慢之间必有一段空档期，在空档期缺乏接续产业条件下，工业投资增长必然下降，经济增长就不会太快。 对策与建议 基于以上因素，当前和今后形势判断是，总供给和总需求失衡，主要是总需求回升缓慢，解决需求不足仍然是今后一段时间内的主要任务。今后，在政府微刺激和投资拉动下，基础设施公共投资会向好，但制造业、房地产业投资难有明显回升，消费继续呈现低缓增长趋势，出口增长会延续低速状态，经济增长仍面临不小的压力，预计全年增长率会低于2014年。 为了稳增长，防止经济增长过大偏离预期目标，今后我国的宏观政策方向是，继续实施积极的财政政策与稳健的货币政策，积极的财政政策要加力增效，稳健的货币政策要松紧适度，强化微刺激力度，加大定向调控、结构性调控。 在今后三个季度，具体要做好以下几方面工作： 一是继续扩大财政支出规模，一方面用于新型城镇化和三大战略部署方面的投资，一方面用于能刺激和改善消费侧方面的投资和公共服务支出。同时，还应从财政中拿出相当一部分财力，继续加大对中低收入人群特别是贫困人群的援助力度，解决这些人群住房、就业、上学、看病、养老等基本需求问题。另外，财税政策要在减法上做文章，例如降低部分日用工业品的消费税，增加家电甚至家具更新消费补贴，提高个人所得税起征点等都是比较好的选择。 二是实施中性偏松的货币政策，更大地发挥货币政策力量，推动稳定经济增长。运用有效货币政策工具，增加货币和信贷供给，从制度和政策两方面增加中小企业、新兴产业的信贷规模，解决他们的融资难融资贵问题。一方面可继续降低存款准备金率和存贷款利率，向市场适度增加货币供给；另一方面可继续放宽金融市场进入门槛，允许并支持社会资本依法建立民营金融机构，从制度上扩大金融供给。 三是加快改革落实工作，选择能促进经济结构调整、加快社会结构转型的体制改革方面进行优先、重点推进，比如财税体制、金融体制、国民收入分配制度、户籍制度、行政审批权限、垄断行业限制、土地矿产能源等资源制度等方面加快改革。
可以写一下自己的看法和现在发展现状，比如：
虽然近几年国际经济相对萧条，但是中国的经济仍然保持着较稳定的增长。但是这种经济增长主要是政府主导的基础设施建设以及股市，房地产泡沫等表面增长。
国家的一系列政策倾向于保持经济增长，取得GDP的稳定增长。在美国出现次贷危机，危及全球经济时中国推出四万亿的投资计划，在大量的政府支出的支撑下，中国在全球主要经济体中实现了正增长，实现了保八的经济指标。
中国的经济自改革开放以来得到了飞速的发展，同时在经济，科技，教育，民生等各方面都有了很大的提升。中国的发展也使得中国在国际上的地位得到提升，在国际事务中具有了更多的话语权。
扩展资料
面对疫情冲击，我国经济重启取得积极成效，3月份以来各项经济指标正逐步好转，许多新产业新业态快速发展。这充分表明，我国经济经受住了疫情的严峻考验，展现出强大韧性和巨大潜能。
优势来自雄厚的物质基础。完备的制造业体系、日益强大的创新能力，是我国经济行稳致远的法宝。下一步，要加大政策支持力度， 继续推动制造业高质量发展，在重点行业领域、基础工业领域培育一批全球供应链核心企业。
以信息网络为基础，以技术创新为驱动，助推我国制造业抢抓新机遇。今后，我们将加大新基建与制造企业应用场景深度融合的推进力度，云端、网端、终端齐发力，持续培育具有全球竞争力的世界一流先进制造企业。
今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。
一、2009年房地产市场急剧升温
在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
■ 1．投资增长：逐季加快，回升势头好于预期
在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。
2．销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增
进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的"井喷式"行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。
■ 分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。
3．价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行
在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。
■ 分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。
表1.9月份房价涨幅较快的城市
■ 4．资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快
受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。
■ 5．供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹
前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的"量价齐升"和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。
6．国房景气指数持续走高 9月份，全国房地产开发景气指数（简称"国房景气指数"）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。
■ 二、多种因素促进房地产市场逆势上扬
1．宽松的货币政策是直接原因
房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。
2．通胀预期是间接诱因
基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现"价升量滞"的局面。
3．消费结构升级是重要基础
国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。
三、我国房地产市场再次调整的可能性
无论是从行业发展周期来看，还是从价格水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。
1．从行业发展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充分的
在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退），经济增长和物价之间依次有"低增长、低物价"、"高增长、低物价"、"高增长、高物价"、"低增长、高物价"四种组合。实际上，房地产行业也有着类似的循环规律：（1）一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓"量跌价升"阶段；（2）接着价格和成交量会双双下降，即"量价齐跌"阶段；（3）随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入"量升价低"阶段；（4）最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为"量价齐升"阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。
根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：
第一阶段（2000-2002年）："量升价低"阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。
表2.2000-2009年全国房屋销售价格
指数、房屋销售量变化情况
■ 第二阶段（2003-2007年）："量价齐升"阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。
第三阶段（2008年）："量跌价升"阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。
根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。
2．房价偏高，调整空间较大
衡量房价高低的方法很多，这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。
（1）房价收入比总体偏高
当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用"房价收入比"来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。
（2）价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险不断积聚
当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用"价格租金比"来表示房价水平的高低。受数据可得性的限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。表3数据显示，近年来，我国房地产市场"价格租金比"持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。
表3.全国房屋销售价格指数
与租赁价格指数（上年=100）
■ 注：*为2009年第三季度数据
（3）从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家
2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。
因此，不论从行业发展周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。
四、2010年房地产市场
大幅调整的可能性不大
尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。
1．房地产开发投资增速将在15%左右
2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。
2．全国房价大幅下跌的可能性不大
随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。
3．全国房地产市场风险主要集中在一线城市
这里仍采用"房价收入比"来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我们测算了全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果（见表4）显示，
（1）绝大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。
（2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。
（3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。
表4.全国各地房价收入比比较
■ 注：受数据可得性限制，本表测算采用2007年数据；收入指城镇居民可支配收入，房屋面积按每套90平方米计算
五、增加供给抑制需求
促进房市健康发展
尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以"稳"字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。
1．坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策
当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。
2．财政货币政策多管齐下，抑制不合理需求
严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。
3．完善供给结构，进一步增加保障性住房建设
尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当"地王"，助推地价和房价进行政策限制。
4．引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策
坚持因地制宜、有保有压，引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。
中国经济仍处于疫后恢复期，相关的改革和政策仍需持续推进；2. 投资：整体稳步修复向好，尚未恢复至正常水平；3. 消费：受收入增速拖累，增长动力有待进一步释放；4. 杠杆率：信贷供给收紧，需提防相关风险；5. 价格：大宗价格推升PPI上涨，但对CPI传导较弱；6. 国际收支和汇率：经常账户回弹，趋势或难持续，人民币汇率仍面临不确定性；7. 国际经济形势：关注疫情分化与反复、国际货币政策转向两大风险，全方位积极应对。 人力资源而非人口总量是经济长期发展的基础；2. 如何保护和提升人力资源；3. 如何提高人力资源的使用效率。目前疫情在全球范围内尚未完全结束，我国居民收入和消费尚未恢复到疫情前的正常水平，仍处于“六稳六保”政策驱动下的缓慢恢复期，中国经济企稳根基尚需进一步筑牢。考虑到基数效应以及国际疫情可能转好造成的外贸条件变化，我们预计全年经济呈现逐季下降趋势。结合高频数据与各分项的增长趋势进行测算，我们预计2021年全年实际GDP增速约为8.2%左右。如主要风险集中爆发，全年实际GDP增速有可能降至7%左右；如国际经济形势整体向好，消费恢复平稳，则全年实际GDP增速有望突破8.5%。人力资源总量是指一个经济体内考虑到人口素质（包括健康水平和受教育水平）的有能力参与经济社会活动的人口工作时间储备。在综合考虑人口结构的变化、健康和受教育水平的提高之后，中国最近20年以来人力资源总量整体上呈现不断上升的趋势，2019年人力资源总量相较2000年提高14%。根据预测，随着教育和健康水平的继续提升，中国的人力资源总量将在2050年之前保持平稳缓慢上升，可以为新百年的中华民族伟大复兴提供坚实保障。我们建议，中国的人口国策应当转变为人力资源战略，更加关注人的发展，更加关注教育和健康。2021第一季度，我国实际GDP增速为18.3%，比2020年四季度环比增长0.6%；比2019年一季度增长10.3%，两年平均增长5.0%。目前疫情在全球范围内尚未完全结束，我国居民收入和消费尚未恢复到疫情前的正常水平，仍处于“六稳六保”政策驱动下的缓慢恢复期，中国经济企稳根基尚需进一步筑牢。考虑到基数效应以及国际疫情可能转好造成的外贸条件变化，我们预计全年经济呈现逐季下降趋势。结合高频数据与各分项的增长趋势进行测算，我们预计2021年二季度实际GDP增速约为9%，全年实际GDP增速约为8.2%左右。如主要风险集中爆发，全年实际GDP增速有可能降至7%左右；如国际经济形势整体向好，消费恢复平稳，则全年实际GDP增速有望突破8.5%。1-4月，固定资产投资同比增长19.9%，两年平均增长3.9%；但相对于工业、出口、消费，投资复苏进度相对偏慢、力度相对乏力，整体投资增速尚未恢复至疫情之前的正常增长水平。分行业来看，制造业投资恢复进度最慢，两年平均增速尚未转正；基建投资复苏乏力，增速低位徘徊；房地产投资一枝独秀，表现出较强韧性和活力，是当前拉动投资增长的主要动力。展望下半年，固定资产投资仍将保持稳定恢复态势，但增长动能可能仍然减弱，政策加力刻不容缓。ACCEPT预计全年固定资产投资增速为8.5%-9.5%。虽然第一季度居民消费与社会消费品零售总额的同比增速分别高达17.6%和33.9%，然而较高的增长速度主要是由于去年低基数所导致的。综合考虑过去两年的整体情况，当前居民消费的增长速度仍要慢于疫情爆发前2018年与2019年的水平。导致消费反弹不足的最主要原因，是总产出恢复并未完全反映在居民收入的提升之中。除收入因素之外，年初疫情的偶有复发与消费习惯的调整也部分地导致了居民消费增长的放缓。我们认为，在经济增长总体性恢复的大背景下，今年三至四季度，我国居民消费有望出现U型反弹。
到这里222
