处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题的正当程序
一、房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼
民事审判是人民法院依照民事诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对案件事实进行判断并对民事主体争议的民事权益作出裁判的司法行为。行政审判是人民法院依照行政诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对被诉具体行政行为进行合法性判断并作出裁判的司法行为。房地产纠纷中既有民事行为又有行政行为，而且这两类行为相互关联、互为因果，有效的民事行为具有约束力；合法的行政行为具有公信力、确定力、拘束力和执行力，合法的行政行为应当建立在有效的民事行为的基础上。民事行为受私法调整，行政行为受公法调整，根据法的统一性原理，房地产权利关联的民事行为与行政行为的目的与指向应当是一致的，产生纠纷后两类审判的结果也应当是一致的。完整的房地产权利属于对世权，应当进行公示，公示即具有排他性。因此法律规定房地产登记机关对房地产所有权、居住权、他项权登记进行公示，这种公示行为系行政确认行为，体现了浓重的行政干预色彩。房地产权属登记是房地产管理机关应申请人的申请作出的行为，申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料。因此，房地产权属登记行为属于可诉的具体行政行为，它成为行政诉讼的受案范围。同时它的关联行为大多属于民事行为，而民事行为必然存在一些纠纷，这些纠纷属于民事诉讼受案范围是毋庸置疑的。显然，由于民事行为与行政行为关联性的客观存在，导致民事诉讼与行政诉讼也必然存在交叉，即民事审判会涉及具体行政行为，行政审判必将涉及民事行为。房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼主要存在以下形式：
第一，房地产买卖合同纠纷诉讼。房地产买卖合同纠纷是因为房地产买卖合同签定后在履行中产生纠纷，主要包括：一房多卖、房屋的面积分歧、房屋的性质分歧等。例如某开发公司与张某签订房屋买卖合同，将一套房屋以50万元的市场价格卖给张某，而后该开发公司为了融资，又将该房屋以明显低于市场价格的40万元卖给李某，且李某明知房屋已经出售便迅速办理了房屋所有权证。张某向法院提起民事诉讼要求开发公司交付房屋，被告开发公司以房屋已经出售并办理所有权证为由，抗辩无法履行交付房屋的义务。此时，法院应当行使阐明权，告知原告作为利害关系人向法院提起行政诉讼，诉请法院判决撤销登记机关给李某颁发的房屋所有权证。本案中李某属于恶意取得，其民事行为损害了善意第三人张某，属于无效民事行为，房屋登记机关颁发房屋所有权证属于违法行政行为，应当予以撤销。
第二，继承纠纷诉讼。被继承人依法拥有的房地产在继承中常常发生纠纷。这种纠纷有些发生在权属转移登记之前，也有的发生在转移登记之后。如果纠纷发生在转移登记之前，那么就属于单一的民事诉讼；如果发生在转移登记之后，就存在两类诉讼的交叉。
第三，抵押合同纠纷诉讼。根据担保法的规定，房地产抵押是指债务人或者第三人不转移抵押房地产的占有，将该房地产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。实践中，一旦债务人不履行债务时，第三人作为抵押人主张抵押无效，于是向法院提起民事诉讼，民事诉讼中抵押
权人便提供具有公信力、确定力、拘束力和执行力的他项权证。这样，民事审判必然面对行政行为。
第四，侵权诉讼。实践中，原告起诉被告侵害土地使用权和房屋所有权的案件理所当然属于民事案件，但是，在审理土地侵权民事纠纷中会遇到《宅基地批准通知书》和《建设工程规划许可证》等具体行政行为，在审理房屋侵权民事纠纷中会遇到房屋所有权证等具体行政行为。
第五，离婚财产分割纠纷诉讼。随着新婚姻法的出台，夫妻之间的财产关系有了明确的法律保障和规定。而和我国房地产事业的发展相比，不动产的立法相对落后。由于多种原因，家庭成员相互之间权利意识淡薄，配偶之间对房屋大都以一方的名义进行权属登记，在和谐的家庭中当然不存在任何问题。然而，在夫妻感情出现危机时，夫妻中署名的一方便持证处分该房产，并办理转移登记。在离婚诉讼中就难免涉及财产分割争议，如何确认权属登记这一具体行政行为就成为民事诉讼中不可回避的问题。
第六，析产诉讼。房地产权共有包括共同共有和按份共有，在共有中，以共有人的名义向房地产登记机关申请登记并领取《房屋共有权证书》。但在民事诉讼中，常会遇到出资事实的判断和权属登记行为的认定问题。
第七，赠与纠纷诉讼。合同法规定赠与合同除公益捐赠外属于实践性合同，即以实际交付为生效要件，不动产以办理所有权转移登记为生效要件。然而，随着二手房交易税赋的加重，一些人为了规避税收，便采取虚假赠与的手段，在民事诉讼中必将会遇到究竟是买卖还是赠与的判断以及权属登记行为效力的认定问题。
第八，互换纠纷诉讼。不同的房地产所有权人基于对房地产面积、位置、楼层、朝向、用途的不同考虑，常常进行差价或无差价交换。这种交换也是通过合同约定，然后向房地产登记机关申请转移登记。之后，可能因为差价、房屋质量、共有人异议等问题产生合同纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼，在诉讼中必将涉及权属登记行为效力的认定问题。
二、房地产纠纷中与民事行为有关的行政诉讼
第一，诉房地产登记机关不履行法定职责。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15天内核准注销，并注销房屋权属证书。”显然，进行房屋权属登记是房地产登记机关的法定职责。为了依法监督行政机关依法行政，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第39条规定：“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行法定职责，行政机关在接到申请之日起60日内不履行的，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院应当依法受理。法律、法规、规章和其他规范文件对行政机关履行职责的期限国有规定的，从其规定。”人民法院在行政审判时应当对原告申请时提交的申请材料进行审查，这些申请材料包括相关的民事行为，所以，该类行政诉讼就需要对相关的民事行为进行审查。
第二，诉房地产登记机关的初始登记行为。房屋初始登记是指对于国有土地上新建的房屋和集体土地通过征用转化为国有土地后，对土地上的房屋权利进行登记。对房屋权属的初始登记是房屋登记机关的法定职责。房屋初始登记也是对与之相关的前置行为合法性的认可，对于房地产开发公司而言，进行初始登记是取得商品房销售许可证的前提条件。因为进行初始登记造成当事人损失的，当事人可以依法向人民法院提起行政诉讼。此时，便涉及两类诉讼的交叉。
第三，诉房地产登记机关的转移登记行为。房屋转移登记是指在总登记以后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等法律行为之后，房地产登记机关依照申请人的申请作出的登记行为。转移登记一般是基于前述的民事行为，当事人如果因为民事行为产生纠纷而诉诸法院，可能是民事诉讼，也可能是行政行为。此时，民事诉讼如何对待转移登记行为是本文所要解决的重要问题。
第四，诉房地产登记机关的变更登记行为。房屋变更登记是指在总登记以后，因房屋发生扩建、翻建、添建、改建、部分拆除、院落用地使用范围的增减、房屋的性质、房屋的面积以及家庭成员内部人员的变化，房地产登记机关依申请对上述项目的变动予以登记的行为。例如，某被拆迁房屋在补偿没有解决之前为拆迁人违法拆除，该房屋的所有权证中记载的房屋性质为住宅，被拆迁人申请登记机关将其房屋的性质变更为经营性用房。登记机关经审查认为该房屋属于经营性房屋，于是便进行了变更登记。之后，拆迁人作为利害关系人向人民法院提起行政诉讼，要求撤销变更登记行为。此时，被拆迁人向人民法院提起侵权诉讼。如何处理好两类诉讼的关系是非常重要的。
第五，诉房地产登记机关的他项权登记行为。房屋他项权登记行政行为是指房地产登记机关对于设定房屋抵押权等他项权利，应申请人的申请作出的行为。抵押权的取得是在抵押合同有效的基础上进行他项权登记，因此，房地产他项权登记是取得抵押权的条件。实践中抵押权人以主张抵押合同有效提起民事诉讼，而抵押人常常以抵押合同无效进行抗辩，于是就出现了抵押权人提起民事诉讼主张抵押合同有效，而抵押人提起行政诉讼主张撤销他项权登记。两类诉讼同时存在，处理好合同与登记的关系尤为重要。
第六，诉房地产登记机关的注销行为。注销行为是指房地产登记机关依法办理权属登记之后，经当事人申请或者依职权对已经进行的权属登记行为进行否定的行为。例如甲公司用其自有的房屋设定抵押，向某建设银行贷款5000万元，房地产登记机关依法为其办理抵押登记并颁发了他项权利证书。一个月后，甲公司伪造债务已经履行的证据并谎称他项权利证书丢失，向房地产登记机关申请注销他项权利证书，房地产登记机关经审查便注销了他项权利证书。10天后甲公司又以该房产设定抵押，向某工商银行贷款5000万元，该工商银行向房地产登记机关查询并了解该抵押物没有权利负担，经申请房地产登记机关进行了他项权登记并颁发了他项权利证书。该工商银行于是便向甲公司发放了贷款。一个月后，建设银行知道了上述事实后便向登记机关交涉，房地产登记机关于是撤销了注销行为。
第七，诉房地产登记机关的撤销注销行为。房地产登记机关依职权或根据申请对违法的权属登记行为予以撤销，使其不发生法律效力，恢复到违法权属登记行为作出之前的状态。行政行为一经撤销，原则上具有溯及既往的效力，即自始丧失效力，但如果自始丧失效力对于公共利益、整体利益和善意第三人利益不利时，也可以确定自撤销之日起失去效力。如果因该行政行为使行政相对人的信赖利益等合法权益受到侵害，国家应当承担行政赔偿责任。上述案例中，建设银行申请房地产登记机关撤销了注销行为后，工商银行认为自己的抵押权受到损害对撤销注销行为提起行政诉讼。
三、我国法院处理此类纠纷程序的多样性
涉及房地产纠纷的诉讼方式可能是行政诉讼也可能是民事诉讼，由于法律规定的两类诉讼的分工并非十分明确，作为法官也并非能够准确确定，因此，原告在进行判断时难免存在偏差。解决这种偏差，可以通过人民法院阐明权的行使，告知原告进行正当程序的救济，无论如何人民法院应当尊重原告的诉讼选择权，不能违背原告诉讼自主的意愿。无论原告选择民事诉讼还是选择行政诉讼，只要符合法定的起诉条件，人民法院都必须受理。
对法院受理这种房地产行政、民事纠纷争议重合案件后，适用哪种程序以及两种程序的先后，我国现行法律和司法解释没有明确规定，审判实践中各自为政，理论界也是见仁见智。其一，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以相关的行政行为的公定力为基础认定权属登记行政行为合法，作出民事判决；其二，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以司法权优于行政权原理直接将相关的行政行为作为优势证据进行审查，甚至直接认定权属登记行政行为无效，作出民事判决；其三，采取先行政后民事的程序，如果原告先提起民事诉讼，法院应当先中止民事诉讼，等行政判决生效后，再恢复民事诉讼；其四，采取行政附带民事，在行政判决时一并对民事争议作出判决；其五，原告分别提起民事诉讼和行政诉讼，法院分别作出行政判决和民事判决。
笔者认为第一种做法是程序的“大民事”，对权属登记行为不予审查而直接套用，并在民事判决中予以确认，使得按照正当程序即行政诉讼审理可能会出现司法不统一，或者出现难以进行合法性审查的局面。
第二种做法是程序和实体的“大民事”思想在作怪。完全通过民事审判解决房地产纠纷的局限性表现在房地产所有权通过登记进行公示，通过公示使该所有权具有对抗力，即具有对抗善意第三人的能力。这种登记是行政机关在对相关民事行为进行有效性确认的基础上的行政确认行为，该确认行为具有公定力。这样必然存在两类行为，也会因此产生两类诉讼，传统的处理方式普遍采取民事诉讼解决争议。然而，民事审判解决房地产纠纷具有局限性，表现在：(1)将权属登记的行政行为作为证据进行审查，与将该具体行政行为纳入行政诉讼受案范围按照正当程序进行合法性审查存在冲突，有时甚至出现同一法院作出的民事判决与行政判决相矛盾，造成司法混乱，导致司法公信力下降。直接审查具体行政行为，违反正当程序原则。(2)不能将行政机关作为第三人纳入诉讼，在房地产权属登记损害赔偿诉讼中一般为多因一果，房地产登记机关违法登记也是造成损害的原因之一，特别是在“责任政府”理念的传统下，相对人对行政机关的信赖是执政者最为宝贵的资源，理所当然，登记机关应当为其违法行为“埋单”，但民事诉讼无此功能。(3)不能判决行政机关承担行政赔偿责任。
前述第三种做法具有合理性，笔者支持该种观点，因为它可以保证司法统一原则、正当程序原则、责权一致和司法权优先原则得到全面贯彻。该做法即使法律不作任何修改，在法律逻辑上也没有任何障碍，因为行政诉讼法规定，行政诉讼是人民法院对被诉具体行政行为的合法性进行审查，具体行政行为证据是否确凿是合法性审查的重要内容，对具体行政行为证据是否确凿的审查必然包括对相关民事行为的审查。在行政诉讼法颁布之前，人民法院适用民事诉讼法审查具体行政行为没有任何问题，但是在行政诉讼法颁布之后，依照行政诉讼法规定的程序审查具体行政行为才是正当程序。
第四种做法在立法的层面上应当属于上策，它符合正当程序原则、司法统一原则和公正效率原则，也可以解决民事案件办不完、行政案件不够办的问题，有利于有限司法资源在法院内部的有效配置，是立法的发展方向。就现行法律、司法解释来说，最高人民法院司法解释规定，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第61条规定：“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”即行政附带民事判决。目前，对于涉及权属登记的行政案件进行行政附带民事审理没有法律依据。
第五种做法容易出现相互矛盾的司法判决，无论在目前的司法中还是在将来的立法中都是不可取的。
随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。
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城市商品房相关权若干问题的研究（一）
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序言
目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。
一、城市商品房相关权益的基本问题
（一）城市商品房相关权的概念及性质特征
1.城市商品房相关权的概念
商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。
（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。
（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。
2.房屋相关权的性质
房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。
房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].
他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）
3.相关权是一种边缘权、交织权
商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。
（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性
商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。
1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。
2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。
（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。
（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。
（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。
（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]
3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。
（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。
（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。
（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。
（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].
1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。
（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。
（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。
（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。
笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。
2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。
3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。
相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。
1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使
如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。
2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：
（1）因规划占地，绿地等减少。
当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。
（2）改建 增建。
任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。
（3）维修。
为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。
3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。
对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。
4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4
如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].
如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。
（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同
1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。
（2）相关权不一定相邻
相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].
2.相关权与区分所有之间的关系
建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。
