一 中国房地产业的发展水平
房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。
二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题
①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。
②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。
③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。
④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
三 中国房地产业的可持续性分析
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。
①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。
②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。
③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。
④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。
⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。
四 中国房地产业可持续发展评价指标体系
房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
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下我国房地产行业 SWOT 分析
我国房地产业发展制约因素分析 由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定 的制约。 一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富 的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在 房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向 规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入 WTO 之后，许多在过去有效的方法不再适用 的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。 二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必 须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍， 很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会 更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的 问题。 三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。 目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有 发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交 易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师 事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业 务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范 的行业管理。 四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系 是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担 出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋 买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立 了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应 的管理政策。 五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法 规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执 法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经 营的效率和效益。 六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的 作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质 量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功 能、环境、服务等方面质量的要求。 第二节 我国房地产业发展的优势分析 1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建 设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米”（这是指建筑面积，按 1.33 平方米建筑面积折合 1 平方米使用面积计算，为 16.54 平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住 房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理 业”。 2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部 大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标， 必然伴随有房地产业的大发展。 3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓 励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经 济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。 4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利 性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观 念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。 5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上 消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱 的状态，在行为规范方面有了很大的进步。 6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大， 国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和 价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。 7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、 中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规 范。 8.我国已加入 WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等 方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。 9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我 国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国 13 亿人口中有 8 亿属于农村人口,目前我 国城市化比例仅 30%,远低于发达国家 70%--80%的发展水平。而在人均 GDP800-1300 美元的 阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农 村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经 之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和 政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的 城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。 10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和 全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发 展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区 域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商 将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我 国房地产业的平衡发展。 11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现 在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以 及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地 产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐 步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧 少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产 金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我 国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合 理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐 步加大。
