【摘要】当前我国房地产业与区域经济发展呈现出失衡的现象，由此给社会经济带来了负面效应。一方面，房地产业发展水平滞后，无法满足人民群众日益增长的对商品房的需求，造成了房价的快速上涨，使城市中低收入家庭住房问题更加困难；另一方面，房地产业发展滞后还会阻碍区域经济其他关联产业和城市化水平的发展，城市建设进展不符合科学的区域发展规划。因此，政府在发展经济的同时需要对房地产业实行长期稳定的政策，应当在可持续发展的战略视角下，构建科学的房地产业发展战略。本文从三个方面研究了区域经济发展对房地产业的影响，以期能对政府的经济政策的制定带来帮助。
【关键词】区域经济，房地产，规划
从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。社会经济发展和人们经济生活水平的差异，使不同地区房地产业的发展程度、房地产业的布局结构、规模，速度等产生巨大的地域性差别。房地产业属于第三产业，而房地产商品属于高档次耐用性商品，所以房地产业的发展必须有高度发达的一二产业与高经济收入水平为后盾。与此相适应，一个区域的房地产业发展的程度也必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。我国是一个土地辽阔，各地区经济水平极不平衡的国家，各区域的自然条件、资源状况、经济技术条件、管理水平以及历史文化等因素有很大差异。这种不平衡也决定了房地产业发展的不平衡。区域经济发展影响房地产业的因素主要有：（1）经济发展指标（国内生产总值 GDP、人均 GDP、居民年收入及消费支出水平）；（2）区域城市水平指标（城市化水平、城市规模及等级）；（3）区域产业发展水平（产业结构、产业聚集程度）；（4）区域经济开放度及行业政策。我国作为幅员辽阔的大国，各区域间经济发展水平有差异，因此房地产业的发达程度也不尽相同，东部地区明显要领先于中西部地区，而具体原因则基本可由以上所述区域经济因素来解释。
一、地区经济发展水平的影响
首先，区域经济发展水平直接决定了当地房地产业的规模和结构，房地产业受区域经济发展周期的影响较为剧烈。从历史经验数据来看，房地产业的复苏和萧条两个阶段相比区域经济发展周期略有滞后，但是繁荣和衰退两个阶段却往往发生在经济发展周期之前。这一方面说明房地产业与区域经济发展有着密切的正相关性，另一方面也说明房地产业存在投机炒作成分，在繁荣时容易产生行业泡沫，在衰退时投资者又急于抛售撤退。因此，当区域经济增长时，居民收入提高，市场对商品住宅的需求增加，房地产业出现繁荣；相反当区域经济停滞或者下降时，居民消费水平和购房意愿下降，市场对商品住宅的需求减少，房地产业出现衰退。由此可见，房地产业作为一种需要高投资规模、较长回收期的行业更加需要有良性的区域经济发展作为基础。
通过对相关文献研究，房地产住宅投资受区域经济发展水平影响的主要指标是：区域内的国内生产总值 GDP 及人均 GDP、居民年均收入及消费水平、区域经济增长能力、区域经济规划前景等方面。在我国，随着各地区区域经济的高速发展及住房制度改革的逐步深入，房地产业已经成为新的经济增长点，人民生活水平的提高也使大量的个人和家庭对商品住宅的需求大大提升。国际学者普遍认为，一个健康的房地产业业，其投资规模在区域 GDP 中应保持一个适当的比例，只有稳定的开发规模和投资额度才能保证房地产业的持续健康发展，使其在区域经济发展中起到支柱产业的作用。根据一份联合国针对 70 多个国家的房地产业调查，各国房地产业投资额平均为该国国内生产总值GDP 的 3%-8%。结合表 1 可以看出，1950 年至 1973 年的美国房地产业投资额占当年 GDP 的平均比例为 4.5%，最高峰时为 1950 年的 7.0%，21 世纪后已经逐步下降至 2.5%。20 世纪 70 年代的日本房地产业投资额占当年 GDP 的平均比例为 7.0%，峰值达到 1973 年时的 8.3%，后随着日本经济泡沫的破灭，房地产业投资额占 GDP 比重缓步下降，至 2008 年该比例已经下降至 3.2%。而我国房地产业起步较晚，在 1980 年时房地产投资占 GDP 比重仅为 2.1%，实行住房制度改革后，2009 年时峰值达到 6.6%，已经接近美日两国当年房地产泡沫最大时的比例水平。综合考察多个成熟市场经济条件下一个国家的房地产业投资额与当年 GDP 之间均存在稳定的均衡关系。尽管有时房地产业的投资比重会因为短期政策导向等原因偏离长期的均衡关系，但是这种偏离是暂时的，从长期看区域 GDP 对房地产业具有基础性约束。
表1 中美日房地产业占GDP的比重分析
国家 年份 房地产投资占 GDP 比重
中国 1980 2.1%
2000 4.2%
2009 6.6%
美国 1950 7.0%（峰值）
2005 6.1%
2009 2.5%
日本 1955 3.4%
1973 8.7%（峰值）
2008 3.2%
同时，一个区域的房地产业规模也与当地的人均 GDP 有着密切关系。据世界银行对各国的房地产业调查分析结果，一个正处于发展中的国家当其人均GDP 达到 1300 美元时，房地产业的投资比重在整个 GDP 中的比例最高，人均GDP 超过 1300 美元后该比例逐步走低。据统计，当区域人均 GDP 达到 800-4000美元的水平时，该地区房地产业进入高速发展阶段；当区域人均 GDP 达到4000-8000 美元时，该地区房地产业进入稳定增长阶段。2011 年我国人均 GDP已经突破 5000 美元，意味着今后相当长时间内我国的房地产业产业将处于稳定增长阶段。结合表 2，Simon Smith Kuznets（1971）通过实证研究得出，一国房地产业的发展与国民生产总值（GNP）的增速具有密切关系。
表2 GNP增速与房地产业的关系分析
国民生产总值（GNP）增速 房地产业发展
＜4% 萎缩
4%-5% 停滞或倒退
5%-8% 稳定发展
＞8% 高速发展
10%-15% 飞速发展
区域经济发展对房地产业的影响在我国改革开放 30 年及住房制度改革近15 年来的表现尤为明显。改革开放以来，我国各地区国内生产总值不断快速增长，从 1978 年全国 GDP 的 3645 亿元到 2011 年全国 GDP 的 47 万亿元，年均增速近 10%。结合图 1可以看出，我国房地产业投资额及其占 GDP 比重都在逐年升高，房地产业与宏观经济的联系十分紧密。2008 年受国际金融局势动荡，房地产业投资力度有所减少是由货币政策及信贷收紧等市场环境的因素导致。2011 年在中央政府加大对房地产业调控的背景环境下，房地产业增速不减，主要是受
全国土地供应加大和 1000 万套保障房投资增加的因素影响。由此可见，宏观经济的增长及住房制度的变化时刻影响着房地产业的规模和效益增长。
图1 1997-2011 年我国房地产业投资占 GDP 比重
二、地区城市化水平的影响
地区城市化水平是衡量一个国家经济发展程度的重要标志，随着地区城市化水平的提高，必然带来房地产业投资的增加。据向为民（2007）通过利用格兰杰因果分析法对我国 1986-2003 年间城市化进程和房地产投资增长的实证研究表明，我国城市化水平和房地产投资都处于持续增长阶段，且房地产投资增速相比城市化进程要更快，两者均保持相对平稳上升的趋势，且具有一定相关性，相关系数为 0.205。据统计，自改革开发以来我国已有 3 亿多农村人口迁移到城市，预计到 2020 年我国城市化率将达到 59%，半城市化人口将达到 1.28亿。全国性的城市化进程和地区经济的快速发展将使越来越多的人口向城市集中，人口的增长必然伴随着对住宅及相关配套设施的需求增长，这为我国房地产业带来了前所未有的发展机遇。Ray•M•Northam（1979）提出的“诺瑟姆曲线”表明，世界各国城市发展过程的轨迹是一条被拉长的“S”型曲线，他将城市化进程分为三个阶段：第一阶段为城市化率在 30%以下的初级阶段；第二阶段为城市化率在 30%-70%的中级阶段；第三阶段是城市化率在超过 70%后的终极阶段，在城市化率达到 90%以后趋于饱和。其数学模型表示如下：Y=1/(1+Ce-rt),其中Y表示城市化水平；C为积分常数，表明城市化起步早晚；r为积分常数，表明城市化发展速度快慢；t为时间。结合图 2可以看出，根据城市化进程的“S”型曲线特点，其上必有一个拐点 A，当城市化率低于 A 点所对应的城市化率 Y1 时，称之为城市化进程的前期阶段，城市化率将以递增的速度提高；当城市化率高于 A 点所对应的城市化率 Y1 时，称之为城市化进程的后期阶段，城市化率将以递减的速度提高。如果按照城市化进程的绝对变化速度划分，还可以进一步划分为起步期、加速期、减速期和平稳期四个阶段。
图2 城市化进程的阶段性规律
城市化进程的加快将直接扩大居民对房地产业的需求，按照城市化进程的阶段规律，我国基本还处于城市化前期阶段的加速期。结合表 3 可以看出，我国在 1960 年时城市化率还不足 20%，自 1978 年改革开放后则呈现出加速增长的趋势，至 2010 年时我国城市化率已达到 47.5%。根据国际经验，城市化率50%将趋于城市化进程阶段性规律中的拐点，这之后城市化进程增速加有所下降。按照中国人口发展目标，我国 2020 年时人口总数将达到 14.9 亿人，其中城市人口总数为 8.9 亿人。
表3 我国城市化进程统计
年份 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020
城市化率 11.20% 19.80% 17.40% 20.20% 26.40% 36.20% 47.50% 59.80%
增速 76.8% -12.1% 16.1% 30.7% 37.1% 31.2% 25.9%
城市化进程对房地产业带来的发展空间是十分巨大的，大批农村人口进入到城市中来，由于城市的集聚效应和规模效应递增的规律，城市化进程将促使我国房地产业行业持续、健康发展。从 1998 年实行住房制度改革以来，我国城镇居民住房条件已经大为改善。据国家住房和城乡建设部统计，我国城镇人均住房建筑面积由 1998 年的 18.7 平方米已经提高到 2011 年的 31.6 平方米，该项指标迈入了中等收入国家行列。但是这距离发达国家的居民居住水平还存在一定差距，据统计 21 世纪初发达国家人均住房建筑面积为：美国 80 平方米，英国 45 平方米，德国 41 平方米，法国 37 平方米，日本 31 平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到 30 平方米时，房地产住宅市场将会保持旺盛的住房需求。
结合表 4可以看出，城市潜在的住宅需求受到城市化进程的影响，在扣除房屋自然折旧的情况下，影响住宅需求的因素主要有新增城市人口、原有城市人口的居住水平和住宅自然折旧率。以我国 2010 年城市化率达到 47.5%计算，全国城市人口将比 2005 年增加 1.35 亿人，按人均住宅建筑面积 30 平方米计算，新增住宅需求达到 40.5 亿平方米，即年均需新增住宅建筑面积 8.1 亿平方米。而实际上截止 2010 年，我国住宅增量为 24.8 亿平方米，总存量为 170 亿平方米。如果按照 1.25%的年折旧率计算，每年折旧 2.1 亿平方米。按此类推，2011-2020年我国房地产业的总需求至少在 129 亿平方米，年均新增需求 12.9 亿平方米。
表4 我国城镇潜在住宅需求量
2006-2010 年 2011-2020 年
总需求 年需求 总需求 年需求
新增城市人口需求面积 40.50 8.10 67.90 6.79
原有城市人口需求面积 21.92 4.38 34.85 3.49
住宅自然折旧面积 9.17 1.83 26.14 2.61
合计 71.59 14.32 128.99 12.89
目前我国东部局部地区的城市化水平高的已达到 60%。从短期看，东部地区城市化发展速度要继续明显快于西部地区，前者平均每年增长 1.08 个百分点，而后者则只有 0.71 个百分点。城市化水平提高较快的省区有：江苏、福建、山东、广西、广东，其年平均增加数为 1 个百分点以上；提高较慢的省区有：内蒙古、黑龙江、贵州、甘肃，其年平均增加数为 0.55 个百分点左右。但总体上说，省际间城市化差异未来将趋于缩小，最高和最低间的差异将由 4 倍降为 2倍多。
地区城市化水平对我国房地产业行业而言既是机遇也是挑战，城市化进程给行业的发展带来了巨大的空间，同时也对开发水平提出更高要求。房地产业企业需要充分预估未来发展局势，在我国城市化进程中扮演重要角色。
三、区域产业聚集的影响
区位理论认为，产业聚集(agglomerration)不但会对经济活动和产业空间分布带来影响，还会对不同地理区位的经济增长有着重要的影响。产业聚集在一个区域内所产生的持续性的生产率增长是区域经济增长的原因之一，并与因聚集所带来的技术、人口、资金等生产要素的外部性经济影响密切相关。产业聚集在影响区域经济发展的同时，也间接影响了当地房地产业的投资水平。CharlesH.Wurtzebach(2001)对区域产业聚集和房地产业间的关系进行了研究，最终表明一个区域内房地产业的兴衰会受区域经济产业聚集和产业结构的变化而变化。Paul Krugman设计了“圆钟模型”(Clock Face Model)来说明区域产业聚集进程中产业和人口的集中过程。表明产业和人口最终会流到两个初始规模最大的城市中去，
而其他城市则剩下那些由于受资源限制不能流动和迁移成本高昂的产业和人口。即区域间产业和人口的集中或扩散是区域经济一体化的产物，当区域经济没有实现一体化时，产业和人口倾向于分散在不同区域，随着区域经济一体化程度的加深，在中心区发生产业聚集成为主导力量。
图3 产业聚集的双重循环模式
我国目前正处于经济发展的快速增长阶段，各区域产业与人口聚集过程在不断发生。结合图3可以看出，区域产业结构、产业规模在聚集过程中所带来的发展机遇使越来越多的人口、资金向区域内产业“中心地”集中，最终影响区域房地产业的需求。产业结构变化、产业规模扩张带来的资源集中使企业数量增多及生产能力提高，并带动区域内的规模经济效应和劳动需求，产业升级催生就业机会和工资水平的提高，并导致劳动力的不断迁入，人口增加以及城市化水平的提高将对房地产业的需求产生积极影响。
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