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现代企业只有一项真正的资源——人;人力资源是现代企业最重要的战略性资源; 人力资源管理 在决定企业的竞争力方面起到了关键性作用。下面是我为大家整理的现代企业人力资源管理论文，供大家参考。

人力资源是企业最为关键的资本，人力资源的管理与开发是企业成功的关键。企业也日益深刻的体会到培养核心竞争力是制胜的法宝，而这种竞争力无疑与人力资源的正确开发和合理利用有着密切的联系。为了争取更大的优势，最大化发挥企业的潜力，人力资源的开发和管理就成为了必要的课题。

现代管理理论认为，对人的管理是现代 企业管理 的核心。在一个企业中，只有求得有用人才、合理使用人才、科学管理人才、有效开发人才等，才能促进企业目标的达成和个人价值的实现，这就是人力资源的管理。解决了人才发展问题，企业的发展才有可能快速地发展，不断取得新的突破;只有实现人力资源战略管理的创新、充分发挥人力资源的能动性、更好发挥人力资本的作用，才能使企业在日益激烈竞争中能够持续发展。

人力资源管理与开发的概念

人力资源管理是企业发展动力的源泉，是企业可持续发展的根本保障。人力资源管理涉及了管理学、法学、经济学、心理学、社会学等多个学科，是一个复杂的管理工作。现代人力资源开发与管理是“以人为中心”管理思想的体现，它不仅涵盖了传统人事管理的具体工作内容，而且使这些具体工作内容紧紧围绕 企业战略 和生产经营目标来进行。

一、人力资源管理的涵义。人力资源管理是对特定社会组织所拥有的能推动其持续发展、达成组织目标的成员进行的一系列的管理活动，它是指通过对人和事的管理，处理人与人之间的关系，人和事的配合，以充分发挥人的潜能，并对人的各种活动予以计划、组织、指挥和控制，以实现组织的目标。

二、人力资源管理的基本任务。人力资源管理的任务主要指吸引、激励、保留、开发人才为企业所用。具体说是指把组织所需的人力资源吸引到企业组织中来，将他们保留在企业组织之内，调动他们的工作积极性，并开发他们的潜能，从而获得人力资源的高效率的利用。

三、人力资源管理的特征。人力资源管理是企业管理的基本职能，在企业管理中有其自身的独特性。主要表现在：管理内容上以人为中心;管理形式为动态管理，强调整体开发;管理方式采取人性化管理;管理策略上注重人力资源整体开发、预测与规划;管理体制上采用主动开发方式;管理层次处于决策层，直接参与企业的计划与决策。

加强企业人力资源管理的重要性

人力资源管理重要性的突显是市场竞争加剧的结果。随着社会主义市场经济的快速发展，人力资源管理在企业管理中的作用也变得日益重要。一个企业能否健康发展，在很大程度上取决于员工素质的高低与否，取决于人力资源管理在企业管理中的受重视程度。

一、人力资源管理能够提高员工的工作绩效。根据企业目标和员工个人状况，企业运用人力资源管理创造理想的组织气氛，为员工做好职业生涯设计，通过不断培训，进行横向纵向岗位或职位调整，量才使用，人尽其才，发挥个人特长，体现个人价值，促使员工将企业的成功当成自己的义务，鼓励其创造性，营造和谐向上的工作氛围，培养员工积极向上的作风，转变员工的思想，改进员工队伍的素质，使员工变被动为主动，自觉维护并完善企业的产品和服务，从而提高员工个人和企业整体的业绩。

二、人力资源管理是企业发展的需要。人是企业生存和发展的最根本要素。这是因为企业管理目标是由企业管理者制定、实施和控制的，但在工作过程中，管理者是通过员工的努力来实现工作目标的，这就要求员工必须具备良好的能力素质，掌握市场运作规律，圆满贯彻管理者意图。只有恰当的选用员工，才能圆满地实现企业预定的目标。人力资源管理能够创造灵活的组织体系，为员工充分发挥潜力提供必要的支持，让员工各尽其能，共同为企业服务，从而确保企业反应的灵敏性和强有力的适应性，协助企业实现竞争环境下的具体目标。

三、人力资源管理是企业核心竞争力的重要元素。人力是企业拥有的重要资源，也是企业核心竞争力所在。随着企业对人力资源的开发和利用，企业决策也越来越多的受到人力资源管理的约束。目前，企业人力资源发展已经纳入企业发展战略规划中，成为企业谋求发展壮大核心因素，也是企业在竞争发展中立于不败之地的关键因素。

搞好人力资源开发与管理的对策

一、优化企业人力资源配置。企业通过人力资源优化配置，有效地挖掘潜力，让合适的人在合适的岗位上最有效地工作，提高人力资源使用效率。为求得人与事的优化组合，人员配备应遵循因事择人，因才使用，动态平衡的原则，即一方面根据岗位要求，选择具备相应的知识与能力的人员到合适的岗位，以使工作卓有成效地完成。另一方面要根据人的不同特点来安排工作，以使人的潜能最充分的发挥。这就要求分析职工的职业经历、个性特点、年龄结构、身体状况、 文化 层次等，进行合理的调整组合，发挥协同效应，实现最佳匹配。

二、建立严格的绩效评估制度。绩效评估是企业人力资源必不可少的重要组成部分，也是企业激励机制的重要组成部分。应遵循客观、公平、公开的原则。并且按照绩效计划的确定，绩效标准的制定，绩效

评估者的确立，绩效评估人员的培训，绩效评估的实施，绩效改进等程序进行科学的绩效评估 工作，这样即有利于 绩效工作的展开又可以确保绩效工作的效率。

三、建立健全人才的激励机制。企业应该重视设置适当的员工福利待遇制度。成功的奖励制度是员工全面参与 管理与设计的产物，有利于吸引和留住人才，增强员工的 组织归属感，间接降低员工的 离职 率，节约人力资源管理成本。同时企业管理者还应该善于运用80/20原则，对20%的技术及管理骨干要留得住，只有稳定好他们方能有企业稳定的 发展，持续的利润增长。在人员工资上，要制定企业与大部分企业单位相适应的市场工资政策，由人才价值和市场供求关系决定工资报酬;分配方式多元化，把按劳分配与按生产要素分配结合起来，使他们的知识与技术能参与分配，形成新的利益机制。

四、注重职工的培训与发展。职工培训是企业人力资源开发的一个重要内容，从个人来讲，培训与发展可以帮助职工充分发挥和利用其资源潜能，最大程度地实现其个人价值，提高工作满意度，增加职工对企业的责任感和归属感。从企业角度讲，对职工的培训和发展是企业应尽的责任，培训可以提高职工素质、工作效率和 经济效益，减少事故，降低成本，增强企业的市场竞争力。以人为本，加强企业的人力资源战略管理 措施 具体体现在以下几个方面

一、提升企业人力资源管理水平，全面履行企业赋予人力资源管理部门战略执行、管理专家、员工激励者等重要职能。从某种意义上讲，管理的本质是人力资源的管理，企业应强化人力资源管理部门的管理职责，把管理人员发现和培养人才作为对其年度考核的指标之一。

二、制定各岗位员工职责，细化考核目标，以可量化的明确的工作业绩作为管理岗位是否胜任的标准，减少用人的随意性，形成“庸者下，能者上”的用人机制。

三、多 渠道 引进人才，外部引进和内部培养并重;建立企业独立的人才储备库。当今的市场竞争中，谁拥有人才，谁就能立于不败之地。除了内部培养复合型人才外，对外甄选适合企业发展需要的人才也是十分重要的，且要充分做好内外部途径获取人力资源的配置工作。应充分重视与当地劳动、人事等职能部门的关系，最大限度地引进人才，广泛开辟各种渠道，综合运用报纸、电视等媒体，为人才的引进提供便利畅捷的渠道。

四、以人为本，建立高效畅捷的沟通渠道;开辟企业BBS论坛，建立明确的员工申诉和信息发布渠道，能把一些问题在萌芽的状态下及时暴露出来，予以解决，避免发生一些无法补救的后果。

五、综合运用企业 文化、发展机会、薪资、福利等各项资源，充分调动员工积极性，合理使用人才，做到人尽其才，才尽其用。企业在发展的过程中都会形成一套相对完备的 企业文化 ，是凝聚企业全体人员共同奋斗的精神纽带，企业的利益与员工的利益是相一致的，并有着共同的目标。片面强调企业利益，而忽视职工利益是不现实的。

六、完善有效的激励和约束机制。有效的激励机制和约束机制，应通过完善 规章制度 ，用制度管理人，而不应该是以人管人。制度管人，有章可循，人人平等，缓解矛盾，方便操作。以人管人，随意性大，往往顾此失彼，引发矛盾。在企业人才管理中，应以激励为主，目的在于引导人才奋发向上，同时对不规范行为形成约束。目前，许多企业在实行激励时，往往把荣誉称号和奖金、 职称、升职挂钩，使精神激励和物质激励有机结合，这是极好且可推广的方式。

总之，人力资源的开发是一种长期的、高效的管理工作。美国经济学家舒尔茨曾估算：物力投资增加4.5倍，利润相应增加3.5倍，而人力投资3.5倍，利润将增加17.5倍。只要企业有效地利用人力资源，并挖掘至今未发挥作用的潜力去实现企业目标，则员工个人生产效率提升50%就并不罕见。因此，为使优秀员工的自身价值得以体现，拥有更广阔的才能展现空间，企业必须建立和完善人力资源管理制度，对员工竞岗程序和规则进行规范。同时，不断挖掘员工的潜力，持续提高员工的价值，使得员工人性中的积极因素得以发挥，使企业真正成为员工实现人生价值、赖以生存发展的家，从而增强企业的凝聚力和发展力，实现人力资源管理向着现代化、规范化、标准化、高效率的方向发展。

【摘 要】 本文论述了企业中人力资源和人力资源管理的重要性，分析了企业人力资源管理的现状和存在的问题，提出创新管理的建议：制定科学、有竞争力的制度，由传统管理向现代人力资源管理转变;全面提高人力资源管理者的素质;实行切合实际的薪酬分配和保障体系;建立健全科学有效的绩效考核与人才选拔机制。

【关键词】 现代企业;人力资本;人力资源;管理;创新

美国经济学家、管理学家彼得•德鲁克认为：“人是企业最大的资产。”他认为要充分发挥人的主观能动性，其中关键的因素是把员工安排到最能发挥其力量、工作最富活力的地方。随着经济和社会的不断发展与进步，现代企业人力科学资源越来越被人们所关注。企业要想实现不断地发展，使之在激烈的市场竞争中站稳脚跟、抢占先机，就必须对人力资源进行科学有效的管理，在观念上有所创新,在体系上要完善，要创造各种条件为各类人才发挥聪明才智提供广阔的舞台。

一、企业人力资源中人力资本的地位

随着现代社会的发展，人力资源已经越来越多的成为制约和影响企业进一步发展的决定性因素，企业间的竞争也越来越多的表现为人才间的竞争。谁在企业竞争中拥有数量更为多的、质量更为高的人才，谁就在激烈的市场竞争中占得了先机。在企业的发展中，人力资源创新始终占据着十分重要的位置，离开创新企业就失去了持续发展的资本，而要进行有效地创新就离不开人力资本的支撑。

人力资本投资是人力资本的形成过程，未来的人才竞争实质是学习竞争。目前企业人力资本投资开发主要有两个渠道，一是外聘人才，二是内部培训选拔。但外聘减少了企业内部人才的升迁机会与发展空间，可能影响企业内部人才的士气，恶化人才与企业的关系。而内部培训选拔有利于鼓舞士气，提高企业现有人才的工作热情，有利于选人的准确性及可靠性。

人力资本是企业的核心力量，是企业的生命源泉。人力资本管理贯穿于企业的方方面面，自始至终。在现代企业中，比较贡献大小时，生产一线员工强调没有他们的辛勤劳动，产品生产不出来;销售人员强调没有他们的订单产品销售不出去;但这一切，如果没有企业人力资本的推陈出新，就没有源头活水。要解决这些问题，就要通过人力资本管理，实现人力资源的内涵和外延的扩大，在使企业得到更好发展的同时，促使人力资本的增值，实现人力资本投资者收益放大化的目的。人力资本扩张是人力资本张力的外在表现，人力资本张力即资本自我增值、自我扩张的能力，它体现了人力资本存量转化为人力资本价值的能量，反映了资本要求不断增值的本质属性。人力资本扩张可以盘活现代企业的人力资本存量，增加人力资本流量，达到提高企业产品附加值、增强企业市场竞争力、赢得竞争优势的目的。所以说，人力资本是企业的核心，是企业中流砥柱。实践证明，只有科学合理的进行人力资本配置，才能人尽其才，才尽其用。

二、企业人力资源管理中存在的问题

新的时期，尽管各类企业都越来越重视人力资源的管理，但在实际工作中，一些企业在人力资源管理上还存在着许多的问题，其主要表现在以下几个方面：

一是企业人力资源管理观念相对落后。由于诸多因素的影响与制约，有些企业对人力资源的管理与开发往往是粗放式的，更多地表现为随意性，很多企业对人力资源的资本性缺乏清醒的认识，并且不能运用有效的方式和 方法 激发起人力资源的价值潜力。另外，在人力资源管理的理念上，不能采用科学、合理、有效的管理理念来指导企业人力资源的各种管理与使用，而是过多的按照传统的约束限制式的管理理念来进行指导，从而禁锢了人力资源效能的发挥。

二是缺乏有效的人才激励机制。人力资源不同于其他资源，它需要合理有效的激励来激发其效能的发挥，但许多企业却忽视这一点，从而导致人才的外流。还有的表现在企业不能设计科学合理的薪酬结构，使之与员工的绩效出现脱节甚至背离的情况。在企业激励机制中，奖惩不明是严重挫伤企业员工积极性、主动性和创造性的制约因素。离开了明细的奖励与惩治措施，企业的生机与活力就会逐渐丧失，员工就会对企业失去信心，就会出现员工跳槽或在职员工消极怠工的情况。

三是企业人力资源管理中竞争、考核、监督措施缺位。许多企业中，不能很好地营造良性的企业员工竞争机制与氛围，从而使得员工要么消极怠工，要么利用各种不正当竞争迎合领导以获升迁。此外，在企业人力资源管理的监督中，普遍的表现为缺乏科学有效的监督机制和体系，不能收到应有的监督效果。这些情况的存在也制约着企业人力资源管理地顺利有效进行。

三、企业人力资源管理创新思路

现代人力资源管理中要落实科学发展观，就要坚持以“人”为中心,重视人的培养和利用,把人当作一种使企业在激烈的竞争中生存、发展的特殊工具。杰克•韦尔奇曾说：“用人之道，其精髓就是将合适的人放在合适的位置上，使其长处得以发挥，短处得以克服。这样个人和公司都能得到持续的发展。”随着社会的进步与发展，人力资源的管理不断趋向合理化、规范化、科学化。要实现企业人力资源管理的科学化和有效性，就必须在管理方法上有所创新。

1、制定科学、有竞争力的制度，由传统管理向现代人力资源管理转变

要合理配置、制订有预见性的人力资源规划,以品德、知识、能力等要素构成各类人才评价体系,形成科学的人才评价制度。采用物质激励与精神激励相结合的种种措施,改善员工的工作和生活质量,提高员工的满意度,在人力智慧的发挥下创造性地完成工作任务。

2、全面提高人力资源管理者的素质

提高人力资源管理者的综合素质是创新工作的主要 思维方式 和工作方法。人事经理不仅需要具备以往人事管理者所具备的行政管理业务能力,还必须学习人力资源管理的基础性学科，建立考核激励培训制度,通过激励奖赏和定期的培训来促使人力资源管理者成为企业高层的重要参谋。

3、实行切合实际的薪酬分配和保障体系

企业的薪酬分配要先对工作的责任大小、劳动强度、条件等因素进行正确分析,使得人才对薪酬满意。同时,还要建立员工的劳动权益保障体系,在现在社会人们对自身的权利很明确,相关的法律制度也比较完善,我们的人力资源管理要明确保障体系,这样才能有效地控制人力成本,又保证了人力资源不会发生流失。

4、建立健全科学有效地绩效考核与人才选拔机制

绩效考核是人力资源管理的核心职能之一，为各项人事决策提供客观依据。因此，在企业经营与管理过程中，必须建立健全科学有效地绩效考核机制，通过这一机制来激励广大员工努力工作，共同为企业的发展与壮大贡献自己的聪明才智。在人才选拔机制上，要努力创造条件使真正有才能的人才能够脱颖而出，并且要通过各种制度来保证各类人才在企业内部的正常合理流动。

【参考文献】

[1] 邓亦云.人力资源万事通.深圳海天出版社，2003.

[2] 李剑.人力资源管理实务必备手册.中国言实出版社，2003.

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浅析物业管理在房地产企业中的作用

1、物业管理促进房地产企业发展

1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。

通常物业管理是在房产已交付使用，业主入住后才进行相关的管理和服务，因此，传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷，例如，当物业存在功能和质量方面的问题时，房产已交付使用，因此只好在建成的基础上进行修补，往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展，物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段，因此，可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整，提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外，现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为：在房产规划设计中，将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中，可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便，从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾，形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合，使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发，并从物业管理的专业角度出发，审视物业的质量和功能，优化房产规划和开发建设，帮助房地产企业节约物力财力，并达到较好的建设效果，提高房产舒适度和物业使用便利性，提高物业管理效率和质量。

1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展。

物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来，通过提高房屋和附属装置寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。

2、物业管理促进房地产企业发展的措施

2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。

现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括专案选择、专案规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。

2.2、注重物业管理资金投入。

房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的经济效益产生，论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。

对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志著小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。

3、物业管理在房地产开发过程应注重的关键点

物业管理参与房地产规划开发全过程，应结合整个过程特点，把握关键点。主要包括：房地产规划设计、施工监理、竣工验收。

3.1 规划设计方面。

物业管理必然需要开展工作的空间和地点，因此在房地产开发时，应该从整体效益和巨集观角度，规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展，甚至连基本的公共设施都忽略规划，而是将规划的主要目标放在建造更多住房，导致小区建成后，甚至物业管理所需要公共设施无空间可建，一方面导致小区生活质量下降，另一方面小区住户满意度不高，影响开发商形象。

3.2 施工监理方面。

物业管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的楼房，管理物业的年限也会很长。因此，物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决，以免在住户入住再维修，同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费，避免成为后期的遗留问题，主要包括：厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外，物业管理应在施工过程中，尽量了解房产的内部结构，掌握管线布置、房间布局、建筑材料效能等，对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。

3.3 竣工验收方面。

物业管理公司应细致入微的进行质量检查。如前所述，房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。因此，从顺利开展工作和维护业主利益出发，物业公司应仔细验收工程。主要包括：给排水管道畅通与否，供电线路是否符合安全标准，房屋墙体是否渗水，供电线路断面是否合理，防盗门是否符合安全要求，电话电视预留孔道是否齐全，电梯水泵负荷是否足够等问题，均应符合质量要求。对于不符合验收标准的问题，应责成施工部门返工或者进行整改，为后期物业工作顺利开展打好基础。

论物业管理健康发展的现状及对策

一、物业管理市场的现状

2002年后，随着房地产产业发展和房地产市场发育不断地完善，在物业主管部门和广大物业管理企业的共同努力下，人们观念、意识开始有了转变，物业公司的经营理念也随之发生改变。为适应市场发展的需求，物业管理公司逐步在如何管理小区、如何服务业主、如何赢得市场、如何解决物业纠纷等方面下功夫，物业管理开始由最初保安、环境保洁的单一模式发展到房屋及相关设施装置维护、绿化养护、居民生活服务等众多服务领域，成为社群综合管理的重要内容之一。

物业管理作为城市发展的一项重要配套“软体”,随着经济社会发展而迅速增加， *** 给予了高度关心和重视，物管企业也在发展中不断规范自身行为，提高服务质量。但由于引入时间短，业主对物管行业认识的不到位，以及物管企业的服务能力与需求存在较大差距，导致由物业管理引发的问题不断增加。具体表现在以下几个方面：

一业主对有偿服务尚未适应，物管费收取难

1.由于受传统福利型住宅消费模式的影响，业主对花钱买服务的现代市场经济消费观难以适应，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的管理费，致使物管费的收取成为一大难题。这种观念的存在，在一定程度上影响了对物业管理市场发展所需的良好外部环境支援。

2.相关的法制没有健全，导致在实际收费过程中，对于拒交的业主只能催交，而无权采取强制征收或处罚，导致不出钱的免费享受服务，而交钱的享受不到质价相符的服务。收支不平衡导致了物业公司因得不到应有的回报而降低服务质量，服务质量的下降又使更多住户不愿交费，由此造成恶性回圈，严重影响了物业管理的健康发展。

二业主对物业管理企业职能认识不清

有些业主认为物业管理公司收了钱，就应对业主的一切损失包括人身伤害和财产损毁丢失承担责任。由于业主对物业管理企业职能认识不清，随意拓宽了物业管理的外延和内涵，对物业管理企业产生了绝对服务和无限责任的主张，对其责任要求超出了合理的范围，这一切都给物业管理企业增加了过分的负担，严重影响了物业管理企业发展。

三从业人员素质偏低，物管企业缺乏竞争力

由于大量人才涌向大城市和沿海城市，造成了一些中小城市人力资源短缺，缺乏专业的物业管理人员。物业管理的内容包含了小区的治安、环卫、交通、绿化等综合服务，需要大量的各种岗位熟练人员和专业技术人才。目前，物管企业大部分上岗人员是临时招聘的，多数员工文化水平不高，没有经过必要的培训，缺乏必要的文化知识和专业技能，把物业管理仅仅看成是简单的保安及清洁工作，没有形成专业化的管理队伍，导致其管理不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也得不到保障。在缺乏有效竞争机制的情况下，工作中缺乏敬业精神和服务意识，仅仅把物业工作定位于浅层的修修补补上，造成物业企业漠视业主需求，工作效率低下，提供的物业服务质量难以服众，业主满意度不高，最终引发了企业与业主之间的矛盾，直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。所以，拥有专业的物业管理人员是中小城市物业管理企业发展之根本。

四物业管理企业只注重管理，而不注重服务

物管企业没有市场观念和竞争意识，论文格式具体表现为“重管理轻服务、重收入轻付出、重自我轻协调”.分析以往的物业纠纷，发现很多矛盾都是因为物业公司和业主的主次关系颠倒造成。物业管理是一项以服务为本质、以服务体现管理的工作，如果物业公司能正确认识自己的位置，把传统的管理意识转变为服务意识，那么很多矛盾就会迎刃而解。物业管理公司要从根本上正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。如果能将物业管理公司取名为物业服务管理公司，将在很大程度上转变自身的服务管理意识。

二、对策及建议

物业管理在建立和谐小区、提高居民生活质量、美化优化环境、增强小区的安全防范等方面起着积极的作用。但是要使物业公司真正步入健康发展的轨道，还是要靠全体小区业主的理解和支援，物业主管部门、街道、社群的支援和帮助，物业公司自身的不懈努力。

一大力加强宣传，培养业主的有偿消费观念，解决收费难的问题

应通过开展形式多样的宣传活动，大力宣传物业管理知识和物业法律法规，着力培养物业公司的服务意识、业主的市场意识，提高市民、单位对物管的认知度、接受度、配合度。加大对物业管理费的标准和管理办法宣传，明确双方在物业管理中所处的地位、权利和义务，让住户放心、自觉交费。物业公司必须在服务质量上下工夫，为业主提供最优质的服务，业主才能心甘情愿地交费。同时，物管企业可借助法律武器，提高物业管理费的收缴率，对那些无理拒交物业管理费的业主，可通过法律途径来解决。

二加强地方性物业管理的法规建设和物管企业自身职能建设

1.《物业管理条例》的颁布实施和《物业服务收费管理办法》为解决物管公司和业主之间的纠纷提供了法律保障。但现行的物业管理法规还不完善、缺乏可操作性的问题仍然存在。为加快物业管理市场化程序，本市应出台有关物业管理收费的新政策、新办法，使物业管理走上法制化的轨道。

2.加强物管企业自身职能建设。一是明确区分物业管理与水、电、热、有线电视、垃圾清运等公共事业单位的责任。物管企业可以接受委托代收费用，但不得向业主收取额外费用。出台相关管理规范，明确相关各方的责、权、利关系，明确物管收费标准，使物业管理工作有制可依，有章可循。二是有关部门要规范前期物业管理，重视和做好业主大会及业主委员会的组织建设工作，倡导公平竞争、引导和监督各方履行物业服务合同。三是成立物管行业协会，协调业主或业主委员会与物管企业之间的分歧和矛盾，指导物业管理企业自觉增强服务意识，不断提高服务质量。[LunWenData.]

三加强物管企业人才队伍建设，增强服务意识，提高服务质量

企业的成败，人才是关键。因此物业公司应当在团队建设、服务意识、质量、技巧等方面下苦功。一是从加强素质入手，选取优秀专业物管人员、维修人员、园林绿化人员等专业的人才加入物业服务团队，加强物管理念、业务等知识的培训，提高物业管理企业员工的自身素质，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，提升业主的满意率，用超前的服务意识、高质量的服务水平，为业主提供各项满意的服务。二是积极引进经济发达地区的先进经验，在内部管理上下功夫，加强自身的管理，建立一套科学有效的执行机制，提高物业管理企业的市场竞争力。

四加强物管企业的内部经营管理，妥善解决各种纠纷

物业管理公司要在不断提高物业管理服务技能上下功夫，要以小区为依托，以方便业主为宗旨，开展多种经营和有偿服务，根据业主需求不断创新增加服务专案，扩大物业经营业务来进行经营创利活动，建立以业养业的良性经济执行机制，增加物业管理的自身造血功能，增加收入，保持自身资产的增值与扩大再生产，使企业有能力及时解决好物业管理的各种纠纷。同时，针对诸如周边营业场所的环境、噪音污染等纠纷，物管企业要积极通过合法的途径去寻求解决矛盾的办法。充分利用好法律、行政手段，解决业主、物业管理企业、开发商、公共事业部门、业委会之间引发的各类纠纷。针对小区停车难的问题，物管小区要积极引导车辆有序停放，对小区泊位紧张，确需占用公共场地新开辟停车场所的，由业委会提出实施方案，征得全体业主同意后，报相关部门批准后实施，制止乱停车现象的发生，保证小区道路的畅通。

三、结束语

物业管理作为一个新兴的行业，要保持健康发展，就要结合实际，使物管服务做到与社群管理相结合、与城市创卫相结合、与平安建立活动相结合、与精神文明建设相结合，形成与当地建设发展相适应的整体规模，注重解决物业管理现实当中的问题，逐步实现物业管理的发展与创新，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文明程度。