华润置地财务绩效的研究论文

房地产企业财务风险应对措施论文

摘要： 在目前的经济形势下，房地产行业已经结束了其发展的黄金时代，整个行业的竞争逐渐激烈，由此带来的财务风险开始引起高层管理者的关注。如果一旦发生财务风险，却没有采取相应措施，必然会导致房地产企业陷入破产倒闭的局面。因此，对房地产财务风险的分析以及相关应对措施的探究是非常有必要的。

关键词： 房地产企业;财务风险;应对措施

一、引言

随着我国市场经济的逐渐完善，“新常态”开始成为描述我国市场经济形势的主要关键词，但在这个新常态的大背景下，房地产行业的形势却不容乐观，面临的挑战也日益严峻。国家出台的相关政策法规虽然在一定程度上促进了产业的结构优化，达到产业升级的目的，但是却对房地产行业的发展起到了调控的作用，在一定程度上使其增速明显减缓，市场的竞争也日趋激烈。同时，房地产行业一直有着资金投入量巨大，不确定性较大以及周转期限长等特点，以往粗放型管理的弊端逐渐凸现出来。有一点值得关注的是，房地产行业的形势变化很大程度上取决于国家相关政策的变化，一旦政策发生变动，就可能导致房地产企业潜在财务风险暴露出来，从而使房地产企业生存和发展受到威胁。基于国家的宏观经济政策以及房地产行业目前的经济形势，对房地产行业的财务风险分析是十分有必要的。

二、房地产企业财务管理中存在的风险

1.房地产企业的高层管理者往往忽视成本费用管理这一重要环节。由于一些历史原因，加之房地产行业的传统成本管理理念在房地产内部的根深蒂固，企业往往一味追求经济效益而忽视成本管理对利润的重要贡献。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地减少企业的成本开支，而是应该追求企业效益的最大化，达到成本与收入差异的最大化，但是我国目前很多房地产企业并没有对这一点加以重视，缺乏现代的成本管理理念。应该知道房地产行业发展的黄金时代已经过去，如果再不对企业成本管理加以重视，必然会给房地产企业带来极大的经济损失。全面的成本管理不仅要对房地产成本管理的事中成本控制做到明了清晰，还需要对事前的成本预算进行有效制定，对事后的成本支出进行差异分析，以期抓住成本管理的重点环节，从而形成一个较为完整的房地产财务成本管理系统。

2.房地产企业的资本结构存在不合理之处，资本的运营能力以及融资渠道的拓展能力有待提高。众所周知房地产行业的初始投入是非常高的，属于资金密集型行业，这对房地产企业的融资渠道拓展以及资本运营能力提出了很高的要求。但是我国的房地产行业在这两方面的能力是相当不足的，融资渠道单一，盲目追求高端房地产开发，在进行项目投资时缺乏可行性研究等等都是我国大部分房地产企业的弊端，这也是其亟待解决的几个问题。虽然在新常态下，金融服务业的作用逐渐凸显出来，但是相关的滞后性在二三线城市仍然非常明显。企业的融资逐渐出现困难，很多的房地产企业盲目地进行资金的借入，而没有考虑到财务杠杆、融资成本等相关问题。有些房地产企业为了尽快获得资金甚至不惜向民间进行高息借款，从而使其经营成本大幅度提高。一旦资金成本过高，现金流出超过了企业的现金流入，则会使得企业陷入经营困境，目前甚嚣尘上的光耀地产就正面临资金链断裂的危机。

3.房地产企业的财务管理人员的职业素养有待提高，财务管理制度尚需完善。房地产企业从前期的项目开发建设到后期的项目结算，对财务人员的职业素养都有着非常高的要求，一旦财务人员能力不足，出现核算和分析判断的失误，将很可能使房地产企业蒙受较大的损失。但是，目前大多数房地产企业的财会人员由于经验的'缺乏以及自身能力的欠缺，在未经过详细的科学论证和可行性研究就盲目进行决策，相关的信息没有及时地进行反馈，造成企业资金链断裂、入不敷出以及资金缺乏等现象屡见不鲜，很多的房地产企业的财务管理人员的能力是不能与房地产的发展状况相匹配的。而且，很多的房地产企业由于过多地关注经济效益而忽视了人才激励培养的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建设方面，由于房地产企业的临时事务过多，处理事务的灵活性和机动性较强，而财务制度又较为死板，使得很多的房地产企业常常忽视了财务管理制度，对其视若无睹。

三、房地产企业财务风险的应对措施探究

1.对房地产企业的成本费用实施全面管理，强化高层管理者的现代成本管理理念。房地产企业的成本管理不仅仅包括项目开发建设阶段的成本控制，还应当对项目开发前期的成本预算、项目完工结算后的成本分析进行全面管理。在进行项目前期的预算管理时，要对项目预算进行合理的编制及分解，同时建立适当的监督机制。当项目进入到开发建设阶段，要注意严格执行财务预算，及时发现实际与预算的偏差并查明原因，以便相关的责任人及时的修正，使项目可以顺利实施，达到成本控制效果。项目完工后要及时地进行事后的成本管理工作，对完工项目的相关成本指标进行分析和评价，提出成本管理措施的改进方案，从而寻求成本降低的最优方法。成本管理还要对整个项目过程的涉及的各个环节全面加以控制。例如，在建筑设计方、勘察方、承包方的选择以及建筑材料采购过程中，必须要按规定进行公开招标，在财务预算范围内通过对投标方的价格和相关优势的综合评价选择最佳的合作方，从而有效降低工程造价成本，同时起到加强工程质量管理的作用，从源头上控制整个项目成本。同时，财务管理人员应不遗余力地向公司其他管理高层人员灌输现代成本管理理念，积极地推行全面成本管理制度并全程参与到整个过程中，这样才能保证全面成本管理的实施效果。另外，现代化信息管理手段应及时运用到成本管理工作中，确保成本管理的及时性和动态性。

2.对房地产企业的资本结构进行优化，降低融资成本，拓宽融资渠道。在新常态下，国家接连出台了很多优惠的规章制度，涉及到税率、利率等方面，因此，房地产企业确定目标资本结构时，要充分考虑相关的政策、税率和利率等勾稽关系，按照房地产企业的长短期资金运用情况，合理地选择融资渠道。不能仅仅依靠银行借贷这种单一融资渠道，应该充分考虑信托融资、销售融资、资产证券化以及股权债权定向私募等多元化的融资渠道，避免融资渠道的狭隘以及融资成本过高的情况发生。除此之外，完善的预算体系对于房地产企业财务风险的防范也是非常重要的，特别是现金预算管理往往是重中之重。房地产的财务人员应当准确估算项目的收支以及盈亏状况，确保每个阶段的现金流充足，保证项目开发全过程的财务预算有效执行以及资本结构优化的持续性。

3.重视房地产企业财务管理人员的职业素养问题。在房地产企业内部，无论是普通员工还是高层领导者，都应当对财务管理工作予以足够的重视，将其放在企业的战略层考虑，使财务管理的理念得到树立和强化。因此，应当对财务管理的重要性进行广泛宣传，以使财务管理人员以及其他相关人员对其产生高度的认同感，同时也促进横向和纵向部门对财务管理工作给予足够的支持和配合，从而推动财务管理工作的有效运行。另一方面，由于财务管理工作专业性较强，对财务管理人员的专业能力和职业素养要求极高，因此，房地产企业应该从选拔财务管理人员开始进行严格把关，挑选具有相关从业经验及专业资格的人才，再通过内部培训以及专家教学的方式进一步提高其专业能力，为提高今后工作的有效性和准确性提供帮助。同时，建立有效的绩效考核制度也可以有助于财务人员自身专业能力的提高。

参考文献：

[1]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯.2016,(23)：94-97.

[2]姚慧林.基于风险定位的房地产企业财务风险预警分析[J].财会学习.2016,(20)：49-50.

[3]李晋阁.房地产企业财务风险的成因及其防范分析[J].财会学习.2016,(1)：44，46.

集团企业绩效效应下的财务会计工作探究论文

企业绩效是企业发展过程中的重要内容之一,科学有效的企业绩效考核不仅能够起到激励员工的作用,而且能够淸晰地展示企业整体的运营情况、收益情况、预期发展情况等，进而便于企业的负责人或管理者及时地做出决策,推动企业战略目标的实现。同时,客观公正的企业绩效评价也是企业再投资或者其他社会因素评价企业整体竞争力的重要依据。绩效评价能够科学有效地展示其关键因素在于财务管理体系内容,财务会计工作涉及面较广且直接关系着企业的价值核心内容,财务会计工作情况可以说是企业绩效应用和实现的重要途径。

作为集团企业,财务会计工作能够掌控母公司、子公司的全部信息,进而从绩效考核的角度将企业目标纵深到每个职能部门甚至每位员工,责任到人,强化集团企业整体的考核体系。

一、集团企业绩效评价的原则以及与财务的关系

集团企业的绩效考评涉及到子公司,其评价过程是层层递交的，很容易存在主观因素，进而影响到绩效整体评价情况。为了更真实有效地凸显集团企业绩效评价的公正,在实际运用过程中应遵循一定的原则。第一,母子公司的绩效评价应该做到量化;第二,评价要关注顾客的需求。对此，不少企业借鉴西方评价内容将绩效评价创新运用,规定要遵循的原则是:企业全体人员的参与,其中包括企业的髙管人员;建立顾客满意度的评价指标体系；绩效实施得透彻和公平;制定评价反馈制度；财务业绩评价方法与其他评价方法相融合;企业绩效评价随着企业战略调整而及时地调整等。

财务绩效指的是企业在运营过程中就财务方面取得的成绩展示内容，主要包括:企业的收益情况、企业整体价值等财务量化内容。财务绩效的展示需要借助财务系列报表内容,诸如:资产报酬率、子公司的各项财务信息等。而财务绩效的最终目的在于促使集团企业绩效的有效实现。财务绩效的优越代表着企业筚效的优越,从这个角度来说，财务绩效是企业绩效量化形式的表现。

二、企业绩效评价中的财务层面彩响因素分析

新背景下的集团企业绩效评价中，虽然一直强调非财务指标的融人,但是财务指标内容是基础性的绩效评价内容,是不可忽略的,且在绩效评价中是占主导地位的。财务指标具有很强的量化性,能够纵深多个角度反映企业的真实情况，更是企业管理者以及外界评价企业价值和综合竞争力的重要依据。企业绩效评价一直受财务层面因素的影响,具体分析如下。

1.财务效益。集团企业的绩效展示最直接的便是财务效益。同时财务效益更是衡量集团企业整体实力的主要依据。是企业获取盈利情况的主要探知途径。集团企业母公司和子公司是分开管理的，财务效益能够分开将其展示，进而便于母公司更清楚地了解子公司的情况，也便于子公司更淸楚地认知自己的运营能力、偿还能力等。财务效益是企业绩效评估其中的一项内容,是对企业财务结构以及运营情况、总价值、未来发展的综合展示,是推动企业正常运营的原始动力。可以说,企业绩效展示的是企业整体的战略目标,财务效益则是促使企业战略目标实现的基础条件，有着不可替代的作用和价值。

2.资产运营。资产运营是企业的运转情况,也是企业资本的循环展示,是财务绩效的重要内容之一,关系着企业的收益情况以及偿还债务能力。企业的资产运营情况是对母子公司整体资产周转情况的表现,诸如:生产资金运转情况、母子公司之间存货或者应收账款的周转等，也是企业运营管理水平的体现。而企业绩效评估的展示目的在于企业收益最大的同时提升企业整体的资产运营情况，多管齐下实现企业利润的最大化。企业绩效评价的关键在于企业资产利用的效率，透过资产利用的效率可以直接看出企业的生产经营情况、管理情况等,是绩效评价不可缺少的内容。企业资产运营的财务比率则能够直接的映现企业资产利用的效率,对企业绩效评价有着很直接的影响。

3.偿债能力。偿债能力是财务绩效的又一重要内容，主要是对企业价值的评估，通过偿债能力评估能够了解企业的财务风险情况，是投资者或者债权人对整体企业实力衡量的依据。一般来说,偿债能力指标低的企业，则资产利用效率较低，甚至会出现资金危机,影响企业的正常运营。而这个也是企业绩效评价的重要元素之一。这个问题可以通过两个方面进行分析,第一,从企业自身来说，就是企业本身资产偿还债务的能力;第二，从社会角度来说，企业的所有资产以及其运营过程中所创造的利润整体偿还债务的能力。偿债能力是企业是否正常运转的关键因素,更是企业绩效评估的重要内容之一。

三、集团企业绩效考核中的财务系列内容

1.预算指标。财务的预算指标是对企业整体战略目标的规划和实施。预算本身是为了企业整体的未来发展情况。从2012年之后,我国对企业考核范畴进行了拓宽和延伸,倡导企业预算考核不应该只注重企业的规模建设,而应该注重企业的内在内容,BP:企业的盈利情况、负债情况、资产安全、财务风险等内容。一般企业的预算指标内容主要是:纯利润、资产负债率、资金周转率、管理费用率、财务费用率等。集团企业不同于一般的企业,在规模建设方面都很有实力，以金德管业集团为例，其工业园8个(包括建设中的）,下设子公司100多个，其预算指标则不能够只依据其工业园以及子公司的数量来评估,而应是对每个子公司的全部信息情况进行评估，即:每个子公司的盈利情况以及集团总部的负债情况、资产安全、财务风险相结合进行展示，借以来更客观地展示预算指标。

2.核心指标。笔者这里说的核心指标主要是企业财务风险的防范情况,也可以说是企业整体的运转、收益指标。其内容有:资产收益率、成本费用率、经济增加值、运营收益率、盈余资金数、财务风险预防情况、资金链风险、融资情况等。将财务风险作为导向内容,更客观、真实地考核企业的实际情况。一般来说，集团企业总部的收益情况是融合了所有的子公司的收益情况，但是其中不乏有子公司是亏损的,单一的以企业现金净流量为负数或者某个率来考核则会让绩效考核失去意义。还以金德管业集团为例,其总部的资产以及收益情况是将所有子公司的'盈利加起来减去亏损子公司的亏损情况，最后得出的是集团企业整体的收益率,而对于财务风险的防范，集团企业应与子公司分开来进行,即:集团总部以整体企业的情况进行分析,制定资产收益率、成本费用率、经济增加值、运营收益率、盈余资金数、财务风险预防情况、资金链风险、融资情况?子公司相对则依据母公司的考核指标结合自己的情况进行调整即可。

3.发展指标。企业绩效考核的出现是为了推动企业的可持续发展,财务绩效的目的也是如此,财务绩效的相关报表可以直接体现企业的整体情况，关系着企业未来的发展情况,财务的系列报表内容能够让管理者更好地决策是再生产还是再投入创新生产等,是直接与企业的运营和经营质量相关的。企业可持续发展的根本在于企业的创新生产、销售方面的情况,而这两方面在实施评估过程中应考虑挑战性原则和关键性原则,应注重从财务角度来进行设计。如??金德管业集团为了拓宽企业发展的道路，在原有的发展基础之上，出台系列的签合同奖励的措施,政策奖励措施由母公司出台,子公司则是执行者的身份。这里的奖励不仅仅是奖励给签合同的员工，给予合同客户更多的奖励措施,以此来迅速占领市场,增强企业自身的综合竞争力。

4.资产管理指标。资产管理是企业发展过程中的根基性内容。企业应注重对其的管理,尽可能较多地增加其保值能力。资产管理作为财务管理的内容之一，是企业绩效评估中的基础内容,主要是:资产保值增值率、产值完成比率、净资产增值率、不良资产比率等。透过这些方面基本能够了解企业不动产的系列信息，进而通过他们对资产的管理也能够间接地反映企业整体的管理水平，大概测算其未来的发展情况等。集团企业涉及的资产较多，笔者认为应该采取资产划分的形式来进行管理，母公司的资产由集团人员进行管理，而分公司情况不同，则可以交由分公司管理，每月固定时间上报相关信息即可。如:金德管业集团的8个工业园中单独设每个资产管理人员对资产进行管理，分公司则由分公司的会计主管负责管理，每月中旬都需要将相关的资产信息上传总部,总部则定期下派人员去核实，双向互动,确保资产管理有效，进而更真实地展示企业实力。

四、集团企业绩效效应下财务会计工作需要注意的问题分析

企业财务会计工作与企业绩效考核有着千丝万缕的关系,在实施过程中财务会计工作会涉及更多的内容,同样也会遇到系列的问题，而任何一种问题都会影响到企业绩效的真实体现。对此,笔者将集团企业绩效效应下财务会计工作需要注意的问题总结如下。

1.财务绩效考核与非财务绩效考核指标相融合。财务绩效考核是企业绩效考核的基础性内容，市场经济竞争的日益激烈决定了企业绩效考核应该是多元化的。对此，笔者认为，集团企业在实施绩效考核过程中应采取财务绩效考核与非财务绩效考核指标相融合的形式进行,借以来全方位地确保企业绩效考评的公正、公平。如:集团母公司、子公司在企业运营过程中是不同的，他们各自有着自己的特点，技术含量、管理水平、产业结构调整等都是绩效考核的内容。因此,财会工作人员在工作中应打破传统考核的局限性,拓宽工作范畴,强化二者指标的融合实施。

2.饼企业内部控制环境打造工作。企业内部控制环境涉及内容较多,包括:企业的管理者、高层管理人员的属性(个人的诚信、道德观、价值观等),企业的管理理念、组织结构、责任划分、人力资源管理等。从宏观角度来说,企业内部控制环境是企业核心文化范畴。企业内部控制环境好坏将直接影响着企业绩效实施过程中的公平、公正与否，关系着其最终的效果真实、全面情况。对此,笔者认为可以结合企业的实际情况,规划内部控制环境并制定相关的制度、措施来进行强化’以无形的力量来推动企业绩效的有效开展。现在诸多的企业集团都明确自己的管理理念,并将其作为自己的品牌效应进行宣传，髙层管理人员的选拔和管理都是多元形式进行的,并将责任到人,确保每个工作环节开展的有效，而财务会计则是以监督的身份出现的，即:对集团企业所行使的一切有着监督和督促作用。如:金德管业集团在企业内控环境打造方面采取的是母子公司相互评价与监督、子公司人员内部财务人员与其他人员相互评价与监督等互动、“转圈”形式进行的。

3.注重母子公司、部门之间信息的沟通和反馈。集团企业绩效考核涉及的是母公司、子公司的所有人员，其实施过程是人性化的,不是为了考核结果而进行考核的，需要考虑的是所有人员的满意情况以及参与情况等。这就会涉及到考核制度、考核方式、考核实施等内容,母子公司、部门之间的沟通与反馈相关事宜。财务人员作为母子公司、子公司之间、子公司部门之间的纽带，应加强信息方面的沟通和反馈,诸如:建立一定的考核对象申诉制度、考核意见交换制度等，打造信息沟通和反馈的平台,借以来确保企业绩效考核的顺利有效进行。如:金德管业集团为了便于集团各个部门之间以及母子公司之间的信息沟通和反馈，每周开设网络会议室；对于子公司的主管领导则每半个月以省为单位开会交流和反馈信息等,强化集团信息的交流和反馈。

总的来说,财务会计工作与集团企业绩效考核指标的制定、实施有着多元化的作用。从管理角度来说,企业绩效考评属于财务管理范畴，而从企业实践的角度来说，财务会计工作是集团企业绩效考核的基础内容,是量化的表现。从财务会计工作角度着手来开展企业绩效考核是经济体制竞争日益激烈发展背景下的必然趋势。笔者认为,集团企业应结合自己的实际情况,强化财务会计工作,推动其可持续发展。