对管理学的认识论文范文
人们常说的管理学到底是怎么样的一门学科,对我们的影响又有哪些呢?
摘要:管理活动是自古以来就存在了,它发展到今天,面对的世界已经发生了很大的变化,而且未来会继续发生改变。历史上也发展出了许多优秀的管理理论。作为工商管理专业的学生,将要成为管理者的我们有充分认识并学好管理这门学科的必要。管理作为一门动态的学科,掌握了它,可以帮助管理者做好将来从事管理工作的准备。本文主要针对对斯蒂芬。罗宾斯的《管理学(第九版)》的主要内容作简要阐述,并发表自己的认识与看法。
关键词:管理理论;管理者;管理;管理学;认识
一、管理的昨天与今天
(一)管理与管理者
1.管理
管理是在特定的组织内外环境下通过协调和监督他人的活动,有效率和有效果地完成工作。效率:正确的做事。高效率就应该是低资源浪费。效果:做正确的事。高效果就应该是高目标达成。基本的管理职能:计划,组织,领导和控制。
2.管理者
告诉别人该做什么以及怎样去做。(昨天)通过协调和监督他人的活动达到组织目标。(今天)管理者需要扮演十种角色,可归入三类:
1)人际关系角色包含了人与人以及其他具有礼仪性和象征性的职责,包括挂名首脑、领导者和联络者。
挂名首脑:是象征性首脑,必须履行许多法律性或社会性的例行义务。领导者:负责激励下属,人员配备、培训以及有关的职责。
联络者:维护自行发展起来的外部信息和消息来源,从中得到帮助和信息。
2)信息传递角色包括接受、收集和传播信息。三种信息传递角色包括监听者、传播者和发言人。
监听者:寻求和获取各种内部和外部信息,以便透彻地理解组织与环境。传播者:将从外部人员和下级那里获取的信息传递给组织的其他人员。发言人:向外界发布组织的计划、政策、行动以及结果。
3)决策制定角色是作出抉择的活动,包括四种决策制定角色,即企业家、混乱驾驭者、资源分配者、谈判者。
企业家:寻求组织和环境中的机会,制定“改进方案”以发起变革。混乱驾驭者:当组织面临重大的、意外的混乱时,负责采取纠正行动。资源分配者:负责分配组织的各种资源--制定和批准所有有关的组织决策。谈判者:在主要的谈判中作为组织的代表。
同时,管理者需要拥有三种技能:技术技能、人际技能、概念技能。技术技能就是使用某一专业技术和知识完成任务的技能;人际技能就是处理人际关系的技能;概念技能就是洞察企业与环境的技能。
管理者在进行管理活动中,既需要周密的想法,也应该有实际的做法,即思考与行动相结合,才能成功地进行管理。
(二)管理理论
20世纪初,随着古典管理理论的产生,出现了泰罗、法约尔、韦伯三角度古典管理思想,产生了科学管理理论,包含有14条管理原则的一般行政管理理论以及发展了权威的结构与关系理论。这些理论为当时的社会解决了不少企业组织中的劳资关系、管理原理和原则、生产效率等方面的问题,初形成了了管理思想的指导和科学理论方法。
有了这些理论为基础,管理得到了更好的发展。到了20年代末到30年代初,随着一次世界经济大危机的出现,行为管理学理论阶段也由此而产生。一些管理学者们则开始从微观上研究硬件以外的造成企业效率下降的影响因素。在这时期受到行为管理学理论的影响,出现了一系列的理论成果,如马斯洛的需求层次理论、赫次伯格的双因素论、麦克莱兰的激励需求理论等。值得一提的是,以霍桑研究为代表的组织行为理论,它的要点是::①职工是社会人;②企业中存在非正式组织;③新的领导能力在于提高职工的满足程度。同时,可以描述为“如果,那么”的权变理论也是另一个值得我们关注的对象,它强调不存在简单的和普遍适用的管理原则,不同的和变化的情境要求管理者运用不同的方法和技术。权变理论强调的四个变量分别是:①组织规模,②任务技术的例行程度,③环境的不确定性,④个体差异。简单来说,它告诉了我们如果处于什么情况下,那么这是最好的管理方法。因为组织甚至组织中的工作单元所从事的工作都是多样化的,所以无疑是符合逻辑的。此外,还有马斯洛的需要层次理论、麦格雷戈的X理论和Y理论、赫茨伯格的双因素理论等早期动机理论需要注意。
随着科技和信息的发展,管理理论当前面临着关于全球化,道德,劳动力多元化,创业精神等的问题,因此我们这些将来从事管理工作的人应当有关注以学习文化为特色的知识管理、强调持续学习,使用变革的学习型组织以及质量管理(关注顾客,持续改进,关注过程,改进作业质量,精确测量,员工授权)等问题的必要。
二、影响管理成败的因素
(一)文化与道德
1.文化
文化主要指组织文化,它是组织在长期的实践活动中所形成的并且为组织成员普遍认可和遵循的具有本组织特色的价值观念、团体意识、行为规范和思维模式的综合。我们应该相信,尽管个人具有不同的背景或处于不同等级,他们仍往往采用相似的术语来描述组织的文化。
组织文化对管理实践的影响,主要表现为四个方面:
1)对计划的影响:包括计划的风险度、制定计划中个人的作用以及对环境的关注程度。2)对组织的影响:对雇员的自主程度、强调个人还是团队、部门间的相互联系程度。3)对领导的影响:对雇员的工作满意度的关注程度、领导方式和对待冲突的处理方式。4)对控制的影响:对雇员的授权程度、对绩效的.评价标准取向和对预算超支的反响。当前组织文化面临着四个问题:创建道德的文化,创建创新的文化,创建回应顾客的文化和培育工作场所精神境界。就我的生活经验而言,我有理由认为,道德是最值得看重的,它应当是影响任何事成败的关键因素之一。
2.道德
关于管理道德,它的定义是管理者的行为准则和规范的总和,是在社会一般道德原则基础上建立起来的特殊的职业道德规范体系。在管理中,如果只追求自利,不考虑利他,不考虑道德,不尊重别人的自利,只坚持自己是目的而不择手段,其结果必然导致一种“每个人对每个人的战争”状态,人与人的关系成为“狼与狼的关系”,成功的管理就无法达成。生活中大凡能成功的人都能够不同程度地意识到自利与利他的关系,并遵循“欲自利必利他”,“欲达目的必作为手段”的法则行事,解决自利与利他矛盾的根本出路――公正和平等。
我迄今为止短暂的人生历程使我明白一个道理,只靠理论与制度创造不出奇迹,理论与制度只是实现公正、合理的一个条件,要成功还离不开另一个条件,这就是道德。制度和理论只是从外部泛泛的约束工作成员的行为,而道德则是塑造成员发自内心的服从,遵守制度的品质,从内部激发追求公平、公正的高贵精神。可以说,所有制度、规则是管理的外部机制,都是按相同的理论来编的,各大公司的制度都大同小异,因为所有的制度编制依据都来源于一个目的---成功的管理以及盈利。而道德则是调节管理的内部机制,是更根本的东西。
(二)管理者本身
1.懂得沟通
能运用反馈,简化语言,积极倾听,控制情绪,并在沟通中注意非语言提示的管理者,才能确保与被管理对象进行有效的沟通。同时,一个成功的管理者应当掌握跨部门沟通,利用小道消息,对付小道消息等的方法,使管理工作能更成功地进行。没有沟通,就没有管理,没有沟通,管理只是一种设想和缺乏活力的机械行为。沟通是企业组织中的生命线。好像一个组织生命体中的血管一样,贯穿全身每一个部位、每一个环节,促进身体循环,提供补充各种各样的养分,形成生命的有机体。
只要与员工保持良好的沟通,让员工参与进来,自下而上,而不是自上而下,在企业内部形成运行的机制,就可实现真正的管理。只要大家目标一致,群策群力,众志成城,企业所有的目标都会实现。那样,公司赚的钱会更多,员工也将会干得更有劲、更快乐,企业将会越做越强,越做越大,为社会创造的财富也就越多。
2.懂得激励
激励员工必须与员工参加工作的动机很好的结合起来。可以参考上面提到过的早期动机理论以及未提到的当代动机理论::三种需要理论、目标设置理论、强化理论、具有激励作用的工作设计、公平理论和期望理论。
当然,在现实的管理中,孤立的看待和应用以上的各种理论是不妥的,实践中激励和绩效之间并不是简单的因果关系。要使激励能产生预期的效果,就必须考虑到奖励内容、奖励制度、组织分工、目标设置、公平考核等一系列的综合因素,并注重个人满意程度在努力中的反馈。需要注意的是,所有的激励理论都是一般而言的,每个员工都有自己的特性,他们的需求、个性、期望、目标等个体变量各不相同。从而领导者运用激励理论时,应该针对员工的不同特点采用不同方法。
在现代社会中,应该设计形式新颖的激励计划,来改善企业员工的满意度和绩效。比如:灵活的办公时间(压缩工作周、弹性工作制)、工作分担、远距离办公、绩效工资方案、账目公开管理等。
在经济高速发展的形势下,企业通过制定并执行有效的员工激励机制,才能吸引人才,充分发挥员工的工作积极性和创造性,使企业立于不败之地。
三、结论
(一)本文的主要结论
本文力求通过对《管理学(第9版)》的简要阐述,为自己更好的学习理解管理学提供有益的借鉴;同时也深信通过该论文的撰写使自己加深了多管理学的认识,为接下来的学习奠定了基础,提供了方便。
(二)本文的不足及进一步展望
由于时间,篇幅等条件以及本人认识方面的限制,本文仅粗略地阐述了《管理学(第9版)》的部分内容以及个人的一些浅薄的认识,对一些方面没有进行更深入的探讨。同时,因为第一次撰写论文,在论述上难免存在不足之处。学习是一个循序渐进的过程,没有人能一蹴而就,对管理的认识也将随着今后的学习进一步加深,写论文的技巧也会通过实践而进一步成熟。我有理由相信,在不久的将来,能看到自己更加优秀的学习成果。
管理学是系统研究管理活动的基本规律和一般方法的科学。管理学是适应现代社会化大生产的需要产生的,它的目的是:研究在现有的条件下,如何通过合理的组织和配置人、财、物等因素,提高生产力的水平。管理学是一门综合性的交叉学科。管理活动自有人群出现便有之,与此同时管理思想也就逐步产生。事实上,无论是在东方还是在西方,我们均可以找到古代哲人在管理思想方面的精彩论述。而现代管理学的诞生是以泰罗(F .W. Taylor)的名著《科学管理原理》( 1911年)以及法约尔(H.Fayol)的名著《工业管理和一般管理》(1916年)为标志。现代意义上的管理学至今不过经历了80多年。80多年来,管理学有了长足的进步与发展,管理学的研究者、管理学的学习者、管理学方面的著作文献等等均呈指数级数上升,显示了作为一门年轻学科勃勃向上的生机和兴旺发达的景象。然而,管理学仍然需要发展,因为人类将进入21世纪,人类文明需要管理学。管理学的规定性管理学的规定性是指管理学这门学科的研究内容。而管理学的规定性又取决于管理学研究对象的规定性,即管理学的研究对象是什么? 哈罗德•孔茨( H Koontz,《管理学》):——“本书目的是阐明经营理论和管理科学的基础知识”。换句话说,孔茨认为管理学的研究对象是经营理论和管理科学,或者说管理学就是这两部分的组合。 詹姆斯•H•唐纳利(J. H. Donelly,《管理学基础》):——“讨论只与某一待定的(虽然也是相当广泛存在的)事例有关的管理过程。我们将就有限的资源(包括其他人的力量)的管理展开我们的讨论”,即管理学说是研究有限资源的管理。 罗纳德•科斯(新制度经济学的奠基者,《企业的性质》)—— “经营意味着预测与通过签订新契约,利用价格机制进行操作。管理则恰恰意味着仅仅对价格变化作出反应,并在其控制之下重新安排生产要素。” 罗纳德•科斯教授对经营与管理的界定尽管是从契约、价格应变角度出发,但把握了管理的本质:即经营是与市场打交道,它利用价格机制使自己生产的产品和劳务在市场上获得有利于自己的利益。而管理则是一个组织内部如何用行政命令机制调配组织有限资源而获得最佳配置效率的过程;管理不与市场打交道,尽管它要对市场上价格作一定的反应。 如果按照科斯的定义,那么管理学就应该以这么一个规定性的管理作为研究对象。这样,管理学的研究范围就应该是两大方面:组织本身包括组织的动力学机制、组织的构造及运行等等;组织内依靠行政机制运作的各种管理方式方法包括对资源配置的整体性系统方法和针对局部问题的各种职能性方法。事实上大多数著名的管理学著作和教材,尽管其章节安排、行文方式、观点采纳均有各自的特点,但基本上是围绕着这两个方面展开论述,事实上哈罗德•孔茨和西里尔•奥唐奈的《管理学》也是如此。 管理学的定义:研究和探讨组织及组织内资源配置的构造、过程、方式、方法的学科,是一门应用性理论学科,是管理学科群中最为基础的学科。 对管理学的这么一种规定原本是美国管理学界的看法,其他一些国家如德国、日本的学者们却不这么认为,他们在把管理局限于企业时,认为管理学还应该包括经营这一内容,于是便有了经营学一说,之后在我国便有经营管理学的称法。管理学的流派及构成1、管理学的流派20世纪初诞生的管理学随着理论研究者和实践者的努力,理论与实践均呈现出空前的繁荣,流派叠出,新理论新思想不断产生,人才辈出。哈罗德•孔茨曾写过两篇著名的论文《论管理理论的丛林》(1961年)和《再论管理理论的丛林》(1980年),对1980年前的管理学领域内精彩纷呈的理论、主张等作过一个精辟的归纳与分析。他认为到1980年为上,管理学至少已发展有十几个学派,典型的有:古典学派、行为学派、社会系统学派、决策理论学派、系统管理学派、经验主义学派、权变理论学派、管理科学学派、组织行为学派、社会技术系统学派、经理角色学派、经营管理学派等等。2、各流派研究的内容这些流派尽管各有自己对管理的看法,各有自己的理论主张,但从内容上来看不超出三大内容:即组织、管理方式以及经营。 科学管理原理代表人物泰罗,本质上可以归结为一种管理方式或方法,因为人的科学工作和协作及对人的激励与效率关系的研究实为发展出相应的管理方式方法而已。 古典组织理论法约尔和韦伯的典型的组织研究成果。 行为科学学派代表人物有梅奥(E.Mayo)、马斯洛(A.H.Maslow)、麦格雷戈(D.MeGregor)、卢因(K.Lewin)以及穆顿(J.S.Mouton)等,他们有的研究人际关系,有的研究人的需求与行为关系,也有的探讨人的本性及相应管理的问题,还有的研究正式组织中非正式组织问题以及双因素模式、管理方式方法等。前者可归结为组织的动力学过程,后者可归结为以人为本的管理方法方式的探讨。社会系统学派代表人物巴纳德(C.I.Barnard),其研究成果不过是从经理人员在组织中的作用角度看组织如何有效运作。决策理论学派代表人物西蒙(H.A Simon)(1978年诺贝尔经济学奖获得者),认为决策贯彻管理的全过程,管理就是决策,组织就是决策,组织是由作为决策者的个人所组成的系统。然综观其著作,除上述观点为组织方面的外,其余主要是发展了决策的科学方法体系。权变理论学派、管理科学学派等等研究内容不过是组织及组织内管理的科学方式方法。经营管理学派是专门研究经营理论及经营中的管理问题。3、各流派所采用的研究方法从另一个方面来看,20世纪的管理理论学派尽管派别林立,实际上从分析方法来看,每个学派均有那些代表人物习惯的学科分析方法来对管理进行研究。行为科学学派是用典型的心理学知识、行为分析方法来研究组织、组织中的非正式组织、人际关系;系统管理学派用系统理论和观点来考察企业组织,分析组织的构造;经验主义学派代表人物为德鲁克(P.Drucker)、戴尔(E.Dale)等,他们的研究方法是实证的、案例分析性的,对象直接是组织、组织中的管理问题。管理科学学派数理分析方法组织行为学派群体心理学分析方法 根据上述分析,狭义的管理学主要由组织研究和管理方法研究两块内容构成;广义一点的管理学则还要加上经营领域的研究,这一领域的研究与经济学相关。这三个方面的演进在过去5O多年中,基本上遵循了下述路径。3、管理学各流派的演进路径(l)组织理论研究的演进路径:古典组织理论(古典理论、20年代)——组织行为学(组织行为、40年代)——组织(社会技术系统60年代)——领导科学(经理角色,7O年代)——组织文化(企业文化80年代)——?(90年代)(2)管理方式方法研究的演进路径:科学管理理论(泰罗20年代)——行为科学(梅奥30年代)——管理科学理论(伯法50年代)——决策理论(西蒙60年代)——生产管理、信息管理方法(7O-80年代)——?(90年代)(3)经营理论研究的演进路径:厂商理论(2O年代)——产业组织(贝恩、40年代)——市场学(科特勒60年代)——消费者理论(70年代)——策略学(战略管理)(波特80年代)——?(90年代) 在上述三个方面的演进路径中,90年代管理学的进展均为空白,这并不说明90年代管理学在上述三个方面无进展,而是难以将90年代管理学的进展分类,进而填入上述三个方面的空白之处。不过仍可以一试,管理方式研究领域哈默(M.Hammer)和钱比(J.Champy)的《企业再造》;组织理论研究领域彼得•圣吉(P. M.Senge)的《第五项修炼》。经营管理理论研究领域哈默尔(Gary Hamel)和普拉哈拉德(C.K. Prahalad)的《竞争大未来》、波特(M. E. Porter)的《国家竞争优势》。21世纪管理学所面临的课题1、组织的资源由以劳动力、土地、资本为主向转以知识与信息为主传统的资源如劳动力、上地、资本和自然资源支撑了20世纪的发展。但有人说,到21世纪,知识与信息将成为发展的最大资源。假定这一说法成立,现行的资源配置模式是否应该放弃,未来的资源配置模式又应该如何? 90年代风行欧美的组织改造理论与实践,似乎是先知先觉者的先行行为,然而确实有其历史的背景和未来的呼唤。2.组织的成员由经济人向社会人,自我实现的人转变在物质不甚丰富而又在逐步丰富的20世纪中,大众迫于生计更多地像一个追逐利益的经济人,经济学家们以此构造了他们的理论体系和现实的经济体系,然而在物质甚为丰富、人类生活有了大步提高之后,人们也许开始摆脱经济人的头衔,此时不仅经济体系需要重构,对人们工作努力的驱动源恐怕也需要重构。现在不也有许多管理者在号称进行“以人为本”的管理,似乎在寻找一种未来的范式吗?3.组织内外环境的变化在不断加速发展的环境变化速度愈来愈快,一些巨大的僵化的组织已不能敏捷地变化自己以适应环境,从而导致衰落乃至消亡。新世纪的到来使得一些肩负组织重托的人不得不为组织的生存与发展而担心,于是便有“第五项修炼”一说,以针对现时组织。然而使组织真正成为有学习能力,有超然思维的有机体又谈何容易。21世纪中有哪些组织能真正成为这样的组织,从而保持不败的地位呢?4、21世纪人们的伦理将发生全新的变化 20世纪人的心智模式和思维方式是20世纪众多约束因素综合作用下的产物。这些约束因素在21世纪发生变化之后,作为管理的出发者,其价值观念、思维方式等都将发生不可预知的变化。然而,重利不重义的20世纪伦理道德和行为方式应该转为全新的伦理道德和行为方式,以此来构造未来的社会和经济体系。21世纪的管理学将覆盖全新的管理伦理、管理价值观和行为方式。现在开始探讨未来的管理伦理也许会给从今天走入未来的管理者以莫大的帮助。5、信息爆炸将导致自信息搜索的困难 21世纪是信息的世纪,是信息爆炸的世纪,信息越是充分越是丰富,人们就越难及时搜索到自己所需要的信息,除非有比现今更为有效的信息搜索方法与技术。信息社会中的人就像一艘孤立无援的船独自在大海中寻觅。从所需信息的角度来看,一个个生产者和消费者都是不充分信息的拥有者,如何在他们之间架起沟通的桥梁,可能是21世纪市场营销全新观念和体系的拓展方向,整合抑或是分工?渠道抑或是媒体?6、组织将在更大的范围内谋求整体而不是局部的利益人类只拥有一个地球,21世纪的人们将更多地体会世界的渺小、地球的可爱,人们将更多地超越自己的国界来思考问题,解决问题;在此意义上,人类是一个整体,他们将没有国界,人类的经济行为将从全球的长远角度来考察。如果说20世纪的那些跨国公司在跨国经营时还仅仅从比较利益、突破市场壁垒、谋求更大利益的角度出发,那么21世纪的跨国企业也许应为全球经济的发展、人类福利的增长而设想,这是否是天方夜谭?7.组织和人类的可持续发展发展是硬道理,21世纪也要发展。然而 20世纪的人们在发展时竭泽而渔,使资源枯竭、生态环境恶化、物种减少、气候反常等等,这一切给21世纪的发展带来困难,人们不禁要大声地问:人类社会还能持续发展吗?21世纪应该回答这个问题,作为支撑这个社会经济支柱的企业也应有自己的答案。企业首要的是生存,就像人类一样,然后才能有发展。21世纪中企业应以什么方式发展,才能与可持续发展的命题相一致,这应该是未来管理学研究的首要问题。8、组织内部由分工走向综合即将过去的20世纪是专业化分工大发展的世纪,人类从专业化分工获得了巨大的收益,20世纪的文明可以说是专业化分工的文明。然而分工愈深愈细愈有可能偏离本原要旨,使综合性的问题难以处理和解决,如大至南极上空的臭氧层变薄的问题,小至一个企业拓展新市场的问题。21世纪可能是重返综合的世纪,人类或许可从综合中获得更大的收益,企业或许能在综合中获得新生,管理学或许要创造综合性的理论与方式方法。
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浅析物业管理在房地产企业中的作用
1、物业管理促进房地产企业发展
1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。
通常物业管理是在房产已交付使用,业主入住后才进行相关的管理和服务,因此,传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷,例如,当物业存在功能和质量方面的问题时,房产已交付使用,因此只好在建成的基础上进行修补,往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展,物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段,因此,可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整,提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外,现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为:在房产规划设计中,将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中,可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便,从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾,形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合,使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发,并从物业管理的专业角度出发,审视物业的质量和功能,优化房产规划和开发建设,帮助房地产企业节约物力财力,并达到较好的建设效果,提高房产舒适度和物业使用便利性,提高物业管理效率和质量。
1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务,创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境,促进房产保值增值。在这个过程中,物业管理一方面延长了房屋的使用寿命,另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来,通过提高房屋和附属装置寿命、降低房屋平均成本,提高人们居住和使用感受,使得房地产的保值增值。根据相关调查,人们在购置物业时,除关心价格、位置和外部环境外,最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高,物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受,解除房屋购置者的后顾之忧,从客观上有效促进房地产企业的发展。
2、物业管理促进房地产企业发展的措施
2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用,则应主动参与房地产开发的整个过程,主要包括专案选择、专案规划、工程施工、房产销售等过程,物业管理均应参与当中,使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如,在规划和设计中,将公共配套设施用房考虑在内,使得整个开发的小区配套完善,整洁有序,有利于优化居住环境,对房屋销售起到良好的促进作用。例如:辽宁某房产开发公司,在开发某小区时,物业管理充分参与规划,因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积,增加1600平方米小区休闲广场,提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容,注重环境优化,深受购房者青睐,该小区在平均房价略高于周边小区的情况下,开盘即售罄。
2.2、注重物业管理资金投入。
房地产开发企业在物业管理资金投入时,通常没有直接的经济效益产生,论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如:对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入,均会对业主产生直接的正面影响,形成生动的广告效应,较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在,因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括:对于配套服务设施的投入,例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等,标志著小区业主生活质量能够得以保证和提高,又如,小区的景观设计和绿化、道路等,均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给,水电是住户生活必须品,因此,在进行物业管理相关资金投入时,应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力,特别是用电负荷量,随着各种家用电器种类的丰富,小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
3、物业管理在房地产开发过程应注重的关键点
物业管理参与房地产规划开发全过程,应结合整个过程特点,把握关键点。主要包括:房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
3.1 规划设计方面。
物业管理必然需要开展工作的空间和地点,因此在房地产开发时,应该从整体效益和巨集观角度,规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展,甚至连基本的公共设施都忽略规划,而是将规划的主要目标放在建造更多住房,导致小区建成后,甚至物业管理所需要公共设施无空间可建,一方面导致小区生活质量下降,另一方面小区住户满意度不高,影响开发商形象。
3.2 施工监理方面。
物业管理公司在房屋竣工后,不但要接管建好的楼房,管理物业的年限也会很长。因此,物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决,以免在住户入住再维修,同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费,避免成为后期的遗留问题,主要包括:厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外,物业管理应在施工过程中,尽量了解房产的内部结构,掌握管线布置、房间布局、建筑材料效能等,对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
3.3 竣工验收方面。
物业管理公司应细致入微的进行质量检查。如前所述,房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。因此,从顺利开展工作和维护业主利益出发,物业公司应仔细验收工程。主要包括:给排水管道畅通与否,供电线路是否符合安全标准,房屋墙体是否渗水,供电线路断面是否合理,防盗门是否符合安全要求,电话电视预留孔道是否齐全,电梯水泵负荷是否足够等问题,均应符合质量要求。对于不符合验收标准的问题,应责成施工部门返工或者进行整改,为后期物业工作顺利开展打好基础。
论物业管理健康发展的现状及对策
一、物业管理市场的现状
2002年后,随着房地产产业发展和房地产市场发育不断地完善,在物业主管部门和广大物业管理企业的共同努力下,人们观念、意识开始有了转变,物业公司的经营理念也随之发生改变。为适应市场发展的需求,物业管理公司逐步在如何管理小区、如何服务业主、如何赢得市场、如何解决物业纠纷等方面下功夫,物业管理开始由最初保安、环境保洁的单一模式发展到房屋及相关设施装置维护、绿化养护、居民生活服务等众多服务领域,成为社群综合管理的重要内容之一。
物业管理作为城市发展的一项重要配套“软体”,随着经济社会发展而迅速增加, *** 给予了高度关心和重视,物管企业也在发展中不断规范自身行为,提高服务质量。但由于引入时间短,业主对物管行业认识的不到位,以及物管企业的服务能力与需求存在较大差距,导致由物业管理引发的问题不断增加。具体表现在以下几个方面:
一业主对有偿服务尚未适应,物管费收取难
1.由于受传统福利型住宅消费模式的影响,业主对花钱买服务的现代市场经济消费观难以适应,既希望享受服务,又不愿意交纳相应的管理费,致使物管费的收取成为一大难题。这种观念的存在,在一定程度上影响了对物业管理市场发展所需的良好外部环境支援。
2.相关的法制没有健全,导致在实际收费过程中,对于拒交的业主只能催交,而无权采取强制征收或处罚,导致不出钱的免费享受服务,而交钱的享受不到质价相符的服务。收支不平衡导致了物业公司因得不到应有的回报而降低服务质量,服务质量的下降又使更多住户不愿交费,由此造成恶性回圈,严重影响了物业管理的健康发展。
二业主对物业管理企业职能认识不清
有些业主认为物业管理公司收了钱,就应对业主的一切损失包括人身伤害和财产损毁丢失承担责任。由于业主对物业管理企业职能认识不清,随意拓宽了物业管理的外延和内涵,对物业管理企业产生了绝对服务和无限责任的主张,对其责任要求超出了合理的范围,这一切都给物业管理企业增加了过分的负担,严重影响了物业管理企业发展。
三从业人员素质偏低,物管企业缺乏竞争力
由于大量人才涌向大城市和沿海城市,造成了一些中小城市人力资源短缺,缺乏专业的物业管理人员。物业管理的内容包含了小区的治安、环卫、交通、绿化等综合服务,需要大量的各种岗位熟练人员和专业技术人才。目前,物管企业大部分上岗人员是临时招聘的,多数员工文化水平不高,没有经过必要的培训,缺乏必要的文化知识和专业技能,把物业管理仅仅看成是简单的保安及清洁工作,没有形成专业化的管理队伍,导致其管理不够专业化、标准化,服务难以到位,服务质量也得不到保障。在缺乏有效竞争机制的情况下,工作中缺乏敬业精神和服务意识,仅仅把物业工作定位于浅层的修修补补上,造成物业企业漠视业主需求,工作效率低下,提供的物业服务质量难以服众,业主满意度不高,最终引发了企业与业主之间的矛盾,直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。所以,拥有专业的物业管理人员是中小城市物业管理企业发展之根本。
四物业管理企业只注重管理,而不注重服务
物管企业没有市场观念和竞争意识,论文格式具体表现为“重管理轻服务、重收入轻付出、重自我轻协调”.分析以往的物业纠纷,发现很多矛盾都是因为物业公司和业主的主次关系颠倒造成。物业管理是一项以服务为本质、以服务体现管理的工作,如果物业公司能正确认识自己的位置,把传统的管理意识转变为服务意识,那么很多矛盾就会迎刃而解。物业管理公司要从根本上正确对待现阶段行业发展面临的问题,转变、更新观念,才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。如果能将物业管理公司取名为物业服务管理公司,将在很大程度上转变自身的服务管理意识。
二、对策及建议
物业管理在建立和谐小区、提高居民生活质量、美化优化环境、增强小区的安全防范等方面起着积极的作用。但是要使物业公司真正步入健康发展的轨道,还是要靠全体小区业主的理解和支援,物业主管部门、街道、社群的支援和帮助,物业公司自身的不懈努力。
一大力加强宣传,培养业主的有偿消费观念,解决收费难的问题
应通过开展形式多样的宣传活动,大力宣传物业管理知识和物业法律法规,着力培养物业公司的服务意识、业主的市场意识,提高市民、单位对物管的认知度、接受度、配合度。加大对物业管理费的标准和管理办法宣传,明确双方在物业管理中所处的地位、权利和义务,让住户放心、自觉交费。物业公司必须在服务质量上下工夫,为业主提供最优质的服务,业主才能心甘情愿地交费。同时,物管企业可借助法律武器,提高物业管理费的收缴率,对那些无理拒交物业管理费的业主,可通过法律途径来解决。
二加强地方性物业管理的法规建设和物管企业自身职能建设
1.《物业管理条例》的颁布实施和《物业服务收费管理办法》为解决物管公司和业主之间的纠纷提供了法律保障。但现行的物业管理法规还不完善、缺乏可操作性的问题仍然存在。为加快物业管理市场化程序,本市应出台有关物业管理收费的新政策、新办法,使物业管理走上法制化的轨道。
2.加强物管企业自身职能建设。一是明确区分物业管理与水、电、热、有线电视、垃圾清运等公共事业单位的责任。物管企业可以接受委托代收费用,但不得向业主收取额外费用。出台相关管理规范,明确相关各方的责、权、利关系,明确物管收费标准,使物业管理工作有制可依,有章可循。二是有关部门要规范前期物业管理,重视和做好业主大会及业主委员会的组织建设工作,倡导公平竞争、引导和监督各方履行物业服务合同。三是成立物管行业协会,协调业主或业主委员会与物管企业之间的分歧和矛盾,指导物业管理企业自觉增强服务意识,不断提高服务质量。[LunWenData.]
三加强物管企业人才队伍建设,增强服务意识,提高服务质量
企业的成败,人才是关键。因此物业公司应当在团队建设、服务意识、质量、技巧等方面下苦功。一是从加强素质入手,选取优秀专业物管人员、维修人员、园林绿化人员等专业的人才加入物业服务团队,加强物管理念、业务等知识的培训,提高物业管理企业员工的自身素质,打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队,以不断提高物业管理的业务水平和服务水平,提升业主的满意率,用超前的服务意识、高质量的服务水平,为业主提供各项满意的服务。二是积极引进经济发达地区的先进经验,在内部管理上下功夫,加强自身的管理,建立一套科学有效的执行机制,提高物业管理企业的市场竞争力。
四加强物管企业的内部经营管理,妥善解决各种纠纷
物业管理公司要在不断提高物业管理服务技能上下功夫,要以小区为依托,以方便业主为宗旨,开展多种经营和有偿服务,根据业主需求不断创新增加服务专案,扩大物业经营业务来进行经营创利活动,建立以业养业的良性经济执行机制,增加物业管理的自身造血功能,增加收入,保持自身资产的增值与扩大再生产,使企业有能力及时解决好物业管理的各种纠纷。同时,针对诸如周边营业场所的环境、噪音污染等纠纷,物管企业要积极通过合法的途径去寻求解决矛盾的办法。充分利用好法律、行政手段,解决业主、物业管理企业、开发商、公共事业部门、业委会之间引发的各类纠纷。针对小区停车难的问题,物管小区要积极引导车辆有序停放,对小区泊位紧张,确需占用公共场地新开辟停车场所的,由业委会提出实施方案,征得全体业主同意后,报相关部门批准后实施,制止乱停车现象的发生,保证小区道路的畅通。
三、结束语
物业管理作为一个新兴的行业,要保持健康发展,就要结合实际,使物管服务做到与社群管理相结合、与城市创卫相结合、与平安建立活动相结合、与精神文明建设相结合,形成与当地建设发展相适应的整体规模,注重解决物业管理现实当中的问题,逐步实现物业管理的发展与创新,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一,提高城市的现代化文明程度。
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