2019年经管系毕业论文范文

毕业论文范文工商管理

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近年来，社会经济蓬勃发展背景下，市场经济环境发生了翻天覆地的变化，企业为了适应新形势逐渐转型，然而，单纯依靠合理的规范是不够的，需要工商管理部门给予一定指导和支持，才能够确保企业健康发展。因此，加强对企业转型发展中工商管理部门重要性的研究具有现实意义。

一、工商管理部门在企业转型发展中的积极作用

1、能够为企业转型提供良好的环境

企业转型在迎来更多发展机遇的同时，还面临着更大的挑战，市场竞争日益激烈，促使企业管理者要不断创新和改进发展战略，才能够促进企业发展，另外，部分企业为了在市场竞争中获取更多利益，不择手段进行恶性竞争，破坏市场平衡机制，由此可见，优化企业转型环境十分重要，而工商管理部门能够为企业发展提供完善的法律制度，规范市场主体行为，营造良好的氛围，加大对违法分子的惩罚力度，保障企业健康转型。

2、能够为企业转型提供指导方向

工商管理部门是工商政策制定者，能够结合市场情况，了解并掌握市场主体面临的瓶颈及影响市场稳定发展因素，找到针对性解决策略，为迷茫企业指明发展方向，帮助企业顺利转型，例如，人力资源管理作为企业的重中之重，传统管理模式不能够调动员工积极性，可以组织企业学习柔性管理、外包管理等方面知识，从而提高企业人力资源管理有效性。另外，工商管理部门提供的政策优惠，能够促使企业逐渐朝着行业规范发展。

3、能够为企业转型提供保障

企业转型期间遇到问题和困难是在所难免的，而工商管理部门能够为企业提供全面、系统的服务，为企业转型提供有力保障，帮助企业突破重围，实现可持续发展目标。部门通过对国内外企业转型成功案例进行调研，将有效经验提供给需要的企业，为企业转型提供捷径，并将转型阶段的各类资源进行优化重组，为企业未来发展提供参考，不仅如此，在整理经验过程中，部门还能够及时发现企业转型发展中存在的问题及不足，并采取针对性措施积极应对，从而推动我国企业转型成功。

二、工商管理部门在企业转型发展中发挥作用的有效策略

1、加强人才培养，建立高素质队伍

工作人员作为管理部门顺利开展工作的基础，其综合素质高低直接影响工作质量和效率。因此，工商管理部门要加强人才培养，结合市场发展情况对人员进行调整和优化，首先，要加强对优秀人才的引进，不断注入新鲜血液，增加人才储备力量；其次，加强对现有工作人员的培训和教育，采取多样化形式，例如，进修、学习等方式，促使工作人员能够了解和掌握市场动态，并结合相关制度规定，及时给予企业转型支持和帮助，发挥积极地促进作用；最后，还需要引导工作人员树立终身学习观念，不仅要加强工商管理等方面知识的学习，还需要侧重提高自身服务意识，从而推动企业转型进一步发展。

2、加大内部管理力度，满足市场发展需求

为了能够在企业转型发展中发挥积极作用，工商管理部门还需要加强对内部进行有效管理，明确自身职责，履行自己的义务，以此来满足市场发展需求，积极实施责任制，将每一项工作细化到工作人员身上，调动员工积极性，从而更好地完成各项工作。加强部门内部管理，不仅能够有效避免交叉执法，促使权责任命，还能够协调各部门之间的工作，提高管理效率，在实际工作中，发挥执法和行政能力，为企业转型保驾护航。

3、完善相关规章制度，加大执法力度

规章制度是企业转型的根本依据，规章制度不完善，势必会影响企业转型效果。因此，工商管理部门要结合实际情况，找到每一处薄弱点，积极完善相关规章制度，并将其落实到实处，针对企业转型，不仅要关注其硬件方面，更要加强对软件方面的管理，只有保证软硬件都能够达到一定标准时，才能够支持其进行转型。前者主要是企业生产设备等，后者则是企业经营理念等内容，加强对相关规章制度的完善，并加大执法力度，在规范企业竞争行为的同时，还能够不断改善自身管理方式和方法，有效提高工作效率和质量，从而为企业转型贡献一份力量。除此之外，工商管理部门还需要定期组织企业参与讲座等学习和培训，促使企业能够了解当前市场情况，帮助企业全面、多角度制定转型方案。

三、结论

根据上文所述，工商管理部门作为企业转型的关键，在推动企业发展等方面占据举足轻重的位置。因此，工商管理部门要明确自身的重要性，立足于市场实际情况，加强人才培训，建立高素质人才队伍，加大内部管理，完善相关制度规定，提高管理水平，切实为企业转型提供有效支持，进而推动企业可持续、健康发展。

工商管理学是基于经济学、管理学等相关理论，对现代企业的管理的效率与决策模式进行研究的一门科学，具有较强的全面性、专业性和实用性。企业管理的内容主要包括技术管理、人力资源管理、运营管理和财务管理等几个方面，并包含对企业文化等各种软性建设的规划研究。而工商管理则是利用一定的专业知识和分析方法对相关企业数据进行分析，帮助企业作出及时、合理的决策或给出相应的改进措施，解决企业经营中的各种实际问题。由于现在的经济模式进入一种全新的层次中，单位也从过去的非常封闭的模式，不断的进入到相对开放的模式中，非常的关注自身的运作以及管控等活动，关注使用者的规定，同时还重视单位竞争水平的提升。在这种模式下，工商管理的地位就显示出来，开始受到很多单位的重视。

1、当前企业工商管理存在的不利现象

最近一段时间中，许多单位都开始重视工商管理活动。主要是其在单位运作工作中占据非常重要的位置。各个单位都纷纷的开展相关的理论分析，同时还注重对相关工作者的培训活动。不过，我们要承认的是，在当今时期，我们国家的很多单位的工商管控活动还面对许多的不利现象，不论是在管控以及规章确立等层次上，和世界上的别的国家相比较来看，还是有很大的距离的。企业工商管理工作的意义反映在很多层次中，不单单是单位对本身的运作组织的管控，同时还反映在国家机构对行业的分析以及单位的监督上。尤其是进入全新的发展时代。国家的经济模式出现了较大的发展，单位的组织模式也不断的深化，在这种背景之下，和工商管理相关的思想和措施形式等得到了有效地发展，能力优秀，品质合理的工商管理就成为了单位确保发展的关键前提。不过，通过分析，我们发现，单位在开展该项管控活动的时候，还面对许多的不利现象，进而使得单位的前进等受到非常不利的干扰。

1.1没有有效地管控水平

和很多优秀的单位比对来看，我们国家的很多单位还是面临行业活动开展无序，和相关机构无法积极交流的问题，在管理模式方面面对的不利现象更是非常的多，比如制度呆板，模式不合理等。在向规模要效益、向成本要效益、向价格要效益、向质量要效益的过程中，单位的运作等活动依旧面对非常多的不利现象。管控能力的不合理就使得竞争水平变低，进而导致单位的利润不能合理体现出来。

1.2没有有效地拓展行业的水平

一些企业忽略了生产模式与市场需求的结合。生产部门只负责生产、市场部却不能及时准确地反应市场的需求变化，使产品无法适应消费者的需求，而成为了企业的负担。

1.3不能有效地开展定位活动

工商管理的理念引入以后，财务报表中效益的增长已不能完全满足现代企业的需要，更多的企业开始制定长远目标，或战略性的发展规划。一些企业也从单纯的经济效益的追求转而承担更多的社会责任，在这一过程中，很多企业都还不能充分协调好遵守相关法规、合理利用资源、参加社会福利、杜绝盲目扩张等环节的关系，对自身的定位不够明确。

1.4无法体现出管控意义

在企业管理制度不健全、管理者素质有待提高的情况下，工商管理对企业经营的贡献有限，其管理价值未能充分发挥。以人力资源管理为例，其管理作用主要表现在管理活动对企业长远的发展、员工绩效或企业效益，以及企业整体竞争优势等方面的影响力度或作用大小。然而，目前许多中小企业的人力资源管理还停留在传统的人事管理阶段，其职能依然没有超越传统人事管理的特点，仍停留在档案管理、工资和劳保福利等事务性的管理工作上，是典型的以“事”为中心的静态人事管理，没有承担起人力资源管理的人力资源部门作为一个内部管理部门对业务部门提供服务和支持，缺乏对企业发展战略的洞察力，无法与企业结合起来。这种滞后于实践的管理模式也注定了人力资源部门无法成为企业的核心，为企业提供更加有力的支持。

1.5别的事项

目前企业还面临着诸如产品的系列化、资本运作的国际化、技术的更新、人力资源的可持续性、以及客户关系管理系统的服务水平等问题，尤其是在经济全球化的今天，地域性市场的概念正在逐渐发生变化，资金和产品突破了国家与城市的界限，而在各地区之间迅速流动，在这一背景下，是否能够在上述方面与国际水平接轨，使企业经营模式与环境变化相适应，也已经成为了企业获得成功的必由之路。此外，一些企业正向着学习型企业转变，致力于通过强化企业能力和提高员工价值来实现企业的升级。而在此过程中，如何充分发挥人力资源的作用，更加灵活巧妙的运用资本，最大程度的提高用户客户的满意度，也是企业必须解决好的重点问题。

2、未来企业工商管理的发展趋势

在当今的激烈的市场模式中，加之政府的`有效扶助，站在大层次上来看，单位不断的朝着积极健康的层次进步，单位的管控工作者要认真地分析并且有效地处理这些不利现象，要切实的体现出决策能力，不论是规章建设亦或是别的一些层次中，都要有效地提升单位的管控水平。

2.1合理的发展单位的规章体制

在当今时期，单位要想获取发展，首先就要做好体制建设活动，该项管理活动把单位的规章等当成是责任以及权力等的聚集，而且当成是奖惩的参考信息，确保成为单位自身调控的关键工具。首先，规章能够对工作者的活动进行制约，同时，合理的激励措施又可以在确保工作者权益的前提下，发挥出他们的工作积极性。在落实规章模式的时候，要切实的站在工作者的层次上分析，而且要体现出公平思想，确保开展的活动能够让人认可。比如，但工作者是站在单位的层次上开展活动的时候，如果没有按照相关的规定开展工作的话，如果还对他们进行不当的惩处的话，就会影响到他们对单位的积极性，所以要开展人性的活动，确保活动体现出积极性色彩，进而使得工作者对单位产生一种家的归属感，更加积极地开展建设活动。

2.2积极地培养优秀的管理工作者

单位的总体能力和后续的发展活动，在很大层次上都是依靠优秀的工作者来实现的，所以，要形成合理的人才管控模式，而且要确保规划活动符合机构的实际规定。当今的管控工作者要形成优秀的管控水平，革新水平等综合化的素养，而且要经由财务等层次的重点培养，确保他们变成综合化的工作者。

培养人才的时候，还要关注其综合发展，确保他们能够有效地和当今的时代背景相协调。除此，工作者还要有积极的革新思想以及应变水平，进而可以通过对其知识内容的发展，有效地提升单位的管控能力，而且可以在追求最优利润的时候，合理的应对单位发展中面对的各项不利现象。

3、结束语

在当今时期，国家很多单位都面对一种转变阶段，它们在管控能力以及制度革新和员工培训等等的一些层次中，和许多优秀的单位之间还是有很大的距离的，需要依靠单位管控工作者形成有效地管控思想，结合先进措施，认真地落实好管控工作。在做好各项建设工作的前提下，认真的积累工作，确保单位可以在当今的市场模式下处于有利的位置。

参考文献：

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[2]张伟奇。工商管理类人才应具备的知识、能力和素质[J]。中国新技术新产品，2011，（06）。

[3]安凤兰。企业工商管理的未来发展方向探索[J]。改革与开放，2012，（14）。

[4]陈可。财务管理革命：财务共享模式研究及应用[D]。厦门大学，2008。

[5]王冬梅。中国金融资产管理公司现实运行分析与发展方向探讨[D]。山东大学，2009。

［摘要］ 工商管理对现代社会经济发展有着监察作用，能对整个经济体系进行宏观调控，对社会经济的发展有着非常良好的促进作用，因此，要对工商管理进行系统的研究寻找出其对经济能起到促进作用的方面，并对其重点加强，然后找到其中的不足进行改进。本文整理了整个工商管理的发展史，从其基本职能和特点出发，分析其对经济发展的各方面作用，希望通过分析可以对工商管理的发展起到积极的作用。

［关键词］ 工商管理；经济发展；促进作用

随着改革开放的实施，我国国内市场和世界市场的接触越来越频繁，这不仅为国家进步带来许多机会与利益，也使市场愈加混乱。要想使国家进步、社会发展就必须打开国门，避免重蹈覆辙，这要求工商管理部门要时时对市场进行监管，进一步加大管理力度，转变自身的监管措施，使其更加完善、更加有针对性，努力克服现在市场管理的困难，在自身与相关法律的监管下，创造更加稳定的市场环境。

1、工商管理的发展历程

1.1原始阶段

这一阶段主要是随着资本主义的发展而逐步形成的，这一阶段的管理者通常会主观认为员工在工作中不会使用自己的全部精力，会出现偷懒或其他消极的状态，管理者必须要采取一定的手段才能避免这种现象的发生。这些都是管理人员的臆断，完全没有结合实际情况和进行调查，在这一阶段还没有形成完整的体系和方法。对于工人的工作也没有工序的划分和完整的操作准则，完全是由老员工自己摸索并传授给新员工，这使生产速度缓慢，生产效率不高。这一阶段也称作经验管理阶段。但随着经济的逐渐增长，这样的管理模式已经不能满足生产需要，所以在相关管理人员的摸索过程中产生了一种新的模式。

1.2发展阶段

在经济进步的同时，资本主义市场也在逐渐进步，使一些企业的规模越来越大。若只是根据个人经验进行管理，已经无法实现对整个工厂的管理，这使科学管理的方式出现。在我国处于这一阶段时，相关人员曾用四个词概括了其主要特点：调整、巩固、充实、提高，但因为当时我国相关方面的管理还没有形成完善的体系，还有很大的缺陷，使这一阶段的理念、核心都有一定的破坏。

1.3现代阶段

在现代体系中主要是注重规范化和概括化，注意培养人才，以集体为重，加强信息的管理，重视工作效率和工作成果。因此，国家应专门立法，加强对这一理念的实施。且在这一阶段，还有一些与之相关的概念与规定也逐渐清晰。

2、工商管理的职能和特点

2.1工商管理职能

工商管理可以对经济发展起到管理的作用，因为市场的走势是毫无规律可言的，只有通过人为的把控与调整，才能使其向有利的方向发展，在我国加入了WTO后，通过将自身发展特点与国际相结合，使国内外的企业交流逐渐加深，同时我国也大力欢迎国外企业来我国投资，通过外企注资，使我国的经济进一步发展。同时，在这对外交流的情况下，如果没有完善的管理体系，也容易对我国造成十分负面的影响，所以现代经济管理是经济发展的一个保护机制，对其发展起到了促进作用，还能帮助去除一些有害因素。相关部门通过对市场的各种把控，使没有规律的市场发展得到规范，使更多商家获取更大的利益，也使消费者对自身权益的保护更加有力，进一步促进了经济的发展。

2.2特点

工商管理其实是一种行政管理手段，其本质是努力打造一个良好的市场环境。与其他政府部门有着根本性的差别，这一部门不需要有专门的基金和项目规划。它的职责是建立良好的市场氛围，使其有利于经济的发展和社会的进步。因为我国市场各部分之间的联系比较密切，所以只要是一部分出现问题，很容易导致整个市场的x盘，这更加体现出工商管理对我国的重要性，只有在对整个市场干预规范后，才能使各种活动在有序的环境下进行，最终使市场在良好的条件下逐渐进步。对于整个监管方式来说，其手段与方法较多，在我国主要是行政处罚与行政指导，通过对整个市场进行把控，使其在良好的环境下发展。从我国的法律看，与工商管理有关的法条基本占了一半以上，这也体现出我国对这一方面的重视，让相关部门对于不合理现象有法可依，使整个市场更加规范。这一系列措施的实施，不只是为了国家更好的发展，还是为了使消费者的权益得到更好的保障，在工商管理部门的整个监管工作中，大部分工作都是以帮助消费者维权为基本目标，这也是对消费者的基本保障。最重要的一点是，工商管理不是一种定期性活动，而是每天都应该进行的，只有对市场进行时时监督，才能把握市场的动态并根据其变化进行调整，这不仅有利于市场的稳定发展，还能促进经济的进一步增长。

3、工商管理对经济的促进作用

3.1对整体经济的促进

工商管理对经济的促进作用是非常直观的，主要体现在现在的管理部门与商家之间已经不是传统的上与下的关系，已经转变为合作关系，再加上各种制度的不断完善，使市场环境更加公平有序，另外，现在的工商管理办法已经逐渐转变为现代管理办法，并从多方面进行相关管理，通过进一步研究使相关人员对市场的管理更加透彻。在改革开放以来，无论是个体还是整个市场的改变都体现了工商管理的成功，相关方面基本能做到按律办事。经济的不断增长使整个市场暴露出越来越多的问题，相关部门也应根据这些问题制定相关法律法规，进而使相关部门可以依法办事，并解决各种经济方面的问题，使消费者的权益得到更好的保障。

3.2对经济体制改革的促进

因为我国经济的快速发展，一方面国内的相关企业不断发展，又因为改革开放使大量外企不断进入我国，这不断促进整个经济体制进行改革，使整个市场环境更加公平，也促进了企业的发展。换句话说，工商管理极大地促进了经济体制的改革。之所以能起到这样的作用，主要是因为其不同于以往的模式，不仅能让企业得到发展，还能使个体之间相互结合、共同进步。目前，这一良好作用还在持续，并会对整个经济市场发挥越来越大的作用。

3.3对企业的促进

2008年是我国在工商管理方面取得巨大进步的一年。在2008年，我国立法规定了一些与企业相关的条例，并对一些基本信息进行了统计，对一些有利于企业发展的条例进行了细化。由此可看出，工商管理的进一步加强，不断促进了各个层级的发展，其对企业的改革也有着巨大的促进作用。如政府与企业分离、农业和教育等事业的扶持，对经济落后地区和缺少资金的中小企业的帮扶。

3.4对保护消费者权益的促进

国家对相关行业的重视程度逐渐提升，有关法律也越来越完善，工商部门对消费者权益的保护也越来越重视，不断依据相关法律法规坚决打击不合理的现象，并进一步将相关法律进行推广。通过工商部门的宣传，无论是商户还是消费者都能对其有一定的了解，大大减少了违法现象的发生。相关部门的工作人员也要保证自身的工作能够做到位，使一切违法行为都无处藏身。工商管理不只是在经济市场方面有良好的促进作用，对整个社会的发展也具有一定的益处。

4、结 语

工商管理对经济的促进作用是无可替代的，不论是在完善国家法规建设、对市场经济的监控方面，还是在保障消费者权益方面都起到了重要的作用。在以后的发展中要想使经济市场能进一步发展，就需要国家加大对工商管理部门的建设力度，通过工商部门对市场的监管，保证市场正常运行。相关人员也要在其位谋其政，不能玩忽职守，为我国经济发展添砖加瓦，努力建设完整的工商管理体系。

主要参考文献

［1］王俊。关于工商管理对经济发展的促进作用探讨［J］。经营管理者，2013（20）。

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［4］卢长征。工商管理对经济发展的促进作用［J］。中国高新技术企业，2015（25）。

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经济学毕业论文

一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7.3%和8%的高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。