房地产成本管理分析论文参考文献

房地产论文主要参考文献

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主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)

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【拓展内容】

房地产论文范文

摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。

关键词： 新形势；房地产营销；策略创新

1、房地产市场营销概述

房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。

2、新形势下的房地产营销问题

2.1产品定位不合理

房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。

2.2品牌意识不强

随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。

2.3营销模式落后

我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。

3、房地产企业营销创新策略

3.1注重市场定位

市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。

3.2创新营销理念

房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。

3.3树立品牌意识

房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。

3.4创新营销模式

虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。

4、结束语

综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。

参考文献：

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简析房地产开发项目全寿命周期成本管理对策

【摘 要】 以房地产开发项目为视角，提出项目全寿命周期成本管理的理念，即对房地产开发项目的决策、设计、施工、竣工验收、运营维护等阶段进行系统、全面和全过程的成本管理。结合房地产全寿命成本的影响因素，对房地产开发项目全寿命期各阶段成本管理措施进行分析，进而提出项目全寿命期成本管理策略，旨在为房地产开发企业提供全面、可持续的成本管理策略。

【关键词】 房地产开发企业;成本管理;全寿命周期

房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心内容之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益。房地产开发企业进行成本管理的目的不是进行简单的施工成本制约，更不是仅仅为了节约开发项目某个阶段的费用，而是从企业的全过程、全方位的角度出发，最大限度利用企业有效资源(人力、物力、财力)，从整体作用上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高对开发项目成本制约的科学性。因此，房地产企业在进行成本管理过程中应以开发项目的全寿命期为研究对象，制定更具科学性的项目全寿命期成本管理策略。

一、按阶段划分的全寿命周期成本

房地产开发项目全寿命周期成本包括项目决策、设计、施工、竣工验收、运营和维护维护等阶段中发生的费用，也即该项目在其确定的寿命周期内所须支出的各项费用总和[1]。

1、决策阶段的成本

房地产开发项目投资决策是对拟建项目的必要性和可行性进行技术论证，对不同方案进行技术经济比较的过程。房地产开发项目投资较多的成本包括项目策划、可行性研究、信息收集、市场调查、资金筹措、方案优选等所花费的费用。

2、设计阶段的成本

设计阶段的成本包括管理、设计、重大设计方案、研究试验等所花费的费用。虽然设计阶段本身所占的成本较小，但是对房地产开发项目全寿命周期成本影响显著。设计质量的好坏不仅影响项目质量和使用功能，也直接影响房地产开发项目成本和投资效益。

3、施工阶段的成本

施工阶段是人力、物力、财力消耗的主要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。该阶段的成本包括人工、材料、设备、管理及各种税费。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期长，政策性变化、材料设备价格和市场供求波动大，这些因素都会直接影响项目全寿命周期成本。

4、竣工验收阶段的.成本

竣工验收阶段是确定最终建设造价和考核项目建设效益，该阶段成本主要体现为项目竣工结算。房地产企业应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工结算进行核实工程量，使审核后的结算真正体现为项目的实际成本。

5、运营和维护阶段的成本

运营和维护阶段的成本，是指房地产开发项目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及维修保养等费用。包括空置损失、材料、能源、维护保养等所产生的费用。

二、全寿命周期成本管理策略

房地产企业进行成本管理目的追求利润最大化，房地产企业开发的项目是企业的产品，从产品全寿命周期的视角进行成本管理，降低房地产开发项目全寿命周期的成本，在可持续发展的背景下房地产开发企业应采取全寿命周期成管理策略。全寿命周期成本管理是将房地产开发项目生命周期的各阶段组成成本管理系统，尝试运用此系统实现成本管理的全面可持续。

1、决策阶段

项目决策制约、概预算制约、价款支付制约、竣工决算制约和监督检查。在决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确。认真做好市场研究，通过掌握大量的统计数据和信息资料.进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程的规模及建筑标准，编写具有较强的说服性和可行性的立项申请，切实做好项目可行性研究报告。

2、设计阶段

(1)推行限额设计，运用价值工程原理

在设计阶段，采用价值工程和限额设计相结合的策略实现成本制约的目标。在限额的前提下，根据价值工程原理，对结构进行优化设计，不仅使成本制约在一定的范围内，还能使项目达到价值的最大化。房地产开发项目成本制约的重点在设计阶段，做好设计阶段的投资制约对实现项目成本目标有着决定性的作用。限额设计和价值工程都是成本制约的有效策略，将两者结合起来，互相渗透、循环使用，尤其应在限额设计目标值确定之前加强价值分析。应从项目的全寿命周期费用进行综合考虑，对限额目标的分配进行稍微调整，这样不但可以将成本制约在投资限额内，还能实现项目的价值最大化[2]。

(2)加强设计图纸的会审与审查

房地产开发企业应仔细符合与审查设计图纸质量，对图纸工程造价上的经济性、技术上的合理性、施工上的可行性进行审核，及时发现设计中的不足，避开出现因设计理由导致的返工，从而节省不必要的资金浪费。

3、施工阶段

(1)工程量、资源动态管理

根据计划进度和实际进度信息，可以动态计算任意 WBS 节点任意时间段内每日计划工程量计划工程量累计、每日实际工程量、实际工程量累计，实时掌握工程量的计划完工和实际完工情况 在分期结算过程中，每期实际工程量累计数据是结算的重要参考，系统动态计算实际工程量可以为施工阶段工程款结算提供数据支持[3]。

(2)成本监控

成本跟踪与分析系统可以实时跟踪项目的施工情况，自动计算和监控总体工程或者任意 WBS 节点的计划进度预算成本、实际进度预算成本、实际消耗成本、进度偏差和成本偏差，根据跟踪信息可以对已完成分部分项工程进行成本评价，运用挣值分析策略，根据成本的实时消耗情况，对未完工工程进行成本预测，管理者进行成本动态管理提供支持[4]。

4、竣工验收阶段

竣工验收阶段是房地产项目后期成本管理的重要环节，这是一项细致具体的工程，若不能严格把关可能造成不可挽回的损失，此阶段要搜集整理竣工资料，包括工程竣工图、各种签证资料、设计变更通知、主要建筑材料规格、资料与价格签证，做好竣工决算审核。由于在施工中经常会出现地质条件变化、材料代换、工程量增加等变化情况、房地产企业通过加强对竣工结算的管理，是结算价款符合合同，还能真是反映业主对工程所做的变更情况，防止有意压低成本或高估预算。

5、运营维护阶段

对于房地产开发项目而言，运营维护阶段即是指物业管理阶段，是建造阶段的完成和运营阶段的开始，其成本管理实质上是指经营管理，在房地产项目的全生命周期项目管理中占据着重要地位[5]。

运营阶段降低成本的途径

物业管理全面推向市场，以招投标方式选择物业管理企业，逐步建立起公平竞争的市场机制。在市场上以公开招投标的形式选择物业管理企业，开发商与物业管理企业是平等的合同主体，双方的责任可以在委托合同中明确划分，从而杜绝开发商的遗留理由造成的物业管理企业与开发商的纠纷。以公开招投标的方式选择物业管理企业，有利于保护开发商的利益。如果对物业管理企业不满意，可重新选择其他的物业管理企业，真正体现权利主客体的法律关系。

三、结语

房地产企业全面推行房地产开发项目全寿命期成本管理策略，虽然在短期内比较困难， 但随着建筑业的可持续发展、房地产开发企业改革改制的进一步深化，房地产开发企业的成本管控模式在项目实施过程中也会随之转变，房地产开发企业将从全寿命周期成本管理中获取更多收益。

参考文献：

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