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首先要明确房地产企业存货是指房地产开发成本科目的余额，即房地产企业在建工程。其次房地产企业存货的核算内容，即开发成本科目的二级科目一共有六个二级科目，每个二级科目所反映的内容正说明企业的工程进展情况。土地拆迁及补偿，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，配套设施费，以及开发间接费。
企业存货管理毕业论文提纲
导语：企业存货管理是将厂商的存货政策和价值链的存货政策进行作业化的综合过程。反应方法或称拉式存货方法，是利用顾客需求，通过配送渠道来拉动产品的配送。下面我整理了企业存货管理毕业论文提纲，欢迎参考借鉴！
题目：企业存货管理研究
摘要
Abstract
1 引言
1.1 研究背景与意义
1.2 国内外研究现状
1.3 本文的技术路线
1.4 研究方法
1.5 可能的创新与不足
2 存货管理的概述
2.1 存货的概念及特点
2.1.1 存货的概念
2.1.2 存货的特点
2.2 存货管理的功能
2.2.1 是维持企业生产或销售的均衡需要
2.2.2 是考虑采购成本的需要
2.2.3 是为应付市场行情的变化
2.3 存货管理的'模式
2.3.1 传统库存管理模式
2.3.2 联合库存管理模式
2.3.3 供应商管理库存模式
2.3.4 协同式供应链库存管理模式
3 企业存货管理现状及存在问题的原因
3.1 企业存货管理的现况及存在的问题
3.1.1 存货资产结构的分布
3.1.2 存货资产质量状况
3.1.3 企业存货管理方法、模式和制度的调查
3.1.4 存货管理存在的的问题
3.2 企业存货管理存在问题的原因
3.2.1 传统存货管理思想的制约
3.2.2 国内生产过剩，消费不足
3.2.3 企业本身管理水平的制约
3.2.4 企业间缺乏信息共享的制约
4 影响存货管理的因素分析
4.1 市场风险对存货管理的影响
4.2 技术风险对存货管理的影响
4.3 信息技术对存货管理的影响
4.4 企业管理水平对存货管理的影响
5 加强存货管理的建议和措施
5.1 提高企业抵御市场风险的建议和措施
5.1.1 加强对企业人员的市场风险培训
5.1.2 发挥行业组织市场调节机制功能
5.1.3 建立存货管理市场风险预警系统
5.1.4 打造企业自主品牌产品
5.2 防范技术风险的建议和措施
5.2.1 加强市场情报信息的搜集工作
5.2.2 建立技术评价与风险防范制度
5.2.3 加强产品技术保护管理
5.3 提高存货管理水平的关键措施
5.3.1 存货预算的内部控制关键设计
5.3.2 存货采购的内部控制制度的关键设计
5.3.3 存货保管的内部控制制度的关键设计
5.3.4 存货管理的绩效考评的关键设计
5.4 加强存货管理信息化的措施--ERP设计案例
5.4.1 企业基本介绍
5.4.2 企业信息化背景介绍
5.4.3 公司ERP系统存货管理业务及内部控制流程设计
5.4.4 公司ERP系统的评价
5.4.5 改进和完善公司ERP系统的建议
结束语
参考文献
致谢
存货是指企业在生产经营过程中为生产或销售而储备的物资。下面是由我整理的存货管理论文，谢谢你的阅读。
浅淡中小企业存货管理
[摘 要] 在中小企业中，管理者认为按时交货才是最重要的，如果延期有可能要支付违约金等责任，因此要如何才能保证能按时交货又能够提高存货周转速度就显得尤为重要。本文阐述了存货管理对企业生产发展的重要性，分析了中小企业存货管理存在的主要问题，并提出了针对性的对策建议，以期为我国企业加强存货管理提供有益的参考。
[关键词] 存货管理 问题 途径分析
一、 存货管理的重要性
存货是指企业在生产经营过程中为生产或销售而储备的物资。为保证生产经营过程的持续稳定，企业必须有计划有目的地购入、使用和销售存货。不管是何种类型的企业，存货的种类和数量都十分繁多，并且在流动资产中占据了相当大的比重。
存货管理就是对企业的存货进行管理，主要包括存货的信息管理和在此基础上的决策分析，最后进行有效控制，达到存货管理的最终目的提高经济效益。科学、高效、完善的存货管理，可以提高存货的周转速度和总资产周转率，有效降低企业的平均资金占用率，进而提升企业的经济效益，在企业的生产经营活动中有着举足轻重的作用。
二、 我国中小企业存货管理存在的问题及原因
1.内部控制制度不健全，存货管理制度不完善，执行不力
很多企业没有意识到企业存货控制和管理是生产经营过程中的重要环节，因而缺乏完善的存货管理制度。尤其在中小企业， 材料采购、产品销售环节往往由同一个人来完成采购销售、付款收款、入库出库等全过程，使采购销售工作无章可依，增加了营私舞弊的可能性。由此造成的存货的实物管理混乱、信息不准也导致无法为资金管理提供合理依据。
2. 存货的收入、发出、结存缺乏准确记录
在我国企业的存货管理工作中，普遍存在存货价值核算、计量不准确的问题，主要原因包括以下几点：第一，相关人员素质较低，无法采用合理、科学的 方法 进行核算、计量，影响存货核算的质量，造成账面数据与实际库存不符，财务报表无法真实反映企业的财务状况;第二，大许多企业还没有实现存货的电算化管理。现代企业经营规模日益扩大，仅靠人工操作已远远无法满足存货管理的需要，无法保证存货核算、计量工作的效率和质量。第三，部分企业经营者有意粉饰自身业绩，因此不真实准确体现存货的跌价损失。
所以，存货的主要构成项目，材料领用记录、生产成本及费用的归集、结转的记录、库存商品的出入库记录等，由于人为因素较多，在核算上更显现其弊端。
3. 缺乏科学的采购计划，流动资金占用额高
在企业存货采购的过程中，相关人员往往没有按照实际生产运营的需求来提出采购申请，更谈不上制度合理、科学的采购计划。导致企业的存货采购靠的是主观 经验 和感觉的判断，采购入库价格仅以采购员口说为凭，而非基于发挥存货功能的同时降低成本、增加收益的角度考虑制定的科学采购计划。在这样的情况下，常常出现采购频繁，不按物资需求量来提出采购申请等情况，导致企业的采购计划混乱，缺乏科学的分析，无法明确适合企业的最佳订货批量、周期。如此一来，不但采购员营私舞弊的可能性极大，采购成本大大增加，进而导致流动资金占用额高，有的企业存货储备要占到流动资金总额的60%以上，给企业流动资金周转带来很大的困难，也容易导致原材料的挤压或暂时性短缺，影响企业的正常生产运营。
4.储存不合理和存货积压，致使非正常存货储备量挤占了正常的存货储备量
在存货管理的过程中，企业往往由于对市场需求的把握不准导致销售预测的不准确，进而为避免因缺货而错过交货期，就会盲目采购大量存货备用，造成存货库存的大量积压;或者为控制流动资金占用额，在日常存货管理中尽量降低库存占用量，减少进货量，从而影响了正常生产经营所需要的合理存货储备量，影响企业正常的生产经营活动;另外可能因为存货的长期积压导致贬值、毁损、失窃等情况的发生，给企业带来直接的经济损失。
三、 提高中小企业存货管理水平的途径分析
1. 制定详细的存货管理岗位分工以及岗位权限规章
目前大多数中小企业对内部控制制度都不够重视，采购部门生产部门等相关部门的职责和权限都不够明确。因此首先要做好岗位分工控制，建立存货业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保存货业务的不相容岗位相互分离、相互制约和监督，如采购、验收与付款;保管与清查;销售与收款;存货处置的申请与审批;审批与执行等。再次，制定存货业务流程，明确存货的取得、验收与入库、仓储与保管、领用发出与处置等环节的控制要求，做好相应的记录与凭证保管。存货管理人员最好将各个职责区分开，领用单的填制和盘库人员分开授权，这样才能做到相互监督和制约，也避免了同一个人可以做假账的行为。
2. 严格执行国家法规，利用现代科技确保存货核算、计量的准确性
企业应严格按照《企业会计准则》要求，确保存货核算、计量的准确性。存货的计价方法有很多种，企业应根据自身实际情况，考虑存货表达的正确性及评估赋税等问题，力求准确判断材料价格走势，以保证公司获得最大赋税利益为原则，选择合理的方法，并尽可能地使存货的账面计价结果反映存货的实际价值，从而使销货成本的确定更为准确。此外，人工核算、计量已远远无法满足现代企业存货管理的需求，因此，企业还应尽量实现存货电算化管理，通过相应的财务软件和信息系统，按统一的会计制度规定进行核算，保证存货核算、计量的及时、准确和完整，并根据自身组织构架和行业特点，建立适用的存货管理系统，以便实时、动态了解企业的存货信息，提高存货运营效率
3. 加强存货的采购管理，合理运作采购资金，控制采购成本
(1)采购员要有较高的业务素质，对生产工艺流程及设备运行情况要有充分的了解，掌握设备维修、备件消耗情况及生产耗用材料情况，进而做出科学合理的存货采购计划。
(2)要规范采购行为，增加采购的透明度。本着节约的原则，采购员要对供货单位的品质、价格、财务信誉动态监控;收集各种信息，同类产品货比多家，以求价格最低、质量最优。
(3)对大宗原材料、大型备品备件实行招标采购，杜绝采购黑洞。这样，既确保了生产的正常进行，又有效地控制了采购成本，加速了资金周转、提高了资金的使用效率。
4. 采用ABC控制法，降低存货库存量，加速资金周转
对存货的日常管理，根据存货的重要程度，将其分为ABC三种类型。A类存货品种占全部存货的10% ～15%，资金占存货总额的80%左右，实行重点管理。B类存货为一般存货，品种占全部存货的20%～30%，资金占全部存货总额的 15%左右，适当控制，实行日常管理。C类存货品种占全部存货的60%～65%，资金占存货总额的5%左右，进行一般管理。通过ABC分类后，抓住重点存货，控制一般存货，制定出较为合理的存货采购计划，从而有效地控制存货库存，减少储备资金占用，加速资金周转。
四、结论
要做好存货管理首先要建立适合公司自身发展的存货管理制度，其次是制定周密的采购计划，将库存量降低到最小，减少资金占用，有效地，推动企业存货结构的优化，提高资金的运转率，从而确保企业持续、稳定、健康地发展。只有做到这些才能企业的存货管理做好才能让企业不断运营。
参考文献：
[1]曾洁.浅谈企业加强存货管理有效途径[J].时代经贸，2007，(9).
[2]万茹.对存货管理的几点认识[J].辽宁经济，2008(8)
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结论全文关键论点总结先写帽所研究论文题目处于背景重要性自研究内容（问题、析、解决）进行简单总结简单展望结论
我给提了点写作的过程，下面也有给你提了个总结，供你参考借鉴，一定要根据自己的方向去写。1、论文题目:要求准确、简练、醒目、新颖。2、目录:目录是论文中主要段落的简表。(短篇论文不必列目录)3、提要:是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。4、关键词或主题词:关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。 每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。5、论文正文:(1)引言:引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。 引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义, 并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。〈2)论文正文:正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、 论证过程和结论。主体部分包括以下内容:a.提出-论点;b.分析问题-论据和论证;c.解决问题-论证与步骤;d.结论。6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。中文:标题--作者--出版物信息(版地、版者、版期):作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是:(1)所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。(2)所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。下面给个总结做下参考，也可以借鉴下都可以的。毕竟人的思维是活的，什么都可以变通的。任何事物都要与时俱进，存货管理当然也不例外，我们不仅要掌握存货管理的一般方法，也要顺应经济发展不断优化以使其更好的适应企业发展。而具体的优化公司存货管理的策略我们总结出以下三点：1.提高销售预测的准确度。应做好销售预测，尽可能提高预测的准确度。公司在进行销售预测的过程中可以采取滚动预测的方式，不断地根据市场环境的变化对销售预测进行修正，并让经销商参与整个预测流程，发挥经销商更接近市场、更了解市场的优势，以提高预测的准确度。2.建立适合公司自身发展的存货管理信息系统。公司应该结合自身业务流程特点，使用合适的库存管理软件，建立公司的存货管理信息系统，使公司内部各部门之间，以及公司与供应商经销商之间实现存货信息的共享，从而提高公司的存货管理效率。3.全员参与存货管理。优化存货管理除了需要公司管理层改变经营理念、重视存货的控制和管理外，还应该让公司的采购、仓库、财务、生产和销售等各个部门均参与到存货的管理中，共享存货管理的相关信息，通过内部资源的整合来提高存货管理的效率。在整合的过程中，公司应当将存货管理的理念灌输给每一个员工，强调公司全员参与存货管理，为存货的管理创造良好的氛围。
存货管理的，整体的写好的，这样可好
企业存货管理毕业论文提纲
导语：企业存货管理是将厂商的存货政策和价值链的存货政策进行作业化的综合过程。反应方法或称拉式存货方法，是利用顾客需求，通过配送渠道来拉动产品的配送。下面我整理了企业存货管理毕业论文提纲，欢迎参考借鉴！
题目：企业存货管理研究
摘要
Abstract
1 引言
1.1 研究背景与意义
1.2 国内外研究现状
1.3 本文的技术路线
1.4 研究方法
1.5 可能的创新与不足
2 存货管理的概述
2.1 存货的概念及特点
2.1.1 存货的概念
2.1.2 存货的特点
2.2 存货管理的功能
2.2.1 是维持企业生产或销售的均衡需要
2.2.2 是考虑采购成本的需要
2.2.3 是为应付市场行情的变化
2.3 存货管理的'模式
2.3.1 传统库存管理模式
2.3.2 联合库存管理模式
2.3.3 供应商管理库存模式
2.3.4 协同式供应链库存管理模式
3 企业存货管理现状及存在问题的原因
3.1 企业存货管理的现况及存在的问题
3.1.1 存货资产结构的分布
3.1.2 存货资产质量状况
3.1.3 企业存货管理方法、模式和制度的调查
3.1.4 存货管理存在的的问题
3.2 企业存货管理存在问题的原因
3.2.1 传统存货管理思想的制约
3.2.2 国内生产过剩，消费不足
3.2.3 企业本身管理水平的制约
3.2.4 企业间缺乏信息共享的制约
4 影响存货管理的因素分析
4.1 市场风险对存货管理的影响
4.2 技术风险对存货管理的影响
4.3 信息技术对存货管理的影响
4.4 企业管理水平对存货管理的影响
5 加强存货管理的建议和措施
5.1 提高企业抵御市场风险的建议和措施
5.1.1 加强对企业人员的市场风险培训
5.1.2 发挥行业组织市场调节机制功能
5.1.3 建立存货管理市场风险预警系统
5.1.4 打造企业自主品牌产品
5.2 防范技术风险的建议和措施
5.2.1 加强市场情报信息的搜集工作
5.2.2 建立技术评价与风险防范制度
5.2.3 加强产品技术保护管理
5.3 提高存货管理水平的关键措施
5.3.1 存货预算的内部控制关键设计
5.3.2 存货采购的内部控制制度的关键设计
5.3.3 存货保管的内部控制制度的关键设计
5.3.4 存货管理的绩效考评的关键设计
5.4 加强存货管理信息化的措施--ERP设计案例
5.4.1 企业基本介绍
5.4.2 企业信息化背景介绍
5.4.3 公司ERP系统存货管理业务及内部控制流程设计
5.4.4 公司ERP系统的评价
5.4.5 改进和完善公司ERP系统的建议
结束语
参考文献
致谢
浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策一、房地产开发项目成本管理中存在问题的原因分析房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，主要来说，有以下几个方面：1、开发成本管理的思维滞后性长期以来，重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，使不少房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模；一些企业的土地是通过划拨或各种模式以其他非市场途径取得的，对他们来说，成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。这就造成了开发成本管理的思维滞后性。2、成本管理的过程缺乏科学性一些房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策服务的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本。3、成本管理体系缺乏全面性一些开发企业仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来。开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。4、成本管理制度缺乏监督性和激励性房地产开发由于周期较长、涉及成本范围较广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。不少企业现行成本管理制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。二、房地产开发项目成本管理中存在问题几点对策房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，因此其解决方式也是多方面的，本文在此仅就其几个方面提出对策：1、确定成本管理战略——面向市场的成本管理成本管理战略是企业经营战略的核心支柱，它贯穿于经营战略的全过程，凡经营战略中应当考虑的问题在成本管理战略中都应当加以考虑。（1）企业成功管理战略的目标：立足于用户满意使用户满意是企业每一环节和部门都需要考虑的问题。随着现代企业之间竞争的加剧，满足用户不同层次的需求，就成为一个开发项目取得成功的重要保证。房地产作为商品，其价格具有地域性和差别性。成本越低，企业的价格就越富有竞争性，企业获利的空间越大。但是成本管理的结果最终要由用户是否认知企业的产品、是否满意企业的产品来决定。忽视了用户满意，成本再低也无法使利润得以实现。（2）企业成本管理战略的实施对象：从时间和空间上展开的动态业务过程传统成本管理仅以企业内部资金运动过程中的价值耗费为对象，但成本管理战略表现为一个动态的过程，它不仅是对某一时点上开发项目成本的核算与检查。在时间上，它贯穿于项目开发的全过程，从开发项目尚未正式确定起，就要从成本上研究项目是否可行，然后在实施中加以监控，直至项目全部完成后再总结分析。在空间上，它突破了单纯的财务核算成本或是预算部门招投标控制成本的界限，贯穿于房地产开发的每一个环节，从产品定位到规划设计、工程招标各阶段，从建筑主体到市政配套各产品，从生产部门到市场部门、销售部门、前期手续办理部门等等，每个环节、每个部门都是成本管理的参与单位。（3）构筑企业成本管理战略的手段：约束性手段和非约束性手段相结合开发企业在传统的成本管理活动中，多采用约束性手段。例如，对工程管理部门下达成本承包协议，对预算管理部门下达指令性的标底等。这些手段，主要是针对生产过程中某一单项活动进行约束。由于房地产开发周期长，参与生产的主体多，产品不具有均质性，仅凭这种约束性手段很难在开发全过程中实施成本控制，企业也难以建立一套完备的针对所有部门和每个环节的可量化的约束性制度。构筑成本管理战略，还需要在此基础上采取一些非约束性手段，来对那些难以用数字衡量的活动所产生的成本加以管理，例如，对产品定位过程中成本如何定位的管理，以及提高该成本定位对开发项目总成本的指导性，就是企业内部一项较为宏观的工作，它没有确定的标准，其质量如何是由员工对市场的掌握程度、对市场的预测和把握能力、对企业自身的了解程度、对产品的研究深度，甚至企业领导人的个人喜好、决策和判断能力等因素综合决定的。对于这类活动的约束显然不是靠算出来的数字进行的，而是通过一些非约束性手段，例如通过团队建设，搭建一支和谐、高效、信息畅通共享的班子；通过培育优秀的企业文化来增强员工的职业道德与职业素质，通过改变机构设置来增强管理效率，通过不同方式协调与供应商、承包商和有关主管部门之间的关系等来进行的。2、建立面向市场的成本策划体系成本策划的中心思想是：针对开发产品的特征，具体实施之前在图纸和规划阶段对产品目标成本实施管理，从而对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划。其目标成本是管理人员、设计人员、技术人员共同认可并需竭尽全力才能够达到的，是必达目标。具体来说，就是要从开发产品定位阶段起，在研究目标客户及其需求特征的同时，就要研究它们所需要产品的最高成本，或者是在特定的目标销售价格下可以实现的最佳产品。这一过程不仅要确定产品的总体规划、户型特征、质量性能、配套功能等物理特性，而且还要将成本这一价值特性也融入到产品定位当中，从而使开发商在使用户满意的基础上也实现自己的利润目标。通过设计生产成本策划和采购成本策划等手段，凝合了来自各部门、各岗位的企业内部人员的责任，并使企业外部人员如设计人员、供应商、承建商等一同加入到成本管理活动中。在开发的“预演”阶段就最大限度地排除了各种无效或低效因素，图纸上的成本更加接近于现场的实际成本，成本管理从以“堵”为主的过程管理转变为以“疏”为主的源流管理。3、建立面向市场的各阶段成本管理系统（1）对土地取得相对成本进行管理：主要是对未来市场的预测和对政策的把握，包括土地区位的选择、土地购买成本、需交纳的有关费用、将来开发时可能选择的目标客户、目标价格、目标利润等。（2）从规划设计上对成本进行管理：容积率的确定、规划风格的选择、建筑结构形式和技术的选择、建筑材料的选择、设备的选择等。这一阶段控制的核心应强调规划设计人员的工作既要考虑产品的均好性，还要把成本纳入整个规划设计过程当中。同时，还需建立成本听证制度，听取其他部门的意见，保证成本的公开透明性。（3）项目实施前成本管理：向承建商的招标范围、内容、形式、标底的确定、以及采购形式和内容的构划等。成本控制制度在这方面应明确的是，企业采购范围是由成本策划和规划设计阶段的成果决定的，这一成果对企业采购具有约束性。企业不仅应在产品构想阶段尽可能明确所需特殊材料、设备的选型，同时还应对常用材料建立实时动态数据资料库，利用ERP等现代信息管理手段，完善材料供应管理系统，最大限度地消除采购过程中的黑箱操作。（4）项目实施过程中的成本管理：合同（工程承发包、材料、设备购买等）要实行会签与分类管理。设计变更、施工签证，要实行严格的申请审核制度，负责施工管理的工程部门对实施中发现的问题，应及时与上游环节进行沟通，而不是仅限于“照图施工”。同时必须建立工程优化奖励制度，对节约成本、提高效益的给予一定比例的提成奖励。资金使用要符合预算部门、财务部门的相关信息，提前编制用款计划，以降低随意的工程变动费用和财务费用。4、完善面向市场的成本控制与监督制度成本管理战略的实施、成本策划体系的建立都有赖于完善的成本控制制度的保障。房地产开发业属于一个代理性较强的行业，开发项目的成本绝大部分是通过外部单位加入到开发产品完成过程中来实现的。在开发过程中，往往会有不同部门、不同背景的单位或个人出于不同目的，要求开发企业使用特定的设计部门、特定的施工单位、特定的材料供应商等，这些都会对成本控制制度的实施产生不利影响。将企业内部的成本控制制度按照市场化要求逐步完善，就能最大程度地避免人为因素的不利影响，提高成本管理绩效。 房地产项目的开发是一个复杂的系统工程，单靠自觉是不够的。必须建立一个强有力的、实时参与的监督机构，在重大决策、人事任免、合同签订、资金使用等环节，按既定的制度和目标实行监督管理，以确保各项制度和目标的严肃性。5、建立面向市场的评价与激励机制在项目完成后，必须对项目实行客观、公平的评估、评价，对照目标计划以及开发各环节的控制水平，通过“解剖麻雀”的方法总结经验和教训，做到奖罚分明。按照市场的惯例，给予相关人员足够的也是应当的激励，管理人员才有更大的积极性，管理才能不断前进，企业也才有更大的效益。
运营管理作为企业日常经营中的核心内容,是构成企业核心竞争力的重要方面,对一个企业的繁荣发展也有着十分重要的作用。下面是我为大家整理的企业运营管理论文，供大家参考。
摘要:随着我国经济的发展,老百姓的生活水平也在不断的提高,对住房更要求“高品质”“高质量”。房地产经过多年的发展,逐渐成为国家经济的重要支柱产业,在第二产业中占有十分重要的地位,越来越多的人投资于房地产行业。这对于我国的房地产企业来说既是良好的机遇又是极大的挑战。而房地产企业作为建筑的开发商,其运营管理水平直接关系着建筑工程能否高质高量地按时完成。若国有房地产想要在激烈竞争中保持欣欣向荣的景象,则必须以自身发展的实际情况为基础,做好企业运营管理。该文主要阐述了国有房地产开发企业的运营管理存在的问题以及策略。
关键词:房地产;运营管理;问题策略
最近几年,我国整体经济水平的提高拉升了百姓的房产购买力,房地产行业市场发展迅猛。同时,具有无限潜力的行业与偌大的市场,使得更多人投资于房地产行业。在这背景之下,民营房地产企业迅速崛起,房地产市场的格局发生明显的动摇,国有房地产企业的地位发生动摇。面对激烈的竞争,为了更长远的发展,良好的运营管理才是国有房地产企业屹立于建筑行业不败之地的前提,因此企业必须根据自身实际情况,建立起更科学、更完善、更有效的运营管理制度,并对出现过的危机因素进行分析,预测发展中将会遇见的问题,制定有效的预防措施,为企业又稳又好的发展提供有效的保障。
1国有房地产企业运营管理所存问题
无论什么企业都存在企业危机,如若处理不当则会给企业带来重大的损失,甚至使该企业不复存在。所以企业应该做到认清形势,对存在的问题及时采取相应的措施。目前房地产企业在财务管理、运营管理、用人制度等方面存在不同程度的问题。
1.1财务问题
首先管理者自身缺乏运营管理与财务管理的专业知识。有的企业管理者由包工头逐渐发展起来,缺乏专业素养与意识,在企业管理中更是凭借自身以往的工作经验以及自身的认知系统做出判断。人员素质不高,导致企业财务核算等资料出现不真实性和不完整性,结果企业内部资金容易被盗用或流失。管理者没有专业知识作为基奠,决策分析缺乏科学依据。该状况给房地产企业平稳健康发展与进步造成了巨大的障碍。然后是融资问题。房地产企业承包项目时,建设过程需要投入大量的资金。那么必须通过融资来筹集大量的资金。多数企业自身由于内部财务比列无法达到银行贷款标准,既无中介担保,又无抵押贷款缺乏信资,只好转向民间高息贷款。但此举存在风险更大,而且这种融资方式极大增加了房地产企业的经营业务成本和财务费用。而对于偿还筹措的资金,只有保证项目成功竣工,并且商品房得到许可证开始预售后,资金才可能慢慢地回笼。倘若未能获取回笼资金,后果可想而知,企业的命运将不堪设想。融资完成、项目开始建设后,又受大幅波动的利率汇率及证券市场的影响，那么房产企业极有可能出现资不抵债的问题,资金出现断接,则最终致使项目中止更甚者企业走向破产。接着为企业日常资金管理问题。目前多数企业忽视了资金流动性管理的重要性,从而导致资金严重沉淀。企业急于获取回笼资金,对产品进行促销,一味认为只要商品房售出,则有利润获得。在出售商品房时忽略了客户的经济实力以及信用额度;为客户购房进行担保甚至还帮助客户偿还银行贷款等。此举严重影响了企业内部原有资金空缺。当房地产市场出现不乐观、房产贬值时,企业财政则难以恢复,日渐空虚。
1.2运营成本管理问题
目前许多房地产企业运营成本管理水平粗放,因其缺少组织架构支撑,欠缺运营成本管理意识。在运营成本管理意识上与“财务成本”“造价成本”的概念混淆,没有透彻地理解全过程、全成本的管理思想。并存在有的房地产企业在开展运营成本管理工作之前,并没有设置负责成本工作的专职部门,更没有建立运营成本管理平台与保障体系。许多房地产公司开始运营成本的管理,但并没有“目标成本”以及“动态成本”概念,更别说有完整的成本管理系统。所谓房地产企业运营成本管理过程是一个PDCA过程,包括了:目标成本的形成,成本控制,如何得到动态成本,如何调整异常成本。运营成本管理是以精细化管理的房地产业务,这需要具有“综合能力”的运营成本管理人才,而这种人才也正是人才市场中所缺少的。同时合同变更导致不及时测算成本。时效性强、难以衡量的变化往往无法准确计算成本,造成运营成本控制风险。并且由于合同在执行过称中变化的发生,使付款金额的计算和审核难度很大,所以少数企业最后超合同付款时有发生,导致后续工作十分被动,但是该情况却难以有效杜绝。
2国有房地产企业运营管理经营之道
2.1提高企业人员的专业素养
无论企业的大小,也无论一个企业的什么岗位,上到高成管理者下到一线业务员,都需要有相应的专业素养。并且企业应该定期组织企业上下各层人员进行培训,不管能力大小都应该接受知识的积累与更新。对企业员工的培训不仅仅包括专业知识的培训,还有风险意识的培训;对于管理者进行企业管理知识的普及与强化,加强对风险的预测,让企业管理与运行更加合理、科学。只有将企业全体人员的素质提高了,企业的整体综合素质才会有所提高,企业运转才会更加高效。
2.2加强房地产管理者投资决策
风险管理意识经济形势变动和政策法规是影响房地产行业的两大外部因素。经济形势的变化将会导致房地产开发商蒙受巨大的经济损失,例如:因为房地产项目周期长,从项目可行性研究到产品上市时间,市场需求的可能性大有变化,可能导致产品的销售期延长,融资成本提高。而金融政策直接影响开发商和购买者的资本,影响项目的开发与销售。所以种种存在的风险要求一个企业管理者的决策必须做到统筹全局,掌握一定的管理经营知识必不可少,而且还要时刻掌握熟悉政府的政策与市场的导向,对可能出现的风险进行预测并制定相应的预防措施。企业的风险管理不是一个可有可无的部分,如果一个企业不重视风险管理,也许一个决策就让整个公司不复存在。因此,房地产企业必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险管理系统,并配以相应的专业管理者。
2.3建立运营成本管理平台和保障体系
房地产建设项目基本特点:周期长、投资大、风险高、涉及内容多等,这些特点都需要企业管理者做到面面细微,处处谨慎,否则极易给企业带来危机。而运营成本是房地产开发商在项目实施中的的重要工作之一,贯穿于实施项目的整个过程,不容小觑。如若开发商想要保障开发项目取得良好的经济效益,则必须重视运营成本管理工作,切实提高运营管理水平。动态的成本相当复杂,房地产企业必须通过利用信息技术提高企业经营成本管理水平来获得实时数据的动态成本,实现成本核算、成本控制的目标。运营成本管理系统是一个实时地反应工程造价信息平台,它可以帮助建立成本结构,规范流程,核心业务的实时跟踪,实现业务与金融、财务管理有机结合。大大提高房地产企业的成本控制能力,加快决策过程,让决策更加准确有效,提高企业核心竞争力。
3结语
房地产行业竞争日益激烈,国有房地产企业面对种种挑战,要想在新经济时代保持一片欣欣向荣的景象,那么就要做好每一个环节的工作,不管是财务管理还是运营成本的管理,都需要结合切身实际完善机制。企业应该做到从多方面做好风险预测与控制,在保证有效化解市场危机的同时,提高企业核心竞争力。此外,国有房地产企业作为开发商,其运营健康科学与否直接关系到我国建筑行业的发展状况。因此房产企业必须保证高效、高品质、健康发展,打造良好口碑。
参考文献
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摘要：在考虑将养老保险基金投资在何处时，还应当充分考虑该项投资的期限问题。投资期限过长，可能会限制养老保险基金功能的发挥;投资期限过短，其收益性可能会比较低。
关键词：运营管理;养老保险制度
一、引言
社会保障是现代国家一项基本的社会经济制度。其中，养老保险是社会保障体系的基本部分和主要环节，对促进社会和谐以及可持续发展具有重要的意义。随着我国人口老龄化日益严重及人们生活水平快速提升，养老保险的支付压力也在逐步加重。将养老保险这一公共服务问题可以归入运营管理中的服务性运营系统，引入运营管理的思想将从一个全新的角度将养老保险的压力来源问题明晰化，更易对症下药。
二、相关概念阐述
一个企业的流程能力指在给定的单位时间内能够生产的产品或提供的服务，它由资源中最小的资源能力决定。这一最小的资源即可称为瓶颈，是决定整个流程的流程能力的约束力。因此，首先需要明确养老保险体制的运营流程，在此基础上根据流程的约束情况找到流程的瓶颈所在。需要指出的是，瓶颈不等同于问题。问题是流程中的缺陷，而瓶颈则是流程中的约束条件。在同一流程中，必然会存在瓶颈，却不一定会存在问题。同时，在一个流程中，只会有一个瓶颈，但可以存在多个问题。问题可以被逐一解决，但解决旧的瓶颈的同时又会诞生新的瓶颈。从供需角度出发，倘若供过于求，流程就会按照需求的速度进行生产或服务，进而与流程能力无关，这种情形下，瓶颈属于需求约束;倘若供不应求，流程就变成了供应约束，本文中的瓶颈都将是供应约束的，因为养老保险金的供应必然会小于需求。同时，根据不同的限制，供应约束流程又可分能力约束或者输入约束，如果有充足的输入，供应约束就体现为能力约束。
三、通用养老保险制度分析
目前，世界各国实行的养老保险制度一共有三种模式，可概括为传统型、国家统筹型和强制储蓄型。而各个国家在运营养老保险制度时主要采用的理念或方式有两种:现收现付制和完全积累制。
1.现收现付制度流程分析
在现收现付模式下，按需制定缴费水平，当年在职一代的养老保险征缴收入全部用来支付已退休一代的养老金支出，以支定收，不留结余。展示了现收现付制模式下的养老保险收支流程情况。
2.完全积累制度流程分析
在完全积累模式下，职工个人和企业将资金存入职工在专门机构的个人账户中，职工退休以后，提取个人账户中缴纳总额和增值资金来维持自己的养老开支。展示了完全积累模式下的养老保险收支流程情况。其中各个符号代表的含义与其在现收现付制下的含义相同，X1’、X2’……Xn’代表第1年、第2年……第n年社会整体养老保险金的支付情况。之所以不通用中的Y来表示而用X’来表示，代表完全积累制下个人所收到的养老保险金都源于个人自身的缴费积累。换句话说，个人原先的缴费金额将决定未来领取的养老保险金额。在该模式下，为个体缴纳的养老保险金，包括个人缴纳的养老保险金、企业缴纳的养老保险金和国家缴纳的养老保险金，全部进入到了个人账户，经过个人账户的保值增值的一系列的流程，最终个体可以在未来需要养老保险金的时候从自己的个人账户中提取这笔资金。该流程充分体现了个体多缴多得的原则。个人多缴多得的原则还可以激励在职人员多缴费储蓄养老金，同时又不会给财政带来养老负担。但该流程同样存在瓶颈，因为保险基金会面临利率，通货膨胀，经济波动等管理风险。对于社会养老保险基金的投资来说，一方面要实现基金的保值增值，即其年收益率至少应该能跑赢通货膨胀率;另一方面，社会保险基金的投资要确保其投资的安全性。因此，基金的保值增值环节是该流程的瓶颈，该流程约束属于能力约束。此外，结合我国的实际情况，若是采用完全积累制会出现一些实际问题，一方面，倘若部分人因为历史原因没有缴纳养老保险金的话便无法享受养老保险福利。因为在该流程下，没有缴费就没有个人账户，就更加不会有养老保险金的支付，这无疑与我们建立社会保障体系的初衷相背离;另一方面，在于不经过社会统筹的环节，政府无法实现转移支付，这使得收入群体会成为最大的收益者，低收入者无法获得保障，也就无法促进社会公平。尤其对于基尼系数较高或者贫富差距较大的国家而言，完全积累模式的弊端将会更加明显。
四、中国新型社会养老保险制度分析
中国的社会养老保险制度在1995年之前一直实行现收现付制的模式，缴费责任主要由企业承担。一方面，为缓解“银色浪潮”的冲击，;另一方面，我国社会主义的本质要求是不会单独实行只重效率忽视公平的完全积累模式。经过多年的探索和实践，我国养老保险制度形成了“社会统筹与个人账户相结合”的部分积累模式，建立了多层次的养老保险体系。展示了部分积累模式下的养老保险收支流程情况。从流程图中我们可以看到，为个体缴纳的养老保险金分为两部分分别流入到个人账户和社会统筹账户，其中个人缴纳的养老保险金会进入到个人账户，而企业缴纳的养老保险金和国家缴纳的养老保险金分别进入到个人账户和社会统筹账户。而个人领取养老保险金时，也同样是有两部分来源，一部分来自个人账户的积累，另一部分来自于社会统筹的分配。因此，可以说我国目前实行的“社会统筹与个人账户相结合”的部分积累制下的养老保障体系有机地将现收现付制和完全积累制结合起来。然而，这并不意味着新的流程不会存在瓶颈。瓶颈的产生和解决是一个动态的、循环反复的过程。通过制度的改革虽然可以解决原有制度的瓶颈，但旧的瓶颈的消失会带来新的瓶颈。部分积累制虽然在一定程度上解决了现收现付制度和完全积累制度的瓶颈，但部分积累制并不能完全规避或解决。结合我国的实际国情，当前个人账户的养老保险金数额庞大，同时要面对我国复杂多变的经济环境以及相对较高的通货膨胀率，养老保险金的保值增值压力很大。因此部分积累制下的运营流程瓶颈依然是养老保险基金的保值增值环节。目前来看，我国养老保险需求大于供给的现状会长期存在，供给的约束将会一直是我国养老保险制度改革的前提和动力。而在部分积累制下的供给约束，既有输入的约束，也有能力的约束。其中能力约束将是流程的主要约束条件。
五、提高中国养老保障能力的对策建议
本文就如何应对瓶颈、实现养老保险金的保值增值进而提高新制度养老保障能力提出如下对策建议。
(1)健全养老保险基金运营管理的法律体系。目前，我国有关社会保障基金投资运营管理的法律法规还比较少，比较权威的是由财政部与劳动和社会保障部在2001年发布的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》。一方面是法律体系不健全，政策的制定与完善没有与经济发展相适应，且大多是以政策法规的形式表现出来，强制性较弱。另一方面，我国社会保障基金投资和管理的法律法规大多是由中央政府制定的，地方政府欠缺自主性和主动性。因此，应尽快对养老保险基金运营进行相关立法，使其在运行过程中真正做到有章可循、有法可依。比如，规定行政主管部门在监管中的基本职责、行政部门没有很好履行职责的责任如何承担、投资运营财产所有权的归属等。
(2)优化投资环境，拓宽投资渠道。和平稳定的投资环境可以为养老保险基金的保值增值提供了一个较好的运作环境。但是，当前我国的投资环境还存在一定的缺陷。比如，投资的投机性、公司运作的不规范性以及信息披露方面存在的问题等。为此，可以适当引入市场竞争的因素，通过投标等市场化的运作方式提高投资市场的运行效率。为了维护资本市场的正常可持续发展，还应当发挥政府监管和掌控等宏观调控的作用。2014年6月16日，我国正式发布实施《全国社会保障基金信托贷款投资管理暂行办法》，养老保险基金可用于投资银行、国债、抵押性贷款以及信托性投资等渠道，这是我国不断探索养老保险基金保值增值的成果。2015年8月17日，国务院印发了《基本养老保险基金投资管理办法》，规定投资股票、股票基金、混合基金、股票型养老金产品的比例，合计不得高于养老基金资产净值的30%。同时，国有重点企业改制、上市，养老基金可以进行股权投资。这是政府在探索过程中的瓶颈突破，但对运营的基金比例仍反映出政府对资金安全性的审慎态度。但是，在考虑将养老保险基金投资在何处时，还应当充分考虑该项投资的期限问题。投资期限过长，可能会限制养老保险基金功能的发挥;投资期限过短，其收益性可能会比较低。总之，养老保险基金投资需要依靠专业的投资队伍，应当在充分考虑基金的流动性和基金收益率的前提下，确定合适的投资期限和安全合理的投资比例，提高基金的效率，分散养老保险基金的风险，从而有效保障老年人的基本生活需求，促进社会的可持续发展。
参考文献
1、企业ERP实施知识管理绩效评价研究代碧波哈尔滨工程大学2012-04-01
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
1.1不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
1.2所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
1.3较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
1.4对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
2.1经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
2.2社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.3技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
3.1规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
3.2投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
3.3学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
3.4全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
3.5缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
3.6尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
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房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
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随着我国改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,作为商业经济主要经营场所的商业房地产发展迅速,但由于其本身的特殊性及其他外部环境因素,商业房地产的开发、管理运营过程中存在巨大的投资风险。本文首先对商业房地产作总体概述,然后在商业房地产投资风险类别论述的基础上提出商业房地产投资风险防范策略,以尽可能的识别、评价并且防范商业房地产的投资风险,增加房地产企业的盈利。 关键字:商业房地产;投资风险;防范策略 一、商业房地产概述 (一)商业房地产概念 房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展 我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 2.城市规划风险 由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。 (二)经济风险 1.市场供求风险 商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。 2.融资风险 商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。 (三)开发商自身经营能力风险 商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。 三、商业房地产投资风险防范策略 (一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险 房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。 如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。 (二)加强市场供求风险及融资风险的控制 1.根据市场需求量,规避市场供求风险 针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。 2.开拓融资渠道,防范融资风险 要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展 (三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险 商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。 1.树立房地产商业管理运营的观念 商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。 2.增加人才储备,完善管理运营 商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。 3.统一经营主题,建立商业品牌 一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。 参考文献: [1] 王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07) . [2] 李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学, 2008 [3] 杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008 [4] 高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05). [5] 崔晶莉.我国商业房地产市场利用外资分析[J].合作经济与科技,2009,(19).
企业存货的核算与管理摘要：企业的存货就像现金一样，只不过在企业的表现形式不一样，但存货占用企业资金比率高、变现能力强，为确保存货的安全，加快存货周转率，提高资金的使用效率，防止企业积压资金。这就为企业加强存货会计核算提出更高的要求。 关键词：企业；存货；会计核算 一、引言 存货是企业经营不可缺少的重要生产资料。存货是指企业在生产经营过程中为耗用或销售而储备的实物资产，包括材料、燃料、低值易耗品、在产品、半成品、产成品、协作件以及外销商品等。存货目的是供企业生产经营使用，而不是以转售盈利为目的的。存货占用着企业大量的流动资金。存货会计核算是否准确，直接影响企业的财务状况、经营成果。本文就企业存货会计核算具体做法进行探讨。 二、存货在日常管理的做法和会计核算建议 存货管理在企业涉及的部门主要有：财务部、采购部、物流部，财务部负责企业存货会计核算工作。采购部负责存货的购置、请付工作，采购部门在采购时，企业应编制材料采购计划，避免给企业损失。物流部负责存货验收入库、出库和日常保管工作。凡所有权已属于企业，不论企业是否已收到或持有，均应作为本企业的存货；反之，若无所有权，即使存放于企业，也不作为本企业的存货。仓库管理人员应对在仓库中的存货建立“物料登记卡”，“物料登记卡”应详细记录存货的进、出、存，“物料登记卡”登记的数量应定期与仓库帐进行核对，查看是否相符。如有不符，应查找原因。财务部在存货核算主要涉及以下环节： 1、存货的计价 企业的存货计价以实际成本为依据，按照财务制度规定，遵照下列原则进行存货的计价： 企业购入存货按照买价加上各种杂费、途中合理损耗、入库前的加工、整理及挑选费用，以及缴纳的税金等计价(按规定应抵扣的增值税额不包括在内)。 由此可见，存货的价值=买价+各项杂费+途中合理损耗+整理挑选费用+缴纳税金。 另外企业对于自行制造的存货，其价值应包括：自制存货价值=制造过程中的所有实际支出。 企业对于委托外单位加工的存货，其价值应包括：委外加工存货价值=委托加工材料或半成品的价值+委托加工费+运输费+装卸费+包装费+其他杂费。 2、存货的收、发、领用 对于各项存货的日常收、发、领用，仓库人员必须在规定时间内将存货的收、发、存等有关信息提供财务部，并向财务部提供相关出、入库单据，以便财务部相关会计对采购订单、供应商发票、入库单、送货单、领用单、发货单进行复核，复核合格后，制作记账凭证并提交总账主管复核，复核无误后批准后入账；供应商发票尚未送达的，则根据合同／协议暂估入账，下月冲回。 3、存货采购付款办法 供应商必须开具符合税法规定的发票、单证，并将单证与仓管员签字的送货单整理后，邮寄或随货同行送采购部申请付款。 采购部审核发票与送货单、采购订单、入库单内容是否相符，登记发票号码后，填制相关单证，送财务部进行审核。 财务部收到的采购发票，作为应付账款的原始凭据附上，同时对采购部的付款申请的相关单据的合法性、真实性进行审核，审核无误送出纳报相关领导签字后付款。出纳付款后，将有关单据送应付会计录单、记账。 4、存货发出核算方法 企业可采用实际成本、计划成本或两者相结合的核算方法。 5、存货盘存办法 存货在盘点时，要求账实相符，出现不符应查明原因，作盘亏盘盈处理。按照会计谨慎性原则，会计准则规定，期末，存货成本按账面成本与可变现净值孰低计价，当存在下列情况之一时，应当计提存货跌价准备：(1)市价持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望；(2)企业使用该项原材料生产的产品的成本大于产品的销售价格；(3)企业因产品更新换代，原有库存原材料已不适应新产品的需要，而该原材料的市场价格又低于其账面成本；(4)因企业所提供的商品或劳务过时或消费者偏好改变而使市场的需求发生变化，导致市场价格逐渐下跌、过时或不能在市场上出售；(5)其他足以证明该项存货实质上已经发生减值的情形。 存货跌价准备由财务人员根据实际情况填写《存货跌价准备计提说明》，交财务部经理审批，财务部经理签批后才进行账务处理。报废的存货需要通知仓库并经生产中心经理审批后才可进行报废处理。 6、存货期末盘点 存货盘点一般由企业财务部组织实施，物流部、采购部、生产部等相关部门配合。 财务部负责制定盘点的实施流程及办法，并提供盘点表，同时负责编排“盘点人员编组表”，安排人员监督盘点；物流部负责事前整理仓库，并组织人员现场清点实物；生产部负责清点在车间的原材料和在制品；采购部及流通部预先通知供应商暂停送货及告知客户停止发货。 盘点事项，财务做好盘点前的准备工作：准备盘点单，盘点单连续编号；各部门盘点人员需在盘点单上签字确认。盘点时发现损坏、变质、陈旧、失效的存货，要单独注明，写明盘点日期，并由盘点人签名确认；盘点后将盘点表全部收回，检查是否有签名。 盘点结算结束后，对于存货盘点的结果，财务部应编制《存货盘点表》，将账实不符的存货记入表内，列出盘盈或盘亏的数量，并注明盘盈、盘亏的原因，在规定损耗率范围内的盘亏，经财务经理签批后才能进行账务处理，超过规定损耗率范围内的，经财务部经理与物流部经理签字确认后，还需报公司总裁审批。 盘盈、盘亏处理：存货清查盘点出现的盘盈、盘亏、毁损和报废，按财务制度规定，应先计入“待处理财产损溢”，查清原因后，并报财务经理、财务总监审核，总裁批后，计人管理费用中，即：盘亏、毁损、报废的存货，扣除过失人或保险公司赔款和残料价值后，计入管理费用；盘盈的存货冲减管理费用；存货毁损属于非常损失部份，并非企业生产经营原因，在扣除保险公司赔款和残料价值后，计入营业外支出。 盘盈或盘亏的存货，如在期末结账前尚未批准，应在对外提供财务会计报告时先按上述规定进行处理，并在会计报表附注中做出说明；如果其后批准处理的金额与已处理的金额不一致，应按其差额调整会计报表相关项目的期初数。
存货是指企业在生产经营过程中为生产或销售而储备的物资。下面是由我整理的存货管理论文，谢谢你的阅读。
浅淡中小企业存货管理
[摘 要] 在中小企业中，管理者认为按时交货才是最重要的，如果延期有可能要支付违约金等责任，因此要如何才能保证能按时交货又能够提高存货周转速度就显得尤为重要。本文阐述了存货管理对企业生产发展的重要性，分析了中小企业存货管理存在的主要问题，并提出了针对性的对策建议，以期为我国企业加强存货管理提供有益的参考。
[关键词] 存货管理 问题 途径分析
一、 存货管理的重要性
存货是指企业在生产经营过程中为生产或销售而储备的物资。为保证生产经营过程的持续稳定，企业必须有计划有目的地购入、使用和销售存货。不管是何种类型的企业，存货的种类和数量都十分繁多，并且在流动资产中占据了相当大的比重。
存货管理就是对企业的存货进行管理，主要包括存货的信息管理和在此基础上的决策分析，最后进行有效控制，达到存货管理的最终目的提高经济效益。科学、高效、完善的存货管理，可以提高存货的周转速度和总资产周转率，有效降低企业的平均资金占用率，进而提升企业的经济效益，在企业的生产经营活动中有着举足轻重的作用。
二、 我国中小企业存货管理存在的问题及原因
1.内部控制制度不健全，存货管理制度不完善，执行不力
很多企业没有意识到企业存货控制和管理是生产经营过程中的重要环节，因而缺乏完善的存货管理制度。尤其在中小企业， 材料采购、产品销售环节往往由同一个人来完成采购销售、付款收款、入库出库等全过程，使采购销售工作无章可依，增加了营私舞弊的可能性。由此造成的存货的实物管理混乱、信息不准也导致无法为资金管理提供合理依据。
2. 存货的收入、发出、结存缺乏准确记录
在我国企业的存货管理工作中，普遍存在存货价值核算、计量不准确的问题，主要原因包括以下几点：第一，相关人员素质较低，无法采用合理、科学的 方法 进行核算、计量，影响存货核算的质量，造成账面数据与实际库存不符，财务报表无法真实反映企业的财务状况;第二，大许多企业还没有实现存货的电算化管理。现代企业经营规模日益扩大，仅靠人工操作已远远无法满足存货管理的需要，无法保证存货核算、计量工作的效率和质量。第三，部分企业经营者有意粉饰自身业绩，因此不真实准确体现存货的跌价损失。
所以，存货的主要构成项目，材料领用记录、生产成本及费用的归集、结转的记录、库存商品的出入库记录等，由于人为因素较多，在核算上更显现其弊端。
3. 缺乏科学的采购计划，流动资金占用额高
在企业存货采购的过程中，相关人员往往没有按照实际生产运营的需求来提出采购申请，更谈不上制度合理、科学的采购计划。导致企业的存货采购靠的是主观 经验 和感觉的判断，采购入库价格仅以采购员口说为凭，而非基于发挥存货功能的同时降低成本、增加收益的角度考虑制定的科学采购计划。在这样的情况下，常常出现采购频繁，不按物资需求量来提出采购申请等情况，导致企业的采购计划混乱，缺乏科学的分析，无法明确适合企业的最佳订货批量、周期。如此一来，不但采购员营私舞弊的可能性极大，采购成本大大增加，进而导致流动资金占用额高，有的企业存货储备要占到流动资金总额的60%以上，给企业流动资金周转带来很大的困难，也容易导致原材料的挤压或暂时性短缺，影响企业的正常生产运营。
4.储存不合理和存货积压，致使非正常存货储备量挤占了正常的存货储备量
在存货管理的过程中，企业往往由于对市场需求的把握不准导致销售预测的不准确，进而为避免因缺货而错过交货期，就会盲目采购大量存货备用，造成存货库存的大量积压;或者为控制流动资金占用额，在日常存货管理中尽量降低库存占用量，减少进货量，从而影响了正常生产经营所需要的合理存货储备量，影响企业正常的生产经营活动;另外可能因为存货的长期积压导致贬值、毁损、失窃等情况的发生，给企业带来直接的经济损失。
三、 提高中小企业存货管理水平的途径分析
1. 制定详细的存货管理岗位分工以及岗位权限规章
目前大多数中小企业对内部控制制度都不够重视，采购部门生产部门等相关部门的职责和权限都不够明确。因此首先要做好岗位分工控制，建立存货业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保存货业务的不相容岗位相互分离、相互制约和监督，如采购、验收与付款;保管与清查;销售与收款;存货处置的申请与审批;审批与执行等。再次，制定存货业务流程，明确存货的取得、验收与入库、仓储与保管、领用发出与处置等环节的控制要求，做好相应的记录与凭证保管。存货管理人员最好将各个职责区分开，领用单的填制和盘库人员分开授权，这样才能做到相互监督和制约，也避免了同一个人可以做假账的行为。
2. 严格执行国家法规，利用现代科技确保存货核算、计量的准确性
企业应严格按照《企业会计准则》要求，确保存货核算、计量的准确性。存货的计价方法有很多种，企业应根据自身实际情况，考虑存货表达的正确性及评估赋税等问题，力求准确判断材料价格走势，以保证公司获得最大赋税利益为原则，选择合理的方法，并尽可能地使存货的账面计价结果反映存货的实际价值，从而使销货成本的确定更为准确。此外，人工核算、计量已远远无法满足现代企业存货管理的需求，因此，企业还应尽量实现存货电算化管理，通过相应的财务软件和信息系统，按统一的会计制度规定进行核算，保证存货核算、计量的及时、准确和完整，并根据自身组织构架和行业特点，建立适用的存货管理系统，以便实时、动态了解企业的存货信息，提高存货运营效率
3. 加强存货的采购管理，合理运作采购资金，控制采购成本
(1)采购员要有较高的业务素质，对生产工艺流程及设备运行情况要有充分的了解，掌握设备维修、备件消耗情况及生产耗用材料情况，进而做出科学合理的存货采购计划。
(2)要规范采购行为，增加采购的透明度。本着节约的原则，采购员要对供货单位的品质、价格、财务信誉动态监控;收集各种信息，同类产品货比多家，以求价格最低、质量最优。
(3)对大宗原材料、大型备品备件实行招标采购，杜绝采购黑洞。这样，既确保了生产的正常进行，又有效地控制了采购成本，加速了资金周转、提高了资金的使用效率。
4. 采用ABC控制法，降低存货库存量，加速资金周转
对存货的日常管理，根据存货的重要程度，将其分为ABC三种类型。A类存货品种占全部存货的10% ～15%，资金占存货总额的80%左右，实行重点管理。B类存货为一般存货，品种占全部存货的20%～30%，资金占全部存货总额的 15%左右，适当控制，实行日常管理。C类存货品种占全部存货的60%～65%，资金占存货总额的5%左右，进行一般管理。通过ABC分类后，抓住重点存货，控制一般存货，制定出较为合理的存货采购计划，从而有效地控制存货库存，减少储备资金占用，加速资金周转。
四、结论
要做好存货管理首先要建立适合公司自身发展的存货管理制度，其次是制定周密的采购计划，将库存量降低到最小，减少资金占用，有效地，推动企业存货结构的优化，提高资金的运转率，从而确保企业持续、稳定、健康地发展。只有做到这些才能企业的存货管理做好才能让企业不断运营。
参考文献：
[1]曾洁.浅谈企业加强存货管理有效途径[J].时代经贸，2007，(9).
[2]万茹.对存货管理的几点认识[J].辽宁经济，2008(8)
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