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关于项目管理论文的参考文献汇总
在平时的学习、工作中，大家肯定对论文都不陌生吧，借助论文可以有效训练我们运用理论和技能解决实际问题的的能力。你知道论文怎样才能写的好吗？下面是我为大家整理的关于项目管理论文的参考文献汇总，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
项目管理论文参考文献1
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提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) . [2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) . [3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) . [4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) . [5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) . [6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) . [7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) . [8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) . [9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) . [10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .
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房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
1.1不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
1.2所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
1.3较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
1.4对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
2.1经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
2.2社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.3技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
3.1规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
3.2投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
3.3学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
3.4全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
3.5缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
3.6尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
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房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
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供应链管理已经成为企业界理论和应用研究的 热点 ,而供应链管理环境下供应商的综合评价选择研究更是成为影响供应链成功与否的关键因素。下面是我为大家整理的供应商选择与管理论文，供大家参考。
供应链管理下的供应商选择探析
供应商选择与管理论文摘要
[摘 要]近年来，供应链管理思想得到了迅速发展与引用，而供应商选择是供应链管理的重要内容，因此，加大供应商选择的研究具有重大的理论与现实意义。 文章 阐述了供应链下的供应商管理，分析了供应商选择的 方法 ，并提出供应商选择的实施步骤。
供应商选择与管理论文内容
[关键词]供应链管理 供应商选择 评价
20世纪90年代以来，随着信息技术的发展和经济发展速度的不断加快，消费者对产品和服务的要求也越来越高。为了应对消费者的个性化需求以及越来越激烈的竞争环境，大多数企业往往将有限的资金与精力投入到自身的核心竞争力上面，而将非核心竞争力的业务交由供应商处理。选择正确的供应商可以有效地降低企业生产成本、提高利润，可以保证企业产品的质量、满足顾客的个性化需求，可以保障企业生产的顺利进行，可以提高企业的产品开发水平。因此，供应商选择无论是从满足顾客需求方面，还是维持企业持续的竞争力方面都是一个非常重要的问题。
一、供应链管理下的供应商管理
科学技术的不断进步和经济的不断发展对企业提出了高产品质量、高水平服务、短交货期以及低成本的要求。所有这些要求企业能对市场做出快速反应，满足顾客的个性化需求。供应链管理是迎接这种挑战，提升企业核心竞争力的重要途径之一。
与传统的供应商与企业的关系不同，供应链管理下的企业更强调与供应商长期、稳定的合作关系，主张通过双方共同的努力来实现目标。他们之间追求信息共享、风险共担，相互依存，其供应商选择也不单单考虑价格因素，供应商优质服务，技术革新以及产品设计等方面也是供应商选择的重要依据。
二、供应商选择的方法
1.定性选择法
定性选择主要通过招标、直观判断及协商选择来进行。招标法是指各招标人根据企业提出的招标条件进行竞标，从而由企业比较各招标条件并选择供应商的一种方法。招标法有公开招标与指定竞级招标两种形式。直观判断法是通过对采购人员的询问，结合对供应商的调查来评价、选择供应商的一种方法。协商选择法则是先确定几个供应条件比较好的供应商，然后分别同他们进行协商，找出并确定最佳供应商的一种方法。
2.定量选择法
定量选择发主要包括采购成本法与作业成本法。采购成本法主要是通过分析和比较各供应商的售价、采购费用及运输费用等各项成本支出，从而选择成本低的供应商的方法。作业成本法又称ABC法，是先将采购流程分解成作业，通过对各项作业的分析，找出各个作业活动的成本，从而确定最优的供应商的一种方法。
3.定性与定量相结合的选择方法
常见的定性与定量相结合的选择法主要有神经网络算法，层次分析法与数据包络分析法。网络神经算法是利用人工神经网络建立接近于人类思维模式的综合选择评价模型，从而选择供应商的一种方法，这种方法算法复杂，不易掌握，且需要大量的数据支撑。层次分析法是将思维过程层次化，然后将各层两两比较比较并检验，从而选择供应商的一种方法。数据包络分析法实际是线性规模模型的一种应用，解决多输入、多输出问题。
三、供应商选择的实施步骤
1.开展市场调研与分析
市场调研与分析主要对客户市场与采购市场的调研。当前的顾客需求是一种个性化需求，多品种、小批量是其主要特征，因此，企业首先要通过客户市场的调研来确定企业自身的需求。在此基础上，通过对采购市场的调研，找出针对哪些产品市场开发供应链合作关系才有效，确定是否有简历供应链合作关系的必要，从而确认供应商选择的必要性。
2.确定供应商选择的目标
供应商的合理选择是为了更好地实现企业目标，但在不同情况下其选择目标是不一样的。因此，必须建立起实质性的、实际的目标。在大多数情况，降低采购成本是供应商选择的主要目标。但是在不同的情况下，优质的服务，优质的产品质量以及快速的交货期也有可能成为供应商选择的目标。总之，确立供应商选择目标是选择供应商的依据。
3.建立供应商评价指标体系
供应商评价指标提示是选择供应商的具体标准与依据，是供应商选择的关键。根据供应商选择目标的不同，以及具体的市场环境的不同，其指标体系也不尽相同。但一般情况下，产品价格、供应能力及质量是供应商选择的主要指标。产品价格并不意味着是最低的价格，二是有竞争力的价格，是在综合考虑供货时间、数量、质量及售后服务的基础上确定的最有竞争力的价格。供应能力是指供应商是否能够保证供应所需数量的产品。产品质量则以适中为宜，过高的质量要求更高的价格，而高低的质量会影响企业的信誉。
4.成立供应商选择评估小组
供应商选择涉及到企业的生产、销售、技术、服务、财务、物流等部门。因此，供应商的选择不仅仅是采购部门的事，而是采购部门、财务部门、生产部门、销售部门等共同参与讨论、共同决定的事，是一个集体决策。
5.确定候选供应商
在 市场调查 的基础上，分析潜在供应商是确定候选供应商的主要途径之一。除此之外，从现有的供应商中进行筛选，通过对采购人员的询问，从商业网站、行业杂志等媒介上筛选供应商也是确定候选供应商的重要途径。
6.综合评分并确定合格的供应商
不同的供应商在不同的供应条件方面可能会具有一定的优势，在供应商选择上，一定要综合考虑。评估小组应根据指标体系给出综合得分以此来确定合格的供应商，并将评审结果上报上级主管部门。上级主管部门批准后首先进行小批量的试用试销，合格后批准成为合作的供应商。
四、结束语
供应链管理是近年来快速发展的一种新型管理思想，已得到了广泛的引用。供应商选择是供应链管理的一项重要内容。然而供应商的选择在其评价指标体系及评价方法上仍有许多地方需要完善，因此建立健全供应商评价指标体系，晚上供应商评价方法将是今后研究的重点。
供应商选择与管理论文文献
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影响供应商选择因素的实践与应用
供应商选择与管理论文摘要
摘要：企业的运营生产需要物资的及时保障和供应，如何缩短交货期、提高产品质量、降低采购成本和改进售后服务，迅速有效地对物资需求做出快速反应，从而保障生产，促进企业效益的稳步提高，对合格供应商应具备的条件进行了分析探讨，对国有煤炭企业的物资统一集中采购，特别是在大型设备和大宗材料的招标采购过程中如何正确选择供应商，有较好的借鉴指导意义。
供应商选择与管理论文内容
关键词：供应商;选择因素;研究与应用
中图分类号：F123 文献标志码：A 文章编号：1673-291X(2012)30-0225-02
企业的运营与发展需要高效快捷，有效节点效率的提高是决定企业利润和实现未来发展战略的重要因素。在组织生产过程中，作为重要节点之一的物流供应链管理起到了举足轻重的作用，而科学管理供应链的重中之重则是对物资供应厂家的选择与管理。针对国内大型煤炭企业集团纷纷采取物资统一集中采购模式的趋势，结合工作中的不断实践与运用，下面就如何更好地选择供应商进行探讨。
一、科学选择供应商对企业安全和高效生产的重要性
从整个供应链来讲，科学选择供应商，对整个物资采购工作至关重要，主要体现在以下几个方面：
1.加强供应商的管理有助于保证产品质量，降低采购成本。首先，从专业采购角度分析，现在企业的规模采购基本上都采取竞争性采购，尽管竞争性采购有许多优点，但也存在着一些问题。主要是供应商为了获取更多利润、争取到更多订单，有的往往会以降低产品质量为代价，特别是对某些无法在使用前验证其性能的产品，从而会影响产品的使用性能，进而会影响到终端产品的质量，甚至会导致安全灾害事故的发生，极大地损害了企业效益和利益。其次，从成本角度考虑，供应商的成本在某种程度上也是企业采购成本构成的一部分，而供应商成本的增加，势必最终将附加的成本转移到下一环节中去。再者，从生产质量的角度看，供应商产品的质量是下一环节 安全生产 的重要组成部分，是构成再生产的基础，供应商的质量管理体系，同时也是下一环节的安全管理体系。所以，加强对供应商选择的管理，选择最为合适的供应商，使供应商在市场竞争环境中保持提高产品质量、合理降低成本的竞争状态，对保证采购质量、降低采购成本有着积极的意义。
2.供应商的选择管理有助于提高其对计划需求反应的敏捷性。零库存管理、JIT(准时化采购)等采购模式已被越来越多的企业采用，更逐步渗透到物流领域和管理领域。在采购方面，企业在希望越来越短的交货期的同时，也更看重供应商的快速满足计划需求的敏捷能力，为提高敏捷性，必须使供应链上各节点供应商专注于培养自身的核心竞争力，最大限度的利用其节点竞争优势，满足并适应计划需求。因此，只有加强供应商的选择管理，与各供应商建立相宜的合作关系，才能提高供应商对计划需求反应的敏捷性，最终保证企业自身的生产需求。
3.供应商的选择管理有助于构筑企业竞争力。在当前采购过程中，企业越来越面临缩短交货期、提高产品质量、降低成本和改进服务的压力。而对供应商实施有效地选择并科学管理，可以降低库存成本，降低采购费用，改善计划实现率，从而缩短采购周期，使采购富有灵活性，进而对企业物资需求迅速做出反应，缓解采购供应的压力。
通过以上分析不难看出，要想打破传统的原有的采购观念、管理体制和旧的运行模式，降低采购成本、提高物资采购质量、提升采购物资售后服务水平，就必须要认识到供应商选择管理在物资采购供应工作中的重要性，也就必须要对原有的采购管理体制进行设计和再造。
二、选择合格供应商的基本条件和要素
1.对供应商提供产品的资质要求。国家对各类物资生产都有严格规范的执行标准和要求，特别是对矿用物资的安全性要求更高。在实施物资采购过程中，要确保每件矿井所用物资都要达到质量标准和证件要求，这既是专业化煤炭物资采购公司供应的出发点，也是对产品的最基本要求。如所采购物资的煤矿安全标志、国家的强制3C认证、生产许可证、特种设备制造许可证(TS认证)、防爆合格证、计量器具强制检定印证以及各类检验合格 报告 等相关资质和证书都应按照国家规定一一具有。如果供应商提供的产品没有按照国家或行业规定标准取得相应资质，则采购部门不准采购、仓库不准验收、使用单位一律不得领取和使用。对提供虚假资质的供应商应针对其欺诈行为采取一票否决，列入供应商管理黑名单，永远不发生业务往来，给企业生产造成损失和带来安全隐患的依法追究责任。
2.满足生产使用的质量要求。质量是一个非常重要的影响因素，质量的选择应根据客户的实际需求而定，并不是质量最好的就是最适用的。经济状况一般的企业在选择物资时有时是不会选择国内质量最好、价格最高的产品的，而是要根据本单位设备材料消耗定额等综合因素来量体选择，也就是要用最低的价格买到最适合本单位质量要求的产品，通过选择不同档次产品，以期达到投入产出效益的最大化。作为煤矿来讲，一般要求矿用产品质量经久耐用，尤其井下设备和配件要尽量减少维修更换次数和增加使用寿命，才能保证矿井效益的提高和安全生产，因此质量也是选择供应商时首要考虑的因素之一。
3.公平合理的采购供应价格。虽然价格并不是最重要的因素，但价格是采购成本和生产成本的重要组成部分，物美价廉的商品是企业采购时最想获取的，所以，价格的高低仍是选择供应商的一个非常重要的指标。针对价格除了采取招标、竞争性谈判、议标等形式，还应对供应商制定严格的约束 措施 ，比如，在采购合同签订过程中，应专款明确要求供应商提供的物资价格必须确保在同一区域或者是全国范围内同一品质产品的最低供应价格，如果供应商违反这一承诺，应对其诚信度和欺性付出代价，为此应约定一定比例的违约赔偿金。这是采供双方建立相互监督信任机制的一个重要手段。
4.优质的售前、售中和售后服务。在选择供应商时，服务也是一个很重要的考虑因素。例如大型设备的选型和新产品、新技术的推广应用，需要供应商提供前期的咨询和可行性论证以及综合效益的评估等服务;由于煤矿井下地质条件复杂多变，一旦掘进工作面和采区现场发生变化，就不可避免的要退换产品或延期交货，供应商就需要理解并配合现场生产作业的调整;在设备的安装验收过程中，供应商应提供现场技术支持，在设备的售后使用过程中，为防止出现运转故障，还需要供应商提供快捷的备品备件的及时供应以尽快恢复生产;而重要设备和大宗材料使用后的定期产品回访也应纳入售后增值服务的范畴。类似上述的一些服务，在选择供应商过程中，特别是招标采购过程中应作为重要指标进行评定。
5.存货代储的后续保障。如果供应商的存货政策可以实现代销代储，即供应商在使用单位的自有仓库内提供一定数量的常用设备和配件库存，由使用单位代为管理，方便生产的随时领用和节约采购时间，月末再根据实际消耗数量与供应商据实结算，这样既可以有助于设备使用过程中突发故障的及时解决，又可以节约采购成本，确保矿井的24小时连续安全运转。同时，供应商根据消耗数量随时补充库存和远程管理库存的经营模式也是供应商现代销售模式的一个未来发展方向，对供应商来讲又是为客户提供增值服务并与使用单位建立长久良好合作关系的有效基础和手段。
6.供应商的专业化研发和生产能力。选择供应商时还应重点关注其生产规模和经营实力，包括注册资本、销售业绩、资产负债、现金流量等反映供应商抵御市场风险能力的指标，要有专业的产品研发队伍，确保技术方面在同行业内的先进性以及完善的质量管理服务保证体系等。
总之，在现代采购业务过程中，正确选择供应商对于企业的生产经营和未来发展愈来愈重要，已成为企业提升市场竞争力的重要战略筹码，规范科学有序的供应商选择管理机制的建立，不仅会为企业节约大量的采购资金，还能提高采购效率，实现各方共赢和长久的合作关系。我们深信，一套完整的、切实可行的供应商选择管理体系，能够更好地实现企业的战略目标，进一步提高企业竞争力，提升企业综合管理水平，适应现代企业飞速发展的要求。
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与供应商建立战略合作伙伴关系，变一般的买卖关系、竞争关系为互惠互利的战略合作关系，打造良好的合作氛围。下面是我为大家精心推荐的供应商关系管理论文，希望能够对您有所帮助。
现代零售企业供应商关系管理
[摘要]对于产品采购价占销售价60%左右的零售业来说，供应商控制着其绝大多数的价值。如何做好供应商管理成了零售商的当务之急，而供应商关系管理则是重中之重。本文根据供应商对于零售企业的价值对其进行分类，并进行有针对性的管理。提出通过建立有效的供应商激励机制，对供应商实施绩效管理并且与供应商之间实现信息共享来提高零售企业竞争力。
[关键词]零售;供应商管理;绩效管理;信息共享
[中图分类号]F252[文献标识码]A[文章编号]1005-6432(2012)49-0070-03
1对供应商进行分类
任何一个连锁零售企业，都不可能与所有的供应商都建立起相同的伙伴关系，在供应链管理环境下，供应链合作关系的运作需要减少供应源的数量，因此与供应商实施合作关系之前有必要对所有供应商进行分类，有选择地进行关系管理。
供应商的分类是指根据供应商对采购方的重要程度、交易金额的大小等因素，将供应商划分为不同类型的群体。供应商分类是供应商管理的前提和基础，也是进行供应商选择的基础。只有在供应商分类的基础上，企业才能根据供应商的不同情况实施不同的管理策略。
本文根据供应商在供应链中的增值作用和它的竞争实力对供应商做了分类，分类矩阵见下图：
上图中，纵轴代表的是供应商在供应链中的增值作用，对于一个供应商来说，如果它不能对增值作出贡献，它对供应链的其他企业就没有吸引力。横轴代表某个供应商与其他供应商之间的区别，主要是设计能力、特殊工艺能力、柔性、项目管理能力等方面的竞争力的区别。
各类供应商的特点如下：
1.1普通供应商
此类供应商不仅对制造商来说具有较低的增值率，并且供应商数量多，通常产品的质量和技术标准化程度较高，供应商转换成本低，采购方应该把重点放在价格分析上，根据市场需求判断最有效的产品网。对于此类供应商，建立伙伴关系无助于有效地利用时间和资源。
1.2有影响力的供应商
这一类的供应商对零售商来说通常具有较大的增值作用，但其竞争性却比较弱，其特点为：或是供应商数量众多，但其本身的产品具有较高的增值率;或是处于某个行业的垄断地位，具有较高的进入障碍;或是处于关键的地理或政治位置。由于此类供应商的产品通常已经建立了质量和技术标准，联盟与伙伴关系价值不大，因此合理的采购方法主要包括根据需求形成采购规模，或者可以签订长期协议，重点在降成本或保证材料的可获性。
1.3技术性供应商
这一类的供应商的产品和服务属于低价值的产品和服务，在整个采购中所占比重相对较低。但由于其具有某一方面技术的专有性或特殊性，具有较高的难以替代性，因此采购这些产品需要耗费大量的时间和精力。对于此类供应商，采购方的重点在于使采购这些产品所需的精力和交易尽量标准化和简单化，降低与交易相关的成本等。
1.4战略性供应商
这一类供应商的产品和服务非常重要，价值较高，这些产品和服务可能对采购方的产品和流程运营产生重大的影响，或者可能影响采购方满足客户需求的能力。同时由于其具有较强的竞争力，产品和服务通常针对具体采购方的需求，实现了高度个性化和独特化，能满足采购方需要的供应商数量相对较少，因此供应商转换成本很高，适宜的采购方法是建立长期的合作关系。
从对不同类型供应商特点的分析可以看出，对零售商而言，战略性供应商是对其竞争力影响最大，也是管理复杂程度最高的供应商类型。实际运作中，根据不同的目标选择不同类型的供应商。对于长期而言，要求供应商能保持较高的竞争力和增值率，因此最好选择战略性供应商;而对于短期或某一短暂市场需求而言，只需选择普通供应商满足需求则可，以保证成本最小化：而对于中期而言，可根据竞争力和增值率对供应链的重要程度的不同，选择不同类型的供应商(影响力的或竞争性胶术性的供应商)。
2对供应商进行管理
2.1建立有效的激励机制
要保持长期的双赢合作关系，对供应商进行激励是很重要的。激励要充分体现公平、一致、公正的原则。强调激励机制是在将供应商作为零售商的战略伙伴的基础上，将供应商看成零售商有机整体的一个部分，运用各种激励机制来对战略伙伴关系加以强化和优化，降低合作风险，从而增强整个供应链的整体运营效率。根据我国零售商的发展现状，笔者认为以下几种激励方式比较具有可行性：
(1)价格激励。价格是双方在利益分配上的直接体现，它包括供应链利润在零售商和供应商之间的分配，也包括由于合作关系管理产生的额外收益或损失在各个企业间的均衡。价格对伙伴间的利润合理分配直接关系到合作关系的稳定和运行是否顺畅，所以零售商在与供应商的价格谈判过程中，应对供应商提供商品的价格综合考虑。均衡调节不同产品利润，使供应商在每一个产品上都能认为是有利可图的，这样把利润加到一个产品上会给供应商产生更强的归属感，使他不会觉得自己吃亏。同时，应意识到越低的价格意味着越高的风险，防止逆向选择的发生，不能一味强调低价策略。
(2)订单激励。供应商获得更多的订单是一种极大的激励。一般地说，一个零售企业会拥有多个供应商。多个供应商竞争来自于零售企业的订单，多的订单对供应商是一种激励。零售商将订单下到哪一家企业，下到哪一种行为类型的供应商，这种行为本身对供应商就是一种引导。零售商在综合考虑价格、质量和交货期等因素的基础上选择供应商，就会引导供应商朝供应链健康发展的轨道发展。所以，订单激励是供应商观察制造商诚信程度的基本依据。
(3)股权激励。即和供应商相互参股、经理股票期权、效益赠股连动等方法对供应商进行长期绩效奖励，以此实现降低道德风险、加强合作和相互监督等目的。股权激励是企业发展到一定阶段时必不可少的。一方面，使供应商的主动性提高。另一方面，稳定合作关系。股权强调的是一种合作，尽管合作双方可能实力上并不完全对称，但顾及到合作的利益，双方都会在某些方面给予对方一定的优惠，使合作气氛更加和谐，从而使合作成功。股权激励帮助企业建立起与其供应商之间稳定而真实的合作关系，使双方今后都拥有广泛的发展空间。 (4)淘汰激励。这是一种负面激励。为了使供应链的整体竞争力保持在一个较高的水平，作为核心企业的零售商应该对其供应商实施淘汰机制，淘汰机制是在供应链系统内形成一种危机激励机制，让所有合作企业都有一种危机感：对优秀企业，淘汰弱者使其获得更优秀的业绩;对业绩较差者，为避免被淘汰，它必须努力求改进。这对防止短期行为给供应链群体带来的风险也起到一定的作用。
2.2对供应商实施绩效管理
为了科学客观地反映供应商的运作情况，应建立完善的供应商绩效评价体系。评价供应商绩效的指标比较多，包括质量、价格、时间、服务水平等因素。质量指标是供应商绩效考评的最基本指标，还包括供应商是否和如何使用质量控制方法，是否通过了ISO 9000质量体系认证或供应商的质量体系审核是否达到一定的水平等内容。时间指标包括准时交货率、交货周期、订单变化接受率等，有的零售商还将零售商必须保持的供应商供应的产品的最低库存量、供应商的物流体系水平、供应商采用的后勤系统、供应商是否采用准时供应作为考核指标。
另外，基于供应商在企业供应链条中的地位和作用，还应该从以下几方面对供应商的进行绩效加以衡量：供应商是否遵守公司制定的供应商行为准则;供应商是否具备基本的职业道德：供应商是否具良好的售后服务意识;供应商是否具有良好的质量改进意识和开拓创新意识;供应商是否具有和制造商协同研发的意识和能力;供应商是否具有良好的运作流程、规范的企业行为准则的现代企业管理制度;供应商是否具有良好的沟通和协调能力等。
2.3提高与供应商之间的信息共享水平
信息的畅通与否对零售业供应链的提高起着至关重要的作用，而要保证信息能够及时地在零售商与供应商之间传递，就必须提高双方的信息化水平。目前很多零售企业都已经实施ERP系统，企业内部的供应链管理相对比较完善，但是企业的信息系统在与供应商系统对接方面尚不完善，笔者认为可以从以下几个方面来提高双方信息对接的水平，实现零售商与其关键供应商系统直接联网，实现信息无缝交换和业务对接，充分加快信息流转，降低商务成本，降低缺货率，有效压缩全程供应链库存，避免消费顾客生意流失。
具体来讲，笔者认为可以通过由作为核心企业的零售企业来构建供应链协同系统来提高双方信息对接的水平，供应链协同系统分为三个子系统：EDI数据交换、VMI关键供应商管理库存、供应商在线，依靠这三个子系统来规范与供应商之间的业务协同体系。
(1)EDI数据交换系统。电子数据交换EDI从传统方式上说不仅仅是一种技术，它在供应链管理系统中可以通过XML、HTML、FTP、MAIL等方式实现。EDI更应视为一种规范与协议：即供应商的订单以及其他单据文件协议、补货以及送货协议、结算协议等。EDI系统可以分为四个部分：
第一，基础数据对照系统：主要是提供供应商与零售企业之间的商品编码、规格等编码对照，从而实现供应商、物流商与连锁零售企业的编码识别。
第二，订单交换系统：主要是实现订单电子化，希望供应商都能使用电子订单系统EOS，而不是传真电话。
第三，结算对账系统：通过对账功能，连锁零售商的采购部门与供应商之间在开具增值税票之前保持双方成本价格文件同步的应用软件，每月(周)或者每批次(主要是针对经销方式)由供应商发送一个上一批商品的发货成本、价格的文件给财务中心，或者由财务中心将上一个月的销售成本、通道费用(代销方式)等发给供应商，这样可以减少对账成本与对账错误。
第四，ASN(预先发货通知)处理系统：即供应商(或者物流商)根据订单，在商品运输时发送有关货物出发时间、运输时间、运输路线、货物提及、重量、包装类型等信息给零售商的配送中心或者门店(A供门店)，以便于物流部门合理安排接受人员以及仓位。
(2)供应商管理库存(VMI)系统。供应商管理库存VMI(Vendor Managed Inventory)是供应链管理SCM中的一项针对关键供应商(初步目标30%的供应商)的运作模式或者管理策略，即供应商依据实际销售以及安全库存的需求，帮助零售商下订单或者补货，而实际销售的需求则是供应商依据由零售商提供的每日库存与销售资料并以统计等方式预估而来的。如此操作可以降低大幅缩短供应商面对市场的回应时间，较早的得知市场准确销售情况，降低供应商与零售商应对市场变化的不必要库存，也可以提前引进、生产市场所需要的商品，降低缺货率。
VMI的最终目标是零售商和供应商组成联盟，一起为消费者最大的满意度以及最低成本而努力，建立一个敏捷的消费者驱动的系统，实现精确的信息流和高效的实物流在整个供应的有序流动。VMI是真正实现以消费者为核心，转变供应商与零售商买卖、对立统一的关系，实现供应与需求一整套流程转变方法的有效途径。
按常规，VMI系统将会把过去4到8周的销售资料(如果供应商特别需要可以分别发送更长时间的销售资料)以及目前的库存资料传给供应商，由供应商依据其过去的销售以及其在零售商的库存来直接下建议订单。如果遇到换季或者周年庆等促销活动，会有一定的修改。倘若有紧急订单时，不一定要遵循这一流程，可以采取一定的变通方式，如可以直接以电话或者传真的方式向供应商订货。另一个例外的情形是新产品的上市，由于没有过去的销售资料以及当前的库存资料可以供预测分析，所以也是通过电话或者传真的方式来进行第一次订货。
零售企业要实施VMI系统必须应该能够满足以下几个条件：
第一，合作伙伴必须已经建立了比较完善的IT系统，如宝洁、可口可乐。
第二，双方必须已经建立了比较好的合作信任关系，否则直接由供应商产生建议订单将有比较大的风险。
第三，规范守时作业。双方必须建立规范标准，特别是要求双方守时，否则将在系统中会找不到相应责任人员而产生作业延迟的现象，达不到应有的目标。
针对关键供应商实行VMI后，能够在降低库存的同时降低缺货率，通过规范操作、缩短物流送货花费的时间，从而对企业间的协同流程有比较大的改善作用。 (3)供应商在线系统SLK。供应商在线系统(Suppiler-LINK)是针对所有供应商，特别是目前还没有建立业务协同的供应商，可以通过B/S方式，实现从网上发布的商品信息目录来查询其信息。
零售商可以将其各个门店的商品数据，主要是商品的销售、库存、结算等信息经过一定的加工，让供应商能够通过互联网按权限查询。这种信息流一般是单向而不交互，技术实现比较简单(可以通过现在普遍流行的网站Java技术实现)。
作为供应商最关心的是自己的商品在商场销售情况如何，供应商在线系统SLK应该能给供应商提供各种销售信息。系统对于商品销售情况是按时间进行分类的，可以以日为单位进行查询，也可以以月为单位进行查询。在选定的时间分类中又可以以单品和次分类进行查询，分为以下几种：日销售比较、单品日销售查询、供应商的日销售排名、月销售比较、十日销售分析、周销售分析、月销售单品排名、本月品牌日销售排名、月销售品牌销售排名。
目前，国际经济仍在底部徘徊。我国经济赖以高速成长的出口贸易受到巨大冲击，使我们不得不进行经济转型。“十二五”规划明确提出要提高内需，作为消费三驾马车之一的零售业承担着巨大的历史责任。如何做好供应商管理，向采购要利润是零售企业保持竞争力的重中之重。
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房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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简析房地产开发项目全寿命周期成本管理对策
【摘 要】 以房地产开发项目为视角，提出项目全寿命周期成本管理的理念，即对房地产开发项目的决策、设计、施工、竣工验收、运营维护等阶段进行系统、全面和全过程的成本管理。结合房地产全寿命成本的影响因素，对房地产开发项目全寿命期各阶段成本管理措施进行分析，进而提出项目全寿命期成本管理策略，旨在为房地产开发企业提供全面、可持续的成本管理策略。
【关键词】 房地产开发企业;成本管理;全寿命周期
房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心内容之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益。房地产开发企业进行成本管理的目的不是进行简单的施工成本制约，更不是仅仅为了节约开发项目某个阶段的费用，而是从企业的全过程、全方位的角度出发，最大限度利用企业有效资源(人力、物力、财力)，从整体作用上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高对开发项目成本制约的科学性。因此，房地产企业在进行成本管理过程中应以开发项目的全寿命期为研究对象，制定更具科学性的项目全寿命期成本管理策略。
一、按阶段划分的全寿命周期成本
房地产开发项目全寿命周期成本包括项目决策、设计、施工、竣工验收、运营和维护维护等阶段中发生的费用，也即该项目在其确定的寿命周期内所须支出的各项费用总和[1]。
1、决策阶段的成本
房地产开发项目投资决策是对拟建项目的必要性和可行性进行技术论证，对不同方案进行技术经济比较的过程。房地产开发项目投资较多的成本包括项目策划、可行性研究、信息收集、市场调查、资金筹措、方案优选等所花费的费用。
2、设计阶段的成本
设计阶段的成本包括管理、设计、重大设计方案、研究试验等所花费的费用。虽然设计阶段本身所占的成本较小，但是对房地产开发项目全寿命周期成本影响显著。设计质量的好坏不仅影响项目质量和使用功能，也直接影响房地产开发项目成本和投资效益。
3、施工阶段的成本
施工阶段是人力、物力、财力消耗的主要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。该阶段的成本包括人工、材料、设备、管理及各种税费。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期长，政策性变化、材料设备价格和市场供求波动大，这些因素都会直接影响项目全寿命周期成本。
4、竣工验收阶段的.成本
竣工验收阶段是确定最终建设造价和考核项目建设效益，该阶段成本主要体现为项目竣工结算。房地产企业应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工结算进行核实工程量，使审核后的结算真正体现为项目的实际成本。
5、运营和维护阶段的成本
运营和维护阶段的成本，是指房地产开发项目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及维修保养等费用。包括空置损失、材料、能源、维护保养等所产生的费用。
二、全寿命周期成本管理策略
房地产企业进行成本管理目的追求利润最大化，房地产企业开发的项目是企业的产品，从产品全寿命周期的视角进行成本管理，降低房地产开发项目全寿命周期的成本，在可持续发展的背景下房地产开发企业应采取全寿命周期成管理策略。全寿命周期成本管理是将房地产开发项目生命周期的各阶段组成成本管理系统，尝试运用此系统实现成本管理的全面可持续。
1、决策阶段
项目决策制约、概预算制约、价款支付制约、竣工决算制约和监督检查。在决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确。认真做好市场研究，通过掌握大量的统计数据和信息资料.进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程的规模及建筑标准，编写具有较强的说服性和可行性的立项申请，切实做好项目可行性研究报告。
2、设计阶段
(1)推行限额设计，运用价值工程原理
在设计阶段，采用价值工程和限额设计相结合的策略实现成本制约的目标。在限额的前提下，根据价值工程原理，对结构进行优化设计，不仅使成本制约在一定的范围内，还能使项目达到价值的最大化。房地产开发项目成本制约的重点在设计阶段，做好设计阶段的投资制约对实现项目成本目标有着决定性的作用。限额设计和价值工程都是成本制约的有效策略，将两者结合起来，互相渗透、循环使用，尤其应在限额设计目标值确定之前加强价值分析。应从项目的全寿命周期费用进行综合考虑，对限额目标的分配进行稍微调整，这样不但可以将成本制约在投资限额内，还能实现项目的价值最大化[2]。
(2)加强设计图纸的会审与审查
房地产开发企业应仔细符合与审查设计图纸质量，对图纸工程造价上的经济性、技术上的合理性、施工上的可行性进行审核，及时发现设计中的不足，避开出现因设计理由导致的返工，从而节省不必要的资金浪费。
3、施工阶段
(1)工程量、资源动态管理
根据计划进度和实际进度信息，可以动态计算任意 WBS 节点任意时间段内每日计划工程量计划工程量累计、每日实际工程量、实际工程量累计，实时掌握工程量的计划完工和实际完工情况 在分期结算过程中，每期实际工程量累计数据是结算的重要参考，系统动态计算实际工程量可以为施工阶段工程款结算提供数据支持[3]。
(2)成本监控
成本跟踪与分析系统可以实时跟踪项目的施工情况，自动计算和监控总体工程或者任意 WBS 节点的计划进度预算成本、实际进度预算成本、实际消耗成本、进度偏差和成本偏差，根据跟踪信息可以对已完成分部分项工程进行成本评价，运用挣值分析策略，根据成本的实时消耗情况，对未完工工程进行成本预测，管理者进行成本动态管理提供支持[4]。
4、竣工验收阶段
竣工验收阶段是房地产项目后期成本管理的重要环节，这是一项细致具体的工程，若不能严格把关可能造成不可挽回的损失，此阶段要搜集整理竣工资料，包括工程竣工图、各种签证资料、设计变更通知、主要建筑材料规格、资料与价格签证，做好竣工决算审核。由于在施工中经常会出现地质条件变化、材料代换、工程量增加等变化情况、房地产企业通过加强对竣工结算的管理，是结算价款符合合同，还能真是反映业主对工程所做的变更情况，防止有意压低成本或高估预算。
5、运营维护阶段
对于房地产开发项目而言，运营维护阶段即是指物业管理阶段，是建造阶段的完成和运营阶段的开始，其成本管理实质上是指经营管理，在房地产项目的全生命周期项目管理中占据着重要地位[5]。
运营阶段降低成本的途径
物业管理全面推向市场，以招投标方式选择物业管理企业，逐步建立起公平竞争的市场机制。在市场上以公开招投标的形式选择物业管理企业，开发商与物业管理企业是平等的合同主体，双方的责任可以在委托合同中明确划分，从而杜绝开发商的遗留理由造成的物业管理企业与开发商的纠纷。以公开招投标的方式选择物业管理企业，有利于保护开发商的利益。如果对物业管理企业不满意，可重新选择其他的物业管理企业，真正体现权利主客体的法律关系。
三、结语
房地产企业全面推行房地产开发项目全寿命期成本管理策略，虽然在短期内比较困难， 但随着建筑业的可持续发展、房地产开发企业改革改制的进一步深化，房地产开发企业的成本管控模式在项目实施过程中也会随之转变，房地产开发企业将从全寿命周期成本管理中获取更多收益。
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