发布时间：
房产税对房地产交易没有影响，房产税是一种财产税，对已经拥有的房产征税，现有的房地产交易税是流转税，只针对房产发生交易而征税，两者并不直接关系。大部分世界主要经济体都对房屋征收房地产税。征收房地产税主要有三方面的正面效果：一是促进房地产市场总供给的增加，缓解住房供求矛盾。开征房地产税将增加房屋保有和使用环节的税收，导致房地产营业税、契税、增值税等流转环节税收的减少，这将迫使房屋所有者将手上多余的房子推向市场。市场总供给的快速增加将大幅缓解当前市场供求不平衡的状况，房屋的居住属性也将更加凸显。二是推动租房市场发展。房地产税的增收将推高保有房产的成本。在这种情况下，房产所有者必然会选择将多余的房产推向房屋租赁市场，让租户共同分摊房产的保有成本，导致租房房源增多，房租价格下跌。三是帮助地方政府实现财政收支平衡。当今世界上许多国家，物业税或房产税则是地方财政的重要收入来源。而我国自1994年分税制改革以来，地方税种大多比较零散，不易征收，地方财政收入难以得到保障。地方政府依赖土地出让金收入，形成了具有中国特色的“土地财政”，但这种以“卖地”为特征的“土地财政”不具有可持续性。值得注意的是，由于目前我国一些三四线城市房地产存量较多，消耗压力大，若房地产税推得过快，可能会对这些地方的房地产市场构成较大冲击。
房产税的征收对象是消费者，对开发企业没有直接的影响。但是长远来看消费者由于房产税的征收而产生的产品消费结构的变化值得开发企业重视，因此开发企业需要在需求层面进行更深入的研究方能获得长远发展。房产税对房地产业的影响，不仅要从房产税的角度来考虑，更应从当前房地产业自身的发展特点出发。拓展资料1、土地出让金制度不变则难以对房价产生实质影响：部分观点认为房地产税是“把几十年土地出让费用分年收取”，在这一前提下，产生了征收房地产税会大幅度地降低房价的说法。但这种说法混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别：土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租范畴；而房地产税则是政府对不动产业主赋予的一种法律义务，两者性质不同，不能互相替代。开征房地产税不会取消土地出让金。这样的话，土地成本的刚性推动决定了房价不会因为房产税的征收就出现明显下降。2、可售可租房源增多资源得以合理利用：在部分炒作氛围浓厚的城市当中，投资者购买房屋之后既不自住也无暇出租，专等房价大幅上涨后坐收暴利。房产税严格执行的情况下，一方面可促使部分实力不济者抛售房源，另一方面即便有实力而无需抛售者，为规避按房产市价征收的成本，可能将房源转为租赁，获得收入的同时避免缴纳更高的税收。无论是何种情况，市场上都新增可售与可租房源，使得建成的房屋得以利用，减少资源浪费。3、行业短期波动长期平稳利好：短期来说，房产税的预期可能使部分炒房者被迫抛售房源，增加市场供应，价格或将下探，资金链相对薄弱的开发商可能因此被迫降价，甚至被挤出房地产行业，造成整个房地产业的波动调整。4、从长远来看，房产税将会减少楼市的投机和非理性成分，逐渐挤出房地产市场的价格泡沫，从长期看，房产税对房地产业将形成利好。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
楼上说的只是一厢情愿的美好设想，事实上是不会出现那样美好的情况的。就我个人判断，所谓的房产税，就和“计划生育”一样的存在争议！，计划生育是为了减少人口，所以一家只生一个，但是现在就导致了人口老龄化，一个年轻人要负担很多老人的养老金；而房产税，就目前的情况来看，如果是针对二套房征收，那等同于限制了公民的居住选择权，就如同计划生育会带来人口年老龄化的负面影响一般，由于房屋出卖要缴纳大量的所得税，这也限制了人口流动的房屋的实用性，不利于民。而且，就传言而论，还不一定只针对多套房征收呢。下面我来说说，我反对房产税的几大理由！我觉得房产税如果征收，是不合情，不合理，不合法。理由1：什么是税？税，是指纳税人在产生了财富之后，拿出部分与社会共享，因为有了社会的帮助，才有创造财富的可能，说以，可以说是合情合理，但是，老百姓的自住房屋，在不出售的情况下是不产生财富的，既然不产生财富，税从何来？如果硬收，与从老百姓身上割肉何异??理由2：房产税的中外差别有人会说，人家美国都征收呀。人家美国的国庆和我们不一样啊，人家美国土地私有，我们只有使用权，土地是国家的，难道国家还能问自己收税吗？人家美国人的土地下发现了石油，那是个人财产，我们发现了石油，就等着拆迁吧，能够相提并论吗？而且人家收的是土地增值税，目的是为了让商品房涨价，因为增值后才纳税，而税的用途，在于警察的工资，教育，和保障房的建设，我们能和他们做一样的事情吗？理由3：开征房产税，无房一族未必得到实惠，开征未必有实效。这个理由应该是很充分的，事实上有房一族，在买房的时候就已经纳税了，而且纳的税还很高，也是房产税，再征收等于是重复交税，而发改委明文规定，土地出让金有10%是必须用于保障房建设，如果按照这个比例计算，再加上房屋转让过程中的个人所得税，是可以达到人人有房住的目标的，但是从去年看来，全国所有省市自治区造廉租房的目标没有一个地方是达标的，可见地方政府对政策的抵制程度。那么就很容易分析了，如果是没钱造保障房，你收税，为了平衡财富分配，那还算个理由，问题是有钱不造，不去督促地方政府，反而跑来增加赋税，这合理吗？老百姓已经面对了极大的生活压力，生活成本不断提高，通货膨胀日益严重，而且中国本来就是赋税最重的国家，几乎没有之一，我想请问，再加税，老百姓吃得消吗？你增税，有没有考虑过在别的地方减税呢？？理由4：造成社会人群的对立，住房问题确实困扰很多人，更具住房问题来划分，可分为： 豪宅族，富裕族，小康族，贷款购房族，奋进族，迷茫族。豪宅族，富裕族，他们是不把购房当回事的，他们买房除了自己住，很大程度上是长时间的投资，以规避通货膨胀的危险，因为从长远角度上看，房屋永远是保持增值的，而他们也不用贷款，况且现在正是通货膨胀和投资环境恶化，正好迎合他们的心态。所以，调控房产，对与他们来说，基本上是不起作用的，他们不在乎。可怜的就是其他的族群了。小康族，贷款购房族往往是一个社会的中产阶级象征，而他们买的商品房，往往是家里占比最大的财富了，就我在理由3中所说，在没有能帮助低收入家庭的前提下，收房产税，让房产泡沫破裂加速，让他们的财富减半，这对他们公平吗？他们的钱也是辛辛苦苦，在有公平机制的前提下赚来的！更可怜的是那些还背负银行贷款的一族，他们还必须背负贷款的压力，冒着房子被收回的危险而劳碌奔波。但是，奋进族和迷茫族的看法就完全不一样了，他们只想有个栖身之所，商品房或者是经适房。在商品房价格高昂，保障房匮乏的现状下，希望加大调控力度，降低房价的心理也是合乎情理。所以，中产阶级和低收入阶级，在现状下，就会出现利益冲突，自然就比较容易出现双方对立的局面。但是两边都有理，不能说谁对谁错。理由4：房产税容易导致中国经济滞涨。这个后果是非常严重的第一、银行系统很有可能奔溃。第二、中产阶级直接被打回成低收入阶级，一个国家的支柱，往往不是那些富翁，而是中间的中产阶级，一个国家是否强盛，同样也是看中产阶级人数的占比，如果房产硬着陆，就等于摧毁了中产阶级，第三、中产阶级被摧毁，会连带各行各业。那些针对中产阶级为消费群体的商家，将不可避免的收到牵连，然后继续蔓延到其他的各行各业。从此，金融危机开始！综上所述，我个人认为，房产税如果征收，是不合情，不合理，不合法，且危机重重。哈，还好回访了一下，否则就要被人诬陷了那位仁兄说我是房托，阁下难道不是宠物经济学家的宣传人吗？那么我就说的详细一点，算我免费教育了。我补充两点第一、你根本不懂，不懂美国的房地产，也不懂中国的房地产，两者根本不是同一种概念，美国的房地产，他属于富人养活穷人，就和现在美国实行的医改有异曲同工之妙，美国是把房子和地卖给中产阶级以上的人群，然后通过他们的土地升值，收取房产税，用这笔税，来建造保障用房屋、改善治安、加强教育。换句话说，商品房的价格越高，穷人越开心，因为就能够收取更多的税用于改善中产阶级以下人群的生活，何乐不为？而且商品房本来就是属于金融产品，是不介意甚至是给于投资者投资的。但是中国却不能那么做，为什么？这个要从98年的时候说起。 中国在98年后，下岗危机到达最高峰，失业率高，就业率低，当时政府想到的办法，就是停止保障性住房的建设，增加商品房的建设，然后让原本应该买保障性住房的老百姓自己掏钱去买商品房，而在建设房子的过程中，自然会产生众多就业岗位，就业问题得到缓解，就业率得到报障后，周边行业（比如钢筋水泥）就得到发展，就业人数多了，零售业生意就好做了，中国经济就得到了喘息的时间。然而这样，必然会产生住房问题。说的通俗点，就是牺牲住房，满足就业；解决“衣、食”，放弃“住”“行”；把房子，转化为了一日三餐，拆东墙补西墙！一般国家，商品房和保障性住房的比例，通常在 2：8左右，而我们的比例是反过来的，理由刚才已经说过了，是房子换面包政策，所以，我们国家几乎就是全民商品房，保障房很少，那你告诉我，是谁养活谁，有商品房的也未必是富人！而10年来，国家并没有利用这宝贵的机会改善经济，反而利用土地来维持财政，地方政府更是非常依赖土地财政，已经到了欲罢不能的地步，这才在最近08年的萧条经济中东窗事发，大量的实体经济撑不下去了，转而涌入房地产，让商品房这个金融产品混杂了硬性购买需求，致使房价走高！（阁下在反驳的言论中说了，美国人投资渠道多是股票、共同基金、古董、艺术品 ，没错的，美国的投资渠道多，那是因为他们的经济相对要健康的多，中国人说股市有风险，入市需谨慎，那纯属放P，真正健康的股市，从长远看来，永远都是一个增值过程，所以美国人愿意把养老金投入股市，换你在中国，敢吗？而中国正是因为投资环境相当恶劣，渠道非常狭隘，投资者除了房地产，没有地方投资了，股市容易崩盘，存银行比不上通胀的速度，黄金更加不实际，（黄金价格的操控权在华尔街手上，这里不详加解释）才蜂拥而入地产，对于老百姓而言，对抗通胀目前唯一的方法几乎只有地产，这就是不健康经济的体现！）这下我觉得解释的够清楚了，为什么中国无法施行美国式的房地产政策，那就是因为中国是全民商品房，美国是量少的商品房养活量多的保障房，如果再不懂可以继续问！第二点，阁下说了那么多，其意思，就是房产税能够解决掉当前的房价问题，是一剂良药，那我就告诉你，这是大错特错的，是用一个错误去治理另外一个错误。曾经有位朋友在百度里问了这么个问题，“工资何时涨，房价何时跌？”，我在回答中很明确的回答他，这个问题是个好问题，为什么，因为工资和房价问题从根本上是一回事，都是我们中国这个经济体生病了，其实12年来，中国经济最大的改变，就是泡沫增多了，其他的变化不是太明显，我上面就说过了，高房价的来源在于“房屋换面包”的政策，而低收入的起因在于民营企业的利润欠佳（别和我说房开公司，谁不知道房价中土地占大头？）。所以，我的观点就在于，房产税与其说是一剂良药，到不如说是一剂质量极差止疼药，运气好能止疼，运气一般那就是没用，运气差而且还可能产生副作用变成毒药。要强治理房价，那就得和提高民营企业利润和国民收入等问题一并进行。因为解铃还需系铃人，这些问题的来源都在于中国整体经济的二元化（即实体经济日渐衰退，泡沫经济日渐火热。相信大家都有发现，近年来所有人对炒楼炒股炒黄金倍加推崇，甚至出现了违法的炒大豆和绿蔬菜）。解决上述经济问题，其根本在于要贯彻“藏富于民”的基本国策首先，要帮助民营企业发展，主打实体经济！我们的民营企业实在可怜，要在国营事业单位这些垄断大鳄和拥有高新技术的外资企业的夹缝中生存，而这些民营企业居然还养活了全中国90%的就业人口。要帮助民营企业，首先就要打破民营企业不许进驻垄断行业的现状（曾经进入垄断企业的民营企业，很少有全身而退的，数据可以自己去查），其次，要对外资进口商品和横征暴敛，以报障国内企业在市场竞争中有明显的优势。（这点属于个人偏见，不认同就当没看见）。再次、政府投资项目要慎重，不要去过份投资基础设施建设了，不要去搞产能过剩的行业了，那是浪费钱，应该把钱用在企业、从业人员的培训、给于民营企业适当宽松的税收方面。只要国内民营企业的生存环境好了，那经济自然就好起来，房地产一枝独秀的时代马上就能过去，只要中国摆脱了房地产绑架经济的束缚，中央和地方政府就可以摆脱靠土地吃饭的现状，既然不用卖土地了，土地价格自然跌，政府也愿意拿出地来造保障房，房价问题自然就解决掉了，甚至可能到那个时候，由于政府对土地失去依赖，土地私有化说不定也会提上议程。而且由于民营企业的发展，国民收入自然也能够得实质性的提高，而不是收入被增长。到那个时候，有钱人住商品房，中产阶级以下人群住保障房，这那个时候再由商品房缴纳房产税给保障房，才可以称之为财富分配平衡。所以，回答者： 黄天聿对本人的评论，可谓缺乏公正，缺乏合理性。中国有个很不好的特点，不愿意深究问题的根源，喜欢治面而不治根。所以我反对治疗“面”，因为这大有可能是用一个错误去弥补另一个错误，而产生恶性循环。另外本人并非黄天聿所说的房托，本人从事的是基础设施建设有关的工作，但是我的观点正是反对政府投资基础设施建设造成极大的产能过剩和资源浪费，本人能够违背自己的工作立场说话，回答者：黄天聿你能吗？
由于我国的最新政策，好多地区已经实行了开始征收房产税。这是我国最新推出的一种新型税收，这也让我们普通人关注了起来，这样的税收对于我们个人买房以及房地产行业有何影响？接下来就让小编和大家一起了解一下。首先来说房产税对于房地产的行业交易并没有太大的影响，它只是一种财产税务，只对于进行交易的房产而产生的税务，总的来说与房地产行业关系不大。我国开展这样的税收一定是有其道理的，在我们的经济社会都会产生许多正面的影响。首先它会促进房地产行业总体的增加，也会缓解我们大众对于住房供应的需求。产生这样的事物之后，让许多手里有很多房子的供应商不得不将房子转让出去推向市场。否则存在他的手里会产生许多的税务，往往他个人是支付不起的。这样就更好的流通的市场，使得市场大规模的解决了供不应求的问题。其次与上述基本相同，同时还推动了房屋租赁的市场发展。在房屋市场上能大规模促进租赁者与供应商之间的交易规模，同样由于税收供应商不得不快速的将房屋推送出去，也可以稍微是房租的价格下跌。最后一点则是在我国总体经济方面，增加房产税也是我国总体的税收有所增加，有利于我国建设其他行业。是我国总体经济市场能进一步的发展，让我国的经济更加突飞猛进。把我国零碎的税务总体成为一个综合的税务，更加映衬了我国可持续发展战略。但负面的影响可能就是对于某些供应商房产较多，会对他们的经济冲击比较大。可能会暂时的影响房产市场的平衡状态，这需要我们采取更妥善的措施，去快速的适应国家的政策。
还是会有一些效果的，但是可能只会一时的抑制，很多政策只可能起到一时的作用，不可以长期使用。
近日，又有消息说房地产税，很多人仍是一头雾水，究其原因，无非就是不确定征收房地产税对自己的生活具体有哪些影响。
今天，小编就为大家整理出了“征收房地产税对房价以及对老百姓会造成哪些影响”的一系列解读。看了以下解读，相信购房者们对房地产税这个概念将会有一个清晰的把握。
房地产税要交多少?
专家建议人均60平方米内免税
对于征收范围,中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积,“免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。”
房地产税将怎么收?
据了解,未来的房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法,估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。
对楼市有何影响?
长期看,房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展。”中央财经大学财经研究院院长施正文认为,房地产税增加持有环节税负,有助于引导人们正确看待房地产消费,树立“房地产主要是居住功能,不是投资品”的观念,并将会对投资投机产生较大的抑制作用。
业内观点
在余华小说《活着》里，饥荒年代，主人公富贵的女儿凤霞在地里发现一块红薯，但旁边有村民觊觎，双方发生争夺。队长出面调停平分。队长把红薯掰成两半，其中一半较大，双方谁都不要小的那部分。队长说，这好办。他把大的那部分掰下一块放进自己口袋，剩下的两块一样大，分给两家。两家都接受了这一“公平”的分配。
这个故事说明什么道理?它提醒聪明的你，不要被队长无端分走一块。房地产税也是如此。
大家盼望用税收来调控房价，结果却是政府增加一项税收。这不是一项基于公共服务而征收的税，它是基于人们对所谓的“调控”房价的不当期望而产生的税。正如队长分走一块红薯不可能增加、只可能减少富贵和邻居的福利，以房地产税来调控房价，也不可能真的降房价，而只会抬高人们的居住成本。
房地产税是增加房地产持有的成本。当然，聪明的专家们说了，第一套房免征，二套以上的房才征，这样既不增加正常居住的成本，又打击房地产投机。说起来好听，但简单的道理是，当人们持有房产的成本增加，持有意愿就会降低，房子持有量减少，房租就会上升。
（以上回答发布于2015-10-21，当前相关购房政策请以实际为准）
搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息
我觉得房地产税对房价的影响是长远的，短时间内可能会造成房价一定的下跌，但是从长远来看肯定会把房价维持在一个稳定区间。
房产税暂时不会大规模实施，因为房地产投资是带动当今中国经济高增长的重要手段，其中房地产直接投资占全部投资总额的20%左右，带动的整个产业群占GDP大约30%左右。如果大面积的征收房产税，必然会打击购房者积极性，甚至会出现甩卖的现象。如果按照国外经验，房产税要打击炒房者也很容易操作，即使有钱人要买大房子或多套房子也会变得谨慎起来。 对国家来说，实行房产税可减少地方政府对土地财政的依赖，但如果是有限的、温和的房产税可能并不能控制房价，重庆、上海就是例子，因为成本会转到购房者身上，这种不关痛痒的政策对中国经济几乎不会有任何改变。如果实行新加坡式的房产税，对多套房及大面积住宅进行高额征收会彻底打击投资者的积极性，导致经济骤停，出现灾难性后果。 买房做为中国唯一能保值或增值的投资手段，实际上早已脱离了实际所需，中国大部分家庭都不缺房，或者说已有多套房产，资产的泡沫化非常严重，实际上单位建筑的平均成本不会超过2000元/平方米，房子更重要的是成为了货币回流的一个载体。 目前来说，政府认为消费性经济并不能提供长期的经济高增长，只有政府推动的投资性经济才能保证中国经济再高速增长20年，政府在房地产市场通过各种税收已经获得了大约60%以上的利润，房产税做为一种抑制手段并不适合中国当前的经济。估计暂不会全面推广，也不会变成地方政府的替代税种。
推荐给你一个网站，那里有不少相关论文，都是公开发表的专业论文，你上去看看，应该能解决你的问题 中国知网 你上去输入关键词：房地产市场，搜索一下就有了 1. 房地产市场理性泡沫分析 袁志刚,樊潇彦 文献来自: 经济研究 2003年 第03期 CAJ下载 PDF下载 直接对房地产市场的研究并不多见。Wong(1 998)以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型 ,展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下 ,地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互作用所产生的“羊群效应”(H ... 被引用次数: 51 文献引用-相似文献-同类文献 2. 房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托 张红,陈洁 文献来自: 中国房地产金融 2002年 第03期 CAJ下载 PDF下载 为了推进资本市场与房地产市场的进一步结合 ,急需进行房地产投资领域的金融创新。目前 ,在市场经济发达的国家和地区广为通行的房地产投资信托 (Real Estate InvestmentTrusts,REIT)为广大个人投资者提供 ... 房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托@张红$清华大学房地产研究所!讲师,经济学博士 ... 被引用次数: 23 文献引用-相似文献-同类文献 3. 当前房地产市场与房价问题 谢家瑾 文献来自: 城市开发 2005年 第04期 CAJ下载 PDF下载 一、房地产市场运行情况当前,全国房地产市场发展呈现出以下特点:(一)房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。ZOOJ年房地产开发投资1315到乙元,同比增长281%增幅比一季度回落13个百分点,比2003年回落L6个 ... 被引用次数: 7 文献引用-相似文献-同类文献 4. 我国房地产市场泡沫现象分析 赵文 文献来自: 南开经济研究 2003年 第02期 CAJ下载 PDF下载 我国房地产市场的火热引起各方人士的关注,一方面投资数额、开发面积、销售数量以及价格均比以往大幅增长,另一方面是房地产品的空置率持续居高不下,这种现象是象人们担心的那样出现了房地产泡沫,还是时下房地产经济的正常繁荣 ... 被引用次数: 8 文献引用-相似文献-同类文献 5. 当前房地产市场形势与走向 谢家瑾 文献来自: 中国房地信息 2005年 第07期 CAJ下载 PDF下载 一、房地产市场发展及当前主要问题1998年以来,各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署,做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展,房地产市场体系基本建立,房地产业持续快 ... 被引用次数: 6 文献引用-相似文献-同类文献 6. 浙江房地产市场发展研究报告 浙江省企业调查队课题组 文献来自: 统计研究 2005年 第01期 CAJ下载 PDF下载 浙江的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要 ,对相关行业的拉动作用越来越明显 ... 另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现 ,越来越受到各方面的关注?... 房地产市场已实现由集团消费和个人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转变 ... 被引用次数: 6 文献引用-相似文献-同类文献 7. 规范房地产市场研究 于荣宁 文献来自: 现代城市研究 2003年 第03期 CAJ下载 PDF下载 1我国房地产市场存在的问题及其原因分析1.1我国房地产市场存在的问题1.1.1房地产市场潜在需求大,有效需求不足,供求总量失衡目前我国城镇人均居住面积超过10平方米,人均建筑面积(按1:1 ... 被引用次数: 3 文献引用-相似文献-同类文献 8. 当前房地产市场的形势分析 王诚庆 文献来自: 银行家 2005年 第01期 CAJ下载 PDF下载 央行实行加息举措等宏观调控政策对促进房地产市场健康发展产生了积极影响。 卿4年前三季度,全国翩产业的各项指标逐月平稳下行,增长速度得到了初步控制。根据国家统计局公布的资料,l一9月份,各项增长指标中除商品房销售价格外,房地产开发投资、土地开发面积 ... 央行实行加息举措等宏观调控政策对促进房地产市场健康发展 ... 被引用次数: 5 文献引用-相似文献-同类文献 9. 四川省房地产市场形势分析 张光兴 文献来自: 国土经济 2003年 第06期 CAJ下载 PDF下载 一、四川省房地产市场发展的基本情况衡量房地产市场形势必须确立一些基本标准,首先,要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度 ... 被引用次数: 3 文献引用-相似文献-同类文献 10. 政府与房地产市场 王晓瑜 文献来自: 中外房地产导报 2001年 第13期 CAJ下载 PDF下载 二、美国政府对房地产市场的管理 经济管制。经济管制主要目的是保护消费者利益,保证公平交易与竞争。就美国政府对房地产开发的监管来说,首要的是遵守联邦的大法,如环境?... 被引用次数: 3 文献引用-相似文献-同类文献 查房地产市场 的定义 搜房地产市场 的学术趋势 翻译 房地产市场 搜索相关数字 上海市房地产开发利润总额 上海市房地产开发经营收入 上海市房地产开发其他收入 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 下一页参考资料：中国知网
本次加息，矛头对准投资增长过快、货币信贷投放过多和外贸顺差过大的问题，旨在通过利率杠杆，提高社会资金成本，抑制投资和信贷需求的扩张。长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度，一年期以上存款利率上调幅度大于贷款利率上调幅度，将重点抑制长期贷款需求和供给，抑制固定资产投资的过快增长。 对购买多套住宅的投资者和投机者，本次加息影响还是较大，存款利率上升，提高了房产投资者的机会成本，所以加息对于房地产投资和投机需求会起到一定的抑制作用。 加息对房地产市场供给的影响：本次加息会增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，房地产上市公司的财务费用提高将减少净利润。 综合而言，我认为此次加息，对房地产市场的影响很温和。我国的房地产市场仍然受到政策的支持，在强大的自住性需求支撑下，未来发展前景良好。国家对房地产宏观调控政策主要着力点在调节供给上，对开发商来说，机遇与挑战同在。我仍然看好优秀的地产开发商的长期发展。尤其是在人民币升值成为一个大背景的前提下，房地产行业始终仍将是重要的投资主题。我建议投资者高度关注房地产行业的优质公司, 简单的说，央行提高存贷款基准利率，重要是抑制通货膨胀，鼓励货币存入银行，避免各类商品的炒作，引起物价上涨，影响老百姓的正常生活。对于贷款投资房地产的人来说是个负担，要给的贷款利率高了，也是变相抑制房子涨幅过快的一种办法，总的来说，对老百姓还是好的。
加息对房地产的影响是房地产开发商可能会降价或低价卖房，银行加息的话会提高银行的房贷利率，使得用户购房成本大大提高，楼市受到很大影响。央行加息，从很大程度上是为了应对市场的经济现状才做出的举措，加息能够有效的抑制物价，降低房价，对房地产开发商来说是利空影响。银行提高存款利率，会使得大量客户把钱存入银行。【拓展资料】一、加息是什么？加息是国家调控宏观经济的方式之一，说得简单点就是居民的存款增加了。因为居民比起其他高风险投资，会更利益把钱存入银行，从而获得较高利益。一加息使得银行的流动资金变多了，贷款利率提高了，贷款的人也会减少很多。因此加息能够有效的抑制流动性过剩和信贷增长过快。但是加息，对于金融市场，尤其是对股市影响比较大，因为这意味着流入股市的资金也大大减少了。其次，影响较大的是房地产公司、债券等，投资者的需求降低了，物价水平自然也就降下来了。二、加息对以下板块是利好：1.利好银行板块加息在一定程度上提高了银行的存款利率，这会吸引更多用户把钱存入银行，提高银行的存款量，增减银行的贷款量，从而提高银行的业绩，推动银行股价格上涨。2.利好保险板块保险资金有80％左右配置在固定收益类资产上，因此当利率进入上升周期，固定收益类资产的投资回报率提升将增加公司价值。三、加息对以下板块是利空：1.消费板块加息在一定程度上减少货币的供应、压制消费，不利于消费板块的拉升。2.房地产加息增加负债的利息成本，对重资产和高负债，属于利空消息，因此，加息不利于房地产。
一、美国金融危机的内在原因 美国金融危机的出现有其必然原因。从本质上看，是美国低储蓄、高消费的发展模式问题，从体制机制方面看，金融疏于监管，存在六个环节上的重弊。 （一）次级房地产按揭贷款。 按照国际惯例，购房按揭贷款是20%—30%的首付然后按月还本付息。但美国为了刺激房地产消费，在过去10年里购房实行“零首付”，半年内不用还本付息，5年内只付息不还本，甚至允许购房者将房价增值部分再次向银行抵押贷款。这个世界上最浪漫的购房按揭贷款制度，让美国人超前消费、超能力消费，穷人都住上大房子，造就了美国经济辉煌的十年。但这辉煌背后就潜伏了巨大的房地产泡沫及关联的坏账隐患。 （二）房贷证券化。 出于流动性和分散风险的考虑，美国的银行金融机构将购房按揭贷款包括次级按揭贷款打包证券化，通过投资银行卖给社会投资者。巨大的房地产泡沫就转嫁到资本市场，并进一步转嫁到全社会投资者——股民、企业以及全球各种银行和机构投资者。 （三）第三个环节，投资银行的异化。 投资银行本是金融中介，但美国的投资银行为房贷证券化交易的巨额利润所惑而角色异化。在通过承销债券赚取中介费用的同时，大举买卖次级债券获取收益。形象地说，是从赌场的发牌者变为赌徒甚至庄家。角色的异化不仅使中介者失去公正，也将自己拖入泥潭不能自拔。 （四）金融杠杆率过高。 金融市场要稳定，金融杠杆率一定要合理。美国金融机构片面追逐利润过度扩张，用极小比例的自有资金通过大量负债实现规模扩张，杠杆率高达1:20—30甚至1:40—50。在过去的5年里，美国金融机构以这个过高过大的杠杆率，炮制了一个巨大的市场和虚假的繁荣。比如雷曼兄弟就用40亿美元自有资金，形成2000亿美元左右的债券投资。 （五）信用违约掉期（CDS）。 美国的金融投资杠杆率能达到1:40—50，是因为CDS制度的存在，信用保险机构为这些风险巨大的融资活动提供担保。若融资方出现资金问题，由提供保险的机构赔付。但是，在没有发生违约行为时，保险机构除了得到风险补偿外，还可将CDS在市场公开出售。由此形成一个巨大的规模超过33万亿美元的CDS市场。CDS的出现，在规避局部风险的同时却增大金融整体风险，使分散的可控制的违约风险向信用保险机构集中，变成高度集中的不可控制的风险。 （六）对冲基金缺乏监管。 以上五个环节相互作用，已经形成美国金融危机的源头，而“追涨杀跌”的对冲基金又加速危机的发酵爆发。美国有大量缺乏政府监管的对冲基金，当美国经济快速发展时，对冲基金大肆做多大宗商品市场，比如把石油推上147美元的天价；次贷危机爆发后，对冲基金又疯狂做空美国股市，加速整个系统的崩盘。 这六大环节一环扣一环，形成美国金融泡沫的螺旋体和生长链。其中一环的破灭，就会产生多米诺骨牌效应，最终演变成今天美国乃至世界的金融危机。 二、走出危机需要三阶段统筹 2009年是应对世界金融危机的关键一年。遏制危机并早日走出困境，必须标本兼治、远近结合。当前燃眉之急是解决美国2万亿美元的金融坏账，中期是防止金融危机变成经济危机，远期是建立新的世界货币体系。 （一）当前措施：三招救市 这三招，一是股权重组，增资扩股；二是坏账打包、切割剥离；三是注入资金，解决流动性。首先，政府对陷入危机的金融机构进行重组，增资扩股。比如美国把“两房”国有化，把私有企业变成了国有控股的企业。其次，把银行的坏账剥离，打包放在一边，银行复苏后赎回资金，如果银行倒闭了，由政府埋单，将坏账清零。第三，当银行陷入流动性危机，老百姓挤兑时，注入资金，增加现金流。或者政府出面担保，增强社会信心；或者政府出面担保，让其他银行拆借。根据测算，美国大约有2万亿美元坏账，今年通过采取这三招大体解决了1万亿美元坏账，明年还将要解决剩下的1万亿美元坏账。 （二）中期目标：振兴实体经济 如何遏制实体经济下滑，是全球高度重视和重点解决的问题。解决的办法，仍然是增加投资、刺激消费、加大出口的三条途径和宽松的货币政策、积极的财政政策。目前，各国政府都启动了增加投资和刺激消费的政策，并且摒弃贸易保护主义而采取共同行动。 在中期，各国政府会采取三个方面的措施。首先是宽松的货币政策，松动银根，降息、降低准备金率，增加流动性。其次是积极的财政政策，财政补助困难企业和困难群体，帮助他们渡过难关、增强活力。第三是培育市场主体。抓住目前大批企业减产停产、破产关闭的时机，推进并购重组，推进企业改造发展。作为美国政府，除了启动投资、消费、出口三大需求，推进产业、企业的结构调整，振兴实体经济之外，还要亡羊补牢，从体制机制上解决滋生金融六个环节弊端的根本问题，健全金融制度。 （三）长期指向：重构国际货币体系 1944年形成的布雷顿森林体系，以黄金为基础、以美元作为最主要的国际储备货币，美元直接与黄金挂钩，各国货币与美元固定汇率挂钩，并可按35美元一盎司的官价向美国兑换黄金。20世纪50年代后期，随着美国国际收支趋向恶化，出现全球性“美元过剩”，美国黄金大量外流，美国的黄金储备不能支撑美元的泛滥。1971年8月，尼克松政府被迫宣布放弃“美元本位制”，实行黄金与美元比价的自由浮动。欧洲经济共同体和日本、加拿大等国宣布实行浮动汇率。1973年布雷顿森林体系正式瓦解后，尽管美元不再承担兑换黄金的义务，欧元、日元实力日强，但美元的核心地位没有改变。 美国作为国际货币的主要发行者，本应该恪守世界金融制度，增强美元的货币责任意识，防止滥用货币发行权。但从这几十年特别是近十来年的实践看，美国没有肩负起职责，利益和责任失衡。2005年，美国GDP12.5万亿美元，贷款余额18万亿美元，超过GDP50%，股票市值20万亿美元，超过GDP60%。美国政府欠债超过10万亿美元，人均负债3万美元。各项金融指标的狂涨意味着大量的泡沫，必将带来金融动荡。从宏观上看，这次国际金融危机是现有世界货币体系的积弊所致。因此，重构适应国际经济新秩序的货币体系是必然趋势。 怎样的世界货币体系才是合理的？我认为，未来的世界货币体系应该是美元、欧元、亚元（以人民币和日元为主的亚洲货币）三大世界主体货币三足鼎立的新体系。三大货币之间实行相对稳定的浮动汇率，各国货币与三大货币挂钩。三大主体货币对应的国家应实行“G本位”——以GDP为本位。即GDP与银行贷款余额、与股市市值、与房地产市值应该大致相当，虚拟经济与实体经济保持合理的比例。 三、中国经济有强大的抗危机能力 目前，世界金融危机对中国也产生了影响，股市、房市回调，沿海加工贸易企业订单减少，部分企业停产破产关闭，中小企业融资难问题更加突出。但是，从总体上看，在世界经济加速下滑的背景下，中国经济风景尚好。为什么？中国经济有六大优势： 第一，巨额的外汇储备。目前已有1万9千亿美元外汇储备，足可抗御外来风险的冲击。 第二，传统的储蓄美德和较高的储蓄率。中国老百姓勤劳节俭，有储蓄的传统美德。2007年中国居民储蓄达到17.2亿元，储蓄率达到50%以上。中国政府内债、外债的总和不到GDP的60%，财政负债风险不高。 第三，审慎严格而又灵活，既管制又自由的外汇管理政策。资本项下实行管制，外国资本不能随意地进出中国，而在经常项目下的外汇进出又较为自由灵活。 第四，广阔的发展空间和巨大的内需市场。中国正处于工业化、城镇化的高速发展期和人民生活水平的快速提升期，到2020年将建成全面小康社会，中国人均GDP10年后会突破1万美元。广阔的发展空间和强大的内需，不仅支撑中国经济持续快速发展，对缓解世界金融危机也将发挥重要作用。 第五，健康的金融体系和严格的金融监管。中国的金融体系经过几十年来的改革发展已经基本完善，抵御市场风险的能力显著增强。中国金融制度健全管理严格，且严格控制金融衍生产品，没有出现类似于美国金融体系那样的问题。 第六，强大的制度优势和政府宏观调控能力。中国社会稳定、政治稳定，法制逐步健全，发展环境不断改善。中央政府有高超的领导艺术，见事早、行动快，宏观调控的预见性、针对性和实效性不断提高。比如今年，上半年保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨；9月以后加大宏观调控力度，实施灵活审慎的宏观经济政策；11月份以后果断实施积极财政政策和适度宽松货币政策等等，促进经济增长、稳定市场信心。 总体来看，中国经济增长今年将有所放缓，2009年上半年惯性下滑，下半年开始走出世界经济衰退的阴影。国际金融危机则到2009年底见底，经济危机到2010年底左右见底，2011—2012年开始复苏。 以上是重庆市副市长写的，分析的很到位。 你摘抄的写就行
2008年金融危机成因 【摘 要】在经济全球化背景下,国际经济失衡会导致国际资本在全球范围内重新配置。从某种意义上说,国际经济失衡和国际货币体系缺陷是金融危机爆发的前提条件,而国际游资的攻击是金融危机爆发的实现条件。从目前国际形势和中国国内形势来看,金融危机的前提条件已经具备,因而防范国际游资攻击是制定当前我国宏观经济政策的首要目标。 【关键词】金融危机 国际经济 国际货币体系 国际游资 金融危机是由外部因素还是由内部因素造成的,历来学术界有两种比较对立的观点:阴谋论和规律论。阴谋论认为金融危机是经济体遭受有预谋和有计划攻击造成的,是外因造成的,特别是在东南亚金融危机以后,这种观点较为流行。规律论认为金融危机是经济体的自身规律,是内因造成的。三代金融危机理论①基本上是承认规律论。随着金融监管技术提高,一个国家因监管或管制出现问题而导致金融危机的可能性变小;而随着经济全球化趋势增强,现代的金融危机基本上表现为在国际经济失衡的条件下,国际资本在利益驱动下利用扭曲的国家货币体系导致区域性金融危机爆发,因而从本质上说,金融危机的性质和成因都发生了变化。本文在已有研究的基础上,从国际经济的视角具体解析金融危机的形成原因。 一、国际经济失衡 黄晓龙(2007) [1 ] 认为国际收支失衡导致国际货币体系失衡,虚拟经济导致流动性过剩,进而导致全球经济失衡和金融危机。黄晓龙是国内较完备地从外部因素来研究金融危机的,然而从根本上说全球经济失衡的根源应该是实体经济的失衡,国际收支失衡只是实体经济失衡的表象,实体经济失衡导致货币资本的国际流动,国际资本流动导致虚拟经济膨胀和萧条,由此形成流动性短缺,最终能够导致金融危机。因而全球实体经济的失衡是导致金融危机的必要条件,而虚拟经济导致的流动性短缺是金融危机的充分条件。 纵观金融危机史,金融危机总是与区域或全球经济失衡相伴而生的。1929 年爆发金融危机之前,国际经济结构发生了巨大变化,英国的世界霸主地位逐渐向美国和欧洲倾斜,特别是美国经济快速增长呈现出取代英国霸主地位的趋势,这次国际经济失衡为此后的金融危机埋下了祸根。20 世纪末期,区域经济一体化趋势要快于经济全球化趋势,拉美国家与美国之间的经济关联度使得拉美国家对美国经济的“蝴蝶效应”要比其他国家更为强烈。20 世纪末的20 年里,当拉美地区的经济结构失衡时,往往以拉美国家的金融危机表现出来。欧、美、日经济结构失衡同样是导致欧、美、日等国金融危机爆发的根源。当区域的或全球的稳定经济结构被打破时,新的经济平衡往往以金融危机为推动力。1992 年欧洲金融危机,源于德国统一后德国经济快速发展,打破了德国与美国以及德国与欧洲其他国家间的经济平衡。1990 年的日本也是因为美日之间的经济平衡被打破后,在金融危机的作用下,才实现新的经济均衡。 区域或全球经济失衡将导致国际资本在一定范围内的重新配置。在区域经济一体化和经济全球化的背景下,一个国家宏观政策的影响力可能是区域的或全球性的。从短期来看,在某个时点国际经济是相对平衡的,全球资本总量和需求总量是一定的,而当一国经济发生变化,会引起国际资本和国际需求在不同国家发生相应的变化,如果是小国经济,它的影响只是区域性的,如果是大国则它的影响是全球的。当一个大国经济趋强,则会吸引国际资本向该国流入,产生的结果是另外一些国家的资本流出,当资本流出到一定程度时,会发生流动性短缺,金融危机就从可能性向必然性转变。这种转变的信号是大国高利率政策,或大国强势货币政策。而对小国经济而言,经济趋强后,则会吸引国际资本的流入,当国际资本流入数量较多时,该国的实体经济吸收国际资本饱和后,国际资本会与该国的虚拟经济融合,推动经济的泡沫化,当虚拟经济和实体经济严重背离时,国际资本很快撤退,导致小国由流动性过剩转入流动性紧缩,结果导致金融危机爆发。 从国际经济失衡导致金融危机的形成路径可以看出,国际经济失衡通过国际收支表现出来,国际收支失衡的调整又通过国际货币体系来进行,如果具备了完善和有效的国际货币体系,那么完全可以避免国际经济强制性和破坏性调整,也就是说可以避免金融危机的发生,然而现实的国际货币体系是受到大国操纵的,因而国际经济失衡会被进一步扭曲和放大。 二、国际货币体系扭曲 徐明祺是国内学术界较早把发展中国家金融危机的原因归结为国际货币体系内在缺陷的学者。徐明祺(1999) [ 2 ] 认为,一方面是秩序弱化在改革和维持现状间徘徊的国际货币体系;另一方面是发展中国家在国际贸易、投资和债务方面的弱势地位;处于双重制约下的发展中国家不得不一次次吞下金融危机的苦果,因而现存国际货币体系的内在缺陷难逃其咎。也就是说国际货币体系在调解国际收支不平衡时遵循了布雷顿森林体系的基本原则和理念,而各国在制定货币政策协调国际经济失衡时却失去了原有的秩序和纪律性,因而现在的国际经济的失衡被现在的国际货币体系放大了,加剧了。 布雷顿森林体系瓦解后,现有的国际货币体系是一个松散的国际货币体系,尽管欧元和日元在国际货币体系中作用逐渐增强,但是,储备货币的多元化并不能有效解决“特里芬难题”,只是将矛盾分散化,也就是说储备货币既是国家货币也是国际货币的身份不变。充当储备货币的国家依据国内宏观经济状况制定宏观经济政策,势必会与世界经济或区域经济要求相矛盾,因而会导致外汇市场不稳定和金融市场的动荡。实行与某种储备货币挂钩或盯住某种货币的国家,既要受该储备货币国家货币政策的影响,同时还要受多个国家之间货币政策交叉的影响。储备货币之间汇率和利率的变动对发展中国家的影响大为增强,使得外汇市场更加不稳和动荡,这种影响可以分为区域性的和全球性的。鉴于美元的特殊地位,美国经济政策变动影响既可能是区域的,也可能是全球的。 以美元为例,美元的价值调整是通过美元利率的调整实现的。美联储在制定美元利率时,不可能顾及盯住美元或以美元作为储备的国家(地区) 宏观经济状况,因而当美元利率调整时,往往会对其他经济体,特别是和美国经济联系比较密切或者货币与美元挂钩的国家和地区造成冲击[3 ] 。首先,以美元为支柱的不完善国际货币体系,不论采取浮动汇率政策还是固定汇率政策,美国的经济影响着所有与其经济密切相关的国家及这些国家的货币价值变化。如果浮动汇率政策能够遵守货币体系下的货币政策制订的纪律约束,那么世界金融市场上就不会出现不稳定的投机性攻击,也不会出现由此造成的货币市场动荡乃至金融危机。由于制定货币政策的自主性和经济全球化相关性存在矛盾,因而目前的货币体系不能够保证美元在浮动汇率的前提下的纪律性,因而一个国家的宏观政策将会导致经济相关国家的货币市场动荡,在投机资本催化下爆发金融危机。就目前现状来看,虽然布雷顿森林体系已经崩溃,但是相对于新兴市场国家和发展中国家,美元不论是升值还是贬值,依然会造成这些国家经济的强烈波动。美国经济繁荣时,美元升值会导致资本的流出;当美国经济萧条时,美元贬值会导致这些国家的通货膨胀。 从上面的分析可以看出,现在的国际货币体系保留了原来国际货币体系的理念和原则,但却失去了原来的秩序和纪律,强势经济体可以利用这样的体系转嫁金融危机和获取更多利润,而不需要承担过多的责任。 三、国际游资的攻击 国际经济失衡是金融危机的前提条件,不完善的国际货币体系会加剧国际经济失衡,然而金融危机的始作俑者是国际游资。布雷顿森林体系崩溃后,金融危机离不开国际游资的攻击。1992 年欧洲金融危机,索罗斯通过保证金方式获取1 :20 的借贷,在短短的一个月时间内,通过卖空相当于70 亿美元的英镑,买进相当于60 亿美元的马克,迫使英镑大幅贬值,在偿还借贷后净赚15 亿美元[4 ] 。在1994 年墨西哥发生金融危机前,国际游资持续大量地进入墨西哥证券市场,在墨西哥所吸收的外资中,证券投资占70 %～80 % ,但在墨西哥总统候选人遭暗杀事件后的40 多天内,外资撤走100 亿美元,直接导致墨西哥金融危机爆发[5 ] 。1997 年的东南亚金融危机也是国际游资首先攻击泰铢,低买高卖,并巧妙运用金融衍生工具获取高额回报。 根据IMF 对国际游资的统计,20 世纪80 年代初的国际短期资本为3 万亿美元,到1997 年底增加到7. 2 万亿美元,相当于当年全球国民生产总值的20 %。2006 年末,仅全球对冲基金管理的资产总额就达1. 43 万亿美元,比1996 年末增长约6 倍。对冲基金的投资策略也不断丰富,从最初的“卖空+ 杠杆”策略(市场中性基金) ,发展成为单策略型(包括套利型、方向型、事件驱动型等) 、多策略型(包括新兴市场型、并购型等) 、基金的基金等多种投资策略。其风险特征也呈现多样化趋势,既有高风险、高收益的宏观对冲基金,也有低风险但收益相对稳定的市场中性基金。20 世纪90 年代以来的国际资本流动的最显著特征是国际间的过剩资本流动造成了国家、地区乃至全球经济发展的不稳定性,巨额的国际货币资本必然要在世界各个国家和地区猎取利润。 国际游资为什么能够摧毁一个国家的金融体系? 众所周知,国际游资规模较大,它完全有能力影响和缩短被攻击国家的金融周期。金融周期是指一个国家金融市场由繁荣到萧条的自然过程。当国际游资进入被攻击国家,它会影响一个国家的利率和汇率变化,从而加快金融市场由理性发展向非理性繁荣转变[6] 。按照金融市场的心理预期自我实现原理分析,当大量国际游资进入一个国家时,即使这个国家经济发展表现一般,在大量资本进入的情况下,也会带动金融经济的快速发展,与此同时,在国际金融家掌握话语霸权的情况下,他们通过有意识地夸大被攻击国家发展中的成绩或存在的问题,以产生正面或负面的心理预期。从拉美国家和东南亚国家的实际情况来看,一般先用“经济奇迹”、“新的发展模式”来吹捧经济成就,然后用“不可持续”、“面临崩溃”来夸大经济中出现的问题。在整个过程中,国际游资有预谋进入和撤退,就会导致金融市场的崩溃。国际游资娴熟地利用金融衍生工具在金融繁荣时期赚取高额利润,也可以利用金融危机赚取高额利润或者收购危机国家的优质资本,进而控制被攻击国家的经济命脉。这就是在新兴市场国家爆发金融危机后,国际直接投资( FDI) 为什么会低价收购危机国的优质资产,形成新的经济殖民主义的根本原因。 四、中国预防攻击性金融危机之策 在中国股市由狂飙到暴跌和中国房地产市场经历了火爆到等待观望以后,中国的经济是不是进入由繁荣向危机过渡的转折点? 中国会不会爆发金融危机? 从经济表象来看,在我国经济运行中依然表现为流动性过剩、通货膨胀和人民币升值预期等等;从经济本质来看,我国经济运行中存在着产业结构调整滞后、技术自主创新能力弱和金融市场不完善等问题。出现这些现象和问题既有外部因素的作用,也有内部因素的作用。 当前,全球经济失衡的特征较为明显,首先美国经济进入萧条时期,次级债危机使得美国经济雪上加霜,而欧盟、日本、中国和俄罗斯经济持续增长。其次,美元的发行泛滥导致美元对欧元和人民币持续贬值,致使其他国家面临通货膨胀的压力。再次,国际游资在世界范围内流动的规模越来越大。美国为了振兴经济采取降低利息的货币政策,美元对其他货币也在快速贬值。 中国从2005 年开始出现人民币对美元的利差,2006 年2 月利差曾达到3 % ,境外资本流入后往往会兑换成人民币再放贷出去,其收益不能以存款利率衡量收益,而是以贷款利率衡量收益,1 年期基准贷款利率是7. 47 % ,如果每年人民币升值预期是5 %的话,那么国际游资的回报就接近13 %。如果国际游资不是采取放贷形式,而是直接投资中国房地产或股票,其收益率会更高,2007 年投资中国房地产的利润不低于30 % ,该年度上证指数上涨了96. 7 %。 人民币升值预期和国外游资在中国投资的高额回报吸引了大量外资通过各种渠道进入中国。2007年究竟有多少国际游资进入我国,国内学者有不同的计算。采用简单的计算,以外汇储备的增加值减去外贸顺差和外国直接投资,2007 年通过各种渠道进入我国的国际游资近800 亿美元。800 亿美元国际游资流入完全可以解释流动性过剩、房市与股市的泡沫和我国目前通货膨胀的压力等现象。只要人民币升值预期存在,国际游资就不会抽走。人民币升值预期还存在的根本原因是我国实体经济还在持续增长,表现为我国国际贸易顺差还存在,我国非贸易品的价格还远远低于发达国家。国际游资现在急迫要做的是要继续抬高我国的非贸易品价格,并在适当时机抽逃,在羊群效应下引爆中国金融危机,之后国际资本再回来收购中国优质资本。 中国要能够有效地预防上述攻击性金融危机,首先必须严格控制虚拟经济的非理性发展,快速压缩楼市和股市泡沫,套住国际游资刺激实体经济的增长。套住国际游资有两种思路:一是由国际游资短期内获得暴利向长期内正常利润转变,降低使用外资的成本,让外资为我国经济建设服务。二是构建长期的心理预期,使外资留在中国;其中,很重要一点是保持中国实体经济的持续增长。其三是有计划地减持我国的外汇储备,特别减少以国债形式存在的外汇储备,把外汇储备转化为有形资产,实现外汇的保值和增值,并用外汇储备调控国际经济,使之有利于我国经济的可持续发展。最后,加强跨境资本的管制,积极干预和监管短期国际游资的流入。
浅谈金融危机对中国房地产业的影响及应对措施 时间：2009-4-24 作者：艾秋根 阅读次数：222 【关键词】：金融危机；房地产企业；影响；措施【摘 要】：金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，在经济全球化的环境下，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。本文结合当前国内外经济环境，探讨了金融危机对我国房地产企业的影响，并提出了应对金融危机、推动我国房地产市场健康发展的对策。 一、金融危机对中国房地产业的影响（一） 宏观经济调整不可避免将危机传导到房地产市场 对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应，人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时，人们的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。对于房地产市场而言，成交量不足是最大的问题。据相关数据统计， 2008年1-11月份，全国商品住宅销售面积为4.46亿平方米，比去年同期减少19%；为近十年来行业销售首次出现负增长。虽然国家10月22日出台了救市新政，特别是11月份出台了各项政策细则基本明确，大大激发了市场刚性需求的释放，主要城市商品住宅市场成交量在11月份均出现了较大幅度的反弹。其中深圳、南京成交量环比增幅均在70%以上。但与去年同期相比，大部分城市依然处于较低水平，南京、北京、天津、成都等城市11月 份成交量同比下滑幅度仍超过了50%。可见，国家的宏观经济调整也不可避免地传导到房地产市场。（二） 外资有计划撤离中国楼市直接影响房地产行业景气 受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。外资出售在中国的房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市分歧严重；三是人民币对美元升值步子放缓。对于外商抛售楼盘，目前是有价无市状态，原因是此类楼盘一般的交易方式是基金—基金，或者是基金—开发商，但目前很多基金都在撤离新兴市场。国内开发商自己也受困于流动性，根本无钱接盘。但外资出逃的动力还是很强，美国目前房价已经跌到相对理性的位置，相比中国上海的房价，美国房地产似乎更有吸引力。因此，对于外资而言，一旦中国人民币升值停止，房地产价格停止上涨，外资将毫不犹豫地抛售。外资的这种动向对我国高端房地产市场是有直接影响的，虽然量的方面不大，但对价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。（三）失业和减薪降低住房消费能力 宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节，就出现大量失业农民工开始返乡的现象。 （四）金融紧缩压制房地产企业融资 世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，导致对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。二、完善房地产业健康发展的措施（一）优化开发企业策略首先，开发企业要实现规模化、集团化。解决当前高楼价与普通居民低收入的矛盾、降低开发成本、提高开发素质，均离不开大型规模企业的支持。只有一批大型骨干企业形成后，政府才能真正有效地调控市场。房地产企业必须走规模化、集团化的道路，通过兼并、收购、联合等经济行为，形成若干有实力的大型开发集团。其次，开发企业应该进行管理创新，包括建立符合市场经济要求的现代企业管理制度，更新观念、多渠道融资；重视人的因素，提高专业素质；注重信誉，增强服务意识；加强成本控制；加强决策分析。最后，开发企业要推行品牌化战略，品牌对房地产企业的发展至关重要，好的品牌可以作为一种无形资产，使企业以较低的成本获得客户，为企业持续发展创造条件，给企业带来较好的经济效益和社会效益。今后，政府要在政策上进一步放宽，为品牌企业引进国内外房地产战略投资者参股创造良好条件，积极引进外资，通过品牌企业内外资源的有效整合，弥补本地企业实力的不足，增强本地房地产品牌企业竞争能力。（二）改善供应结构1、从源头上控制土地供应结构目前市场上中高档商品住房供过于求，以别墅为主的高档住宅占用了过多有限的土地资源，所以要控制高档商品房的土地供应量，加大低价位商品房、特别是经济适用房和廉租房的土地供应量。对于经济适用房的落实工作要严格控制经济适用房的房屋质量、审批程序等。同时，经济适用房建设实际可分配给各个区县负责，并通过成片大规模规划结合郊区建设的方式降低经济适用房的成本，以适应中低收入者的实际购买能力。2、盘活空置房针对被市场看好但不肯放下身价的房产，政府有关部门应介入监管，采取有效措施促进其销售：如采取成本价处理方式和对空置房限价、限时、增加税费等经济手段。对近期完工即将进入市场的空置房，提供便利服务，积极引导销售，创造良好的企业外部环境。（三）完善房地产市场1、促进二手房市场的健康发展二手房是许多发达国家住房供应的主体，它一方面可以推进存量住房流转，增加住房供给；另一方面可以降低空置率，提高房产资源的使用效率。作为一项完善房地产市场的有效措施，却由于我国传统的“一套房一辈子”的置业观，影响了其发展。对此，政府应该引导市民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求，同时降低二手房交易门槛和税收标准，简化交易手续，推动二手房市场的发展。2、完善房地产金融市场对于政府监管部门而言，应鼓励法人治理结构完善、优秀的房地产公司上市。使社会资金成为房地产资本投入的核心力量，降低间接融资的比例，使房地产开发中的利益和风险分担机制趋于合理，减少房地产风险向银行体系扩散的机会。对购房者而言，要拓展住房消费信贷品种，实施还款方式和利率的创新。逐步推出等本等息还款方式、递增还本式、全过程固定利率或分段固定利率还款方式，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种。尽快建立个人信用制度，降低信用风险。同时，对房地产金融监管的重点要放在控制投入到房地产业的货币供应总量和贷款质量上，积极追讨延期贷款，化解现有不良资产。（四）提高企业产品科技创新能力，不断满足居民的新需求首先，鼓励科技创新，提高房屋的实用性。房屋的最终服务对象还是人，因此，不断满足人们的各种需求是科学技术发展的主要目的。其次，保证建筑与环境和社会的与时俱进，以可持续发展观为指导，发展节水、节能、节地和节材的“节能型小区”；适应人口老龄化趋势，建设“亲情小区”；顺应城市化进程，以及农村人口涌入城市的现象，推出“新农村社区”等。(五)继续稳步推进房地产金融创新，尽快推出REITs这次美国由于房地产市场调整引发的次贷危机，并迅速爆发为世界金融危机，有制度性的原因，也有监管的因素，特别是美国比较发达的房地产金融衍生证券的滥发，受到舆论的普遍谴责。对于房地产金融创新，我们要有客观的判断，不能因为美国出现了金融危机，就全面否定金融创新。房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供了融资便利，这种创新如果过度，特别是保障其安全运营的监管和评估体系出现问题，房地产金融衍生品就会遭到滥发，并引发严重的后果。作为一个金融创新不足的国家，我们不应只看到后者，而是既预防房地产金融产品创新过度，也要积极适当地开发相关产品，度的把握非常重要。众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中，民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议”上，失去控股权。企业的这种行为似乎很难理解，但实际情况他们是不得已而为之。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段，房地产企业要活下去就只能铤而走险。因此，我国应该继续加紧开拓新的房地产融资渠道，加快推进REITs的实践操作，有步骤地放开信托融资方式，切实加大银行信贷对房地产企业的支持。同时，要在一定程度上平衡国有房地产企业和民营房地产企业在融资问题上的份额，以市场为导向，而不是以身份为导向，促进房地产企业的健康发展。参考文献：[1] 李晓东，发展直接融资促进房地产和谐发展。金融时报[N]2006-11-04。[2] 梁建军，浅议我国房地产市场存在问题及应对策略。产业研究[J] 2008(10)。[3] 牛凤瑞，李景国，尚教蔚。中国房地产发展报告[R]。北京：社会科学文献出版社，2005。[4] 朱凌波，中国房地产未来有五大转折重大质变三五年显现[N]。人民日报海外版。2004-09-13。[5] 曹远征，美国住房抵押贷款次贷风波的分析与启示[J]。北京：国际金融研究，2007年：67-69。[6] 辛乔利，孙兆东，次贷危机[M]。北京：中国经济出版社，2007年：118-120。[7] 钟伟，美国次级债市场的现状及其深远影响[J]。北京：国务院发展研究中心，2007年：《中国发展观察》9月28日。[8] 王玉香，中国房地产业的机遇和挑战[J]。商场现代化，2006，(18)。[9] 赵亮，孙兆杰，小议我国房地产市场的现状、改革及政策取向[J]。科技咨询导报，2007，(23)。[10] 徐霞等。浅议房地产营销走向社会导向营销的必要性[J]。商场现代化，2006，(33)
2008年3月，美国第四大投资银行雷曼兄弟破产，由此引发金融危机，这场金融风暴很快震动了全球。在这场世界性的浩劫中，中国银行、外贸业等都受到了不同程度的冲击和影响。但挑战和机遇并存，这次金融风暴在使中国经济受到重创的同时，也为中资银行融入全球提供了一个极好的机会。文章对美国金融危机给中国经济带来的影响进行了深入探讨。
一，继今年3月美国第五大投资银行贝尔斯登因濒临破产而被摩根大通收购近半年之后，华尔街再次爆出令人吃惊的消息：美国第三大投资银行美林证券被美国银行以近44亿美元收购，美国第四大投资银行雷曼兄弟因为收购谈判“流产”而宣布破产。而在此之前很难有人能预料到，前后仅半年时间，华尔街排名前五名的投资银行竟然垮掉了三家。有人用“百年一遇的大地震”、也有人用“金融飓风”一词比喻这场危机，无论哪种比喻，这场风暴以极快的速度震动了全球，与危机中心相隔一个太平洋的中国股市，也以2点告破表达了悲观的态度，花旗亚太区经济与市场分析部主管、董事总经理黄益平在9月25日《财经网》校园行上海交通大学称：“中国就是美国镜子里的影子。”在这场世界性的浩劫中，中国注定不能独善其身。
二，首先是对中国银行业的影响。国内几大银行总共购买了美国证券业价值约2亿美元的证券产品。在美国金融业面临巨大困境的今天，雷曼兄弟的破产无异于把华尔街向地狱又推进了一步，而国内金融机构购买的证券产品也面临着巨额贬值甚至清算的厄运。例如华安基金已于9月16日在其网站上贴出醒目告示，提示旗下QDII产品“华安国际配置基金”的投资风险，由于雷曼兄弟下属的雷曼兄弟金融公司为华安国际配置基金所持结构性保本票据的保本责任人，雷曼兄弟特殊金融公司为保本票据之基础资产之一的零息票据的发行人，因此在极端情形下，华安国际配置基金将无法开放正常赎回业务，而且华安国际配置基金也有可能需参与破产清算而无法全额收回，甚至连该基金的存续也将出现问题。幸运的是，虽然银行等金融机构因直接购买次级债产品是我国受次级债危机影响最直接的领域，但中国建设银行研究部经理赵庆明表示从目前公布的各银行年报来看，这部分的风险是可控的。因此，经济学家景学成指出更值得注意是次贷危机的持续恶化对中国股市的心理压力。他说：“股市是个信心产物，如今周边股市狂跌，投资者心理压力沉重，这些都成为一块巨石，加速股指下行的速度。美国次贷危机引起的投资者恐慌情绪有着强大的传染效应。”
三，除了资产缩水外，此次金融危机将引起外国投资者大量抛售中国资产包括中国金融机构和企业的股权、债权等，这可能对中国外汇和资产市场施加沉重的向下压力，这也正是去年至今韩国正在发生的事情。外资机构投资者在韩国证券市场占据显赫地位，他们在次贷危机中损失巨大，不得不抛售韩国资产，抽回投资，以救母国总部燃眉之急。根据韩国证券期货交易所7月14日公布的数据，从27年6月～28年6月末的一年时间里，除了今年5月为净买入之外，其余各个月均为净抛售，累计套现499亿美元。在沉重的抛售压力下，还在亚洲货币仍然对美元显著升值之时，韩元已经早早开始对美元贬值。今年年初，美元兑韩元汇率还在95韩元兑1美元左右，到9月1日，韩元兑美元汇率已跌至46个月以来低点，近4年来首度跌破11韩元兑1美元，韩国主要股指随之暴跌。令人倍感侥幸的是，虽然前几年我国主要金融机构引进外资战略投资者成风，但雷曼兄弟这家“举世公认”的“华尔街一流投行”还没有成为中国主要金融机构的战略性投资者。不过，雷曼在金蝶软件、旅游搜索网站“去哪儿”、天津融创集团、铜管制造商金龙集团等公司的股本投资将面临转手。
四，其次，是对我国外贸业的影响。我国近年来GDP能够保持高速增长，离不开出口、投资和消费三驾马车的拉动。美国经济的疲软、金融形势的持续恶化，再加上雷曼兄弟破产起到的加速作用使得今天的美国金融业更加风雨飘摇，而这势必对我国的外贸出口造成冲击。
五，海关总署9月22日发布分析报告指出，今年前七个月，扣除价格因素后，中国外贸出口数量同比增长12.5%，进口数量增长9.8%。与之相对，中国前七个月名义出口额增长22.6%，名义进口额增长31.1%。
六，中国实际出口增速下滑，自去年下半年已经开始。有媒体报道，国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强曾于今年3月向商务部递交一份报告。报告指出，自27年9月以后，中国出口月度实际增长率已经从上半年的约2%左右降至1%以下。今年一季度，出口实际增长率已经下降到3%，十分接近1998年亚洲金融危机爆发时的情况。
七，作为金融风暴的中心，美国的进口需求急剧下降。海关总署报告指出，今年前七个月，中国对美国出口同比增长9.9%，增幅下滑8.1个百分点，为22年以来中国对美出口增幅首次回落至个位数。1月～7月，美国仍然为中国的第二大贸易伙伴，但在中国进出口总额中的比重已由去年同期的16.2%下降至目前的12.8%。
八，海关总署将中国对美出口减速的主要原因归结为次贷危机的负面影响蔓延和人民币对美元持续升值。“须警惕次贷危机负面影响继续蔓延，对其连锁后果要予以密切关注。”海关总署在报告中指出。
九，实际上，美国次贷危机的影响不仅局限于中国对美国出口。危机初步爆发时，部分中国出口企业转向欧洲市场，同时，中国对日本的出口保持强劲，而来自新兴市场国家的需求也有力地支持了中国出口的高速增长。然而，当危机进一步深化，这些国家经济先后受到不同程度的拖累，进口需求显著下降。
十，这些因素在近几个月逐步显现。中国到欧洲出口已从年初3%～4%的高增长降至8月的22%。中国出口日本的情形与此类似，且下滑趋势可能延续。除巴西以外，中国对主要新兴市场经济体的出口也明显放慢，到俄罗斯的出口已经第二个月呈现负增长。
十一，因此北京大学中国经济研究中心教授宋国青认为，次级债危机及其影响的深入带来的美元贬值和全球经济放缓，将对我国出口造成较大影响。他还强调，由于出口制造商面向外需的产业重心难以在短时间内转移，应关注产业结构调整过程中这些企业的转移成本上升，并给予相应的政策支持。
十二，最后，是对我国的挑战也可能是机遇。毫无疑问这次由次贷危机引发的美国金融动荡将会在相当长的一段时间内影响世界经济，正如美联储前主席格林斯潘所说的，这是美国1年以来遭受的最严重的一次金融危机。而当前的金融全球化使得这次金融危机蔓延的深度和广度都要超过以往任何一次金融危机。从前拥有着数家世界著名投资银行、掌管美国金融业16万亿美元资产规模的世界金融中心纽约也很有可能将让位于伦敦或者东京，可以说世界的金融格局可能正在经受着沧海桑田般的巨变。对于中国来说，国内金融业的全球化水平相对较低，金融掌控管理能力相对较弱，而这既可能是中国被此次金融危机边缘化的“好运气”，也是中国金融机构亟待克服的问题。
十三，安永全球CEO特黎认为，这次金融危机反而为中资银行提供了一个融入全球的好机会。他对近期中国工商银行等中资银行的海外扩张行动持肯定态度。他认为目前并购价格已经出现大幅下降，如果收购对象符合中资银行的战略利益，中资银行可以考虑在中介机构的帮助下，着手走向海外。不过他同时提醒中资银行，应借鉴美国同行的教训，在业务扩张的同时，要保持稳定而良好的财务状况。
5月1日起全面推开的营改增试点，将对房地产、建筑业影响几何? 5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。如何啃下这块“硬骨头”，直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。 营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。毕马威中国间接税合伙人沈瑛华认为，增值税实际上是基于差额征税(销项减进项)，而营业税是基于全额征税(仅销项)，所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。 虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布，但大众对于营改增后房价走势格外关注。中汇浙江税务授薪合伙人、注册税务师董智在接受上证报记者采访时说，由于增值税是价外税，营改增后，统计局发布的房价是价税分离后的房价，与同期相比肯定房价会“下降”，但购房者支付的总金额不一定会减少。 他举例说，营改增前合同价500万的房子，同样的情况下，营改增后，现在统计的房价：500/(1+11%)=450.45万元;即使房地产企业采用简易计税方式，房价还是会略有下降：500/(1+5%)=476.19万元。 “房产企业税负在简易征收的情况下，税负略有下降，在一般计税方式下，房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力(大型企业、采用一般计税方式的供应商)，越有利于房产企业税负控制。”董智说。 在沈瑛华看来，营改增政策属于平稳过渡，房价不会因为政策出台而波动。举例而言，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为有重要影响。 据悉，有关部门已经在抓紧研究房地产相关配套政策。目前已出台营改增政策中，购买不动产可以抵扣增值税被社会普遍解读为“拯救商业地产最强音”。营改增相关政策规定，5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 “新购置不动产纳税抵扣范围，对商业地产而言是个重大利好，有利于房产企业的写字楼、商铺等产品的销售。”董智表示。 既然营改增有利于商业地产去库存，商业地产价格会不会因此出现上涨?之前财政部副部长史耀斌就曾公开表示，虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。如果企业投资于不动产，说明希望以后扩展经营业务、占有更大的市场，这属于企业自身的投资决策问题。 董智认为，由于改征增值税后，房地产企业会加强对采购环节的增值税专用发票的管理，这样就对上游的供应商提出更高要求。未来，由于在一般计税方式，多取得进项税可以减轻房地产企业税收负担，房地产企业为尽可能多的获取进项税，会调整自己的产品结构，会更多推出精装修房、带家电等产品类型。 【详解】 营改增：加速房地产企业去库存 位于山东菏泽的东明石化集团早在便计划通过旗下港湾新城房地产开发公司，规划建设用地100亩、20万平方米的住宅小区，而该计划直到近期营改增全面推开后才得以实施。 东明石化集团财务副总经理苏爱军掰着手指头算了一笔账：“在营改增以前，此项基础建设仅营业税一项，便需缴纳税金3000余万元，这对于急需资金的地方炼油企业而言是一笔不小的开支。而改革后土地出让金等可抵、可剔除项目作为税前收入去除，能直接省去1000多万元税款，税款直接下降40%左右，大大减少了对企业发展资金的占用。可以说，是营改增让我们下了决心，为企业职工干了这么一件大好事!” 山东省章丘市绣江置业有限公司总经理赵家元对营改增的政策关注已久，还安排公司财务人员通过学习培训等及早掌握政策。他说，现在最大的利好在于土地成本在计算增值税销售额时能抵扣。 “土地出让金成本在总体开发建设成本中能占比30%左右，再加上其他建设、装修等成本也相应地纳入抵扣范围，企业能进一步压缩成本，最终以降低房价的方式转移到购房者身上，能更好地促进楼市库存的消化。”赵家元说。土地成本的扣除、进项税额的抵扣，只是全面营改增为房地产开发企业带来的减负效应之一。章丘市绣惠国税分局局长韩绍杰说，营改增后，房地产企业销售经营用房可以开具增值税专用发票，一般纳税人企业购置房产时，凭借开发商开具的专用发票，就可以直接抵扣11%的进项税额，企业的购买欲望和投资热情都会增加，这对房地产开发企业消化库存无疑会产生积极的推动作用。 在韩绍杰看来，购置不动产的税费成本降低，能刺激企业淘汰旧的产能，积极购置新厂房、新设备，实现产业结构升级。这种购进和销售效益的双重叠加，将促进纳税人转型升级、推动供给侧改革，也是全面营改增带来的“大红包”。 营改增：长期促进建筑业规范加快转型 建筑业吸纳了近4500万的从业人员，营改增后行业的未来发展备受关注。 对于建筑业启动营改增，部分专家和建筑企业心存担忧，认为存在利空消息。但在安徽建工集团财务部副主任刘强看来，建筑企业尤其是大型建筑企业，应理性认识国家推行营改增的实质，虽然初期难免存在或多或少的问题，但要相信国家相关部门一定会充分考虑建筑行业现状，出台相关完善措施，让行业更好地服务新型城镇化建设。 他举例说，以安徽建工集团度生产经营完成情况进行测算，应缴增值税比改革前的营业税多1.68亿元，整体税负增长了15.7%，由此带来的相关税收附加导致利润总额减少0.17亿元。 “在现有环境及执行条件下，不是所有涉及建筑成本费用的每项支出都可以取得增值税专用发票或者有较高的进项抵扣税额，比如劳务人员工资成本。”刘强说，砂、石等地材受管理局限性，大部分经营企业很难取得增值税专用发票，加上建筑工程经常零星采购一些来自小规模纳税人或手工作坊出售的材料，且采购次数及金额较小，也很难取得增值税专用发票，这些都造成部分成本支出无进项税可以抵消，导致建筑企业税负增加。 “建筑企业必须直面改革，克服路径依赖，用规范管理、诚信经营适应新税制并在市场中站稳脚跟。”刘强说，从长远看，营改增将推动建筑业生产方式的转变，促进建筑企业进一步加强内部管理控制，加快转型升级。 营改增：考验企业管理和细节处理能力 企业税负能否降低，企业管理是否到位很关键。 中国能源建设集团安徽电力建设第二工程有限公司财务部主任肖圣庆建议，企业需要高度重视，加强学习，认真剖析涉税风险。以全面风险管理为指导，对照营改增各类文件，对公司内部的组织架构、项目管理模式以及分包、劳动用工、财务、合同、采购等管理流程梳理分析，找出营改增后的涉税风险点和可能导致税负增加的环节，及时修正组织架构、管控流程等。 其次，认真测算，选择计税方式。由于各项目的施工进度、合同范围、结算方式以及材料供应模式等各不相同，计税方式的选择不能一概而论。因此，公司针对每个项目进行了税负成本测算，选择最优方式，确保公司的税负只减不增。 山东菏泽市国税局局长王进认为，试点企业以往缴纳营业税，税基比较简单，计算方式也简单。营改增之后，增值税的计算更为复杂，核算也相对复杂，有效规避涉税风险，应该成为企业重点考虑的问题。“建议营改增试点企业主动适应税制变化，主动学习吃透政策，积极从产业链构建、财务管理等方面改进经营模式，完善治理机制，防止税收风险。” 王进提醒，以前建筑商在选择材料供应商时通常会选择价低者，容易造成“劣材驱逐良材”的现象。营改增后，由于增值税发票可以抵扣，建筑商在选择材料供应商时，应充分考虑是否可以获得有效可抵扣的增值税发票，这样大型材料供应商就不再处于价格劣势，建材供应市场也将面临重新洗牌和转型升级。“通过增值税发票，可以打造一个完整的信用链条和抵扣链条，可以促进上下游企业一起发展进步。” 王进建议，一些大的企业抓紧办理手续、争取尽快为购买方提供增值税发票，一些小的砂、土、石料供应商也要自觉纳入增值税正常管理，主动到国税机关代开增值税专用发票，代开发票的同时缴纳税款。这样对于国家、对于供货商、对于购货商都是有利的。=
房地产业作为国民经济的基础性和支柱性产业之一，其所涉及的上下游产业链众多，自身行业经营关系复杂；其中，上游产业包括钢铁、建材、机械、化工、工程承包等行业；下游产业包括家电、装修、物业、家居等行业。房地产业作为典型的周期长、投资大、资金密集型产业，对各类税收及金融政策变化有着极强的敏感性，尤其是税收政策变化将直接影响房地产投资企业的税负和利润水平，最终影响房地产投资企业的经济效益。目前，我国房地产行业所涉税费体系相当复杂，涉及营业税、土地增值税、契税、企业所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、耕地占用税、投资方向调节税、个人所得税、印花税等诸多税种，在一定程度上加重了房地产投资企业的税费负担和投资的积极性。近年来，随着经济大环境的变化，房地产业也逐步进入新常态，政府针对房地产市场不断出台调整政策，但收效甚微，房地产企业运营成本仍居高不下。2015年，我国房地产业面临高库存压力，企业资金回流放缓甚至出现资金链断裂，导致房地产企业投资意愿减弱以及开发投资速度迅速下降。尽管中央和地方不断出台促进房地产复苏新政，积极调整银行信贷和投融资政策，鼓励楼市消费和投资，但房地产企业投资积极性未见好转，新楼盘开工建设仍持续下行。2016年，李克强总理在《政府工作报告》中强调，从2016年5月1日起，将占据我国营业税总额67%的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等，全部纳入试点范围，并将不动产所含增值税全部纳入抵扣税额范围，至此全国将全面推行营改增，彻底打通税收抵扣链条，确保企业税负只减不增。为此，借助房地产业营业税改增值税财税改革之东风，减轻房地产投资企业税负，提高房地产企业投资积极性，对我国房地产业的可持续健康发展具有重要的意义。相关文献研究视角回顾纵观“营改增对房地产企业的影响”相关文献，国内学者主要围绕税负影响程度展开研究。郑岩和冼彬璋[1]采用天津房地产行业相关数据，假设房地产业、建筑业均适应11%的增值税税率并且属于抵扣范围的进项税额均能取得增值税专用发票，从而得到全部抵扣，最终测算得出营改增后房地产企业税负较营改增前减轻0.82%。宗式华和周松德认为，在房地产企业增值税税率为17%的情形下，营改增前后税负保持均衡的临界点是物料成本占据企业总收入比例的65.5%；当房地产企业物料成本占企业总收入比例小于65.5%时，房地产企业税负水平将上升；反之，则税负水平下降。彭晓洁和肖强假设房地产业上下游产业全部推行营改增的前提下，构建不同税率下的税负预测模型，测算结果显示，房地产企业税负发生变化主要受制于增值税税率和可抵扣进项税额两个主要因素。在相同的可抵扣进项税额增值税税率情况下，房地产企业取得的可抵扣进项税额越大，营改增后企业税负的降低程度就越大。在上述诸多国内文献研究中，大多数学者在研究营改增对房地产企业的影响方面，基本上从营改增前后所缴税额的简单比较维度，得出房地产企业税负上升还是下降；但是，大多数文献在考察和房地产企业相关的税负时，忽视了企业所得税在征缴营业税前可以获得扣除的情况。另外，在计算房地产税负变化时，未考虑房地产实务中成本核算的特点，仅将物料成本作为增值税可抵扣项目来源。为此，本文在考察房地产企业税负变化时，将征缴企业所得税予以扣除的抵税效应以及房地产企业对施工企业的“甲供原料”和“包工包料”两种模式的实务要求考虑在内，构建“甲供原料”和“包工包料”模式下的房地产投资企业的税负前后变化模型。房地产投资企业在营改增中的税负变化分析在现实的征缴纳税实践中，房地产投资企业销售基本采用预售方式，当期收到的预售房款不作为“主营业务收入”而是计入“预收账款”科目核算。对房地产投资企业预收房款所对应的营业税金，应结转到“营业税金及附加”科目核算。依据国税发〔2009〕31号文件中的“已销开发产品的营业税金及附加准予在当期按规定扣除”有关规定，对于房地产投资企业已缴纳并且计入“营业税金及附加”的营业税应在当期所缴纳的企业所得税中扣除。与营业税征缴中的所得税税前扣除相比，增值税作为一种价外税，是针对增值部分征税，其不在房地产企业利润表项目中反映，无法作为费用进行所得税税前扣除。在对房地产投资企业营改增前后税负变化进行比较时，应将营业税中的企业所得税税前扣除的抵扣效应考虑在内。房地产投资企业开发成本极其复杂，涉及到不同领域和环节的费用支出，其大体包括土地成本、建筑安装、财务成本等项目支出。在具体的房地产投资和运作实践情形下，房地产投资企业的运作和经营模式基本以“甲供材料”和“包工包料”两种方式为主，在“甲供材料”运作和经营模式中，物料成本仅作为可抵扣增值税来源，但大部分房地产投资企业对建筑施工单位要求采用“包工包料”模式进行运作和经营，取得建筑施工单位统一开具的建筑业发票，从而增加进项税额抵扣部分。（一）模型构建2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件[4]；其中，附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三章第十五条第二款之规定，提供建筑、不动产租赁服务或者销售不动产，实行增值税税率为11%。可见，房地产业增值税税率确定为11%。营改增之前，假设某房地产投资企业应税收入为R，企业所征缴纳营业税税率为5%R，由于营业税中具有所得税税前抵扣效应功能，其应缴纳营业税为5%R×（1-25%）=3.75%R。营改增之后，假设房地产投资企业的营业成本为C，企业所缴纳增值税税率为11%，取得进项税额可抵扣金额约占总成本比例为β；在“甲供材料”投资和运营模式下，房地产投资企业物料成本约占营业成本比例为β1，其中，当物料成本占营业成本比例为β1=0时，房地产投资企业采取“包工包料”的投资和运营模式；当物料成本占营业成本比例β1>0时，房地产投资企业采取“甲供材料”的投资和运营模式。由于房地产投资企业在“甲供材料”投资和运营模式中的物流成本在进项税额可抵扣部分的增值税税率为17%，房地产业增值税税率为11%，那么作为一般纳税人的房地产投资企业应缴纳增值税等于销项税额减去进项税额，即R/（1+11%）×11%-[C×β×17%+C×（β-β1）×11%]。（二）模型分析考虑到实践中房地产业物料来源途径的不同，将房地产投资企业的投资和运营模式分为“甲供原料”和“包工包料”两种，其对应不同的增值税税率进项税额；另外，还考虑到营业税征缴中房地产投资企业所得税税前抵扣效应，因此构建两种不同的投资和运营模式来观察营改增前后的税负变化。为了简便说明房地产投资企业营改增前后税负水平的变化情况，本文假设房地产投资企业所有用于成本支出部分均能取得增值税专用发票，从而获得增值税进项税额部分抵扣，即房地产投资企业增值税可抵扣进项税额相应成本比例β为100%。只有当房地产投资企业营改增前后税负水平保持不变，才能确保营改增后对房地产企业的税负不加重，即房地产营改增营业税额=营改增后增值税税额。（1）当房地产投资企业选择“包工包料”投资和运营方式时，β1=0，C/R=56%；当C/R>56%时，房地产投资企业税负在营改增后出现减税效应；反之，营改增后，房地产投资企业出现税负上升现象。（2）当房地产投资企业选择“甲供材料”投资和运营方式时，β1∈（0，1），通过计算公式（1）得到，C/R=6.16%/（β1×6%+11%）且C/R∈（36%，56%）。如果C/R>6.16%/（β1×6%+11%），营改增之后，房地产投资企业出现减税效应，并随着β1比例的逐步增大，其营改增后的减税效果更为明显；反之，房地产投资企业的税负出现不降反增的现象。（三）结果分析通过上述建模分析可知，营改增后房地产投资企业选择采用“甲供材料”投资和运营模式比“包工包料”模式取得更多的增值税可抵扣税额，减税效果更为明显。在房地产业增值税税率为11%和均能取得可抵扣进项税额增值税发票的情况下，房地产投资企业营改增后无论选择采用“甲供材料”还是“包工包料”方式，房地产投资企业均能实现减税效果。营改增后房地产投资企业的应对之策营改增后，房地产投资企业取得明显的减税效果，需要满足进项税额抵扣能够取得全部增值税发票的条件。在房地产投资企业成本支出中，主要包括土地成本、建筑安装和材料供应成本、财务成本；但在实践中，这些成本项目支出并非能够全部取得用于进项税额抵扣的增值税专用发票，其所抵扣增值税发票占营业成本比例越高，房地产投资企业营改增后的减税效果越好。另外，房地产投资企业还面临营改增过渡时期政策以及税收征缴方式的改变等问题，为此提出具体的应对建议。1.解决主要成本支出项目可抵扣问题。房地产投资企业的土地成本支出是企业最主要成本之一，其进项税额抵扣问题成为房地产投资企业营改增后取得明显减税效果核心环节。无论是通过政府划拨或市场转让等手段，都应将取得土地成本支出予以扣除后的余额作为房地产投资企业的销售额，并将财政专用土地收付款凭据作为增值税进项抵扣依据，彻底减轻房地产投资企业的税负。在建筑安装和材料供应成本方面，房地产投资企业应选择可以开具增值税专业发票的建筑安装和材料供应商企业作为上下游合作伙伴企业，增加可用于抵扣进项税额部分，减轻房地产投资企业税负。在财务成本方面，房地产投资企业应加强财务控制和管理，增强增值税纳税各环节减税意识，严格管理和监督企业增值税专用发票的开具和使用，降低增值税缴纳风险，减轻企业税负。2.解决好营改增试点时期政策执行问题。一般而言，房地产投资企业项目开发和销售周期都较长，在营改增试点过渡期面临“营业税”和“增值税”选择使用问题。依据国务院划定的从2016年5月1日起全面实施营改增的最后期限，将5月1日作为营业税和增值税政策执行的临界点，将5月1日之前的房地产合同开工期的开发项目作为营业税征缴对象，5月1日之后的房地产合同开工期的开发项目作为增值税征缴对象，但是考虑到房地产合同签署时间和开工期处于跨期的特殊情况，给予跨期开发的房地产项目一定时间（比如2或3年）的政策缓解执行期。3.加强房地产试点企业内部财务管理，切实减轻税收负担。面对此次营改增重大结构性税制措施和供给侧改革，房地产企业在实际缴纳税收实践过程中，可能面临不可预知的税负变化，企业应积极从内部加强财务管理制度着手，完善税收发票制度管理，建立专人发票财务管理人员制度，扩大进项税额范围，切实减轻房地产试点企业在税改后的税负。房地产试点企业财务管理人员应加强与上游企业和下游企业合作过程中取得增值税发票的管理，提高发票抵扣合格率，保证房地产试点企业税收抵扣链条的完整性，减轻营改增后房地产企业税收负担。4.贯彻落实企业财政补贴制度，扶持企业平稳过渡。面临营改增税收制度改革所带来的巨大不确定性，不仅要从房地产试点企业自身内部加强企业财务管理，而且要从外部财政补贴制度出发，对因营改增而出现税负增加的房地产试点企业进行财政补贴，以助平稳度过营改增税制改革试点期。另外，贯彻落实企业财政补贴制度，有利于提高房地产试点企业参与的积极性，顺利推进我国营改增税收制度领域供给侧改革。同时，在执行试点企业财政补贴制度实践过程中，税务部门应简化相关手续，提高执行税收财政补贴制度效率，加快推进营改增税收制度改革。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：