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万达地产城市综合体的选址要求 1 城市整体环境 1.1 城市常住人口：50万以上 1.2 城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元 1.3 城市全年社会固定资产投资200亿元以上 1.4 年社会消费品零售总额180亿元以上 1.5 城镇居民人均年可支配收入12000元以上 1.6 年人均消费支出5000元以上 1.7 城市规划重视第三产业 1.8 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届 1.9 该城市有明显的支柱产业 1.10 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目 1.11 城市房地产行业年开发量100万平方米以上，竣工量50万平方米以上 1.12 住宅地产均价在2000元/平米以上，商业地产均价在4000元/平方米以上 2 项目地块条件 2.1 地块要求：净地、五通一平 2.2 地块面积：商住总体面积35-50万平方米，商业用地面积10万平方米左右 2.3 项目位置符合城市未来发展方向 2.4 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准 2.5 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决 2.6 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道 2.7 距市中心车程不超过15-20分钟 2.8 项目周边经停公交线路不少于5条 2.9 项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米 2.10 项目地块要求规整 2.11 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道（双向6车道）或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明星障碍物 2.12 距项目1.5公里无经营面积超过50000平方米同类业态为佳。 3 参考原则 3.1 选址原则上不会在城市的核心区。 核心区的成本太高，收益投资率下降，而且租金未见得核心区就比郊区店多出3倍、4倍。所以一般来说选址遵循三个原则，一是交通便利，至少有两个主道，就是两个方向的道能够达到我们的选址，这样能方便进出，如果只有一个方向，将来人流一多，车流一多，堵车，进出困难，可能将来的收益和增长就会下来。 3.2 考虑居住人口，大多数是不看流动客人的，一般的高铁站、火车站、飞机场，一看很好，每天有一千万，万达原则上不考虑。这种流动客人很少有持续购买的行为，偶尔买个东西、吃个饭走了。而购物中心是需要不断的重复消费，有回头客，所以只考虑半径5公里的居住人口，万达广场（项目招商信息）的原则是半径50公里有30万住户可以。相近30公里没有相同业态，旁边有了大型购物中心的，万达广场一般不会选取。参考文献
飙马商业地产专家分析，万达集团选址标准为：
1.1 城市常住人口：50万以上。
1.2 城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元。
1.3 城市全社会年固定资产投资200亿元以上。
1.4 年社会消费品零售总额180亿元以上。
1.5 城镇居民人均年可支配收入12000元以上。
1.6 年人均消费支出5000元以上。
1.7 城市规划重视第三产业。
1.8 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。
1.9 该城市有明显的支柱产业。
1.10 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。
1.11 城市房地产行业年开发量100万㎡以上，竣工量50万㎡以上。
1.12 住宅地产均价在2000元/㎡以上，商业地产均价在4000元/㎡以上。
2.项目地块条件
2.1 地块要求：净地、5通一平。
2.2 地块面积：商住总体面积35-50万㎡，商业用地面积10万㎡左右。
2.3 项目位置符合城市未来发展方向。
2.4 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。
2.5 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。
2.6 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。
2.7 距市中心车程不超过15-20分钟。
2.8 项目周边经停公交线路不少于5条。
2.9 项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。
2.10 项目地块要求规整。
2.11 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。
2.12 距项目1.5公里无经营面积超过50000㎡的同类业态为佳。
摘 要： 商业物业是物业管理的一种形式之一，受房地产开发热的影响，近年来我国商业物业在开发与管理上存在较大的盲目性。本文仅就目前商业物业发展存在的客流不旺、租户难求、管理乏力问题，分析其原因，并提出相应的解决措施。
关键词： 商业物业 管理 运营 措施
目前商业物业发展中存在的问题，我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研，缺乏客观的依据，所以物业管理带有很大的盲目性。经营理念和管理技术落后，商业物业里常有上百个所有权独立的零售商，通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多：诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后，都会使商业物业形象受损，导致顾客失去光顾的兴趣，进而影响商业物业的发展。
商业物业重复建设
在商业地产迅速发展的同时，商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性，2002 年广州市滞销商品房中，住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%，22.9%，43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10% 的警戒线，商业物业空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我国商业地产发展的盲目性，另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报，吸引了大批投资商进入，但在投资和建设中由于缺乏统一规划，不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。
商业与地产的脱节
目前，大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上，地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者，再由投资者直接或间接出租给零售商的做法，实行的是物业管理指导下的“商业管理” 体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了，并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看，我们不难发现，他们几乎无一例外地采用出租的方式，也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是：两种资源没有有机结合，地产商找不到合适的商业主体，而商业主体找不到好的商业物业项目。
商业经营缺乏特色
目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向，商户组合缺乏竞争力和协调性，开发商为了招商指标，不能全面考虑商户的组合，为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中，业主和使用人缺乏经营理念，盲目建设，目标经营市场不明确，缺乏商业的准确定位，多数商场经营没有特色，给人“千店一面”的感觉，缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆，开业时冷清”的现象，商场给人以萧条冷清的感觉，顾客像看画展一样浏览各个店铺，光顾的人不多，买东西的就更少了。客流量不旺，致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换，使顾客难以产生信任感，更谈不上培养忠诚性顾客了，如此恶性循环，商业物业的营运就可想而知了。
商业物业管理与运营困难的原因
主观原因：缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。因此，商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的'挑战性，在管理过程中出现一些问题是必不可免的。
行业原因：爆发式的零售革命。西方发达国家在近l 5O年时间内，依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命，产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内，几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇，另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点，靠追风来指导建设，如此的商业物业效益不仅不会好，还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足，把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉，而在墙面、地面等装潢上大量花钱，给后人留下“弃之可惜，改之不能”的遗憾。
环境方面：商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，城市居民向郊区延伸，消费观念转向生理和心理需求的双重满足，人均国民收入2000美元以上，居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右，卫星城、小区建设刚刚起步，一些郊区的人主要在城区购物，小汽车普及率还不高，因此形成了商业物业郊外无客流，建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。
发展商业物业管理与运营的对策
树立先进的经营管理理念
经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍，建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务，从而确保未来有效而持续的经营管理。
提高物业管理队伍的专业素质
物业管理是运用现代经营的技术手段，按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务，为物业产权人和使用人提供高效、周到服务，以提高物业的经济和使用价值，创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程，一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外，还应注意吸收下列人员：懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高，特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用，迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时，对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来，物业管理队伍的专业素质才会不断提高。
利用制度规范市场秩序
任何企业都存在两方面的制度： 一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系，构成企业的经济形体，是企业经营机制的决定因素，有什么样的企业基本制度和经济形体， 就会产生什么类型的经营机制; 二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系，构成企业管理的组织形态，对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是：产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续，合同及其补充文件和附件将不断增多，契约越多管理上就越复杂。所以，对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务，用完善的制度来规范市场秩序。
科学设计商业地产开发模式
商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式，即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，可以加大投资开发购物广场的知名度;另外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效地控制了经营风险，增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时，重视物业管理的前期介入，对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。
实现商业与地产合理对接
地产商借助商家的品牌效应，能有效提升商业物业的销售， 因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中，商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润，而是通过持续的经营管理，提升商业空间的价值。因此，商业与地产的合理对接，才使双方互利，使商业物业得到较大的发展空间。
准确定位商业经营方向
由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商开发地产时，定位是非常关键的，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位，其招商目标主要有：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提，尤其是针对商业密集区，要让商业物业成功盈利，就必须把市场细分、再细分。
主体经营凸现特色
主题式商场可以按人群、功能进行划分，小型商业物业尤其要做好定位工作，要避免与大型商业物业正面交锋，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中，求得生存，站稳脚跟，以获更大的发展空间。
商业物业不同于其他物业，其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体，需要我们理性的思考，全盘规划，逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道，使商业物业走向成熟。
参考文献：
1.何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探.商业时代，2004(23)
2.陈小龄.加强商业用房物业管理的对策和措施.上海商业，2002
3.王学东.商业地产招商管理要诀.商业地产，2004
4.迟迅.商业地产寻求多点平衡.商业时代，2004(32)
5.子烨，肖宁.调控寒流突袭商业地产.商业时代，2004(20)
6.王燕珂，李飞.商业物业管理瓶颈及对策分析，商业时代，2004(15)
财务人员在内控中主要是核对数据，严格执行列支渠道和预算，并且要按相关的内控要求做好资料的备份和整理。是一个执行和监督的重要角色
相关范文：公司会计人员在内部控制中的作用【摘要】会计人员是最好的内部控制执行者，会计人员是内部控制的必要条件——分离会计控制权，而分离会计控制权的尝试性方法是独立会计主管。 【关键词】 内部控制； 会计控制权； 独立主管会计 由于资产所有者与经营管理者的目标往往不一致，这样在信息不对称的情况下，只能依靠非市场机制加以妥善解决，即出资者将资本授权给经营者经营后，必须辅以严格的监督，这样才能实现会计管理的预定目标。这种监督有外部监督和内部监督两种，而由于经营者对企业的控制，使得外部监督的成本高、效益差；相比而言，内部监督往往能起到关键性作用。 一、会计人员是最好的内部控制执行者 （一）从会计的产生与发展来看，会计本身就具有内部控制的作用 会计的两大职能（反映和监督）中，监督职能反映了会计工作参与企业管理进行内部控制的作用，而会计的监督职能自古就有。我国西周的司会掌管全国财政收支的全面核算，由总司审计监督大权，进行财政收支的审核与监督。会计不仅应保护物质财产的安全，而且应证明管理这些财产的人是否适当地履行了他们的责任。强调内部控制应该与企业的经营管理过程相结合。内部控制是企业经营过程的一部分，与经营过程结合在一起，而不是凌驾于企业的基本活动之上，它使经营达到预期的效果，并监督企业经营过程的持续进行。而会计作为一项管理活动，提高企业经营效率，加强企业经营管理是会计工作的职责之一。会计监督的完整含义是指对经济活动的调节、指导、控制和促进，调节和指导主要是指利用各种经济活动方法引导人们的经济行为按照合理、合法的轨道进行，促进与控制则是对经济活动合理、合法性给予直接的支持和制约。会计人员的受托责任来自所有者和经营者两个方面，既要对所有者负责，也要对经营者负责。一方面，会计人员受托于所有者对企业的生产经营活动进行全面可靠的确认、计量、记录，披露企业的经营状况和理财状况；另一方面，会计人员受托于经营者在加强经营管理、确定企业内部激励机制、提高经济效益等方面发挥作用，协助经营者履行理财责任和经营责任，最大效率地达到经营者所要求的经营目标。 （二）从会计人员在公司中的地位来看，会计人员也是最适合的内部控制执行者 在公司内部，会计工作是企业管理的中心环节，企业的产、供、销、人、财、物等几乎全部经济业务都要经过会计环节转换为会计信息，会计人员能够全面掌握企业的各种经济活动和企业的财务状况。内部控制的构成要素之一是信息和沟通，围绕在控制活动周围的是信息与沟通系统。这些系统使企业内部的员工能取得他们在执行、管理和控制企业经营过程中所需的信息，并交换这些信息。而会计无疑是企业管理的信息中心，由会计人员进行内部控制，可以避免注册会计师审计常常会遇到的审计范围受限等情况。因此，通过会计这个环节来建立企业权力约束制度，是由会计工作本身的地位所决定的。 二、以会计人员作为内部控制的必要条件——分离会计控制权 监督者与被监督者应该没有利益关系，监督者在人事上、经济上应独立于被监督者。会计人员既要对所有者负责，也要对经营者负责，必须时时注意协调委托者与受托者两者之间的利害关系。而在实际中，会计常常是企业经营管理系统中的一个子系统，会计人员在经营者的领导下，以财务信息的形式服务并参与企业经营管理，会计人员在组织上、经济上都依赖于经营者。会计人员作为一种“内部人角色”，往往更容易陷入“内部人控制”的泥潭中，作为被领导者去监督领导者，显然不符合监督者与被监督者分离的原则，在事实上也难以持久，这就是企业所面临的会计控制权问题。 会计控制权是指对会计反映和会计管理所拥有的支配权。现代企业所有权与控制权的分离，形成企业中客观存在的两个控制主体，即企业所有者和受托经营者。企业代理人即经营者拥有企业经营的控制权，但不承担盈亏的主要风险；而企业委托人即所有者交出了企业经营控制权，最终却承担盈亏的主要风险。这种风险的不对等，弱化了对代理人的制约和控制。而本应同时受托于两个控制主体的会计人员，在实际中却直接为经营者所控制，所有者的会计控制权被完全弱化。因此，要形成权力的制衡，减少风险，就有必要将会计控制权从企业控制权中分离出来。 分离会计控制权更实际的作用是确保会计人员的相对独立性。会计人员的相对独立性一方面是进行会计监督的基础条件，另一方面也是保证其所提供的会计信息质量的前提条件。会计信息应具有可验证性、中立性和报告的公允性。要做到这一点，就必须保证会计人员的独立性。会计人员的独立保证了会计人员的公正态度，避免会计信息中带有会计人员的个人意识。由于风险的存在，会计事项的不确定性使得会计信息带有一定的主观性。风险越大，主观性越大，而对这种主观性的控制则掌握在会计人员手中。会计人员的任务就是以中立的态度充分地反映会计信息，让信息使用者可以根据自己的判断作出预测。对企业所有者是如此，对经营者也是如此。会计人员协助经营者执行会计管理职能时，应将个人意见与提供给经营者的会计信息分开，保证经营者个人决策的独立性。会计人员如果根据自己的愿望去反映会计信息，也就是代替信息使用者进行预测或决策，那么所产生的会计信息必然失真。如果会计人员不独立，就不能保持中立而偏向其受托的某一方，其所提供的会计信息也就会产生有利于该受托方的误导作用。 三、分离会计控制权的尝试性方法——独立会计主管 曾经在我国一些地区试行的会计委派制可以认为是一种分离会计控制权的方法，但由于企业会计人员由政府机构派出，可能会产生政企不分的负面影响，不利于企业的自主经营。不过，它能很好地将会计控制权分离出来，确保会计人员的独立性，在加强企业内部控制方面的作用还是显而易见的。 笔者建议，企业可以像设立独立董事一样设立独立会计主管，即企业的会计主管由股东大会从会计公司聘请专业会计人员来担任。独立会计主管采用固定年薪制，有任期规定，可以续聘亦可改聘，但续聘有最长任期限制。 （一）独立会计主管的任命 独立会计主管的聘用权掌握在股东大会手中，企业经营者可以提供聘用意见但无决定权。在人员选择上，最好由股东大会直接委托专业会计公司提供候选者由股东大会定夺。这样可以较好地做到将会计控制权从企业代理人手中转移给企业委托人，形成权力的制衡；同时也避免企业外部对企业经济活动的干预，不会对企业的自主经营产生负面作用。 避免由企业经营者提名独立会计主管人选，一方面可以更好地维护独立会计主管的独立性，另一方面也可能会产生良好的市场反应。另外，为避免专业会计人员因参与企业经营管理而影响执行审计业务的独立性，公司不应聘请独立主管会计所属会计公司的专业会计人员执行审计业务，或委托承担公司审计业务的会计公司提供独立会计主管人选。考虑到现实专业会计人员执业中的同业竞争状况，非同一公司的专业会计人员在审计中一般不会对独立会计主管有任何包庇，这反而也会成为对独立会计主管提高工作质量的一种鞭策。 （二）独立会计主管的激励和约束 独立会计主管是否也会出现内部人控制的问题呢？独立会计主管制度所面临一个现实而又重要的问题就是如何保证独立会计主管能够独立地行使职责。对独立董事的激励和约束问题，目前国外的研究成果主要有法律保证、声誉保证和经济激励三种方式，其中前两种方式在很大程度上也可以适用于独立会计主管。 1.法规保证。独立董事必须按照法律规定或企业章程来履行其受托责任。倘若独立董事不能在企业经营、管理和战略规划等方面履行职责，那么他们要对由此而造成的损失承担责任。考虑到独立会计主管的工作主要还是属于企业内部经营及解除企业经营者与股东之间委托代理关系的范畴，因而对于独立会计主管的职责权限可以由股东大会制定于公司章程之中。 但如果在企业章程中规定独立董事没能履行其职责时企业可以免除对他们的赔偿要求，则会弱化独立董事独立行使职责这一机制的作用，使独立董事的决策很难独立于企业管理层。由于独立会计主管的主要职责之一就是解除企业经营者与股东之间的委托代理关系，因此，企业经营者与股东都无权单方面免除对独立会计主管没能履行其职责时的赔偿或惩罚要求。 2.声誉保证。独立董事必须胜任并努力维护其作为企业经营监督人的声誉。如果一个独立董事屡屡由于其品德问题或者能力不济而导致责任赔偿，那么保险公司会不断提高该董事的保险费，上市公司也不会聘请这些无德、无才的人士担任独立董事，这样的独立董事迟早会被市场所淘汰。 与公司内部会计人员相比，专业会计人员的职业道德约束性要强得多。内部会计人员的欺诈行为多为领导的授意，即使被揭露，只要不受到行政或刑事处罚，一般而言对其职业生涯的影响不大；而专业会计人员的声誉往往对其职业生涯有决定性作用，实行独立会计主管制度更应该大力推行专业会计人员信用档案制度。相对于物质激励来说，信誉激励对专业会计人员的作用会更大，独立会计主管并不会因为其报酬额固定而没有提高其工作质量的动力，相反其良好的工作记录将有利于其在未来的会计师市场上获得更好的竞争优势和更高的薪酬水平；独立会计主管的任期规定可以增加独立会计主管的岗位压力，如果出现严重失误或是欺诈行为，将会被股东大会解聘，其不良记录也会不利于其未来再被其他企业所聘用；而最长任期限制则是为了避免独立会计主管逐渐演变为非独立的企业“内部人”。 3.经济激励。以激励为基础的报酬制度可以提高独立董事监督企业经营的效率。但作为专业会计人员，其声誉保证本身就可以间接导致在会计师市场上的经济效应。而为了消除独立会计主管为获得更高的奖金而粉饰财务状况的动机，独立会计主管更适合采用固定年薪制，不适于进行类似于独立董事的经济激励。【参考文献】 〔1〕 朱学义.中级财务会计〔M〕.机械工业出版社，2007.仅供参考，请自借鉴希望对您有帮助
内部会计控制理论与实务内容摘要：内部会计控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制，其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。加强会计监督，强化内部会计控制，是解决当前会计秩序混乱、会计信息失真和维护所有者权益的重要措施，也是社会进步、经济发展的必然趋势。本文在论述内部会计控制基本理论的基础上，分析了我过当前内部会计控制中的不足，并提出了针对性的意见。关键词：内部会计控制 流动资产 公司治理结构内部会计控制理论与实务随着改革的不断深入，市场经济体系日益完善对会计工作提出了前所未有的要求。但目前的会计工作无论是在保证信息可靠性、保护企业资产安全方面，还是在服务于企业管理目标方面都存在不尽人意之处，有的甚至达到了不堪忍受的地步。“郑百文”、“麦科特”、“东方电子”、“银广厦”、“蓝田股份”等上市公司会计造假案以及郑州市合作银行支行巨额小金库案纷纷见诸新闻媒体，成为人们关注的焦点。企业内部会计控制系统的缺陷、无效与不执行是诱发上述案件的关键因素之一。加强内部会计控制研究对于企业发展有着重大的理论和实践意义。一、内部会计控制理论研究（一）内部控制内部控制是单位为了提高经营效率、充分有效地获得和使用各种资源，达到既定管理目标，而在单位内部实施的各种制约和调节的组织、计划、程序和方法，实质上内部控制是一种管理控制。具体而言内部控制主要有内部会计控制、内部管理控制、内部审计控制三种。（二）内部会计控制对于内部会计控制的概念，最早产生于1958年，美国会计师协会下属审计程序委员会为了划分注册会计师审计责任，将内部控制分为内部会计控制和内部管理控制。1、内部会计控制的含义和范围按2001年6月22日，财政部以财会[2001]41号文件正式发布的《内部会计控制规范——基本规范（试行）》将内部会计控制定义为单位为了提高会计信息质量，保护资产的安全、完整，确保有关法律法规和规章制度的贯彻执行等而制定和实施的一系列控制方法、措施和程序。此定义中是将内部会计控制定位为以单位内部会计控制为主，同时兼顾与会计相关的控制。 按照《内部会计控制规范——基本规范（试行）》的规定，内部会计控制的内容主要包括：货币资金、实物资产、对外投资、工程项目、采购与付款、筹资、销售与收款、成本费用、担保等经济业务的会计控制。（三）内部会计控制的目标内部会计控制的目标，是指内部会计控制要达到的预期效果和基本任务。具体而言内部会计控制主要有以下四个目标。1、保证会计资料真实、完整，防止舞弊现象。会计是对各个单位的经济业务进行确认、计量、记录和报告，并在收集、加工和提供会计信息的过程中参与预测和决策，实行监督，旨在实现最佳经济效益的一种经济管理活动。健全、有效的内部会计控制，可以通过制定和执行恰当的业务控制程序，科学、合理地划分职责范围，建立相互协调、相互制约的机制和及时、畅通的信息反馈系统，保证提供及时准确的经营管理信息，尽可能避免或减少会计活动中的差错。2、保证公司资产的安全完整。保证财产安全完整，既是财产经管和使用部门及人员的内控目标，又是财会部门的内控职责，还是公司出资者及管理当局的内部会计控制目标。3、确保国家有关法律、法规和公司内部规章制度的贯彻执行。公司的经营活动必须在法律法规的约束下进行，公司的交易活动要符合公司内部制定的规章制度。通过有效的授权、复核、内部审计等程序，可以避免公司违反有关法律法规。4、促使经济效益不断提高。这是整个经济管理的基本目标，也是公司内部会计控制的目标，这是实施公司内部会计控制，确保单位经济管理目标实现的总体要求，也是公司内部会计控制好坏的最终标准。二、我国企业会计内部控制的现状内部会计控制与企业经营过程结合紧密，其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。然而我国企业的内部控制现状却难尽如人意。（一）会计基础工作薄弱1、随意编造虚假会计信息。一些单位因为内部管理松弛而削弱了会计基础工作，帐目混乱，财产不实，数据失真，为了掩盖真实的财务状况和经营成果，任意伪造、变造虚假的会计凭证、会计帐簿、会计报表；一些单位会计人员数量不足，素质不高，造成记帐随意，手续不洁，差错严重，会计资料散失，核算不实而造成会计信息失真等等。2、内部管理职责不清。一些单位法人治理结构不完善，单位内部没有建立决算、执行、监督三权分立、互相制约的机制。单位法人独断专行，导致资金、资产调度等重大决策失误;内部管理权限失控，不相容职务没有有效分离，职责不清，越权行事，给滥用职权，贪污舞弊造成可乘之机。3、费用支出失控，资产流失严重。一些企业允许部门经理掌握开支一定比例的业务费用，但未规定具体的开支范围，导致一些部门经理大手大脚，挥霍浪费；一些单位在材料采购、财产管理、产品销售等环节监控不力，再加上经济往来中审查不严，造成国有资产大量流失，加大了单位的亏损。4、违法违纪现象时有发生。有些会计人员违反会计职业道德，不认真行使会计监督职权，使一些主管财务的领导、业务经办人员利用内控不严的漏洞，利用虚假发票，非法侵占企业资金；有的财会人员参与违法违纪活动，收受贿赂、贪污、挪用公款，甚至为违法、违纪活动出谋划策。（二）在流动资产环节上的漏洞企业流动资产主要分布在:现金、银行存款、库存物资和往来帐目等环节上，这也是内控制度最容易失控的环节。比如有的出纳员开具只有自己签名、与营业员的交款数额不一致的收据交会计作帐，部分现金被截留；有的出纳员自行签发现金支票去银行提款，侍机贪污；有的营业员同时使用两本没有编号的收据，一本记载的款项交出纳员，另一本记载的款项装进自己的腰包；有的会计员瞒着领导把收回的货款不交会计入帐，以私人的名义存入银行；有的保管员月末既不盘点又不同会计对帐，私自把库存物资拿出去卖掉；有的经营人员把采购回来的商品直接放在柜台出售，既不通过库房办理出入库手续，又不把货款交财务入帐，搞“体外循环”。以上都是在管钱、管物、管帐的内控岗位上出现的违纪现象。（三）会计监督制度与相应的产、供、销配套制度脱节在现行的国企管理体制中，由于企业经营者分口管理，造成管理上的条块分割。财务部门主要是事后算帐，很难起到事前控制、事中监督的作用。往往出现产品已经发出，财务部门还不知道是否己实现销售。由于供应部门的弄虚作假与失职造成购进材料质次价高，财务部门仍须照价付款。（四）重大投资环节上的失控现象购置固定资产和对外投资是企业的重大经济活动。按规定应事先召集有关会议，征求多方面意见，进行市场预测，选择最佳方案，论证方案的可行性。反之如果只凭企业的一把手主观臆断，就会使整个投资过程排除其它的参与和监督，轻视会计控制的作用，导致投资亏损直至倒闭。三、完善企业内部会计控制的对策良好的内部会计控制能为严格执行国家财经纪律及相关制度提供保障，有利于保护企业财产物资的安全完整，在建立内部会计控制时应该从以下几个方面着手。（一）建立完善的公司治理结构完善的公司治理结构是有效实施内部会计控制制度的基础。就会计控制而言单位负责人作为企业经营者，既是会计控制的主体，也是会计控制的对象，领导者个人自身素质及对会计控制的态度，对内部会计控制的实施起着关键性的作用。为此有必要建立完善的公司治理结构，建立所有权、决策权、经营权既相互分离、又相互制衡的机制，解决内部人控制和监督不到位的问题，使经营者在董事会授权的范围内决策管理，并受到严格的监督与制约，从而保证包括内部会计控制在内的企业管理制度的有效实施。国有企业中有必要强化职工代表大会的民主监督职能，实行财务公开，增强经营者的自控意识。（二）健全内部会计控制制度体系内部会计控制制度会计控制的核心内容。一般而言内部会计控制的环节设置受企业规模的制约。对于小企业，内部职务分工并不十分细致，往往不可能有足够的管理人员来从事内部控制的工作，对于有足够规模的企业，进行广泛的内部控制就是切实可行的，它们有条件建立健全内部会计控制体系，对大型企业应该建立较高水平的内部会计控制体系。会计控制的主要形式就是制度控制。企业应依据财政部《内部会计控制规范》的要求，结合自身实际，健全和完善适合企业特点的内部控制制度，实现各级控制主体会计及经济行为的规范化和有效化，以达到会计控制的目的。（三）强化内部审计内部审计是保障企业内部会计控制的重要手段之一，是企业内部会计控制系统的重要组成部分，也是强化内部会计监督的制度安排。通过相对独立的内部审计，防微杜渐，及时发现并纠正各种欺诈、舞弊行为，及时发现管理中存在的漏洞和违法违章苗头，从而保护企业财产的安全、完整。内部审计要具有相对独立性，使之制度化、常规化，对内部设计人员要处处以企业利益和投资者利益为主，帮助堵漏、加强管理，使之成为企业领导的“法律顾问”和企业经济行为的“诊断医生”；内部审计工作的重点在时间上应从事后审计转向事中、事前审计，在工作内容上从查处违规违纪审计转向内控制度审计和绩效审计，要推行全面预算管理，严格事前、事中控制，把企业的问题尽量消除在萌芽之中。在强化内部审计的同时要把管理审计作为内部审计的发展方向，从加强管理的角度弥补内部审计的不足。（四）提高财务人员的综合素质企业内部会计控制是对企业经营管理各个环节实施有效监控的制度，它大大超过了财务会计的知识领域，是投资、金融、市场、营销、法律、材料、信息、机构、生产等多方面知识的融合，如果企业财务人员没有一定的综合素质，内部会计控制就不可能完全到位。因此，企业财务人员要真正能担当内部会计控制的重任，不断更新知识、提高操作能力就显得刻不容缓。这就要求企业财务人员加强自觉学习的同时，还要加强各级财政部门对企业财务人员的后续教育，不断加深专业知识学习，加深现代化的企业经营理论、会计手段和方法的学习。结论企业内部会计控制是一个系统工程需要多方面的努力，企业的内部会计控制设计其基本日标应该是在保证企业经济效益最大化的前提下，保证企业顺畅运转而又小失控制，同时，要能对非常规业务进行有效的反应，通过对内部控制的检测和评价，保证企业内部控制能进行有效的自我调节。参考文献：1. 财政部文件：《内部会计控制规范——基本规范（试行）》，2001年6月22日2.赵鑫道：“浅谈单位内部会计监督”，载《会计之友》，2002年第8期3.李星辰：“内部会计控制与公司治理结构”，载《华北科技学院学报》,2003年第3期4.陈娟：“浅谈建立和健全企业内部会计控制制度”，载《中南林学院学报》，2004年第3期5.银利红：“新形式下内部会计控制的措施”，载《现代企业管理学报》，2004年第6期6.张丽湘：“企业内部会计控制应注意的问题”，载《机械管理开发》，2005年第5期7.李凤鸣：《内部控制设计》，北京：经济管理出版社，1997年版
◆ 金老师咨询和培训所涉及的行业包括：制造业、投资、餐饮、电子、贸易、航运业、房地产业、农产品行业等。主要客户包括：麦当劳、美标公司、时代华纳、通用汽车、上海大江股份有限公司（B股），上海三毛股份有限公司（A股与B股）、深圳赤湾港航(H股)、协兴集团（香客户反馈：◆ 通过此次学习使我在内控的具体工作方法上视野更加开阔，学习到了许多新的方法和处理问题的方式，使解决问题的步骤和方法更加有条理。 ——山西亚美大宁能源有限公司 扬先生◆ 系统地了解了内部控制的管理流程，有很大收益。 ——天津津滨发展股份有限公司 韩女士◆ 从中学到很多知识，可以运用到实践工作中。 ——欧司朗（中国）照明有限公司 陈女士◆ 从各个层次上对内控有了清晰的了解，对内控有了更进一步的认识。 ——北京首都国际机场股份有限公司 董女士◆ 在两天培训中学习到了很多技巧和能力。 ——山西亚美大宁能源有限公司 张先生◆ 此培训项目给财务人员一个很好的机会理清业务上的盲区。 ——上海泛亚潜力纸业有限公司部长 施女士◆ 很有收获。 ——李宁企业有限公司财务主管 沈女士 ◆ 对内控体系有了更深一层的理解。 ——李宁企业有限公司培训主管 李女士◆ 这次培训让我了解了内部控制的知识，掌握了如何绘制内控流程图，控制环节及内控的思路。 ——上海泛亚潜力纸业有限公司会计科科长 寿女士港联交所上市公司）、上汽集团，希尔顿酒店，永正集团，大连万达集团，中外运敦豪，中华高科，礼来等。
随着世界经济全球化程序的加速发展,企业间的竞争也越来越激烈。下面是我为大家整理的关于企业文化建设的论文，供大家参考。
范文一企业发展中企业文化的重要性分析
摘要：随着时代的不断变化，企业之间的竞争也逐渐加剧，而企业文化对于企业的发展具有重要的促进作用，它决定着企业未来的发展方向。企业在构建企业文化的过程中，要秉承著以人为本的理念，为企业提出具有创新的发展策略，从而使企业能稳定的发展。
关键词：企业文化;企业发展;重要性
企业要想稳定的发展，使自身的经济得到提升，企业就必须做好企业文化的建设发展，在发展的过程中创设一个良好的经营环境，明确管理目标，制定出相关管理方案。企业文化作为企业发展中重要组成部分，要加强对企业文化的构建，在发展的过程中培养提升员工的工作热情，使员工为企业良好形象的树立做出贡献。
一、企业文化在企业发展过程中存在的问题
据调查显示，目前许多企业管理者都缺乏对企业文化的重视度，在企业的发展过程中只关注企业经济的变化，而导致企业存在大量的问题，如不能及时的解决企业中存在的问题，将导致企业无法正常经营。与此同时，相关管理者缺乏对经营方法的创新，在经营的过程中采用传统的方法，从而使企业无法跟随时代的程序，久而久之，企业则将会时淘汰。由于企业对文化建设缺乏严重的关注，致使企业文化在企业的发展中只是一种简单的理念，无法为企业的发展发挥实际的作用。而企业管理者又缺少对企业员工的培训，使得企业员工缺少职业道德意识，这样员工就不会主动的工作。企业文化在企业的发展过程中不仅存在以上问题，同时，企业管理者也无法将企业文化的内涵灌输到员工的思想中，企业只注重经济的发展，而忽视培养员工的工作精神。所以，企业不能为自身树立良好的形成，在宣传的过程中也会遇到许多阻碍，而企业要想让文化发挥实际的作用，只有明确企业文化发展的目标，制定相应的方案，这样才会形成一个完整的经营体系，然而企业在发展的过程中却缺乏明确企业文化的经营方案，从而企业文化对企业的发展没有任何意义[1]。
二、企业文化在企业发展中的重要性
1.企业文化能为企业树立良好的形象
企业的健康成长需要管理者能科学的经营和管理，并保证企业精神在企业的发展过程中发挥作用。因此，企业文化则成为企业发展的关键，企业文化中不仅包含着企业的先进的管理理念，同时，也存在良好的经营理念，如果管理者能有效的将企业文化贯彻到企业的发展过程中，那么将会得到良好的促进作用，企业文化也会为企业树立良好的形象，从而使企业能在发展的过程中稳定的成长。与此同时，企业文化也会使员工的思想发展改变，让员工具备基础的职业道德理念。
2.企业文化是推动企业发展的动力
企业的发展离不开企业文化，而企业文化也离不开企业的发展，企业发展过程与企业文化相辅相成，二者缺一不可，如果企业文化离开了企业是发展，企业文化将无法实际的作用，而企业也很难稳定的发展。因此，企业文化是企业发展的推动力，企业在发展的过程中要采用科学的经营方法将企业文化融入到其中，并利用企业文化与其他企业做竞争，从而使企业能提高自身在市场中的竞争力。
3.企业文化促进企业和谐发展
企业在构建企业文化的过程中，其构建理念中融入著以人文字的理念，因此，企业文化能促进企业核心竞争力的提升，管理者在经营的过程中会与员工友好的相处，并以身作则，为员工树立良好的形象，从而促进员工与管理者、员工与员工和谐的相处，并一同为企业的发展而努力奋斗。只有这样，在企业的发展过程中才会形成一个良好的工作氛围，从而促进企业的增长。
三、关于企业文化在企业发展中提出的策略
1.企业应对企业文化有足够的认知
企业在发展的过程中，要明确企业文化的重要性，并对企业文化有足够的了解，这样企业在能有效的应用企业文化。因此，企业的管理者在制定企业管理方案时，首先要明确企业文化的目标，并根据企业文化的目标制定管理方案。与此同时，企业管理者要提升自身的职业道德素质和工作水平，在企业发展的道路上不断学习企业文化，从而保证能科学的管理员工，并在管理的过程提升员工的工作效率，这样企业也才会不断的发展。企业的发展必须要走可持续发展道路，根据可持续发展策略提升企业的经济效益，改善自身的经营方式，并按照企业文化的方案合理对企业员工进行分工，从而使企业形象完整的经营体系，让企业朝着正确的发向发展[2]。
2.遵循以人为本的经营理念，激发员工工作的积极性
企业的发展离不开企业员工的努力奋斗，因而，企业在发展的过程中要尊重以人为本的经营理念，管理者应尊重每一位工作者，使员工感受到企业对他们的关系与重视，这样企业员工就会激发自身对企业的思想情感，在工作的过程中认真对待自身的工作，帮助企业快速的发展。比如：企业管理者在适当的时候可以激励和鼓励员工，表扬工作优异的员工，并为其提供相应的奖品，从而激发员工参与工作的热情。而企业也要让员工在工作时充分发挥自身的主观能动性，让员工根据自己的思想工作，为企业构建新颖的经营方案，只有企业管理者重视每一位工作人员，员工才会为企业贡献自身的力量[3]。
3.构建企业的特色
企业文化在企业发展的过程中，要具有独特的经营理念，使其企业在市场中突出重要的位置，只有企业文化的特色别具一格，吸引人的眼球，企业的经营方法才会得到创新。因而，企业的管理者要选择合适的文化内容，构建属于自己企业的特色，从而调动员工工作的积极性，促进企业的发展效率。而在此过程中，企业必须要深入的了解基层群众，根据群众的特点制定出相应的经营方案，积极开展企业文化活动，让每一位员工都能参与到其中。只有这样企业才能得到真正的改革，并把企业员工的力量凝聚起来，推动企业的发展。
四、结束语
企业文化在企业发展的过程中具有重要作用，企业要重视文化建设，在构建企业文化的过程中，将新颖的发展理念和良好的工作意识灌输到企业员工的思想中，让员工拥有良好的工作素养，在工作的过程中对企业负责，从而有效的提升工作效率，这样才能提升企业的管理效率。只有让企业文化真正的发挥作用，企业才会稳定的发展，在市场经济发展过程中得到认可。
参考文献
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[3]于桂红.企业文化在核心竞争中的地位研究[J].劳动保障世界，2015，23：78-89.
范文二：房地产企业文化建设思考
摘要：随着社会的发展和经济的进步以及科学技术的日新月异，在房地产企业的管理中，越来越多的企业摒弃了依靠数字分析和规章制度来强化管理工作的硬性管理方法，将更多的经历转移到了文化的认同上，通过优化企业的文化，凝聚更多的心理趋向、行为规范和价值观来柔性管理企业，从而在提高了企业相关工作人员的工作热情和工作积极性的同时，使得房地产企业的各项工作得以顺利的开展和执行，所以本文就房地产企业文化的内涵进行阐述，探究了强化房地产企业文化建设工作的重要性，分析了现阶段我国房地产企业文化建设的状况，并以万达集团为例提出了强化我国房地产企业文化建设工作的措施。
关键词：房地产企业;企业文化;建设;内涵;作用;现状;措施
一、房地产企业文化的内涵
房地产企业的企业文化是房地产企业在长期的经营活动中逐渐形成的，为全体员工所认同、遵守，带有本企业特色的价值观念、行为模式以及与其相适应的制度和组织结构，房地产企业的企业文化以房地产企业的管理哲学和理念为核心的，凝聚著全体员工的归属感、积极性和创造性，体现了房地产企业及其成员的价值准则、经营哲学、行为规范、共同信念以及凝聚力。现阶段房地产企业的企业文化主要包括物质层、制度层和观念层三个主要的层面，具有文化导向性，注重整体意识，有一定的精神追求，同时房地产企业也具有双向属性，即房地产企业既遵循文化事业的一般规律，同时，房地产企业又遵循市场经济的基本法则。
二、强化房地产企业文化建设工作的重要性
强化房地产企业的文化建设工作是促进企业发展的重要力量，也是提高房地产企业竞争力的重要法宝，同样也是促进企业长远发展的灵魂。也就是说房地产企业要想在激烈的社会竞争中取得更好更快的发展和进步，就必须通过提高自身的知名度、商业信誉、品牌和服务的质量来提高自身的内在竞争力，而这些都属于企业文化的范畴;其次，房地产企业的企业文化的建设是以提高企业的核心竞争力为最终目标的，而在房地产界，品牌竞争又是企业的核心竞争力，所以强化房地产企业的企业文化建设工作能够在很大程度上提高企业的核心竞争力;此外，房地产企业的企业文化具体稳定性，是企业发展的土壤，能够给予房地产企业更多的力量，是企业发展的灵魂，由此可见，强化房地产企业的企业文化建设工作对于房地产企业的长远发展有着十分重要的作用。
三、我国房地产企业文化建设的现状
一方面，通过相关的调查研究发现，现阶段一些房地产企业的管理者对于企业文化建设的重视程度不够高，只是从口号上理解企业文化，没有将企业的使命、宗旨和目标等内容结合起来，缺乏实际的执行力，导致了房地产企业出现“老板文化”、“旗手文化”等企业文化，形式化的房地产企业文化大大降低了房地产企业文化的价值，没有实现房地产企业实施企业文化的初衷。另一方面，房地产企业文化建设中缺乏创新性，众所周知，我国大多数房地产企业都是诞生于改革开放后，所以大部分的房地产企业存在同一化和重复性，大部分的房地产企业都将“团结求实、质量第一、开拓创新、顾客质量、服务周到”等口号作为自己的企业文化，千篇一律，模仿较多，不能和企业自身的特点和特色来建设自身的企业文化，这样一来，既不能体现企业的价值观和精神信念，也不能发挥企业文化应有的价值。
四、强化我国房地产企业文化建设工作的措施
1.实际案例
众所周知，万达集团可谓是房地产企业的领头军，之所以万达集团能够有今天的成就，与其优秀的企业文化是分不开的，纵观万达企业集团的企业文化，我们可以看出，在第一阶段，万达集团的强调诚信经营，老实做人，精明做事是其企业文化;第二阶段，万达集团强调社会责任，共赢创富，回馈社会是其企业文化;第三阶段，万达集团强调追求卓越，国际万达，百年万达是其企业文化。由此可见，万达集团在不同阶段，都有着不同的企业文化，而且其制定的企业文化是与其发展水平和战略目标相吻合，是有利于其下一步的发展和进步的，因此，万达才有着今天的成功和成就。
2.强化措施
①树立以人为本的管理理念
人是企业发展的核心，也是企业文化的灵魂，所以树立以人为本的管理理念，增强员工对企业文化的认同感是十分重要和必要的，也是使企业文化能够切实发挥其应有作用的关键，而对于房地产企业来说需要从两方面着手，一方面，对于房地产企业的员工来说，要把一切活动都围绕着调动员工的工作热情和工作积极性来开展，使员工能够接受企业文化，并且使员工拥有较强的责任感、使命感和荣誉感;而对外，要树立信贷的营销观念，强调以顾客为中心。
②加强创新和协作的力度
对于房地产企业来说在营运过程中不仅需要和本行业的其他企业进行交流，而且需要和 *** 行政管理部门、金融机构以及建筑材料供应商等其他组织进行沟通和联络，所以在这个过程中，加强协作意识成为了房地产企业文化的必要组成部分;此外，要想在激烈的社会竞争中取得更好更快的发展就必须加以创新，房地产企业的企业文化中必须真正的体现人性化、个性化以及现代的服务理念。
③优化自身的企业形象
优化房地产企业的企业形象，不仅要树立良好的品牌意识，还需要房地产企业以诚信为根本，打造具有房地产企业特色的企业形象，这同时也是优化房地产企业外在企业文化的必然需求，这就要求房地产企业要充分的考虑自身的品牌设计、规划设计、市场定位、文化品味以及服务水平等，以诚信为根本，做到表里如一，加大宣传的力度，使自身的企业形象得到不断的优化，强化自身的竞争力。
五、结语
虽然现阶段越来越多的房地产企业比较重视房地产企业企业文化的建设工作，也在一定程度上促进了企业的发展，但是就实施情况来看，依旧存在一些问题和不足，所以不断的优化和完善房地产企业的企业文化是需要相关工作人员一直努力的方向和目标。
参考文献
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截至2019年12月31日，公司拥有及运营管理已开业万达广场323个。
万达广场是由中国企业万达集团投资兴建集购物、休闲、餐饮功能于一体的城市综合体，包括购物中心、商业步行街、酒店、写字楼、公寓等配套设施，是中国规模最大的连锁商业综合体。
万达广场内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。
万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：
一、提升城市商业档次；
二、新增大量就业岗位；
三、创造持续巨额税收；
四、丰富群众消费需求。
扩展资料：
建筑特色
第一代：业态简单，交通组织简单，只有简单的沿街景观。
第二代：业态开始丰富，除了百货商业外开始出现了办公楼，公寓以及酒店并开始自运营模式。交通组织也开始趋于多样化，有人流、车流和货运。在空间布局上呈现二维状态。此时的万达广场具备一定的地域特征但并不明显。
第三代：业态多样化，出现了商业广场，商业街等并与社区融合。提倡“体验性”。交通场所完备。
第四代：拥有屋顶花园和带形广场，逐渐演变为有主题性的文化气息浓厚的商业城镇。
参考资料：
大连万达商业管理集团股份有限公司官网-万达广场
百度百科-万达广场
截止2019年底，万达已在全国开业323座万达广场。
2019年万达新开业43座万达广场，新增就业岗位17万，其中大学生8.4万，占49%。截止2019年底，万达已在全国开业323座万达广场，平均每个万达广场创造就业岗位4200个，累计创造就业岗位136万个，其中大学生61万人，占比45%。
中国社科院企业社会责任研究中心2019年发布的《万达集团就业研究报告》认为，万达广场不仅是一个城市的商业中心，还是城市的就业中心，万达广场是城市就业的稳定器，包括前、中、后台，高、中、低岗位，以及老、中、青各个年龄段，对于国家“稳就业”“保就业”意义重大。
扩展资料：
据万达集团新闻发言人刘明胜介绍，万达集团面对疫情冲击，积极应对，疫情期间出台了一系列举措，包括减免广场商户40亿租金、缓交商户租金、帮助商户解决纾困贷款，保商户就是保就业；在复工复产时期，万达又发放4亿消费券，提振消费，让很多商户坚定了信心，能够更快地恢复经营，保经营就是保就业。
万达方面表示，为力争完成今年年度经营目标，力争开店数目不变，把原本下半年开业的江苏昆山经开、南通海安两座万达广场提前到6月25日开业，保开业就是保就业。两座广场全部竣工、招商工作全部完成，正在大规模招聘，两座广场可解决8000人就业。
参考资料：人民网-万达广场今年新增18万个就业岗位 大学生过半
探究房地产企业成本管理标准化
成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。以下是我为您整理的房地产企业成本管理标准化问题的论文范文，欢迎参考阅读。
摘要： 在房地产企业中，成本管理不仅像财务管理一样渗透到企业的每一个角落，而且成本管理由于其融合技术和经济的专业特点，更发挥着联系融资管理、资金管理、产品设计管理、产品生产管理、产品销售管理的枢纽作用。房地产企业的成本标准化管理主要分为五个步骤：明确管理架构→明晰管理权责→制定流程→编制制度→设计管理工具。房地产开发的各端口的标准化始终是相互制约、相互促进的，成本管理的标准化离不开其他专业端口的支持，同样成本管理的标准化也会促进其他专业端口的标准化。当内外部环境变化导致原有的标准化管理体系不再满足要求的时候，企业必须从头思考如何在新环境下做到管理的标准化。
关键词： 成本管理;标准化;权责;管理工具
进入21世纪以来，中国的房地产市场经过了十多年的高速发展，已经不再是盖出房子就能卖掉的卖方市场，越来越多的企业都意识到必须生产满足市场客户需求的产品才是企业的生存发展之道。企业的生存发展必须要满足几个要点，一是产品能销售出去，二是销售后能形成利润，三是销售和生产相匹配，也就是能保证经营现金流。
同样，房地产企业的成本管理也早已不再定义为负责预结算的算量计价工作，国内顶尖的房地产企业如万科、龙湖、万达等，通过少则十数年，多则三十年的不断摸索和思考，已经把成本管理逐步融入到企业经营的各个方面和环节中。在房地产企业中，成本管理不仅像财务管理一样渗透到企业的每一个角落，而且成本管理由于其融合技术和经济的专业特点更发挥着联系融资管理、资金管理、产品设计管理、产品生产管理、产品销售管理的枢纽作用。因此，包括上述龙头房企在内，许多立足长远、具备战略眼光的房地产企业已经或将要开始实行成本管理的标准化。
笔者根据自身从事建筑经济专业十几年的管理经验，结合行业广泛交流的心得，就房地产企业成本管理标准化在此做一些简要的阐述。房地产企业的成本标准化管理主要分为五个步骤：明确管理架构→明晰管理权责→制定流程→编制制度→设计管理工具。
一、明确管理架构
成本管理，主要包括三方面的内容：一是造价，即传统的纯技术业务;二是招标;三是合约。不同的企业有不同的管理架构，如中海将三方面内容包含在一个职能部门里，而万科分为成本和采购两个部门，恒大则直接分成了三个部门。
又如，万科集团实行三级管控分，分为集团、区域和城市公司，恒大则实行集团和城市公司的两级管控，一些发展中的企业由于不能完全满足资源需求而采取直接管控和两级管控相融合的方式。管理架构的设置并无好坏之分，但是必须在一个相对长的时间内适合企业的经营目标和经营模式。本文只是以成本管理架构为例，由于成本管理贯穿项目全过程，涉及企业内部各个部门，因此这里说的明确管理架构不是单指成本管理，而是企业整体的管理架构。
二、 明晰管理权责
架构明确后就需要对成本管理涉及的各类事务进行分类，分事项明晰管理权责。例如成本测算，在项目获取阶段，一是根据资源配置情况确定，即准备新进入一个市场，项目还未获取，人员也处于无或极为有限的状态，此时要为是否获取项目和以多大代价获取项目提供决策依据的成本测算必然应成为上一级管理机构的责任。二是如果在已进入的市场获取项目，那么企业管理需要确定是放到最下层级的城市公司还是集中到总部。
又如，施工过程管理中最常见的签证管理，给项目经理多大的权限、什么金额或哪种类别的签证必须得到什么层级的哪位管理者的审批，这些都需要根据企业自身管理思路在管理权责表中明确表达，否则流程无法明确，权责不清晰，管理问题频频发生，管理架构也就成了空架子。
三、制定流程
看到这里也许会有读者会说，怎么不是先编制度后做流程?流程不是和制度配套的吗?的确有不少企业都是先编制度后做流程，而且既没有明确梳理管理架构，也没明晰权责，很多企业到处去搜集其他公司的制度来进行修改，一套制度里也许目标成本制度是学了万科的，合约规划制度是学了龙湖的，到最后实施起来谁也解释不清楚，执行得一塌糊涂。
说到底，无法落地执行的制度，即使照搬了全套，也是没有执行力的。按照本文所述的步骤，先想清楚企业的发展思路，然后针对权责表中的各事项制定相应的流程，其实是环环相扣，也易于员工理解。一套管理体系中，管理架构是灵魂，权责划分是大脑，流程是骨架，制度是躯壳，管理工具是血脉，组合在一起才是一个有思想、有能力、行动自如的完整的人。房地产企业流动性大，准确反映架构和权责的流程可以让新人迅速上手，理解企业的`做事原则，而不用一进公司就面对几十上百的制度，在工作和制度面前手足无措。
四、编制制度
正如前文所说，制度主要是对流程中不便做过多描述的规则、要求的详细阐述，在各个工作步骤中需要产生一些什么样的书面记录资料，需要注意的问题和处理问题的原则等。简单地说，制度可以理解为流程的说明书。制度编制时必须注意不同的制度之间描述的统一性、用词的专业性和表达的准确性，切忌制度之间、制度和流程表达不一致。制度的编制可大可小，大的来说成本管理就是一个制度，其中包含企业成本管理所涉及的所有方面;小的来说可以把这些方方面面分别做成单一的制度，如针对变更和签证专门有一个管理制度，针对付款又有一个专门的管理制度，这样的好处是不需要一个制度从头读到尾，也便于查找、便于理解。
五、设计管理工具
前述第一步和第二步只是为成本管理标准化提供了基础，第三步和第四步则是确定了标准化管理的内容，最后一步则是要通过各类大大小小的管理工具来提高执行力，逐步提高成本管理工作的标准化。
举例来说，万科的目标成本管理主要通过其公司内统一标准的目标成本测算表来实施，该测算表统一了成本科目划分、量价分离的测算模式、各项分摊测算原则等，在万科实现全国跨区域发展的同时保证了成本管理的水平不产生大的波动，为总部对区域和城市公司实行有力管控提供了支持。又如对造价咨询企业的管理，房地产企业如今已成为主要基本业务外包的资源整合型企业，在项目定位外包、设计外包、施工外包、造价业务外包、销售外包的情况下，房地产企业的专业人员都不仅仅是专业人员，更是管理人员。
长期从事成本管理工作，对此也有深刻的亲身感受，最终笔者设计了一个标准的工程量统计表解决了这一问题，通过主要工程量的指标和相互的逻辑关系，结合项目设计特点进行判断，轻松地将造价咨询公司的工作质量控制在合理范围内。再如招标文件和合约的标准模板，在如今这个信息业飞速发展的时代，这类文件资料的交流和共享已经非常频繁，在企业内部分门别类固定统一的标准模板成为一项很有可实施性的工作，而统一的合约模板也为成本数据库的数据归集整理提供了方便，省去了大量的分析、拆分组合时间，提高了数据的有效性。
需要指出的是，房地产毕竟不是工业产品，产品的设计、制造都有太多的独特性和手工化，因此无法像工业产品一样做到真正的标准化生产，房地产企业需要做的是努力提高管理的标准化水平，包括成本管理的标准化水平。房地产开发的各端口的标准化始终是相互制约、相互促进的，成本管理的标准化离不开其他专业端口的支持，同样成本管理的标准化也会提高其他专业端口的标准化水平。目前，一些先进房企的部分设计已经做到了标准化，这也促进了成本管理的标准化。另外，市场的环境、企业内部环境总是在不断发生变化，正如电商当下对房地产行业的冲击，已经有少数房地产企业在尝试更换思维模式。当内外部环境变化导致原有的标准化管理体系不再满足要求的时候，房地产企业必须从头思考如何在新环境下做到管理的标准化。
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飙马商业地产专家分析，万达集团选址标准为：
1.1 城市常住人口：50万以上。
1.2 城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元。
1.3 城市全社会年固定资产投资200亿元以上。
1.4 年社会消费品零售总额180亿元以上。
1.5 城镇居民人均年可支配收入12000元以上。
1.6 年人均消费支出5000元以上。
1.7 城市规划重视第三产业。
1.8 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。
1.9 该城市有明显的支柱产业。
1.10 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。
1.11 城市房地产行业年开发量100万㎡以上，竣工量50万㎡以上。
1.12 住宅地产均价在2000元/㎡以上，商业地产均价在4000元/㎡以上。
2.项目地块条件
2.1 地块要求：净地、5通一平。
2.2 地块面积：商住总体面积35-50万㎡，商业用地面积10万㎡左右。
2.3 项目位置符合城市未来发展方向。
2.4 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。
2.5 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。
2.6 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。
2.7 距市中心车程不超过15-20分钟。
2.8 项目周边经停公交线路不少于5条。
2.9 项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。
2.10 项目地块要求规整。
2.11 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。
2.12 距项目1.5公里无经营面积超过50000㎡的同类业态为佳。
主要体现在筹资风险、投资风险、流动性风险和收益分配风险四个方面。1、筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。筹资风险主要包括利率风险、再融资风险、财务杠杆效应、汇率风险、购买力风险等。2、投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。投资风险主要包括利率风险、再投资风险、汇率风险、通货膨胀风险、金融衍生工具风险、道德风险、违约风险等。3、流动性风险是指企业资产不能正常和确定性地转移现金或企业债务和付现责任不能正常履行的可能性。从这个意义上来说，可以把企业的流动性风险从企业的变现力和偿付能力两方面分析与评价。由于企业支付能力和偿债能力发生的问题，称为现金不足及现金不能清偿风险。由于企业资产不能确定性地转移为现金而发生的问题则称为变现力风险。4、收益分配的风险是指由于收益分配可能给企业的后续经营和管理带来的不利影响。
会计论文参考文献有哪些
引用参考文献是会计论文的重要组成部分，能体现论文的学术水平，也是衡量会计毕业论文成功与否的依据之一。下面是我带来的关于会计毕业论文的参考文献的内容，欢迎阅读参考!
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