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. 目前国家也来参与炒房，看来想钱已经想疯了！！！房产税转嫁到租金，看来国家目前是要打击没房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去买房。 最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。 一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。 重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。 房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。 涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。 在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的....
1.地理位置2.交通3.消费群体及消费水平4.政策5.发展前景
房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制， ... 提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。 ...www.wsdxs.cn/html/china/20091001/149289_2.html
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
毕业论文研究意义如下：
1、撰写毕业论文是检验学生在校学习成果的重要措施，也是提高教学质量的重要环节。
2、通过撰写毕业论文，提高写作水平是干部队伍“四化”建设的需要。
3、提高大学生的写作水平是社会主义物质文明和精神文明建设的需要。
大学生撰写毕业论文的目的，主要有三个各方面：
撰写毕业论文是检验学生在校学习成果的重要措施，也是提高教学质量的重要环节。通过撰写毕业论文，提高写作水平是干部队伍“四化”建设的需要。提高大学生的写作水平是社会主义物质文明和精神文明建设的需要。
毕业生的论文能够打动老师和评委，固然是成功的体现，而比这个更加重要的是，在用两年时间完成这篇论文的过程中，这名学生也就完成了一次重新审视自己的母亲、重新审视社会发展的过程，同时也实现了人生的成长。从这个角度说，能完成这篇毕业论文，证明她真正具备了“毕业”的资格。
房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。房地产可行性研究报告[1]1.市场调查和分析做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.3.规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.4.开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。5.项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.6.项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.7.项目财务评价;依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.8.可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2]否作出明确的结论.2用途房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。[3]
理论意义： 《房地产业发展动态与战略范式研究》以房地产经济学、企业战略管理、产业经济学和博弈论为理论基础，系统研究了房地产业与经济总量、经济增长、城市化进程之间的关系，并对房地产市场运行状况、市场供需状况进行了深入分析。在分析房地产业发展供求动态模型的基础上，建立房地产业发展的价格波动模型以及房地产业发展的动态博弈模型，深入研究房地产业发展的市场财富效应，同时对房地产业发展的价格波动、动态博弈以及市场财富效应进行实证研究。通过战略范式理论分析，构建了房地产业发展战略的范式体系。在研究发展战略对房地产企业驱动作用的基础上，提出新经济条件下房地产企业可以采取有别于传统经济下的非线性战略选择的观点。另外，根据上述理论研究，在具体分析远东置业的宏观环境、行业前景、行业竞争结构、资源实力和面临问题的基础上，对远东置业进行分析，提出远东置业的发展战略选择模式，并将远东置业战略选择的具体方案付诸实践。《房地产业发展动态与战略范式研究》可供从事经济学、管理学等方面的研究人员、高等院校相关专业的师生及企业家、政府官员等参考使用。实际意义： 1、有利于房地产行业的健康发展； 2、有利于城市建设的合理发展； 3 、有助于更快更好的建设城市发展房地产行业。
油茶产业论重点事情
3 油茶高产栽培技术及管理3.1 新造油茶林的高产栽培技术依照油茶的特性，做好选址工作，为油茶高产奠定基础。选址时要考虑油茶喜湿的特点，尽可能地选取外部环境湿润的地区;为了保障油茶的热量充足，尽量选择阳坡，避开阴坡。在造林之前，要对种植地进行整理与改良，将残留的灌木、树兜等清除掉，然后翻耕耙碎;造林时，根据土壤环境与外部环境，选择优良的油茶品种，施足基肥，合理定植，将油茶苗按照“品”字形栽培。进入盛果期，应当改善油茶林外部土壤环境，定期进行施肥与松土，保障土壤肥力，并适时进行整形。3.2 原有油茶林的高产栽培技术3.2.1 深挖复垦，间作绿肥。采用深挖复垦的方式对老油茶林的林间杂物进行清理。为了保证土壤环境，可以将林间的杂草翻进土壤中，以提高土壤的肥力，增加土壤中的有机质，同时还可以提高土壤透气性。为了避免因复垦导致的水土流失现象，还可以采用间作绿肥与经济作物的方式提高地表植被覆盖率。3.2.2 改造林地，优化油茶生长环境。对林地进行改造，优化油茶的生长环境。定期对油茶林进行清理，对油茶上的衰老枝干进行适当修剪，增加油茶林内的光照与通风情况，改造油茶林，保障其更好地生长发育。3.2.3 合理施肥，加强病虫害防治。在施肥过程中，选用充足的磷肥和适当的钾肥，保持钾肥对磷肥的平衡，配合部分有机肥，合理均衡的施肥能充分保证油茶产量。同时，加强病虫害防治，可以采用灯光捕杀或者喷洒波尔多液的方式进行防治。
管理良好的丰产期每棵油茶树可以结油茶果6-10公斤，晒成干油茶籽约2-3公斤。
油茶树种植一般要3年挂果，5-7年后进入丰产，管理良好的丰产期每棵油茶树可以结油茶果6-10公斤，晒成干油茶籽约2-3公斤。平均每亩油茶地可以种植90株油茶树，因而每亩年产干油茶籽200公斤左右。按照平均出油率23%来算，油茶树一亩可产茶油约40-50公斤。
影响油茶树产量的三个因素：
一、油茶树品种
油茶树品种不一样其产量也会不同，因地制宜，目前国家已指定栽种高产、耐旱、抗病等良种油茶苗木。
二、生长环境
油茶树的生长直接受气候和土壤环境中阳光、温度、水分、空气、水质等环境条件影响。油茶树不适宜在干旱的环境中发育，土质、土温、土壤的酸碱度对油茶树根系的作用非常重要，适合在偏酸性土壤生长(PH5-6)。此外，油茶林的地形、坡向也直接影响到油茶树的生长。
三、种植技术
油茶树的管理主要要定时除草、剪枝、施肥等，管理需每年除草3次(春夏秋各一次)，施肥1-2次(以春为主，秋为辅)，不定时剪枝。
拓展资料
油茶，（拉丁文名 Camellia oleifera Abel.）别名：茶子树、茶油树、白花茶；油茶属茶科，常绿小乔木。因其种子可榨油（茶油）供食用，故名。茶油色清味香，营养丰富，耐贮藏，是优质食用油 ；也可作为润滑油、防锈油用于工业。茶饼既是农药，又是肥料，可提高农田蓄水能力和防治稻田害虫。果皮是提制栲胶的原料。
参考资料 百度百科-油茶
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下我国房地产行业 SWOT 分析我国房地产业发展制约因素分析 由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定 的制约。 一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富 的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在 房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向 规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入 WTO 之后，许多在过去有效的方法不再适用 的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。 二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必 须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍， 很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会 更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的 问题。 三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。 目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有 发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交 易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师 事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业 务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范 的行业管理。 四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系 是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担 出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋 买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立 了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应 的管理政策。 五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法 规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执 法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经 营的效率和效益。 六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的 作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质 量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功 能、环境、服务等方面质量的要求。 第二节 我国房地产业发展的优势分析 1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建 设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米”（这是指建筑面积，按 1.33 平方米建筑面积折合 1 平方米使用面积计算，为 16.54 平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住 房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理 业”。 2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部 大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标， 必然伴随有房地产业的大发展。 3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓 励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经 济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。 4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利 性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观 念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。 5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上 消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱 的状态，在行为规范方面有了很大的进步。 6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大， 国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和 价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。 7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、 中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规 范。 8.我国已加入 WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等 方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。 9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我 国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国 13 亿人口中有 8 亿属于农村人口,目前我 国城市化比例仅 30%,远低于发达国家 70%--80%的发展水平。而在人均 GDP800-1300 美元的 阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农 村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经 之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和 政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的 城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。 10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和 全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发 展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区 域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商 将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我 国房地产业的平衡发展。 11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现 在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以 及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地 产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐 步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧 少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产 金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我 国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合 理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐 步加大。
浅谈金融危机对中国房地产业的影响及应对措施 时间：2009-4-24 作者：艾秋根 阅读次数：222 【关键词】：金融危机；房地产企业；影响；措施【摘 要】：金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，在经济全球化的环境下，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。本文结合当前国内外经济环境，探讨了金融危机对我国房地产企业的影响，并提出了应对金融危机、推动我国房地产市场健康发展的对策。 一、金融危机对中国房地产业的影响（一） 宏观经济调整不可避免将危机传导到房地产市场 对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应，人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时，人们的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。对于房地产市场而言，成交量不足是最大的问题。据相关数据统计， 2008年1-11月份，全国商品住宅销售面积为4.46亿平方米，比去年同期减少19%；为近十年来行业销售首次出现负增长。虽然国家10月22日出台了救市新政，特别是11月份出台了各项政策细则基本明确，大大激发了市场刚性需求的释放，主要城市商品住宅市场成交量在11月份均出现了较大幅度的反弹。其中深圳、南京成交量环比增幅均在70%以上。但与去年同期相比，大部分城市依然处于较低水平，南京、北京、天津、成都等城市11月 份成交量同比下滑幅度仍超过了50%。可见，国家的宏观经济调整也不可避免地传导到房地产市场。（二） 外资有计划撤离中国楼市直接影响房地产行业景气 受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。外资出售在中国的房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市分歧严重；三是人民币对美元升值步子放缓。对于外商抛售楼盘，目前是有价无市状态，原因是此类楼盘一般的交易方式是基金—基金，或者是基金—开发商，但目前很多基金都在撤离新兴市场。国内开发商自己也受困于流动性，根本无钱接盘。但外资出逃的动力还是很强，美国目前房价已经跌到相对理性的位置，相比中国上海的房价，美国房地产似乎更有吸引力。因此，对于外资而言，一旦中国人民币升值停止，房地产价格停止上涨，外资将毫不犹豫地抛售。外资的这种动向对我国高端房地产市场是有直接影响的，虽然量的方面不大，但对价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。（三）失业和减薪降低住房消费能力 宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节，就出现大量失业农民工开始返乡的现象。 （四）金融紧缩压制房地产企业融资 世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，导致对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。二、完善房地产业健康发展的措施（一）优化开发企业策略首先，开发企业要实现规模化、集团化。解决当前高楼价与普通居民低收入的矛盾、降低开发成本、提高开发素质，均离不开大型规模企业的支持。只有一批大型骨干企业形成后，政府才能真正有效地调控市场。房地产企业必须走规模化、集团化的道路，通过兼并、收购、联合等经济行为，形成若干有实力的大型开发集团。其次，开发企业应该进行管理创新，包括建立符合市场经济要求的现代企业管理制度，更新观念、多渠道融资；重视人的因素，提高专业素质；注重信誉，增强服务意识；加强成本控制；加强决策分析。最后，开发企业要推行品牌化战略，品牌对房地产企业的发展至关重要，好的品牌可以作为一种无形资产，使企业以较低的成本获得客户，为企业持续发展创造条件，给企业带来较好的经济效益和社会效益。今后，政府要在政策上进一步放宽，为品牌企业引进国内外房地产战略投资者参股创造良好条件，积极引进外资，通过品牌企业内外资源的有效整合，弥补本地企业实力的不足，增强本地房地产品牌企业竞争能力。（二）改善供应结构1、从源头上控制土地供应结构目前市场上中高档商品住房供过于求，以别墅为主的高档住宅占用了过多有限的土地资源，所以要控制高档商品房的土地供应量，加大低价位商品房、特别是经济适用房和廉租房的土地供应量。对于经济适用房的落实工作要严格控制经济适用房的房屋质量、审批程序等。同时，经济适用房建设实际可分配给各个区县负责，并通过成片大规模规划结合郊区建设的方式降低经济适用房的成本，以适应中低收入者的实际购买能力。2、盘活空置房针对被市场看好但不肯放下身价的房产，政府有关部门应介入监管，采取有效措施促进其销售：如采取成本价处理方式和对空置房限价、限时、增加税费等经济手段。对近期完工即将进入市场的空置房，提供便利服务，积极引导销售，创造良好的企业外部环境。（三）完善房地产市场1、促进二手房市场的健康发展二手房是许多发达国家住房供应的主体，它一方面可以推进存量住房流转，增加住房供给；另一方面可以降低空置率，提高房产资源的使用效率。作为一项完善房地产市场的有效措施，却由于我国传统的“一套房一辈子”的置业观，影响了其发展。对此，政府应该引导市民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求，同时降低二手房交易门槛和税收标准，简化交易手续，推动二手房市场的发展。2、完善房地产金融市场对于政府监管部门而言，应鼓励法人治理结构完善、优秀的房地产公司上市。使社会资金成为房地产资本投入的核心力量，降低间接融资的比例，使房地产开发中的利益和风险分担机制趋于合理，减少房地产风险向银行体系扩散的机会。对购房者而言，要拓展住房消费信贷品种，实施还款方式和利率的创新。逐步推出等本等息还款方式、递增还本式、全过程固定利率或分段固定利率还款方式，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种。尽快建立个人信用制度，降低信用风险。同时，对房地产金融监管的重点要放在控制投入到房地产业的货币供应总量和贷款质量上，积极追讨延期贷款，化解现有不良资产。（四）提高企业产品科技创新能力，不断满足居民的新需求首先，鼓励科技创新，提高房屋的实用性。房屋的最终服务对象还是人，因此，不断满足人们的各种需求是科学技术发展的主要目的。其次，保证建筑与环境和社会的与时俱进，以可持续发展观为指导，发展节水、节能、节地和节材的“节能型小区”；适应人口老龄化趋势，建设“亲情小区”；顺应城市化进程，以及农村人口涌入城市的现象，推出“新农村社区”等。(五)继续稳步推进房地产金融创新，尽快推出REITs这次美国由于房地产市场调整引发的次贷危机，并迅速爆发为世界金融危机，有制度性的原因，也有监管的因素，特别是美国比较发达的房地产金融衍生证券的滥发，受到舆论的普遍谴责。对于房地产金融创新，我们要有客观的判断，不能因为美国出现了金融危机，就全面否定金融创新。房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供了融资便利，这种创新如果过度，特别是保障其安全运营的监管和评估体系出现问题，房地产金融衍生品就会遭到滥发，并引发严重的后果。作为一个金融创新不足的国家，我们不应只看到后者，而是既预防房地产金融产品创新过度，也要积极适当地开发相关产品，度的把握非常重要。众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中，民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议”上，失去控股权。企业的这种行为似乎很难理解，但实际情况他们是不得已而为之。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段，房地产企业要活下去就只能铤而走险。因此，我国应该继续加紧开拓新的房地产融资渠道，加快推进REITs的实践操作，有步骤地放开信托融资方式，切实加大银行信贷对房地产企业的支持。同时，要在一定程度上平衡国有房地产企业和民营房地产企业在融资问题上的份额，以市场为导向，而不是以身份为导向，促进房地产企业的健康发展。参考文献：[1] 李晓东，发展直接融资促进房地产和谐发展。金融时报[N]2006-11-04。[2] 梁建军，浅议我国房地产市场存在问题及应对策略。产业研究[J] 2008(10)。[3] 牛凤瑞，李景国，尚教蔚。中国房地产发展报告[R]。北京：社会科学文献出版社，2005。[4] 朱凌波，中国房地产未来有五大转折重大质变三五年显现[N]。人民日报海外版。2004-09-13。[5] 曹远征，美国住房抵押贷款次贷风波的分析与启示[J]。北京：国际金融研究，2007年：67-69。[6] 辛乔利，孙兆东，次贷危机[M]。北京：中国经济出版社，2007年：118-120。[7] 钟伟，美国次级债市场的现状及其深远影响[J]。北京：国务院发展研究中心，2007年：《中国发展观察》9月28日。[8] 王玉香，中国房地产业的机遇和挑战[J]。商场现代化，2006，(18)。[9] 赵亮，孙兆杰，小议我国房地产市场的现状、改革及政策取向[J]。科技咨询导报，2007，(23)。[10] 徐霞等。浅议房地产营销走向社会导向营销的必要性[J]。商场现代化，2006，(33)