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论政府在房地产调控中的角色与职能摘要：本文首先论述了当前我国房地产存在的问题，并对突出问题进行了阐释；随后针对房地产市场的弊病提出了政府在房地产调控中应承担的角色；文章的第三部分重点论述了在房地产调控中政府职能的转变。关键词：政府；房地产调控；角色；职能Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper, and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government functions.Keywords: Government; real estate regulation; role; functions引言在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用成为一个重要的问题。处在市场经济不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。政府不仅应该对房地产市场施以必要的宏观调控，而且还要通过体制的改革和制度的完善，规制房地产业朝着有利于民生的方向健康发展。1 我国房地产市场出现的突出问题1.1 房地产供给结构性矛盾突出住房与非住房、高档住房与低价住房结构不合理、比例不协调。一方面盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品房供不应求，对经济适用房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。1.2 开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。而国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高[1]。一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。1.3 供给市场的垄断由于房地产具有的区域属性导致房地产本身是具有局部的垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。而经济学原理告诉我们，一切高额利润的本质来源就是垄断，利润的分配则来自于各自垄断权力的大小。1.4 中介市场市场信息传递机制的缺失由于房地产建设具有的长期性和房地产商品的耐用性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展的非常重要的一部分。中介市场并不仅仅是为了买卖房地产、进行物业管理等等，其最重要的功能是传递房地产市场的信息。我国房地产中介市场发展还非常不完善，其作为房地产市场上最重要的信息传递工具就很难发挥作用。1.5 居民对房地产的消费倾向在我国很多城市，房屋的租金房价比非常低，换句话说就是房地产的储蓄——投资倾向大于消费倾向。储蓄——投资倾向高，对现时的房产需求量就大，不仅对高房价有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的失衡。2 政府在房地产市场中的角色定位目前，我国的房地产立法带有浓重的行政色彩，部门规章、地方规章充斥，一事多法、一法多门，行政权力过分干预民事权利的现象司空见惯。而要扭转这样的局面， 首先必须明确政府在房地产市场中扮演何种角色，即应承担的职能。根据现代行政管理理论，政府在房地产市场中的职能主要包括以下几方面。2.1 监管职能政府是监管者，承担执行机构的角色而不是市场的直接参与者。这就要求政府不直接经营土地，退出市场， 减少审批，并加强对房地产市场全过程的监管。2.2 调节职能政府在房地产市场中的调节主要是间接调节。政府不调节具体的房地产市场行为，而是通过市场机制去规范和引导市场参与者的行为，把房地产市场上投机行为(包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热)抑制在一定程度之内，为其进入市场创造更公平的条件，为市场竞争制定必要的规则并监督规则的执行，以提高市场交易效率，降低交易成本。2.3 均衡供应职能在房地产市场发展过程中，政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的目标是房地产市场均衡供应[2]。它包括两个层次的供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当， 特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。2.4 社会保障职能政府在住房方面履行职能的目标是对社会利益群体分层管理，并且通过住房保障体系的建立，使全体公民住房权利得以实现。政府要保障满足社会中下层和弱势群体的基本住房需求，为部分居民提供一定的房地产消费福利，充分实现房地产的公共产品价值， 为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用，实现“居者有其屋” 的社会理想。3 政府在房地产调控中应发挥的职能美国著名经济学家弗里德曼认为，政府的职能主要有四个：保证国家安全、维护司法公正、弥补市场失灵、保护和帮助贫困人员。缪尔森在《经济学》（第十六版）中，认为政府的经济职能主要有四项：提高经济效率；改善收入分配；通过宏观经济政策稳定经济；执行国际经济政策。综合上述观点，针对我国目前的房地产经济而言，政府调控有两个基本的出发点和落脚点，其一是通过宏观调控稳定房地产经济、弥补市场失灵，促进产业健康发展，提高经济效率；其二是改善收入分配，保障低收入人群住房，缓解中等收入人群住房困难。其具体措施可以是：3.1 政府由“获利者”转向“裁判员”房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出, 成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。3.2 直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议[3]：一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房而不是经济适用房上。3.3 规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。在针对市场秩序的规范和稳定，政府应当在以下几个方面发挥其职能：3.3.1 促进信息的流通由于买者信息缺乏和信息的不对称，开发商通过“内部认购”等手段欺消费者，造成房子“供不应求”等假象，一定程度上扰乱了公平交易。政府应加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，也为政府宏观决策做好参谋。3.3.2 增加市场主体建设部部长汪光焘曾明确表示，目前中国房地产市场机制太单一，满足不了多样化的用房需求。并认为这是“近年房地产价格一路追高的重要原因”。因此，为房地产市场再增加一些新的市场元素，降底市场门槛，让更多的市场主体拥有建房资格，使房地产市场尽量多元化，可以使竞争更加充分。3.3.3 促进商品品质的透明化除前述宏观信息外，房地产交易中微观层面的信息不对称也很严重。开发商频繁炒作“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”等，夸大科技、环保等因素在其中的应用，炒作“申奥”、“入世”、“CBD”等时令概念，同时掩盖其产品的诸多缺点，在期房销售方面更为严重[4]。而个体消费者处于信息上的弱势，往往很难确定房屋的真实品质，因此应当健全房屋评估的指标体系，由政府或第三方进行客观的评价与认证，使住宅品质透明化。另外，房地产质量纠纷中的双方，消费者处于弱势，维权成本巨大，政府在引导业主委员会建立并合法、规范开展活动的同时，也应作为“执法者”，依法对违规对象进行惩处。3.3.4 规范房地产交易秩序重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为、扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。3.3.5 加强宏观调控，防止产业“泡沫”和金融风险要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，防止房地产业“泡沫”的产生。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。3.4 加强权力制约，遏制腐败孟德斯鸿说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。参考文献[1]史珊珊．我国政府职能在房地产市场中的合理定位[J]．北方经贸，2007（10）：12—14．[2]刘长发．试论房地产市场中的政府管理越位和缺位[J]．攀登，2007，26（5）：5—8．[3]张道航．找准政府在房价调控中的角色及职能定位[J]．中共云南省委党校学报，2010（11）：56—62．[4]易宪容．房价博弈[M]．北京：中国经济出版社，2008：145—164．[5]黄石松．政府调控房价的国际经验与启示[N]．光明日报，2009—10—11（7）．[6]顾长浩，何乃刚．土地储备制度实证研究[J]．中国房地产研究，2008（5）：43—47．[7]柳铁峰．我国房地产市场存在问题及成因[J]．科技信息，2009（10）：34—41．
城镇低收入群体的住房困难问题历来是我国政府十分重视的一件民生问题。随着我国城镇化进程不断推进,城市流动人口数量不断增加,城镇低收入群体的住房困难问题日益凸显起来,受到社会各界的广泛关注。城镇廉租房制度是指政府主导,采取不同补贴形式,为城镇居民中的低收入群体解决住房困难问题而建立的住房供给、分配、管理体系以及相关操作程序和规则等。作为我国解决城镇低收入群体的住房困难问题的主体制度,这一制度正被寄予愈来愈高的期望。本文在明确我国城镇廉租房制度的内涵和特点的基础上,通过选取不同的学科视角探寻廉租房制度构建的理论依据,从理论上明确我国建立城镇廉租房制度的必要性和重要性。通过对我国廉租房相关政策沿革的回顾和对我国城镇廉租房制度实施现状的总结,提出目前我国城镇廉租房制度建设中存在法律法规体系建设滞后、保障对象范围狭窄、制度覆盖范围有限、补贴方式存在的问题以及退出机制不健全等问题。带着对这些问题的关注,结合美国、新加坡以及我国香港地区实行住房保障制度的实践,总结国外及香港地区住房保障制度成功经验对我国城镇廉租房制度建设的启示。文章的最后一章,结合社会排斥理论、住宅过滤理论以及政府失灵理论提出了完善我...更多国城镇廉租房制度的几个思路,并针对前面章节提出的我国城镇廉租房制度建设中存在的问题,结合这几个思路提出了构建完善的廉租房制度法律体系、扩大城镇廉租房制度的保障对象范围、灵活使用补贴方式、进一步健全廉租房管理机制以及采取相应措施进一步提高地方政府对廉租房制度建设的重视程度等完善我国城镇廉租房制度的对策建议。本文的创新点在于总结我国城镇廉租房制度发展的整体情况,并结合我国几个典型城市在实施廉租房制度过程中的具体情况,提出我国城镇廉租房制度建设实践中存在的问题,并结合社会排斥理论、住宅过滤理论以及政府失灵理论来分析这些问题产生的原因,进而提出完善我国城镇廉租房制度的总体思路。从整体上对我国城镇廉租房制度建设实践中存在的问题进行把握,并在此基础上提出完善我国城镇廉租房制度的具体对策建议。
自1979年开始改革以来，中国的住房制度经历了多次变化。从最初的小步提租、补贴售房，到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。对于人数并不很多的高收入者，规定他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。对于广大中低收入者，由于的市场房价大大超出了他们的经济承受能力，就在政策上给予微利房、平价房或标准价房的照顾。这种逐步形成的房改政策对中国住房的建设速度的提升起到了重要的作用。但是与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。这种隔离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的，但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。从受益的角度，中国的房改政策更有利于上层，它加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。 一、住房制度改革思路 由于种种原因，单位所有制的福利性实物分配式住房制度已经走到尽头。1980年4月邓小平对中央有关负责人说，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售……”（张泓铭等，1998：47）由此揭开了中国住房改革的序幕。随后，我国政府确定了住宅商品化的思路： （1）“提租补贴”，建立住房基金，促进居民个人买房、建房的模式；（2）以优惠价出售旧公房，建立住宅基金，促进提租，发展个人建房模式；（3）从新增量的住房制度改革入手，通过推行新建公房、向个人出售和“新房新租”，带动现存量的住房制度改革；（4） 小步提租、无补贴思路；（5）“以息抵租”模式。根据住宅的价值和使用状况由住户向产权单位缴纳抵押金，用抵押金的利息冲抵房租；（6）“小补提租，双向负担，新建住宅资金统筹”的思路；（7）现有住房的“小步渐进”式改革与新增住房的“大步就位”式改革相结合的思路。对旧、新住房分别对待（Chu ＆Kwok，1990：179-180）。 在实践中，则遵循“摸着石头过河”的改革原则：（1）试行城市公有住宅补贴出售给个人的办法。1982年，在常州、四平、郑州、沙市4个城市首先进行新建的公有住宅补贴出售试点，即“由国家、补贴三分之二，个人拿三分之一”。这种方式后又在北京、天津、上海和23个省、自治区80多个城市试点；（2）对鸳鸯楼实行新房新租；（3）国家新建住宅和旧有住宅都可以出售给个人（中国城市住宅会、住宅社会学学术委员会编，1991：184）。 实践表明，上述住房改革思路只关注了经济和理性层面，注意的是房改既定目标：货币化的成功与否，却没能很好地从社会政策的角度对房改整个过程以及由此产生的结果进行审视（Chu ＆Kwok，1990：641-670）。故而，它并没有从根本上解决中国的住房危机。反而在危机的同时，引发了严重的住房分配不公正的问题： （1）时间序列上的不公正。新老公房的现有住户得到更多的政策优惠，这是对后加入劳动队伍的劳动者的一种剥夺；（2）空间序列上的不公正。经济学常识告诉我们，城市的土地是有级差地租的，不同地段上的住房商业价值相差悬殊。那些由于历史原因而占据城市核心地段的单位或个人住户会额外得到一大笔财富，他们可以通过卖旧买新而实现财富的转移；（3）住房制度运行的结果不公正。不管是“提租补贴”还是“补贴售房”都是以原住户的原住房面积为依据而进行的，这样就造成原来住大房、宽房的人得到更多的补贴，住房窄小或没有住房的人得到的补贴少或没有补贴。 这无疑是住房资源分配上的“劫贫济富”。造成上述不公平的原因是多方面的，本论文的关注点在第三方面。之所以这样选择，是因为任何改革的实施都会涉及到一个时间点和空间范围，都会由于历史原因而使一部分人成为“幸运者”，更重要的是它会“很快”成为一种“历史”。而第三个方面的不公平直接指向现在和将来，向人们展示制度的“公正性”或“不公正性”。 二、住房制度的分割性 （一）四种不同类型的住房“对应”着“不同”的住户 根据取得住房的途经来划分，中国城市中有四种不同类型的住房：商品房、单位房、公房（政府房）以及安置房（廉租房）。根据住宅建造的档次划分，又可分为商品房、微利房、平价房和标准房（张泓铭等，1998：146-149；211-217）。商品房在公开市场上以全价销售，价格高，一般市民难以购买。另外三种住房供给在性质上类似：都有不同程度的补贴。 1商品房商品房在公开的房地产市场上交易，它的特点是价格高，而且上升的速度快。例如：1984年广州市新开发的小区商品住宅每平方米平均售价513元，1988年上升到1500元，市区内旧房改造每平方米平均售价由800元升到2200元，且有继续上升趋势。有关调查发现，半数以上商品房项目利润超出20%，最高的达到582%，超过了中央、省政府规定最高限额的2至1018倍（郁文达，1992），商品房的买主是那些没有该城市户口的高收入者以及有该城市户口的特别富裕者。因此，在私营和外资部门多的城市，商品房个人购买的份额大些，有的人将购买商品房作为一种投资。中国的商品房市场，由于进入市场的信息渠道的差异而遭到一定程度的扭曲。但是，总体上是市场规则的作用，房屋的供求决定房屋的价格和房租的水平。 2单位福利房 有特定单位正式工作身份即有工作档案的户主（干部或工人）才可以享受单位的福利房。员工只向单位交纳象征性的租金，住房地产权实行全民所有（单位代管）。住房建设由国家财政划拨，住房的分配借助行政权力，在管理上不计成本，实施政策性亏损。 北京市1985年对居民的居住状况做了调查，发现住房困难户高达30.7%，而住房人均8平米以上的宽裕户却占25.8%.从住房困难户的职业构成上看，护士中住房困难户高达40%，服务人员中住房困难户占37.8%，高校教师中住房困难户占33.3%，医生和人员中住房困难户分别占16%和14%.从居民的收入来看，人均收入越低，住房困难户所占的比重就越大。人均收入在40元以下的住房困难户占49.1%，人均收入在70-80元的住房困难户占33.3%，而人均收入在120元以上的住房困难户只占8%.从职务序列上看，调查对象中，司局级以上家庭没有住房困难户，其中宽裕户占57.9%，处级干部中宽裕户占328%（中国城市住宅问题研究会、住宅社会学学术委员会编，1991：194）。 调查系统于1988年在北京市进行了1000户居民的入户问卷调查。调查发现住房分配存在以身份和行政级别为基础的群体差异：（1）干部与工人的差异。机关干部和干部的住房状况明显好于企业工人和商业职工，干部的人均使用面积是8338平方米，比工人（包括商业职工）高出2331平方米。 （2）党员与群众的差异。党员的人均使用面积为833平方米，比群众高出188平方米。 （3）中央与地方的差异。中央机关干部的人均使用面积为923平方米，比市属机关干部高087平方米；（4）全民与集体的差异。全民单位职工的人均使用面积为675平方米，集体单位为565平方米（日报，1988年10月11日3版）。 上述数据说明，行政性单位制福利分房在单位之间存在着明显的分割：单位行政级别越高，得到的住房福利也就越多；在单位内部，不同等级的 行政领导之间，领导与群众之间存在着相应的分割线，行政级别越高得到的住房福利越多。下表是90年代中期，某特大城市政府规定的公务员住宅使用标准。 案例1：A ，某省城大学教师，于1998年调到北京某国家机关，不到一年就以每平方米1200元的优惠价在北京三环以内买到135平方米的经过精装修的房子。 B ，某重点大学（非北京）1996年大学毕业生，后分配到北京某区政府，三年后分到一居室的配套房，后因北京旧城改造，开发建设部门给B 拆迁补偿费38万元， B 可以利用这些钱（自己再加一部分）购买另一套产权完全属于自己的商品房。 案例2：某政府机关分配住房的机构名称随着中央政策和宏观经济环境及其他单位的横向比较而变化。该机关房管部门依次采用过的名称有：房产科，住房改革委员会，住房分配委员会，住房调配委员会。每更改一次名称，单位领导就可以重新分配一套住房。 3公房（政府房管部门掌握的住房）每一个城市的政府都掌握一定的房产，这些住房只给有合法户口的城市居民居住。1985年的普查资料显示：城镇居民中有缺房户1054万，占总数的26.5%，其中无房户128万，占3.2%；不方便户415万，占105%；拥挤户511万，占129%.城市居民中，缺房户754万户，占城市户数的288%，县镇缺房户300万户，占县镇总数的22.1%（《光明日报》，1987年1月19日）。 1995年武汉市有40%的居民住房困难，具体如下：12岁以上的子女与父母同住一室的占119%；12岁以上的异性子女同住一室的占40%；老少三代同住一室的占42%；已婚子女与父母同住一室的占26%；床晚上架起白天拆除的占65%；客厅里放床的占86%（谢志强，1999：22）。 由于城市中住房困难户所占的比例并没有随房改的推进而减少，政府针对城市缺房的采取了一系列措施，这其中包括修建解困房，发起安居工程。解困房以成本价或低于成本价出售或出租给住房特别拥挤的居民或与父母住在一起的新婚夫妇；安居工程是为普通工人修建的低成本住房，其售价较低，政府要求这类房只能售给城市中的低收入者。政府在努力地设计并建造城市大众能支付得起的住房体系（浩然，1996：18-20）。 4安置房政府规定，在旧城改造的过程中，开发公司有责任对拆迁户提供补偿性的住房，这种住房要么免费提供，要么拆迁户只交名义上的租金，要么以非常大的折扣向拆迁户出售新建单元住宅。1997年，国家统计局下属的美兰德信息公司在全国30个省、自治区、直辖市及71个城市，对15600户居民家庭进行了入户调查，调查总体覆盖了全国2亿居民，调查显示，北京、天津、上海、重庆、广州5城市居民住房仍主要依靠单位分配，其中上海市居民现有住房仍有6248%属于单位公房性质，列5城市之首；北京是44.76%；广州以38.46%的比例居5城市之末。房改性质以购房为主的，近几年房改步伐迈得较大的重庆和上海分别以24.78%和22.89%的比例居5城市前列，天津市居民通过房改购房的只有909%.个人租房，广州市和北京市居5城市前列，分别达到8.55%和6，99%，上海市只有1，03%，名列最后。5城市个人购买商品房的比例都不高，最高的广州市为556%，最低的重庆市只有0，43%（经济日报，1998年1月15日7版）。 四类住房的存在说明市场要素和再分配经济要素分隔着住宅市场。在这四种类型的住房中，后三种住房都得到较多的补贴，与西方福利制的设计类似。上述政策的制订正是基于1978年以后市场化改革已经使中国国民收入异质化这样的事实①。 表面上看，这样的住房配给体系照顾了不同层次的城市居民的住房要求。但是，由于市场因素和传统的再分配经济缠绕在一起，在房屋配置的过程中，不同层次的居民（购房者）并没有按政府的要求“站”队，收入高者总“喜欢”站进收入低的行列，从而出现寻租行为。社会中的上层或精英阶层有较强的寻租能力，他们的“寻租”导致了“住房积压”现象，即上一阶层侵占下一阶层的住房利益，最终使城市中弱势群体的住房利益无法得到应有的满足。人们经常走“错”路，大学生先到能够分配住房的国营企业干上两三年取得住房后，再跳槽到工资高的私营或外资企业；夫妻“比翼双3飞”，一方在国营单位，取得房子，另一方在私营企业取得票子；国有单位的领导通过不断地调房取得自己的巨大收益；大款则想方设法买安居房，北京市相当多的安居房、经济适用房被有“别克”、“奔驰”的车主买走，以致安居房面积越盖越大，最少都有120多平方米，失去了安居房的本意，也加大了中低收入者的入住难度。① 另一方面，广州市的经验表明，解困房的住户大多从事低等工作，他们逐步觉得自己的社会地位低。社会地位低的住户被集中安排在一起居住，产生了许多社会和心理问题，尤其是他们的后代心理容易遭受创伤。此外，上述四类住房供给的设计都没有把城市中日益增多的农民工的住房问题考虑在内。 （二）六个主要的住房改革制度 自80年代住房改革以来，政策涉及的有六个方面：推行住房公积金，买房给优惠，提高房租发补贴，建设经济适用房或安居工程，1998年实施住房货币化补贴以及廉租房（城市平民的解困房）。 1住房公积金制度住房公积金采取职工和单位分别交纳职工月工资5%的比率。这种办法能够在相应时期内筹集到一定的建房资金。我国公积金制度实行10年来，全国已有6651万职工成为这一制度的直接受益者。截至2001年6月底，全国住房公积金归集总额为2826亿元，归集余额为2065亿元。 累计约有1500万职工提取公积金754亿元，累计向近200万户家庭发放了个人贷款，有效地提高了职工特别是中低收入职工的购房支付能力。但是，建设部副部长刘志峰认为，我国住房公积金覆盖率低。到2000年底，我国住房公积金覆盖率仅为正式职工的603%，近4500万职工还未建立住房公积金。②能参加住房公积金的大多是效益好的国有企业以及事业单位。 公积金制度至少到目前为止将四部分人排除在外：一是没有参加公积金制度的集体企业和个体企业的职工；二是相对困难企业的职工（相当一部分下岗职工）；三是没有单位的城市居民（包括个体从业者）；四是在城市工作的农民工。后三部分人构成目前我国的弱势社会群体，他们最需要社会的援助。公积金的收缴采取的是5%的比例制，职工工资越多，他从单位享受到的补贴也就越多。这种补贴更有利于受惠群体中的高收入者。客观上造成住房补贴的分化。 2买公房给优惠制度房改的主要目标就是针对单位的福利分房。为了解决单位的福利分房问题，住房货币化被认为是一种行之有效的办法。决策者首先想到的就是将单位房卖给原住户，以为这样一方面可以甩掉政府或企业对职工住房的维持和维修负担，另一方面可以回笼一部分建房资金，加速后继的住房建设。因此，在房改的初期推行了“三三制”售房，即个人只要拿三分之一的资金就可以拥有一套全额的住房。在这种优惠制度的导向下，各地出台了一系列花样各异的优惠制度，其中心点就是优惠份额越来越大。 如：胜利油田于1993年10月开始出售公有住宅，按照当时的各种优惠政策，有的人以每平方米80元的价格就买到新建住宅，而当时市场上商品房的价格是900元，两者相差112倍（王小广等，1999：122）。1997年有的大学老教师以不到一万元人民币就买到原住房。1998年实施的住房货币化政策引发了全国范围内的“末班车”效应。为了赶上末班车，青年人匆忙结婚，有的夫妻为了得两套房子而假离婚。1982年到1984年，常州、郑州、沙市、四平四个城市进行新建公有住宅补贴出售试点，四个48①②资料来源：同上注。资料来源：http：—25.htm.城市共补贴出售住宅2140套，建筑面积114500万平方米，投资约1640万元，收回的资金约占投资的30%（毛铁，1984）。当时的界和决策部门都以为那是一条中国式的房改之路。但是如果从社会公平的角度审视，它造成的结果是有房者得补贴，原住房宽的得更多的补贴，没有住房的不得补贴。这种只顾收回小额投资的改革思想，造成了住房改革从一开始就包含着巨大的社会不公正，它无视当时无房户的状况，更没有考虑到后来者的利益。 3提租制度提租改革被认为是房改的两条腿之一。理论界认为，人们之所以不愿意买房，就是因为公有住房的房租太低，远远低于国际惯例的租金水平（市场经济国家通常的售租比例是1∶100.我国在1989年为1∶4000；1993年上半年则达到了1∶10000和1∶30000），租售比例的失调，既加大了房改的难度，也了住房市场和房地产市场的形成和发育（韩素勤，1994）。 因此，80年代后期，烟台等不少城镇对当时实行的低租金进行了初步改革。大致做法是：一、新房新租，即新建成住宅按新租金计租，一般高于旧有住宅租金3至4倍；二、超标准加租，即给职工规定一定的住房面积，超标准按新租金交租；三、混合房租，即职工现有住房按低租金交租，新增面积按新租金交租；四、改房租的暗贴为明贴，即在不增加国家负担的前提下，普遍把住宅租金提高到一定标准，同时按职工的职务、工龄、家庭人口等条件测算出住房补贴标准，发给人民币，职工按新租金交纳房租，这样，住房多交钱多，住房少有剩余；五、经营青年公寓。一些大城市为解决大龄青年需房结婚的困难，建起青年公寓，每套房使用面积约20平方米，一般按成本收房租（毛铁，1984）。这种住房提租的用意就是：多住房，多掏钱。提租的深层次的用意就是使原公房住户主动选择购房，从而实现国家或企业建房资金的一定回笼。但是，提租的幅度与房屋本身蕴涵的市场价值的提升不成比例，后者上涨的速度远远大于前者。表面上看，多住房多交了钱，实质，多住房的人仍然享有更大利益。 4安居工程项目国务院于1994年7月下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出为使人民安居乐业，使社会稳定繁荣，实施国家安居工程。1995年1月，国务院住房制度改革领导小组及有关单位拟定的《国家安居工程实施方案》出台，这标志着国家安居工程正式启动实施。安居工程的主要任务是：从1995年到2000年，用5年时间在原有住房规模的基础上，新增15亿平方米住房，用于解决中低收入家庭的住房困难问题，逐步建立具有社会保障性质的住房供应体系。安居工程直接以成本价向城镇中低收入的无房户、危房户和住房困难户出售。在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户（陈小力，1995）。然而，安居工程的最终房价并没有按当初设计的每平方米1000元左右的价格销售（这个价格是参照1995年的商品房价格制定的，当时的商品房价格为每平方米2000-3000元），而是以每平方米2000元左右的价格销售。①这样的价格客观上排除了城市居民中的中等偏下收入者，由于他们的职业通常没有相当的稳定性，经济收入的预期较低，他们难以向银行贷款解决资金问题。主观上，没有该城市法定户口身份的人，特别是广大的农民工的住房问题完全被排除在安居工程的考虑范围以外。安居房实际运作的结果是为中等和中等以上收入者解决住房问题。2000年和2001年以后，随着经济适用房单套面积越盖越大，它越来越成为了有产者周末的住58①1999年11月1日个人购买经济适用房的价格组成：（1）销售价格：2350元m2×建筑面积；（2）层次差价：第1项×楼层差率；（3）朝向差率：第1项×朝向差价系数；（4）应由单位补贴购房款：50元m2×可享受面积（3人以下包括3人为50m2，4人以上包括4人为60m2）。（5）政府补贴购房款：200元m2×享受面积（50m2或60m2，条件同上）；（6）固定资产投资方向调节税为0.安居房个人支付房价=第1项+第2项+第3项-第4项-第5项+第6项。 这样，国家的住房补贴又一次进入了富裕阶层的腰包。5住房分配的货币化制度住房分配货币化是深化房改的核心（侯淅珉、应红等，1999：88）。它被认为是解决住房的“灵丹妙药”，因为它能够避免传统的实物性福利分房的弊端，真正体现公平效率的原则。1998年3月19日，朱?基总理在九届人大一次会议上，郑重指出：必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。11天后，广州市政府就推出了实行住房分配货币化的实施方案。但是，这一《方案》规定实施单位是市政核拨经费（即全额预算）或核拨补助（即差额预算）的市直属机关、事业单位，即“吃财政饭”的单位。住房补贴最低限度是每月233元，最高限度是933元（邓海平，1998）。 这一政策实施结果所产生的分化和排斥作用是明显的。职工、下岗工人、无工作单位的居民、广大的农民工都难以享受到此一政策所带来的利益。在客观上，它强化了政府在住房资源配置上的优越地位。 6廉租房制度改革使城市中群体之间的差距日益扩大，同时出现了大量的城市贫民。城市的低收入者包括国有企业的下岗职工，他们的居住问题在短期内由工作单位提供补贴，但是长期的解决方案则要依赖国家。廉租房计划是为了实现居者有其屋的理想。广东省为了解决全省范围内城镇住房特困户的住房问题，率先出台了有关廉租住房办法。规定符合廉租住房条件的特困户是指“城镇人均收入低于当地政府公布的最低人均生活保障线，人均居住面积低于6平方米，并且有城镇居民常住户口的住户”。廉租房的房源由房地产管理部门负责按规定的渠道组织，包括已腾退出来的公有住房、政府出资兴建的廉租住房、政府出资收购的空置商品房等。政府以规定租金租给符合上述条件的特困户，具体的租金按照维修费和管理费两项确定。 再有，广州的调查预计“十五”期间有22万“双特困户”需要解决住房困难。该市廉租房的申请条件是：家庭月人均收入低于广州最低生活保障标准300元，并持有《救济证》、《广州市低收入困难家庭证》或《广州市工会特困职工证》；人均居住面积5平方米以下；家庭成员均未享受住房货币补贴等优惠政策，且无能力解决现住房困难问题，没有他处住宅或与他人拥有别处住宅。已经有包括广州、上海在内的10个城区的廉租房制度试点工作正在展开。①很明显，城市政府在设计住房改革政策时，并没有把日益增多的没有城市正式户口的“居民”在内。如果城市户口可以永久地作为“城市人”和“农民工”的分界线，农民工的权利可以永久地被忽视的话，那么，城市中贫民的住宅问题可能在几年以内就可以得到解决。然而，事实是，越来越多的农民工不是短暂居住而是长期生活在城市里，这个问题应该引起政府的关注。 三、讨论 中国的住房改革被认为是市场化的最后堡垒。政府希望通过住房改革在最低的目标上实现减轻财政负担；中层目标是实现住房资金的快速回笼，加速新的住宅建设；远期目标是建立一个公平而有效率的住房体系，促进劳动力的合理流动；直接目标和动力就是实现新的经济增长点，带动其他产业的。住宅不是一般意义上的商品。几乎所有的国家都在不同程度上，运用福利的手段向居民提供住宅。然而，福利国家的住宅福利制度与中国改革前的福利制度存在着重大的区别。 前者的对象是社会中的“弱势”群体，后者设计的对象范围是在城市居住的具有城市身份的尤其是国家部门担任公职的精英群体。中国计划经济时期形成的“单位制”，使单位在房产资源的配置过程中权力过大，住房改革步履艰难，并不仅仅是“买卖房子”那么简单。它隐含的是社会大范围内的公平与效率的机制问题。 约翰·罗尔斯在其名著《正义论》中强调正义是社会制度的首要价值，正义的主题是社会结构，是社会的主要制度分配的基本权利和义务。所有的社会改革都必须使社会中最不幸的人受益，否则，该制度就是不正义的。他提出正义有两个原则，其中的第二个原则是：社会的经济的平等应该这样安排，使它们①被合理地期望适合于每一个人的利益；并且②依附于地位和职务向所有的人开放（约翰·罗尔斯，1988：5-56）。中国住房改革中逐步形成的商品房、微利房、平价房和标准房的新房买卖体系，以及商品房、单位房、公房（政府房）和安置房（廉租房）的改革体系，住房公积金制度、补贴售房制度、提租补贴制度、经济适用房或安居工程建设项目、1998年的住房货币化改革制度以及廉租房（城市平民的解困房）制度的设计，目的是针对不同的人采取不同的住房供给办法，从而实现效率和公平兼顾，体现社会主义制度的优越性。中国住房改革在过去的二十多年中取得了住房建设的快速发展（这还有其他众多因素的作用），然而，住房的每种改革制度都包含着特定的封闭性，它没有能够实现住房的机会向所有人开放的原则，所体现出的结果并没有达到制度设计者的预期。要想持续这种快速发展，住房制度的公正性确实是今后的努力目标。
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1、 我国外汇储备增长与人民币升值的相关性分析；2、金融危机下的我国外汇储备结构优化研究；3、廉租房建设中的融资支持体系研究；4、我国FDI行业溢出效应的测度研究；5、人民币汇率波动与我国通货膨胀关系的实证研究；6、中小企业融资支持体系的构建研究；7、我国银保合作的发展现状及对策研究；8、次贷危机的内生性机制研究；9、金融危机的传导机制研究；10、金融危机背景下的政府救市行为研究；11、金融危机背景下的我国金融衍生品市场发展战略选择研究；12、人民币汇率波动对我国出口影响的实证研究；13、非正规金融存在的合理性研究；14、金融衍生产品监管职权的配置问题研究；15、金融衍生产品投资与监管的博弈分析。
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这所房子已经居住了很长时间，室内装饰会变得陈旧和不舒服。如果发生这种情况，房子将不得不进行翻新。只要设计和装饰合理，老房子就可以完全翻新。那么，你该如何旧房改造？我们来看看吧。
如何旧房改造第一步：想要装修一座旧房子已经十多年了很复杂，所以我们需要在装修前对房子有一个完整的了解。老房子和新房子不同。有许多项目和基础工程无法保存。具体而言，需要根据房屋和装修工程的情况确定价格。约100平方米的房屋装修预算约为10万元。
如何旧房改造第二步：老房子的装修建议少打墙，除了增加工程和费用外，墙面也应该进行修理和清理。更新时，务必检查漏水问题。如果有泄漏，您必须彻底解决。特别是对于厨房和浴室，如果排水管没有正确制造，就会漏水。
如何旧房改造第三步：当水电线太旧时，必须更换。当您重新引导它时，您可以提前隐藏它，这是美观和安全的。水管已老化多年，并且更新了这个机会以延长使用的使用寿命。家庭用电增加了。出于安全原因，电力配置必须满足避免事故的要求。
如何旧房改造第四步：许多业主将在装修期间推动阳台，这不仅增加了成本，而且还违反了建筑物。必须首先移除装饰的构造顺序，然后管道必须匹配。安装车顶线后，它将被点缀。容易弄脏或破坏的部件应该留下。
在旧房改造和翻新的过程中，最好拆除较少的墙，因为拆除墙不仅会增加装修费用和工程量，还需要修复瓷砖，修复墙面并清理垃圾，非常烦人。同时，在翻新旧房屋的过程中，还需要检查漏水情况，如果发现漏水，应立即解决。
编者总结：关于如何旧房改造的相关内容，我想大家在读完这篇文章后就知道了。
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自1979年开始改革以来，中国的住房制度经历了多次变化。从最初的小步提租、补贴售房，到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。对于人数并不很多的高收入者，规定他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。对于广大中低收入者，由于的市场房价大大超出了他们的经济承受能力，就在政策上给予微利房、平价房或标准价房的照顾。这种逐步形成的房改政策对中国住房的建设速度的提升起到了重要的作用。但是与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。这种隔离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的，但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。从受益的角度，中国的房改政策更有利于上层，它加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。 一、住房制度改革思路 由于种种原因，单位所有制的福利性实物分配式住房制度已经走到尽头。1980年4月邓小平对中央有关负责人说，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售……”（张泓铭等，1998：47）由此揭开了中国住房改革的序幕。随后，我国政府确定了住宅商品化的思路： （1）“提租补贴”，建立住房基金，促进居民个人买房、建房的模式；（2）以优惠价出售旧公房，建立住宅基金，促进提租，发展个人建房模式；（3）从新增量的住房制度改革入手，通过推行新建公房、向个人出售和“新房新租”，带动现存量的住房制度改革；（4） 小步提租、无补贴思路；（5）“以息抵租”模式。根据住宅的价值和使用状况由住户向产权单位缴纳抵押金，用抵押金的利息冲抵房租；（6）“小补提租，双向负担，新建住宅资金统筹”的思路；（7）现有住房的“小步渐进”式改革与新增住房的“大步就位”式改革相结合的思路。对旧、新住房分别对待（Chu ＆Kwok，1990：179-180）。 在实践中，则遵循“摸着石头过河”的改革原则：（1）试行城市公有住宅补贴出售给个人的办法。1982年，在常州、四平、郑州、沙市4个城市首先进行新建的公有住宅补贴出售试点，即“由国家、补贴三分之二，个人拿三分之一”。这种方式后又在北京、天津、上海和23个省、自治区80多个城市试点；（2）对鸳鸯楼实行新房新租；（3）国家新建住宅和旧有住宅都可以出售给个人（中国城市住宅会、住宅社会学学术委员会编，1991：184）。 实践表明，上述住房改革思路只关注了经济和理性层面，注意的是房改既定目标：货币化的成功与否，却没能很好地从社会政策的角度对房改整个过程以及由此产生的结果进行审视（Chu ＆Kwok，1990：641-670）。故而，它并没有从根本上解决中国的住房危机。反而在危机的同时，引发了严重的住房分配不公正的问题： （1）时间序列上的不公正。新老公房的现有住户得到更多的政策优惠，这是对后加入劳动队伍的劳动者的一种剥夺；（2）空间序列上的不公正。经济学常识告诉我们，城市的土地是有级差地租的，不同地段上的住房商业价值相差悬殊。那些由于历史原因而占据城市核心地段的单位或个人住户会额外得到一大笔财富，他们可以通过卖旧买新而实现财富的转移；（3）住房制度运行的结果不公正。不管是“提租补贴”还是“补贴售房”都是以原住户的原住房面积为依据而进行的，这样就造成原来住大房、宽房的人得到更多的补贴，住房窄小或没有住房的人得到的补贴少或没有补贴。 这无疑是住房资源分配上的“劫贫济富”。造成上述不公平的原因是多方面的，本论文的关注点在第三方面。之所以这样选择，是因为任何改革的实施都会涉及到一个时间点和空间范围，都会由于历史原因而使一部分人成为“幸运者”，更重要的是它会“很快”成为一种“历史”。而第三个方面的不公平直接指向现在和将来，向人们展示制度的“公正性”或“不公正性”。 二、住房制度的分割性 （一）四种不同类型的住房“对应”着“不同”的住户 根据取得住房的途经来划分，中国城市中有四种不同类型的住房：商品房、单位房、公房（政府房）以及安置房（廉租房）。根据住宅建造的档次划分，又可分为商品房、微利房、平价房和标准房（张泓铭等，1998：146-149；211-217）。商品房在公开市场上以全价销售，价格高，一般市民难以购买。另外三种住房供给在性质上类似：都有不同程度的补贴。 1商品房商品房在公开的房地产市场上交易，它的特点是价格高，而且上升的速度快。例如：1984年广州市新开发的小区商品住宅每平方米平均售价513元，1988年上升到1500元，市区内旧房改造每平方米平均售价由800元升到2200元，且有继续上升趋势。有关调查发现，半数以上商品房项目利润超出20%，最高的达到582%，超过了中央、省政府规定最高限额的2至1018倍（郁文达，1992），商品房的买主是那些没有该城市户口的高收入者以及有该城市户口的特别富裕者。因此，在私营和外资部门多的城市，商品房个人购买的份额大些，有的人将购买商品房作为一种投资。中国的商品房市场，由于进入市场的信息渠道的差异而遭到一定程度的扭曲。但是，总体上是市场规则的作用，房屋的供求决定房屋的价格和房租的水平。 2单位福利房 有特定单位正式工作身份即有工作档案的户主（干部或工人）才可以享受单位的福利房。员工只向单位交纳象征性的租金，住房地产权实行全民所有（单位代管）。住房建设由国家财政划拨，住房的分配借助行政权力，在管理上不计成本，实施政策性亏损。 北京市1985年对居民的居住状况做了调查，发现住房困难户高达30.7%，而住房人均8平米以上的宽裕户却占25.8%.从住房困难户的职业构成上看，护士中住房困难户高达40%，服务人员中住房困难户占37.8%，高校教师中住房困难户占33.3%，医生和人员中住房困难户分别占16%和14%.从居民的收入来看，人均收入越低，住房困难户所占的比重就越大。人均收入在40元以下的住房困难户占49.1%，人均收入在70-80元的住房困难户占33.3%，而人均收入在120元以上的住房困难户只占8%.从职务序列上看，调查对象中，司局级以上家庭没有住房困难户，其中宽裕户占57.9%，处级干部中宽裕户占328%（中国城市住宅问题研究会、住宅社会学学术委员会编，1991：194）。 调查系统于1988年在北京市进行了1000户居民的入户问卷调查。调查发现住房分配存在以身份和行政级别为基础的群体差异：（1）干部与工人的差异。机关干部和干部的住房状况明显好于企业工人和商业职工，干部的人均使用面积是8338平方米，比工人（包括商业职工）高出2331平方米。 （2）党员与群众的差异。党员的人均使用面积为833平方米，比群众高出188平方米。 （3）中央与地方的差异。中央机关干部的人均使用面积为923平方米，比市属机关干部高087平方米；（4）全民与集体的差异。全民单位职工的人均使用面积为675平方米，集体单位为565平方米（日报，1988年10月11日3版）。 上述数据说明，行政性单位制福利分房在单位之间存在着明显的分割：单位行政级别越高，得到的住房福利也就越多；在单位内部，不同等级的 行政领导之间，领导与群众之间存在着相应的分割线，行政级别越高得到的住房福利越多。下表是90年代中期，某特大城市政府规定的公务员住宅使用标准。 案例1：A ，某省城大学教师，于1998年调到北京某国家机关，不到一年就以每平方米1200元的优惠价在北京三环以内买到135平方米的经过精装修的房子。 B ，某重点大学（非北京）1996年大学毕业生，后分配到北京某区政府，三年后分到一居室的配套房，后因北京旧城改造，开发建设部门给B 拆迁补偿费38万元， B 可以利用这些钱（自己再加一部分）购买另一套产权完全属于自己的商品房。 案例2：某政府机关分配住房的机构名称随着中央政策和宏观经济环境及其他单位的横向比较而变化。该机关房管部门依次采用过的名称有：房产科，住房改革委员会，住房分配委员会，住房调配委员会。每更改一次名称，单位领导就可以重新分配一套住房。 3公房（政府房管部门掌握的住房）每一个城市的政府都掌握一定的房产，这些住房只给有合法户口的城市居民居住。1985年的普查资料显示：城镇居民中有缺房户1054万，占总数的26.5%，其中无房户128万，占3.2%；不方便户415万，占105%；拥挤户511万，占129%.城市居民中，缺房户754万户，占城市户数的288%，县镇缺房户300万户，占县镇总数的22.1%（《光明日报》，1987年1月19日）。 1995年武汉市有40%的居民住房困难，具体如下：12岁以上的子女与父母同住一室的占119%；12岁以上的异性子女同住一室的占40%；老少三代同住一室的占42%；已婚子女与父母同住一室的占26%；床晚上架起白天拆除的占65%；客厅里放床的占86%（谢志强，1999：22）。 由于城市中住房困难户所占的比例并没有随房改的推进而减少，政府针对城市缺房的采取了一系列措施，这其中包括修建解困房，发起安居工程。解困房以成本价或低于成本价出售或出租给住房特别拥挤的居民或与父母住在一起的新婚夫妇；安居工程是为普通工人修建的低成本住房，其售价较低，政府要求这类房只能售给城市中的低收入者。政府在努力地设计并建造城市大众能支付得起的住房体系（浩然，1996：18-20）。 4安置房政府规定，在旧城改造的过程中，开发公司有责任对拆迁户提供补偿性的住房，这种住房要么免费提供，要么拆迁户只交名义上的租金，要么以非常大的折扣向拆迁户出售新建单元住宅。1997年，国家统计局下属的美兰德信息公司在全国30个省、自治区、直辖市及71个城市，对15600户居民家庭进行了入户调查，调查总体覆盖了全国2亿居民，调查显示，北京、天津、上海、重庆、广州5城市居民住房仍主要依靠单位分配，其中上海市居民现有住房仍有6248%属于单位公房性质，列5城市之首；北京是44.76%；广州以38.46%的比例居5城市之末。房改性质以购房为主的，近几年房改步伐迈得较大的重庆和上海分别以24.78%和22.89%的比例居5城市前列，天津市居民通过房改购房的只有909%.个人租房，广州市和北京市居5城市前列，分别达到8.55%和6，99%，上海市只有1，03%，名列最后。5城市个人购买商品房的比例都不高，最高的广州市为556%，最低的重庆市只有0，43%（经济日报，1998年1月15日7版）。 四类住房的存在说明市场要素和再分配经济要素分隔着住宅市场。在这四种类型的住房中，后三种住房都得到较多的补贴，与西方福利制的设计类似。上述政策的制订正是基于1978年以后市场化改革已经使中国国民收入异质化这样的事实①。 表面上看，这样的住房配给体系照顾了不同层次的城市居民的住房要求。但是，由于市场因素和传统的再分配经济缠绕在一起，在房屋配置的过程中，不同层次的居民（购房者）并没有按政府的要求“站”队，收入高者总“喜欢”站进收入低的行列，从而出现寻租行为。社会中的上层或精英阶层有较强的寻租能力，他们的“寻租”导致了“住房积压”现象，即上一阶层侵占下一阶层的住房利益，最终使城市中弱势群体的住房利益无法得到应有的满足。人们经常走“错”路，大学生先到能够分配住房的国营企业干上两三年取得住房后，再跳槽到工资高的私营或外资企业；夫妻“比翼双3飞”，一方在国营单位，取得房子，另一方在私营企业取得票子；国有单位的领导通过不断地调房取得自己的巨大收益；大款则想方设法买安居房，北京市相当多的安居房、经济适用房被有“别克”、“奔驰”的车主买走，以致安居房面积越盖越大，最少都有120多平方米，失去了安居房的本意，也加大了中低收入者的入住难度。① 另一方面，广州市的经验表明，解困房的住户大多从事低等工作，他们逐步觉得自己的社会地位低。社会地位低的住户被集中安排在一起居住，产生了许多社会和心理问题，尤其是他们的后代心理容易遭受创伤。此外，上述四类住房供给的设计都没有把城市中日益增多的农民工的住房问题考虑在内。 （二）六个主要的住房改革制度 自80年代住房改革以来，政策涉及的有六个方面：推行住房公积金，买房给优惠，提高房租发补贴，建设经济适用房或安居工程，1998年实施住房货币化补贴以及廉租房（城市平民的解困房）。 1住房公积金制度住房公积金采取职工和单位分别交纳职工月工资5%的比率。这种办法能够在相应时期内筹集到一定的建房资金。我国公积金制度实行10年来，全国已有6651万职工成为这一制度的直接受益者。截至2001年6月底，全国住房公积金归集总额为2826亿元，归集余额为2065亿元。 累计约有1500万职工提取公积金754亿元，累计向近200万户家庭发放了个人贷款，有效地提高了职工特别是中低收入职工的购房支付能力。但是，建设部副部长刘志峰认为，我国住房公积金覆盖率低。到2000年底，我国住房公积金覆盖率仅为正式职工的603%，近4500万职工还未建立住房公积金。②能参加住房公积金的大多是效益好的国有企业以及事业单位。 公积金制度至少到目前为止将四部分人排除在外：一是没有参加公积金制度的集体企业和个体企业的职工；二是相对困难企业的职工（相当一部分下岗职工）；三是没有单位的城市居民（包括个体从业者）；四是在城市工作的农民工。后三部分人构成目前我国的弱势社会群体，他们最需要社会的援助。公积金的收缴采取的是5%的比例制，职工工资越多，他从单位享受到的补贴也就越多。这种补贴更有利于受惠群体中的高收入者。客观上造成住房补贴的分化。 2买公房给优惠制度房改的主要目标就是针对单位的福利分房。为了解决单位的福利分房问题，住房货币化被认为是一种行之有效的办法。决策者首先想到的就是将单位房卖给原住户，以为这样一方面可以甩掉政府或企业对职工住房的维持和维修负担，另一方面可以回笼一部分建房资金，加速后继的住房建设。因此，在房改的初期推行了“三三制”售房，即个人只要拿三分之一的资金就可以拥有一套全额的住房。在这种优惠制度的导向下，各地出台了一系列花样各异的优惠制度，其中心点就是优惠份额越来越大。 如：胜利油田于1993年10月开始出售公有住宅，按照当时的各种优惠政策，有的人以每平方米80元的价格就买到新建住宅，而当时市场上商品房的价格是900元，两者相差112倍（王小广等，1999：122）。1997年有的大学老教师以不到一万元人民币就买到原住房。1998年实施的住房货币化政策引发了全国范围内的“末班车”效应。为了赶上末班车，青年人匆忙结婚，有的夫妻为了得两套房子而假离婚。1982年到1984年，常州、郑州、沙市、四平四个城市进行新建公有住宅补贴出售试点，四个48①②资料来源：同上注。资料来源：http：—25.htm.城市共补贴出售住宅2140套，建筑面积114500万平方米，投资约1640万元，收回的资金约占投资的30%（毛铁，1984）。当时的界和决策部门都以为那是一条中国式的房改之路。但是如果从社会公平的角度审视，它造成的结果是有房者得补贴，原住房宽的得更多的补贴，没有住房的不得补贴。这种只顾收回小额投资的改革思想，造成了住房改革从一开始就包含着巨大的社会不公正，它无视当时无房户的状况，更没有考虑到后来者的利益。 3提租制度提租改革被认为是房改的两条腿之一。理论界认为，人们之所以不愿意买房，就是因为公有住房的房租太低，远远低于国际惯例的租金水平（市场经济国家通常的售租比例是1∶100.我国在1989年为1∶4000；1993年上半年则达到了1∶10000和1∶30000），租售比例的失调，既加大了房改的难度，也了住房市场和房地产市场的形成和发育（韩素勤，1994）。 因此，80年代后期，烟台等不少城镇对当时实行的低租金进行了初步改革。大致做法是：一、新房新租，即新建成住宅按新租金计租，一般高于旧有住宅租金3至4倍；二、超标准加租，即给职工规定一定的住房面积，超标准按新租金交租；三、混合房租，即职工现有住房按低租金交租，新增面积按新租金交租；四、改房租的暗贴为明贴，即在不增加国家负担的前提下，普遍把住宅租金提高到一定标准，同时按职工的职务、工龄、家庭人口等条件测算出住房补贴标准，发给人民币，职工按新租金交纳房租，这样，住房多交钱多，住房少有剩余；五、经营青年公寓。一些大城市为解决大龄青年需房结婚的困难，建起青年公寓，每套房使用面积约20平方米，一般按成本收房租（毛铁，1984）。这种住房提租的用意就是：多住房，多掏钱。提租的深层次的用意就是使原公房住户主动选择购房，从而实现国家或企业建房资金的一定回笼。但是，提租的幅度与房屋本身蕴涵的市场价值的提升不成比例，后者上涨的速度远远大于前者。表面上看，多住房多交了钱，实质，多住房的人仍然享有更大利益。 4安居工程项目国务院于1994年7月下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出为使人民安居乐业，使社会稳定繁荣，实施国家安居工程。1995年1月，国务院住房制度改革领导小组及有关单位拟定的《国家安居工程实施方案》出台，这标志着国家安居工程正式启动实施。安居工程的主要任务是：从1995年到2000年，用5年时间在原有住房规模的基础上，新增15亿平方米住房，用于解决中低收入家庭的住房困难问题，逐步建立具有社会保障性质的住房供应体系。安居工程直接以成本价向城镇中低收入的无房户、危房户和住房困难户出售。在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户（陈小力，1995）。然而，安居工程的最终房价并没有按当初设计的每平方米1000元左右的价格销售（这个价格是参照1995年的商品房价格制定的，当时的商品房价格为每平方米2000-3000元），而是以每平方米2000元左右的价格销售。①这样的价格客观上排除了城市居民中的中等偏下收入者，由于他们的职业通常没有相当的稳定性，经济收入的预期较低，他们难以向银行贷款解决资金问题。主观上，没有该城市法定户口身份的人，特别是广大的农民工的住房问题完全被排除在安居工程的考虑范围以外。安居房实际运作的结果是为中等和中等以上收入者解决住房问题。2000年和2001年以后，随着经济适用房单套面积越盖越大，它越来越成为了有产者周末的住58①1999年11月1日个人购买经济适用房的价格组成：（1）销售价格：2350元m2×建筑面积；（2）层次差价：第1项×楼层差率；（3）朝向差率：第1项×朝向差价系数；（4）应由单位补贴购房款：50元m2×可享受面积（3人以下包括3人为50m2，4人以上包括4人为60m2）。（5）政府补贴购房款：200元m2×享受面积（50m2或60m2，条件同上）；（6）固定资产投资方向调节税为0.安居房个人支付房价=第1项+第2项+第3项-第4项-第5项+第6项。 这样，国家的住房补贴又一次进入了富裕阶层的腰包。5住房分配的货币化制度住房分配货币化是深化房改的核心（侯淅珉、应红等，1999：88）。它被认为是解决住房的“灵丹妙药”，因为它能够避免传统的实物性福利分房的弊端，真正体现公平效率的原则。1998年3月19日，朱?基总理在九届人大一次会议上，郑重指出：必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。11天后，广州市政府就推出了实行住房分配货币化的实施方案。但是，这一《方案》规定实施单位是市政核拨经费（即全额预算）或核拨补助（即差额预算）的市直属机关、事业单位，即“吃财政饭”的单位。住房补贴最低限度是每月233元，最高限度是933元（邓海平，1998）。 这一政策实施结果所产生的分化和排斥作用是明显的。职工、下岗工人、无工作单位的居民、广大的农民工都难以享受到此一政策所带来的利益。在客观上，它强化了政府在住房资源配置上的优越地位。 6廉租房制度改革使城市中群体之间的差距日益扩大，同时出现了大量的城市贫民。城市的低收入者包括国有企业的下岗职工，他们的居住问题在短期内由工作单位提供补贴，但是长期的解决方案则要依赖国家。廉租房计划是为了实现居者有其屋的理想。广东省为了解决全省范围内城镇住房特困户的住房问题，率先出台了有关廉租住房办法。规定符合廉租住房条件的特困户是指“城镇人均收入低于当地政府公布的最低人均生活保障线，人均居住面积低于6平方米，并且有城镇居民常住户口的住户”。廉租房的房源由房地产管理部门负责按规定的渠道组织，包括已腾退出来的公有住房、政府出资兴建的廉租住房、政府出资收购的空置商品房等。政府以规定租金租给符合上述条件的特困户，具体的租金按照维修费和管理费两项确定。 再有，广州的调查预计“十五”期间有22万“双特困户”需要解决住房困难。该市廉租房的申请条件是：家庭月人均收入低于广州最低生活保障标准300元，并持有《救济证》、《广州市低收入困难家庭证》或《广州市工会特困职工证》；人均居住面积5平方米以下；家庭成员均未享受住房货币补贴等优惠政策，且无能力解决现住房困难问题，没有他处住宅或与他人拥有别处住宅。已经有包括广州、上海在内的10个城区的廉租房制度试点工作正在展开。①很明显，城市政府在设计住房改革政策时，并没有把日益增多的没有城市正式户口的“居民”在内。如果城市户口可以永久地作为“城市人”和“农民工”的分界线，农民工的权利可以永久地被忽视的话，那么，城市中贫民的住宅问题可能在几年以内就可以得到解决。然而，事实是，越来越多的农民工不是短暂居住而是长期生活在城市里，这个问题应该引起政府的关注。 三、讨论 中国的住房改革被认为是市场化的最后堡垒。政府希望通过住房改革在最低的目标上实现减轻财政负担；中层目标是实现住房资金的快速回笼，加速新的住宅建设；远期目标是建立一个公平而有效率的住房体系，促进劳动力的合理流动；直接目标和动力就是实现新的经济增长点，带动其他产业的。住宅不是一般意义上的商品。几乎所有的国家都在不同程度上，运用福利的手段向居民提供住宅。然而，福利国家的住宅福利制度与中国改革前的福利制度存在着重大的区别。 前者的对象是社会中的“弱势”群体，后者设计的对象范围是在城市居住的具有城市身份的尤其是国家部门担任公职的精英群体。中国计划经济时期形成的“单位制”，使单位在房产资源的配置过程中权力过大，住房改革步履艰难，并不仅仅是“买卖房子”那么简单。它隐含的是社会大范围内的公平与效率的机制问题。 约翰·罗尔斯在其名著《正义论》中强调正义是社会制度的首要价值，正义的主题是社会结构，是社会的主要制度分配的基本权利和义务。所有的社会改革都必须使社会中最不幸的人受益，否则，该制度就是不正义的。他提出正义有两个原则，其中的第二个原则是：社会的经济的平等应该这样安排，使它们①被合理地期望适合于每一个人的利益；并且②依附于地位和职务向所有的人开放（约翰·罗尔斯，1988：5-56）。中国住房改革中逐步形成的商品房、微利房、平价房和标准房的新房买卖体系，以及商品房、单位房、公房（政府房）和安置房（廉租房）的改革体系，住房公积金制度、补贴售房制度、提租补贴制度、经济适用房或安居工程建设项目、1998年的住房货币化改革制度以及廉租房（城市平民的解困房）制度的设计，目的是针对不同的人采取不同的住房供给办法，从而实现效率和公平兼顾，体现社会主义制度的优越性。中国住房改革在过去的二十多年中取得了住房建设的快速发展（这还有其他众多因素的作用），然而，住房的每种改革制度都包含着特定的封闭性，它没有能够实现住房的机会向所有人开放的原则，所体现出的结果并没有达到制度设计者的预期。要想持续这种快速发展，住房制度的公正性确实是今后的努力目标。
国内农村社会保障政策研究现状目前，城市居民大部分都已纳入了社会保障体系。然而在农村经济不发达的地区，农民还没有得到最基本的社会保障，目前农村社会保障仍是中国社会保障建设中最薄弱的环节。为了适应深化社会保障体制改革的基本要求，实现国家多次提出的健全中国社会保障体系的宏伟目标，近年来对农村社会保障体系的建立、发展和改革等问题进行了大量深入的调查研究。并从宏观的角度，就农村社会保障体系建立的必要性、存在的问题、实践中的区域差异、今后发展方向、对策和建议等方面进行了广泛的讨论和研究，其中既有共识也存在争议。现就几个主要问题综述如下：1．建立全国范围内统一的农村社会保障体系的现实可行性争论近年来，学术界和政府实际工作部门对这一问题的探讨存在着一些不同看法。其主流观点认为，依据农村经济发展状况，中国现阶段尚无能力建立全国范围内统一的农村社会保障体系。杨翠迎、张晖等人对中国农民社会养老保险的经济可行性进行分析后认为：目前建立全国范围的农村社会养老保险是不可行的，只有东部和中部一些省份才具备开展这项工作的条件。另一种观点则认为：建立中国范围内统一的农村社会保障体系是可行的。但要与当地经济发展水平相适应，分步骤、分阶段、“渐进式”发展。任保平认为：应从实际出发，走“渐进式”发展的路子，坚持社会保障范围由小到大，项目由低到高，积极稳妥地建立起低水平、全方位、不遗漏、多层次的农村社会保障体系。2．经济因素对构建农村社会保障体系的影响占主流地位的观点认为：经济发展水平是制约农村社会保障发展的重要因素，因此制定农村社会保障体系的实施目标必须以经济发展水平为重要依据，社会保障水平必须与经济发展相适应。在建立全国统一的或城乡一体化的社会保障体系目标可行性的讨论中，不少观点多是强调经济因素的影响作用。另一种观点认为，不能片面夸大经济因素对构建农村社会保障体系的影响。经济因素并非是建立城乡一体化社会保障体系的唯一充分条件，政府在社会保障中的主体地位和作用是搞好农村社会保障体制建设的重要保障。3．土地社会保障功能在构建农村社会保障体系中的地位和作用关于这一问题的讨论，学术界也存在着明显分歧。主流地位的观点：强调土地保障功能在农村以及全社会稳定中的重要性，认为必须“以土地承包权为主要依据”建立农村社会保障制度。孟祥林指出：这里所指的“土地承包权”是：创新土地流转制度、更新与变革土地保障形式意义上的“土地承包权”。可以把土地保障分为两种形式：一是直接的传统意义上的保障，土地由各家各户农民耕种，用所生产的产品来满足农民的基本生活需要；二是间接的与使用权流转相联系的保障，即在坚持农户对土地承包权不变的前提下，土地集中耕种和规模经营，农民依据自己的土地承包权得到用以保障基本生活的相应收益。4．构建我国农村社会保障体系的对策和建议在构建农村社会保障体系过程中，应注重转变政府和学术界在农村社会保障体系建设中的“重城镇轻农村”的观念。一是各级党政部门在思想上要高度重视农村社会保障体系的建设，积极推进农村城镇化进程，力争早日建成我国完整的社会保障体系。二是进一步加强农村社会保障理论研究，以指导中国农村社会保障体制改革的实践。三是搞好农村社会保障的普及教育和宣传，增强农民的社保意识，调动农民参与社会保障的积极性。四是发展农村经济、增加农民收入、增强集体补贴能力和个人缴费能力，为农村社会保障提供强大的经济基础。五是建立和健全农村社会保障机构，实现农村社会保障制度科学化、社会化、法制化，加强社会保障法制建设。充分发挥政府的主导作用，加快农村社会保障的社会化进程，分步骤、分阶段在全国范围内的农村逐步建立起能够替代家庭和土地社会保障模式的低水平、广覆盖、多层次、不分地区、不分年龄、性别和不分职业的全体农村公民均能享受的社会保障制度，是构建我国农村社会保障体系的最终目标和发展趋势，进一步树立完善我国社会保障体系势在必行的理念。现代社会保障制度作为人类文明进步的产物和工业化发展的结果，在维护社会稳定和促进经济发展方面发挥着不可或缺的作用，然而，由于理论支撑、不同的发展阶段、不同社会制度及经济发展模式、水平等因素的差异性和一国发展需要，不同国家的社会保障制度也会存在差别。不过，我们可以从发达国家的社会保障制度模式中借鉴合理成分从而完善我国的社会保障制度。国外以美国为例一、美国社会保障制度形成的背景分析凯恩斯主义主张国家全面干预和调节经济生活，否定了“供给自动创造需求”的萨伊定律，认为资本主义存在生产过剩经济危机和失业问题，其原因在于有效需求不足。所谓有效需求是指市场上有支付能力或有购买力的需求，并且是社会总需求。总需求包括消费需求和投资需求，由于边际消费倾向递减规律、资本边际效率递减规律和流动性偏好规律导致有效需求经常低于社会总供给，造成就业小于充分就业水平。针对有效需求不足造成的失业问题，凯恩斯提出实行扩张性财政政策，用举债方法扩大政府支出，承担公共事业投资，承担社会福利责任，对生活在贫困线以下的人实行社会救济，对私人企业进行订货和贷款。凯恩斯还主张实施补偿性财政政策，根据经济情况变化，有意识地扩大或紧缩政府支出，使财政起到反危机的作用。凯恩斯主张实施扩张性货币政策，由政府增发货币，刺激投资。凯恩斯主义从维系再生产的角度出发，主张通过财政政策大幅提高社会福利水平，属于有限再分配，以此理论建立的社会保障制度属于有限责任的社会保障，强调个人责任，政府负担较轻，政府对社会保障制度的干预也是有限的，以实现充分就业为目的。在凯恩斯理论基础上建立的美国社会保障制度被称为保障型社会保障制度，在该制度模式中，政府、企业和个人都是责任主体，在不同的保障项目中扮演不同的角色，如在社会保险中，企业和个人是主要缴税人或缴费人，政府充当最后责任人；在社会救济、社会福利中，政府是最主要的责任人。二、美国社会保障制度的效应分析社会保障制度作为社会经济制度，属于上层建筑，是由经济基础——社会生产力水平所决定的，一般来说，经济发展水平高，则社会保障的项目更齐全、覆盖面更广、保障标准更高，这也是发达国家社会保障水平普遍高于发展中国家社会保障水平的根本原因。美国社会保障立法虽然较晚，但随着经济发展水平的提高而超常规发展，其立法种类、保障范围与水平均达到美国经济发展和资本增值所提出的基本要求。社会保障制度对美国社会经济发挥了以下积极作用：一是维护社会经济持续稳定发展和促进社会生产率稳定提高，在一定程度上调节了美国经济的运行状况，如通过强制性保险和补助性救济及工作性培训使劳动力得到保护并适应经济结构调整的变化，又如为经济发展积累资金；二是促进资源优化配置，如降低贫穷人口的比重，在一定时期内补偿失业者，照顾弱势群体，通过收入累进税和社会福利开支调节经济周期，通过加强教育培训提高劳动力素质以促进资源配置等。此外，美国的公共年金计划是发达国家中运行最有效的，与其他经济合作与发展组织成员国相比，其特点是低税率、低保障水平，一个重要原因是退休金的工资替代率低，从而为企业年金的发展留下很大的空间，促进了基金业乃至整个金融业的发展，成为社会保障促进经济增长的一个典范。三、健全我国社会保障制度的思考美国的社会保障制度是建立在一定的经济背景和理论基础之上的，也是和该国经济发展水平相适应的，从总体上看美国的社会保障制度对其国家的发展发挥了重要的作用，美国多年发展的经验和教训，对于我们适应社会主义市场经济背景下，建立健全有中国特色的社会保障体系具有重要的借鉴意义。（一）明确指导思想首先，应以马克思关于社会总产品分配的学说为理论依据，马克思在《哥达纲领批判》中提出“六个必要扣除”，其中扣除的“用来应付不幸事故、自然灾害等的后备基金或保险基金”和“为丧失劳动能力的人等设立基金，总之，现在所谓官办济贫事业的部分”就是建立社会保障基金的来源。其次，应以毛泽东、邓小平和江泽民等领导同志的社会保障思想为指导。毛泽东在《论十大关系》中指出，要正确处理“国家、生产单位和生产者个人的关系”，必须兼顾国家、集体、个人三方面的利益，“拿工人来讲，工人的劳动生产率提高了，他们的劳动条件和集体福利就需要逐步有所改进”。邓小平指出社会主义的本质是“消除两极分化，最终达到共同富裕”。江泽民“三个代表”重要思想指出，中国共产党要始终代表最广大人民群众的根本利益。上述重要论述都是我国建设社会保障制度的指导思想。（二）扩大社会保障范围，提高社会保障水平社会保障制度作为上层建筑，是以一定的社会生产力水平为基础的，社会保障水平要与我国经济发展水平相适应。总结美国的经验教训，我们发现，当社会保障水平限制在经济发展可以承受的范围之内时，社会保障制度促进了经济的发展，两者是良性互动的，而当社会保障支出的增长超过经济增长时，社会保障就会引发财务危机，损害了经济的发展。社会主义初级阶段较低的生产力水平决定了我国社会保障只能实行“广覆盖，低水平”，并随着经济发展水平的提高而相应提高，但是有一个逐渐推进的过程。当前，我国应当继续完善企业职工基本养老保险制度，推进做实个人账户扩大试点工作。健全城镇职工基本医疗保险和失业、工伤、生育保险制度，健全城市居民最低生活保障制度。加快建立适合农民工特点的社会保障制度，特别是全国范围建立农村最低生活保障制度，重点推进农民工工伤保险和大病医疗保障工作。（三）完善社会保障负担模式由于我国是社会市场经济国家，国家和市场在整个国民经济发展都具有重要的作用，因此我国的社会保障形式，既不采取完全市场形式，也不采取国家包揽形式，而是将效率与公平、自由市场与国家干预结合起来，在经济增长与社会发展之间求得平衡，在社会保障领域，主张国家负责与个人负责并重，走国家和市场共同负担的社会保障模式，由国家、非政府机构和个人共同参与提供保障，国家提供非普遍的社会服务，帮助最需要帮助的社会成员，提倡发展私人的和志愿的福利事业作为补充，引进竞争机制和消费者选择福利服务的自由。在这里我们强调要正确处理社会保障制度中政府与市场的关系，充分发挥市场机制的作用。从社会保障制度的社会稳定功能角度出发，为保护社会弱势群体，国家或政府应承担制度的设计、执行和调整等职责，还要负责筹措资金和承担最后资金责任；从社会保障制度的经济发展功能这个角度出发，它是国家管理经济的一种宏观调控工具，它的运行应建立在市场这个基础之上，以成本效益分析作为服务是由国家提供还是由市场提供的衡量工具，这一点也为20世纪70年代以来社会保障私有化改革取得的成效所证明。（四）充分发挥社会保障的功能充分发挥社会保障的社会稳定和经济发展的双重功能。社会保障制度保护了社会弱势群体，具有社会稳定功能，还可充当需求管理工具，以及通过社会保障基金的有效管理推动资本形成和经济增长，发挥经济发展功能。因此，改革我国社会保障制度也须充分发挥上述两重功能。以我国正在改革和完善的养老保险制度为例，社会统筹账户和个人账户分开管理、做实个人账户，一方面可以为迎接人口老龄化做好充分的准备，消除后顾之忧，稳定人心，另一方面，还要创造条件让养老基金投资于资本市场，既实现保值增值，又促进经济繁荣。在社会保障体系方面，在社会保险制度上尝试建立基本保险、强制性企业保险和个人储蓄性保险相结合的多支柱体系。参考文献：[1]徐丙奎．西方社会保障三大理论流派述评[J]．理论参考，2007，（4）．[2]邓大松．美国社会保障制度研究[M]．武汉：武汉大学出版社，2005．楼主您不知道看看内容自己总结一下么。。。别人又不知道你的l论文要写什么。。。。
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（一）住房公积金制度公积金是公共住房建设的资金来源,使政府能循环滚动地建设公共住房,同时可以帮助中低收入者在购房时支付首付款和分期付款,这种强制储蓄的手段保证了公房建设资金的滚动利用。作为社会保障储蓄的一种形式，公积金制度是新加坡政府与1955年建立的一项强制储蓄制度。国家机关或者私人机构的雇主和雇员须以雇员月薪的一定比例缴纳公积金存入中央公积金局的个人账户，政府在建造和出售“组屋”时充分利用这一制度。（二）政府“组屋”建造新加坡政府在住房保障中起到了主导作用，其每五年制定一个建屋计划，新建成的房屋称为“组屋”,为确保计划的顺利实施,政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地以供房屋发展局建房之用外,还提供低息贷款的形式,给予房屋发展局资金支持。目前新加坡的房屋90%以上由政府出资建造的，“组屋”为全体公民提供了住房保障。（三）“组屋”的合理配售在新加坡购买或租住“组屋”的人,初期以登记的先后顺序获得住房。后期改为订购制度。政府每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般两年左右可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。此外，新加坡政府还制定了严格的申请和审查制度，以有效防止利用“组屋”进行投机活动的行为发生。（四）分级补贴政策新加坡政府严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,以各种形式向中低收入者提供分级住房补贴，帮助中低收入者购房。政府针对购买不同住房面积的家庭，制定了不同程度的优惠政策。对无力购房的家庭，政府允许其租用“组屋”，待有能力买房时再给予优惠。新加坡政府还规定在住房翻新时，给予的津贴与居住面积的大小成反比，以缓解社会住房压力和倡导节约。（五）法律法规为了保证住房保障制度的措施顺利实施，新加坡政府制定了细致而周全的法律法规如《新加坡改造法令》、《建屋与发展法》等。四、国外住房保障制度之比较通过介绍并分析德国、美国、新加坡的住房保障制度，可以发现各国在住房保障问题上具有各自的特征。下面将从三个方面比较研究这些国家住房保障制度的特征。
我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加5.1 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期(27.0%)增加4.7 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3 万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41 万平方米，同比减少54.38%。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……